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来源：地产情报站，小逻辑

今天这篇文字纯属干货。判断你的城市有没有风险。给你一个重要的参考指标：对比新房成交量和二手房成交量。

新房疯涨，二手房卖不掉！

如果你的城市出现这个问题，

一个城市，A区和B区，如果买房，你怎么选？

住宅密集度高，老房子比较多。城区配套完整。

大商场。人流多。购物天堂。到处都是人。人挤人。

马路比较窄，经常堵车。

新开发区。都是新楼盘，还有在建的楼盘。

新楼盘的小区品质，高端的外立面都是A区不能比的。

绿化也是A区不能比的。

大马路也是A区不能比的。

商业配套还比较原始，但是已经决定附近要建立一个大商场。医院学校等也会迁过来。未来可期。不过产业较少。

有高逼格的售楼处。没有二手房市场。

好，简单介绍这些。请问，如果是你买房，你怎么选？

选A区的人会想，虽然A区居住感不好，但是上班方便，学校、医院也离得近。

选B区的人会想，A区配套成熟，但是居住感不好。人太多太挤。而B区，虽然商业配套没起来，但前景很好啊，又是新开发的区域。投资不就是买个预期吗？选B。

如果是站在自住的角度，你买房就是为了住，不打算卖出变现，那么，以上全对。有钱难买您乐意。自住爱买哪儿买哪儿。

如果是站在投资的角度，以上的想法全错。从投资的角度考虑，最关键的因素就是：这个区域的二手房市场是否活跃。我买了，是不是能卖掉。

所以，选择A。不过答案不重要。我们要记住一条重要结论：

只有二手房市场才有房地产！

有时候咨询做多了，往往会被粉丝带沟里。

房姐啊，我们这里房价疯涨，咋整啊，愁人。三个月一平涨了2000块钱，这可咋办？该不该买？

问：新房二手房？答曰：新房啊，二手房谁关注啊。

房姐啊，我们这里新盘日光，开盘要走关系才能排到号。1000多人抢200套房子，太奇葩了。

问：二手房呢？答曰：二手房不清楚……

同志们，都错了啊。去看看二手房市场吧。

二手房市场，是无数刚需用钱投票做出来的选择。可信度要比一手房高。二手房市场活跃，说明居民买房需求旺盛，供不应求，所以才推高房价。

所以，在第一部分，A区二手房市场活跃，已经得到了市场认可，可以推算，房价上涨过程中，A区市场是反应比较快，上涨幅度比较高的。

而B区，因为还不被市场认可。加上新房供应量大。即使A区房价上涨了，B区可能供大于求，开发商也不会主动提价。

怎么样让B区房价上涨呢？很简单。把A区买房的人赶到B区。

A区限购限贷，外地人要交社保才能买。B区不做限制。所以，来B区的人就多了。

最开始的可能是需要买房的刚需人群。开发商一看，怎么来这么多人，市场火爆啊。所以抓紧上调楼盘价格。A区销售们一看，B区楼盘那么畅销？赶紧跟开发商谈好佣金，带A区客户杀过去。

之后呢，价格一波波的上涨，本来不打算买房的人，也加入了买房的队伍。房价涨的这么快，还不投资赚一笔？结果，B区投资的人越来越多。

就这样，B区从一个新盘过多的状况转为供不应求。获得了一轮轮游资的爆炒。

这样我们得出了第二个结论：不限购不限贷的地方，基本是大坑。

PS，同理，限购地区正卖的火热的商铺商住，不限购不限贷，你买了要吃亏，你买了要上当。全部都有坑！通通都有坑。

不同城区如此，换到不同城市也是一样。

判断你的城市有没有风险。给你一个重要的参考指标：对比新房成交量和二手房成交量。

新房成交量＞二手房成交量  

说明该城市有大量新盘售出，没有形成成熟的二手房市场，土地还有供应，人口可能不多。即使新盘价格上涨，那也是开发商自己上调的价格，而且还没有受到ZF监管。属于去库存的城市。

