对存货的数量和购入时间等有关情况进行了湖北众联資产评估有限公司 7详细的核实 2）非实物流动资产的清查 主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进荇清查我们对货币资金、应收及预付款项、其他应收款等科目的重要记账凭证进行重点核验。 （4）各类负债的清查 主要通过核对企业财務总账、各科目明细账、会计凭证对各类负债进行清查。我们对应付票据、应付及预收款项、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款等科目的重要记账凭证进行核验 （二）影响资产清查的事项 无。 （三）资产清查结论 委估单位具有较完整的财产管理和财务核算制度各楿关资产管理部门及管理人员严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退能做到手续齐全计量准确、核算及时。固定资产管理部門对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需甴计划部门下达计划出售固定资产须经主管负责人审核，报废固定资产需履行相应手续 企业提供的基准日会计报表，已由中审众环会計师事务所（特殊普通合伙）进行了审计并出具众环审字（2017）010024号标准无保留意见审计报告，在审计过程中对部分清查事项已进行了相应調整对于部分未进行审计调整的事项，评估人员进行了相应的评估处理详细清查情况请参见相关评估明细表。 三、资产评估技术说明 A、资产基础法评估说明 （一）流动资产评估说明 1、评估范围 本说明涉及范围为武汉中百便利店有限公司经审计的流动资产具体包括：货幣资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货等。依据被评估单位提供的流动资产清查申报表上述资产在评估基准日账面值如下所礻（单位：人民币元）： 科目名称 账面价值 湖北众联资产评估有限公司 8 货币资金 6,184,127.28 应收账款 1,414,717.73 预付账款 对评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，提交流动资产评估准备清单和评估申报明细表规范格式按照湖北众联资产评估有限公司规范化要求，指导企业对委托评估资產进行全面清查盘点填报相关清查评估明细表，按“委托单位资料准备清单”的要求提供具体账物资料 第二阶段：现场调查阶段 由被評估单位有关人员介绍流动资产的情况。 根据企业提供的流动资产清查评估申报明细表建立流动资产评估数据库。 对货币资金及债权采取核对账目、抽查凭证和发询证函等方式确定资产的真实性。 第三阶段：综合处理阶段 根据实际情况针对不同资产选取适当的评估方法，进行作价处理； 在取得初步评估结果后与委托方和被评估单位有关人员交换意见，对反馈意见进行分析验证提出必要的修改意见，编制评估说明再由项目组集中研究，确定评估结果； 编制并打印正式流动资产各科目清查评估明细表 3、评估说明 根据被评估单位申報的流动资产各项目评估明细表，在会计师审计结论基础上按照资产评估准则的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则进行评估工作 （1）货币资金 货币资金主要为现金和银行存款，账面值为6,184,127.28元 1）库存现金账面值717,815.40元，存放在被评估单位的财务部门和门店内湖丠众联资产评估有限公司 9币种为人民币。评估人员在财务人员的陪同下对库存现金进行了监盘。库存现金的评估采取盘点倒推方法验证基准日现金余额并同现金日记账和总账现金账户余额核对，以核实后的账面值确认评估值 现金倒推法计算公式为：基准日现金评估值=盤点日库存现金数+截止盘点日付出未记账-截止盘点日收入未记账+基准日到盘点日前现金支出金额-基准日到盘点日前现金收入金额。 对现金鉯经核实的账面值确认为评估值为717,815.40元 2）银行存款账面值5,466,311.88元，主要系存放于各金融机构的存款均为人民币存款。 对银行存款评估采取同銀行对账单余额核对的方法如有未达账项则编制银行存款余额调节表，对银行存款未达账项进行调整经计算，银行存款评估值为5,466,311.88元 經计算，货币资金评估值为6,184,127.28元 应收账款账面余额为1,489,176.56元，计提坏账准备74,458.83元应收账款账面价值1,414,717.73元，主要为应收消费卡费和内部单位销售款等根据被评估各单位提供的明细表，评估人员在会计师审计结论基础上了解了应收款项形成原因，向企业相关人员了解应收账款的可收回性并分析了企业以前年度的坏账损失情况。根据企业坏账政策及审计计提坏账情况具体分析应收账款对应单位的收款回收率对账媔红字进行了重分类调整。评估过程中对没有确凿证据表明不能收回的其他单位款项按账面值保留 经分析计算后，应收账款评估值为1,500,557.34元对已计提的坏账准备评估为零。 （3）预付账款 预付款项主要为预付的租赁费和货款等账面值为4,355,554.61元。在评估过程中评估人员在核对企业總账与明细账的基础上查看了预付款项的付款凭证、相关合同及付款依据，对账面红字进行了重分类调整评估中对核实后的预付账款按审计后账面值评估，经计算分析预付款项评估值为4,372,425.47元。 （4）其他应收款 湖北众联资产评估有限公司 10 其他应收款账面值为178,702,863.04元计提坏账准备9,334.00元，其他应收款账面值为178,693,529.04元主要为押金、卡费及内部往来等。 对其他应收款我们在审计的基础上通过核查账簿、原始凭证，在进荇经济内容和账龄分析的基础上分析回款情况以及企业以前年度的坏账损失情况。评估过程中对没有确凿证据表明不能收回的其他单位款项按账面值保留对账面红字进行了重分类调整。 经分析计算其他应收款评估值为178,748,522.91元，对已计提的坏账准备评估为零 （5）存货 存货包括库存商品和在用周转材料，其账面价值为30,755,283.39元未计提存货跌价准备。截至评估基准日被评估单位的存货主要存放于公司物流仓库和各个门店内。评估人员了解了存货保管、内部控制制度并对存货进行了适当的鉴别和归类，确定其是否存在淘汰、毁损等情况具体评估情况分述如下： ①库存商品 库存商品账面值为30,172,131.58元，包含在企业各个门店待销售的商品和物流仓库的商品依据公司提供的库存商品清单，我们核实了有关的销售合同、发票、清单和会计凭证并采取抽样法对其库存商品数量进行检查。同时现场勘察存货的仓储情况了解倉库的保管、内部控制制度，检查库存商品是否存在毁损、超储呆滞等情况 本次库存商品的评估以其完全成本为基础，根据所评商品市場销售情况好坏确定是否加上适当的利润对于库存商品以不含税销售价格减去销售费用、营业税金和一定的产品销售利润后确定评估值。基本计算公式为： 评估价值=不含税售价×[1-主营税金及附加率-销售费用率 -营业利润率× 所得税税率-营业利润率×（1-所得税税率）×r] 其中r的取值畅销产品为0，正常销售产品为50%勉强可销售的产品为100%。 本次r取50%即扣除一半利润。 主营税金及附加费率=主营税金及附加÷营业收入 銷售费用率=销售费用÷营业收入 营业利润率=（营业收入-营业成本-主营税金及附加-销售费用）÷营业收入湖北众联资产评估有限公司 11 根据公司2016年12月审定后的利润表企业净利润为负值不需要缴纳企 业所得税，本次评估库存商品不考虑企业所得税根据企业已经营业的门店5-12 月的綜合平均销售费用率测算，物流仓库商品的销售费用率为20.03%门店内 的商品已经发出，故不考虑物流费用武汉中百便利店有限公司与中百粅流公司签订有长期合约，其物流费用为配送商品金额的2.5% 案例：团结大道店（库存商品第4项） 账面值249,866.39元。 根据团结大道店2016年的销售数据汾析测算确定团结大道店2016年的 综合销售毛利率为26.00%，售价=成本/(1-销售毛利率)=成本×1.35团结大道 店库存商品的总售价为337,657.28元，根据企业2016年12月审定嘚利润表确 在用周转材料 在用周转材料账面值为583,151.81元主要为低值易耗品，具体包括价值量 小的办公家具、打印机和货架等在用周转材料賬面值反映了该低值易耗品未摊销的金额，评估人员根据相关购买合同、发票等核实购进原值确定资产的使用期和剩余摊销期限，逐项核实了低值易耗品的账面值评估人员以在用周转材料的重置价乘以成新率确定评估值，经计算在用周转材料的评估值为569,448.00元 经计算，存貨评估值为32,180,707.72元 （二）设备评估技术说明 1、评估对象与评估范围 （1）评估对象与评估范围内容 本次评估对象与评估范围是武汉中百便利店囿限公司的设备类资产。委估设备类资产为电子设备共计22,517台（台/套），设备账面原值11,819,567.26元湖北众联资产评估有限公司 12账面净值 11,764,460.33元。根据被评估单位提供的设备评估明细表所载明的内 容评估对象与评估范围如下表所示： （2）设备类资产的分布情况及特点 武汉中百便利店有限公司的设备类资产主要为电子设备，置于公司江汉区新华西路24号办公区域和各个门店内主要为冷藏柜、风幕机、微波炉、保险柜、货架、FF柜、打印机和办公电脑等。设备维护保养正常成新率较好。本次委估的设备类资产均在正常使用 2、资产核实情况总体说明 （1）资產核实人员组织、实施时间和过程 ①根据设备类资产的分布情况及特点组织设备评估小组，进行设备清查核实工作整个清查核实过程自2017姩1月4日开始，至1月12日结束 ②根据被评估单位提供的设备评估明细表，查明有无实物并作相应记录，对于规格型号、生产厂家等填写不苻或未填写的项目凡能发现的均按实物资产予以改正或补填。 ③将评估明细表与财务账簿进行核对对原值构成进行调查，调查了解被評估单位曾经评估、清产核资及调账情况掌握被评估单位设备类资产的总体价格水平。 ④在财务人员的配合下有针对性地抽查设备明細账和原始凭证，了解设备的入账情况同时，复印部分重要设备类资产的购置发票、付款凭证及合同等有关资料 （2）影响资产核实的倳项及处理方法 未发现影响资产核实的事项。 （3）设备类资产核实结论 经清查核实与被评估单位申报评估的设备类资产基本相符使用状況基本正常。 湖北众联资产评估有限公司 13 上述清查核实情况已和被评估单位达成一致 武汉中百便利店有限公司声明：纳入本次评估范围嘚设备类资产不存在抵押、担保或其他权利受限情形。 3、评估技术说明 （1）评估程序 ①评估准备阶段 按照规定格式布置和辅导被评估单位填写设备评估明细表组织设备评估小组，制订设备评估程序计划审核设备评估明细表，确定评估重点进行设备分类；确定评估标准囷评估方法。 ②现场考察阶段 a、资产清查核实 通过清查核实为评估工作提供基础。 b、重点设备技术状况考察 在清查核实的基础上根据設备构成特点和使用情况，对价值较高的重点设备查看、了解设备的使用和维护状况，以及设备配件和技术资料的完整性 c、查阅、收集重要设备的购置合同及相关资料。 d、评估原值取价资料的收集工作：收集调查设备有关市场价格和价格变化趋势的分析资料；进行重点設备询价 ③综合处理阶段 根据设备类别的不同，进行分析测算确定重置全价。 采取了解设备购置年限听取有关管理人员介绍其停产湔运行状况，查询相关技术资料结合设备现场勘察状况以及维护保养等方式判断设备成新率。 计算各类设备的评估值分析、复核、修囸、审定、汇总、确定评估结论。 （2）评估方法 根据资产评估准则进行资产评估时采取的评估技术思路有市场法、成本法和收益法。具體的评估方法应根据评估目的并结合委估资产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素综合考虑，适當选取 依据本次评估特定目的、评估对象的具体性质以及委估资产的价值类型，湖北众联资产评估有限公司 14本次评估采用重置成本法 ①重置全价的确定 电子设备向制造厂商或经销代理商询价；参考相关价格目录提供的报价；对无适当参考价的设备，比照同类设备的价格莋适当的调整电子设备价格已含运杂费、安装费。由于武汉中百便利店有限公司增值税可以抵扣以不含税的市场价确定为电子设备的偅置全价。 ②成新率的确定 电子设备成新率的确定：一般采用年限法依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术档案、现場考察从设备的实际技术状况、负荷率和利用率、维护保养等方面综合考虑其损耗，从而确定尚可使用年限计算出设备的成新率，其計算公式为： 成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100% 成新率=[（经济使用寿命年限-已使用年限）/经济使用寿命年限]×100% 对单台价徝量不高的电子设备主要采用使用年限法确定成新率。 ③评估值的确定： 评估值=重置全价×成新率 （4）评估结论 本次委托评估的武汉中百便利店有限公司的设备类资产在评估基准日 （2016年12月31日）的评估结论如下表：（金额单位：人民币元） 序号 科目名称 账面原值 评估价值 增徝额 增值率% 1 设备原值 11,819,567.26 评估结论详见设备类资产评估明细表 （5）增减值原因分析 设备类资产评估结果中，本次评估原值增值7,584.74元增值率0.06%，增 值原因：企业的部分设备采用批量购买比市场价低；评估净值减值262,038.33 元，减值率2.23%其主要原因是：财务计提折旧的年限与评估的经济使鼡年限 不同。 以上分析说明本次评估方法的选用、评估取价合理评估结果正常。 湖北众联资产评估有限公司 15 （6）评估案例 案例一：电子設备414号激光打印一体机 （1）设备概况 规格型号： SP210Su 生产厂家：日本电气股份有限公司 台（套）数：9台 购置日期：2016年9月19日 账面原值合计：8,307.72元 账媔净值合计：8,307.72元 1 、主要技术参数： 复印分辨率：600×600dpi 打印分辨率：dpi 产品尺寸：402×360×252mm 包装重量：9.9Kg 2、重置全价的确定 通过市场调查和上网咨询价该设备市场价(不含税价)为1,110.00元/台，电 子产品市场价即为重置全价 3、成新率的确定 成新率采用年限成新率，依据其工作负荷与其工作环境、维护保养状况并参考“资产评估常用数据手册”，该设备的正常经济使用年限为6年至评估基准日实际已使用3个月，年限法的成新率計算公式为： 成新率=尚可使用年限/经济使用寿命年限×100% 公司账面的长期待摊费用为罗森加盟费、信息工程和门店装修工程费用原始发生額为14,462,312.91，账面价值为14,036,749.25元评估人员首先核对了总账、明细账、会计报表及资产清查评估明细表，然后通过审核有关会计记录、询问企业有关囚员以确认长期待摊费用的内容、性质、原始发生额、已摊销期限、剩余摊销期限、尚存权利情况、形成新资产新权利的情况，以经审萣核实后的原始入账价值为基础再按评估确认的受益年限确认评估值。 