住宅小区是居民生活的基本场所小区物业问题管理关系到每个居民的切身利益，是居民安居乐业、社会和谐稳定的重要基石加强小区物业问题管理，提升物业管理服務水平对于满足居民日益增长的对居住环境和生活质量需求，具有重要意义

二、当前我市物业管理存在的主要问题

近年来，我市在物業管理工作方面主动作为坚持指导、服务重心下移，注重行业发展和品牌建设物业管理水平得以全面提升。但是由于物业管理关系箌居民的切身利益，涉及众多相关部门诸多原因造成涉及物业管理的信访投诉居高不下。

1.个别物业管理有关部门职责不清职责落实不箌位

根据《山东省物业管理条例》规定，城市管理、综合执法、房地产开发、公安、规划、市政公用、环保、市场监督、街道办事处等有關部门应当按照各自职责做好与物业管理有关的工作但实际工作中，对于物业管理区域内的工作有的部门职责交叉不清，个别部门存茬执法不积极、不主动、执行不到位的现象而对这种执法弱化现象又缺乏行之有效的监管措施，往往错过执法的最佳时机导致事态蔓延，物业管理区域内执法效率亟待提高

2.小区开发建设工程质量、遗留问题多。部分小区房屋质量有瑕疵交房时小区环境、道路、景点等设施未完工，水、电、气、暖、网络等公共配套不完善开发单位在售房过程中虚假宣传，误导业主搞违章搭建；对房屋质量问题开發单位维修不及时，导致业主不满将怨气转嫁物业引发纠纷。据统计2018年受理涉及物业管理的信访投诉3000多件，因开发建设遗留问题转化為物业管理争议的占60%以上部分小区交房后小区业主纷纷违章搭建，就是由于开发单位在售房过程中虚假宣传肆意承诺造成的。

3.物业服務从业者的素质不高服务质量不佳。某些物业公司工资待遇较低物业从业人员良莠不齐，素质偏低态度消极，服务不到位某些物業公司对小区绿化维护、公共设施、道路损坏维修不及时，卫生保洁不到位等造成业主认为物业公司服务质量没有达到“质价相符”的標准。

4.部分居民对物业服务理解偏颇拒交物业费。有些居民凡事都找物业公司解决不了就以不交物业费相对抗，造成居民和物业公司嘚矛盾频发

5.业主委员会的功能未能有效发挥。目前我市住宅小区中仅有部分成立业主委员会，且已成立的业委会运行机制不够成熟规范大多未能发挥应有的作用，甚至有个别委员借着委员身份谋取私利扰乱小区正常物业管理秩序，侵害业主公共权益

要加强小区物業问题管理，解决物业管理中存在的问题提高居民的幸福感、获得感，不能头疼医头要分析梳理问题产生的原因，对症下药由物业主管部门牵头，相关部门各尽其责、齐抓共管建立健全业主自治与专业化、社会化、市场化管理相结合的物业管理体制。具体建议如下：

1.实行市级物业管理联席会议制度进一步细化明确有关部门职责。分管市领导任物业管理联席会负责人城市管理、综合执法、发改、公安、规划、市政公用、环保、市场监督、街道办事处、物业办等为成员单位，负责统筹协调快速高效解决物业管理中涉及多部门、职責不清、责任部门不履行职责等情况的物业管理热点难点问题，处理物业管理重大信访隐患和突发事件等进一步细化综合执法等部门在粅业管理区域内的职责分工，杜绝职能交叉不清现象使行政管理真正辐射到物业管理区域，改变行政管理在物业管理区域内缺位、不到位的问题

2.加强对房产开发单位在住宅规划设计、建设和销售方面的监管，确保工程质量杜绝虚假宣传。进一步明确细化新建住宅工程竣工验收标准保证新建住宅须在房屋质量合格，绿化、道路、消防等各项配套设施符合规定要求后方可办理竣工验收及交房手续；明确對开发单位在房屋销售过程中虚假宣传、保修范围内维修不及时、公共配套不达标、误导业主违建等违规行为的制约措施和责任部门避免交房后矛盾转嫁物业管理。

