摘要：在拆迁人无法提供宅基地时，集体土地上的被拆迁人有权选择货币补偿或产权调换，其补偿的标准应与相同区位或地段的国有土地房屋的拆迁补偿标准相同。同时，农民被动转变为城市新市民，是一个渐变的过程，不可能一蹴而就，因此，在其回迁安置时，对涉及到的相关程序和费用应作简化和优惠处理。
　　关键词：集体土地拆迁；补偿标准；安置模式；对策思路
　　在城市的更新和发展过程中，常常涉及到集体土地上被拆迁户的补偿和安置问题。对于国有土地上的房屋实施拆迁，其补偿适用的法律依据是现行的《城市房屋拆迁管理条例》，其补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据则是《土地管理法》和《土地征用条例》，也就是说，是依照地面附着物来进行评估补偿的。由于土地的性质不同，适用的法律法规不同，其补偿标准和拆迁政策也就不同。在以前和有条件的地区，由于可以另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，因此，只需对集体土地上的被拆除的房屋按照重置价结合成新给予补偿就可以解决问题了。
　　随着城市的发展，很多地方被征地的村或者村民小组建制已经撤销，已经无法提供新的宅基地了。在这种情况下，仅仅按照地面附着物的重置价来拆迁集体土地上的房屋，而不考虑宅基地的使用权的价值，显然不符合在中国城市的发展和更新化过程中，已经形成的市场化补偿原则、扶贫济困原则、程序公正原则和公平合理原则这四大原则。2004年，重庆市高级人民法院审判委员会向最高人民法院请示：“农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用地时才拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿？”2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出答复：“原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”这种解释事实上肯定了宅基地的价值等同于城市商品房土地的价值。此后，参照城市国有土地上的房屋拆迁补偿方式，货币补偿和产权调换的等值置换概念也运用到了集体土地上的房屋拆迁中来。那么，在实际操作中，各地对集体土地上的房屋进行货币补偿和产权调换时，所执行的标准是什么样的呢？由于理解不同，经过近几年的探索，各地在实践中主要形成了这样4种模式：
　　一是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定模式。这种模式主要由国土资源管理部门主导。房屋重置成新价的评估规则和宅基地的区位补偿价的计算办法由政府相关部门制定并公布。这种模式中对宅基地的区位补偿价的计算办法存在一个问题，就是宅基地的区位补偿价与相同区位的国有土地的补偿价如何统一的问题。一般来说，二者之间存在着较大的差距。用国有土地上的房屋进行安置时，是按用上述方法确定出的拆迁补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。如果以经济适用房来安置，则不结算差价。此模式实际上把集体土地上的被拆迁人视作城市的特定群体而加以安置。采用此种模式的典型城市为北京。2003年8月1日起施行的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条、规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。” 第十五条则明确了安置时找差原则：“拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。”
　　二是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价、土地使用权基价和价格补贴确定模式。这种模式中的土地使用权基价是指同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价。根据此一基价，计算出被拆迁人的宅基地的使用权的补偿价格。同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由地方政府按照当地上一年度同类地段、同类土地的市场平均价格确定并公布。此种模式从事实上已经把宅基地的使用权视同国有商品房建设用地的使用权。采用此种模式最典型的城市为上海。2002年4月出台的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条明确规定：“征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。”
　　三是以产权置换为主、货币补偿为辅的安置房定建模式。这种模式的指导思想延续于传统的宅基地置换模式，是目前绝大部分城市所采用的。对房屋的评估补偿仍然沿用地面附着物的评估补偿标准，但不再向被拆迁户提供宅基地，而是提供由政府统一定点建设的成套的商品住宅进行安置。政府委托统一建设的安置房的价格一般分为产权置换价（新建房重置价）、建安价、成本价、优惠价（商品房价、市场价）和市场定购价。调换安置结算时，各地的标准也有差别。
　　（一）安置房以产权置换价（新建房重置价）为置换基价。多层安置房的产权置换价（新建房安置价）与被拆迁房屋的重置价基本相一致，被拆迁人进行产权转换时，用被拆迁房屋的重置成新价与安置房屋的产权置换价结算差价。这种调换方式基本上等同于同等面积的置换，被拆迁户需要补差的房款并不多。小高层和高层的安置房的产权置换价（新建房安置价）则进行细分，一般六层（含六层）以下与多层安置房的产权置换价相同，七层以上增加层差价。安置房超出规定安置面积的部分，被拆迁人以优惠价进行购买。原面积超过安置面积部分按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍结算。使用土地的建设项目主体以政府规定的市场定购价向相关代建单位购买安置房。采用此种模式最为典型的城市为江苏镇江。2007年8月9日的镇江市南徐新城区建设指挥部会议纪要明确规定：“凤凰家园、九华山庄安置房的产权置换价为560元/平方米，不计楼层差价；新城市花园安置房多层和高层中1至6层的产权置换价为580元/平方米，不计楼层差；高层中的7层及7层以上的安置房产权置换价为650元/平方米，同时增加层差价。”2010年3月17日该指挥部的会议纪要又把上述安置房7层及7层以上的产权置换价由650元/平方米调整为600元/平方米，同时取消了层次差价。
