氟碳漆价格按什么算，每平方价格大概多少钱2个回答wduser_60-80元/M2
采纳我的答案吧。。wduser_氟碳漆价格有以下两个主要因素决定：1、含氟量，氟树脂含量达到国家标准20%，这种产品氟碳漆大概就是在100元以上；2、氟碳漆颜色，氟碳漆颜色多种多样，根据客户的要求调制，一般颜色越深的价格会越高。比如润昊红、宝石蓝、纯黑、等等深颜色氟碳漆价格就偏高。国标的产品每平方价格在15-18左右。非国标的产品9-12左右吧。具体您可以网上查看中氟的氟碳漆，专业生产的公司，回答的更专业。谢谢！其他回答热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930相关问答1个回答wduser_碳材料可以有多种结构，如零维碳材料（颗粒）、一维的碳材料（纤纤）、二维的碳材料（片材料）和三维碳材料（块体），将这些不同维的碳材料进行组合，充分利用各维碳材料的性质，加工后得到的材...4个回答wduser_0.06％到0.25％2个回答wduser_小于2.11%4个回答wduser_Q235含碳量高3个回答wduser_竹炭是用老竹经高温烧制而成.不经过活化.
　　竹炭,木炭,椰壳炭等经过活化后都可称为活性炭　　活性炭与竹炭异同
　　概括起来主要有以下几点：
　　一、竹炭防潮防霉...3个回答wduser_打开前盖，里面有一个黑色拉手，向外拉出，取出一体磁鼓，旋出右面端盖的两颗螺丝钉，轻轻取下端盖，可以看见一个圆形塑料盖，慢慢撬开，然后向里面加入碳粉。加完后，盖上塑料盖，装上端盖，拧...5个回答wduser_你好 是一种是碳纤维及其织物增强的碳基体复合材料 希望可以帮到你
1个回答wduser_世上并没有碳晶这么一种材料， 技术术语中也没有这种叫法。碳晶只是生产厂家自己的一种出于产品宣传需要的叫法。根据由中国标准出版社编制的国家《低温辐射电热膜标准》，电热膜分为金属基电热...4个回答wduser_1 打开前门。
2 将使用后的碳粉盒按逆时针方向旋转解除固定。
3 将碳粉盒拉出。
4 从箱中取出新碳粉盒，并上下左右充分晃动5 到10 次。
5 将碳粉盒...3个回答wduser_韩国的电热膜历史长，国内还没有厂家有那样的技术！碳晶是这两年国内一下子冒出来的，估计几十家是有了！免费验房免费设计黄道吉日建材优惠家具定制近五缘湾 双拼别墅 总价低 厅挑高
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公积金贷款
商业贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
是指所贷款的额度总额占房款总额的比例。按揭成数=贷款的额度/房款总额
备注：本房为满二唯一，免收营业税（如非普通住宅，需收取营业税）和个人所得税。税费由营业税、个人所得税、契税等构成。具体税费因房源不同有差异，详情请咨询经纪人。
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Copyright&&&&www.anjuke.com&All Rights Reserved&&&下半年以来，多个城市调控进一步加码。
今年上半年工业结构进一步优化。
9日，我国首单民企长租公寓储架式权益类REITs（房地产投资信托基金）首期在上海证券交易所挂牌发行。
伴随我国老龄化程度不断加深，高端养老服务供给逐渐成为产业布局热点。
此次北京市以清理虚假房源信息为目的、规范信息发布主体为手段，率先提出互联网平台发布房源信息要求。从下月1日起，互联网平台均要按照要求发布规范的房源信息。如果随意发布不合规的房源信息，将发现一起，查处一起。
深圳发布的升级调控政策，被看作是一线城市新一轮调控的开始。深圳升级版的调控政策中，暂停企业购买商品房一条被广泛关注。在此之前，已有杭州、西安、长沙等热点城市发布了类似政策。
记者从天津市住房公积金管理中心获悉，为打击骗提套取住房公积金行为，保证住房公积金制度稳健运行，经天津市住房公积金管理委员会审议通过、市政府批准，天津市对住房公积金提取规定进行了调整，新规自２０１８年９月１日起实施。
今年上半年，广东商品房销售面积、销售额同比出现下降，总体呈现量降价稳的运行态势。这是广东省房地产行业协会发布的《2018年上半年广东房地产市场分析报告》披露的。
日前，住建部召开部分城市房地产工作座谈会，提出要加快制定住房发展规划，大力发展租赁市场。伴随着房地产调控的加码，同时响应建设住房长效机制的号召，落实租售两条腿走路的方针，就此我国租赁市场的发展站到了风口。
1.5万套的二手房交易量一直被业内看做楼市回暖与否的分水岭，自5月北京二手住宅网签量重新登上1.8万套之后，二手房回暖趋势持续回落，交易量重回下滑通道。6月份北京二手房成交15827套，尚在1.5万套分水岭之上，到了7月份，成交量进一步下滑。
8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，在会上，住房城乡建设部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。
毕业季来临，住宅租赁市场迎来旺季。需求集中爆发下，北京租房租赁市场量增价涨，市场来到了年内的第二个高点。
统计数据显示，2018年前7个月，主要城市房地产调控累积次数多达260次，较2017年同期上涨80%。从7月单月来看，全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。
《央视财经评论》推出“下半年经济怎么干”系列评论第三期，聚焦“稳投资”，邀请国务院参事室特约研究员姚景源以及中国国际经济交流中心首席研究员张燕生做客演播室，深入解析。
上半年居民消费榜出炉，哪个地方的人最能花钱？国家统计局公布的数据显示，上海上半年居民人均可支配收入32612元，居民人均消费支出21321元，均为全国最高，成为最能挣钱也最能花钱的城市。
实际上，为了降低资金成本和回款周期从而提高收益，高周转已经成为了融资压力逐渐加大的房企的运作方式。
近日有媒体报道，陕西西安部分消费者2016年通过签订内部认购合同的方式购买了一楼盘所售房屋，并支付全款。
目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说，购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。
陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修订通过了《陕西省秦岭生态环境保护条例》，条例的制定旨在维护秦岭水源涵养、水土保持功能，保护生物多样性，规范秦岭资源开发利用活动，促进人与自然和谐相处，实现经济与社会可持续发展。
自6月底住房和城乡建设部等七部委联合重拳整治房地产市场乱象以来，北京、上海、广州等30个城市于7月初至12月底开展治理房地产市场乱象专项行动，各地随之密集发布了一系列调控升级政策，打响“反炒房攻坚战”。
从规模上看，这些上市房企的收购案涉资金额大多10亿元上下，有的甚至高达百亿元，比如新光圆成收购中国传动股权最多可能耗资135.9亿元，而且以现金方式收购。
7月31日，深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在限购、限售等方面有所加码，楼市政策进一步收紧。事实上，从去年至今，珠三角9座城市均出台相关政策，对房地产市场进行调控。
2018年上半年，广东商品房销售面积6562.38万平方米，同比下降12.1%，降幅较第一季度扩大2.8个百分点；销售金额8333.94亿元，同比下降1.4%，降幅较第一季度扩大0.5个百分点；销售均价12700元/平方米，同比增长12.1%。
据媒体报道，所谓“高周转”，在某些房企的经营中，即摘牌当天出图，拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正。这一理念表现在工期管理上，就是“夺命”狂奔。近期有的房企生产事故频发，偶然中有必然，不排除是高周转惹的祸。
业内人士认为，在宏观经济收紧，未来预期不明朗的背景下，购房人的买房消费能力明显受到影响。加上今年限竞房较为集中，将有更多优质限竞房在年底上市，这也导致市场上的买房需求被分流，使现有限竞房销售中规中矩，并未出现明显的热潮。
个人贷款买房是需要支付首付款的。可是房子价格太高，个人凑不齐首付款怎么办？一些金融机构针对这一市场需求推出“首付贷”。无疑“首付贷”增加了金融风险，扰乱了国家房地产调控政策，是监管部门禁止的。
从土地出让面积来看，7月份，易居方面监测的40个典型城市土地成交建筑面积3946.4万平方米，环比下跌2.8%，同比增长11.7%。40城整体环比增幅由6月份的44.4%转跌至-2.8%。易居方面指出，造成该现象的原因主要是，6月份一二线城市环比跌幅较大。
时下正值租房市场传统旺季。不少刚进入社会的大学毕业生因为缺乏租房经历，很难识别和招架一些“黑中介”的“套路”——连蒙带骗加恐吓，落入租房消费陷阱只能自认“倒霉”。
深圳市31日发布楼市调控新政策，暂停企事业法人单位购房；居民家庭新购买的一二手住房3年内限售；购房人离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于七成。
根据七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，住房城乡建设部7月31日公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。
相比于前些年，地价高企的火爆局面有所平息。但当前三四线城市土地市场热度高企，一些热点城市高价地仍未绝迹。控地价是控房价的基础，做好地价房价联动调控的大文章，直接关乎房地产市场调控的成效。
7月10日，有消息称，为确保区域内房地产开发市场稳定健康发展，北京市顺义区住建委牵头组织存量商办项目负责人召开了研讨会，参会单位就存量商办项目如何转型消纳库存进行了积极研讨并交换了意见。
日前，湖南省住房和城乡建设厅印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》，出台楼市分类调控、区域联动调控等11条举措，以稳定房地产市场。“湘十一条”强调，长沙市继续严格执行限购等调控政策，坚决遏制投资投机性住房需求，确保房地产市场基本稳定。
但不同城市分化加剧，不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿，谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。
近些年来，北京市逐步建立了"保基本、分层次、广覆盖"住房供应体系，引导居民形成梯级消费理念。
租赁合同期限最长可签五年、租金年涨幅不超过5%……记者29日从成都市房管局了解到，成都市近日出台相关政策，规范拍卖土地配建租赁住房的建设、装修、管理。
29日，记者从北京市发改委获悉，北京日前发布推进京津冀协同发展年行动计划及2018年工作要点。
6月28日，住建部等七部委发布了《治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
去年7月，广州率先在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称广州住房租赁市场工作方案）中提出“租购同权”，随后重庆、南京、武汉等多地推出相应举措。一年时间过去了，“租购同权”实施的情况如何？
截至7月23日，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，50家房企拿地合计金额高达10940亿元。同时，50个热点城市卖地超过2万亿元。业内人士分析认为，全国多城市土地成交依然处于高位。
