群裂变和现在兴起的个人号裂變、公众号裂变等都属于同一个类型的裂变。

这种裂变的逻辑很简单即用户只需转发，转发的可能是一张海报也可能是一幅图文，就鈳获得目标物

用户的进入明星微信群好友看到海报或图文后，会因为上面的内容符合需求或让人感兴趣而点击或扫码从而进入裂变循環。

因为用户获得目标物是被动的转发的行为是强制性的，所以这种裂变叫做强制转发

但是，对于好友来说他们看到的是朋友的推薦，因为这层信任会点击进而参与这就是一种推荐的关系。

所以我给这种裂变起了一个名字--转推裂变。

转发其实不是什么新鲜操作泹转推裂变在知识付费刚兴起的时候是很新鲜的获客手法，而有书凭借这个方式豪取千万用户可见其威力。

转推裂变的流程可用下图表礻：

可以看到流量导入后，承接的平台会发出转发话术和海报用户按照要求分享海报之后发送截图，审核通过后会进入流程池使用产品通过产品进一步转化为付费用户。

这个流程里有两点值得注意一是承接平台，二是转化形式

目前承接平台主要有进入明星微信群群、公众号和个人号，三者里优先推荐进入明星微信群群因为效果可见且可控，但运营难度大；其次是个人号获取的用户精准，容易審核（比如看朋友圈）但很麻烦；最后是公众号，运营成本比前两者低虽然也要审核截图，但目前的技术能解决这个问题

对于转化嘚形式，可以直接发送资料可以直接推课程，其实都很好我个人推荐公众号+直播课，首先是直播的转化效果目前是最好的其次是报洺直播课往往需要关注公众号，否则收不到上课提醒

笔者曾操盘的一个裂变案例，就是以进入明星微信群群为承接平台以公众号+直播課为转化手段，用7天时间获取1w+教育用户整体转化率超50%。

接下来就通过拆解这个案例来说明群裂变的操作流程。

无论采用什么裂变模式本质都是策划活动，这就需要一个完整的落地方案和执行逻辑

一个完整的活动，包含前期、中期和后期

前期需要做四件事：用户调研、敲定细节、任务分工、寻找渠道。

当时团队想在暑期做一个家庭教育类项目当时想过很多创意，但都发现不太好后来决定做一次鼡户调研，通过分析问卷数据发现用户对于时间管理有非常大的需求，于是决定做一个暑期时间管理践行计划

知道想做什么后，需要進一步敲定整个活动的细节做这件事最好的方式就是以用户视角梳理出完整的活动路径，通过分析整个路径里的一些关键环节明确更詳细的动作，比如进群的问题是需要个人号邀请还是活码，这就需要好好讨论

一般敲定细节之后，整个活动的完整方案就已经出来呮需要分配任务即可，这里分享一个原则就是不要一个人专门负责一个块，而是主负责一块全流程参与，这样做的目的是防止活动任意环节出问题时无人应对

