江苏高院裁判要旨：张乐因与父母共有房产被申请执对其父母及申请人提出异议之诉
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江苏高院裁判要旨：张乐因与父母共有房产被申请执对其父母及申请人提出异议之诉
并要求停止执行驳回案
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2011820(1)1931702(2)1931702
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法院财产强制执行，可以执行被执行人父母的财产吗？
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如果父母的财产属于强制执行的范围的，人民法院会依法进行强制执行。
AOI圣诞二1560
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被执行人没有财产，他跟父母在同一户口可以执行其父母的财产吗，按法律不能执行但他们在同一个户口上着样能执行吗
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法院不得执行被执行人名下房产的条件和情形
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导读：执行实践中，案外人主张对法院查封的被执行人名下的不动产享有实体权利、要求执行法院排除执行该不动产的情况比较常见。本文就排除特定不动产执行应当同时满足的要件整理了相关法律依据、案例、观点，以供读者参阅。法律依据1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》&第二十八条&金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。相关案例1.在执行不动产的案件中，案外人在执行标的被查封前并未实际占有该标的物的，不能阻却对该标的物的执行——李小琴诉何健、宋彦苹、赵林案外人执行异议之诉案案例要旨:人民法院在审查案外人异议、审理案外人异议之诉案件中，必须从严认定查封前合法占有要件。人民法院认定案外人合法占有特定标的物的时间节点，不能仅凭案外人作出的对其有利的陈述，还应当综合考量诉状内容、案外人全部陈述、经济交易习惯、大众生活常理等多种因素；认定案外人是否构成占有特定不动产，必须具有案外人已经实际控制、支配和使用该特定不动产的证据，而不能推定占有。案号：（2016）渝01民终4706号审理法院：重庆市第一中级人民法院（原四川省重庆市中级人民法院）来源：《人民司法·案例》2017年第5期2.案外人与被执行人在不动产被查封之后签订买卖合同，案外人据此提出执行异议的，法院不予支持——北京兴隆置业有限公司与王国彬案外人执行异议之诉案案例要旨:对不动产受让人的物权期待权的保护要件之一是买受人与被执行人应在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同，若在查封之后签订的买卖合同，则买受人不享有排除执行的权益。案号：（2016）京民终79号审理法院：北京市高级人民法院来源：中国裁判文书网 3.对被执行人出售给第三人的未过户房屋，第三人只有证实其已支付全部价款并实际占有并对未办理过户登记无过错的，人民法院才不得对房屋执行——重庆市巴南区前进建筑工程有限公司申请执行建设工程施工合同纠纷案案例要旨:被执行人将需要办理过户登记的房产出卖给第三人，第三人主张已支付全部价款并实际占有、使用标的物的，不能仅凭收条、当事人陈述即认定付款事实，应结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定付款情况，结合现场调查、物管费、水电费交付单据等确定是否已经占有争议房产。第三人应提供完整证据链条证实其已支付全部价款并实际占有标的物，且对未办理过户登记无过错。案号：（2014）渝五中法民终字第03715号审理法院：重庆市第五中级人民法院来源：《人民司法·案例》2015年第14期4.案外人已支付全部房款并实际占有房屋，且未过户非其本人造成的，案外人有权提起执行异议要求停止对房屋执行——北京坤展利都投资顾问有限公司诉江苏南通六建建设集团有限公司案外人执行异议之诉案案例要旨:被执行人与案外人签订商品房买卖合同，案外人主张已支付全部价款并实际占有、使用房屋的，虽未办理过户登记手续，但并非案外人的过错，而是由被执行人造成的，法院对案外人对房屋的执行异议应予支持。案号：（2013）高民终字第541号审理法院：北京市高级人民法院来源：《中国审判案例要览》2014年民事审判案例卷权威观点1.保护无过错买受人的物权期待权应满足的要件针对无过错买受人的异议申请。此时需同时符合异议对象系发生在金钱债权执行中、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记五项要件，方能排除执行。具体而言，案外人需提供房屋买卖合同原件证明其于查封前已签订合同，若合同原件遗失，可结合合同复印件、房屋签约备案登记信息等综合判断房屋买卖的真实性。案外人需通过入住手续、物管证明、物业费缴费发票、水电气缴费单等证据来证明其已合法占有该不动产。案外人需通过转款凭证、收款收据、购房发票等证据来证明其支付房款的事实。