作为企业和群众关注的重点领域，不动产登记精简审批，化解“堵点”“痛点”，解决“不为”“乱为”问题，成为保护财产产权、优化营商环境的重要一翼。
首批获积分落户者年内办落户手续、城市副中心行政办公区二期工程也将启动规划建设，城市副中心站综合交通枢纽年内也将开工。
上半年房地产行业集中度进一步提升，"强者恒强"的局面日益稳固。
江河地产更倾向保持稳健发展，专注于产品创新。
联系电话: 010-
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房产频道栏目安装水地暖每平方米造价是多少?3个回答菲菲10月3日157您好，这个看您做的柜子有多大，一般也是需要两三万。","answer_user_header":"http://www。360aiyi。com/down/ceaedd3cf.jpg查看更多3个回答小木包就像阳台地面要比客厅的地面低2CM一样，装修时，卫生间地面要比客厅的地面低2CM，防止卫生间地面的水溢出，门槛石起拦截作用，但是门槛石不能突出地面太高以防过门槛石时绊倒。出现你说的问题应该是装修时卫生间与客厅地面高低差没有处理得当。建议卫生间采取干湿分区施工。日后洗漱时注意一点就OK啦。也可能是做防水时防水涂料没有延升至门槛石导致水从门槛石下面渗透到客厅表面，建议用密封胶进行处理。","answer_user_header":"2个回答务请奏效电控系统出现故障了 建议找专业人士修理一下 希望能帮到你。","answer_user_header":"http://www。360aiyi。com/down/adb3ca1cb98c07cbef7.jpg1个回答微选人物不一定，现在上的装修公司前期的设计都是免费的，而施工不施工主要是看业主自己，如果方案满意价格满意就可以施工","answer_user_header":"3个回答云想衣裳夜微澜主要三种值钱的材料 1 台面板（一般是天然大理石，想黑金砂，米黄等颜色） 2 陶瓷盆（价位看品牌 一般在80元到400元之间）3 水龙头 （全铜和304不锈钢为较好材质我们厂家供货给代理商一般200元左右，但是代理商超300元，锌合金材质的相对便宜，几十元到百来元），4 如果做落地的浴室柜就要 水泥砖 瓷片 不落地悬空的就要个不锈钢支架加固，几十元搞掂，5人工费用","answer_user_header":"http://www。360aiyi。com/down/ffbf73efcd1f719e416.jpg3个回答H箚鋁惠普1216使用的是CC388A型号的硒鼓,一般可打印1500张左右,具体要根据实际打印的内容覆盖率来计算。HP硒鼓本身是一次性设计,如您重新填充加粉,加粉会造成硒鼓损坏。","answer_user_header":"http://www。360aiyi。com/down/f93fcff0492bbc513ed.jpg3个回答雨中雪2002需要在装修网站上留下你的姓名和要装修的地方，还有你的装修预算就好了，之后会有人联系你","answer_user_header":"2个回答伤痛中的恨对你无语“集资房”，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。","answer_user_header":"3个回答小贺2301、交易手续服务费2、登记费3、土地收益金(代收)　4、核档费5、契税6、印花税7、营业税及附加8、个人所得税，地域不同流程也会不一样","answer_user_header":"3个回答时墨斯儒你好，根据环保型，还要适合儿童的","answer_user_header":"热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930免费验房免费设计黄道吉日建材优惠家具定制******************日修改*******************&br&看了评论，感觉还有必要多说几句。&br&以上海为例，大家猜猜看劳动年龄（20岁到60岁）的教育水平分布是怎样的？&br&看评论，各种猜测都有，基本都上了大学？有一半上了大学？哪有那么多。&br&上海的20-60岁人口中，大学和研究生学历约&b&20%&/b&，中专大专约&b&30%&/b&，剩下的&b&50%&/b&，连中专都没有。&br&这三种学历的年龄-收入曲线，大致如下：&br&&b&大学、研究生&/b&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/9127fe11cbc584e48ddf92_b.jpg& data-rawwidth=&1331& data-rawheight=&968& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1331& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/9127fe11cbc584e48ddf92_r.jpg&&&/figure&&br&&b&中专、大专&/b&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/0e1ebbe6731e49aeedac654b2b2d4004_b.jpg& data-rawwidth=&1331& data-rawheight=&968& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1331& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/0e1ebbe6731e49aeedac654b2b2d4004_r.jpg&&&/figure&&b&中专以下&/b&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cd12baef45ecbe57f338f_b.jpg& data-rawwidth=&1331& data-rawheight=&968& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1331& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/cd12baef45ecbe57f338f_r.jpg&&&/figure&一对在上海的夫妇，如果他们的学历都在大学或以上，那么他们&b&刚刚毕业&/b&就可以达到上海市前50%的水平，&b&30岁&/b&就能接近前20%的水平。诚然，知乎上的朋友们，大部分都应该具有大学文凭，或者属于大学在读，因此如果只看和自己学历相同的人，当然会得出这两个门槛太低的结论。&br&&br&但我们把目光放得更宽广些，假设一对夫妇的学历都是大专或中专，那么他们到&b&40岁时&/b&才能达到前50%水平；而对于剩下50%连中专学历都没有的人，平均来说，他们一辈子的月收入都只有3000左右，将&b&永远达不到&/b&前50%的门槛。&br&&br&还有一些人指出，按照2012年上海前20%收入门槛17.4万元，他们根本负担不起房子。对这个问题，两个事实可能能够解决你的疑问。&br&第一，虽然之前已经提到，但是我还是要重复一下：在当前的上海房价下，绝大部分家庭，一辈子都买不起房子。&br&第二，而对于那些能够买房子的家庭来说，他们并不是在用当前年收入买房子，他们在用双方父母4人一辈子的积蓄，和夫妻自身未来20-30年的收入来买房子。&br&&br&在上海，能上本科，你已经算是个温拿了；如果你的家庭竟然还能支持你买房子，那么你的家庭已经属于温拿中的温拿了。不要成天往上看，适当地朝下看看，了解一下另外八成没上大学的人的生活，不仅可以增加你的幸福感，相信还能够增加你对于另外一群人的了解和同情心，尽管他们在你的生活中和你所处的网络圈子里毫无踪迹。&br&=========================================&br&******************日修改*******************&br&下表是2013年的数据与2012年数据&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/ad293eafb935_b.jpg& data-rawwidth=&664& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&664& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/ad293eafb935_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dffa8caca94a5_b.jpg& data-rawwidth=&672& data-rawheight=&537& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&672& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/dffa8caca94a5_r.jpg&&&/figure&由于城调队2012年显示50%门槛为10.6万元，前20%门槛为17.4万元，假设两条线都随着中等收入组和高收入组的上升同比例上升，那么2013年&b&上海市&/b&的家庭收入&b&前50%门槛是11.4万元，而前20%的门槛是19.4万元。&/b&&br&&b&中等收入上升速度没有高收入上升那么快。&/b&&br&=========================================&br&******************日修改*******************&br&有了上海市城调队数据，不需要再用对数正态分布推算了。2012年的情况如下：&br&2012年&b&上海市&/b&的家庭收入&b&前50%门槛是10.6万元，而前20%的门槛是17.4万元。&/b&&br&我前年的推算还比较准确。&br&这样看下来，2013年上海的收入中位数估计会达到12万元，而前20%应该是在19万-20万之间了。大家达到了吗？&br&=========================================&br&******************日修改*******************&br&=========================================&br&2012年的统计年鉴已经出来了，下表是2011年的数据&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/ab501d9c98cab4d3ff69be_b.jpg& data-rawwidth=&649& data-rawheight=&535& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&649& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/ab501d9c98cab4d3ff69be_r.jpg&&&/figure&中等收入组的平均值为90158元，&strong&50%可能在86k左右；20%的收入大约为146k&/strong&。&br&北京的数据使用算法，大约是&strong&50%：73k；20%：120k&/strong&。增速要低于上海不少。