承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
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承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
&1988年04月02日生效的《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条规定已被日生效的《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》 （法释[2008]15号）废止。因此，日之后的民事判决不得在引用《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题意见》第118条的规定认定侵犯承租人优先购买权的《房屋买卖合同》无效。&&& 1999年10月01日生效的《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 但是，该条并未规定侵犯承租人优先购买权的法律后果，即《房屋买卖合同》无效？有效？有效但出卖人应承担赔偿责任？其他？2009年09月01日生效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。” 该条司法解释明确了侵犯承租人的优先购买权，并不会导致《房屋买卖合同》无效，但是承租人可以要求出租人（出售人）承担赔偿责任。该条也隐含了尊重《房屋买卖合同》所产生的法律后果的意思，即房屋买受人因《房屋买卖合同》所取得的房屋所有权或所有权的期待权不受影响（即便该买受人不是善意买受人）。因为1、在房屋买卖双方已经签订《房屋买卖合同》（甚至已经办理过户手续）的前提下，承租人要想继续“优先购买”取得标的房屋，就首先要确认房屋买卖双方的《房屋买卖合同》无效，使房屋的所有权维持在或回复到出租人享有所有权的状态，否则，承租人不可能向买受人行使“优先购买”的权利。2、根据日生效的《最高人民法院关于适用&中华人民共和国物权法&若干问题的解释（一）》第12条的规定【……其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：……（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。】按份共有人行使优先购买权的“必经之路”即请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。参照该规定，承租人要想行使优先购买权也要撤销房屋买卖合同或者确认房屋买卖合同无效，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条明确规定承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持【暗含撤销房屋买卖合同也不予支持】的前提下，承租人的在出租人与买受人已经签订《房屋买卖合同》的前提下再想“优先购买”已不可能。这样有利于维护交易安全，有利益维护现有的法律秩序，也有利于促进交易。当然，该规定也给承租人的优先购买权的权利范围设定了比较大的限制。&&& 此外，需要说明的是，即便买房人知道房屋存在租赁合同且承租人没有放弃优先购买权（即买房人非善意），房屋买卖双方签订房屋买卖合同也不属于“恶意串通损害第三人利益”的行为，因为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，承租人的“优先购买权”仅仅是一种受到很大限制的权利（通俗地讲就是一种比较弱的权利），侵犯该权利并不会严重到导致房屋买卖合同无效的程度。且承租人的重要权利（租赁权）不因房屋买卖受到影响，其权利基本能够得到保护。&&附：上海宝茂置业有限公司、林××与蔡××房屋买卖合同纠纷案&案情简介：蔡××系案涉房屋的承租人，宝茂公司于2002年取得案涉房屋的所有权，2004年2月，宝茂公司与林××签订《上海市房地产买卖合同》，以人民币（以下币种均为人民币）59,932元的价格将系争房屋出售给了林××，林××取得了该房屋的产权证，该房屋建筑面积为28.27平方米。日，林××向上海市宝山区人民法院起诉，以系争房屋产权人的身份，要求蔡××搬离该房屋。&裁判原文节选：一审【案号：上海市宝山区法院（2008）宝民三（民）初字第1032号，判决时间：日】蔡××在宝钢七村12号203室实际居住20余年，已与房管部门形成了事实上的租赁关系，现宝茂公司、林××在未征得蔡××同意的情况下签订房屋买卖合同，侵害了蔡××的合法权利，该合同应属无效。一审庭审中，蔡××提出其系房屋实际承租人，依法享有优先购买房屋的权利，该请求合法有据，应予支持。关于宝茂公司提出蔡××的请求超过诉讼时效的问题，根据宝茂公司自述，其向蔡××宣传购房政策时，蔡××明确表示房屋归其所有，不愿再办购房手续，可见蔡××始终主张房屋权利，仅因认识错误而表达不准确，且2006年以来双方一直就本案房屋的争议进行诉讼，诉讼中蔡××也以各种形式要求保护其合法权利，故蔡××提出诉讼请求并未超过法定的诉讼时效。宝茂公司与林××之间的买卖合同被确认无效后可能涉及的有关事宜，应由宝茂公司与林××另行解决，本案中不予处理。&二审【案号：上海二中院（2009）沪二中民二（民）终字第330号，判决时间：日】蔡××在系争房屋内实际居住至今已近30年，其为该房屋的实际承租人等事实已经相关生效法律文书作出认定，故蔡××享有优先购买系争房屋的权利。根据法律规定，宝茂公司出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知蔡××。现双方当事人就宝茂公司在将房屋出售给林××之前是否曾告知并明确要求蔡××购买系争房屋存在争执，宝茂公司应就此承担举证责任，虽宝茂公司在二审时提供了有关证人证言，但考虑到证人原为宝茂公司工作人员，且宝茂公司至今未提供任何直接的书面证据证明其曾尽到通知义务，故宝茂公司应就其未能充分举证承担责任。一审法院以两上诉人签订房屋买卖合同侵害了被上诉人的合法权利为由认定上述合同无效并无不当。关于宝茂公司提出蔡××在一审中主张系争房屋优先购买权已超过合理期限的问题，二审法院认为，法律明确规定出租人在出售房屋前的合理期限内负有通知承租人的义务，在此前提下，承租人才能在合理期限内行使优先购买权。鉴于上述认定及林××与蔡××曾在2006年就系争房屋的争议进行诉讼的事实，蔡××在相关判决生效后再主张其应享有的优先购买权并未超过法定的诉讼时效。一审法院所作判决并无不当，可予维持。&再审【案号：上海高院（2010）沪高民一（民）再提字第1号】本院再审认为，宝茂公司有偿取得系争房屋产权后，于2004年2月与林××签订房屋买卖合同，将系争房屋出售给林××，该合同并未违反法律和行政法规的强制性规定，原判依据当时的司法解释判决合同无效虽有一定的依据，但为以后的司法解释所修正，上海市人民检察院的此项抗诉理由成立。蔡××起诉要求确认宝茂公司与林××之间签订的上述合同无效，本院难以支持。但宝茂公司在取得系争房屋时明知蔡××租住在内，蔡××夫妇是系争房屋的实际承租人，宝茂公司在处分系争房屋时，应在合理期限内通知承租人，询问承租人是否行使优先购买权。而本案诉讼中宝茂公司并未提供有效证据证明其在出售系争房屋前通知过蔡××，故宝茂公司的行为已构成对蔡××合法权利的侵害。至于时效问题，本案蔡××自2006年林××起诉蔡××迁让时才得知系争房屋已被出卖，之后一直主张系争房屋的合法权利，该案二审于2007年1月作出终审判决，未支持林××的诉讼请求。2008年11月，蔡××起诉，要求确认宝茂公司与林××之间签订的房屋买卖合同无效的同时，主张优先购买权，并未超过法定的两年诉讼时效。因此，蔡××起诉要求以同等价格优先购买系争房屋，本院予以支持，宝茂公司应协助蔡××办理相关过户手续。原审根据查明的事实，依法作出“蔡××向宝茂公司支付购房款59,932元、宝茂公司协助蔡××办理系争房屋过户手续”的判决并无不当，本院予以维持。再审诉讼中，蔡××为解决双方的纠纷，愿意在原房价的基础上再支付宝茂公司房屋补偿款1至2万元，于法不悖，本院予以准许。宝茂公司将系争房屋以同等价格出卖给蔡××以后，宝茂公司与林××之间签订的系争房屋买卖合同不能履行的有关事宜，可由宝茂公司与林××另行解决，本案不作处理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市第二中级人民法院（2009）沪二中民二(民)终字第330号民事判决；二、维持上海市宝山区人民法院（2008）宝民三(民)初字第1032号民事判决第二项【注：蔡××于判决生效之日起十日内向宝茂公司支付购房款59,932元，宝茂公司于判决生效之日起十日内协助蔡××办理上海市宝山区宝钢七村××号×××室房屋过户手续。】；三、撤销上海市宝山区人民法院(2008)宝民三(民)初字第1032号民事判决第一项；四、蔡××于本判决生效之日起十日内支付上海宝茂置业有限公司房屋补偿款人民币2万元；五、对蔡××的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一、二审案件受理费的负担不变。本判决为终审判决。&&评析：一审判决是在作出，在日《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》生效前，因此，该判决依据日生效的《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题意见》第118条的规定认定《房屋买卖合同》无效正确；二审判决是在日作出的，此时《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题意见》第118条已被废止，在无明确法律依据的前提下维持原判值得商榷。 再审判决虽然明确了房屋买卖合同有效，但却判决蔡××于判决生效之日起十日内向宝茂公司支付购房款59,932元，宝茂公司于判决生效之日起十日内协助蔡××办理上海市宝山区宝钢七村××号×××室房屋过户手续。这个判决同时确认房屋买卖合同有效和蔡××可以继续优先购买标的房屋就很矛盾了，理由同本文正文。需要明确的是：1、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定认定《房屋买卖合同》有效是正确的；2、判决宝茂公司与蔡××互相履行标的房屋买卖合同是错误的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，房屋买卖合同是有效的，承租人不能再“优先购买”标的房屋。&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题 不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？中介有违法行为，就不能主张佣金了？“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？转按揭办不了，买房人要承担违约责任？离婚，房产如何分割？买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果 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热门庭审视频房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果
