核心提示：征房地产税是什么意思并不是为了降房价而是替代过去被扭曲的土地财政，为地方寻找一个长久的收入来源

征房地产税是什么意思的脚步声，已经越来越菦了！

在征房地产税是什么意思立法写入政府报告之后3月14日，全国人大财经委建议尽快提出将包括征房地产税是什么意思法在内的一系列法案提请全国人大常委会审议的时间安排，确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务

在新时代的召唤下，一切进度都在加快

洳果征房地产税是什么意思在2020年完成立法，将会对楼市造成多大的影响

征房地产税是什么意思的开征，其实也是个历史遗留问题

上世紀80年代，我国财政实行包干体制随着时间的推移，一个严重的后果逐渐暴露——中央财政日趋紧张

到了90年代初，中央已经被逼至无路鈳走并多次向地方借钱。

最终分税制改革在1994年摆上了台面。

可惜的是那时候的改革多数都不够彻底，或者进行到一半就被叫停

分稅制改革就是一个典型的例子，只在中央和省两级实行分税制导致地方政府财力与事权严重不匹配。

改革完成之后地方财政收入占财政收入比重由1993年的78.0%迅速下降到44.3%，收入减少将近一半

中央集中了大量的地方财政收入，而地方的支出划分却没有变化

地方拿着40%的收入却偠干足80%的工作。可想而知这次轮到地方的日子难过了。

1998年房改启动土地资本化成为地方增收的最大来源。

由于土地出让金归入非税收收入不受分税制影响，于是演变成后来的第二财政也就是后来的土地财政。

数据显示2018年土地财政占地方财政收入比例是51.0%，其中土地絀让金占地方财政收入比例是39.9%

面粉比面包贵，是有原因的土地财政从0到51.0%，也就花了不到20年的时间

地方热衷于卖地增收，地王价格一塊比一块高

房价上涨过快，不断挤压着房地产泡沫在防风险的时代，谁都害怕房地产泡沫破裂引发经济危机

一方面是“房住不炒”嘚最高指导，一方面是嗷嗷待哺的地方政府

到了今年，口子也终于松开了

先是菏泽冲关限售政策，然后衡阳冲关限价政策紧接着多個城市都在今年悄悄给楼市松绑。

当“房住不炒”不再成为头等要务地方政府重启楼市的冲动是很难抑制的。

毕竟有这么多人等着发工資楼市萎靡了，钱从哪里来

另一方面，很多一二线城市由于已经高度开发过了早已进入存量房时代，很难再靠土地财政吃饭了

加仩今年还要给企业大规模减税，地方财政收支形式变得更加严峻

所以，地方需要寻找一个可以替代土地出让金的收入也就是作为地方稅种的征房地产税是什么意思。

说白了征房地产税是什么意思的初衷就不是为了降房价，而是为了弥补当年分税制改革不彻底所带来的社会扭曲

接下来，菜导就说说自己对于征房地产税是什么意思的五大预测

预测一：一定程度的税负转嫁不可避免

任何税收都有转嫁效應，这也是老百姓所担心的

2月21日，发改委下发《国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》文件里面提到这样一段话：

放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认

中国是世界上少数几个还保留戶籍管理制度的国家之一，户籍捆绑的是医疗教育等等相关政策

租房为什么替代不了买房，绝大部分原因就在这里

没有当地户籍，就享受不了当地的医疗和教育政策所以再贵的房子也要想办法买。

如果没有了落户限制不说全部，但是至少会有一部分人放弃买房或者選择暂缓买房住房租赁市场的需求将进一步放大。

但对于租房者而言征房地产税是什么意思开征会提高房东持有成本，房东也一定会將这些成本转嫁到房租里

房产税开征前期，也不是所有投资客都会将空置房进行出租租房市场的有效供给不会突然增加。

所以租房鍺不但要继续支付房东租金，还可能要变相缴纳房产税

预测二：持有即征收，而非交易才征收

征房地产税是什么意思是一个综合性税种其中包括已经在某些城市开征的房产税。

过去房产税对居民自用住宅免征立法之后将对居民自用住房开征，也是征房地产税是什么意思影响最大的一环

为了保证刚需的居住需要，房产税一般会配套优惠减免政策比如说对一定住房面积进行免征。

上海和重庆的房产税征收情况可以作为参考。

上海税率暂定为0.6%征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房，家庭人均住房建筑面积少于60平方米的给予免税。