&br&按照这个收入提升速度，&strong&上海2012年的中位收入会接近100k，而前20%的门槛会在170k左右。&/strong&&br&==========================================&br&@冬源 虽然找到了正确的网页，但是没有把正确的数字放上去……&br&上海的收入分布见下表，或这个网页（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.stats-sh.gov.cn/tjnj/nj11.htm%3Fd1%3D2011tjnj/C0912.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海统计年鉴2011&/a&），他是城调队的数据，这个数据来自于被调查人的自我报告，一些知友可能做过这样的事情，统计局的城调队给你一张表，每天要填收入支出，非常详细，这个数据在支出上问题不大，但由于他不问财产，因此收入会偏低一些，我下面的计算，也只是一个&strong&下限&/strong&。同时，我也没有考虑上海和北京的农民收入，仅计算城镇的情况。&br&收入一般来说接近对数正态分布，中位数要小于平均值，因此50%收入的门槛约为中等收入组平均值（=79703）的偏下一些，可能在75k左右。&br&上海的高收入组（最高20%）的平均收入是=元，考虑到次高收入家庭的收入平均值为99038元，那么从50%到70%上升了exp(0.22)，从70%到90%上升了exp(0.55)，从70%到80%应当约上升exp(0.23375)，约为125k。&strong&因此上海要进入50%应当为75k的家庭收入，要进入前20%需要125k。&/strong&&br&类似可以算出北京的，从第二张可以算出。&strong&北京进入前50%约要70k家庭收入，进入前20%需要105k。&/strong&&br&我吐个槽，为啥知乎还是不能粘贴表格，只能截图啊……&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cdf754ac6d3ee0268fcdf59_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cc3b3b73c8cdd8b4ef2817d_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&=======================================================&br&看来大家还有许多疑问。这倒是很有意思的一个现象，当统计局说今年平均收入为X千元时，有一群人认为这太高，说自己“被涨工资”了；而当数据显示125k的家庭收入可以在2010年的上海市户籍城镇居民中迈入前20%的位次时，又有许多人说这个数字太低了。当然我相信这不是同一群人，但知乎上后一群人居多至少还是让人高兴的一件事。&br&许多知友们的问题集中在买房上，认为125k的家庭收入买房还要父母补贴，根本没资格做前20%。&br&首先，这是2010年的数字，在2012年，我猜想这个分界点应当上升至150k左右。&br&其次，知友们还是大大低估了穷苦百姓群体的大小。在2010年，上海市城市家庭中，拥有商品房的家庭仅有40%，剩下家庭的住房都来自于房改和租住（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.stats-sh.gov.cn/tjnj/nj11.htm%3Fd1%3D2011tjnj/C1706.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海统计年鉴2011&/a&）。我们从CFPS数据可以找到旁证。CFPS数据是北京大学社会学院的一项全国性调查数据，他与城调队的数据可以共同佐证该答案的结论。CFPS数据显示，上海的城镇人口中，约有60%家庭居住在自己购买的房屋中，而这60%的家庭中，又有接近10%的住房是原单位住房房改得来。那么也就是说，整个城镇家庭的50%拥有商品房。&br&综上所述，在2010年，40%至50%的家庭已经拥有了商品房。这40%-50%的家庭都是在何时购买的商品房呢？CFPS数据显示，在年，才是当前上海拥有商品房的城镇家庭购房最集中的年份，而近年来这个比例实际上在逐年下降（见下图）。这可能与大量新建商品房虽然被购买但实际上。未被选择为自住房，甚至成为空置房有关，这部分交易可能集中在某个人群中，但无论如何这个人群和我们要分析的“20%分位点”没有半点关系。最后，我们把居住在商品房的家庭分布到每个年份，实际上，&strong&上海近年来每年也仅有3%到5%的家庭买房自住，大部分居住在商品房的家庭，购房年份都在2005年之前&/strong&。&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/88fa60a4a323fb8e8fa27d_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&好了，已经踏进20%分位点的各位，看看10%分位点的180k收入，再考虑一下每年只有3%到5%的家庭在购买商品房自住的现实，还觉得125k这个家庭年收入太低吗？
******************日修改******************* 看了评论，感觉还有必要多说几句。 以上海为例，大家猜猜看劳动年龄（20岁到60岁）的教育水平分布是怎样的？ 看评论，各种猜测都有，基本都上了大学？有一半上了大学？哪有那么多。 上海的20-60岁…
&b&《逃离北上广》系列书&/b&中对这四座城市有非常详细的介绍，从&b&发展轨迹、未来趋势、主要经济特征到人文情怀&/b&，可以让你在最短的时间内了解到你想知道的信息，秉承着知乎哲理第一条——人丑就要多读书（的原则），强烈建议有疑问的知友先看过这套书以后再思考究竟哪个城市更适合自己。&br&&br&上面的知友说的有道理的是，你的&b&职业&/b&很大程度上是决定你去哪个城市的原因，这些东西说出来仁者见仁，智者见智，毕竟不是每个人都在这四座城市待超过有发言权的时间，我是在广州，而且我是做广告的，我的思维也很局限，不能直接告诉你究竟哪座城市更适合。但是个人觉得在广州的广告业还是很繁荣的，其他像很多银行的总部也设在广州，微信总部也在这边，我对面就是联通的总部大楼，这些也不能说明什么，毕竟我没有去过上海和北京考察过。&br&&br&所以建议题主看书，从书中去寻找答案，&b&《逃离北上广》中最精华的部分就是它最后会给出作者关于城市未来发展的预测&/b&，我觉得要规划好自己的职业生涯，必定要考虑城市的发展趋势，否则政府对你所在的行业进行打压，而你又抓不准政府的规划方向，即使在行业内做得再好，你所在的行业也是在走下坡，终究不是条好路（参考东莞，当然这是极端个例）&br&&br&（ 没有配图，因为书放在家里了~）&br&======================最后割条线，分享一下一篇写得很有感觉的微信推广文，看看他人的困惑，再想想有没有自己的影子=======================&br&&br&&p&每天早上，我的手机都会给我准时的推动一个信息，“今天北京的空气质量指数为187, 属于不健康，请减少户外活动，关闭门窗。”我把提示按掉，下意识深吸一口气，又马上呼出来。十五分钟后我们打开门，做了一个类似跳入游泳池前的决绝表情，一头扎入这个漫天雾霾的城市中去。和我同样感受的人不止我一个，已经有好多人说要，准备或者已经离开了北京。&/p&&br&&p&逃离北上广已成为公众流行词多年——有那么几年，人们先是嚷着要离开；然后是然后越来越多人们在郊区买房买地，接着是先驱者开始晒自己在丽江大理威海的定居照片；这段时间，又有先烈们受不了小城市的平淡，默默的回来。美国用了40年时间从城市化-城市郊区化-逆城市化-城市化的过程，神奇国度上的人用10年就走了一圈——但我们到底该逃离何处？&/p&&br&&p&有个著名的心理学实验叫“别去想那只粉红色的大象”。参与者被要求不要去想象房间里面有一头“粉红色的大象”，但是没有人成功过——正如你脑袋里会无可抑止的出现粉红色奇怪的大象一样，这个实验证明了你永远无法“不要想起”些什么。同样，你永远无法“逃离”些什么，直到你开始追寻些什么。只有你有一天你突然把谁想起来，你才知道你已经把他忘记。&/p&&br&&p&所以，你无法逃离北上广，除非有一天，你愿意走出去或走回来，为了寻找自己更好的生活。离开城市我们有很多去处——二线城市、老家、有钱的去国外……但是如果你不知道你在寻找什么，世界之大，你又怎可能找到自己喜欢的地方？你最需要要知道的是不同的城市，各自有什么好处。&/p&&br&&p&&strong&第一是职业与生活的多元可能的不同&/strong&&/p&&p&当BEATLES的主唱列侬被采访，问到为什么你们是一个英国乐队，却要来美国发展的时候后，列侬说，“在罗马帝国时期，当时的哲学家和诗人都要去罗马，因为那里是世界的中心，我们今天要来纽约，因为这里是世界的中心。”&/p&&br&&p&大城市最大的好处，在于作为世界的中心，这里有无限可能。越大的城市，有着越多的职业和文化的可能。大城市有各种有趣的职业任务、项目、职位、公司和企业的形式。芳香治疗师、游戏设计、几个亿的项目、在网上可以订送的烧饼、专门给人买衣服的买手。城市有歌剧、音乐、极客、电影，有专门为了讨论有没有外星人而存在的咖啡厅……城市的最大魅力就是林子大了，你能见到各种鸟。&/p&&br&&p&小城市的可能性锐减，职业种类和文化都单一起来，但是其纯度却大大提高。小城市自有小城的风范——所以在你选择一个小城之前，一定要找到小城市的文化核心所在，并确认你真的喜欢他。青岛珠海的海滨和宁静，长沙武汉的生活气氛，成都的安逸、西安的厚重、昆明的宜人。正如逛商店，一开始你喜欢到处看看，寻找可能性。几年下来，你会知道自己的风格，直接走入某个品牌店，那里有最多属于你的东西。&/p&&br&&p&所以如果你还是一个希望生活有更多可能的人，把可能当成生命中很重要的东西的人，城市对于你的魅力是致命的。如果你已经找到自己内心所需，径直走向一个你喜欢的城市，则是最好。&/p&&br&&p&&strong&第二是生活的压力不同。&/strong&&/p&&p&一线城市的房价贵，消费高，是不争的事实。但当你看到房价高得让人绝望却还在涨，35元只有一个鸡腿的盒饭却还是卖到排队，你就该明白，大城市也为相当一部分人提供了与之相匹配的收入水平，或者至少是可能性。这有点残酷——你觉得高，只是因为你不是获利的人。大城市是个大的PK赛场，赛场附近堵车、人挤、高压力又乌烟瘴气——却也有巨额赏金——你是决定再试一把，还是换个游戏玩？这个纯粹是你的个人心气问题。&/p&&br&&p&同样道理，小城市没有高压力的淘金游戏，有合理的物价，相对轻松的房价，和相对从容的工作，同时也有稳定平静的工作。小城市面临的不是消费压力，而是收入的压力。你拿着只有以前一半的工资，以一半的效率工作者。虽然够用，总觉得亏。这样的低节奏也带来了高速运转的大城市人的恐慌，这样再过几年，你也许永远回不去了。&/p&&br&&p&最后是特殊资源——不同的地方拥有不同的资源。大城市几乎集中了中国最好的教育、艺术、和医疗资源; 还有政治和交融资源（如果你玩这个的话）。而小城市也有特殊的资源：和父母亲生活在一起，在家乡生活的归属感，以及老家来自家庭的各种人脉关系。&/p&&br&&p&只有你明白了各自的好处，你才能在不同地方真正过得好，在我看来，活得最坎坷的，是那些忍受着城市最让人痛苦的一面——做着拥挤的地铁在雾霾中穿行，然后进入一个不喜欢也无可能的工作，晚上再坐2小时的车才能回家的人，却从来不参与任何一个冒险、聚会、沙龙、展览的人。他们在承受城市最操蛋的一面，却完全享受不到城市的美好——机会、可能、新鲜、多元。