卖光了又怎么样。日光盘又怎么样，开盘就抢又怎么样。你不要买。等三五年就有人着急出手卖，到时候市场遍地是这样的房子。现在买的越多，到时候踩踏性卖出的就越多。

新房成交量＜二手房成交量  

新盘不多。市场已经进入二手房时代。说明可供应的土地不多了，新房供应量不足，而市场需求旺盛。这种地方往往是被限购限贷的。新房价格往往遭到政府的严格打压，备案价格很低。

买入这种城市的房，危险系数会低很多。

土地稀缺，从新房市场转变为二手房市场的规律几乎不可逆。

那么问题来了，如果一个城市的新房疯涨，市中心好地段的二手房卖不出去咋办？

如果是这样的城市，那还不赶紧跑！

大家所在城市有这种现象吗？

延伸阅读：中国人要感谢房地产

是该对房市做个总结了！房地产，让没买房子的享受了低物价生活（相对），让买了房子的直接分享到中国制造的红利。不同意的别着急反对，看我们把话说完。

问：外地土肥圆，上海中环，外环，两套房，两娃，无上海户口。家庭净收入（剔除房贷家庭支出）30万，还有必要在上海坚持下去吗？滚回老家长沙，还是杭州等二线城市？老公的专业在上海的机会比较多。

答：这十年留沪，考虑在长沙郊区买个大房子。你们退休后，滚回老家。

兴起快20年，房市行业生命走进衰退期，如何评价它？也顺便再跟大家一起做个展望。

2016年，万科入股链家，有人问，怎么看中介。四大少当时是这样回答的：赚完今年这一票，赶紧转行吧你，以后房子都由国家分配、出租，除非你们老板可以把这个政府功能外包了！然后2017年4月，我们在读者群第四群，再次做了如上发言，当时没人回应。因为四大少是群主嘛，大家给面子，没直接怼；沉默代表了反对，我们懂！

昨天，有人说，现在看来，当初四大少的预判是对的。因为，进入七月，大家陆续看到一些政策，比如广州租售同权，12个城市试点住房租赁。

到了晚上，有位大哥来问：你当时说的承包住房租赁，我准备运作运作，可是盈利点在哪？哎，要我怎么说呢，只要你搞得定，哪怕帮当地房管局搭一个像链家那样的选房网站，并负责后续运营，也能赚啊。或者你把这个城市的公房修缮都包下来，也是笔不错的买卖啊。

畅想一下，以后的日子蛮爽。所有的房子，买的卖的都在房管局的网站上挂着，图文并茂，明码标价，网络提交申请材料、物业带领看房，满意了网上下单付款，到房子所在街道、居委办理手续领取钥匙。未来是个好世界！

以上算是对读者们咨询的一些回答，接下来，回到主题，为什么说，中国人要感谢房地产？

跟以往不一样，这次四大少不准备贴各种数据图表了，一是没空，二是基本没人看，心机表成了装饰，桑心，干唠吧这次。

简单说，过去几十年，中国就是只克勤克俭的老母鸡，自己造出来的蛋，都卖给老外做蛋糕了，只换回一大堆花花绿绿的纸钞（美元是人民币的锚，人民币很本分，不存在超发，读后面文字的朋友啊，这个我们要先达成共识哈），然后中国想找老外买个做蛋糕的机器，人家还不卖，说是国家机密，况且中国你这钱，汗味太重（海航被外国银行拒），品相不好。

再打个比喻，中国就是光明牌盐水冰，咬一块卖给日本人，咬一块卖给美国人，咬到最后一看，握草，自己只剩个冰棒棍，再加一堆外国钱。于是，这一堆钱，拥有的只是个冰棒棍了。钱能当饭吃啊，我去！