在大额款项支付方面，对形式有瑕疵的收据或者发票，要结合案件其他证据认定是否存在基础事实关系；对大额现金支付的价款，可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、支付金额的大小、案外人与被执行人的关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断。(袁卫衡、白文英、宋玉敏：“虚假案外人异议的防范”，载《中国审判》2012年第8期。)至于未办理过户登记的原因，必须是案外人主观因素以外的客观原因所造成，否则应认定其有过错。例如，未办理过户登记系案外人怠于行使登记权利、购房前案外人已知晓不符合购房条件等自身过错造成的，应驳回其异议。&（摘自：唐国峰，《案外人异议案件的审查判断标准》，载《人民司法·应用》2016年第34期）2.《执行异议、复议规定》第28条与《查封、扣押、冻结规定》第17条的区别本条（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条）对无过错买受人物权期待权保护的要件，和《查封、扣押、冻结规定》第17条相比有所区别：（1）申请实现的债权应当限于金钱债权《查封、扣押、冻结规定》第17条对于申请执行的债权种类没有限制，在实践中产生了一些问题。因为，对于非金钱债权的执行，买受人的物权期待权是否能够具有排除效力，不无疑问。例如，在一房多卖的情况下，多个执行依据均确定被执行人交付房产，实际上是物的交付请求权之间的竞合，取决于正在申请实现的物之交付请求权是物权还是债权，抑或和案外人的权利同样的物权期待权等等因素，恐不能简单得出案外人的物权期待权优先的结论，尚需要认真调研后制订专门的规则进行调整。（2）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”，所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。买受人物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础也是其未来将过渡为物权，因此，作为其基础权利的债权必须合法有效，本条的表述是“受让人与被执行人签订有合法有效的书面买卖合同。”之所以要求必须在查封前签订书面买卖合同，是基于《城市房地产管理法》第41条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。同时，也为执行机构甄别真实的买受人提供证据。（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行在价款交付上，和《查封、扣押、冻结规定》第17条要求全部交付价款不同，对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。从实践中看，相当一部分不动产买卖合同所涉金额巨大，当事人之间多约定分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，自然没有拒绝保护的道理。需要注意，对于买受人剩余价款的支付，本条的规定是按照人民法院要求的时间，而非按照合同约定期限。因为，执行财产在被查封之前并非静止不动，而是一直在社会交易流转过程中，其上会不断负载第三人的实体权利，如果人民法院完全受制于被执行人与第三人的合同约定，必将一筹莫展。如此规定，体现出执行权作为公权力对被执行人与第三人之间的民事权利进行适当的干预，在被执行人与第三人之间进行了适当的利益平衡。（4）人民法院查封前已经合法占有不动产首先，买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱。其次，占有不动产的行为必须发生在查封前。在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权人。同时，要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。这里涉及对“占有”的理解。占有应理解成对不动产的管理和支配。以房屋为例，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。但是，就不动产的性质而言，并没有特殊的要求。也就是说如果不动产为房屋的话，不管是商业用房，还是居住用房，均应一体保护。（5）非因买受人自身原因未办理过户登记从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。一个有争议的问题是，有的人认为，买房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，能否视为买受人的原因。我们认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行本身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求。&（摘自《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著，人民法院出版社2015年出版）文章来自网络，如有侵权请联系删除！
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法院强制执行人参加拍卖后，拍得被执行人房产后，如何办理手续
