原标题：取消商品房预售制：中国彻底抛弃香港模式，今后再无地产大佬
近日，内地股市不开盘，但是香港股市已经开市，整个香港股市大跌，而这其中，内地房地产股更是崩盘，血流成河。
整个内房股指数大跌4%，全军覆没，所有知名房地产上市公司在香港股市上演高台跳水。
碧桂园最高暴跌近8%，收盘跌近6%，这也是中国房地产上市公司的龙头股，仍然无法抵抗住疯狂的抛售。
其它的内房股，如华润置地大跌近5%，融信中国大跌11%，绿城中国大跌超过6%，等等。
内地房地产股一片风声鹤唳，到底是什么原因导致如此暴跌呢？那就是这个假期的一则传闻，这则传闻目前还无法证明是否属实，但已经重创了房地产股点击免费领取500本常用规范。
这就是传闻广东在征求取消商品房预售的意见，仅仅是征求意见，而且还没有最终证实。
另外，流传出的文件显示，住建部同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，要求“对预售制度进行研究论证”。
虽然后续住建部市场监管人士在晚间辟谣称，征询取消商品房预售意见的情况不属实，但没有直接否认要求各地深入研究。
不管其他省份是否跟进，现在大家心里多少都会犯嘀咕，广东这个姿态，是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。
如是，中国楼市将彻底告别“香港模式”，翻天覆地。
预售制这根从香港移植过来的杠杆，撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程，现在撤下这根杠杆，不止房企要倒下一大批，投机者也将被套住一大批。
中国内地房地产的老师，是香港。
开发商空手套白狼的本事，取经于香港；“18年不吃不喝才买得起房”的房奴炼成之路，也始于香港。
“当时，不用什么本钱，就赚那么多钱，收钱收到自己都害怕。这样卖下去，不知要赚多少钱！”1954年，香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金，在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，净赚1000万港元，连他自己都没料到。
他这套四两拨千斤的本事，归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。
上世纪50年代的香港，房地产市场一片沉闷，虽然人口在短短几年间急速从50万膨胀到220万，住房严重短缺，市场需求旺盛，但人均收入水平不高，很多人都买不起房，即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售”，对普通人来说，买房仍遥不可及。
这时候，霍英东出现了，他带着本港第一份售楼说明书，给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。他开创先河，发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。
当时四方街还没动土，霍英东就告诉市民们，你们可以交五成定金，交楼前再分期付清余款即可。市民只需1万港元就能入市，等钱交齐了，花结成了果，租客将晋升成业主！
爱图好彩头的香港人把购买正在建设中的房屋（即期房）称为“买楼花”。
这招一出，全港疯狂，普通市民蜂拥到售楼处排长龙，地产界啧啧称奇，争相效仿。
开发商的资本金可能根本建不完整个工程，但借助于预售制，可以先拿到客户们的钱，其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张，投机者轮番涌入炒楼花，再次助推了地价、房价的飙涨。
普通人在高房价、宽信贷的刺激之下，盲目负债买房。当时新楼盘开售的消息一登上报纸，往往一天内就订购售罄。
买房，就是新一轮造富运动。到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的贷款，香港楼市只升不跌，普罗大众皆为楼狂，“1997年在香港，不买房就是傻子”，也是这一年，香港楼市崩盘，房奴尽数沦为时代悲剧人物，“负资产者”点击免费领取500本常用规范。
而当时正在筹措住房改革的内地起步晚，经验全无，房企普遍缺乏资金，商品房供应量小，所以就把目光投向了香港，几乎是将香港的模式照搬到境内。
1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。由此，内地房企正式多了一条融资渠道，地产大佬的好日子，来了。
2018年，在中国的各大富豪排行榜上，地产大佬占据最大席位，中国恒大的许家印，多次登上首富宝座。
除了预售制度，香港限制住宅用地供应的举措也被内地有样学样，助推地价上涨。中国楼市，走上了二十多年的“香港模式”之路。
“敢赌国运的人，何曾被亏待？”这句话放在中国地产大佬的身上，最恰当不过。
1998年启动房改以来，房地产已成为国民经济支柱产业，是中国经济发展的一大引擎。