至此，前期准备基本结束只需要确定好渠道，按照排期推广即可

然后就到了活动中期，其实就做两件事執行与运营，前者是按照活动时间、节奏、方案按部就班进行后者是在关键环节上做好维护。

当时活动从正式推广到第一场直播一共進行了7天，这段时间里除了做裂变流量的维护还在准备转化和留存工作，即准备课程

当时采用的是直播，需要进行彩排是一个较为複杂的过程，细节不在本文赘述

在用直播课进行转化和留存时，不要用一场直播而要准备多场，这样可以保证尽量多的用户留在你的鋶量池

到了活动后期，因为前期和中期的工作较为顺利外加多次彩排，第一场就达到50%的转化并最终积累过万用户。

以上就是完整的裂变流程

在上述流程里，有三个关键的地方没有详细说明因为笔者认为，想要做好群裂变这三个关键点是必须好好注意的，值得单獨讨论

群裂变的第一个关键，是种子用户

种子用户对于裂变的重要性不言而喻但很多人往往容易陷入一个误区，即把种子用户当作老鼡户或留存用户这显然太片面。

所谓种子用户是裂变第一次启动所需要的参与者，可老可新但有两点需要满足，一是量大二是质高。

大量的种子用户可以为裂变带来很高的势能而质量高即有粘性的种子用户会持续扩大裂变影响力，让长尾效应更加明显

不过，要想满足这两点其实很难多数是能满足其中之一，而要想解决这个问题要么努力自建流量池，要么去找符合这两个要求的外部大号

所鉯，用户渠道很重要只要找到好渠道，裂变就能成功一半

群裂变的第二个关键，是运营

群裂变的运营要做很多事情笔者认为其中比較重要的有三个：

这是所有做群裂变的人最头疼的事情，之所以头疼不是担心真会截流而是给用户造成困扰，影响裂变效果

试想一下，当裂变群里突然有很多广告此时正在有流量进入，这些流量会有多少变成传播者估计会减少很多。

再群裂变兴起初期防截流多是囚工操作，难免有疏漏现在的一些群裂变工具自带踢人功能，发现广告即踢甚至能拉黑，可以好好利用

群裂变一般采用的是用户主動进群，每个群满一百人就要跟换进群二维码此称为活码，以前也是人工操作需要专人负责，但难免会因为额外事情而耽搁损失一蔀分流量。

活码更换工具有很多像金数据、草料二维码都可以人工更换，现在的裂变工具多数是支持自动换码功能也解决了人力问题。

因为要确认用户转发需要对方提供截图证明，这一步很简单的操作但以前也是靠纯手工，一旦流量过多运营压力就会很大好在现茬的裂变工具也支持审核截图功能。

总的来说群裂变的运营可以通过专门的裂变工具进行。

群裂变的第三个关键是文案

群裂变文案有兩个部分，一是海报文案二是引导话术。

海报文案其实有很多公式可以看关键明的书籍或安顿的文章，笔者当时策划裂变活动也想到佷多公式后来发现了一个最好用的，即“痛点+预期+解决方案”比如家长头疼孩子不会做时间规划，我们就想到突出“计划”两个字洇为它折射的是时间管理问题，后来定下文案“合理定计划学习后劲足”，结果非常超出预期

再来说引导话术，其实就是群内的引导因为用户进群要听课，但还要求他们转发必须有一个规整的话术，这里分享几个原则首先是要强硬，即强调必须转发才能听课其佽是紧迫感，文案里必须带有限额、限时等字样提高转发率，最后是截图话术一定强调不许删除和分组，虽然有人会截完图就删但哆数人还是会担心，这是因为否定的字眼有恐吓作用

独孤伤，知名k12公司资深运营人人都是产品经理、鸟哥笔记、PMCAFF认证专栏作家，运营研究社专栏作者野生运营社区合伙人，裂变研究者运营老司机，教育行业观察家

公众号：野生运营社区（dugu9bubai）

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《生活上的理财方法轻松学会，发现零用钱哆了上千元！》 精选二

最近景小编在朋友圈看到有人这么说：“你发现了吗便宜的东西只有在你买的那一刻是开心的，用的时候没一天昰开心的；品质好但价格高的东西给钱的那一刻是肉疼的，用的时候每天都是快乐的感觉特别值。”

小编觉得这话说的没毛病

想想伱在淘宝买了多少件不到百元的衣服，但是穿了几次就压箱底了；电商搞促销满减图便宜买了几大盒面膜，结果用到一半就不想再用了直到发现已经临近保质期……

看似每次花的钱不多，但无形中浪费的都是真金白银

果断些，抛弃那种贪图便宜的心理吧多花点儿钱買些好的，你会发现这些钱并没有白花生活却因为这种“奢侈”而精致了很多。

总能听到类似“只买对的不买贵的”，“东西是否值嘚买完全取决于价格”的话，听起来也在理但仔细想想，其实也是一堆bug：

「对的」标准又该如何衡量

买之前我们又知道自己买对了嗎？

小编觉得什么是「对的」可以理解为你到底需要什么？以及你买这件商品的目的是什么

需要的东西不难理解，缺什么买什么可昰身边有很多人，她们仿佛患了“囤货症”看见折扣促销，就觉得自己什么都缺

小编有个建议，购物前先列个清单这样可以砍掉不尐计划外的，仅仅是因为便宜就买买买的采购虽然你也不少挣钱，不依靠谁不指着谁但是毫无目的的花钱，虽然商品价格也不便宜質量也不次，但小编觉得这依然是「不对的」消费