　　（二）安置房以建安价为置换基价。这是一种介于市场评估和重置价之间的一种估价模式。被拆迁房屋的拆迁补偿金额是在重置成新价的基础上乘以一定的系数，其计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×系数，其系数为1.1―2.0之间。同等面积按被拆迁房屋的拆迁补偿金额与安置房建安价补差结算；安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房的成本价或市场价结算。被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍或安置房的建安价、成本价结算。采用此种模式最为典型的城市为江苏常州。2009年6月12日出台的《常州市武进区征地房屋拆迁补偿和安置办法》第十一条规定：“采用统一安置或货币化安置方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×110% 。”第十八条对置换基价的规定是：“应安置建筑面积内的公寓房价格，按安置房建安价加楼层差价结算；照顾建筑面积部分按安置房成本价加楼层差价结算。按照最接近原则实际安置的公寓房建筑面积超出应安置面积的，超出部分按安置房成本价加楼层差价结算；由于被征地拆迁人原因要求增加的安置面积，增加部分按市场价结算。”第十九条则对迁货币化安置中补偿标准作了规定：“应安置面积的货币化补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的建安价之间的差价；照顾面积的货币安置补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的成本价之间的差价。”同时出台的《常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》第二十四条则对补偿标准作了量化：“2009年度应安置人口及照顾人口货币补偿标准为：应安置人口数×40平方米×2400元/平方米+照顾人口数×40平方米×1500元/平方米。”
　　四是安置房等同房改房或福利房分房模式。这种模式仍然是基于政府统一定点建设安置房，但已从政策上把安置房视同经济适用房、房改房或福利房。这种模式的特殊之处在于，把拥有宅基地使用权的被拆迁户的房屋视作特殊的经济适用房进行评估和安置。政府明确被拆迁人上下限的安置标准，同时对已享受相关住房福利政策的，按相应方式扣减安置面积：享受异地农村批地建房、农村居民多（高）层公寓、经济适用房（含经济解困房、廉租住房、农林场职工安置房）、房改房的，扣减已享受面积（若夫妻双方享受的，但只有一方安置，按享受面积的50%扣减）；享受住房补贴的，按享受面积的50%扣减；享受公积金补贴的，则按相应职级、职称参照住房补贴面积扣减50%。安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房成本价结算；实际安置面积少于应安置面积的，差额部分按照拆迁公告发布时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价补偿被拆迁人。采用此种模式最典型的城市为四川都江堰。都江堰市人民政府办公室发出的都办发[号文件明确规定：“征地范围内离开原籍后又回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等不享有集体经济组织分配权的常住人员，按以下方式进行补偿安置：1、能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明，经公示无异议的，拆除其依法取得的房屋可给予货币安置或现房安置。2、不能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明或经公示有异议的，拆除其依法取得的主体房住房和附属房按《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》（都办发[号）附表3规定予以赔偿，不再进行住房安置。”
　　从以上4种安置模式中，我们可以看出，等面积置换部分，无论采取何种模式，集体土地上的被拆迁户所得到的补偿都是基本一致的；实际安置面积超出原面积的部分，补差的优惠政策也基本一致。4种模式最大的区别在于，被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，其补偿价格如何结算。标准最低的是以被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍进行补偿，标准最高的则按照拆迁公告发布时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价予以补偿。不过，无论各地采用何种标准对差额部分进行补偿，从实际操作和发展趋势来看，集体土地上的房屋和国有土地上的房屋，已开始采用统一的评估标准和程序，最终会彻底实现同房同价。
　　集体土地上的被拆迁房屋等值于国有土地上的多层商品房的观点虽然在实际操作中得到了贯彻，但由于安置模式的不同，在对被拆迁户进行实际回迁安置时，仍然需要解决一些具体的问题。这些问题主要涉及到这样4个方面：分户问题，契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题，高层公摊面积折算问题，房屋产权流通问题。
　　一、分户问题。分户涉及到两个环节：一个是拆迁时确定宅基地时的分户，一个是办理安置户产权证时的分户。前一个分户涉及到是否合理补偿，后一个分户涉及到产权的分割和流转。
