主流开发商如何调整产品
来源：中国建设报
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主流开发商如何调整产品
千亿俱乐部扩容的幕后秘密是什么？兰德咨询的答案是，产品线标准化的深入。不同风格的产品线策略让地产商的周转不仅变得更快，也更朝向未来，令地产商安全。
2012年房企平均净利率是12.81%。机构预计到2015年，它将触及10%红线。& & & & 新浪乐居深度报道记者 @/文 && & & & “乔布斯的成功在于产品，房地产市场也同样应该这样，打动人的产品，才是一个房地产公司的生存之道。”保利地产副总经理、广东公司董事长余英抛出这一论断的前提是在以买方为主导的市场环境下。在他眼里，尽管，北京、上海楼市仍然是卖方市场，而广州深圳这样的一线城市已经进入了买方市场。& & & & 市场形势可能更严峻。12月底举行的第三届产品线专题讨论会上，兰德咨询在200多名开发商面前发布了一份研究报告：到2018年，中国商品房销售面积将达到17亿平方米的顶峰，此后，房地产市场将以存量房销售为主导，增量市场（新房市场）的空间将会减少。& & & & 市场容量被压缩，开发企业生存空间变窄。“只有快，才能抓住‘好时光’，抢占市场份额。”兰德咨询总裁宋延庆提醒开发企业。在他看来，以高周转为目标的快销，最终还是要落到余英所说的产品策略上。& && & &以恒大、万科等为代表的一线房企的策略是“产品低总价原则”：单价可以比竞品高，但是总价一定会更低，即以小面积为主。公开资料显示，2012年万科140平方米以下中小户型占总房源比例90%以上，这个比例在保利地产也占了80%以上，“在其他开发商那里88平方米只能买两房，而在我们项目可以做到三房。我们的别墅产品产品从来不超过360平方米。产品不成熟的开发商要跟我们竞争只有死掉。”余英说。& & & &&低总价原则在2010年后被开发企业广泛使用。这一年起，全国大部分城市陆续发布了以限购为主题思想的房地产新政，二套房等改善性需求被抑制，大户型产品被积压。万科率先在小户型甚至极端小户型产品上发力之后，其他房企也集中推出小户型产品，市场上刚需小户型集中放量。& & & & 除了以低总价小户型为基本策略之外，保利地产的另外一个方式是：提供多种户型配比以供消费者选择。“现在的市场要求开发商的户型越多越好，只要客户进入到售楼处，总能找到自己喜欢的户型。如果买房人看到没有喜欢的户型就走了，这个项目就完了。”& & & & 但是现在，情况发生了一些微妙的变化。主流开发商正在研究未来市场供需情况以改变产品策略，因为他们已经看到了一个不均衡现象：市场供应的刚需商品房户型增量远比刚需客户的增量要多得多，这也就意味着，在不久后，很有可能会出现刚需户型供应过剩，“很多开发商都开始转向提高改善型户型比例，以进行差异化路线，避开刚需市场的竞争。”宋延庆说。& & & & 除了上述“17亿平方米峰值论”外，还有个数据同样令开发企业感到形势严峻。根据相关监测，从2010年至2012年，房地产行业平均利润率逐年持续走低。其中在沪深上市的房企净利润率从14.75%降至13.57%，在港上市的大陆房企净利润率从24.67%下降为21.93%。机构预计到2015年，行业平均净利率将触及10%红线，2012年这个指标为12.81%。& & & & 作为资本市场的一个主要衡量指标，净利率的下降意味着投资人撤场的可能性加大。在宋延庆看来，房企要提高利润率，只有实现以标准化开发为前提的快速周转，“如果不是特别有知名度的房企，政府认可度就不可能提高，因此拿到低价地的可能性几乎为零。此外，其他费用几乎不可能再压缩。”& & & & 这得到了开发商的共鸣，这其中包括以高端产品著称的龙湖地产。“龙湖的商业没办法像万达那样进行复制，万达有自己的品牌力支撑，土地议价能力我们无法比拟，而且他有自持的商业品牌可以直接在不同的项目上套用。”让龙湖地产商业研发总监周力大忧虑的是，龙湖拿下的商用地块通常并不规则，无法在产品线上进行直接复制，“所以我们现在在技术标准和管理标准上进行强化。”& & & & 实际上除了万达和龙湖，一线房企在不同的程度上进行着标准化的产品建设。兰德咨询最新调查显示，百强房企中92%的企业都在推行产品标准化建设工作，每个企业平均有3.7个产品系列。& & & &&研究机构的数据显示，开发商的产品标准化率提高10%，项目的投资回报率将提高0.7%—1%。标准化率指的是一个地产项目的可复制比例。目前房地产项目的投资回报率均值在12%左右。& & & & 但是希望用此方法来提高周转率的房企却遭到了来自项目方的阻力。北京城建总经理助理左南方感觉，产品标准化的推行比制定产品标准化更难。在一次集团年会上，来自一地方项目的项目经理抱怨标准化使得项目公司无发挥空间，“项目公司都把自己的项目当成自己的孩子，他们希望孩子能烙上自己的烙印。”左说，如果把整个项目比喻成教育系统，标准化模块就像学校教育，在加强学校教育的同时应该给项目经理这个家长一些家庭教育的空间。向乐居深度报道爆料：QQ
