房屋漏水____从一案的评析看涉及的法律问题
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房屋漏水____从一案的评析看涉及的法律问题
从一案的评析看涉及的法律问题
从一案的评析看涉及的法律问题 案 件 评 析
原告：贺某被告：徐某案由：财产损害赔偿纠纷案件经过：原、被告系楼上楼下邻居，被告住楼上。日，被告房屋漏水，渗漏至原告家中。此后，原、被告
就赔偿问题多次协商未果。日，原告将被告诉至法院，要求赔偿损失一万元。至 月 日第一次开庭，原告除本人陈述未提供其他相关证据。4月22日，原告申请法院对被漏房屋及物品损失情况进行评估鉴定，评估机构于4月 日作出《资产评估报告书》，评估结论为受损价值23000.78元。6月8日第二次开庭，原告据此增加诉求，法院遂认定“受损物品的价值以资产评估报告书认定的为准”并作出判决：被告徐某向原告贺某赔偿各项损失合计23480.78元。
律师评论：本案是一起简单的财产损害赔偿纠纷。按照“谁主张，谁举证”的一般诉讼原则，原告向人民法院起诉，应当附有符合起诉条件的证据材料，对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供相应的证据加以证明。如果没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张，则可能承担不利后果。本案诉讼中，尤其在第一次开庭审理期间，原告未能举出相应的证据加以证明，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第76条的规定，原告对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，可能要承担败诉风险。发生相邻间房屋冒水、渗漏事件，属于民事诉讼法规定的“在证据可能灭失或者以后难以取得”的情况，当事人应当进行证据保全。本案原告应当在日发生房屋冒水、渗漏后及时采取必要的保全措施，或在双方都在场的情况下，或者在有其他证人作证的情况下，固定证据，确定损害范围，以便日后诉讼对己有利。原告申请对受损房屋及物品进行评估鉴定，是其寻求获得损害赔偿的有效途径。但是，由于其没有采取必要的证据保全措施，事后又实际控制使用着被冒水、渗漏的房屋，且事隔数月之久，评估鉴定结论能否被法院作为受损获赔依据，也是原告需要承担的诉讼风险。就本案评估机构所作的《资产评估报告书》而言，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第26条的规定：“当事人申请鉴定经人民法院同意后，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的，由人民法院指定。”原、被告双方未经协商就行评估鉴定，显然不符合上述规定。另外，《资产评估报告书》属于诉讼法证据中的鉴定结论，属于人证的证据归类和范畴，本身只能就委托的某一事实作出结论，不能就法律问题作出结论。结合本案，该报告书只能按委托的事项，对委估对象进行现场勘验，作出结论，并不能作出损害是由谁造成，以及哪些是被告造成的法律结论。由于被漏房屋一直处于原告控制使用，这就不能排除原告在事发后在该时间和空间内，通过变动现场，制造损害事实，或者是因为自己的原因或由于第三人的责任二次漏水，使损害加重。更重要的，要作出评估结论，得运用科学方法、技术设备、专门知识技能，还要严格按照操作程序和规程。
& 勘验及制作勘验笔录是作出该评估报告最基础性的重要步骤，是对现场、物品进行客观记载的反映，具有很强的物证特征，因此法律规定了严格的程序。《民事诉讼法》第73条规定，勘验物证或者现场，勘验人必须出示人民法院的证件，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加。当事人或者当事人的成年家属应当到场。
最高院2001年11月关于《人民法院司法鉴定工作暂行规定》对此也有相应的规定。该评估报告书第八项“评估过程”也明确指出，评估过程的一个主要步骤就是“对委估对象进行现场勘察。”本案由于评估机构是今年四月二十二日至二十八日才对被损房屋及物品进行勘验、勘察，已不是去年十二月一日当时的现场状况，又没有邀请有关单位派人参加，更没有通知到被告到达现场，其评估报告可能因程序违法而影响其应有的证明作用。本案不仅存在证据质量问题，也存在证据数量问题。由于《资产评估报告书》属于间接证据，按照间接证据的证明规则：单个的间接证据必须在数量上形成足够的优势；在一定数量上的单个间接证据必须通过逻辑推理的方式以形成一个有效的证据体系；各个间接证据以及它们与主要待证事实之间不能产生合理因素以外的矛盾性；由各种间接证据所形成的证明体系在证明优势所具有的高度盖然性上必须足以排除在现有条件下的任何其他可能，并且得出唯一的结论。本案在损害事实方面，还需其他相关证据进行佐证。
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律师您好！有一个问题请问您:我岳父生前签订了一份房屋安置协...