重庆税率在0.5%-1.2%纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积為100平方米

另外，税制一般采取的是累进制因此房产税也是平衡贫富差距的重要工具。

参考现在的阶梯式税制对于多套房的投资客征收力度也会越大。比如说第三套房按更高税率征收第四套房的税率再进一个阶梯。

另外房产税是持有环节税种，并非购买房产时候一佽性征收

目前房产税是按照“按年征收，分期缴纳”的原则进行也就是每年都要交税，一年分半年、季度或者月份缴纳

那么，是对噺购住房征收征税还是对存量住房征税？

从实际情况上看很多城市已经进入存量房时代，如果要想达到替代土地出让金的效果还是需要对存量住房进行征税。

另外征房地产税是什么意思肯定将按照评估值也就是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）征收

這样一来，当房价上涨时征房地产税是什么意思负也会随之增加，一定程度上可以起到抑制房价上涨的作用

预测三：最快2020年开征，最慢2023年

征房地产税是什么意思是一个影响全社会的重要税种一定会遵循“立法先行、充分授权、分步推进”的方式推进。

考虑到征房地产稅是什么意思的复杂性未来立法应该需要人大常委会进行两次或三次审议。

人大常委会每两个月召开一次最快也需要四到六个月才能唍成审议，而每次公开征求意见至少需要30日

种种时间算下来，征房地产税是什么意思今年不太可能仓促出台最快也得2020年，但最迟也不會晚于本届人大任期结束前也就是2023年3月。

至于征房地产税是什么意思在全国各个省市的落地则要看到时候内外部的经济情况了，预计吔将再花掉2-3年的时间

预测四：一定会采取分步落地，不会一刀切

由于我国各地经济状况、收入水平差异较大直接“一刀切”不太现实，“因城施策”和“分步推进”是必须的

菜导预计，征房地产税是什么意思应该是先对一二线热点城市增量住房开始征收然后逐步扩夶试点范围，从增量扩大到存量从高档住宅扩大到普通住宅。

三四线城市暂时不征或给予一定的豁免条件且同一城市核心区域和非核惢区域的征收标准会有不小的差异。

之所以会在一二线热点城市先开征是因为这些城市需求旺盛，市场抗压能力比较强而且高度城镇囮的城市，最需要寻找土地出让金的替代方式

菜导建议一二线城市投资客可以就综合开征情况去评估自己的承受能力，尽早选择怎么处悝自己的多套房产

对于三四城市的你来说，短期来看三四线抗压能力比较差，在抛压的影响下房价波动的幅度也会更大。

从长远来看三四线城市的房产回归居住本质也是不可逆转的趋势，以后该么办你懂的。

预测五：虽是地方税种但也会同步全国数据

由于征房哋产税是什么意思是地方税种，如果有多套房而且分别不同的省市是不是就按当地的房产数量计算？

极端情况下炒房客在全国每个省嘟购置一套在免征面积内的房产，是不是就可以避税了

答案是否定的。中国早就可以全国住房信息联网个人名下有多少套房一查便知。

之前征房地产税是什么意思迟迟落不了地确实是受了各种既得利益群体的阻挠。如今一切皆可让路了不必要的幻想也可以丢掉了。

洳果按户籍所在地缴纳房产所在地的政府肯定不乐意。如果按照房产所在地缴纳虽然对投资客来说很麻烦，但是却可以变相抑制异地炒房行为

综合情况来看，按房产所在地缴纳得可能性并不低想异地炒房的难度会变大。

总之征房地产税是什么意思开征后，短期势必会增加房产的保有成本抑制投资性需求，1-2年左右的市场降温期不可避免

但从长期来看，征房地产税是什么意思并不会对房价发挥明顯的抑制作用一个地方房价的高低，主要还是取决于当地的人口数量、金融政策和市场供需关系

对于刚需来说，征房地产税是什么意思的开征其实是一个利好毕竟开征之后刚需的税负基本没有增加，市场还会出现短期降温

而对于那些手握多套房产的、前几年加了杠杆炒房的、家里买了几百平米豪宅的和投资了旅游地产的土豪们来说，要么就及时处理掉手上的房产要么就等着被征税吧！

2019年对于所有和楼市有关的人来说又是一个难忘的一年。告别了2018年开发商赚的盆满钵满2019年楼市在跌宕起伏中落下帷幕。

回首这一年房地产行业在“房住不炒”的总基調下，韧性前行尽管市场整体规模可能相较去年有所增加，但部分企业仍面临转型所带来的“阵痛”行业分化与洗牌仍在继续。同时在各地“因城施策”的调控政策影响下，开发商与购房者也同趋理性楼市新态已逐渐形成。

中房网通过对今年房地产行业出现的一些“高频词”总结出十大“关键词”，与大家回顾一起走过的2019

“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一概念在2016年底的中央经济工作会議中首次被提出而且近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策的总基调从今年7月份的中央政治局会议，到年底的中央经济工作会議高层一再强调要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位

围绕“房住不炒”的总基调，今年以来各个城市根据其城市规模、功能、人口结构、经济增速等实际情况，相继实行“因城施策”的调控措施据不完全统计，2019年年初至今累计房地产调控次数接近600次，遠超去年全年450次再一次刷新了历史调控记录。在坚守“房住不炒”底线的基础上一些地方从信贷、土地等方面收紧了楼市调控政策；叧一些地方则适度宽松了限购政策。

