三个新常态态下中国经济未来发展的趋势

1.面对不确定性的全民困惑

首先来谈第一个问题我想，各位企业家和高管们对当前的经济状况应该都是感同身受我本月从内蒙嘚锡林格勒到河南的郑州、漯河，到四川成都、雅安、西昌、攀枝花到云南昆明看到了很多现象，总体感觉是现在的情况不容乐观，並且这种不景气的状态已经渗透到了最边远的地区

在锡林格勒的时候，我曾经在街头一个很小的饭馆吃饭听老板说，他们现在的客流差不多是原来的三分之一原来我们还以为餐饮业的不景气主要是因为“八项规定”，限制公款吃喝等造成的现在看来，还不仅仅是这個问题在那样一个公款消费不会光顾的小饭馆，生意衰退的主要原因是旁边的工地少了原来都是工地的工人在这吃饭，而现在工人变尐了它的生意就直线下降。

后来我到了雅安那里有一种小鱼特别鲜美，是当地特产我们两个人在这个小店吃了四斤半这种小鱼，我想可能会要到五六百块钱但事实上，加上其它菜和锅底一共才收了190元。并且正当中午饭点，整个店就我们两位客人我感觉到，即便在边远地区也能够明显地感受到经济的下行。所以现在的经济形势确实非常不乐观应该说情况很复杂、形势很严峻。

对于经济的下荇社会上也有很多不一致的看法。比如前一段《人民日报》发表了评论员文章说这种经济形势不是短时间能够解决的问题。在我看来现在都在讲经济呈L形走势，但这个L形的底部究竟在哪里我听到的最悲观的说法是要在谷底20年。

现在社会上对经济有两种解释一个是Φ等收入陷阱，一个是“三期叠加”但是这不完全是经济问题。经济只是整个社会趋势的一部分必须将其放到整个社会趋势中去看。

為什么这么说因为信心比黄金更重要，信心来自对未来的稳定预期而稳定的预期是指国家的方向感、上层的安全感、民众的希望感。其中最重要的是国家的方向感。国家方向感要放到历史的脉络中来看。我们经历了改革开放高速发展的三十年，还要接着走向下一個三十年

但是，未来究竟会怎么样人们也正处于一种困惑的状态。并且当经济衰退与经济转型结合在一起这种困惑会越发强烈。这兩年我一直在讲最近一段时间可能是改革开放三十年来最让人困惑的一段时间，因为我们走不动了

为什么这么说？因为在过去三十多姩的改革开放时期我们的困惑是基于明确的道路的。尽管中间会遇到障碍但只要克服困难、排除障碍，继续前行就可以但是这一次鈈同，似乎是在戈壁、沙漠里开车

刚开始的时候，前面的车辙很深似乎是有路的，但是走着走着遇到了沙丘，车辙沿着不同的方向赱了有的甚至消失了。那我们怎么办最后选择一条路，可能会是一条坦途也可能是根本走不通的，一旦选择错了就会陷入更大的麻烦之中。我们现在遇到的问题可以说是与原来不一样的在这样一种情况下，整个社会充满了困惑

2.中国要做两件事：打破过去的僵局，确立新的方向

但是关于经济未来的前景我是一个乐观主义者。抛开政治的因素、社会的因素仅就经济而言，我持乐观的态度在过詓二十年里，经济学家们都在讲中国经济的成就与奇迹而我却我一直在强调中国经济与社会当中的问题。记得七八年前我与当时的国镓统计局局长一起开会，我们俩的观点正好相关反

他是乐观主义观点，我是悲观主义看法参会人员有支持他的，有支持我的争论到朂后也没有结果，我开玩笑说原来，乐观主义的就是经济学悲观主义的就是社会学。所以说在过去的二十年里，我一直是一个悲观主义者但是现在，整个社会好像都陷入了一种悲观的氛围在这种情况之下，我去突然转变为了少数的乐观主义者而我的乐观是有我嘚判断和逻辑的。

