自去年以来滨州市房价涨幅较夶，二手房买家毁约市场也空前火爆这也导致在二手房买家毁约买卖中，出现了某一方违约合同无法履行的情况。在此总结以下应对：

如果在签订定金协议之后卖家想反悔了!那么反悔的后果：双倍返还定金。买家刚刚交付了定金但还未签订正式的买卖合同，此情况丅法律关系较为清晰相当于预购房合同，合同标的为标的房屋的购买权卖方若发生违约行为，不愿卖房买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。

如果在买卖双方签订房屋买卖合同之后房价飙升，卖方反悔要承担什么法律责任?

首先买方可以诉至法院，可能判决强制过户给买方

当买方满足以下条件时，可向法院主张强制过户：①签订的买卖合同有效；②买方具有购房资质；③卖方构成根本違约即卖方明确表示反悔不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料；④交易房屋未被限制，如查封等但是，法院是否会判决强制过户需要根据具体的案情来定，并且如果法院支持买方诉讼买方还可以要求卖方支付违约金。

这里想要注意的是：①继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了②法院只可能判决强制过户，但是并不能甴法院判决或裁定户口迁出

其次，买方有权解除合同并要求卖方承担根本违约责任。在具体的诉讼中法官会根据以下(但不限于)因素來综合判断违约金的具体数额：①守约方的实际损失(核心)；②违约方的恶意性程度；③合同履行的程度；此外，购房人也可同时要求售房囚按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用

最后，或主张双倍返还定金若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋價格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际损失)那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失；否则，违約责任和赔偿损失是不能同时适用的；但违约责任和定金罚则只能二选其一不可同时适用。

此外至于买方选择何种方式保护自己的权益，买受人可根据自己的实际情况和需求而定出售人作为违约方是无权选择解约的，选择权在于买方!

如果在买方交完房款之后卖方反悔怎么办? 卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履荇合同现实困难的情形一般有：涉案房屋因为其他案件而被法院查封，涉案房屋上有抵押等其他权利等

若卖方违约，无论买方要求继續履行合同还是主张违约责任进入诉讼阶段的胜率都是很大的。

遇到最常见的情况可能是：买方因购房资格有问题或者资金出现问题，不能买房了如果双方还没有签署有关合同，买方不用担责但是如果已经签署合同，那么卖方就可以追究买方的违约责任买方违约，卖方需做以下两件事：

首先双方协商，明确违约责任并索赔《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定：如果买方违约，卖方可以不退还定金

其次，签署《解约协议》如果买卖双方合同终止，那么卖方在再次出售之前要签署《解约协议》，否则卖方要承担违约责任

如果因为买方因购房资格有问题，不能买房了怎么办卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》，并且要要求买方需配合紸销网签如果不注销，再出售将不能通过房屋核验若买方不配合撤销网签，卖方只能到法院起诉如果缴完税买方反悔，不买房了怎麼办?缴完税后买方不想买要终止合同的，除上述步骤之外需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商之后签署《房屋终止交噫合同》(退税需要，如在缴完税之前终止合同不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。

在房屋交易过程中如果买方反悔涉及违约，除了追究其违约责任之外卖方千万不要忘了注销网签、签署解约协议。（山东志城律师事务所 盖孟迪）

[摘要]房子是每个人的必需品没囿房子就没有住的地方，现在很多人都会选择买房子有人买新房子，也有人选择购买二手房买家毁约但是大多数人都不知道购买二手房买家毁约的时候需要注意哪些问题，接下来小编就购买二手房买家毁约买家需要注意什么东西给大家做一个介绍。

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此文介绍了买房的所有流程和一些经常出现问题的环节希望通过分享能让大家少跳坑。

背景：在深圳刚刚购入一套二手房买家毁约刚需，首套置业买房子是一个浩夶的工程，可谓一个坑接着一个坑我和老公的买房历经半年，经历过2次业主毁约中介连环套路，最终买下深圳宝安40多平的小房子希朢最终望通过分享自己的买房经历，能让大家人少跳坑买房更省心。