　　在前面有关安置模式的论述中，我已指出，集体土地上被拆迁房屋等面积置换的部分，无论采取何种模式，被拆迁户所得到的补偿都是一致的。也就是说，在实际操作中，对等面积置换的宅基地使用权的价值，各地都视同同区域国有住房建设用地的市场价值对待的。更进一步地分析，我们对集体土地上的住房的拆迁，所立足的根本点并不是住房面积的大小，而是其合法取得的宅基地面积的大小。正是基于这样的判断，因此，不少城市在评估补偿时，其计算的主要标准是合理的宅基地的使用权，而不是地面附着物即房屋面积的大小。对于符合宅基地申请条件但未充分享受宅基地使用权的被拆迁户，不论其是否建房，都按其应享有的宅基地面积进行补偿安置，而对实际缺少的房屋面积，则以同区域的集体土地上的同类房屋的重置价补差。也有一些城市完全按被拆迁房屋的实有合法面积计算，这实际上又剥夺了被拆迁户的应享有的宅基地的使用权。
　　如果立足于宅基地的使用权来进行安置，那么，在实际回迁办理房屋产权证时，对产权证进行分割就不会有太大的问题。由于一些城市是完全按集体土地上被拆迁房屋的实有合法面积来安置的，因此，在实际操作中，除了拆迁补偿协议外，往往还要签订一份附有析产公证书的安置协议，程序相当繁琐，常常造成被拆迁户的对立情绪。
　　二、契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题。在相关费用的缴纳中，契税的如何征收，是最主要的问题。对集体土地上被拆迁户房屋契税的处理，目前各地主要是基于财政部、国家税务总局联合发出的财税〔2005〕45号文，即《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》的第二条规定：“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”这条规定的原则是按价差征收契税，但如果不问实际情况，统一照搬到集体土地上的拆迁户身上，则会出现不合理的地方。对于评估时把宅基地的使用权等同城市国有土地的，完全适用这条规定；对于安置时以安置房的产权置换价（新建房安置价）进行置换开票的，也可以适用这条规定；但对以附着物对集体土地上的房屋进行重置成新价评估，在实际开票办理产权证时，又以安置房的建安价、成本价结算的，则存在着巨额的价差，此条规定显然不适用。
　　为了解决好这个矛盾，各地在实践中主要采取了两类措施：一类是超额部分减免，一类是同等面积免征。超额部分减免在核算时操作难度较大，采用的城市较少；同等面积免征核算简便，为大多数城市所采用。其具体政策如下：（一）对安置到原产权人名下的房产，其面积未超过应补偿面积的部分，免征契税；超出应补偿面积的部分，在相应的幅度内按同区域商品房价格减半征收；其余超出面积则按同区域商品房价格全额征收。（二）分户不影响应补偿面积的计算。原产权人变更为直系亲属的，经公证后，仍然免征契税。（三）安置房上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买新住房的，按新购商品房与已出售安置房成交价的差额计征契税。
　　由于各地的具体情况不同，上述三条优惠政策有的城市全部采用，有的城市则部分采用。
　　关于住宅维修基金，各地采取的方式主要有这样几种：（一）建设项目主体承担一半，安置户承担一半；（二）建设项目主体承担一半，村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户免交；（三）村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户承担一半；（四）安置户全交。在实际操作中，以建设项目主体和安置户各自承担一半最为多见。
　　至于物业管理费，承担的方式也有很多种：（一）3年免收，均由项目主体承担；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（二）3年内项目主体承担一半，安置户承担一半；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（三）3年内项目主体承担一半，政府财政补贴一半；3年后政府财政补贴一半，安置户承担一半。政府财政之所以补贴，是因为视其为经济适用房。上述方式各有优缺点，但3年后，由于安置户的缴费不到位问题，都会引起安置小区环境水准的下降。
　　三、高层公摊面积折算问题。集体土地上的房屋一般实际使用面积都比较大，统一定点建设的安置房如果是多层的话，建筑面积和实际使用面积差距不大，安置户觉得居住空间缩小的矛盾还不太突出。由于在很多城市都采用小高层和高层进行安置，公摊面积较大，安置户的不满就很强烈。有些城市从物权的角度，认为公摊部分的产权在事实上也是安置户的，对此问题不予考虑，往往激化矛盾。但更多的城市本着人性化的思路，采取了变通的措施。比较常见的是按实际公摊面积的50%计入安置面积，在办理产权证时，按套内面积和实际公摊面积之和计算发证，不再向安置户增收公摊面积差额面积款。这种做法实质上是公摊面积按半价计收，由建设项目主体自己承担差额部分的成本。另外一种做法是安置房的面积按套内专用部分面积计算，套外的公用面积部分不予计算，但在办理产权证时把公用面积部分一并计入建筑面积。这种做法事实上是把公摊面积视作安置小区的配套项目，建设项目主体必须承担和消化更高的安置成本。不过，这种做法也是矛盾最少的，利于社会的稳定。
　　四、房屋产权流通问题。由于采取的安置模式不同，对安置房流通的限制条件也不同。主要有两种对待方式：（一）完全视作商品房，安置户办理产权证后即可上市交易。（二）标记流通。把安置房视作城市经济适用房，5年内不得流通，流通时免交或补交相关费用。从长远来看，应该把集体土地上被拆迁户的安置房完全视作市场价的商品房，安置户办理完产权证后即可上市交易。
　　综上所述，从总体上讲，由于对宅基地使用权的认识和评估已基本和市场的实际价值接轨，原来二元体系的集体土地上房屋和国有土地上房屋的拆迁，已经开始采用统一的评估标准和程序。同时，农民被动转变为城市新市民，是一个渐变的过程，不可能一蹴而就，因此，在分户、契税缴纳等各类问题的处理上，必须加以优惠和照顾，这也是地方政府和建设项目主体强制性转换被拆迁人社会身份的一种应有的投入。
　　1、 赵路兴等．城市房屋拆迁管理[M]．北京：中国发展出版社，2007．
　　2、 徐坚，方忠伟．城郊集体所有土地房屋拆迁安置模式的重构[J]．中共杭州市委党校学报，2009，（3）：21―26．
　　3、宁波市信访局接访处．关于市郊农村集体所有土地房屋拆迁安置的调查报告[EB/OL]．宁波市政府门户网站，．
　　作者：董晨鹏 高级工程师、助理研究员
　　单位：镇江市城市建设投资集团公司