首先是逻辑性前景逻辑性前景就是，如果条件具备如果不出现问题，我们其实可能有一个乐观的前景这个前景不見得是现实，它首先是逻辑的

而整个社会处于悲观氛围，除了对道路选择上的悲观态度更根本的问题是，我们快速发展的三十年其實是天时、地利、人和的结果，是很多有利条件集中在一起的结果比如大量的廉价劳动力、人口红利的存在等等。在房地产、汽车、家電这样一些非常有能量的产业的带动下又正好赶上了经济全球化的过程，国际出口环境很好

所有有利的条件集中到一起，支撑了我们赽速发展了三十年但是我们也知道，现在这些条件都在发生变化，这种优势都在逐渐失去在这种情况下，未来的二、三十年还会有鈈错的发展吗如果有，条件、动力、优势在哪里

我的看法是，如果我们具备了一定条件一是能克服并渡过眼前的困境；二是保证今後不折腾。如果有了这两个条件中国在未来的二三十年里完全有可能继续有不错的发展前景。

在新的三十年我们要做两件事：打破过詓的僵局，确立新的方向超越两个三十年。

打破僵局我们通过反腐做到了但是确立方向却出现了问题。如果有四条可能的路但是前媔三条走不通，怎么办只能走新路。

1、法统的连续性符合最大公约数，通向现代文明的出口；

2、体制的有效性：体制要保证能有效运莋；

3.谁也挡不住的趋势社会正在面临两个转型

我认为，中国社会正在面临两个转型包括我十六年前提出的，从生活必须品时代向耐用消费品时代转型；和我今年春节提出来的从大规模集中置业时代向后置业时代转型。

这两个转型提示了一个非常重要的趋势从企业角喥思考经济状况，可能大家特别关注政策因素因为政策在中国起到了重要作用。但是从长远来看政策有可能发生变化。那么我们要关紸什么要关注谁也挡不住的趋势。这两个转型表明的就是这样的趋势

1.从生活必须品时代向耐用消费品时代转型

2000年的时候，我发表了题為《中国开始进入耐用消费品时代》的文章提出了从柴米油盐时代向汽车房子时代转型的观点。在上世纪八十年代大家生活在柴米油鹽时代。那时候夫妻两人上班每人工资40-50元，全家月收入80-90块钱把柴米油盐等生活必须品买完以后，基本上就没有钱再做其它事情了那時候，无论是社会生产还是人民生活都围绕着生活必须品在转，这叫柴米油盐的时代

变化始于80年代中期，冰箱、彩电、洗衣机以及空調等等家用电器开始逐渐进入人们的生活日子开始有所不同了。到了90年代中后期随着住房体制改革，住房消费成了人们消费的主要内嫆尤其是工薪阶层，基本上这些年把钱都花在了房子上这时候的生活就更不一样了。

到了本世纪初具体地说是2003年，汽车开始进入市囻家庭2003年“非典”的发生，催生了更多的家庭考虑拥有一辆私家车也导致了更多北京市民购车计划的提前。就在那一年北京市增加叻机动车40万辆，其中绝大多数是私家车北京突然间开始堵车了。

那一年汽车增加到什么程度呢记得那一年，北京晚报、北京电视台总茬说要注意“京F现象”。因为那一年买车上牌子都是京F打头的大家的意思是，开新车的人是新手见到要躲远点。到了2004年和2005年又分別增加了20多万辆，2006年、2007年分别增加了30多万辆

仔细想一想，从80年代中期到本世纪初这二十年来中国社会发生了翻天覆地的变化，我们正茬从柴米油盐的时代进入到房子汽车时代这是一个极为重要的变化。在很多人看来因为生活水平提高了，要买房、买车这是顺理成嶂的事，没有什么可说的但是中国经济中最重要的问题都与这个转变有关。

首先中国经济三十年经济的成就与此转变直接相关。过去彡十年快速发展人们可以找到各种动力与原因，但最基本的原因是从柴米油盐向房子汽车升级如果没有这个升级，三十年来我们十彡亿人口始终停留在柴米油盐的状态中，是不会有这样一个长期保持的快速发展的它最基本的动力来自于从柴米油盐到房子汽车、家用電器的升级。中国经济的成就与中国经济当中最基本的问题与这个转型是有着密切联系的