您好！有一个问题请问您:我岳父生前签订了一份房屋安置协议，在我岳父去世后，在有两个第一顺位继承人的情况下（我岳母和我爱人），开发商在没有进行任何公正的情况下，直接与我岳母签订了新的安置协议，这样的做法是否合法？在签订新的安置协议至少是否应该先去进行公正？
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应该在继承人达成一致的情况下才可以签署新的协议
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可以和开发商提出。。。。
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合同纠纷人身损害工程建筑房产纠纷
您好，我主要擅长合同纠纷、人身损害、工程建筑、房产纠纷案件处理，针对您这个问题，我给到您的建议是：你好，继承属于按份共有，你岳母自己占有75%的份额，是可以有绝对的处置权的，但是她的处置不影响你媳妇的份额，方便的话可以微信，我好根据你的具体情况帮助你。祝您早日解决，如需进一步帮助，请点击我头像右侧的电话，与我电话沟通.
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商品房买卖中房屋逾期办证法律问题探析
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value="2003年最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,此解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房屋权属证书的民事责任作出了规定,为人民法院公正及时处理逾期办证的民事责任问题提供了法律依据。不过对于如何确定商品房买卖合同中当事人的办证义务、办证的义务属于谁,商品房办证的期限为多长时间,法律的规定要么过于笼统,要么规定相互不一致,没有一个统一的尺度,导致在实践中存在较多的分歧,以致同类案件的处理结果出现相差甚大的情形,甚至出现截然相反的情况,引起了当事人的不满。故笔者结合实践中案件审理及其法律规定与相关的理论,对商品房买卖合同中所涉及的逾期办证问题进行探讨,以期在实际处理商品房买卖中房屋的逾期办证相关问题时能尽可能地做到公平,又相对地倾斜于弱势一方,妥善地处理此类纠纷。　　
本文分六个部分。　　
第一部分由判例引入本文主题,通过对判例分析与思考,力图将逾期办证中存在的法律问题予以揭示。　　
第二部分主要研究了对逾期办证的认定,关键在于明确办证的义务主体及其办证期限。首先归纳出法律上对办证义务主体的相关规定,然后结合实践,确定出办证的义务主体。之后再从法律的角度来看如何认定逾期办证,再从实践的角度来看逾期办证,使得对逾期办证问题有一个整体的认识。　　
第三部分主要研究了逾期办证的形成因为,主要从合同双方当事人即出卖人、买受人以及第三人和不可抗力四个方面来分析,对实践中处理逾期办证责任的承担及提出解决逾期办证问题的对策有重要的意义。　　
第四部分主要研究了逾期办证责任承担的情形,结合第三部分分析逾期办证的因为,依据法律相天规定,确定责任的承担。　　
第五部分主要研究了逾期办证与诉讼时效。承担逾期办证责任的形式主要有继续履行办证义务与支付违约金两种,对于如何适用诉讼时效有较大的争议,实践中采用较多的足认为履行办证为物权行为或具有物权属性,不适用诉讼时效。而笔者认为履行办证义务不适用诉讼时效的理由不够充分,应该从履行办证义务为从合同义务角度来认定不适用诉讼时效。对于支付违约金,笔者不赞同当前部分法官采用的将按日或按月累计计算违约金认定为继续性债权过两年的诉讼时效后采用支持起诉H倒退两年的做法。因为对于没有特殊规定的问题均应严格适用两年的普通诉讼时效,一旦超过诉讼时效起诉,一般不予支持,只是对于现实中的这些做法笔者也能给予理解。　　