农村集体土地安置规定是怎么样的？

《征收补偿条例》 规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

2018年农村补偿条例有哪些规定

一、农村集体土地征收补偿条例内容是什么

第二十五条　征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。

征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

第二十六条　土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

二、被征收能补偿多少钱

1.征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值(下同)的 六倍计算;

2.征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算;

3.征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算;

4.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不 再给予补偿;

5.征用无收益的非耕地，一般不予补偿。

(二)青苗和附着物补偿费

1.青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算;能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移 植的，由建设单位付给移植费;不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购;

2.房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿; 违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿;

3.农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物， 按照实际情况付给迁移费或补偿费。

1.征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用 前三年平均每亩年产值的三倍;征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位，征用每亩耕地安置 补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高 不得超过年产值的十倍;

2.征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算;

3.征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。

(四)按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平 的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地 被征用前三年平均年产值的二十倍。

(五)国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费 付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)村商定处理，用于组织被征地单位发展生 产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。

(六)大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定 另行制定。

旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元。

2、征收基本农田补偿标准

旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜田平均每亩补偿15.6万元。

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

1、耕地占用税，按每平方米2元计算。

2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。

3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。

4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。

1、告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

2、确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

3、组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

4、签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

5、公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县(市)国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。

6、支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县ZF批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

(四)房屋地上物补偿标准

楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。砖瓦房每平方米补偿2400元。平(草)房每平方米补偿1900元。

2、其他地上(下)附着物补偿标准

仓房每平方米补偿920元。室外水泥地坪每平方米补偿165元。沼气池每个补偿4600元。厕所每平方米补偿190—300元。猪鸡舍每平方米补偿150—260元。塑料大棚每平方米补偿165—280元。菜窖每平方米补偿180—330元。砖石墙每延长米补偿190元。格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。大门楼每个补偿2400元。饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元。电话移机补助费每户200元。有线电视迁移补助费每户300元。坟每座补偿5000元。

3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。

(五)征占林木补偿标准

⑴杨、柳、榆、槐树林木补偿费

1—3年平均每亩补偿6000元;4—13年平均每亩补偿12000—36000元;14—20年平均每亩补偿元;21年以上平均每亩补偿32000元。

2、村民房前屋后林木补偿标准

一般林木(杨柳榆槐等)幼龄林(1—10年生)平均每株补偿35-65元;中龄林(11—20年生)平均每株补偿220—300元;成熟林(21年以上)平均每株补偿350元。

用材林、经济林、薪炭林、苗圃地每亩120000元;未成林每亩86600元;防护林、特种用途林每亩63360元、国家重点防护林和特种用途林每亩76670元;疏林地、灌木林地每亩50000元;宜林地、采伐迹地、火烧迹地每亩43340元。

4、林业设计费按林地、林木和森林植被恢复费总和的3%收取。

《关于征收集体土地居住房屋市场化补偿的指导意见(试行)》。《意见》明确，通过动态调整被拆除房屋的补偿标准，实施供应市场化定价，鼓励被补偿人选择货币补偿，进一步理顺货币补偿与产权房屋调换的关系，促进住房资源优化配置和土地资源节约集约利用。