只要经济下行，宏观调控就会选择刺激房地产。任志强说，房地产是中国经济的“夜壶”，撒尿的时候拎出来，撒完就把夜壶踢到床底下去了。
2014年一二线楼市沉寂、三四线鬼城出没，库存积压。房地产大佬们对形势的判断出现了分化。
万科的郁亮在《人民日报》上刊登文章说，“我国楼市进入白银时代”，带领万科走上保守之路，随后三年万科的资产负债表从3737亿到6689亿，扩张不到一倍。
孙宏斌觉得郁亮“太扯了”，他说，这是“钻石时代”，得继续做大规模。
当年的6月26日，呼和浩特宣布取消限购，开启了中国楼市的神来之笔“去库存”。2014年下半年，限购松绑，限贷松绑，央行降息。
融创、恒大、碧桂园都是敢于豪赌的一方，许老板铆足了劲加杠杆拿地扩张，资产负债表从2013年底的2688亿港元扩张到2016年的11583亿港元，将近五倍。碧桂园则在预售制的基础上，再创“高周转”。
2016年棚改货币化的效应开始在三四线爆发，房价飙涨，敢于负债下沉至三四线的碧桂园、恒大，销售业绩超过万科成为了行业老大。
“为什么(地产行业）很多人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款”。
香港模式造就了一个又一个首富，但它也不是完全没有风险的。
循环之下，中国房地产模式产生了或许连政府也没有预料到的后果——中国经济被房地产绑架。
平安证券的张明指出了三点：
中国银行业的资产负债表与房地产深度捆绑，超40%贷款与房地产有关；
中国居民财富过于集中房地产，大约占80%-90%；
中国地方政府严重依赖土地财政模式，目前还在人为制造套利游戏迅速透支市场前景。
不论是银行业、居民，还是地方政府，统统绑在同一艘船上，房价一旦崩盘，所有人都将窒息而亡。
但中国经济的债务空间，明显已快顶到天花板了。
2016年底，“房住不炒”写入十九大报告，中国房地产的定位，发生了深刻变局。其背后的深层逻辑是，中国经济要转变引擎，不能单靠房地产拉动了。
去杠杆之路，势在必行。房企的输血管一条条被清理，影子银行、海外发债……而现在，具有高杠杆效应的预售制，似乎也“难逃一劫”。
在广东省下发的文件中，官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，具体而言：
一，一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益，另一方面也给社会稳定造成挑战。
二，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。
三，交易不公平，以期房销售的名义，将现房销售的实质风险转移给了社会。
四，房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。
五，造成不平衡发展和低效率竞争，门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房，也刺激房地产过度投资开发。
预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里，房企的“高周转模式”将彻底失效。
资金回血速度一慢再慢，那些资金饥渴的中小房企或在信贷收缩、高压调控的环境下，命悬一线。
房地产是一个“关系密集型”行业，“看天”的本事，没人能比地产大佬更强。
今年以来，房企齐刷刷地干了几件在吃瓜群众看来特像是作秀的事。
他们处心积虑筹谋着，该怎么扔了头顶上的“帽子”：
9月12日，保利地产公告要正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”；
9月4日，万科的核心子公司“深圳市万科房地产有限公司”确认将更名为“深圳市万科发展有限公司”，各地至少有9家分公司在今年也启动改名程序；
7月3日，龙湖地产公告已更名为“龙湖集团控股有限公司”；
6月28日，合景泰富地产确认要把名字改成“合景泰富集团控股有限公司”；
3月1日，时代地产变更为“时代中国控股有限公司”，简称为“时代中国”；
同在3月1日，大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”，并表态此后金盆洗手，不再进行房地产开发；
1月15日，朗诗绿色地产发布公告，将采用“朗诗绿色集团有限公司”为中文第二名称；
这波“改名潮”实在令人侧目。大房企统统手动删除“地产”以明转型之志，改了名，就好像真的改了命。
虽然对外的公开说法，无非是要多元化发展、战略转型之类，但不妨碍我们从这一“去地产化浪潮”中看出一些猫腻。
拉长时间线看，早在2016年底中国就至少有16家房企先知先觉，开始大规模删除“地产”，其中就有恒大、招商蛇口。当时行业拐点实际上已经出现，只不过是被棚改这一政策延后。
如今，中国前十大房企里，只剩下中海地产、华润置地的名称仍在坚守。
而且，这些地产大佬们也开始“不务正业”了：
恒大投资贾跃亭打算造车，恒大的大健康板块还跑到港股上市；
碧桂园开始养猪，造机器人，“希望未来机器人成为核心业务”；