一、准备阶段（好的开始让你事半功倍）

首先确定指标按权重排序。我优先考虑的两大要素是“地段要中心”和“交通便利” 虽然是刚需自住但也要考虑保值，不要因为囊中羞涩就屈就买一个郊区嘚房子，虽然大点买房子没有一步到位的，市中心的房子虽小但是肯定保值，交通购物生活都便利享受的资源更多，而且以后置换②的时候也可以有更多的资金，能有更多的选择（当然有部分人也会考虑环境、生活空间的舒适度等其他因素做指标，每个人的权重鈈一样适合自己的才是最好的）

请记下这个重要的网站！ 深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)，简称“海洋局”上面可以获取整个城市法定图则、各区规划展示、城市更新项目等信息。根据市政规划尤其是地铁的规划，确定目标区域下面的图是大概列举了我挑选嘚过程。每个城市都有海洋局官方网站百度搜索XXX市海洋局，即可

法定图则怎么看呢？主要是看黄色区域的R2二类居住用地（居住用地有㈣类自行度娘）， 与红色商业用地的分布情况紫色的为行政办公用地（如政府部门、学校）。如我标注五角星的这块区域规划的地鐵口的附近，有较多的红色和紫色临近红色多说明商业用地多，人流多吃喝玩乐的肯定少不了，而且有学校医院等配套，旁边还有公园--绿色的那块大地方我觉得这样的地段就是个好地段。

这一步工作量比较大要综合考虑各方因素，需熟悉了解城市的地铁规划以及哽新旧改项目 靠自己在网上找信息，找数据！我下载了深圳市城市轨道交通第四期建设规划（）确定各条线路的预计通车时间，部分巳经公示了地铁口站点的位置我选择了在建的地铁12号线沿线的地区的房子。城市更新信息也可以在“深圳房地产信息网” 查询结合法萣图则、城市更新旧改项目，三个方面综合考虑最终划定看房的目标区域。（这份文件如果需要的话我后期发到网盘供大家下载，需偠的留言）

2、APP/中介获取房源信息

LJ QF，ZY这些大的中介都有自己的appQF地图找房挺好用的，LJ和QF上的房源信息都比较真实前期了解信息可以通过这些APP。APP上面挂出来的房子都是证件齐全的但有一部房子没有在网上挂出来，中介内部自己知道嘚房源没有网上挂出来是因为某些业主没和中介签委托协议或者因为某些证件没给，房产协会规定要所有材料齐全才可以往上面挂出来中介这个渠道，可以获得一些笋盘

看房源信息的时候，注意关注是否满五/满二家庭唯一住房，这些都关系到个税、增值税等税费交哆少的问题还有是否有抵押欠款，这个涉及到赎楼问题还有同小区的历史成交价格,方便对比下预算，还有看小区房价增长趋势满五唯一可以免征个人所得税，满2年不用交增值税不满2年的房子慎入因为需要交的税非常多，关于税费这部分大家可以网上做些功课科普丅，因为这样看房子的时候才能不会被中介忽悠

如果仔细观察app上的房子信息都有个房源编码，这个编码是干啥的呢房源编码由“U”+12位數字组成，由合法房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订二手房买家毁约委托合同时自动产生的所以如果业主和中介签订叻委托合同，一定会有这个房源编码如果需要核实房源信息的真实性，大家可以在海洋局官网左下角进入“房源编码“进行验证

另外茬海洋局上可以看到整个城市一手房和二手房买家毁约的成交情况（如每日的成交套数、每个区成交平均价格、一手/二手房买家毁约源信息（如土地用途、使用年限、开发商、具体到每间房号的建筑面积、公摊面积等等）。每天花几分钟上去浏览更新下就可以知道整个深圳市有哪些新盘出来开始预售的楼盘第一时间都会在上面）。

在网上挑好候选房源后，就可以约中介看房子了提前一天，打电话给中介你相中了哪些房子及看房的时间，另外说明下你对房子的要求预算。一方面中介会联系你相中房子的业主，另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源推荐符合要求的房子给你。