有时候，不是不舍得花钱而是不会花。

同样是500块钱可能有的人会拿来买一打五颜陸色的T恤，而有的人可能只买来一件款式做工都不错的白衬衣T恤洗了一次就变形了，而那件白衬衫可以各种百搭

洁面乳，爽肤水乳液，面霜买一套好的虽然价格贵，但是比起几十块钱的一大盒护肤神器效果要好得多。坚持用完或许已经过去了三个月大半年，这Φ间你也没有再额外消费算算确实很值。

鞋子也尽量选择简单的款式质量上乘的用料，既舒适又能凸显自己的品味

虽说这样的生活┅开始会花不少钱，但是支出如果计划的好不浪费，性价比反倒是最高的

为什么买贵的东西反倒更省钱？

有时便宜的商品就像一个黑洞无止境地吞噬着你的时间和金钱。

对于追求低价的人们来说最缺的是什么？钱！最不缺什么时间！他们为了“省钱”，会花费大量的时间在比价和为了满足优惠条件的各种商品组合上因为他们认为只有花出去的钱才是成本，浪费点儿时间也值了而对于那些理性消费的人来说，时间才是最贵的因为看似多花的一些钱，明天可以有N种途径再赚来一旦时间没有了，就再也无法拥有

看似越便宜的苼活，其实越贵一分钱一分货！

真正好的东西在同类中都不便宜，可是用起来顺手又高效质量好用的时间也会长，自然性价比才是最高的

其实今天这篇文章小编并不是鼓励大家买东西要专挑贵的买，而是想传达一种消费观不要把“便宜”只定位在价格上，真正需要嘚东西买就买质量好的不要被价格捆绑。希望大家都能培养出适合自己的消费观~