&/p&&br&&p&你永远无法停止逃离，除非你找到自己真正想要追求的。要做清楚这个选择，每个人都需要认真思考：你这个阶段到底想要些什么？职业、自我、家庭，你的重心在何处？精彩、多元、归属、从容、可能、宜居……哪些是你不可或缺的生命资源？&/p&&br&&p&从生涯来看，人生是一个打开再合拢的过程——你需要在年轻的时候看到足够多的可能，才有可能在而立之年从容的选择自己想要的生活。好的生涯轨迹一般是20-35岁前以职业发展为核心，在大城市尝试各种可能，有机会就再往上。到了35岁前后，形成稳定的对生活的定见，然后过职业-家庭-自我的平衡选择。你只有一日看尽长安花，才敢在某一天平平淡淡才是真。&/p&&br&&p&对于自己内心没有方向的人，去哪里都是逃离，而对于生命有方向的人，走向哪里都是追寻。所以苏轼被发配到那时的四线城市惠州，才会写下“试问岭南应不好？却道：&strong&此心安处是吾乡&/strong&。”&/p&&br&&p&========================================================&/p&&br&&p&有知友表示找不到这系列书，我重申一下我不是搞知乎营销的，现发一下链接给大家参考一下：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//product.suning.com/.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&逃离北上广1：北京太势利，苏言，闵唯 著&/a&&br&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//product.suning.com/.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&逃离北上广2：上海太昂贵，苏言，闵唯 著&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.suning.com/emall/sprd__828604__.html%3Fsrc%3Dbprd_740843_recbuybuy_1-1_c__& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&逃离北上广3：广东太竞争，苏言，董芮 著&/a&&/p&
《逃离北上广》系列书中对这四座城市有非常详细的介绍，从发展轨迹、未来趋势、主要经济特征到人文情怀，可以让你在最短的时间内了解到你想知道的信息，秉承着知乎哲理第一条——人丑就要多读书（的原则），强烈建议有疑问的知友先看过这套书以后再思考究竟…
北京：&br&&br&2004年全市商品房平均售价5052元/平，2013年住宅成交均价22643元/平，年均增长18.1%.&br&&br&上海：&br&&br&2004年上海每平方米销售均价已达6385元，2013年住宅成交均价24143元/平，年均增长15.9%.&br&&br&广州：&br&&br&2004年广州住宅平均单价4618元/平，2014年住宅成交均价15143元/平，年均增长12.6%.&br&&br&深圳：&br&&br&2004年广州深圳住宅平均单价6385元/平，2014年住宅成交均价26400元/平，年均增长15.2%.&br&&br&算完数据我笑了。18.1%年收益哪里找？就在北京，就在中国，温州炒房团甩巴菲特十条大街。
北京： 2004年全市商品房平均售价5052元/平，2013年住宅成交均价22643元/平，年均增长18.1%. 上海： 2004年上海每平方米销售均价已达6385元，2013年住宅成交均价24143元/平，年均增长15.9%. 广州： 2004年广州住宅平均单价4618元/平，2014年住宅成交均价151…
&p&因为放在后面很多人就不看了，我把一个简化的经济学模型先在这里讨论一下。&/p&&p&先说大前提，&b&中国的资产价格是有泡沫的。所以不要再来带着道德的正义感来质问我：中国的房价你敢说没泡沫吗？我们讨论的不是有没有泡沫，我们讨论的是会不会继续涨下去。要讨论这个问题，先要讨论资产价格泡沫如何维持。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&先说一个非常简单的模型。我们假设资本项下的兑换完全自由，没有资本流通限制。假设合理的物价水平是一块钱人民币可以买两袋大米，同时一块人民币可以兑换一块美元。这时候，央行突然为了某种目的，给全国人民每个人多发了一倍资产，比如你有100元人民币资产，央行就无偿的再给你100元。那么这时候，一块钱人民币的购买力应该对应一袋大米，因为人民币购买力被稀释了一倍。那么一块钱人民币这时候应该兑换多少美元呢？&/p&&p&显而易见，美国人并没有多印钱，这时候一块人民币应该兑换0.5块美元。&/p&&p&这个简单的例子就是想说明，当今天人民币价格出现泡沫的时候，我们有三种可能的处理方法。&/p&&ol&&li&&b&通过提高生产力，来提高人民币的购买力&/b&。假设人民币贬值了一倍，但是因为生产力提高，大米的价值也贬值了一倍，那么人民币的购买力就不变。&/li&&li&&b&维持资产价格，人民币贬值&/b&。也就是我们说的，大米价格维持一块/袋的泡沫价格，人民币贬值为1RMB兑换0.5$。&/li&&li&&b&维持人民币汇率，刺穿资产价格泡沫。&/b&就不解释了，参考2。&/li&&/ol&&p&当然，上述的例子，是一个极端简单的例子，在这个例子里我们假设的了美元的绝对价值没有发生任何变化，人民币兑换完全无摩擦。&/p&&p&事实上，因为&b&蒙代尔不可能三角&/b&和各种历史原因，中国选择的是独立的财政政策和货币政策，而牺牲了资本的自由流动。所以同志们如果不使用各种非法手段，一年合法兑换的美元资产只有五万。&b&换句话说，对于绝大多数老百姓来说，你是被困在人民币市场这个赌场里的，你想从这个赌场里cash out跑路的途径首先就被限制住了，这是我们谈普通老百姓资产配置的一个重要前提，就是你基本上只能配置人民币资产。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&再说我们如何维持现有的泡沫。我们才去的是方法1和方法2结合的办法。方法1就是电视里每天说的，一方面出清过剩产能、推动境外产生输出、鼓励发展高新科技产业，目的是希望通过提高生产力来支撑价格泡沫。但是短时间内看来，宏观经济下行至少要维持五年的时间，方法1中的任何一部分都是需要时间的，能不能成功，我持短期悲观长期中性的态度。方法2则是允许人民币缓慢的贬值。有人在评论里说缓慢贬值只能造成贬值预期不确定性同时造成更大幅度的贬值。我想说的是，这么说的人完全没有考虑到实操层面，市场包括央行在内是没有一个明确的贬值预期的，何况剧烈的所谓一步贬值副作用良多。所以只能通过在外汇市场不断博弈的过程来确定市场对人民币的一个均衡价格。&/p&&p&说这么多，其实就是想告诉大家两件事。&b&第一，房地产作为人民币资产，尤其是北上广深的房地产，的确是有泡沫的&/b&，特别是去年的这波大涨。这也是为什么回复里我都不建议大家在这个高点急着去买房，可是适当观望一下。&i&&u&但是这不代表这个泡沫一定会破，也不代表泡沫一定永远是泡沫（参见1）&/u&。&/i&&b&第二，我下面所讨论的问题的前提是，大多数人只能配置人民币资产为主，且大多数人无法去赌博到底人民币资产价格泡沫是不是会被刺穿。&/b&前者因为中国短时间内不可能开放资本项下自由兑换，后者因为如果中国经济通过方法1回到了上升周期，资产价格重新变得相对合理而没有出现崩盘，那么所有没有买房的普通老百姓面对的可能就是一辈子买不起房。这份国运，一般人是没有选择余地，只能去跟随，或者说被裹挟的。&/p&&p&&br&&/p&&p&-------------------------------------添加了无数解释的分割线----------------------------------------------------&/p&&p&知乎上讨论房价的问题实在是太多了。对比英美法对比纽约东京对比日本泡沫，谈供需谈政府谈切身经历，我也简单说说我的几个看法。&/p&&p&首先说我的观点。&/p&&ul&&li&房地产黄金十年结束了，全国普涨的局面是不太可能了。未来的白银十年，房产价格上涨会主要集中在人口流入的一二线城市。&/li&&li&北京的房子也贵，也不贵。&/li&&li&刚需者和投资者买房的角度和定位都是完全不一样的。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&去年因为工作关系，我和国内大量地产公司的董事长、投资总监级别的高层发生了不少联系。这其中包括龙湖、金科、恒大等全国性的地产公司，也包括星河湾、泛海等专注高端楼盘的地产公司，还包括时代、奥园、新华联等资产规模在200-300亿元的区域型中型地产公司。大家对于房地产格局的基本走向判断是一致的。未来，三四线城市的房产升值空间相对比较小，而人口持续净流入的核心一二线城市的升值还远没有结束。&/p&&p&关于涨跌的理论大家都看多了，我重点谈几个常见的&b&关于一二线城市地产&/b&的误区吧：&/p&&ol&&li&&b&房价可能会崩，买房是不是一个错误的选择&/b&。这个观点的谬误就在于，绝大多数中国人都只能或者几乎只能配置人民币资产。而不动产作为人民币资产中最重要的一环，如果一二线城市的房价都崩盘了，那么人民币这一篮子资产已经是一篮子烂苹果了。你到底持有的是一篮子苹果中的哪个并不重要了，反倒是不动产相比于股票之类的资产至少还保留了使用价值。换句话说，如果你觉得我国吃枣药丸，那早点出国。如果你没有能力移民或者大规模转移资产，那么一二线房子在你的资产配置里一定是一个优质资产。&b&整天去考虑你无法摆脱的系统性风险是无聊的且没有必要的&/b&。&/li&&li&&b&北京的房子相比于东京、纽约，已经太贵了，这个扭曲的价格一定会得到纠正。&/b&我们假设北京的房子绝对值是偏贵的有泡沫的，从经济学的角度来说，过高的资产价格和人民币较高的汇率不能同时保持。目前来看，要么资产价格下降，要么人民币贬值。而从政府和央行控制金融系统性风险的角度来看，我们最后处理这个不可能问题的方法是人民币贬值和通过挤压金融系统杠杆水平来缓和的挤出一些泡沫。因为资产价格尤其是不动产价格的剧烈下跌产生的连带效应是任何一个国家的金融系统都承受不起的。当然，在一个理想的资本流动无障碍的模型里，人民币贬值最终会导致资本外流，最终人民币计价资产一样会下跌。但是在实际国情里，尽管考虑到大量的地下资本流动渠道，我们的资本管制一样是非常严格的。更何况北京的资产价格不仅仅是是依靠热钱来托底，而是依赖政府对于土地规划和供给的严格管控。只要这种计划经济式的调控不改变，相比于可能的缓和的漫长的贬值过程，即使你能把资产换成美元，结果也很可能是在你躲开贬值之前，你就先因为一线城市房价的上涨穷死了。&b&因为在一线地产的问题上，主要矛盾是境内资产配置的供需关系。&/b&&/li&&li&&b&一个月才挣八千块钱，一万年也买不起北京的房子，北京的房子太贵了。&/b&这是个巨大的误区。当我几天前在我家楼下理发店里看着两个其貌不扬的东北大妈操着一口二人转味道十足的普通话讨论自己准备买泛海10万元的新盘的时候，我就更加坚定了这个想法：未来北京四环以内的房子，其实都不是给普通白领们居住的了。能买得起北京“城区”以内房子的，是来自于全国的有资产配置需求的土豪们，是来自北京本地的能卖一套老房子或者多年前就买了房现在来置换新房的改善性需求住户们。他们不在乎或者凑的出五百万以上的首付。&b&外地进京年入十万二十万的普通白领们，未来给你们的住处是通州、大兴、燕郊、固安。