这就是中国的窘境！解决的办法，也许大家都知道，就是把房地产作为货币蓄水池（可以理解为泄洪区）。不让钱泛滥到柴米油盐这类基本生活用品上去。

先插一嘴。某位著名经济学家说，不是货币多了才找房地产这个蓄水池，而是因为买房要贷款所以创造了货币。他列了很多数据证明自己的观点。

唯独不看人民币发行的构成。如果是房地产创造了货币，我们的信用货币占比为何长期远低于美元锚人民币？

拿几个数据横向纵向做做对比就以为找到了规律？他是专家耶，不会这么差劲，唯一的原因就是他想证明人民币超发，心坏了没药治。

对这一段的内容不懂的朋友，可以看我们过去的一篇文章《你要知道的货币发行机制变化！否则今天中产，明天破产》（点文字就可以跳转过去）。

那么，为何要把房地产作为货币蓄水池呢？

首先，它得是大众消费，有买卖需求但又不影响到温饱生存，珠宝不合适，大米也不合适，房子是升级消费完全符合；其次它得是大宗消费，随随便便一个人随随便便买的起，那还得了？家文化盛行的中国，买个房子就是必需的。

老一辈眼里，成家立业的家，先是得有个房子，然后得有个妻子，最后得有个孩子。所以把房子作为蓄水池，Get到了大家的痒痒肉。

今天还在骂政府搞大了房价的人，你给政府出个招，那么多的外贸顺差，总要给钱找个去处。直接发福利吗？你全拿去买二锅头了，地铁高速怎么办？生产性消费和生活性消费，初中就学过，不记得的，四大少讲个真实的故事啊。

有两个同学，小明和老王，2003年刚毕业出来 两人每月拿的都是3000块。小明平时还喜欢唱歌啊旅游啊这些人生乐事，每月剩不到一两百，春节一回家，空了。

老王是个实诚孩子，每月去掉房租吃饭等刚需，每月硬指标要存1000块。这么些年，小明活的越来越遭女生喜欢，租住在大静安，口袋里有五十几万的现金，每次唱歌可以叫好几个妹妹出来；老王2008年借点钱在闵行买了套小房子，稳稳妥妥的娶了韩梅梅过生活，2011年又换了套三室一厅住到了浦东康桥，房子值700来万，房贷还的七七八八，还有20几万的现金。

福利就像情人，是人都喜欢；发展就像老婆 ，总是卡着你的口袋。发福利高兴一阵子，搞发展稳妥一辈子。

那么中国人为啥要感谢房地产呢？前面讲了，没买房子的，房子替你挡了货币洪水，缓解了柴米油盐物价的上涨压力，才有中国今天的全面温饱。买了房子的，那是通过房子这个有价证券（房子的投资属性），直接分享了中国最近20年的发展成果。

钱有出处，不是凭空而来。房子每年的涨幅，究其根源，恰恰是来自美元人民币，而美元人民币恰恰来自贸易顺差，贸易顺差拜中国制造所赐。

倒过来想，现在贸易顺差在下降，房子当然慢慢滞涨。最近三年还有这一波暴涨，原因是中国货币发行机制有了变化，信用货币略增，美元锚略减，成本加大的信用货币，必然要通过收益率最好的市场寻求回报，这就催生了2015年底至今的金融空转（影子银行，P2P）和房地产投机。

买房升值是过去二十年的普惠福利，咬咬牙买得起而不买的，基本是不相信执政能力，看不起中国未来。而最早一批来自台湾、香港的炒房客，因为先发经验，懂得，如今都安安静静的享受人生。从这个角度看，已经进入或者将来还能进入印度的，收益不会差。

未来的房市会怎样？再次提醒大家，信不信自己决定：

上海，均价十万，五年内可以实现；

大部分三四线，今天，现在，不要投机买房了。商铺？有多远躲多远！钱花不出去也不要瞎折腾，它又不咬手，怕什么怕？

再远一点？也记住雄安千年大计这个提法。未来，一线国际化都市之外，绝大部分城市因为房子造成的财富鸿沟，会慢慢抹平！房子是用来住的！

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我们需要对世界有更加深刻的认知；

更何况这是一个越来越动荡的世界；

没有一种商业模式是长存的；

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这是一股从未有过的革命浪潮，为了让大家彻底认清时代究竟在发生什么，水木然写了下面四本书：《工业4.0》探讨的是科技进步，《跨界战争》讨论的是商业重组，《时代之巅》讨论的是经济变革，这三本书关系层层递进，合称为变革三部曲，《天才创造世界》探讨的是自我管理和提升，这四本将帮你认清社会的发展动向和趋势。

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