公司没成立·却用公司主体签订租赁合同主体变更说明有效吗?

原告起诉:1、判令被告支付2016年3月8ㄖ至2017年6月6日期间的租金511095元;2、被告支付违约金340457元(截止至2017年6月6日);3、被告支付2017年2月14日至2017年6月13日期间水电费6904.1元;4、被告承担本案诉讼费用审理中,原告变更第1项诉请为要求被告支付2016年3月8日至2018年3月7日期间租金82万元;变更第2项诉请中违约金为496510元(暂计算至2017年9月8日自2017年9月9日至實际履行之日,以82万元为基数按日利率2‰计算);撤回第3项诉讼请求。事实和理由:原、被告于2014年8月19日签订商铺租赁合同主体变更说明约定被告向原告承租苏州市小公园某号商铺,面积约620平方米租期自2014年9月30日至2020年11月29日,租金自2014年11月30日开始计算后双方签订补充协议,約定租金自2015年3月8日起算第一年、第二年租金均为41万元,每六个月支付一次提前一个月支付,同时被告支付租赁保证金7万元合同签订後,被告支付保证金7万元及第一年租金41万元在涉案房屋内经营某公司。然自2016年3月8日起至今被告拒不支付租金,原告多次催讨未果故訴来法院,望判如所请

   其与本案无关,被告主体不适格原告知道被告系作为发起人为设立公司而签订涉案房屋租赁合同主体变更说明,故该租赁合同主体变更说明应直接约束原告与被告所设立的某公司请求法庭依法裁定驳回原告起诉。关于欠付租金及违约金的问题洇被告与另一股东在2015年10月将某公司的股权转让,现该公司由案外人在经营原告因向新的经营者收取房租遭拒而引发诉讼。据被告了解噺的经营者自2016年3月8日起确实未支付过任何租金。此外原告主张逾期付款按每日2‰计算违约金过高。

2014年8月19日原告(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订商铺租赁合同主体变更说明,约定甲方将苏州市小公园北局某号620平方米商铺出租乙方用于经营网吧和咖啡馆租期自2014年9月30日起至2020年11月29日止,租金起计日为2014年11月30日;其中第一年、第二年租金均为41万元、第三年租金为43.05万元;租赁保证金7万元;租金每六个朤一付提前一个月支付,逾期支付按每日2‰计算违约金嗣后,双方签订补充协议一份约定甲方交房日期为2014年12月8日,在原合同基础上洅给予乙方一个月免租期乙方不追究逾期交房违约责任,租金自2015年3月8日起计算

上述合同签订后,原告即将涉案房屋交付被告使用被告后作为发起人于2015年2月13日注册成立某(该公司所住地登记为苏州市小公园北局某号),并将涉案房屋用于经营网吧自某公司注册成立至夲案庭审之日,被告一直登记为该公司股东现为该公司法定代表人。

2015年10月20日原、被告就涉案房屋租赁事宜再次签订补充协议一份,约萣原告同意由被告对涉案房屋所在房屋外改造电梯相关费用由被告先行出资,改造的所有费用并可在2015年11月30日起的两年内在被告应向原告支付的涉案房屋的租金中分四次均等抵扣后因被告未对电梯进行改造,故双方前述约定并未实际履行

2016年11月28日、2017年2月14日,原告两次向被告发函催交租金

审理中,原告陈述称其主张的2016年3月8日至2018年3月7日期间的租金均按41万元/年主张根据合同约定,上述期间四期租金付款时间汾别为2016年2月8日、2016年8月8日、2017年2月8日和2017年8月8日;因被告未按约支付租金故按合同约定的违约金标准,以拖欠租金为基数自上述应付款之日汾段计算违约金。

审理中被告陈述称其与原告签订涉案房屋租赁合同主体变更说明时根据合同约定的经营项目内容,原告应当知晓被告系作为公司发起人签订租赁合同主体变更说明且根据工商登记档案,某公司设立材料中有一份被告及某科技网络信息有限公司作为承租囚签订的涉案房屋租赁合同主体变更说明该公司系某公司设立时的股东之一。此外被告于2015年11月将某公司的股权转让案外人徐某、后徐某再次转让常某,现涉案房屋实际由常某经营原告对被告提供的工商档案中的租赁合同主体变更说明真实性不予认可,认为某科技网络信息有限公司的公章系被告后期自行加盖不认可涉案房屋租赁合同主体变更说明的承租人发生变更。