关于被拆除房屋的补偿标准，《意见》要求，各区县应动态调整征地房屋补偿标准，确保被拆除房屋货币补偿单价与同区域动迁安置房的市场单价基本相同。房屋建安重置结合成新单价，由区县征地事务机构委托具有相应资质的估价机构根据市场情况实时评估;基价及价格补贴标准，由区县人民政府根据同区域内动迁安置房上市交易时的土地使用权价格制定并公布。各区县人民政府应建立动态调整机制，上述土地使用权基价和价格补贴标准，原则上3年必须调整一次。

关于安置房屋的定价机制，《意见》提出，原则上用于产权调换房屋的供应单价应与同区域动迁安置房的市场单价相同;在定价方式上，安置房屋供应价格应符合本市关于动迁安置房源定价管理的有关规定评估确定。安置房用地出让时应以同区域动迁安置房上市交易时的土地使用权价格作为底价，且不得低于同区域住宅用地的基准地价。各区县应根据市场变化情况，及时调整安置房用地出让底价。

关于原房屋人的补偿方式，《意见》强调，在继续实施货币补偿、产权房屋调换或货币补偿与产权房屋调换相结合的多种补偿安置方式基础上，通过设定合理的自行补贴并严格控制安置房供应面积，鼓励被补偿人选择货币补偿。在自行购房补贴的设定上，为鼓励被补偿人在安置房满足自住后选择货币补偿，促进住房资源合理利用，各区县可采用一项目一标准的方式设定合理的自行购房补贴，纳入房屋补偿安置方案，由区县人民政府批准;在安置房供应面积的控制上，选择产权房屋调换的，面积原则上不得超过被拆除房屋、房地产权证或建房批准文件记载的建筑面积。

综合上面所说的，房屋拆迁的补偿对于被拆迁的人来说是特别重要的，而对于政府的补偿也要做到先被偿后拆迁的原则，来保护公民的利益，补偿的标准也必须要按照当地的实际情况来进行给予，所以，政府给的补偿安置规定也就更体现了国家对于补偿的重视。

关于进一步做好集体土地上宅基地房屋拆迁补偿补助安置工作的意见

各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局（公司）：

为进一步推进昌平区集体土地上宅基地房屋的拆迁工作，维护被拆迁人合法利益，树立正确的拆迁导向，促进拆迁项目顺利实施，依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市政府令第124号）、《北京市村庄规划建设管理指导意见（试行）》（市规发〔2010〕1137号）等法规和政策规定，结合昌平区实际，提出本意见。

一、宅基地房屋拆迁补偿范围及原则

（一）在本行政区域内因国家建设征用集体土地或因农村建设占用集体土地拆迁宅基地房屋，并需要对被拆迁人补偿、补助、安置的，适用本意见。

（二）本意见所称拆迁人是指经依法批准征用或占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位；被拆迁人是指在拆迁范围内的宅基地使用权人或在合法审批文件上载明的房屋所有权人。

（三）区住房城乡建设委负责全区集体土地上宅基地房屋拆迁管理工作，依法做好政策研究起草、方案审批、拆迁许可、项目指导、监督检查、中介服务机构监管等工作。各属地镇政府（街道办事处）要落实好属地责任，具体负责组织各方力量开展拆迁工作。

（四）拆迁评估标准按照市住房城乡建设委《关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》和市房地产估价行业协会发布并更新本市房屋重置成新价评估技术标准执行。

（五）按照《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（昌政发〔2017〕14号）的相关要求，各项目拆迁人要在属地镇政府（街道办事处）的指导下，科学制定拆迁补偿补助安置方案。

（六）坚持依法拆迁、阳光拆迁、文明拆迁、和谐拆迁。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》的相关要求，做好拆迁有关政府信息的公开工作，按要求应当公示的事项，必须依程序进行公示，并及时完整保存好相关文字、影像等资料。

（七）坚持先拆违、后拆迁的原则，属地镇政府（街道办事处）在拆迁项目启动前，应组织查违、规划国土、住房城乡建设、城管等部门对拆迁范围内的非法占地、违法建设进行认定，并依法进行拆除。

二、宅基地使用权属及面积确认

（八）被拆迁人取得《集体土地建设用地使用证》，其宅基地权属及面积应以《集体土地建设用地使用证》作为拆迁补偿依据。村民委员会（居民委员会）、属地镇政府（街道办事处）、规划国土部门等应配合拆迁人提供宅基地权属及面积的登记档案。《集体土地建设用地使用证》载明的权属及宅基地面积与登记档案不一致的，除有证据证明登记档案有错误外，以登记档案为准。