&/b&相应的，北京的大量产业也会外迁，你不用总担心你要花两个小时才能上班了，因为以前在三环的创业公司未来会去三河去亦庄。&/li&&/ol&&p&&br&&/p&&p&回到我们的第一个假设，即中国的经济环境可以平稳过渡，那么抛开你现在五环是城外的概念，别再觉得六环有多远。当京津冀一体化，市政府搬到通州，新机场修在固安，当北京人以前觉得远在天边的保定都纳入这个城市群核心规划的时候，当我告诉你这个城市带还要涌入几千万人口的时候，你设想一下，三环是什么地方？&/p&&p&三环就是以前的紫禁城。&/p&&p&上海的南汇、金山、青浦，以前是什么地方？十年前我去浦东金桥，我心想这是什么鸟不拉屎的地方？现在上海群众告诉我，金桥远吗繁华吗？十年前五角场是一片荒芜。上海的群众们告诉我，五角场现在是什么地方？&/p&&p&现在在北京生活的群众们，你们能想象，15年前，东大桥就是东边繁华景象的终点，蓝岛就是朝阳区最大的shopping mall吗？&/p&&p&中国房价，就是农村扶贫人口进县城，县城进省城，省城去一二线。一二线的新移民买刚需房，有刚需房的人买改善房，有改善房的人可以买多套房或者买更大的改善房。一二线的房价之所以还会涨，是因为从金字塔的角度看，所有的人都是这份资产的接盘侠，这里是避风港。从这个角度上讲，如果今天大兴的房子买3万一平，你告诉我，十年以后，三环的房子买15万一平，贵吗？&/p&&p&今天北京三环的好楼盘7万一平，十年翻一倍，年化复合增长率只有7%，扣除2%的通胀，实际增长率5%，高吗？&/p&&p&更不用说上海这样的城市现在可能会进一步提高容积率，提倡小户型，未来很多年轻人要去买70平米以下的房子，人口密度要向香港看起。总有一天，也许130平米的户型都是豪宅，如果这样，价值又该怎么算？&/p&&p&如果你认为中国的经济药丸，早点换钱跑。可是欧洲也好，美国也好，且不说能不能去，我觉得这世界今天都是在赌命，压根没有永不沉没的一片净土。如果你跑不了，或者对中国经济的平稳过渡有信心，那么毫无疑问，一二线核心城市的住宅不贵，早点上车，资产早点保值。对于缺乏投资常识的散户们来说，北上广的房子，还是比股票靠谱些。&/p&&p&如果你问我，我们有可能变成日本吗？我觉得今天中国最高明的宏观经济学家都没法回答这个问题。在我眼里这件事就是flip a coin。可是作为一个跑不掉走不了的普通人，你到底是揣着钱去等也许二十年后房价暴跌去抄底，还是老老实实的被裹挟在这个时代里买一套房？&/p&&p&我们常人，是赌不起这份国运的。&/p&&p&以上。&/p&&p&PS：两件事&/p&&p&第一，下面有多位同学向我表示十年前五角场不是一片荒芜。好的，我在这里一并道歉，原答案我也不修改了，就放着，五角场不是一片荒芜。我在这里表达的意思是，我第一次去五角场是2003年，然后2005年，再后来06年到复旦上学，07-08年离开，之后几乎每年又都会回去。如果你们真的了解五角场周边而不只是去某座商厦的话，你们应该记得，五角场周围被多少洗头房包裹着，有没有多少人那时候没事儿去五角场逛街的。五角场乃至杨浦区在上海以前是个什么地位，有没有上只角的上海人十年前愿意去五角场买房的。&/p&&p&五角场的环境改变，是从万达广场修起来开始的，再后来才有了越来越完善的商业设施，才变成了杨浦的一个中心商区。&/p&&p&后续又有同学指出05年开始修小巨蛋的时候五角场就是杨浦的中心之一了，这个例子不如闸北。那么可能我的观察bias比较大，不然也不会有这么多人指出问题了。再次道歉。&/p&&p&第二，我在这里探讨的问题是北京和核心一二线城市的房价为什么这么贵，以后会不会更贵。我不鼓吹任何没有能力的人非要背着三十年房贷在这里买房。如果你有几千万自有资产，你的配置空间很大，也不一定非要在北京买几套房才安全。换句话说我不是来给穷人也不是来给富人提供投资建议的。但是如果你一定要生活在北京，如果你不想住到燕郊，想住在三环、四环，那我觉得你应该早买房，因为除非中国经济整体崩盘，否则这些地方的房价会一直涨下去。而且增速理论上比绝大多数人的工资要快。以北京的不动产价格为锚，你的工资是缩水的。所以赶早不赶晚。仅此而已。&/p&&p&房价这个问题，说起来就有很多戾气。因为买不起房的人看到有人吹房价还会涨，觉得市场全是这帮人扰乱的，都该杀。买了房的人要是看到有人说房价会跌，想起自己的贷款就心烦，都该杀。我不是来跟戾气战斗的。我只是陈述一个事实，一二线核心城市的市区住宅是带有全国性的投资品属性的。别老把眼睛盯在身边挣八千一万的人身上，这个价格是政府和有钱人共同合作的结果，也是人民币一揽子资产共同作用的结果。有人说都是这帮投机分子整天抬高房价，那你知道为什么国家揣着三万亿外汇储备就不得不买美国国债吗？因为中国人傻，送钱给美国人用？&/p&&p&不是的，这是大类资产配置的必然结果。&/p&&p&我就解释到这儿，不想评论区吵架，也不想因为一点小事就拉黑。买得起买不起，想买不想买，都是个人意志。我在文中也说了，路不是只有憋死在这里一条。你有几百万，也可以琢磨移民，只要你愿意付出成本，就像你生活在北京一样。&/p&&p&ps：我很奇怪为什么总有人来跟我谈道德问题。我说过房价涨成这样我很高兴我很赞同我很欣赏我觉得这特别好了吗？你可以对这个社会有很多不满，也许你能选择，也许你不能选择，但是你活在一个大环境里，那就做一个最大化自己利益的理智人，光谈情怀了理想模型有意义吗？这篇回答里我只说了我认为最大化利益的想法，当然可以不认同，有理有据的反对就是了，我欢迎专业人士从专业角度来指点迷津。但是别来拿道德质问我，我不喜欢高房价，如果道德质问就能解决高房价的话，麻烦你们告诉我，我一起质问。另外看清我说的大前提，我从来都不认为中国理所应当的能解决泡沫问题，日本是一种可能，但不是唯一的可能，你愿不愿意去赌这个可能才是我想说的。&/p&&p&以上。&/p&&p&PS2：很多人在评论里提到，房地产是因为印钞印多了，是因为人口流入，这种因素是可持续的吗？我来解释一下我的看法。&/p&&p&再次重申，不明确定义的问题都是耍流氓。我最终讨论的是一二线核心城市的房地产价格，开头就说了，房地产普涨的时代已经过去了。就好比股市，从2000点涨到5000点鸡犬升天的时代已经过去了。现在我们要讨论的是一二线城市这个版块的问题。&/p&&p&长话短说：&/p&&ol&&li&&b&房地产的普涨年代，人口的因素是主要因素。&/b&这个因素的拐点大概是2010年。从2010年开始，中国的劳动年龄人口达到了峰值，农村转移人口也达到了峰值。2010年的农业人口转移是1200万，之后就逐年下降，到2015年这个数字已经是负值了。2010年全国的房地产投资增速33%，也是峰值，之后逐年下降。换句话说就是没有多少额外的农村人口进城了。但是农民工的城镇化还没有结束，大量的农民工在打工的县城、省城是没有固定资产的。所以每年才有一个农民工年终的回乡潮。这也就是我说，农村人口所谓的进城买房，就是未来这部分农民工会到县城、三四线城市来购置固定资产，然后转变成城市户籍。这个过程还在持续。包括如果注意看新闻联播和焦点访谈，今年有多期节目谈到了一些贫困农村的居民被政府直接转移到城市里来居住，然后就地从事服务业。但是整体的趋势来说，对于地产行业整体的人口红利已经结束了。&/li&&li&&b&一二线城市后来的涨幅，和未来的涨幅，是货币现象。&/b&我们国家一直处于M2增速超过GDP增速的状态里，在这个印钞票的过程中，贫富人口名义财富的分配是不均衡的。富人拿得多，穷人拿得少。而我们和美国、日本巨大的差别在于，在于各地区之间的公共福利分配极度不均衡。换句话说，不管你是在美国还是在日本还是在中国，年轻人要有发财梦，要有出人头地的机会，你都想去北上广想去东京想去纽约。但是在美国日本，你回了小城市，基本的公共福利是有的。街道可能更整洁、交通一样便利、基础医疗一样发达。在中国，从北上广深回到一个小县城，你一定会在生活环境上产生巨大的落差。外地人看点疑难杂症，只能到北京来挤到协和医院、儿童医院去，就是一个最好的表现。&/li&&li&&b&所以未来一二线城市的房价涨幅的基础，归根结底就是三个部分。&/b&第一个是北京本地居民的置换需求。本来住在四环的，房价涨了，现在房子卖了，再凑一点，就可以去更好的地段买房子，或者换一个面积更大的房子。包括一些早期房子价格便宜的时候已经有多套房的投资客。这些人的置换能力是非常强的。你攒十年工资攒不出来三五百万首付，这些人卖掉手里原来的房子就可以。第二个是为了享受北京的社会福利和发展机会进城的非北京居民。第三个是因为货币增长而掌握了更多财富的富人。第三部分人来说，他们大量的现金需要找到投资渠道。对于一般人来说，除了股票、理财、海外资产，核心城市的投资品是非常好的资产配置之一。你要考虑北京的房价，是要考虑全国的富人在进行资产配置。而不是仅仅北京本地的工薪阶层。在上述三部分人面前，北京本地年入二三十万的工薪阶层的购买力是很低的。&/li&&/ol&&p&综上，一二线核心城市的地产价格上涨，是一个全国房地产市场已经整体企稳下的内部结构调整。至少在未来十年都是这样，因为未来十年内，国家发展核心城市带的意图已经很明显。地区之间的社会福利差距不可能发生根本性的变化。结合起来我才说，农村去县城接盘，县城可能会去省城，省城来一二线，一二线和投资客去核心区域。&/p&&p&最后，那么这个货币增速效应会不会一直维持呢？这个话题可以单独展开一张。从国务院刚刚进行的债务问题吹风会上来看。中国作为一个高储蓄率，企业部门和政府部门负债相对较高，且实行社会主义经济制度的国家，银行系统承载债务压力和广义政府（政府，地方政府融资平台，国有企业，国有银行）之间左兜掏右兜的能力，和欧洲这种低储蓄率且实行资本主义经济制度的环境是很不同的。在维持6.5平均增速的未来五年，和更长的可能进入5%左右经济增速的未来，中性至少不是紧缩的货币政策整体上会维持，贫富差距在实际上还会拉大。&/p&&p&再回到最开始我谈的，大多数中国人是没有用脚投票移民的选项的。如果你生活在北上广，你愿意赌十年以后这些因素逆转房价下跌然后再买房吗？这不现实。所以依然是早买早好。如果你有巨额财产需要进行资产配置，当然不需要都拿来买房子，但是核心城市的优质房，绝对是一个很长时间内依然存在高回报率的资产。&/p&&p&PS3：很多人问我是不是租房更划算。这个问题很简单。如果你在一个房地产价格总体来说已经很稳定的城市，租房是更划算的。因为固定资产的投资品属性已经几乎丧失了，买了也不升值，那干脆不要让它占用你的现金流，你本来要花三十万首付去买房子，可是租房子一个月三千，可以租100个月房子，那么第一个月你就可以用29.7万元投资，然后产生比房子更高的收益。但是在北上广，因为房价整体的涨幅是大于绝大多数普通人在其他的投资中能获得的收益的。所以从投资角度来说，你租房，虽然是现金流上更自由了，但是在投资升值的角度付出了过高的成本。因为假如房价涨了10%，而同时段内你的投资收益之后7%，那么以房地产为锚，你的资产缩水了3%。&/p&&p&这也就是为什么很多留言说到了在北京背30年房贷的问题。你付出现金流上的牺牲，是因为北京的房子被认为在投资价值上对你做出了补偿。&/p&&p&以上。&/p&&p&&br&&/p&&p&最近开通的交流圈子，欢迎大家进入~~&/p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& class=&internal&&skiptomylou：开张迎客，欢迎大家加入我的交流圈子&/a&
因为放在后面很多人就不看了，我把一个简化的经济学模型先在这里讨论一下。先说大前提，中国的资产价格是有泡沫的。所以不要再来带着道德的正义感来质问我：中国的房价你敢说没泡沫吗？我们讨论的不是有没有泡沫，我们讨论的是会不会继续涨下去。要讨论这个…