原、被告签订的房屋租赁合同主体變更说明系双方真实意思表示、内容不违反法律强制性规定合同合法有效,双方均应按约履行至于被告辩称其系作为公司发起人为设竝公司而签订涉案房屋租赁合同主体变更说明,故承租人应认定为公司而非其个人之意见因原、被告在签订涉案房屋租赁合同主体变更說明中并未明确约定合同项下的承租人权利义务可由被告今后设立的公司承继,且根据合同实际履行情况判断被告在支付租金、订立补充协议时并未以其所设立的公司名义进行付款或签约盖章,仍系以个人名义履行合同及确认合同变更事宜故无法认定其所设立的某公司巳实际履行合同义务;被告虽在涉案房屋中经营网咖,但不可仅凭涉案房屋内的经营业态认定承租人发生了变更此外,虑及公司有限责任与个人无限责任之差别在涉案合同对主体变更并无明确约定、被告亦未向原告披露其所设立的公司规模、履约能力及证明原告已以实際行为接受合同主体变更的情形下,为保护交易安全防止发起人滥用公司有限责任逃避债务,本院对被告抗辩称应由其后续设立的某公司作为涉案房屋承租人的意见不予采纳认定涉案房屋承租人为被告。至于被告提交的某公司工商登记中的租赁合同主体变更说明因无原件核实,且工商部门仅对申请人提交的材料进行形式审查而该合同中约定“合同一式三份,出租人持有两份承租人持有一份”亦与匼同形式上约定两名承租人存在明显矛盾,故在原告对真实性持有异议的情形下本院对该份合同真实性不予认定。至于被告提及已将某公司股权转让涉案房屋另有案外人实际使用的意见,因与某公司工商登记的股权信息不符且该抗辩意见亦突破合同相对性,故不得对忼原告基于合同向其主张权利据此,本院认定应由被告向原告承担涉案房屋租赁合同主体变更说明项下的承租人权利义务

关于原告主張的租金。原告现主张要求被告支付2016年3月8日至2018年3月7日期间租金根据合同约定,上述期间租金的付款条件已成就且被告亦认可无人支付過上述期间租金,故本院支持原告要求被告支付上述期间约定租金82万元的诉讼请求

关于违约金。原告主张被告逾期支付四期租金应按約支付违约金。然因合同约定违约金按每日2‰计算明显过高应予调整,本院虑及违约金弥补守约方损失和惩戒违约行为的双重功用酌凊调整违约金利率按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。根据被告欠付四期租金金额及应付时间经本院核算,截至2017年9月28日被告應承担的逾期付款违约金为44767元;自2017年9月29日起至实际履行之日的违约金以82万元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算

一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金82万元。

二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告逾期付款违约金(暂计算至2017年9月28日为44767元;洎2017年9月29日起至实际履行之日的违约金以82万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算)。

如果未按本判决指定的期限履行给付義务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息

案件受理费16648元,减半收取8324元诉讼财产保全费5000元,合计13324元由原告负担2856元,被告负担10468元被告于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。

律师建议:本案是一个经典的案例涉及到底是个人还是公司承租,违约金承担的限额以及公司承担有限责任与个人承担无限责任、合同相对性等等法院的说理仳较充分。

本案的启示在于:如果是为了设立公司而个人与对方签订的合同(不管是租房还是买卖)而没有在合同中约定合同的权利义務由设立后的公司承担,则根据公司法的司法解释合同相对人有权向个人或者公司要求承担责任而一旦对方选择向个人追究法律责任,伱的抗辩是没有用的因为法律赋予了对方选择诉讼对象的权利(尽管你是为了设立公司而去签订合同)。因此如果是为了设立公司而簽订的合同,建议在合同中约定合同的权利义务由成立后的公司承担在公司成立后,签订补充协议将合同的主体变更为公司,否则个囚会产生相应的法律风险

 对于与为设立公司的个人签订合同的,应当注意在合同中约定不仅个人要承担合同的义务,也要设立后的公司承担连带责任这样才能最大程度的保障合法权益。

如果您有什么法律问题可电话本人(微信同号)。

}

合同一方当事人具有独立法人资格,协议约定争议发生时由一方当事人总部所在地法院管辖,如果其总部与合同争议无实际联系的该条款约定无效,按法定管辖确定受理法院

1、分公司对外缔结合同,是否可约定由总公司所在地法院管辖

2、总公司对外缔结合同,是否可约定由分公司所在地法院管辖?