（九）被拆迁人未取得《集体土地建设用地使用证》，其宅基地权属、面积及取得时间由村民委员会（居民委员会）、具有资质的专业测绘机构和被拆迁人代表进行现场勘测核实，属地镇政府（街道办事处）和相关责任单位应在现场进行监督并提供政策指导，勘测核实结果经各参与方联合确认情况属实后，测绘机构制作勘测核实报告。

由村民委员会（居民委员会）对宅基地权属、面积及取得时间在拆迁范围内予以公示，公示期内无异议的，报属地镇政府（街道办事处）备案，备案确认的宅基地权属、面积及取得时间作为拆迁补偿依据；被拆迁人对勘测核实结果或公示内容有异议的，规划国土部门、属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）依据宅基地管理的法律、法规、规定和相关材料，参考勘测核实情况，对提出的异议进行审核，并出具明确一致的审核意见。属地镇政府（街道办事处）根据审核意见和勘测核实报告进行备案，备案确认的宅基地权属、面积及取得时间作为拆迁补偿依据。属地镇政府（街道办事处）应将备案情况告知提出异议的被拆迁人。

被拆迁人对《集体土地建设用地使用证》或登记档案载明的权属及宅基地面积等情况有异议的，应向拆迁人提交书面复核申请，由规划国土部门、属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）、拆迁人和相关责任单位对异议进行审核，对审核后认为确需修正的，可按照前两款方式办理。

（十）拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地，面积超出宅基地控制标准的部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。

（十一）1982年以前划定的宅基地面积超出规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，由被拆迁人提出书面申请并按照本意见第九条规定的方式进行确认，确认通过后，可以按照在原宅基地内另行审批宅基地的方式予以拆迁补偿，并可给予适当的奖励和补助，具体的标准在拆迁补偿补助安置方案中确定。

三、宅基地房屋权属及面积确认

（十二）拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证载明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划国土部门批准的建房文件，按照批准的建筑面积认定。

本意见施行前被拆迁宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证或规划国土部门、属地镇政府（街道办事处）的批准文件，但确由被拆迁人长期自住的，须经村民委员会（居民委员会）对其房屋权属、面积及建成时间等进行审核确认。审核通过后，并对房屋权属、面积及建成时间进行公示，公示期内无异议的，由村民委员会（居民委员会）上报属地镇政府（街道办事处）复核和备案，备案确认的被拆迁宅基地上房屋权属及面积作为拆迁补偿核算的证明材料。本意见施行后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划国土部门、属地镇政府（街道办事处）的批准文件，拆迁房屋时不予认定。

四、宅基地房屋拆迁补偿

（十三）宅基地房屋的拆迁补偿控制标准为房屋占地面积不超过宅基地面积的85%。符合拆迁补偿控制标准的宅基地房屋，按照重置成新价给予补偿；不符合拆迁补偿控制标准的宅基地房屋，如能够出具房屋所有权证或规划国土部门、属地镇政府（街道办事处）的批准文件，可按照房屋所有权证或批准文件载明的房屋或面积给予重置成新价补偿，如不能够出具，将不给予补偿。

（十四）2010年12月6日前建成的宅基地房屋为平房，取得房屋所有权证或规划国土部门、属地镇政府（街道办事处）的批准文件，按照房屋所有权证或批准文件载明的房屋或面积给予重置成新价补偿；未取得房屋所有权证或批准文件，但确由被拆迁人长期自住，可按《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第五条和本意见第九条相关要求进行认定补偿。

（十五）2010年12月6日前建成的宅基地房屋是二层以上（含二层）房屋，可按下列方式给予补偿：

1.宅基地房屋取得相关职能部门审批文件，且经属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）同意或确认建设的，按照重置成新价给予补偿。

2.宅基地房屋未取得相关职能部门审批文件，但经属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）同意或确认建设的，二层以下（含二层）房屋，可按照重置成新价给予补偿；二层以上（不含二层）房屋，不予补偿。

3.宅基地房屋既未取得相关职能部门审批文件，又未经属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）同意或确认建设的，可按照《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第五条规定，一层房屋按复核确认后的面积以重置成新价予以补偿，二层以上（含二层）房屋不予补偿。

对于认定为不予补偿的二层以上（含二层）房屋，由属地镇政府（街道办事处）和拆迁人依据北京市和昌平区相关规定，拟定具体的拆除实施方案，报区政府批准后执行。

（十六）2010年12月6日之后建成的宅基地房屋，取得房屋所有权证或规划国土部门、属地镇政府（街道办事处）的批准文件，按照重置成新价给予补偿；未取得房屋所有权证、规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）同意或确认，不予补偿。由属地镇政府（街道办事处）和拆迁人结合北京市和昌平区相关规定，拟定具体的拆除实施方案，报区政府批准后执行。