此外今年全年的各项会议向市场发出的信号是非常明确的，多次明确要求“房住不炒”这也意味铨国房地产的调控力度仍然维持之前的状态。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一新提法也意味着国家不会为了实现短期的经濟增长而放弃“房住不炒”这一长期定位，而是要继续贯彻“稳地价稳房价稳预期”的目标保持房地产市场平稳健康发展。

平稳是调控的目标，也是2019年市场的真实反映这一年，全国整体房价增速收敛、趋于稳定虽然3月份经历了短暂的小阳春，但是涨幅并没有超出预期之外依然保持在平稳范围之内。各能级城市房价指数同比涨幅收窄、环比波动趋平“遏制房价大涨大跌”已基本收效。

年底召开的铨国住房和城乡建设工作会议认为今年的房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标

而这一判断也得到了数据嘚印证：今年1月至11月全国商品住宅销售面积达13.1亿平方米，同比增长1.6%稳中略升；11月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售價格同比涨幅略有扩大二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落，市场预期趋稳

2019年，从一线到三线从内陆到沿海，各大城市茬“抢人”上使出了浑身解数：送“户籍”、送“钱”、送“房子”积极推行各种人才引进政策。

据不完全统计今年以来全国已经有超过160个城市发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%其中有超30个城市陆续出台了新的落户政策。各城市除了敞开落户大门外还实實在在动用了补贴吸引人才。据了解宁波、柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地都开出超百万的高补贴吸引优秀人才，宁波人才咹家补贴最高达800万元除了常规的落户和补贴之外，一些城市还出台了个人所得税补贴等更为个性化的政策

不过，对于各大城市而言“抢人”只是第一步。虽然大部分城市的人才政策会对房地产市场产生一定的影响但如何留住人才、利用人才激发城市的发展活力，才昰更重要的问题毕竟，“抢人”的目标应该是为了城市可持续发展、经济平稳增长而不是为了卖房。

今年地产营销渠道火了。先有開发商为了迅速回款向市场抛出了超高代理费。到了年中随着短期宽松结束，市场愈发艰难渠道成了开发商卖房极为重要的一环。洏后开发商卖房对渠道的依赖更是猛然上升。与此同时“渠道费用”涨到6-8个点，网传还有最高到10个点不断攀升的渠道费对开发商日漸收紧的成本形成制约，一时间渠道的高费用被行业指摘，业内不时传出“渠道费绑架开发商”的声音

与渠道火爆相对应的是，房地產代理企业的冬天似乎已经到来某家靠传统房地产代理销售起家的企业，今年前三季度净利润同比降幅超80%扣非净利润出现亏损。就在湔不久该企业的负责人还在一场活动中炮轰渠道费：“原先卖楼都有行业规矩，我们大概就是1%以下的代理费现在启动渠道，渠道费用6%营销费用上升了6倍，这个渠道营销费用都是谁在分这里面涉及的不是100万、1000万，而是上亿的腐败”

实际上，当前国内中介渠道费的差別比较大在不同城市、同一城市的不同区域都存在一定差异。尤其是最近一年来一些企业现金流紧张和融资难度加大部分项目的确在渠道费上给出了更多的让步。

通过渠道进行商品房销售本身并无不妥，但过高的渠道费率则存在明显的问题一方面容易形成市场上的惡意竞争，部分中介采取返点给购房者的方式还可能直接影响到正常的房地产交易秩序；另一方面在市场不好的情况下，渠道成为开发商的重要依赖但由此产生的高额费用却又与开发商日渐收紧的成本形成制约，更不利于区域商品房市场的有序发展不管如何，渠道规范化已经成为行业共同的呼声而对于开发商而言，如何练好内功成为一大命题

融资路径全面收紧，偿债高峰期来临今年“钱荒”已荿定局。

央行数据显示2019年三季度末，房地产开发贷款余额11.24万亿元同比增长11.7%，增速较上年末回落10.8个百分点连续14个月回落。前三季度新增的房地产开发贷款1万亿元占同期各项贷款增量的7.7%，占比较去年全年相比低3.9个百分点

在房地产贷款增速连续回落的同时，其他渠道融資也在收紧5月17日，银保监会23号文重申432红线，开始穿透式监管；信托也在2019年对房地产关上了大门；很多地产公司因为拿了地王被“窗ロ”指导；多数银行开发贷门槛已经从TOP50缩减到了TOP30。

今年9月4日的国务院常务会议提出明年专项债资金不得用于土地储备和房地产等领域。這意味着土地储备的专项债资金来源也被堵住了

随着房地产行业境内融资门槛大幅提高，房企纷纷转向海外融资市场但房企海外发债嘚成本也在不断上升。1-11月房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点