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被执行人与他人共有的唯一住房不宜强制析产执行
　　摘 要：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押规定》）第十四条赋予了申请执行人对被执行人与他人共有财产提起析产诉讼的权利，这条规定有利于申请执行人债权的实现。然而，该规定对于不动产中的唯一住房能否被强制析产执行一直存在较多争议。对于被执行人与他人共有的唯一住房一般不宜强制析产执行，首先，该规定第六条明确，“被执行人生活所必需的房屋不得拍卖”；其次，从法理上来讲，对被执行人与他人共有的唯一住房进行强制析产执行的法律基础不充分，对共有房屋的析产分割应当慎重；最后，从司法的社会效果来分析，若强制析产执行，对于共有关系会造成破坏，而且竞买人的权利实现也存在较大的困难，很有可能引发新的诉讼纠纷。 中国论文网 /3/view-6348102.htm　　关键词：共有房屋；析产；执行 　　一、案情简介 　　A某因股权转让纠纷将B某诉至甲法院，法院最后判决B某支付A某43万元股权转让费。B某届期未履行，遂A某向甲法院申请强制执行，在执行过程中，A某发现被执行人B某没有其他可供执行的财产，只有一套与其父母共同共有的156?的房屋，遂A某向不动产所在地乙法院提起了代位析产诉讼，要求乙法院对该房屋进行分割析产，最终，乙法院确定被执行人B某所享有该房屋30%的产权份额。随后，甲法院对被执行人B某所享有的30%的产权份额予以评估拍卖。为此，被执行人B某以该房屋系其与父母共有且系其唯一住房为由，向甲法院提出执行异议，法院最后认定异议成立，裁定停止对B某所拥有的30%的房屋份额进行拍卖。A某不服遂提出复议，要求继续拍卖执行上述析产的房产份额。执行法院经审查后认为，根据法律规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。被执行人B某名下有与其父母共有的156?的房屋，虽经法院判决明确了被执行人B某在该房屋上享有30%的产权份额，但该房屋作为其仅有的住房不宜对该份额进行拍卖处理。故被执行人B某的异议成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定停止对该房屋上B某享有的30%产权份额的拍卖。裁定作出以后，申请执行人不服，提出复议申请。复议法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，执行法院裁定停止拍卖执行被执行人与其父母共有的唯一住房并无不当，法院的执行行为必须要有法律的明确授权，申请执行人无法提供能够对唯一共有房屋的份额进行强制析产拍卖的法律依据，故申请复议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回A某的复议申请。本案争议的焦点在于，被执行人与他人共有的唯一住房能否被强制析产执行？ 　　二、《查封、扣押规定》中进行了原则加例外的规定 　　《民事诉讼法》二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”该条原则加例外的立法模式，体现了对被执行人基本生活的保障。《查封、扣押规定》第十四条：“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。”该条赋予了申请执行人代位提起析产诉讼的权利，有利于债权人债权的实现，是解决“执行难”问题的现实需要。同时，《查封、扣押规定》第六条又对共有房屋的执行进行了例外规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 这一例外规定体现了执行适度原则，是为了在申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系。被执行人及其所扶养家属的生存权必须加以保护，房屋是基本的生活资料，显然属于生活必需品。因此，《查封、扣押规定》第六条的例外规定符合民诉法的立法精神。本案中，执行法院查明被执行人B某除了一套与其父母共同共有的房屋以外，没有其他可供执行的财产。析产诉讼法院认定B某拥有该房屋30%的份额，如果执行法院对该30%的份额进行了拍卖，就会违反《查封、扣押规定》第六条，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”很有可能导致被执行人B日常居住的权利受到影响。 　　三、对被执行人与他人共有的唯一住房强制析产执行的法律基础不充分 　　代位析产诉讼制度是民法上债之保全的一种，同时，其赋予了申请执行人提起诉讼的权利，所以，该制度兼具实体和程序的双重属性。况且，任何一种请求权，都应当有所依据，尤其是法律依据。王泽鉴认为的请求权基础，即“得支持一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范。”换句话说，请求权不能脱离现有的法律规定而独立存在，没有法律的规定就没有所谓的请求权基础，代位析产只规定在《查封、扣押规定》之内，并未在位阶更高的法律中予以设立，所以，对于唯一住房强制析产执行的法律基础不充分。主要体现在以下两个方面： 　　第一，《中华人民共和国立法法》第八条明确了只能以制定法律的方式来加以规定的十大事项。其中第七项为民事基本制度、第九项为诉讼和仲裁制度。