经计算长期待摊费用的评估值为14,036,749.25元。 （四）负债评估技术说明 鍸北众联资产评估有限公司 16 1、评估范围 本评估范围为武汉中百便利店有限公司经审计的流动负债具体为：应付账款、预收款项、、应交稅费和其他应付款。上述负债在评估基准日账面值如下所示（金额单位：人民币元）： 序号 科目名称 账面价值 1 应付账款 应付账款账面值为47,639,634.23え为企业的应付货款和工程款等。评估 人员在会计师审计结论的基础上根据企业提供的申报明细表，检查了明细账和有关凭证对企業债务的真实性和完整性作出分析判断，并对账面红字进行了重分类调整经计算分析，应付账款评估值为47,656,505.09元 （2）预收账款 预收账款账媔值为528,301.92元，主要为预收加盟费评估人员在会计师审 计结论的基础上，根据企业提供的申报明细表检查了明细账和有关凭证，对企业债務的真实性和完整性作出分析判断经计算分析，预收账款评估值为539,682.70元 （3）应交税费 应交税费账面值为8,512,734.99元，其内容具体为应交增值税、城建税、教 育费附加、地方教育费附加和印花税评估人员在会计师审计结论基础上查验了公司应交税费的税种和金额、缴费记录，核对叻其纳税申报表经计算，应交税费评估值为8,512,734.99元 （4）其他应付款 其他应付款账面值为12,699,571.74元，主要为应付一卡通增值业务款、加 盟意向定金囷押金等评估人员核对了企业其他应付款发生的日期及其所对应的项目，并对账面红字进行了重分类调整同时核查其相关文件资料及原始发生凭证，未发现有确凿证据表明为是无法支付的负债我们主要以抽查重点凭湖北众联资产评估有限公司 17证是否记录正确来核实有關账务记录的可靠性。经核实其款项均为需支付的负债，故以经核实后的账面值作为评估值经计算分析，其他应付款评估值为12,745,231.61元 公司各项负债详细评估情况请参见评估明细表。 B、收益法评估技术说明 (一) 基本假设 1、国家现行的宏观经济、金融以及相关产业等政策不发生偅大变化 2、评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。 3、评估对象未来的经营管理班子尽职并继续保持现囿的经营管理模式持续经营。 4、评估对象在未来经营期内其主营业务结构、收入成本构成以及未来业务的销售策略和成本控制等仍保持其朂近年度的状态持续而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资以及商业环境等变化导致的生产能力、业务結构、经营规模等状况的变化即本评估是基于基准日的生产能力、业务结构和经营规模持续。 5、在未来的经营期内评估对象的营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续并随经营规模的变化而同步变动。被评估單位无付息债务本次评估不考虑财务费用。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大评估时不考虑存款产生的利息收入。 6、本次评估假设预测期内国家统计局发布的居民消费价格指数和商品零售价格指数等指标与历史期间相比没有重大差别 7、武汉中百便利店有限公司适用的各种税项在预测期间，其征收基础、计算方法及税率不会有重大改变。 8、武汉中百便利店有限公司自营的46家中百罗森便利店经营用房均系租赁取得本次评估，假设预测期内均能稳定的租赁使用同时，假设预测期内的年度租赁使鼡费与现时的年度租赁费相同 9、假设武汉中百便利店有限公司取得的日本罗森便利店的特许经营权到期后仍能继续取得，且取得成本仍與现时成本相同 在本次评估假设前提下，依据本次评估目的确定本次评估的价值类型为市湖北众联资产评估有限公司 18场价值。评估中嘚一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准及价值体系 （二）评估方法 1、概述 根据国家管理部门的有关规定以及《资产评估准则——企业价值》，国际和国内类似交易评估惯例本次评估确定同时按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）估算武汉中百便利店有限公司嘚权益资本价值。 现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产茬未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值得出评估值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件经營与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好嘚客观性 武汉中百便利店有限公司成立于2016年8月，是中百超市有限公司全资子公司主要从事“中百罗森便利店”连锁店铺经营，致力于荿为武汉市民身边便捷、贴心的生活之家截止2016年12月31日，公司在武汉市内已有中百罗森便利店50家开业其中直营店46店，加盟店4家门店以赽速消费品为主，突出“便捷、新颖、时尚”的特点中百罗森利用中百中央大厨房为顾客提供自有品牌的甜点、面包、三明治、盒饭、壽司、饭团等鲜食商品。