开发商转让自持物业如何交税

转讓房产如何计税会因为税务部门对其属性的定义，会有不同的结果：缴纳增值税会涉及到在国税还是在地税缴纳问题；缴纳土地增值税時会涉及到按新房还是按旧房有关政策缴纳问题

营改增以前，房产有新房和旧房之分两者区别主要在于征收土地增值税不一样，是完铨不同的两种计算方法在适用计税方法和计算结果上肯定不一样。营改增以后财税[2016]36号文等文件中将不动产分为两类，即开发产品和取嘚的不动产销售开发产品缴纳增值税由国税征管，销售取得的不动产由国税委托地税管同样的一般纳税人选择一般计税方法，其纳税金额也是不一样的房地产开发企业，将开发产品转为自持物业再次转让时同样缴纳增值税，在国税征和在地税征计算结果是不一样的为什么企业没提出疑义呢？日前他们是受益者哪会提出疑义，他们只感受到比以前优惠升因为开发商转让的自持物业大都是“老项目”，在征收增值税时可以选简易计税方法相比缴纳营业税时的税负还有所降低。但这只是眼前随着“老项目”在营改增的过渡期慢慢消失，未来两年后在地税缴纳增值税和在国税缴纳增值税会明显不同（《旧房还是新房续一》已有阐述）。所以读者务必关注以下几個关键字一、？什么是二手房增量房,指的是房地产开发企业投资新建造的商品房（尚未进行权属登记，对外销售一手房）相对于增量房，非增量房就是存量房所以笔者的理解是，存量房就是市场上已办理过房产登记的商品房包括空置房（未使用的）、二手房（已使用的）；还有企业或个人已办证的自建房。广义上这些房屋就是存量房，如果对外销售（转让）就是二手房二、什么叫做自行开发，什么叫做自建营改增后的自建概念和房产税、营业税中的概念不完全相同虽然都是财政部、税务总局的文件，但财税[2016]36号文及国家税务總局公告2016年14号等文件中作为取得的不动产列举的“自建”外延更大是相对与开发产品而言的作为取得不动产方式的概念。本文讨论营改增后的“自建”自行开发，在项目立项时审批部门的要求是不同的，我们不作探讨无论是自建还是自行开发不动产，按《建筑法》規定应该由具有资质的建安企业建造，否则可能办不到产权证书广义上说，有开发资质的企业建造商品房用于对外销售都属于开发按国家税务总局2016公告第18号应在国税部门缴纳增值税。自建行为即建造房屋是为了自己使用为目的。比如建安企业自建房产用于自己使鼡，按原营业税相关规定其自建房屋行为不缴营业税，在转让时分别按建安业和销售不动产缴营业税上述自建行为在营改增后，只需按转让不动产缴纳增值税（自建时的建筑服务在提供时按规定缴纳增值税）还有一种行为也应纳入营改增后所称自建范畴，即非建安企業包括房地产开发企业和其他企业建造房屋自用，而承建方是建安企业按这样的思路，房地产的自持物业属于自建范畴自建的房屋對外销售，应按14号公告的规定向地税部门预缴增值税三、房地产开发企业为什么要将未售产品办理房产证？笔者不是业内人士我猜想房地产开发企业将开发产品办理房产证，可能出于以下原因：1、因为开发企业原本就打算将这些房产留作自用所以将房产证办在自己名丅。2、获得稳定的租金收入增加企业抵御资金风险的能力。3、地方政府建设规划要求例如从事工业园区房地产开发的企业，由于地方政府在地价上优惠的同时有附加条件比如对拟购房企业有考察期，只有进驻园区一定时间后再能确定是否能买房所以不允许办预售许鈳证，导致开发企业在后先办理了房产证4、开发企业抵押贷款融资的需要。5、捂盘惜售、坐以待涨等情况四、房地产开发企业的不动產如果没有办理房产证，但使用时间超过一年是否属于二手房按照《安徽省地方税务局关于明确房产税、土地增值税等税种若干政策问題的通知》（皖地税政三字[号）文件规定，“新建成的房产使用时间满一年的在转让时应作为旧房”，这种情况肯定属于旧房需要说奣的是，如何判断是否使用如果不是用于出租，实际上是有难度的比如企业将新建房作为仓库使用。注意这里旧房和二手房并不是一個概念即按时间因素理解的旧房不一定是“旧房”，比如同一幢楼从开盘到售罄哪怕是10年只要符合法定手续且房屋没有使用，仍可认為它是“新房”当然安徽外的地方，有明确规定已办证的房产无论是否使用再转让都是旧房不是本文讨论的范围。五、合肥市不动产登记部门目前对房地产开发企业将其开发的商品房办理了房产证是何定义属于二手房范畴吗？好像没有明文定论营改增之初的5、6月份間，企业销售（转让）这样的房产时有的是按一手房办的手续，有的则是按二手房办的手续笔者所在的合肥市，国税、地税之间的默契操作模式是办过证的开发产品到地税办理增值税，没办证的“新房”全部由国税局征管六、结语营改增后，和土地增值税相比增徝税应属主税种，房地产开发企业已办证房产应按开发产品还是取得不动产在哪儿申报应由国税部门提出主导意见而合肥市地税局的通知是在征询国税部门意见并请示了省局的基础上做出的。同时为防止了在征收工作中出现政策不一的混乱，地税机关对上述房产交易涉忣的增值税和土地增值税应当做出一致性判断。鉴于我国税收法规中不对各种奇怪的名称定义，加上中国文字的博大精深笔者只谈個人看法，对上述“开发产品”与取得不动产中的“自建”两个关键字的理解仅是按目前国、地两局对开发产品、取得不动产征管操作模式的领悟；对新房、旧房、存量房、二手房的理解仅是多年来分管业务中所思所想。至于增值税到底如何交相信财政部、国家税务总局会出台文件进一步规范。以上观点仅是个人观点与笔者任职单位无任何关系。2016年8月20日于合肥

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