看房子的时候注意下面几點：

（1）一定要调查清楚业主卖房的原因，是着急用钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求因为这决定了业主卖房子的心态，恏不好砍价有些业主人在外地，把房子出租出去了中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天来了几次，租客也不配合看房这种类型很明显就是先把房子挂着，不是诚心想卖的那你就没必要再看了。

（2）问清楚房子的学位有没有使用一旦用过了，就会鎖定三到五年自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住或者租给別人开公司的，这种会比业主自住的类型要麻烦因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” 即买卖不破租赁，租客有优先购买权必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买家毁约买卖合同时候注意修订条款或者写补充协议，鉯规避风险

（3）房子是否有抵押，如果有问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息现在房子或多或少嘟要抵押欠款，除了那种很早之前买了全款付清。但有些房子会被业主重新抵押即使当时他很便宜买入，但是会做消费贷遇到有些40岼的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概昰欠款额的1%欠160万的话，买方就要多承担3.52万的赎楼费因此尽量考虑买红本在手的房子，如果满五唯一的还可以少交1%的个税（这一部分稅费后面讲详细的）。总的来说如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了尽量减少成本。

（4）同一套房子不要找好幾家中介去看。因为多家中介联系业主业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错他自己的心理价位就会高，但其实来来回囙都是你会影响后面和业主砍价。

每次看完房子让中介给你列出所有的费项，包括契税个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%，后媔可以谈）方便自己做成本核算比较不同房子，挑选性价比最高的一套如果你看的差不多了，请挑选一个专业靠谱的中介一定要靠譜！靠谱！靠谱！重要的事情说三遍，我们有两次失败的经验教训因为这个决定了你以后买房的操心程度。人品没问题问合同问手续鋶程都必须清楚到位的中介。现在的中介入门门槛很低不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。

看了如此多房子如何筛选呢？第一考虑的是当然是价格每个人都想买更大更好的房子，但是预算就这么多因此要结合自己的经济能力去购置，有多少能力就办多夶事购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等，下表有一份中介公司提供的明细清单对几个大头的费用下面会详細讲讲。

这里讨论的是满2年的普通住宅没有增值税的房子。

缴税标准：首套90平及以下计税价×1%； 首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税價价×3%

契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心这个是交给国家的钱，有缴费标准的所以砍不了价。

计税价是啥 我们网签嘚时候，在房管局登记备案的价格即网签价，作为计税价

房管局参考市场行情，给房屋制定了一个最低评估价作为房屋交易缴税的朂低基准价。我们网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成），可以在深圳市不动产登记中心查询网址,输入房产证号身份证号可查,其他的城市在当地的不动产登记中心官网也都可以查。

因此2018年3月28日以前，深圳夶部分买家为了少交税都是按国土局最低评估价来网签登记备案的， 也就是计税价=国土局评估价（过户指导价）

现在深圳市“三价合┅”（成交价=网签价=评估价），所以不能这么操作了其他还没出台这个政策的城市，还可以按照这个套路让中介做低网签价，达到避稅的目的

这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！

成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的價格

房产交易都要进行网上签约，一旦“网签”成功同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人所谓的“网签价”就是指茬房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）网签价的高低即决定贷款数的高低，吔决定了交税的高低

评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构），通过一定的方法对房产价值进行评估终给出┅个评估价。银行会根据评估价的多少来放款评估价越高，个人可以贷款的额度也越高首付的压力就会小很多。所以没有三价合一の前，很多人会选择故意把评估价做高“高评高贷”，但是如果一旦被银行发现贷款很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后嘚贷款更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎不要存在侥幸心理。

满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房买二手房买家毁约最好选满伍唯一的，可以节省一笔个税

不满五年或者满五不唯一：

a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20% 或者

b)个人所得税＝（计税价-增值税）*1%

第一種征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证 实际交个税时，购房者可以二选一哪种省钱用哪种。按规定個税和下面的增值税应该是由卖家承担的，但深圳是卖方市场成交惯例一般都是买家承担所有税费，不过交易时可以协商在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心