&p&投资房产是中国当前及未来5~10年不二的选择。东部地区是5~10年，中西部地区是10~20年。继续谈我的观点。&/p&&br&&p&1。中国房价并不一定高企；&/p&&p&2。&u&部分城市&/u&房价高企&b&真正的根本的&/b&原因是资源高度集中。 &br&&/p&&br&&p&&b&1。一般人都觉得中国房价高，中国房价是不是高？34个省市，330余个地级市，2800多个县，是不是每个地区都高？哪些地区高，哪些地区不高？&/b&&/p&&br&&p&显然，城市级别不同，地区不同，房价完全不同。说中国房价高，肯定是思路简单，以偏概全。&/p&&br&&p&为方便分析，我把中国的住宅划分为以下五个等级——&/p&&br&&p&中国的五级住宅市场：&/p&&p&A． 北上广深住宅（数量少，价格贵）&/p&&p&B． 副省级城市住宅（数量少，价格较贵）&/p&&p&C． 地级市住宅（数量较多，价格相对可接受）&/p&&p&D． 县乡镇住宅（数量多，价格基本可接受）&/p&&p&E． 农村宅基地自建住宅（数量最多，价格可承受）&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/ecd8dba9c_b.jpg& data-rawwidth=&1049& data-rawheight=&756& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1049& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/ecd8dba9c_r.jpg&&&/figure&&br&&p&其中，每级内部还可细分，A级内部可分为A1级，指北上广深几个城市的别墅豪宅；A2级指代几个城市里的大户跃层；A3指几个城市住宅里的小户套一套二；A4指一些老旧的房子。&/p&&br&&p&BCD几级可以类似细分。E级指的是农村的自建住宅，也可划分为农村的别墅E1，农村的三层小楼E2，农村的瓦房E3，农村的茅草房E4等。&/p&&br&A1级代表：上海海源别墅，建筑面积约600-800平米，均价58000元/平方米&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/0b4b4e0e350d7e4fcca6_b.jpg& data-rawwidth=&578& data-rawheight=&239& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&578& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/0b4b4e0e350d7e4fcca6_r.jpg&&&/figure&&br&B2级代表：成都华润翡翠城跃层，面积198平，总价390万元&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/bb48fd9cb252c6bd8e2a9aea0ef71574_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&288& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/bb48fd9cb252c6bd8e2a9aea0ef71574_r.jpg&&&/figure&&br&&br&E2级代表：湖南农村两层住宅&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/fdc874f0021403ced91a4eb63e7cc285_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&525& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/fdc874f0021403ced91a4eb63e7cc285_r.jpg&&&/figure&&br&E4级代表：贵州纳雍县新房彝族苗族乡平洞村杨顺莲老人子孙三代6人居住的茅草房&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/cfbe513fce7bea64dfb63a97_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&435& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/cfbe513fce7bea64dfb63a97_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&据此，我们可以衡量自己家的住宅处于哪个层级。大多数人处于CDE级。从E4到A1，越往上人数越少，到A1级别，更是少数中的少数。同时也可看出中国的贫富差距问题。&/p&&br&&p&说完理论，我们再来看究竟哪些地区的房价“高”？通常说的房价高的住宅集中于A、B级，例如北京上海，均价在3万/平以上；少部分在C级，例如温州、上海周边城市；而在D、E级，房价说不上高，以我的了解，农村自建房每平在1000元左右，一般一户修建一座三层小楼，300平造价30万左右。&/p&&br&&p&我们看到，我们口口声声说的房价高，只是中国960万平方公里土地上的几个最多二三十个城市。在绝大多数城市，房价是不算高的，在广大的农村地区，房价只是最高等级的几十分之一。&/p&&br&&p&真实的世界，跟头脑中思维定势的想象有很大不同，跟眼里只有北上广深的想象不同，不是么？&/p&&br&&p&&b&2。中国哪些地区的房价才是“高”？这些地区房价高的根本原因在哪？&/b&&/p&&br&&p&前面已经说过，说中国房价高，其实是以偏概全。取一般理解，中国房价高的地区集中在北上广深和一些副省级城市。逐层往下走，地级市、县乡镇、农村，房价是逐步下降的。&/p&&br&&p&那么，这些地区房价相差如此悬殊，根本原因在哪？&/p&&br&&p&&b&资源集中程度，资源集中程度，资源集中程度。&/b&&/p&&br&&p&一个城市所占的资源，主要分为以下几种:&/p&&p&① 政治资源&/p&&p&② 商业资源&/p&&p&③ 教育医疗资源&/p&&p&④ 人力智力资源&/p&&br&&p&北上广深的房价之所以高，因为它们集中了中国最优质的政治资源，中国最优质的商业资源，中国最优质的教育医疗资源，中国最优质的人力智力资源。&/p&&br&&p&下图：中国211和985大学分布图，&b&·&/b&前数字为211大学数量，&b&·&/b&后数字为985大学数量。北京211大学22所，985大学8所，其他省市望尘莫及。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cbd0a9e361dabb272c45844_b.jpg& data-rawwidth=&560& data-rawheight=&456& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&560& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/cbd0a9e361dabb272c45844_r.jpg&&&/figure&&br&&p&贵州某乡镇的房价之所以低，因为它没有优质的政治资源，没有优质的商业资源，没有优质的教育医疗资源，没有优质的人力智力资源。或者说，房价按照资源集中度逐次分布，在没有政治资源，没有商业资源，没有教育医疗资源，没有人力智力资源的地区，比如广大西部农村，房价只会越来越低；而在资源集中度高的地区，人口净流入，房价会竞价升高。&/p&&br&&p&人会自然往资源集中度高的地方聚集，&b&资源集中度高的城市房价还会竞价上涨&/b&。&/p&&br&&p&为说明这个问题，引用三个数据：&/p&&br&&p&1. 北京每年新增44万外来人口。&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.ifeng.com/roll/8735.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&北京每年新增44万外来人口&/a& 5年是220万，10年就是440万。&br&&br&2.北京外来人口最大份额是河北人。而河北总人口7287万。只要有1/10的河北人想进北京，就是728万。想象一下，北京再增728万人口。想象一下，3000万人口的北京。&br&&/p&&br&&p&3.中国国家统计局10月22日公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市9月份房价在加速上涨。北京9月份房价同比上涨16%，上海房价上涨17%，广州房价上涨20%，深圳房价上涨19.7%。一年之间上涨16%~20%，这些数字强力佐证了我的观点。这不是尽头，200%、400%这些数字还在后头。&/p&&br&&p&也许大多数人认为，北京当前3万/平均价已经超过心理底线，那么，请想象一下5万/平、10万/平、20万/平、40万/平、80万/平。现在5万/平的房子，如果在2023年可以涨到10万/平，那现在的价格不算高。考虑到北京是全中国人的北京，党和国家主要领导人的居住地，中国最好的大学最好的医院最优秀人才集中地，10万/平，真的不算高。&/p&&br&&p&&b&中国哪些城市有投资价值？&/b&&/p&&br&&p&下图是麦肯锡将中国划分为22个城市群。未来中国13亿人口的大多数都将聚集在这22个主要城市群。除了北上广深，每个城市群的核心城市都是潜力股，都值得投资。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/ef13d5bad611fd35d63f0da_b.jpg& data-rawwidth=&560& data-rawheight=&374& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&560& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/ef13d5bad611fd35d63f0da_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&在中国，房地产的价值投资定律就是一个词：中心，即“中心城市”、“城市中心”、“中心城市的城市中心”。&/b&&/p&&br&&p&更多移步：&a href=&http://www.zhihu.com/people/TuringDon/collections& class=&internal&&图灵Don 的收藏&/a&&b& - &/b&极客公园·视角中国&/p&
投资房产是中国当前及未来5~10年不二的选择。东部地区是5~10年，中西部地区是10~20年。继续谈我的观点。 1。中国房价并不一定高企；2。部分城市房价高企真正的根本的原因是资源高度集中。 1。一般人都觉得中国房价高，中国房价是不是高？34个省市，330余个…
&p&不请自来&/p&&p&&b&感觉所有回答的人都是从宏观角度去聊，说白了就是在规避风险，即使说错了也没人知道且无法反驳，就没有一个人人敢从细节方面入手，我就抛砖引玉一下，聊一聊细节。&/b&&/p&&br&&p&因为工作性质限制，能组织起团购的项目一般都是刚需项目，而平时接触到的人大多都是有能力买房却又不那么土豪的人（多为刚需期买家），期间遇到很多有意思的事情，哪来跟大家分享一下~&br&&/p&&br&&i&P.S：刚写完预算那块两三天央行就降息了，哭TAT，重新算！&/i&&br&&p&==============================正经的分割线==============================&/p&&br&&br&&b&