3.培育和规范物业服务市场要加强物业公司管理，建立健全行业诚信体系树立物业公司优秀品牌，及时发咘企业不良信用记录加大物业管理宣传力度，引导居民充分认识理解物业服务的必要性、物业公司的职责划分、公共设施设备的共同维護责任等教育居民履行交纳物业费等业主义务，提升物业公司的存在感加强信用惩戒，将“物业管理信用档案系统”和“业主在物业管理方面的违法违规行为”纳入社会信用体系进行监管

4.加强对业主委员会的指导工作，充分发挥业委会作用对于具备成立业主委员会條件的小区，各职能部门应主动作为组织成立业主大会和业主委员会，指导届满的业主委员会完成换届工作积极探索党建引领物业管悝，推行社区“两委成员”与业委会主任交叉任职充分发挥党员模范作用，指导业委会依法履职督促物业公司履行合同约定，协调处悝业主和物业公司之间的矛盾、纠纷引导居民自治管理，提升物业管理服务水平

关于我县住宅小区物业问题管理笁作情况的调研报告

      为了进一步规范住宅小区物业问题管理不断提升物业管理水平，县政协组织部分委员采取会议培训、分散和集中調研相结合的方式，先后深入到富水吉祥、金福湾、朝阳馨苑、秦楚印象、雅都花园、康宁、机电厂、西苑等三十多个住宅小区对物业管理工作进行了调研，现将调研情况报告如下
      1、开发商通过取得国有出让土地后建设销售的全产权住宅区（如雅都花园、朝阳馨苑、秦楚印象等二十多个小区），此类住宅基本是国家执行房改政策后新建的高层和多层住宅各住宅小区物业问题设施配套较全，产权关系明晰绝大部分有较规范的物业管理企业，主要分布于县城主城区
      2、陕南移民、保障性住房、经济适用房、棚改房等国家政策性住宅区，此类住宅小区县城主城区有各镇办也有。具体特征为：小区物业问题配套较完善小区规模较大，但存在产权形式多样（有完全产权、蔀分产权、公房租赁）物业管理难度较大，情况较复杂
      3、各种形式的小产权房，此类住宅存在单体规模小产权关系复杂，各类物业配套不足基本没有物业企业管理，分布区域遍布城镇
      4、单位集资建房、福利房及房改前存在的各种形式的住宅小区，此类住宅小区物業问题的特点：物业配套不足办公、商业、住宅区域交叉，房屋结构基本以多层砖混为主产权关系复杂，房屋比较老旧物业管理形式多样，水平参差不齐
      随着城镇一体化步伐加快，一大批住宅小区及物业企业应运而生据初步统计，我县城区共有33个住宅小区（不含尛产权住宅）高层21个，多层12个有工商登记的物业公司14家，服务22个小区其余11个小区处于开发商自管或临时代管状态，各类住宅小区物業问题管理人员近200人
2016年9月，商南县房产管理局正式成立在全县开展创建国家文明城市的过程中，县政府授意由县房管局承担全县住宅粅业监督管理工作近2年来，在县委、县政府的正确领导下在相关职能部门的配合支持下，紧紧围绕住宅物业监督管理目标任务认真履职，扎实工作全方位地开展物业监督管理工作，取得了一定的成效一是抓住全县“三城联创”的机遇，全面开展住宅小区的环境卫苼综合整治为各住宅小区环境面貌的改善做出了积极贡献。二是积极主动的开展了住宅物业小区安全检查工作牵头组织消防、质检、粅价、公安等相关部门对物业小区安全进行了全面检查，下发整改通知180多份限期整改落实，消除了部分安全隐患积极开展矛盾排查及調研，有效地维护了小区的稳定三是开展了《商洛市住宅物业管理条例》的学习培训活动。2017年11月份召集全县物业公司经理，城关街道辦、社区、城关派出所部分干部聘请市物业管理协会会长等专家，对新颁布的《商洛市住宅物业管理条例》进行了专题培训宣传在此基础上，又组织30余名业务骨干赴西安市高新区天地园小区、西安市创业小区、商州全兴紫园等小区进行了考察学习。四是组织房管局全體干部分区域对全县住宅小区进行了摸底调查全面掌握物业管理现状和存在的问题，指导物业企业制定了相关的管理制度为规范物业管理，提升服务质量奠定了基础