代位权制度不仅仅是民法中债之保全的一项重要制度，同时也是法院受理该类案件的重要原因，是诉讼法上的一项重要制度，因而，通过合同法第七十三条之规定，赋予了代位权制度存在的法律基础。虽然实务中将代位析产诉讼案件的案由归为代位权诉讼，但是代位析产诉讼与债权人代位权制度在适用的时间阶段、针对的客体范围、所产生的法律效果等多个方面存在较大的差异，不能将其简单地等同于债权人代为诉讼。因此按照《立法法》的规定，应该由法律对代位析产诉讼加以规定，以体现对共有物分割的慎重性。 　　第二，代位析产，顾名思义，代他人之“位”，所以其适用的前提就是共有人有分割共有物的权利。《中华人民共和国物权法》第九十九条对共有财产的分割进行了明确规定，“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”本案中，共同共用人的基础关系并未丧失，如要分割，只能是出现了“重大理由”。然而，现行的法律规范中，并未对“重大理由”进行明确的解释，那么“不分割共有物致使债权人债权难以实现”能否成为“重大理由”呢？《婚姻法解释（三）》，对婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产时的重大理由进行过明确规定。该解释第四条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由的除外：（一）一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。”分析这两种属于重大理由的情形，不难发现，解释三所列举的重大理由仅仅包括一方严重损害夫妻共同财产以及不分割财产可能致使负有法定扶养义务的人难以获得医治这两种情况，并不包括不分割夫妻共同财产就会影响第三人实现债权的情形。婚姻关系较家庭关系、合伙关系具有一定的特殊性，然而，在现行法律法规、司法解释并未明确界定《物权法》九十九条“重大理由”之时，《婚姻法》司法解释三所列举的重大理由应具有一定的参考意义。对于不分割共有财产，可能导致法院难以执行，债权人的债权难以实现的情形是否属于“重大理由”，应持审慎之态度。
　　四、被执行人与他人共有的唯一住房析产执行的社会效果堪忧 　　坚持办案的法律效果与社会效果的有机统一，是我国社会主义司法制度本质属性的必然要求，是实现整个社会公平正义的现实需要。本案中，如何实现法律效果与社会效果的统一才是问题的关键。 　　第一，执行管辖存在争议。代位析产诉讼往往牵涉到对房屋份额的划分，根据《民事诉讼法》33条专属管辖之规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，因此，共有不动产析产诉讼应由不动产所在地法院管辖。然而，代位析产诉讼案件是执行程序中所衍生出来的案件，代位析产诉讼不宜与执行程序割裂，本案中，执行法院受理了当事人的强制执行申请，并且对被执行人的唯一住房进行了查封，按照执行便利以及执行效率原则，由先前的执行法院管辖也似乎在情理之中。所以，对当事人与他人共同共有的唯一住房，如果强制析产执行，恐怕会导致执行管辖方面的争议，实务中，有些法院的确出现了执行法院和不动产所在地法院管辖混乱的情形。 　　第二，基础关系的破坏。《物权法》九十九条规定了按份共有人可以随时请求分割，共同共有人只有在基础关系丧失或者出现重大事由的时候才能请求分割，从该条的规定不难看出，我们国家对于基础关系的保护可见一斑，不到“万不得已”不得分割共有财产。共同共有基于基础关系而产生，婚姻、家庭、合伙等均属于基础关系，人合性、伦理性、道德性因素非常强，而且婚姻、家庭又是社会的基本构成单位，保护这些关系的稳定不受破坏有着重要的作用。共同共有财产的强制分割甚至是执行，势必对基础关系产生严重影响甚至是破坏，因而，在作出裁决的时候应当是慎之又慎。 　　第三，竞买人的权利难以实现。《最高人民法院关于适用若干问题意见》第三百零二条规定，“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理。”本案中，对于共有人所占有的房产份额进行拍卖，一般情况下，很少会有人去竞拍产权不完整的房屋，此时法院通常根据上述规定，会让申请人作出保证，万一房屋流拍，申请人将获得该房屋份额以实现自己的债权。然而，试想一下，对簿公堂、争得面红耳赤的两个当事人，以后很有可能会在同一屋檐下有所交集，在一栋房屋内要各自存放多户人家所必需的生活资料，并且相互之间不得越界，不得干扰，以后很有可能会引发新的纠纷。 　　五、结语 　　综上所述，对于被执行人与他人共同共有的唯一住房，从现行的法律规范、法学理论以及执行效果来看，一般不适宜析产分割。但是，并不意味着债权人的债权得不到实现，针对那些规避执行的行为人，可以运用财产申报、失信被执行人黑名单、限制高消费、联合信用惩戒等措施，同时也可以充分适用罚款、拘留等强制措施，必要的时候，运用拒不执行判决裁定罪、妨害公务罪等刑罚措施进行威慑，坚决打击和震慑规避执行的行为。 　　参考文献： 　　[1]张磊：《申请执行人代位析产诉讼相关问题》，载《人民司法》，2013年03月，第106页. 　　[2]王泽鉴：《法律思维与民法实例》，中国政法大学出版社2001年版，第56页. 　　作者简介：王叶（1988―），男，上海宝山人，华东政法大学2013级法律硕士研究生，研究方向：民商法。
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