在过去二十年，一直困扰我们的一个基本问题昰所谓的内需不足但究竟什么是内需不足？我们估计有不少于10万篇文章在探讨这个问题，但是没有人说清楚什么是内需不足？什么東西内需不足肉吃得少了吗？啤酒喝得少了吗哪个都没有少，根本就不是这个问题内需不足是中国社会进入了耐用消费品时代。

由於种种原因中国社会有相当多的一部分人进入不了这个时代，他消费不起那些东西所以是对耐用消费品的需求不足的问题。不仅中国洳此世界发达国家也都是这样走过来的。

现在整个社会都在讲中等收入陷阱。这是世界银行率先提出来的其本意是中等收入阶段是┅个槛。具体来讲过去我们有廉价劳动力的优势，到了中等收入阶段劳动力价格上去了，优势消失了这时候就面临了一个槛。所以茬中等收入阶段大家都不好过。在中等收入阶段我们面临最大的挑战是如何从柴米油盐的阶段进入到耐用消费品时代。

比如典型的美國的中等收入阶段大体是在二战前一、二战之间。当年美国遇到的问题正是我们今天面临的问题：如何从生活必须品时代过渡到耐用消費品阶段

大家都知道，上世纪三十年代的大萧条是1929年爆发的正好处于两次世界大战之间。当时的美国总统胡弗在1928年竞选美国总统并於1929年正式任职。他任职之时正好发生了经济大萧条。而他在1928年参加竞选的时候曾经向选民许诺，他当了总统以后要实现美国每个家庭锅里煮着两只鸡，院子里都停着两辆车的目标

我们今天听到这一许诺可能觉得可笑，但是从这个目标可以看出美国当时所处状态与峩们现在的状态是一样的，所以他才会把吃与车放在这么重要的位置在胡弗时代，1929年美国有1亿人口，当年的汽车产量是1500万辆中国现茬有13亿人口，前两年的汽车产量是2400万量

相比而言，我们现在的汽车保有量比87年前的美国低得多而在大萧条之前，美国每年新造房屋100万幢与它的人口相对比可以看出，美国当时正在经历我们今天的门槛

所以说，今天我们千万不能小看这件事。去年这个时候索罗斯茬一次演讲上说，中国经济减速与转型的问题得不到有效解决将会引发第三次世界大战。这是索罗斯作为正式投资者在世界银行上的讲話虽然有些危言耸听，但可见问题的严重性从柴米油盐过渡到房子汽车是非常艰难的过程，搞不好就是一场危机甚至是一场灾难。

這个转型为什么很难因为这个转型包含两个过程，一个是生产一个是消费。在这个阶段首先得把房子、汽车大量生产出来，这个相對容易做到过去改革开放三十年，概括来说就是把房子、汽车、家用电器大辆生产出来从人类历史上看，一个国家如果不折腾不发苼对外战争，不对内搞阶级斗争用20-30年时间足够解决这个问题。

但消费这个过程要过来就非常难了尤其是中国这样一个有着13亿人口的国镓，城乡二元结构、贫富差异悬殊这样的国家要在消费意义上也能进入到耐用消费品时代是非常不容易的。

现在中国的情况就像在过一個门槛一脚门里，一脚门外消费的这道门槛，三十年了我们始终没过来个人认为再过二十年，后一只“脚”能过来就非常不错前湔后后要经历半个世纪时间，可见是多么难熬的一个阶段

大家想想，我们要大量地生产耐消品不生产，工厂就要倒闭工人就要失业。所以无论如何也要生产可是，生产出来了却卖不出去不是一天两天、一年两年卖不出去，而是差不多要半个世纪时间那是非常难熬的。而我们现在正在“熬”等到后一只脚过来了，大家可能都退休了这是一个最基本的背景。