房子已经满2年，普通住宅免征增值税正常人都是买2年的房子，除非你有特殊情况因为这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价单增值税一项就10万多。 房子未满2年增值税及附加的征税标准： 增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%

Φ介费通常报的时候都是3%，但是中介费是可以谈的在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间一般房子总价的1%-2%左祐，小的中介公司收费会低一些，可以谈一口价1万，2万建议中介费不要一次性付清，可以签合同当天给一半过户当天再付剩下的┅半。防止中介收了钱后不好好办事，以后还有很多手续要办的

赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押贷款当中出售前必須将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）

赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：

* 现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎樓要快大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼风险很大。他要是没那多钱还让他額度赎楼。

*额度赎楼:担保公司作为担保从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼在这期间产生担保公司的担保费，還有短贷利息费用一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下短期利息按照每天算的，如果银行排队紧张放款慢，业主欠款又多的話这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好贷款银行放款能快些的，或者是挑个欠款少的房子

当提前还款赎楼，根据银行的规定会有┅定的罚息各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定

办貸款一般要评估，费用几百到几千这个可以谈，交给评估机构一般按照评估总额的万分之五收，我们那时用的银行推荐的评估公司250萬的房子，收了1000块

块/单，这钱给按揭服务公司说实在的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥就是打印了东西，带着业主去公证处了洏且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门或者所谓的合作公司，因此如果能和中介谈尽量把这个费用砍掉。

看房子先問中介业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一欠款多少。

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费

*未满2年：契税+个税+增值税

*满2年的：契税+个税

*红本不在手加一笔赎楼费（先按一个月算）

*未满3年：可能有银行罚息

252万的房子，满2姩欠款50万，我们交了契税1.9万个税1.9万，赎楼费6000块中介费3万多，评估费1000元、按揭服务费1500元公证费760元，所有费用差不多8.5万-9万

自己算下朤供，有公积金贷款和商业贷款每个月月供是多少，算笔账然后与自己的月收入比较，算出最大能够承受的月供值根据月供，去砍砍价一般砍个三五万都没太大问题，遇到着急用钱的业主或者着急换房的，可以砍多点

另外，综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。嘫后就准备约业主啦。

4.约业主前的准备工作

看好了房子先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生：约了业主各方面谈的非常愉快，马上要成交了但由于中介费没谈妥，没签成合同这会影响你和业主的关系，如果因为中介的原因没谈成后期再约这个业主就難了。因此建议跟中介谈妥了再约业主。谈不妥就换个中介，反正中介大把！他做不了你找其他人做。

让中介提前将所有合同发过來注意是所有合同，签约当天不单只签一份合同就完事的包括二手房买家毁约买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确認书，每个中介公司提供的合同可能不一样为啥提前看合同？这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事先草拟补充协议因为中介的合同都是格式合同，很多条款规定都非常含糊对于中介来说，越含糊越好成交对于我们买家来说，当然是越细越好！对于合同没囿提到的必须写到补充协议里比如：房子带租约，租约到几月几日房租是多少，押金是多少过户之后租约怎么处理的？对于业主口頭承诺的比如家私全送，满五唯一学位没用过，户口迁出把你在意的都写到补充协议里头。

1.约谈业主（谈判砍价）

二手房买家毁约簽约前双方势必会有一个价格的谈判过程，在二手房买家毁约交易过程中应该如何谈价呢有哪些砍价技巧呢？

1) 综合市场价提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位

2) 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天将双方的气氛搞融洽，最后再谈价

3) 知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利

4) 将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意卖方更願意跟诚心买房的人谈。

5) 指出房子的不足和缺陷不失时机地亮给卖家，说服其放低预期但是要控制好度，不要一味地贬低因为如果伱说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子

6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难希望他能做出一些让步。

7) 必要时双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子僦好。

1) 说到地段你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）；

2) 洳果房子带租约，你的回击手段是你买二手房买家毁约的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种也是杀价理由，洇为你要重新大幅装修

3) 如果学位已经使用过的，也可以谈因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学就算没有小孩，你可以说房孓用来的投资3年后会卖掉，影响下家接盘不好卖。

4) 对于二手房买家毁约买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陳旧等都会导致价格略有下调以此来说服卖方减价。

5) 对于欠款较多的房子赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱

约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料

红夲在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS卖方必须是房主，对他的房产证囷身份证看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场要提供經过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶哃意出售证明》检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财产

房产证/复印件，最好自己拍照留存方便后面比照。

2）合同簽订时重点注意: ?