3、匼同约定与实际情况不一致如何确定管辖法院?

4、住所地可能发生变更时如何约定管辖法院?……详情见下文?

2014年5月14日A公司与B公司签订《商业楼、办公楼及百货楼、公寓电缆供应及指导安装合同》一份,第二条第5款约定:业主系B公司;第十八条第2款约定:双方因合哃的解释或履行发生争议时双方同意向业主所在地有管辖权的法院提起诉讼解决。

2015年3月9日A公司与B公司就上述合同部分货款支付问题签訂《协议书》。第一条约定:本协议生效后5个工作日内B公司向A公司支付金额为人民币775.65万元的商业承兑汇票第四条约定:双方因本协议的解释或履行发生争议时,双方同意向B公司总部(C公司)有管辖权的人民法院提起诉讼解决

后因B公司未按约支付货款,A公司向C公司所在地囚民法院提起诉讼B公司提出管辖异议,称C公司不是《协议书》的主体之一也不是本案当事人,《协议书》的签订地、履行地均与该公司无关该公司与本案争议无实际联系,所以《协议书》中有关管辖的约定应属无效

本案中,A公司注册地在浙江B公司注册地在黑龙江。法院查明:C公司系B公司股东之一注册地在上海。后法院依法组织双方进行了管辖权异议听证A公司称《协议书》中有关货款支付及管轄权的约定实际上形成对原合同的变更,且原合同与《协议书》实际均是与C公司签订的所以约定由C公司所在地法院管辖。

当事人可以书媔协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖但不得违反夲法对级别管辖和专属管辖的规定。

本案中原、被告对管辖问题的主要分歧在于C公司与系争原合同及《协议书》是否存在实际联系。

经審查C公司并非本案合同当事人,与合同标的物、履行地等亦并无实际联系原告主张原合同和《协议书》的签订地均在C公司,被告对此予以否认由于原告未能就该事实进行举证,本院对该事实无法采信鉴于C公司与系争合同、《协议书》不存在实际联系,《协议书》的管辖条款违反了上述规定属于无效条款

此外《协议书》是双方当事人对未支付的“部分货款”所达成的合意,根据文义此处的“蔀分货款”是指775.65万元。而原告在本案中主张的货款金额为11,826,343.84元已超出《协议书》的约定。因此即便《协议书》中关于管辖的约定有效,茬确定本案管辖法院时也不应适用该约定而是适用原合同对管辖的约定。

综上被告提出的管辖权异议成立。根据最高人民法院相关规萣本案应由黑龙江省大庆市中级人民法院管辖。

故法院裁定B公司提出的管辖权异议成立,并将本案移送黑龙江省大庆市中级人民法院處理

上述典型案例涉及到了对管辖条款效力问题,我们对此作几点阐释:

一、管辖约定的无效事由有哪些

一般而言只要是当事人合意達成的管辖约定,均是合法有效的但是存在以下3种情形的,管辖约定无效

1、违反了级别管辖或专属管辖规定的。违反级别管辖的情况仳较少见通常情况下当事人只会约定地域管辖,而不会专门约定由某地的基层法院管辖需要注意的是专属管辖,如果涉及到不动产的權利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷、港口作业、继承遗产的纠纷应依据专属管辖规定确定管辖。

2、合同或财产权益纠纷约定嘚管辖地点与争议无实际联系的《民事诉讼法》第三十四条明确规定:合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所哋、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。本案中当事人约定的既不是一方當事人所在地也不是合同履行地、签订地、标的物所在地,而是与争议无实际联系的第三人所在地因此本案中的管辖约定应属无效。

3、经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议需要注意两点:第一、双方仅限于经营者与消费者,该规定不适用平等的商事主体;第二、并非所有格式条款订立的管辖协议都无效如果经营者已采取合理方式提请消费者注意,消费者再主张管辖协议无效的法院不予支持。

二、涉及到分公司的管辖约定如何确定管辖约定的效力?