（一）管理体制不畅。按照《商洛市住宅物业管理条例》第五条之规定住建局是物业管理的行政主管蔀门，具体负责辖区内物业管理活动的监督管理工作发改、城管、市场监管、物价、公安、水务、环保、民政、人防等相关行政管理部門在各自职责范围内共同做好物业管理活动的监督管理工作。机构改革后县上将物业监管交由县房管局监督管理，因房管局不是物业监管的行政主管部门更不是执法主体，导致体制不畅工作不顺，监督管理住宅物业显得十分被动和困难加之从2017年2月6日起，停止受理物業服务企业资质认定工作资质升级申报资料不再受理，对物业企业缺乏有效监管
      （二）住宅小区维修专项资金收取和管理混乱。目前峩县住宅小区专项维修资金处于不收取或无标准收取、无专户存储、无单位监管状态部分开发商收取专项维修资金还滞留在开发商手中，致使大部分住宅小区物业问题运转难、修缮难、维护难、监管难
（三）县城内老旧小区管理难的问题十分突出。目前老旧小区普遍存茬未收取大修基金屋顶漏水，住宅小区内的公共管道老化漏水化粪池堵塞等问题（如机电厂小区，西苑小区康宁小区、金苑小区等）。因前期没有缴纳大修基金导致公共设施损坏后无资金维修，业主不愿承担无物业公司去管理，引起群体上访此类历史遗留问题荿堆，积重难返处理时非常棘手。
（四）物业管理联合执法缺失监管困难大。根据《商洛市住宅物业管理条例》第七十三条规定：住建、城管、市场监管、物价、公安、发改、燃气、供热、水务、生态环境等部门对住宅物业进行监督管理监督管理的对象是物业公司及業主。住宅物业监督管理涉及部门多对违法案件或重大事件的查处，没有实行联合执法单打独斗，各行其是没有形成齐抓共管的格局，单靠房管局监督管理难以保障在众多物业管理纠纷中，有80%是由开发商建设遗留问题引起的对房屋及附属设备设施质量等问题，大哆数开发企业没有解决矛盾纠纷的诚意拿不出具体措施，久拖不决部分业主素质较低，只知道享受服务不愿意履行义务；业主对公囲设施破坏较多（如对电梯、消防、健身活动器材、花园、楼房墙面等公共设施），交费意识淡薄影响物业公司的正常运行。
（五）部汾住宅小区的供暖、亮化、消防、安全等问题日益突出目前全县高层住宅小区21个，集中供暖共9个其余采用壁挂炉供暖或无供暖设施。高层小区采用燃煤、天然气、生物颗粒、地缘热泵、污水源热泵等方式供暖价格由4-7.8元高低不等，县上定价供暖费6.8元/m2存在供暖中转站电費、人工费、水费等问题突出，争议较大尤其是雅都花园住宅小区的争议较多，矛盾突出目前全县高层住宅及新开发的住宅小区大部汾安装有楼体亮化设施，楼体亮化由开发商建设物业公司进行管理，由于物业公司属于微营利性企业亮化涉及耗电量大，政府有重大活动都要求住宅物业小区开启亮化设施各物业公司开启亮化设施后亮化电费分摊住户，多数住户不愿分摊引起很多矛盾；大部分楼体煷化处于高层，亮化设施维修涉及高空作业及安全维修成本较高，物业公司无力承担；小区内的安全包括方方面面与生活息息相关，尤其是小区特种设备（如供暖、供气、电梯、消防等）的监管和维护业主对消防设备设施破坏以及对电梯的破坏时有发生，导致电梯、消防等特种设备设施保养困难、无钱维修大部分小区消防设备设施处于瘫痪状态。特别是西苑小区没有消防通道消防车辆无法进入小區，一旦发生险情后果不堪设想。
      随着县城房地产迅猛发展和城市不断扩容据不完全统计，县城各类住宅小区入住人口将达2万余户7萬余人，占城市总人口的70%以上这是一个庞大的群体，人员结构复杂素质参差不齐，历史遗留问题多各种矛盾纠纷易发多发，治安形勢严峻对今后社会稳定带来新的更大挑战。
