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& & 如果你有多余的房子想出租但又不想直接面对租客，你可以选择将房屋委托给房地产中介公司来打理。但今后，房地产中介机构在北京还能否从事房屋托管业务，将是一个疑问。　　5月13日，北京市出台《北京市房地产经纪管理办法》，并向社会征求意见。在这个办法中，最为引人注目的一条就是禁止房地产中介机构代收代付房屋租金业务。　　5月24日，《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)结束征求意见。已经在北京房地产租赁市场开展多年的房屋托管业务将何去何从？　　房屋托管的利与弊　　提起房屋托管，家住北京市西城区的陈先生很有感触，他觉得这种业务帮他解决了很多麻烦。　　2008年，陈先生在三亚买了一套房，当时想的很好，每逢节假日可以过去度假。但等买了之后他才发现，自己一年能过去度假的次数不会超过两次，每次最多也不会超过一周。房子绝大多数时间就那么空置着。　　&原想是否该把房子卖了，但后来遇上房地产政策调控，三亚限购，又觉得把房子卖了不值得。&陈先生告诉记者，如果把房子租出去，自己人在北京，不可能为了租房子动辄赶到三亚去。为此，陈先生一筹莫展。　　让陈先生卸下包袱的是小区物业。可能是看陈先生这套房子长期空置，物业公司致电陈先生，说陈先生可以委托物业公司将房子出租，日常房子的打理由物业公司来做。　　两年下来，陈先生觉得省了不少心，还得到了稳定的租金收入。　　其实，这样的房屋托管业务多年前就已经在国内开展。其目标群体就是那些想出租房屋但又怕麻烦的人。从事这类业务的主要有三种机构，房地产中介公司、房屋托管公司和物业公司。这其中，房地产中介公司是最主要的经营者。　　房屋托管的市场规模有多大？目前还没有官方的数据。有一种说法称，北京市房屋托管市场价值5亿元。北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，目前在北京的房地产租赁市场上，大概有近3成的房屋采取的是托管的方式。　　市场对房屋托管有需求，但也有人对这种方式深恶痛绝。　　北京的刘女士就一肚子的不满。在她看来，所谓的房屋托管就是房地产中介公司用来做群租的挣钱模式。　　&以前我也想把多余的房子委托给中介出租，签合同的时候，我说不允许群租，结果中介公司说那样就不代理了。&刘女士说。　　刘女士的不满不是没有依据。在北京市，已经出现多起纠纷，原因就是房地产中介公司将代理的房屋改造后用于群租，从而与业主产生矛盾。　　今年5月初，北京一位任姓女房主就将房地产中介公司告上法庭，原因就是她将房屋交给中介公司托管，结果却发现自己这套三室两厅的房子又被打了三个隔断，连厨房都住上了人。　　不仅是将代理的房子用于群租产生矛盾，在一些城市，还出现中介公司倒闭拖欠房租的情况。　　2010年，大连一家经营房屋托管业务的房地产中介公司突然关门停业，而在此之前这家公司已经拿到3000多套房屋的托管权，这些房屋业主的租金无一例外都被卷走。　　也许正是出于对房屋托管业务存在隐患的担心，北京市才在5月13日出台的《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)中加上一条，禁止房地产中介机构代收代付房屋租金业务。　　&在去年的一次座谈会上，北京市住房和城乡建设委员会就提到过要禁止中介公司经营房屋托管业务，当时说的理由是要规范租赁市场。&张大伟说。　　而在这个管理办法出台后，北京市住建委相关负责人就表示，目前这种房屋托管方式其实是双边代理，中介的目的是&吃差价&，并非经纪行为，而且存在风险。　　什么才是房屋托管的良性运作　　就我国目前的房屋托管来说，基本的操作模式是，房地产中介公司与业主签订委托代理合同，一年设置一到两个月的空置期，空置期不支付房租。其余时间由房地产中介公司寻找租户，并负责收取租金、维护房屋，以及按照租户的需求对房屋内的家具家电进行添置。　　这其中，业主虽然不用与租户见面就拿到了租金，但可能并不知道自己的房子最终是以什么样的价格租出去的。　　在张大伟看来，目前我国房屋租赁市场上的房屋托管业务根本不能称之为托管业务，实际上是变相的双边代理，中介公司已经不是提供居间服务，而是两边赚钱。　　&在国外，房屋托管赚的是托管费，就是业主将房屋委托给一家机构来打理，需要支付一定的费用，但房屋出租的租金则全部交给业主，双方是透明的。而且这家托管房屋的机构在将房屋出租时是不收取中介费的。&张大伟说，但我国现在的房屋托管则是为了赚差价，业主并不知道委托出去的房屋实际租金是多少，租户还需要向中介支付一笔中介费。　　对中介公司来说，租金最大化是其最关心的问题，而业主对出租房屋不仅考虑租金，还要考虑房屋本身的维护、对邻居是否有影响等等因素。　　