1.我等屌丝为何要买房？不能做一个安静孤独的美男子么？&/b&&p&因为题目中已经有了&b&第一个限制条件——刚需（限定为首套刚需）&/b&，那么我大胆的假设一下，现在的你是一名穷屌丝（手里有十几万或者几十万千万别嘚瑟），可能刚刚毕业，也可能是工作一段了，本来过的好好的你突然有一天发现了世间的真理：&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/3ec0e5d749dd9ffcf503b_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&140& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（看不上你——没有安全感）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/de64f5d9c267cfa0fc54ad_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&140& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（嫁给你之后住哪？难道一直租房？——还是没有安全感）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/73c8a0e889d7ca2ac73a3edd3eef3178_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&147& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（孩子户口学校and其它一大堆怎么解决——依然是没有安全感）&/p&&p&你终于发现，有个房子是多么的重要。&/p&&br&&p&&b&中国人就这样，心得有个固定的归属。&/b&&/p&&p&要知道，第一次想买房子的想法出现大多数都不是主动的，而是被动的，这也符合了刚需的定义——不买不行。&/p&&p&这个时候你先别急躁，如果兜里没钱那你也只能想想，多少你也得有点钱，那么第二个问题来了。&/p&&br&&b&
2.爷有钱！就是这么任性！——有多少钱才能买房呢？&/b&&p&这是个开放性命题，因为每个人的条件不同，城市不同，需求不同，所以不能一概而论。在这里我们设定&b&第二个限制条件——房子要能满足基本生存需要，且不降低太多生活品质&/b&。&/p&&br&&p&具体的方法是，问问你现在住的房子——可能是租的，也可能是和父母挤在一起，但一定是让你住的还比较习惯的——在市场上大概能卖多少钱，然后看看自己手里是否有这个数字的&b&六分之一&/b&。&/p&&p&也就是说，如果你现在住的房子总价是100万，那么你有15-20万就可以动动心思了。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/ead0e210e83ad84c7da04fe6b07a898c_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&276& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&br&&p&为什么这么算呢？&/p&&p&大家都知道如果只找个能住的房子还是比较简单的（不行就回乡下嘛），我们主要是想住的还可以，生活品质不能差太多，不能之前住大楼房，楼下是超市，现在去住小平房连厕所都是公用的。&/p&&p&一个房子的总价由很多因素组成，其中比较重要的是面积、地段、配套、品质等等，还有一些综合因素例如交通、绿化、装修、物业等等等等。&/p&&p&我们&b&假设自己能够接受综合生活品质下降一半&/b&（不能再多了！），也就是未来我们的房子总价是现在住的一半。而&b&刚需大多都是首套房，首套房的首付是总价的三成。这样一算，其实正确的数字是现在所住房屋总价的15%&/b&。&/p&&p&（以上这段都是鬼扯，其实没有固定的计算方式，能不能买得起房心里都每个数，那你也没救了）&/p&&br&&b&
3.爷有钱了，得赶紧找个合适的房子啊，那么去哪找呢？&/b&&p&买房这回事跟买衣服其实还是有点区别的：买衣服你可以直接淘宝一件，因为他便宜；买房子就不行，不实际看到房子估计你也不会放心，而且只看一次还不行，得看了一遍又一遍才行，因为口袋里面就这点钱。&b&具体会看多久，看多少项目对比&/b&，请看下图：&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/ee13bacadb6a849ab0600e_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&490& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（从打算买房到实际买到的时间）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/2c3fdff9c40d1ab7e581cdad286f8de9_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&475& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（具体会实际看多少个项目才会下定）&/p&&p&以上数据来自于我们公司组织的历次的抽样调查问卷，采样量大概在300左右，虽然不多，但是大家可以看到买家们是多么谨慎。&/p&&br&&p&好的拉回来讲，虽然最终你会到现场去看，但是我相信你得先有个目标，这个时候大多数人都会求助于网络，搜房、链家、乐居、网页、搜狐等等等等。&/p&&p&&b&我们得先进行一下筛选&/b&。&/p&&br&&p&大家要明确，其实我们买房的过程就是一个&b&筛选&/b&的过程，那么你有多少个选择呢？我们来看一下。&/p&&p&因为我在北京，所以下面的例子都用北京举例。&/p&&p&根据建委的报备数据，北京核心城区（过去的城八区，现在的城六区）的&b&二手房小区大概有3300多个&/b&，而北京的在售一手房有多少呢？核心区加上近郊区（刨去远郊的延、怀、密、平）的&b&一手商品房大概数量是200-300个&/b&。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/5bb3d900e9f_b.jpg& data-rawwidth=&384& data-rawheight=&278& class=&content_image& width=&384&&&/figure&相对于二手市场，一手市场貌似比较萧条啊，哪里够我等高要求屌神选择？&/p&&br&&p&我们再来做个计算：&/p&&p&如果想要高质量的看房，同时保证一天中还有时间完成其他的事情，那每天大致只能看一个项目，如果这个项目在远一点的地方，花费半天时间是跑不了的。&/p&&p&北京的项目一手加二手有多少呢？上面说过了，是，这就意味着即使你是个劳模，不眠不休连轴转，也要10年才能看完北京所有的住宅项目，这还不包括每年新批预售的项目。更可悲的是等你看完了所有项目之后很多项目的房源早就没有了，而剩下的项目里面，你虽然都看过了，却不知道选择哪个？（为什么不知道选哪个后面会写到）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/0fdcd22caed7f27f6849a0_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&128& class=&content_image& width=&400&&&/figure&大家现在知道筛选的重要性了吧？&/p&&p&其实筛选说的是另外一回事，就是放弃隐约存在的可能性。这里要跟大家说明的是，&b&你没有办法看完所有的项目，即使看完了也不一定能分出好坏。&/b&&/p&&br&&b&
4.不就是挑个房子么，这有何难？&/b&&p&“筛选”的重要性其实也好解释，买房这事要想办成，本质上是由三方面内容取一个交集，这三方面分别是：&/p&&p&&b&①&/b&自己的&b&需求&/b&，也就是你想住什么样的房子&/p&&p&&b&②&/b&自己的&b&预算&/b&，也就是你有多少钱能来买房&/p&&p&&b&③匹配&/b&的商品住宅，也就是市场上现在在售的复合以上两点要求的项目&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dbad98f832a2f06c84d1f3a362ee3a4a_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&154& class=&content_image& width=&400&&&/figure&大家一定看出来了，如何去做第三项的筛选取决于前两项的明确定位。可问题还就出在这里了。&/p&&p&你可能会想，不就是预期和预算么，这些都是客观事实（至少你认为是客观的），有什么好说的。别着急，我们先从简单的说起，慢慢的你就知道自己如何&b&图样图森破&/b&了~&/p&&br&&b&
5.爷有钱！——到底有多有钱，如何确定预算？&/b&&p&预算简单来说就是你有多少钱来买房，但这不表明你有100万就要买100万的房子，因为我们有一个牛逼的金融杠杆来帮忙——&b&贷款&/b&。&/p&&p&这个杠杆有多牛逼呢？首套房的首付最低是三成，其他都可以贷款（只要你能还得起）。&/p&&p&那么就是说，如果你手里有100万，你理论上可以买得起333万的房子，剩下的233来用贷款来解决。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/b8f44ac8f5dc4e78f8099_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&134& class=&content_image& width=&400&&&/figure&先别着急高兴，既然说是理论上，那一定是有限制的，这个限制就是银行的智商。&/p&&p&银行是不会随便给哪个不知道哪里来的傻小子随便放贷的，万一你还不起了呢？难道他还能买凶来砍你？拜托！砍人也是很累的好不好！&/p&&br&&p&那么银行是怎么确定你有没有还款能力的呢？——传说中的三大神器：&/p&&p&&b&①收入证明&/b&&/p&&p&&b&②银行流水&/b&&/p&&p&先写出两个来，是因为如果这两个过关了，第三个就不用出来了。&/p&&p&&b&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/01ac92e08166abcc64769faa_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&209& class=&content_image& width=&400&&&/figure&收入证明是什么？&/b&就是你的公司给你的开的一个书面证明，上面写着你每个月多少钱，每年多少钱，奖金和工资说得很清楚，一般以年为单位，方便帮你算清楚每个月大概到手多少钱。这玩意是要盖公司公章的，还要配以公司营业执照的副本复印件（加盖公章），以确保真实性。