在“限”字当头的背景下，此前火热的房地产市场逐渐冷却，随着楼市调控的进一步深化，近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场，已迎来一大波新地供应。

　　“上半年，各地一直在需求端通过限购、限贷等手段来抑制炒房，而在供给端，目前各地通过增加土地供应来保障刚需的住房需求，已成为当务之急。”(行情,)房地产首席分析师夏磊7月16日在接受《证券日报》记者采访时表示，目前一二线楼市的消化周期都已降至12个月以下，去库存任务基本完成，对楼市降温有明显效果。

　　中国指数研究院提供的数据显示，2017年前6个月，全国300个城市土地出让金总额超1.5万亿元，同比增长近四成。分城市来看，一线城市供地节奏有所加快，供应量同比增长四成；二线城市平均溢价率同比下降，出让金涨幅较去年同期有明显收窄；三四线城市逆势升温，成交楼面均价领涨。

　　与此同时，从多地制定的土地供应计划可以看到，未来还将有一大批源入市。以一线城市为例，在北京楼市未来5年规划内，将有150万套住房涌入北京房地产市场；上海在“十三五”期间计划新增住房供应约170万套；近日深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》明确提出，今年计划新增安排建设商品住房8万套。

　　夏磊认为，房价的变动情况不仅包含市场对它的预期，也受供给端影响。随着一线城市土地供应的增加，未来会有更多的新房入市，这在短期内会扭转市场中的投机心理，使其形成更为理性的市场氛围。

　　“与需求端相比，土地供应端的调整更不容易打击到租赁需求与刚需需求。”易居研究院研究员赖勤昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，供应端的楼市调控有助于培养一个更加成熟的房地产市场，真正实现租售并举。与此前的限购、限贷等政策相比，供应端的楼市调控具有更好的可持续性。

　　赖勤认为，当前各热点城市政策环境较紧，包括预售证发放、预售价格管控、购房资格审查、房贷政策收紧等内容，对房屋成交量影响较大。

2017年对于楼市来说是拘谨的一年，各大政策相继来袭，重挫楼市势头。据不完全统计，截止目前，年内有关房地产的密集调控政策达180次，更有迎头痛击的限售政策！除此之外，共有产权房、租售同权、首付比例上调、银行首贷利率上浮等调控政策如雨点般袭来，使得楼市连翻遭遇瓶颈，举步维艰，似乎成惨淡经营之势。而关于楼市降温，房价下降的消息也层出不穷，那么2017年都有什么样的调控政策收缩了楼市？在这一系列的调控背后楼市的境况究竟如何？

史上最密集调控潮：租售并举、共有产权、限售

8月17日，北京市住建委、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。这意味着北京的住房租赁新政即将出炉，更将“租售并举”搬上了市场的舞台。

租售并举，是指经济适用住房申请家庭支付一定数额的首付房款后向开发建设单位租赁经济适用住房，并在租赁期限届满前支付全部房款，购买该套经济适用住房。该条款明确了租售并举的概念和具体形式，即为经济适用住房实行“部分买，部分租”的租买结合方式。各地为了满足租户的需求还承诺集体户口可以落户、子女享受所在区域教育资源等推广“租售并举”。

租售并举的体制，从长远来看，让房子从一种投资性商品逐渐回归正常的居住属性。

所谓的限购即：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。这无疑使得炒房客望而却步！

今年3月，厦门对居民新购住宅首推限售政策，随后其他的省份频频跟进，9月20日到现在，西安、重庆、南昌、南宁、武汉、桂林等城市相继出台一系列的限售措施，将全国限售城市扩大到了50个。

在限购政策的影响下，购的得的新房需在办理产权证一定的年限以后才能出售，大多设定持证2-3年内禁止转卖，这在一定程度上限制了炒房的可能性，是刚需的福音。

就房企来说，限购是楼市调控的一记重锤，限售措施抑制了非刚需的投资性交易，打击了购房背后的投机性动机，限售城市住宅销售增速从限售之日起低于全国销售增速，房价也有不同程度的下降，房企投资意愿降低。

银行助力：楼市调控信号深入

在政府各种调控政策三令五申的同时，各地银行也相应做出回应，相继提高住房贷款基准利率，更有城市上浮高达20%，有些银行甚至无款可贷。近日人民银行、住建部、银监会三部门更是联手部署规范购房融资行为，加强反洗钱工作。严查严禁首付贷、个人消费贷用于购房行为，此外还明确要求银行加大对首付资金来源以及借款人收入证明真实性审核的力度。

最新经济参考报消息显示：10月全国533家银行中首套住房贷款首付2成的有80家银行，首付需3成的有344家银行，首付3.5成的有51家银行，而暂停受理房贷业务的有42家银行的分支行。

而近日，在继大部分银行首套房贷利率上浮10%以后，福州一家在榕银行宣布在基准利率基础上上调20%，二套房贷利率也相应上浮30%-40%。

楼市持续降温 上海11月初房价仍在下降

 一系列的调控政策，再加上受预售许可审批限制的影响，11月初一线楼市延续前几个月的降温态势，再现量价齐跌。其中，上海11月二手房均价 50035 元/m?，上海10月二手房均价 50760 元/m?，环比上月下跌 1.43%，同比去年同期下跌 2.45%，领跌全国。

根据国家统计局最新房价数据，上海内环下跌0.07%，中环下跌0.18%，外环下跌0.18%，外环外下跌0.32%，郊环下跌0.10%，同比去年同期下跌 2.41％。

另外，根据中国指数研究院的数据显示，11月份首周，一线城市楼市成交面积继续低迷，环比10月下降14.2％，同比下降42.5％。上海环比回升7％，同比下降38％；深圳环比上升13％，同比上升45％。

就目前楼市持续降温，明显走低的趋势，张宏伟认为，按照每次新政时效性6-8个月的经验判断，今年9-10月份多地楼市调控调控加码后，6-8个月之后，也就是在2018年3-4月份这个时间段，极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期。就此来看，楼市还将可能处于一段时间的大降温。