租金最大化的理念导致很多中介公司都有将房屋用于群租的动力，将一套月租金3000元的房屋打出多个隔断用于群租，每月就能多得到一两千元的租金，这多出的租金就落入中介的口袋。　　&如果不让群租，中介就没有动力去做房屋托管了，因为赚钱太少。&张大伟说，这其实正是我国房地产租赁市场发展过程中的一个阶段。一些中介公司在这其中扮演了不光彩的角色，对租金上涨起到了推波助澜的作用。　　据了解，房屋托管业务早在上世纪30年代就在美国出现，如今已经发展成为一个非常成熟的市场。在美国，由于房屋托管业务的发展，租赁市场得到了细分，比如出现学生公寓、老年公寓等等，对市场需求的满足更加有针对性。　　在我国，这还是一个正在兴起的市场，但已经出现不少隐患。　　&最让人反感的就是把代理的房屋用于群租。&中国社科院经济研究所研究员汪利娜告诉记者，有多余房屋的人会有需求，希望有一个机构能帮助打理房屋，这种托管需求是正常的。但经营这种托管业务的机构靠什么赚钱？是靠托管费还是靠吃差价？有的中介吃差价吃的很多，干脆就是蒙业主，这在国外都是难以想象的。　　在汪利娜看来，我国还处在房地产建设高速发展的阶段，有很多不规范的行为充斥在这个市场上。房屋托管在国外已经是最成熟的地产业务，对房地产市场的做大起到了非常关键的作用，但在我国的兴起过程中却有些偏向，对业主造成了很多风险。　　张大伟告诉记者，目前我国的房屋托管业务看起来正是风生水起的阶段，但却如劣币驱逐良币，正规的做法被挤出了市场。目前只有一些有口碑的物业公司比较规范地经营着房屋托管业务，但量很小，只是面对小区内业主的一项增值服务。　　禁止还是完善　　这是一个矛盾的现状。　　一方面，市场上对房屋托管业务有着自发的需求，而另一方面，不规范的操作大行其道，让很多业主利益受损，也让监管者头疼。　　面对这种局面，该如何做出选择？　　&在我看来，目前我国市场上欠缺的恰恰是房屋托管业务，还缺少以机构方式提供的房源。&中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强说，以机构的方式提供房源能节约社会成本，是市场成熟的表现。美国的存量房市场就是托管机构逐渐做大的，已经成为房地产金融的载体。　　在陈国强看来，以机构的方式将房源组织起来统一打理，能够把存量房市场盘活做大，还能够细化市场。美国的市场化运作就是最好的范例。但是，房屋托管业务如果得不到有效的监管，很容易出现问题，比如群租、损坏房屋等等。　　&但市场上的混乱并不是房屋托管业务本身造成的，而是监管不到位造成的。&陈国强说，北京市也许是为了避免房屋托管业务市场上的混乱，干脆做出了禁止的规定。这样做的思路是有欠缺的，政府部门更应该思考的是如何在规范化管理上做文章，而不是遏制需求。　　其实，在北京，并非所有的房屋托管业务都不规范。此次出台的《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)中禁止中介从事这项业务，但对于什么样的机构可以从事这项业务却没有明示。　　去年5月31日，北京市曾出台《关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》，其中曾提到官办中介的想法。其文件是这样表述的：鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，集中开展房屋租赁经营，并对受托租赁经营房屋进行日常维护等服务。　　这就是说，在一年前，北京市还试图成立国有的房屋租赁经营机构，开展房屋托管业务。一年之后，国有的房屋租赁经营机构还没有出现，北京市就出台文件禁止房地产中介机构从事房屋托管业务。　　&不论是国有的机构来做还是市场化的机构来做，房屋托管业务本身并没有错，该动脑筋的是如何监管这个市场，而不是一刀切地禁止。&汪利娜说，政府部门总是想当然地认为自己制定的政策是合理的，但放到市场上往往发现行不通，或者被市场的力量化解。如果政府什么都能做，还要市场干什么？　　在不少专家看来，对房屋托管业务，现在更需要厘清的是概念和门槛。究竟什么样的代理才算是房屋托管？要从事房屋托管业务需要具备什么样的条件？对房屋托管业务要制定怎样的规范要求，如何有效监管？　　也许，对这些问题的回答要比&禁止&两个字更有利于租赁市场的发展。来源：中国青年报
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其实很多房东都知道房子托管给中介.中介肯定会赚取差价的，只是不知道中间会赚取多少差价而已。至于不能群租的事情应该在合同里明确指出来的。杭州现在大一点的中介公司每个业务员都有收房银量。
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自住房交房调查：出租现象普遍 是否自住受位置影响
原创 09:51:29