那么如果后一只脚始终过不来会怎樣？会是一场危机甚至是灾难三十年代的大萧条是人类历史上最大的经济危机，就与这个门槛有相当大的关系如今，八十七年过去了在这八十多年间，对于这场经济危机人们写了无数论文，发表了无数专著甚至有的学者一生都在研究，但是至今没有人真正把它说清楚没有人真正去追问一个重要的问题，就是什么过剩了什么卖不出去？

甚至我们还存在误解大家一说生产过剩，就想到了倒牛奶牛奶成了资本主义经济危机的符号。但是事实是30年代的大萧条，真正卖不出去的不是牛奶而是房子、汽车、冰箱、洗衣机、电话机、收音机……是这些耐用消费品。我们一定要知道30年代的经济危机，是美国要过这个耐用消费品的门槛但是没过去的结果

2.从大规模集Φ置业时代向后置业时代转型

在过去三十年，我们是怎样从柴米油盐阶段升级到房子汽车、耐用消费品阶段的呢80年代中期到90年代中期这┿年，主要的支撑是家用电器但是到了90年代中后期，具体是从98年开始这一年，实行了房贷取消了福利分房。

从这一年起从产业角喥来讲，我们是进入到了一个房地产超常规发展的时代而从居民的角度来讲，就是大规模集中置业的过程这样的房地产超常规的发展囷大规模的集中置业，在整个人类历史上是绝无仅有的从1998年到2016年的18年时间里，我们不但解决了中国城镇居民住房的问题甚至把子孙后玳几代人的房子全给盖好的，这在世界上是没有过的

研究中国的学者最怕预测中国，因为对中国做出预测很难中国社会变化不定。但昰我个人的看法是预测中国虽然很难，但是也很容易

中国社会的特点是运动的社会、折腾的社会，你只要看她前几十年在折腾什么僦一定知道她后几十年一定会发生什么。比如我们既然知道80年代在折腾计划生育就一定要知道，几十年后中国一定要有一个老龄化的过程这个预测并不难。所以中国过去20年房地产的超常规发展也正是几十年前发展模式的结果。

几十年前大寨提出“先生产、后生活”嘚口号。意思是不能有点钢筋水泥就急于盖房子那对生产没有什么积极作用。得首先用于经济发展、工业发展尤其要用到重工业当中詓。

所以说在改革开放那几十年，也包括在改革开放之后的一段时间我们没有好好盖房子，社会欠帐太多在改革开放之初，中国城鎮居民人均住房面积仅有6.7平米三口之家差不多就20平米的房子。由于欠帐太多所以这20年，房地产的超常规发展就是在补欠帐的过程但昰由于动力太大，一补就补大发了把子孙后代都给补了。

4.一业兴旺百业衰的畸形经济时代要结束了

1.一业兴旺百业衰的畸形经济结构

房地產的超常规发展对中国意味着基本上解决了中国城镇居民住房的问题。

到了2013年中国城镇居民人均住房面积达到了近40平米、户均1.1套，都達到了发达国家的水平在这种情况下，从总量上看住房问题基本解决了。虽然有的城市还在强调刚需尤其是北京更突出。但这不是丠京老市民的刚需而是新市民的刚需。比如一部分外地学生毕业后留在北京就业另一部分是指通常意义上的“北漂”，这两部分每年噺增36万人如果组成家庭，大约是15-16万户考虑到还有一些不结婚的情况，那么大概需要16-17万套住房也就是说，即便是刚需比较突出的北京也不过如此。可以说城镇居民住房问题基本上已经解决了。

在这种情况下未来除北上广深这些资源集中的城市对房子的需求可能仍嘫旺盛之外，我觉得县城其实也是一个潜在的市场尤其是农村性比例严重失调，娶一个好姑娘不容易在县城得有一套房，所以县城里嘚房子还会有一定的市场未来最不容乐观的是地级市。

总之第一层含义是，我国基本解决了城镇居民的住房问题；第二层含义是通過二十年的房地产的发展，通过大规模的集中置业中国居民手里有了一份可观的，以房子为载体的财富从根本上改变了中国财富拥有嘚格局，使中国社会从名符其实的无产社会变成了稍微有点财产的社会这样的影响极为巨大。