2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323作为乳产品的新开发商怎么做到异军突围_百度知道
作为乳产品的新开发商怎么做到异军突围
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“第三种营销模式”异军突起 　　本报记者 徐国杰 上海报道　　　　华安基金联合浦发银行今日（6月20日）正式在全国推出银基通业务，这将人们的目光再次引到电子直销上。虽然目前银行的主渠道作用无人撼动，但是一样也有大银行日前代销基金时仅销售出几亿份，而且在发行档期密集的背景下，难以配合基金开展持续营销，这也进一步提醒了基金公司不能仅仅依靠银行、券商，还需要发展自己的销售模式。从目前基金公司的布局来看，电子直销是业界发力的突破方向。　　电子直销优势明显　　电子直销包括网上交易、电话交易下单等，优势是显而易见的，方便快捷，费率低廉。免去了到银行或其他销售网点柜台排队、填单等手续的繁杂，而且还不受交易时间限制。同时还有很多公司针对网上交易推出了低至四折的优惠申购费率，大大降低了投资成本。　　此外区别于基金代销业务，通过银基通申购基金，资金到帐时间大大缩短，如赎回货币基金时，通过代销渠道的到帐时间为T+3，而若通过银基通，T+1日即可到账。　　业内人士认为，“银基通”基金直销业务全国开通是内地基金业个人投资者营销模式的一大突破，使基金电子直销模式成为继银行基金代销、券商及交易所基金代销之后又一种典型的基金营销模式。　　从业界现状来看，已经有很多基金公司都开通了网上交易，但更多地只是将其视作交易平台，网上交易的基金存量很低，有的整个公司的存量都不到1个亿。但也有基金公司几年前就开始酝酿转型，积极拓展新的销售模式。如华安2004年就调整了电子商务发展战略，把基金电子商务的理念和华安基金的品牌结合在一起，扩大华安基金电子商务的影响力。华安—浦发“银基通”既是基金销售业务模式的创新，更是金融服务模式的创新、合作营销模式的创新。　　电子直销体系成型　　经过几年准备，一些公司基金电子直销体系基本成型，其中华安电子直销开展较早，在业内也处于领先地位。3年前，华安就与民生银行上海分行合作率先推出了“银基通”业务，创立了中国第一个基金电子直销渠道。经过三年的努力，渠道基金存量已突破10亿元，增长超过600%，渠道客户增长超过400%，是目前销售量最大的基金电子直销渠道。从覆盖面上看，从2004年起华安与民生、兴业、浦发等多家股份制银行展开了广泛接触，力图将“银基通”业务扩展至更广阔的业务平台，3年之间打造完成了400家银行网点组成的华安电子直销销售体系。　　今年6月20日，华安—浦发“银基通”业务又在全国正式开通，这标志着银行与基金两个领域之间的合作迈向一个全新的阶段。与此同时，国泰，富国，国联等也纷纷迈开了电子直销的步伐，进军电子直销的决心和速度似乎都不亚于前者。　　如富国今年制定了电子商务发展计划，专门成立基金电子商务项目小组。今年以来，富国基金网上交易业务发展迅速。在短短5个月内，网上交易开户数增长近6倍，申购量增加近20倍。　　电子直销能否成为基金业今后主要的规模增长点，还需要时间的检验，但是网上交易的便利性和受欢迎的程度已显露无遗，对这一领域的角逐将成为一些公司今后工作重点。
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这是每个公司的营销人员要做的事情，开发商指定了品牌，谁指定的找谁？找到了就想办法说服他让自己公司的品牌参与竞争，如何被选用，就需要产品本身的品质、价格、服务及营销人员的能力了。在整个过程中，人的作用是关键。
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