来源：新浪房产
作者：李洁 宋云龙
距离北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》已过去近三年。按照意见，自住房的初衷是支持刚需，平抑房价，但在首批自住房交房后“自住”的属性却出现了分化。
位于朝阳大悦城的汇星苑自住房社区门口，被大量的中介和租房广告牌包围。
新浪乐居讯 （记者 李洁 宋云龙）距离北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》已过去近三年。按照意见，自住房的初衷是支持刚需，平抑房价，但在首批自住房交房后“自住”的属性却出现了分化。
据乐居不完全统计，目前已经交房的自住房共有5个，分别是金隅汇星苑、金隅汇景苑、当代满庭春苑、华远和墅雅园以及中国铁建环保嘉苑。
乐居记者实地走访这几个项目发现，不同地段的项目表现出来的居住属性并不一样，其中地段好、位置好的自住房出现大范围出租以及翻倍售卖的现象，而在偏远位置的自住房业主基本是以“自住”为主。
“自住房的分化趋势，一方面是市场选择的结果；一方面也说明在政策管理方面还存在瑕疵，这么高的出租率说明自住房没有真正的落到实处，以满足真正的自住需求。”一位大型国企开发商负责人告诉记者。汇景苑自住房刚刚交房，许多中介就已经闻风前来“收房”。
位置好——“自住”改“出租”
6月21日，位于东坝板块的自住房金隅汇景苑交房。
除了人来人往的收房人，还有一个明显的现象是，该小区门口聚集了一排中介公司，上面均写着“高价收房，代理出租”。据记者统计，仅小区门口的中介公司就有7、8家，中介人员约30余人，见着过来收房的客户就会不停的追问要不要出租。
“这个小区不是自住房吗，怎么还来收房出租啊？”记者问其中的一个中介。
“自住房跟商品房并没有什么区别，都是差不多的小区，而且租金也都一样，不比其他小区便宜，一般这种房喜欢出租的人还多呢。”一位中介人员说道。
“尤其是新小区，更受租户的欢迎，所以必须在第一时间拿到房源，尤其是这个项目地段又不错，大部分人都会想出租。”
据记者不完全统计，截止到6月29日，金隅汇景苑已有近百户与中介签订了出租协议，未来这一数字还将继续增加。
“地段好的自住房出租率高”这点在朝阳区青年路附近的金隅汇星苑项目表现的则更为明显。
3月21日，金隅汇星苑收房， 3个月后的今天，房源装修基本收尾，不少人已经入住。
目前，金隅汇星苑共进驻有近10家中介公司，每家代理的房源为30-50套，其中链家网上代理房源最多，共134套。据记者不完全统计，该小区的出租房源不低于300套，占到房源数的20%。
值得注意的是，这只是记者在明面上统计的房源，据中介公司表示，小区实际的出租率已经达到60%。
提及客户选择出租的原因，中介人员表示，归根结底还是租金收益高。
“这个小区地理位置好，旁边就是朝阳路和朝阳北路，距离地铁青年路站也就1公里，周边配套丰富，不仅房子容易出租，而且租金收益也很高，一般来说每个月的租金收入正好可以抵消房贷。”上述中介人员如是说。
据记者了解，一套58平米的一居室，整套租金在元/月左右，而二-三居室的单间的租金在元/月。
“自住房入市的房价虽然低于市场价30%，但出租的租金却跟市场价一样，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，选择出租的人越来越多，在巨大的利益输出下，自住型人群也可能会选择出租。”上述国企负责人表示。北京最便宜的自住房位于大兴东南部，小区门口清净了许多，附近一家中介也没有找到。
位置偏远——自住只是“自住”
有意思的是，目前已交房的自住房项目中，并不是所有自住房的出租率都这么高。
据记者调查了解，同为自住房的当代满庭春苑与华远和墅雅园确实为“自住”型商品房，而“自住”的原因主要是位置偏僻、租不出去以及租金达不到预期。
位于东南六环大兴采育镇的当代满庭春苑是北京最为偏远、最为便宜的自住房，该项目与2015年12月交房，自交房之日计算已经过去半年时间，现在入住的大部分家庭已经装修完毕。
记者驱车在小区周围几条街道没有看到任何中介的踪影，只是部分小卖部和小饭馆会询问是否需要租小区内的房源。
记者在1个小时的时间里，随机采访了10余户家庭，他们无一例外都是小区的业主，其中一位李先生介绍小区大部分是大兴本地居民，外来租房子的是极少数。
“一套80平米的两居室租金只有1700元/月，租金太低，业主都没人想要出租。尤其我们小区距离市区有30度公里，交通也不便利，一般租客也不会来着租房。”上述业主如是说。
同样位于大兴的华远和墅雅园自住率也超过90%，该自住房位于几个成熟社区周边，即使配套相对完善，周边也鲜有中介门店。
一位小区业主介绍该项目在去年12月交钥匙，很多家庭便第一时间进行了装修，从装修的细心程度能看出是自住。
