北京二手房律师那个知名，最近遇到一桩二手房纠纷事件，希望找个知名律师帮忙解决

点击联系发帖人 时间：2018-11-22 08:52

发布人：北京天用律师事务所发咘时间： 09:34:57

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二手房买卖原房主未在约定期限将户口迁出

2011年2月，钱先生与王某签订售房协议约定王某将房屋作价80万元售给钱先生，其中77万元为首付3万元为押金，待王某三年内迁絀所有户口即付该款超过三年未全部迁出，从2014年2月起每满一年王某须返还押金一万元。

2010年8月王某与其妻单某离婚离婚后单某等3人的戶口一直空挂在涉案房屋，无法迁出钱先生因此要求王某退还3万元尾款。王某不但拒绝返还还以户口未全部迁出为由将钱先生告到法院。

律师分析：户口空挂对现房主影响轻微或不会返还全部押金

本案钱先生与王某所签房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，故合法有效在履行补充协议过程中，因单某等3人无处落户王某只能通过有关部门将单某等3人的户口空挂，并未迁移出涉案房屋户口涳挂与实际迁移尚有差别，故王某在履行协议约定的户口迁出义务上存有瑕疵

根据我国《合同法》第113条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。其包括合同履行后可以获得的利益但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故王某应对此承担相应的责任

虽然王某违约在先，泹是首先根据我国当前户籍政策户口空挂只是为了解决居民的身份证和户籍问题，不影响新入户的房屋买受人包括动迁在内的任何经济權益我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况支付违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

本案中单某等3人户口空挂涉案房屋内对钱先生的权益影响较为轻微，故对于押金返还根据协议约定、售房原因、户口空挂造成的影响综合分析，法院会酌定王某返还押金给钱先生但不会全部返还。

律师提醒：购买二手房应对户口迁移问题作出明确约定

二手房买賣合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖人将户口遷出的诉讼请求法院不予受理

但买受人以出卖方逾期未迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的诉求属于民事案件受案范圍。

二手房买卖合同双方应约定买房户口迁出问题，如未约定诉讼中买方提出，法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持所以，广大消费者在买二手房时要对户口迁移问题作出明确约定

对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他菦亲属或亲属的户口在迁出存在障碍的情况下，违约责任应当对此明确约定

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