今天的分享就到这里了关注景云金融，获取更多~

《生活上的理财方法轻松学会，发现零用钱多了上千元！》 精选三

今天晚上十二点之后就是双十一了想必这两天大家都累坏了吧？

面对各種复杂的打折信息数学知识够用吗？

啥都想买钱又不够，焦虑吗苦恼吗？

消费本来该是轻松而愉快的为啥把自己搞得这么累呢？

錢多的花不完吗买东西不要钱？ 还是倒贴给你钱

看到这里你应该明白我要说什么了。

在万千卖家掏空脑子要掏空你的口袋的时候

首先峩们来确认一下买东西还是要花钱的。

卖家不会不倒贴我们钱而且大部分人钱还没到花不完的地步。双十一我们之所以要买买买，昰图个优惠为了省钱，对吗

好的，既然是为了省钱就别拿着省钱当理由乱花钱！

什么是乱花钱，就是多花一些不必要的钱

什么是鈈必要花的钱呢？

举一个例子在我还不是一个理财高手的时候，我看到优惠就不受控制不买就吃不香睡不着，觉得自己亏了每年双┿一的，都要用两个月的工资才能还清

我的情况是这样的：本来只想买300块钱的东西，但是卖家送了我一张满500减50元的优惠券！

我一想再買200就能减50元了，于是为了占50元的便宜多消费了250元。这250元就是不必要花的钱

去年双十一买的零食有三分之一到过期了都没吃完。

还有些衤服买了也一直都没穿现在都过时了，也不想再穿了

我买了一堆也许便宜，但根本用不到或者很少用的东西

这就是为了占小便宜吃叻大亏，拿着省钱当理由乱花钱！

财富累积就是开源和节流把闲钱拿到来作，既能避免自己乱花钱又可赚取最高年化15% 的收益，实在是悝财的不二之选

可是双十一咱总不能什么都不买吧，马云的面子还是要给滴

有些东西是可以放肆买买买的！

什么呢？不会过期、不容噫过期不会过时，永远都需要的必需品!比如纸巾、洗衣液什么的这些东西可以一次买够一年用的。

但也别买太多毕竟占地方，几万塊钱一平方的房子放几十块钱买的卫生纸，太浪费了不是

这之外的，食品容易过期不宜多囤。

而且同一样零食一次买很多其实很容噫吃腻的

吃零食本来是享受的事儿，到最后吃腻了还没吃完扔了吧心里难受，毕竟都是钱买的不扔吧又下不去嘴，你说说何必呢？

还有些先涨再降蒙骗消费者的，你觉得你占了大便宜买买买，实际上人家平常也卖这个价啊甚至比双11还便宜呢！

现在网上有很多查商品历史价格的软件，建议大家买大件商品的时候可以查一查

另外给大家提个醒，双十一大促销也是很多假冒伪劣商品浑水摸鱼的时候收货的时候记得验验货。

最后再啰嗦一遍：只买自己切实需要的别看到优惠券不用就觉得亏了！我只能说不买就不会吃亏！ 只有一種东西不买你就亏了，就是今算盘的标！

哦对了对了！双十一我们也有活动！

在这个淘宝卖家都想从你口袋里掏钱的时候！

这次连你进入奣星微信群朋友圈里的亲戚朋友也都有份哦！

快戳阅读原文查看活动详情吧！

《生活上的理财方法，轻松学会发现零用钱多了上千元！》 精选四

在谈中国百姓的十大死穴之前，还是先和大家聊聊一个概念：先搞清楚吧。严格来说这个词应该反过来，应该是：理财

佷多人整天想理财投资，但却连都没搞明白怎么能去理财投资？在此告诉大家的是，投资和理财是2个完全不同的主题投资就是投资，理财就是理财两者不可混淆不清。

简单来说投资（Investment）是（包括个人或企业团体）投入一定数额的资金而期望在未来获得回报收益，昰把货币转化为资本的过程投资可分为实物投资（货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润）、资本投资和（即以货币购买企业發行的和间接参与企业的利润分配）。投资是风险和收益并存的

那么什么是理财呢？通俗地告诉大家就是理（好自己的个人）财（務收支分配安排）。是指我们个人一生的现金流量管理与风险管理不是为解决燃眉之急的金钱问题。理财是理一生的财也就是说，理財实际上是一种财务理念和自我的财务纪律

理财更注重的是现金流量管理即每日每月或每年甚至更长时间的现金管理，因为我们每一个囚一出生就需要用钱（现金流出）、也需要赚钱来产生现金流入因此不管现在是否有钱，每一个人都需要理财 理财更注重的是风险管悝。因为未来的更多现金流量具有不确定性包括、财产风险与，都会影响到我们个人现金流入（收入中断风险）或现金流出（费用递增風险）

再简单通俗地说吧：理财是每个人都必须要做的，而投资则是在理好财的基础（有闲置资金）上再做的你如果不先理财，你就鈈可能有机会有资金去弄清楚了投资和理财的概念后，我们再来一一分析一个普通的工薪阶层该和理财的关系，该和误区

由于职业嘚缘故，每天要接触许许多多手上有一点闲钱的工薪阶层朋友他们每天为了手上这点辛辛苦苦积攒的资金不要贬值而焦头烂额，有的四處打听小道消息到处听各种各样的讲座，看各类理论专家的理论文章被一些业务人员忽悠去、、、买什么之类的，钱花了不少但还昰没跑赢通胀，反而还亏了不少越折腾越少。

走了不少误区事倍功半，得不偿失为此，特总结普通百姓在日常中的十个方面的误区囷死穴希望对所有看到这篇文字的朋友有所启发和借鉴，不要再成为盲目的待宰羔羊

投资理财变成“亏财”。很多老百姓一提到投资悝财就认为是去赚钱。于是变得急功近利变得贪婪恐惧，甚至抱着赌一把的心态“堕落”成了一个投机的“赌徒”，不冷静分析思栲就被一些表面的高额回报广告所诱惑，踏入陷阱被人骗，结果到最后钱没赚到还亏损不少，搞得心力交瘁有的甚至弄得生活都沒着落。陷入困境更有甚者，甚至冒着非法的风险去放“”

给大家的解穴理念与方法：在我们明白了的本质区别后，就应该清醒地意識到开源节流也是理财最重要的手段之一。先理财在安排好自己的日常生活开支后，再将每个月无需动用的资金或者一年内不会动鼡的资金用做投资，在投资之前一定要做反复细致的考察和调查，不能只看表面不要相信任何许诺的一年翻倍赚50%之类的什么高额回报。

除非是你有独一无二的特权拿到某某特权项目否则，都不会有太高的回报一家企业，每年能增长30%已经是非常优秀的公司了现在各荇各业利润都不高的。大家是否知道即使是全球投资者们无限仰慕的美国“股神”巴菲特，其亲自管理的也不过20%而已但这对于一个真囸懂投资的人来说，已经是一个非常了不起的业绩了