（一）理顺管理体制明确监管责任。根据《中华人民共和国物权法》、《陕西省物业管理條例》、《商洛市住宅物业管理条例》结合我县实际，建议由主管部门牵头、群众参与、政协评议、人大审议监督的形式尽快出台切合峩县实际具有较强可操作性的住宅物业管理实施细则。明确住建、城管、市场监管、公安、物价、水务、生态环境等相关部门的权责建立健全部门协作联动机制。进一步规范物业管理维护业主和物业服务业的合法权益，为建立和谐有序的居住环境提供政策和组织保障
（二）建立专户，强化管理确保专项维修基金安全运行。一是设立专户设立公共大修基金专户，由财政监管对没有收取的限期收取，对已经收取大修基金的开发商必须要求将大修资金存入财政监管账户；对大修基金已收，开发商拒绝将大修资金交财政账户甚至挪鼡的责成相关执法部门依法追回。二是强化征收除正常按规征收大修基金外，县住建局协调县不动产登记局对已经入住且不动产登记局未登记发证的住户把交纳住宅维修专项基金做为办理不动产登记手续前置条件，否则不予办理产权登记三是专存专管。县住建局协調对新建的住宅小区由开发商一次性收取专项维修基金并指定财政专户存储，专人监管建议成立商南县住宅专项维修基金办公室，由房管局代行管理加强住宅维修基金的收缴和监督管理，尽快出台与之相适应的专项维修基金管理办法明确收费标准，缴费主体后期使用程序，确保基金安全运行
（三）加强老旧小区管理，逐步解决老大难问题一是建议县政府将部分老旧小区逐步纳入棚户区改造项目逐步消化，把老旧小区整修改造纳入正常物业管理体系对于没有物业管理的老旧小区，以社区为单位进行摸排在摸排基础上提出整匼方案，对这些老旧小区的基础设施配套进行整改、完善整改结束后，引进物业企业对小区实行专业管理对于老旧小区业主物业费足額缴纳后仍无法满足小区正常的基本物业管理要求的，相关部门在经过一定程序的认定之后政府专题研究，切实妥善解决老旧小区的物業管理问题二是城关街道办派员进驻住宅小区，选举成立业主委员会解决管理主体缺位问题，同时鼓励物业公司参入管理全面提升咾旧小区的人居环境。三是对2007年以后开发的住宅小区至今未收大修基金的由住建局督促开发商收取或开发商维修，2007年以前的老小区公囲维修资金按面积分摊收取。（国务院大修基金管理办法于2007年颁布）四是针对全县规模较小，居住分散的居民小区如：县委、县政府、县人大、县政协居民楼，建议划归一个片区组建联合管理机构，选举联合业主委员会招聘物业公司进驻该片区进行有偿服务，妥善解决长期无人管理和无物业服务问题
（四）加强联合执法，促进小区稳定成立联合工作小组，由住建局牵头组织相关部门对老旧小區开展全方位综合治理，着力改善人居环境一是要做好新建小区物业问题监管工作，要从源头抓起由住建局负责，从项目方案设计和囷立项审批环节上将物业管理统筹纳入规划按国家的标准将小区物业问题用房，和公共配套设施落实到位加强对住宅开发商的监督管悝，严格执行规划并实施综合验收，确保规划落到实处为物业管理服务打好基础。二是建立住宅小区管理部门协作联动机制明确各楿关部门职能职责。定期或不定期对住宅小区及物业公司进行联合执法检查尤其对住宅小区特种设备（电梯、供暖、燃气、消防等）定期检查，查找问题限期整改严防住宅小区不安全事故的发生。通过联合执法规范物业管理解决物业管理中的矛盾和纠纷。三是加大对《商洛市住宅物业管理条例》的学习和宣传全面开展“和谐社区、幸福家园”创建工作。力争把所有住宅小区打造成安定、和谐、幸福、美好的新家园四是采取公开招标方式选择物业管理公司，切实加强物业公司管理全方位加大物业企业监管力度。规范和约束物业企業督促其按小区等级和确定的服务项目提供优质高效的服务，逐步改变“谁开发、谁管理”和“先入为主”的垄断经营局面在人、财、物和环境管理上建立各项制度，接受业主委员会监督清理规范物业市场，对那些业主意见大、服务质量差的物业企业坚决予以取缔。