万科转型进入医养健康，郁亮说，“现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急！”
招商蛇口跑去造邮票轮。
现在来看，大佬们不是作秀，而是已经判断出风向真的变了，行业形成了“改命”共识点击免费领取500本常用规范。
以预售制之死为标志，今后中国将再无地产大佬。
这个传闻的利空确实意味太重了，对于房地产行业会产生非常深远的影响，对房地产股毫无疑问是重大的利空。
毫无疑问，房地产企业的资金压力会骤然增加，很多房地产企业无法承受。
大家想想，如果取消了商品房预售，就少了一条融资的途径，而且是最重要的一条融资途径。
这样一来，有哪家房地产公司能够承受？承受不了，这不是短期能解决的问题，长期也不好解决。
很多人也许会说，商品房预售这条融资途径断了，房地产公司可以加大向银行贷款，但是这也天真了。
现在银行的贷款额度太紧张了，很多银行根本就缺钱，也就是地主家也没太多余粮了。
将会加大房地产企业的融资成本，净利润将减少。
商品房预售可以提前回笼资金，而且这部分钱相当于无息贷款，少了如此庞大规模的预收款，房地产企业只能在其它方面加大融资。
但是加大在银行的贷款，必然要支付比较高的利息成本，这就会使得房地产公司的净利润受到冲击。
而且现在一时半会还无法找到有效的替代融资途径，这样规模庞大的融资，不是一天两天，一年两年就能建立起来的。
很多中小房地产企业，恐怕因此而发生剧烈的洗牌。
如果取消商品预售，房地产行业肯定会发生剧烈的洗牌，因为接下来拼的就是融资能力了。
虽然，过去房地产企业拼的也是融资能力，但是一旦取消商品房预售，那就更要拼融资能力。
很多中小房地产企业的融资能力不强，融资渠道比较单一，这样一来，他们的资金压力就会很大。
很多中小房地产企业很可能被淘汰，甚至被兼并、收购，而大型房地产企业的市场集中度可能会更高。
从某种程度来说，如果取消商品房预售，很可能会导致商品房供应减少，这样一来，会不会导致房价上涨，真的不好说。
为什么会出现取消商品房预售这样的传闻呢？虽然还未证实，但可能并不是空穴来风。
中国的房地产发生了大转折，房地产的历史使命逐渐完成。
中国的房地产是伴随中国的城镇化而崛起的，随着城镇化的高潮已经过去，房地产的黄金时代也就逐渐落幕。
中国经济战略逐渐过渡到高科技驱动。
从目前的情况来看，各个国家的竞争越来越倚重高科技行业，尤其是美国大肆挥舞制裁大棒，让各个国家都明白了高科技受制于人的滋味很难受。
房地产着陆，是当前最重要的事情。
看看土耳其、印尼等，靠房地产刺激经济的增长模式，毫无疑问最后都出了问题，还有之前的日本、香港、次贷危机前的美国，中国给房地产降温也在正常的预期内。
中国的房地产发展模式，已经考虑抛弃香港模式。
商品房预售，就是卖楼花，就是香港发明的模式，使得房地产企业杠杆率大幅度上升，很多演变成空手套白狼，因此房价畸高。
没有哪个国家愿意这种模式，房价畸高对于经济发展带来的负面影响太大了，压制了创新。
尽管取消商品房预售的传闻，还没有证实，不知道最终会执行，但是我认为，即使执行，也是会分阶段、分步骤的。
因为一步到位执行，整个房地产行业是无法承受的，会导致非常严重的后果，所以，我认为应该会用很长一段时间来缓慢执行。
取消商品房预售，本质上是降杠杆，而房地产企业的高杠杆率是这么多年逐渐积累起来的，因此要降房地产企业的杠杆，也需要一个较为缓慢的过程。
如果急速降杠杆，很可能会导致整个房地产行业无法承受，很可能导致行业崩盘，这不是大家愿意看到的。
房价上涨过快，不是大家愿意看到的，但是房地产行业的杠杆率短期内急速下降，也是无法承受的。
不管如何，房地产行业的黄金时代是结束了，现在正处于非常艰难的转型期，有的人通过改名去房地产。
还有的人，转型去造汽车了，收购贾跃亭的汽车，又收购广汇汽车，还有的收购观致汽车。
但是，我不看好房地产商造车，也不看好互联网造车，房地产和互联网都追求速度，追求赚快钱，而汽车产业是几十年磨一剑，供应链太长了，连马斯克造车都要死要活，经常公开以泪洗面，何况中国的房地产商造车。
在这种严峻的情况下，万科董事长郁亮表达了自己的观点：活下去才是最重要的，先天下之忧而忧。
今时今日，政策信号往往比市场更具有强大能量。
千万别再对房地产行业抱有幻想，不要被偶尔貌似政策松动的迹象迷花了眼。那不过是骗骗市场情绪罢了。
就好比说，9月19日上午《证券日报》报道称，有关部门目前正在“紧锣密鼓”制定房贷利息抵扣个税的细则。专家们积极解读为——“此举无异于下调贷款利率，刺激刚需入场”。对高压调控的楼市来说，这波操作简直是枯木又逢春，当天地产股集体迎来一波久违的暴涨。
前脚还喜迎新一波接盘侠，后脚就突然釜底抽薪，祭出了取消预售制的“大利空”。
世上没有无缘无故的爱。该来的大棒，逃到天涯海角也躲不过。
贼精的开发商们比谁都清楚，好日子是真的到头了。
即便其他的几大引擎集体哑火，但在取消预售制的那一刻起，已经注定房地产再无可能被拿来刺激经济。
楼市抛弃香港模式，将是中国经济的大变局。
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