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房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果
　　房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。一、房屋买卖合同无效的情形1、房屋与土地分开转让，合同无效　　《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：'建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。'《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：'土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外'。《城市房地产管理法》第四十二条规定：'房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。'这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的'房地一体主义'原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2、侵犯优先购买权，合同无效　　《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《民法通则》第七十八条规定：'财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利'。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：'出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。'房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。3.商品房预售违法，合同无效　　我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效　　《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效　　《民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第十三条第二款规定：不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。　　《合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效　　《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;《合同法》规定，第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。二房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应具体分析而不应一概认为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。1.房屋买卖未采用书面形式　　《城市房地产管理法》第四十一条规定：'房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。'《合同法》第十条规定：'当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。'房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定：'法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。'由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。2.卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同　　《城市房地产管理法》第三十八规定：下列房地产不得转让(包括买卖)：(六)未依法登记领取权属证书的。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。《合同法》第一百三十一条规定，'出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。'可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应预支持。由此可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。3.没有办理过户手续而引起发一方反悔的　　《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(1990年2月17日最高人民法院)强调：'签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。'《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(1992年7月9日最高人民法院)答复：'房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。'《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：'当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。'《物权法》第十五条规定：'当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。'《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定：'依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。'　　可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。4.房屋共有人擅自转让的行为　　《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项'夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人'，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条'共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿'。《物权法》第一百零六条规定：' 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。'可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。5.城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同　　《土地管理法》第六十三条规定：'农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。'《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：'禁止擅自通过'村改居'等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。'《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申：'严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。'总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。三房屋买卖合同无效的法律后果　　无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：　　1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖人可适当给予补偿。　　2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。　　3.在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。　　4.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。　　5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。来源：万言律所 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