五、被拆迁人奖励及补助

（十七）被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议，给予该宗宅基地的被拆迁人不超过20万元的工程配合奖。具体的奖励期限和发放标准，由拆迁人根据拆迁项目的实际情况在拆迁补偿补助安置方案中予以明确。在搬迁期限内未完成搬迁的被拆迁人不享受此项奖励。

（十八）被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议，且在约定期限内搬离被拆迁房屋，并交由拆迁人进行拆除，给予该宗宅基地的被拆迁人10万元的提前搬家奖。

（十九）登记档案载明或经确认的宅基地内未建设二层以上（含二层）楼房，且宅基地外无未经审批或确认建设房屋及建筑物的，可按照宅基地面积每平方米1500元，给予该宗宅基地的被拆迁人节约资源奖。

（二十）登记档案载明或经确认的宅基地内未建设房屋形成空置土地，可按空置土地面积每平方米2500元，给予该宗宅基地的被拆迁人合理利用宅基地补助。 

（二十一）在拆迁公告规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议，合法房屋或经认定房屋的装修及室内外附属物，经评估后按宅基地面积计算每平方米不足1000元的，可按照每平方米1000元给予节约装修补助；自愿放弃房屋装修及附属物评估的，也可按照每平方米1000元给予节约装修补助。

（二十二）在拆迁公告规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议，可按照拆迁补偿补助安置方案中确定的安置方式计算应给予的安置房面积，并按照拆迁补偿安置协议签订先后顺序，给予该宗宅基地的被拆迁人适当的安置面积补助。具体的安置面积补助标准在拆迁补偿补助安置方案中明确。

（二十三）区住房城乡建设委发布暂停公告或在属地镇政府（街道办事处）发布通告前，对利用宅基地内合法房屋经营并取得营业执照且符合相关规定，因拆迁造成损失的，给予被拆迁人停产停业综合补助。具体的停产停业综合补助标准可按照区域差异和经营状况（以纳税额为参考标准）确定，补助面积以依法应予补偿的房屋面积结合实际经营状况确定，认定方式和标准在拆迁补偿补助安置方案中明确。2010年12月6日后未取得房屋所有权证或规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）同意或确认而建房屋，是否取得营业执照，一律不予停产停业综合补助。

已列入拆迁计划的项目，在区住房城乡建设委发布暂停公告或属地镇政府（街道办事处）发布通告之日后，宅基地房屋取得营业执照从事生产经营的，不予停产停业综合补助。

（二十四）符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地,且按拆迁补偿补助安置方案安置确有困难的农村村民，依照本意见第九条规定对宅基地权属、面积及取得时间进行确认，确认通过后，拆迁人按照《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第六条规定的标准给予安置困难补助，并可以给予适当奖励和补助，具体的标准在拆迁补偿补助安置方案中明确。

（二十五）拆迁人应当对被拆迁人支付临时安置费，临时安置费以安置人口进行计算确定。实行货币补偿或者以现房进行安置的，临时安置费发放期限为4个月；以期房安置的，发放期限为自搬家交房之日起至入住公告日期后的第4个月，周转期限较长的，拆迁人可结合拆迁项目周边房屋租赁价格，对临时安置费的标准适当调整。

（二十六）自愿采取村级自主腾退方式开展宅基地拆迁工作的，根据项目、区域、完成时间、拆迁总量及项目资金的不同情况，给予每宗宅基地不超过20万元的一次性自主腾退奖，具体标准和要求可根据签约顺序设定；给予自主腾退包干补助，按照除本项补助外签约的其他各项补偿补助奖励总额的3%—5%确定，具体使用标准和要求由属地镇政府（街道办事处）与村民委员会（居民委员会）在自主腾退实施方案中明确。

自主腾退包干补助应设立专用账户，由属地镇政府（街道办事处）与村民委员会（居民委员会）共管；属地镇（街道）、村民委员会（居民委员会）根据自主腾退实施方案制定自主腾退包干补助使用办法，确保补助资金的使用合法、合规及资金安全。自主腾退包干补助首先用于解决腾退过程中遇到的特殊问题，并全部用于补助被拆迁人。

一次性自主腾退奖和自主腾退包干补助纳入项目腾退成本，由属地镇政府（街道办事处）和拆迁人报区政府批准后执行。

（二十七）被拆迁人的房屋安置方式和面积标准在区政府统一领导下综合确定。各属地镇政府（街道办事处）和拆迁人根据实际情况，在不超过回迁安置房建筑规模的基础上，按照地区平衡、标准一致、兼顾以往、利于拆迁、确保稳定的原则，制定安置方式和面积标准，并报区政府批准后执行。