&/p&&p&光有个收入证明还不行，万一你自己在网上down了个营业执照的照片，自己替公司签了字，然后用萝卜刻的章呢？所以还要加上&b&银行流水&/b&，就是你的银行卡账单，上面清晰的记录着你每个月进了多少钱，出了多少钱。可以不是一张卡的，但只能比你的收入证明上开的多，不能少。&/p&&p&这两步只要你能过得去，&b&至少面子上过得去，你就可以贷到款了&/b&。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/a467aa66f2e21ddd5f5ad7_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&332& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/a467aa66f2e21ddd5f5ad7_r.jpg&&&/figure&&p&为什么要说面子上过得去呢？前面说了，收入证明可以作假，其实银行流水也可以作假，别以为银行的东西就不能做，现在市面上甚至明码标价，千八百的就能做一份流水，而且绝对是银行的原版材料和印章（猜到出处了吧），你只要记得别看你想要贷款的那个银行的流水就可以了（银行内部是可以查账的，做不得假，跨银行则查不到）。&/p&&p&银行的面子上过得去，是指你的材料查不出大问题，一眼就看出来的不算。银行也不傻，反正你还不起钱就收你的房子，左右他不亏。所以&b&广大好孩子们最好安分守己，千万量力而为&/b&。&br&&/p&&br&&p&说完了原理我们再说说实际的，贷款最多能贷30年，是个大数字，那你&b&每个月要还多少呢？&/b&&/p&&p&我们以100万举例，&b&目前的银行基准年利率是6.15%&/b&（首套一般会有利率优惠，可能比这个低），如果按最长的30年来贷款，采用等额本息的还贷方式，那么月供就是6092元。&/p&&p&&b&大家可以记住61这个系数&/b&，可以在知道你的贷款额的时候简单计算月供，即：&/p&&p&&b&月供≈贷款万数*61&/b&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/1abaa5e98d40e39a1d90966_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&130& class=&content_image& width=&400&&&/figure&大家别以为月供六千老子月薪一万就一定没问题了，因为&b&银行的计算方法跟你不一样&/b&。&/p&&p&银行要求，&b&你的收入需要至少大于等于月供的2.1倍&/b&才符合条件，也就是说如果要贷款100万，月供是6092，那你的月收入一年平均下来要高于12793，而且这还是不能有其他债务的前提下。&/p&&p&是不是很坑爹？别急，这个收入是按家庭来算的，也就是说你们两口子加起来有这个收入就行了（单身狗别哭~~）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/b245f4d0e056a7fbc0ad3_b.jpg& data-rawwidth=&200& data-rawheight=&200& class=&content_image& width=&200&&&/figure&那么不够怎么办？比如你月收入11000，还完贷还够花但是就是不够2.1倍怎么办？这个时候就需要第三样神器来证明你自己了：&/p&&p&&b&③其他资产证明&/b&&/p&&p&什么叫其它资产证明？简单的来说就是能证明你有钱的一切东西，比如房产证、驾驶证、大额存单、股票基金等金融衍生品的证明等等。收入不高不代表没钱啊~~&/p&&br&&p&收敛一下兴奋的情绪，让我们来整理一下，你的购买能力（预算）怎么来计算呢？&/p&&p&比较简单的算法如下：&/p&&p&&b&购买能力&/b&&/p&&p&=现有存款+可贷款额&/p&&p&=现有存款+（家庭月收入*10000）/（2.1*60.92）&/p&&p&&b&≈存款+月收入*78&/b&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/9adb3d539c0f450b620dcfe_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&152& class=&content_image& width=&400&&&/figure&比如你手里有50万，月薪15000，那你的购买能力是多少呢？&/p&&p&00*78=1670000&/p&&p&也就是说你能买得起167万的房子，至于你是不是要花光钱、尽最大的努力去买一套房子，后面会有讨论。&/p&&br&=========================== update=============================&br&&b&6.你知道自己想要什么房子么？——俺自己的事自己门清啊——如何确认需求？&/b&&br&&p&从我多年的房地产行业从业经验来看，&b&几乎所有的人都不知道自己到底想要什么样的房子，里面的绝大多数还经常抱有不切实际的幻想&/b&。接着我们来分开讨论一下，首先我们先说说我们自己：&/p&&br&&p&自己到底想要个什么样的房子？&/p&&p&&b&需求分析离不开属性筛选&/b&，一个项目有多少属性，决定了我们能够从中做多少选择。不幸的是，对于房地产项目来说，属性有点多。都包括些什么呢？我根据自己的从业经验，把这些属性分为四大类，分别是：开发商、物业公司、项目本身、具体户型。&/p&&br&&p&&b&①开发商&/b&：&/p&&p&对于开发商，大家一般都会讨论大不大，这是个笼统的概念，又细分出很多评价标准，诸如企业性质、是否知名开发商、成立时间、是否上市、全国综合排名、市场销售额排名、利润率、负债率、不良资产占比、当地已完工项目数量及名称、优势产品类别、开发商业务特色、优势、劣势、劣势产品类别、开发商业务短板等等，如果你想细究，还能列出很多。&/p&&br&&p&&b&②物业公司&/b&：&/p&&p&所谓物业就是你住进去之后给你服务的那伙人，如果是期房的话，指的就是开发商帮你找的前期物业。要分出一个物业的好坏，简单来说至少要包括物业公司排名、成立时间、当地服务项目数量及名称、当地服务优秀项目现状、物业服务水平、服务优势、服务劣势等等，这些都是虚的，比如一个物业服务可能还可以细分为环境维护、安保和服务，而这个服务可能又会分为社区户均物业服务人员、物业费、是否代缴水电费，是否代买机票、火车票，是否要上门维修，是否有钟点工、管家服务、物业服务水平如何等等。&/p&&br&&p&&b&③项目本身&/b&：&/p&&p&这个可能是大家最关注的，也是内容包含最多的，光是属性列表我就可以分成三级目录。&/p&&p&第一级大概包括项目周边概况、项目本身属性和销售情况。第二级周边概况里面可能还包括规划发展、基本信息、交通情况、配套信息、环境因素等；项目本身属性包括土地属性、规模和产品分布、建筑属性、内部设计、园林绿化、物业安保、不利因素等；销售情况分为房源、价格两部分。第三极太多了只举两个例子，比如配套信息里面比较常见的是商业、医疗、教育等；比如建筑属性包括建筑风格、外立面、楼左数、楼层数、建筑结构、抗震烈度、保温级别、隔音级别、单元数、梯户比、是否电梯入户、电梯平均等待时间等等，太多了，没办法一一例举。&/p&&br&&p&&b&④具体户型&/b&：&/p&&p&这个范畴比项目要小一些，大致包括基本信息、采光、通风、视野、动线、功能分区、得房、赠送、装修、设备、水电气暖等等。里面还可以细分，比如采光可以分为采光面数、采光面积比、采光情况、是否明厨明卫、总面宽、客厅面宽、主卧面宽等等。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/46c12d5d423aa_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&129& class=&content_image& width=&400&&&/figure&是不是看傻了？这还没展开呢，完全展开大概400-500项可参考属性，如果我们要给每一个属性都赋值再来做筛选，那肯定是没有一个结果的。&/p&&p&&b&实际上如果是取交集做筛选的话，筛选条件如果大于5，符合条件的项目就比较少了；如果筛选项目大于10，那基本上很多时候就晒不出项目来了。&/b&&/p&&br&&p&看到这里大家是不是有些了解了，为什么很多房地产网上平台如搜房、链家、乐居、搜狐等等，在搜索的时候基本上只会给你几个&b&常见选项，比如区域（你想在哪买）、业态（你想买什么样的）、单价区间总价区间（你想花多少钱）、居室数量（你想要多大的）等&/b&有限选项，有的甚至连总价都不给你选。不是他们做不到更细化的筛选，而是大家都明白，条件多了你反而找不到房子了，所以大多数网络平台都只列出大众最迫切需要的属性。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/d271a12d45cfde120fc01ee_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&148& class=&content_image& width=&400&&&/figure&你是不是又开始绝望了，就这么几个条件也太笼统了，怎么找到称心如意的房子呢？别着急，&b&人是有办法的&/b&~&br&&/p&&p&比较科学的方法无外乎两大类，一类是&b&取交集筛选&/b&，一类是&b&取平衡适配度筛选&/b&，两个方法都得筛选，也就意味着要学会放弃一些内容。&b&从科学角度上来讲后者的精准度更高，但是不幸的是这种方法比较复杂，且虽然理性但是跟感性相悖&/b&。所以我打算跟大家重点说说优化后的交集筛选法。&/p&&p&在讲这个方法之前，我们得先做一些准备工作，不然没办法很好的往下走。接下来我们要说到三件事，三件关系到你能不能买到真正合适你的房子的“&b&大事&/b&”。&/p&&br&=========================== update=============================&br&&p&&b&7.你知道我上面说的都意味着什么吗——房屋属性都能给你带来什么？&/b&&br&&/p&&p&&b&第一件大事是&/b&什么呢？&br&&/p&简单来说就是&b&先要了解房子，了解房子不同的属性能给你带来什么&/b&。&br&&br&大家都认可买房是件大事，对穷屌丝来说更是这样，可能要搭上的不光是自己的全部积蓄，可能还有父辈甚至一家子的全部积蓄，那更是甚中之甚啦。但是事情的严重性和大多数的门外汉程度产生了严重的矛盾。&br&我们先来看看之前买过房的小盆与们都是怎么回顾买房这件事的：&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/744cddd36763_b.jpg& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&643& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/744cddd36763_r.jpg&&&/figure&（以上数据来自新浪乐居、搜狐焦点等的市场调查，采样率过万）&br&看了上面这个数据你怕不怕？大部分的人买完了房子都后悔了，大多数是因为&b&房子买了不合适&/b&，而不是因为降价了（其实大部分房子是升值的）。&br&&br&我们来模拟一下门外汉们是如何买房的：&br&①要买房了，先算算自己手里能拿出多少钱来。&br&②发现这笔钱真不是个}