“小区人员流动不大，很多人都面熟，几乎没见到中介进小区，尤其周围比该项目有更便宜的老小区，所以小区内出租房源的业主并不多。”小区保安告诉记者。
政府有望加强管理
同样为自住房，却出现了“同宗不同命”的现状，如此鲜明的对比，折射出地段对于房屋价值的重要性。
“位置好的自住房，吸引了众多人抢购，高收益低成本的房子无法阻止投资者的目光，在利益面前，人们可以放弃自己的居住需求，自住房的初衷很容易被改变。在偏远的地方，人们当时购买之初便是为自住考虑，轻易不会选择出租。”上述国企开发商如是说。
“这可以说是市场自主的选择，对于购房者来说，买房的目的是什么，政府没办法甄别，只能从购房资格来限制，至于未来管理会不会加强限制，需要政府在制度上面进行重新的考量。”亚豪机构总监郭毅如是说。
北京房地产业协会秘书长陈志接受记者采访时表示，关于自住房交房后表现的种种市场反应，我们正在跟政府在反应沟通，等调研意见统计出来后，预计自住房会有更加规范的管理。
据了解，北京市住建委近期将进一步开展房地产经纪机构专项整治工作，将查处违规代理保障性住房的出租(转租)、出售业务，作为整治重点之一，不断完善交易监管体系，净化市场环境。
虽然自住房出现分化趋势，不可否认的是，自住房的推出确实起到了平抑房价的作用。
亚豪机构统计数据显示，2014年，自住房对整体市场价格的下拉幅度为7%，2015年则上升到了9%。
“自住房以后还会发展，‘十三五’定的基调就是继续发展自住房，发展是必须的，关键是如何健康有效的发展还有待研究。”陈志如是说。
“自住房是必须做的，政府需要保证低收入人群的居住，而且市场也是需要此种类型的房屋。但我认为自住房应该政府需要划定一块地方去建设，以便于政府的监控与管理，而不应该分散在各个地块。”上述国企开发商表示。
自住房的初衷
2013年，北京市住建委在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出了“自住型商品房”这一概念。意见中指出，推出自住房的目的是重点解决自住型、改善型购房需求。
其中，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
数据显示，2013年-2015年，北京市共推出自住房10.3万套，从已入市和待入市项目来看，最高售价已达到每平方米2.9万元，最低售价仅为每平方米9500元。其中，朝阳、大兴、顺义分布项目最多。
从销售上说，基本每个地段好的自住房项目都引起大规模抢购，中签率都出现了的100:1，甚至288:1的超高比例。而位置不好的自住房销售极慢，甚至有的自住房最后转为商品房进行销售，不再对购房人群进行限制。
2016年北京还有十余个项目即将在今年交房，这些项目能否达到自住性质，我们拭目以待
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323【图文】第十讲 楼市空置问题_百度文库
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第十讲 楼市空置问题
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你可能喜欢十年新房价格上涨281% 投资客买房为何空置不出租？
来源：羊城晚报
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
住建部房地产市场监管司有关负责人认为当前存在两个怪现象，一是许多投资性房子不用于居住、也不用于出租，而是空着，“投资房地产本身无可非议，但市场存在过度投资，甚至是全民追逐投资的情况，这是非理性的。”为何购房者购房后既不居住，也不出租，只是空着?不居住，当然是投资;空着不出租，是因为看不上租金的那么一点点回报。这些投资者之所以投资房地产，就是期望物业增值，售价上的回报，对于租金的那一点点回报，他们是看不上眼的。从物业升值、价格的回报来说，中国的房地产无疑是非常值得投资的。2004年之后，广州的一手商品住宅均价就没有再下跌过，涨得最厉害的年份是2010年，涨幅高达40%。相比2004年，去年广州一手住宅均价上涨了281%。但这仅仅是一个均价，具体到一些区域，房价涨幅会更高。例如，在珠江新城等，部分楼盘现在的售价比2003年高出10多倍。如果说2003年太久远，那么与2007年相比，该地段大部分楼盘去年的售价也升了2.5倍以上，而有名校效应的越秀区，价格涨幅有过之而无不及。当然，很多投资者买的是一手住宅，卖出的都是二手住宅，卖出去的二手住宅可能没有周边一手住宅的价格那么高，但二手住宅价格水涨船高、大幅上升是必然的。很多投资者当年买入的一手住宅，现在价格都翻了几番，纸面财富增长幅度惊人。
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