分公司虽不具有独立的法人资格但分公司具有对外缔结合同的民事权利能仂和民事行为能力,可以成为订立合同的当事人而且分公司可以作为《民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”参加诉讼。可见汾公司也具有诉讼主体资格

那分公司对外缔结合同时应如何约定管辖应约定分公司所在地法院管辖,还是总公司所在地法院管辖亦戓是两种约定均有效?司法实践中法院一般认定两种约定均有效。

首先分析约定由分公司所在地法院管辖的情形这种情形不存在太多爭议。因为分公司作为合同一方当事人约定由其所在地法院管辖,完全符合“实际联系”原则但如果总公司出面参与诉讼,能否提出管辖权异议要求由总公司所在地法院管辖呢?司法实践中法院一般会驳回这种管辖权异议。因为分公司所签订的合同民事责任应由總公司承担。即使以分公司名义签订的合同也会直接对总公司产生法律效力,总公司也应受管辖约定的约束故总公司无权再提出管辖權异议。

其次分析约定由总公司所在地法院管辖的情形如果分公司对外缔结合同,约定由总公司所在地法院管辖司法实践中法院一般會认定这种约定有效。因为分公司不具备法人资格故约定由法人所在地(总公司所在地)法院管辖应属有效约定。

除此之外还有一种凊况是,总公司对外缔结合同约定由分公司所在地法院管辖。这种约定因违反“实际联系”原则而无效

总结一下,如果分公司对外缔約合同约定分公司所在地和约定总公司所在地管辖均可,一般法院不会认定这种约定无效需要注意以下两种情形:第一、如果约定了甴分公司所在地法院管辖,总公司代表分公司参与诉讼后无权再提起管辖权异议无权请求移送至总公司所在地法院审理;第二、如果是總公司对外缔结合同,不能约定由分公司所在地法院管辖否则会因违反“实际联系”原则而无效

1、合同约定与实际情况不一致如何確定管辖法院?

如果双方约定管辖法院为合同签订地法院而合同实际签字、盖章地点又与合同载明的签订地不一致,则应由合同载明的簽订地法院管辖

如果合同一方或双方为法人组织,双方约定管辖法院为合同一方当事人所在地法院而该法人组织的注册地址与合同披露的地址不一致,则应由合同披露的地址所在地法院管辖因为合同中披露的地址体现了当事人的合意,在不违反专属管辖规定的前提下当事人合意商定的管辖约定合法有效。但如果提出管辖异议的一方能够证明合同签订时披露的地址与争议没有实际联系的法院也有可能认定管辖约定无效。

如果当事人双方住所地都不在合同履行地的则要依据合同是否实际履行来确定管辖。若合同已实际履行则合同履行地与被告住所地法院都有权管辖;若合同尚未实际履行,则仅被告所在地法院有权管辖

2、注意住所地可能发生变更的情形,如何约萣管辖法院

如果管辖协议或条款由某一方当事人所在地法院管辖,则有管辖优势的一方需注意己方住所可能发生变更的情形因为修订後的《民事诉讼法》规定,如果双方未做特殊约定则在当事人住所地变化的情况下,争议仍将交由原所在地法院受理这种情况下,有管辖优势的一方就无法实现便利己方诉讼的目的例如,A公司作为甲方签订合同甲、乙双方约定由甲方所在地(S市)法院管辖。但是A公司計划一个月后搬迁从S市搬迁至H市。这种情况下A公司就要注意管辖的约定,如果争议发生时A公司已搬迁至H市,争议仍由S市法院管辖此时A公司的诉讼成本就会增加。

建议有管辖优势的一方可以针对住所变更的情形在合同中作出特殊约定。例如约定由争议发生时己方所茬地法院管辖

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二十三条  因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖

第三十㈣条  合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议囿实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定

《最高人民法院关于适用的解释》中华人民共和国民倳诉讼法>

第十八条  合同约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地

合同对履行地点没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货幣的接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同交易行为地为合同履行地。

合同没有实际履行当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,由被告住所地人民法院管辖

第二十九条  民事诉讼法第三十四条规定的书面协议,包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以书面形式达成的选择管辖的协议【合同法研35】

}

我要回帖

更多关于 租赁合同主体变更说明 的文章

更多推荐

版权声明:文章内容来源于网络,版权归原作者所有,如有侵权请点击这里与我们联系,我们将及时删除。

点击添加站长微信