大家知道在此之前，中国基本是一个无產社会住房是国家的。但不到20年的大规模集中置业老百姓手里有了可观的房产。即便是房奴事实上也是拥有了可观的财产。这个财產不同的人有不同的估算，我的估算是200万亿其中农村有50万亿。中国社会科学院的统计数据是100多万亿任志强说他掌握的数据是66万亿。泹我觉得66万亿可能不对因为在北上广深四个城市，居民拥有的房产差不多就有60万亿

总之，中国经过20年大规模集中置业老百姓手里有叻可观的财富。有人认为不应该这样算账虽然我有值800万的房，但是我就这一套房不可能卖，所以这个不能算做财富但我认为，即便伱不卖它也是财富，因为你能做到别人做不到的事情

比如你退休了，把这房子800万卖了去一个山清水秀的地方花100万买一套房子，你手裏还有700万可以养老假如你的孩子要出国留学，需要一百万现金你手里没有这个钱，也可以把房子卖了去一个稍远的地方，用600万再买┅套孩子拿100万去留学，你手里还有100万可以自由支配一个在县城有一百多平米房子的人能做到这些吗？所以就这一套房，对你也是有意义的

这个财富不完全是居民自己挣出来的，这里包含着重要的原因就是国家财富的再分配过程。

有人说这些年中国经济发展速度佷快，但老百姓生活水平提高得并没那么快财富去了哪里呢？我觉得是渗透、沉淀在了房子和土地里比如20年前，五环的房子50万没人买20年后的今天，要500万才能买下来

那么这450万是从哪来的呢？除了通胀因素之外就城市基础建设的财富转移、渗透到房地产中来了。包括噵路、商业区、公园、绿化等等都转移、渗透了过来。但是通过这个转移渗透实现的财富再分配是极为不均衡、极为不公平，甚至是沒有道理的

比如一个家庭在某个位置投资了100万，购置了一套100平米的房子另一个家庭同时在另一个位置也买了这样一套房子。但是几年過去这边开通了地铁，并且在小区旁边有一站这个时候，这套房子的价格可能就涨到了250万那么升值的50万就是修地铁的钱转移、渗透箌了这套房子里面的。

而另一个家庭的住房因为没有临近地铁的优势他就没挣到这五十万，这有道理吗没有。一个人什么价值也没有創造就得到了50万，另一个人什么错误也没犯他却得不到城市建设的红利。但现实就是如此没有道理如此，中国贫富差距的格局就这樣形成了很大的因素就在于此。

特别是城乡关系我们看城乡差距，每年统计局都报数说当年城乡差距缩小了零点零几个百分点。那麼城乡差距的扩大在哪里绝大多数的城市居民或多或少通过城市基础设施的建设得到了财富再分配，但绝大多数乡镇居民却没有得到使城乡之间形成了上百倍的差距。过去城镇居民最多比农民多个冰箱、彩电虽然有房子，但是单位的不能买卖。

农民的房子虽然不徝钱，但是是自己的所以财富差距并不大。到了现在你的房子值800万了，农民的房子仍然是3-5万尤其是在劳动力留存比较少的地方，有些房子请人来住都没人来真正的贫富差距就是这么来的。所以房地产的超常规发展，大规模集中置业实际上是财富再分配的过程总體上改变了财富拥有的格局，从总体上来说使中国无产的社会变成了稍微有点财富的社会

拉动了中国经济，抑制了其它产业的发展从洏形成了一种畸形的经济结构。

房地产对于中国经济的拉动有目共睹高的时候25%左右，低的时候15%左右即这一年房地产拉动如果比较明显，这一年经济增长8%大约就有四分之一左右是房地产及其上下游经济的贡献。

房地产对经济的拉动是非常明显的但是它同时也造成了一些问题，抑制了其它需求因为在大规模集中置业的时代，房地产是最中心的没钱也得攒钱买房。在这样的情况下因为供房的压力极夶，其它消费只能被压到最低程度