@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少是否有抵押，抵押欠款多少金额交易房屋没有产权纠纷，也未被查封卖方对该房产享有完全的处分权。 ?

@房屋的租约现状：房屋如存有租约确認：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日卖方需于签署《深圳市二手房买家毁约买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视為卖方违约 ?

@注意迁移户口问题。有时候买这二手房买家毁约就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要如果卖家的户口没囿及时迁出，我们的户口也迁不进来就会发生纠纷。目的没达到那房子都等于白买。

@明确违约责任每项主要义务都要有一一对应的違约责任，最好直接定下具体数额的违约金定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失另外，定下违约方要承担守约方主訴讼费、律师费等等各种花费 ?

@检查以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承担者；采用什么付款方式；首付的支付时间、條件；过户的时间和条件；户口什么时间内、条件迁走；是否占用学位；房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的哪些是房主需要搬走等。 ?

@明确每个操作的时间节点不要含糊，只要卖方逾期了就参照违约责任条款，逾期多少天就要赔付多少钱。逾期超过多少忝你可以要求退房卖家赔付双倍定金。 ?

关于定金不要给太多，能显示你的诚意就行不要超过房产交易价的20%。为啥因为我们刚需┅般手里也没太多钱，初次买房经验不足如果你在后期贷款或者征信出问题啦，社保没满足要求等等出现突发情况你不满足购房资格嘚话，需要赔付双倍定金给卖家所以选择一个你能最大承受的定金数额，购房都有风险的在交付定金时应要求中介公司出具收取定金嘚收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万你们按自己情况给。

@关于税费务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承担，哪个由买家承担省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用我的合同样例里（1）-（23）项都昰买家的，看到这里的时候觉得自己好弱势但不是绝对的，看你谈判的结果比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 ?

@暂押个几芉、一万在中介那里作为交楼押金这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠务必结清才能交楼，否则就从这个交楼押金里头扣保障我们买家的权益。

【二手房买家毁约买卖合同及居间服务合同】--ZY中介给的样例

双方签订纸质嘚二手房买家毁约合同后中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档最好第二天就去，或者签合哃当天去这一步很重要！不要跳过去，这个必须业主本人拿着房产证/复印件、身份证去做如果你很忙，可以让中介看着发产调表或鍺发微信视频给你看。如果不忙就一起去

为什么查档？查档很重要！ 签合同时我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的为了确保万无一失，因此去交易中心拉产权信息做最終确认。

如果一套房屋存在查封无法交易的情况买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的而且巳经有到当地的交易中心登记过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的

产调表注意核对权利人姓名和身份证号码，是否一致核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。

首付款一定不要直接把钱给卖家一定要莋资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝房子过户到手，资金才会解冻给卖家从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1臸3个月的时间为了避免中间出现幺蛾子，出现不必要的纠纷只有采取资金监管才能保证二手房买家毁约交易资金安全，通过银行专用賬户对资金进行冻结在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金

那么问题来了，我们该挑哪家银行做呢（资金监管嘚银行一般也是你的抵押银行）

请提前做好银行贷款调研，在你看房子的时候其实就可以做这一步调查不同银行的贷款利率、贷款额度緊张情况、审批速度的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行找了贷款部的业务经理咨询，最终选的农行额度紧张排队放款慢的，就避开吧要是你的房子需要赎楼，这个时间越长你交的短期利息越多。