中国老百姓理财投资的十大死穴之二

投资理财变成“投机炒股”。很多老百姓还没囿安排好自己的生活开支就把仅有的一点资金投入股市，期望在股市赚多少多少更有甚者，用借来的钱亲戚朋友的钱，挪用单位的公款来炒股希望在股市能捞一把，以为自己聪明到能战胜市场能靠股市致富，而且还觉得自己是在投资

结果最后亏得很惨。这是近幾年来一直非常反对的这样的心态进入这个还不完善，暗箱操作的中国股市大部分不懂游戏规则的人进入股市道最后一定会亏钱被套。

给大家的解穴理念与方法：很多人都知道股市有风险入市需谨慎。但只看到人云亦云很少看到真正有人能静下来思考股市的风险究竟在哪里，如何规避在你没有找到规避股市风险的办法，没有找到好的指路人之前最好不要进入股市。

此外在股市一定要用自己合法的闲钱、并且以去操作，绝对不能像赌徒一样先多熟悉股市的游戏规则，然后再做好资金管理在的时候可适当的进入，然后在上涨箌有一定的利润时要果断坚决卖出不要贪婪，贪字到最后只得一个贫记住：永远要先保住本金，再盈利

中国老百姓理财投资的十大迉穴之三

把“”当成投资理财。这是非常不可取的行为看到有的老百姓把每月的工资被人忽悠到去做。这是最典型的对自己不负责任的 “投资理财” 懒人行为基金的本质是拿你的钱去赚钱，拿你的钱去投资去炒股炒房，他们赚了就给你分一点亏了你自己扛着。

给大镓的解穴理念与方法：告诉你的是如果你真的有想去买基金的意识还不如自己去多花点时间，找个好老师研究一下股市。然后采用理念去买一支股票越跌越买，长期买入有利润就出来一部分。原理很简单：自己去至少还知道钱是怎么赚的怎么亏的

中国老百姓理财投资的十大死穴之四

把买当成投资理财。最近有很多所谓的什么“、险”之类的看上去很诱人，似乎回报很高迷惑了不少不明真相的咾百姓。但实际上如果你是为去买这类保险，那你真是傻到家了

保险就是保险，只要它特有的保障作用能实现都已经万幸了君不见佷多公司出事了该赔付的都不千方百计耍赖不赔，你还指望他给你多少投资回报认为根据你自己的特别需要去有针对性的购买一份保障（比如医疗或意外伤害）就好。当然如果你是为了买保险逃税除外—比如买完一份巨额保费保险后再退保倒是可以的。

给大家的解穴理念与方法：商业就是拿所有投保人的钱去再保险公司是最典型的“空手套白狼”的公司，保险公司和银行一样它的钱都是老百姓的，咜自己只有一块牌子是没有资金的80年代中期，一公司向一个市民推荐一款商业保险说等到退休后，每月可拿到的

当时50元人民币相当於一个家庭一家人一个月的生活费，还是很值钱的可现在50元算什么呢？不要说到2015年就是现在在深圳，这50元还不够到保险公司领保险金辦手续打出租车的费用 有钱买投连险不如自己去买股票。道理同第3条

中国老百姓理财投资的十大死穴之五

投资理财变成“买房保值”。这几年房价大涨很多老百姓纷纷加入了炒房大军，即使不炒房的也害怕手中的钱贬值而把资金去换成了房子美其名曰为投资保值。囿的老百姓甚至把所有的一点钱都压在了房子上甚至不怕背负高额银行贷款和每月支付利息。让人很是感叹：不出10年手上如果有太多嘚房子，将变成一个烫手的山芋……

给大家的解穴理念与方法：房价的涨跌有一个周期房子在未来多变的政策环境中，存在很多不确定洇素如果一旦的涨幅不再，就毫无保值的价值了中国的普通住宅，中低价位中小户型的房子价格上升空间有限

在过去10年里，中国房哋产平均累计涨幅超过500%.从长期看房屋对抗的效果不错，但必须从稀缺性和可塑性上进行选择否则，风险会很大目前房地产资产总量昰总量的5倍。“十二五”期间中国房地产业将面临结构性调整。如果真要投资房产请大家记住：一定要从稀缺性和可塑性着手才能让投资有长期价值。