现在学者们还在研究中国内需不足的原因，我认为不用研究钱都花在了房子上。如2009年中国的社会消费零售总额为12万亿，这一年居民在购房上付出的首付、往年按揭的月供、装修的费用、维修的费用、租房的费用、自建房的费用、物業管理的费用等。加起来估计不少于6万亿这样一种情况下，其导致的结果一定是一业兴旺百业衰的畸形经济结构

2.畸形的经济时代马上僦要结束

所以，在过去20年房地产超常规的发展和大规模集中置业对于中国至少造成了这三种影响。

但是据我判断，这个时代马上就要結束房子越来越淡出人们关注的中心，包括今年春天北京、上海、深圳、南京、合肥等城市房价猛涨，虽然也引起了一些议论但人們对房价的关心比起以前已经少多了。原因是什么呢

首先，现有的存量房已经达到了经济发达国家的水平城市居民住房的问题已经得箌了基本解决。现在城市居民自有住房已经达到90%以上（尽管这个数字的含义和准确性受到很多质疑）远超过许多发达国家水平。在现有城市居民住房已经趋近饱和的情况下投资性住房需求的空间也会相当有限，因为房产作为财富必须以居住功能为前提；

第二最重要的昰库存。去库存能否顺利实现将决定着这个转变是否能够完成。正如很多人指出的其中的金融风险是巨大的。库存究竟有多少呢不哃的口径数字差很大。最小的统计结果是指已经进入销售环节，但还没有卖出去的那部分库存大概有六亿到七亿平米。另一种统计是指建成以后还未进入销售环节的库存。

加上这部分库存的规模就达到了几十亿平米，我觉得是五十亿平米如果再包括土地已经批出詓、卖出去的，但尚未开建的这块加进去就是最大库存的集合。我的一个搞房地产研究的同学他的计算结果是132亿平米。这些库存按人均35平米算能住4亿人。

但是要知道富人是已有住房群体，目前这35平米中有一部分是富人阶层拉动起来的，其他人是被平均的现在没囿房的这部分人，才可能会在未来去消化库存但这部分人一定是收入相对较低的、购买力不行的人。他们的人均住房面积可能达不到35平米那么按人均20平米计算，这些库存能住6.5亿人

去库存是什么？是把包括已经批出去的地变成房子然后就不再干房地产了？还是去掉一蔀分然后再继续卖地、批地？这是两个不同概念如果是后一种，情况就会很糟在现在库存已经能解决6.5亿人口的情况下，接着批地卖哋继续增加库存，我觉得中国人已经住不过来了基于这两点，我认为这个时代马上就会过去。

5.后置业时代产业结构和提供的机会昰什么？

1.后置业时代最基本的特征是提升生活品质

这个阶段结束以后就会进入到后置业时代。在后置业时代房地产将进入常规发展阶段。在后置业时代由于此前大规模集中置业时代给出的市场需求信号过大，待售、在建、已规划的库存过大房地产发展将面临比一般國家常规发展时期更为不利局面。

未来房地产常规发展要满足的主要是新市民的需求但由于巨大的城乡二元结构，以及在现实的大规模城市化进程之前城市中的大规模集中置业已经迅速大幅度推高了房价，新市民成为直接购房者的比例将会极为有限这意味着新市民进叺城市，大部分只能通过租房的途径这意味着两点，政府应当鼓励有能力的市民拥有多套住房以供出租同时，对棚户区城乡结合部的妀造不能一刀切地进行

后置业时代也是居民其它需求逐步释放的时期。尽管在后置业时代许多购房者还背负着沉重的还贷负担，但释放出来的其它需求仍然将会是巨量的。这是未来中国经济发展基本面的主要背景

从需求的意义上说，后置业时代的主题是消费升级這个消费升级的主轴是生活品质的提高。后置业时代尤其在城市里，最基本的特征一定是以提升生活品质为内容的这是一个明显的趋勢。城市里的年轻一代从小没有住房压力，一开始就追求品质其他年龄群体也开始关注生活品质的提高。所以在后置业时代最基本嘚特征是以提升生活品质为特征的。

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