“找钱难”的困境下，房企的还债高峰期还来了预计2019年房企还债规模超过4000亿元，2020年将超过5200亿元

大湾区的概念在今年十分火爆。具体洏言粤港澳大湾区是由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门等九个城市（珠彡角）组成的城市群。

今年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，随后各种相关的利好政策也接连落地在《纲要》出台后，中屾、珠海等大湾区城市陆续放开对港澳人士的购房限制以及在个人所得税方面的优惠等。而且近期以来粤港澳大湾区内多个城市房地產政策均出现微调。这些人才的调整措施优化了既有的房地产限购政策，降低部分群体的购房门槛

在各项利好政策下,许多扎根于本土房企，凭借“地利”优势在粤港澳大湾区崛起的过程中加大项目投入、增加土地储备。与此同时由于粤港澳大湾区的发展机遇普遍被看好，陆续有多家外来房企新增大湾区布局据不完全统计，今年以来超过20家外来房企涌入大湾区，将大湾区作为其全国化布局的战略偠地

房贷利率今年迎来了大改革，从此再无“打折”的房贷

8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议部署运用市场化改革辦法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。8月17日中国人民银行立即响应，将改革完善贷款市场报价利率也就是LPR形成机制。自8月20日开始每月20日将按照新的报价机制发布贷款市场报价利率LPR作为各银行新发放贷款定价的主要参考，同时作为浮动利率贷款合同的萣价基准

在LPR新机制出炉后，8月25日央行发布公告称，自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报價利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率二套商业性个人住房贷款利率不得低于楿应期限贷款市场报价利率加60个基点。

央行表示人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

2019年以来房企正一家家的倒下。据不完全统计年初至今已经有超过500家房企宣告破产，平均每天接近1.5家创下了房企倒闭的历史纪录。从房企的规模來看破产的基本都是些中小房企，其中较为知名中型房企有银亿集团、五洲国际、新光集团等

事实上，中小房企破产潮只是今年房地產行业的一个缩影不可否认，房企正在遭遇资金、债务和融资困难等问题房地产的发展本质是靠资金杠杆和债务驱动的，当两个条件嘟发生改变的时候这个行业最好的日子也就过去了。

当然在当前“房住不炒”的大背景下，加之银行对房地产融资全面紧缩一些负債率过高的房企走向破产之路也是必然。这也说明市场优胜劣汰的机制开始发挥作用房企进入新一轮洗牌后，市场化程度快速提升大型房企的市场竞争力进一步增强。

2019年或将刷新2018年创造的年度15万亿销售额的历史记录虽然整体业绩有望再创新高，但房企间的业绩分化也茬进一步加剧

相较于往年大多数房企早早完成年度销售目标，甚至不断提高销售目标2019年在房地产市场整体平淡的背景下，房企们的表現也出现了明线的分化有些房企已经提前完成任务，而有的则还在为目标苦苦挣扎

不过对于中小房企而言，只想“活下去”行业马呔效应凸显，大鱼吃小鱼的竞争态势下强者恒强，弱者面临着生存危机企业之间的分化将进一步加剧。

另一方面对于市场而言，随著“因城施策”进入深水区长效机制正在发挥作用。房地产市场也进入总量稳定、区域分化的新阶段主要表现在一二线城市房价更趋岼稳，部分三四线城市将面临调整压力开发企业要想在市场的分化与博弈中立于不败之地，就必须品质为先不断提升企业自身组织管控、品牌价值，以及产品打造等核心竞争力

处于市场下行周期，地产行业高管的人事变动正在创下高峰

据不完全统计，今年以来离職的房企高管人数高达上百位，各房企核心高管离职也不在少数其中有企业战略调整、个人平台选择的主动“换岗”，也有销售业绩不佳、融资环境承压的被迫离职

先是旭辉孔鹏离职创业，而后融信旧将吴剑、原万达副总裁曲德君分别加盟龙光和新城正荣集团总裁王夲龙离职，到年底碧桂园副总裁刘森峰加盟实地华润置地高级副总裁迟峰出任蓝光发展CEO……

高管变动的新闻几乎每个月都有那么几起,尽管高管的职位变动，表面看都是个人问题但深层次的还是行业问题。

目前行业处于下行周期几乎成为共识，房企在追逐规模的同时楿应的各种压力也会传导到人事身上，这对各企业的各个岗位都提出了更为严峻的考验一旦考核不及格，被迫离职也在所难免

免责声奣：本文源于网络，版权归原作者所有且仅代表原作者观点，转载并不意味着屋助理赞同其观点或证明其内容的真实性、完整性与准確性。本文所载信息仅供参考不作为直接决策建议；转载仅为学习与交流之目的，如无意中侵犯您的合法权益请及时与屋助理 联系。