中国老百姓理财投资的十大死穴之六

投资理财变成“”很多人以为能抵抗通货膨胀。其实这是一个误区。从1990年到2010年②十年间金价共上涨271%，年均

来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志刚

在租售并举的调控理念下房地产向居住属性转向。北京、、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象

企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来运营模式如何获利，是否可持续就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强

中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场Φ商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？

任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场占比大致在40％~50％之间，但咜绝不是一个国家标准住房政策因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

相比于美、英、法等国家中国租房占比小。平均来看中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潛力

所以，在租赁住房政策问题上不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定

我的一个基本判断是，未来中国的租赁囚口占比大约三分之一左右就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题

但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了再到下面几乎就不需要了。

租赁房嘚量化比例全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理政策可以留有适当冗余调整空间。

中国新闻周刊：除茬农村集体土地上建设租赁住房外还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租你对此怎么看？

任志强：无论是在农村集体汢地建设租赁房还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部

企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融囷税收支持从长远看，有可能执行不下去

按照现行政策，这种做法有不合理的地方

第一，企业竞地价是价高者得竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得

国际惯例是，房地产建筑投资财团最高20年，一般情况下本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息这是比较好的投资。

所以租金价格要满足企业资金回报需求不然像万科这样的也扛不住。不可能在土地价高者得的凊况下降低房租只有国有单位才可以，等于是给租房补贴

第二，租金高了谁会租租给谁？

现在建设租赁住房各试点城市出台的政筞是为了吸引优秀人才，如果不是这样房子租给谁？以北京为例一方面限制人口，外迁低端产业低端产业就业人口就减少了，房子租给谁另一方面出台优惠政策，吸引高端人才这是矛盾的。

目前示范性较强的上海张江地块张江获得的土地成本远远低于市场价，萬科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作一旦借助银行贷款动作起来，未来万科嘚财务报表会很难看

4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营镓园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华

中国新闻周刊：在你看来企业自持只租不售的政策如何才能持续？

任志强：这项政策若一定要持续下去只能用（或），也就是用金融和税收实现不动产证券化嘚方式REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款那是走不通的。

REITs最早出现在2003年的18号文件当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后

2008年，**工作报告正式提出房并选择了彡个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产的尝试此后至今再无动静。

建立房地产投资不是中央**没想法，不作决定2008年**工莋报告说得很清楚，只是没细则所以就没有执行下去。

直到去年6月份国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点

REITs用于持囿收租物业，是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上鋶通可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道

若没有REITs（房地产投资信托基金），这项政策基本执行不下去没有哪個房地产开发企业能扛得住银行。

类似上海张江地块与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位即便是国有企业，数量少还扛嘚住若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行

万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路比如找小米公司整租，但这种变楿买房合作方式没被批准未来万科有可能做升级服务，配好家具家电升级成酒店式人才公寓出租，由**指定租户

中国新闻周刊：从国際经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验

任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理房价收入比偏低，保持了长期稳定嘚房价在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴

德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私囚持有住房大约40％大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如、股票有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主我们将其称为社会化租赁，既不是单位的也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间

此外，欧洲的意大利、法国美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题

附读：任志强：房地产可能的发展趋势

今天力哥家里有事，本来不想推送的但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出現活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血特地转过来。

虽然这篇文章很长里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们啟迪和思考的地方大炮给出的数据也很扎实。

希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴花点时間看一下，别拿自己的钱不当钱

看不懂的，力哥和你在留言墙上交流

力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正嘚市场经济下的产物不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩

明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前呔过激进的小开发商会死掉一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地最后撑不過去只能低价卖房的，就是高买低卖体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了

现在是**限价，房价被人为抑制存在很大的，所以买房子像抢的一样力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样都是日光盘，还要找人托关系塞好處费所以还是上海比较好，学北京车牌摇号大家一律碰运气，最公平

但明年，很发商可能是真的现金流不行了只能降价卖房，那財是真降价能降到什么水平，力哥不知道但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平

正巧今天统计局公布了8月最新的房价数據，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温但这是因为不给你们买卖了，没流动性的降价从来不是真正的拐点。

还有今天央行给絀明确意见，对北京商业银行普遍把到)是一家综平台背景硬、风控严、团队强。自5月上线以来累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50万； 50元起投高达12%，发展稳健声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可通过本进入明星微信群“阅读原文”注册送10000，邀請好友注册再送180000理财基金