第六部分主要研究了对解决逾期办证问题的对策。对于解决一个社会问题,法律舰定一个统一的标准足解决此问题的最根本做法,故笔者认为应对办证义务、责任予以界定。除了运用法律来解决问题外,还应由行政机关对办证进行监督,提出了一个预办证登记制度与制定诚信办证房地产开发企业表,另外还从法院的强制执行角度提出一些应对措施。"/>
2003年最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,此解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房屋权属证书的民事责任作出了规定,为人民法院公正及时处理逾期办证的民事责任问题提供了法律依据。不过对于如何确定商品房买卖合同中当事人的办证义务、办证的义务属于谁,商品房办证的期限为多长时间,法律的规定要么过于笼统,要么规定相互不一致,没有一个统一的尺度,导致在实践中存在较多的分歧,以致同类案件的处理结果出现相差甚大的情形,甚至出现截然相反的情况,引起了当事人的不满。故笔者结合实践中案件审理及其法律规定与相关的理论,对商品房买卖合同中所涉及的逾期办证问题进行探讨,以期在实际处理商品房买卖中房屋的逾期办证相关问题时能尽可能地做到公平,又相对地倾斜于弱势一方,妥善地处理此类纠纷。　　
本文分六个部分。　　
第一部分由判例引入本文主题,通过对判例分析与思考,力图将逾期办证中存在的法律问题予以揭示。　　
第二部分主要研究了对逾期办证的认定,关键在于明确办证的义务主体及其办证期限。首先归纳出法律上对办证义务主体的相关规定,然后结合实践,确定出办证的义务主体。之后再从法律的角度来看如何认定逾期办证,再从实践的角度来看逾期办证,使得对逾期办证问题有一个整体的认识。　　
第三部分主要研究了逾期办证的形成因为,主要从合同双方当事人即出卖人、买受人以及第三人和不可抗力四个方面来分析,对实践中处理逾期办证责任的承担及提出解决逾期办证问题的对策有重要的意义。　　
第四部分主要研究了逾期办证责任承担的情形,结合第三部分分析逾期办证的因为,依据法律相天规定,确定责任的承担。　　
第五部分主要研究了逾期办证与诉讼时效。承担逾期办证责任的形式主要有继续履行办证义务与支付违约金两种,对于如何适用诉讼时效有较大的争议,实践中采用较多的足认为履行办证为物权行为或具有物权属性,不适用诉讼时效。而笔者认为履行办证义务不适用诉讼时效的理由不够充分,应该从履行办证义务为从合同义务角度来认定不适用诉讼时效。对于支付违约金,笔者不赞同当前部分法官采用的将按日或按月累计计算违约金认定为继续性债权过两年的诉讼时效后采用支持起诉H倒退两年的做法。因为对于没有特殊规定的问题均应严格适用两年的普通诉讼时效,一旦超过诉讼时效起诉,一般不予支持,只是对于现实中的这些做法笔者也能给予理解。　　
第六部分主要研究了对解决逾期办证问题的对策。对于解决一个社会问题,法律舰定一个统一的标准足解决此问题的最根本做法,故笔者认为应对办证义务、责任予以界定。除了运用法律来解决问题外,还应由行政机关对办证进行监督,提出了一个预办证登记制度与制定诚信办证房地产开发企业表,另外还从法院的强制执行角度提出一些应对措施。
摘要： 2003年最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,此解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房屋权属证书的民事责任作出了规定,为人民法院公正及时处理逾期办证的民事责任问题提供了法律依据。不过对于如何确定商品房买卖合同中当事人的办证义务、办证的义务属于谁,商品房办证的期限为多长时间,法律的规定要...&&
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