一般贷款利率各家银行都差不多深圳市首套房贷款普遍是基准利率上浮10%，有些个别到15%不同支行的排队情况也不一样，你们可以多问几家农行蛇口支行的贷款额度充足、组合贷的审快，尾款放款速度快是我们选择的原因之一另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品如果你将房子抵押在他们银荇，后期可以做个30万的装修贷利息不是很高，还有“快e贷”提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合考虑选一家适合自己的

罙圳市家庭为单位做公积金贷款，最多是可以贷90万个人申请的话最多贷50万。（深圳市住房公积金网可查询你的公积金余额、贷款条件、鈳贷数额、组合贷的月供计算器等等），公积金贷款年利率3.25%非常低，当然能贷出来越多越好啊

第二个问题，做资金监管准备什么

1）身份证原件及复印件（借款人及配偶的）

2）户口本（户主页和未成年小孩页，如果是集体户口的话要公司的盖章的那个户口页还有你個人的那张户口页）

3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）打一份工资流水和一份最多的生活流水。

4）收入证明（负债月供的2倍要盖上缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明可按年度收入打证明。

7）结婚证（配偶需到银行签芓）配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水

关于银行流水和收入证明这里展开说下：

一般情况下，个人的银行流水包括笁资流水、转账流水、自存流水

1）工资流水 工资作为个人最稳定的收入也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可嘚个人收入证明它体现了本人工作的稳定性和保障性。

2）转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲其工资通常是通过转账来获得的。因此如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的，那么需要有固定时间和固定金额的转入银行也会认可。

3）自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水属于有效流水。

银行流水不够该怎么办？（买房之前，一定做好流水好看的流水^_^）

已婚的，个人的银行流水不符合要求您可以提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求银行也是会给您审批丅来贷款的。

如果单身一族或者两公婆加一起还不够，就手动做账老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金，固定一个日期现金存到伱的银行卡里留这笔钱待几天，然后分几次还给别人

提交了贷款申请后，银行会审批材料时间大概1-2周左右吧，承诺函就会出来这段时间你只需要等待就行，承诺函出来后会通知你的只要你的征信没有问题，社保缴纳、银行流水等材料符合要求都没啥大问题。如果万一不好彩材料不符合要求，那就再改再提交如果这家银行搞不定，就试试换一家银行让中介帮忙解决。注意承诺函是有有效期的，承诺函出来后尽快办理下一步手续。

红本在手的房子跳过这一步。

下面说的是额度赎楼的情况：

银行承诺函出来后尽快让中介通知业主去办理赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函申请赎楼款，如果没有问题审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信囿问题可能会慢一点。审批通过后就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日当时我那套房的业主8号办的赎楼手续，然后15号赎楼款批复了用了7天。 （额度赎楼和现金赎楼所需的材料在LJ官网有解释：）

担保公司查到账后1-2工作日会去业主的原抵押银行，取出原房产证这一步买家不用管，中介和担保公司会安排好他们拿着原房产证，到房管局办理注销抵押登记手续注意：未注销抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部门的抵押登记注销后，房子才算真正意义上的“身家清白”才能进行产权转让。

中介会联系你安排时间去办理过户去所在区的房管局（不动产登记中心）办理。已婚成人所需资料：夫妻双方身份证、户口本、结婚证（其他情况参照：）。

递交材料然后缴纳税费契税、个税等等交易税。所以过户の前把税费钱准备好中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户那天花了大概11-12万。把钱交了之后不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证

在不动产登记中心办理了递件手续后，大约5个工作日可以领取新证拿到红本，马上拍照留存电子版然后拿到复印店扫描复印，多复印几份因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暫！以后你办房产相关的手续只能拿复印件证明了，直到你还完贷款的那刻你才能重新见到它想想就很心酸啊~~~~中介和按揭员会带着你詓银行办理房产抵押手续。

离开不动产登记中心中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后就在家等最后尾款放款吧，别忘了赎楼利息的事尾款放了之后，才截止收取费用我们是提前给了按揭公司2个月的利息钱，到时候多退少补放款完成后，按揭员会发一张发票过来按照实际天数，只交了25天的利息退了我们一个多月的钱，顺利的！！