具体的回迁安置房价格应在拆迁补偿补助安置方案中明确，原则上根据相关职能部门批准的回迁安置房建设成本，结合拆迁项目的宅基地区位补偿价综合进行确定。

（二十八）回迁安置房的建筑规模应按照宅基地实际拆迁面积结合人口变化等因素确定，由属地镇政府（街道办事处）及拆迁人报请区政府批准后，向规划国土部门报审控制性详细规划。完成回迁安置后的剩余房屋由区政府或相关部门统一调配。

报请区政府批准回迁安置房的建筑规模前，各属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）应准确查清宅基地和户籍人口情况，并制定切实可行措施，严格控制人口户籍迁入待拆迁地区。

（二十九）按照本意见第二十四条规定的方式确认符合审批宅基地条件而未实际取得宅基地的，按照下列方式进行房屋安置：

1.对于按人均安置面积标准获得的安置房面积小于应批未批宅基地面积50%的，给予未实际取得宅基地家庭1套回迁安置房，房屋面积应接近应批未批宅基地面积50%；

2.对于按人均安置面积标准获得的安置房面积大于应批未批宅基地面积50%的，按人均安置面积计算给予被拆迁人房屋安置面积。

按照上述安置面积计算方法，结合户型因素，超出人均安置面积的部分，被拆迁人按回迁安置房建设成本价格购买，不享受房屋安置面积补助。

（三十）被拆迁安置人口的认定需同时满足以下3项条件：

1.具有本市常住户口且户籍注册在拆迁项目范围内；

2.在拆迁范围内有经合法审批或备案确认的宅基地和房屋；

3.宅基地使用权人的直系血亲（含被拆迁人及其配偶、祖父母、父母、子女及其配偶、孙子女（外孙子女）及其配偶）；

属于以下情况之一的，不予安置：

1.经区住房保障部门核查，在拆迁范围外已享受保障性住房的；

2.2003年8月1日后迁入拆迁范围内，且已享受拆迁安置的人员，经核查属实的；

3.区住房城乡建设委发布暂停公告或属地镇政府（街道办事处）发布通告之日后，将户口迁入拆迁范围内的。

上述规定以外的特殊情况，应由属地镇政府（街道办事处）按照本意见第九条规定的方式认定被拆迁安置人口。法律、法规、规章及规范性文件另有规定的，遵照执行。

（三十一）在满足住用需求的前提下，鼓励被拆迁人自愿放弃房屋安置。被拆迁人自愿放弃房屋安置，可给予货币化安置补偿，具体货币化安置补偿标准在拆迁补偿补助安置方案中明确。

（三十二）属地镇政府（街道办事处）和拆迁人应依据本意见制定具体项目的拆迁补偿补助安置方案，经区住房城乡建设委审核，报区政府批准后执行。

拆迁人应将拆迁补偿补助安置方案和补偿补助安置结果在拆迁范围内予以公示，接受公众监督。

（三十三）农村工作、住房城乡建设、财政、人力社保、公安、规划国土、民政等部门及属地镇政府（街道办事处），充分发挥各自职责，同步做好被拆迁人人口管理、征地补偿、安置房建设、人员安置就业、社会保障、监督检查等工作。

（三十四）拆迁中介服务机构应按照住房城乡建设部门关于征收拆迁中介服务机构监督管理的要求进行确定和管理。区住房城乡建设委依法对拆迁中介服务机构进行监管，并建立定期考核机制。属地镇政府（街道办事处）和拆迁人应配合区住房城乡建设委做好对拆迁中介服务机构的业绩考评、资格审核等工作。

（三十五）对弄虚作假、骗取拆迁补偿补助款等违法行为，要追回非法所得，并依纪依法追究当事人及相关责任人的责任，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

（三十六）按照《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市〔2007〕774号）要求报市政府批准实施的项目，应根据已确定的安置标准进行安置；对正在开展前期工作的项目，可根据项目情况，按照本意见第二十七条规定对被拆迁人进行安置，具体安置方式和面积标准报区政府批准后执行。

（三十七）按照本意见实施的项目，对存在的历史遗留问题可由属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）结合拆迁项目实际情况，本着尊重历史、严格政策、区域平衡、注重实效的原则，制定切实可行的实施方案，报区政府批准后执行。

（三十八）本意见未尽事宜或执行过程中遇到的特殊情况，应由拆迁人和属地镇政府（街道办事处）拟定解决方案，报区政府批准后执行。

（三十九）本意见由区住房城乡建设委负责解释。

（四十）本意见自发布之日起施行，《北京市昌平区人民政府关于进一步做好集体土地上宅基地房屋拆迁补偿补助安置工作的意见（试行）》（昌政发〔2017〕15号）同时废止。本意见施行前，已依法取得房屋拆迁许可证或已经区政府批准拆迁实施方案且正在实施的项目，可沿用原有方案实施；本意见施行后实施拆迁的项目，按照本意见执行。