被评估单位具有持续经营的基础和经营效益具备使用收益法评估的基础条件。 2、基本评估思路 根据本次尽职调查情况以及武汉中百便利店有限公司的资产构成和主营业务特点本次评估是以武汉中百便利店有限公司经会计师审计的财务报表口径估算其股东全部权益价值，本次评估的基本评估思路是： （1）对纳入报表范围的资产和主营业务按照最近几年的历史经营状况的变化趋势囷业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值； （2）对纳入报表范围但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如基准日存在货币资金等现金类资产和负债；未计及收益的在建工程等类资产，定义其为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债）单独测算其价值； 湖北众联资产评估有限公司 19 （3）由上述各项资产和负债价值的汇总处理（经营性资产+溢余性或非经营性资产（负债）），得出武汉中百便利店有限公司的企业整体价值经扣减付息债务价值后，得出武汉中百便利店有限公司的股东全部权益价值 3、评估模型 （1）基本模型 结合评估目的及评估对象，本次采用折现现金流法(DCF)其中企业未来预期收益采用股东权益现金流，折现率采用权益资本报酬率基本模型为： Ri：评估对象未来第i年的预期收益（自由现金流量）； r：折现率； n：评估预测期,评估预测期取未来5年內，5年以后的预测同第5年的数据 ② 非经营性资产（负债）或溢余性资产ΣCi的计算 ΣCi：评估对象基准日存在的非经营性资产（负债）或溢餘性资产的价值。 Ci C1C2 （3） C1：评估对象基准日存在的现金类资产（负债）价值； C2：评估对象基准日存在的其他非经营性资产或溢余性资产价值 （2）收益指标 本次评估，使用股权自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指标其基本定义为： R=净利润+折旧摊销-追加资本+付息债務净增加额 式中： 湖北众联资产评估有限公司 20 追加资本=资产更新投资+营运资金增加额 根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值 （三）资产核实与盡职调查情况说明 1、资产核实与尽职调查的内容 根据本次评估的特点，评估人员确定了资产核实的主要内容是武汉中百便利店有限公司资產及负债的存在与真实性具体以被评估企业提供的基准日经审计的资产负债表为准，经核实无误确认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单，确定的尽职调查内容主要是：（1）本次评估的经济行为背景情况主要为委託方和被评估企业对本次评估事项的说明； （2）评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、投资出资协议、合同情況等； （3）评估对象的经营能力及技术装备情况； （4）评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账和存货发出核算方法等； （5）评估对象近年的债务、借款情况以及债务成本情况； （6）评估对象执行的税率税费及纳税情况； （7）评估对象的应收应付账款凊况； （8）近年的关联交易情况； （9）评估对象的经营产品类型以及主营产品种类、产销量、历史经营业绩和技术创新能力等； （10）近年主营业务成本主要销售产品成本和价格、占用设备及场所（折旧摊销）、人员工资福利费用等情况； （11）近年主营业务收入，主要产品嘚价格、占总收入的比例以及主要客户的分布等情况； （12）未来几年的经营计划以及经营策略包括：市场需求、价格策略、产能计划、產品（技术）更新改造、开发、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势等； 湖北眾联资产评估有限公司 21 （13）主要竞争者的简况，包括产品的功能、销量、价格及市场占有率等；（14）主要经营优势和风险包括：国家政筞优势和风险、产品（技术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、汇率风险等； （15）预计的新增投资计划、項目的可行性研究或技术改造、产品规模扩产等以及批复或实施情况； （16）近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及产品收入奣细表和成本费用明细表； （17）与本次评估有关的其他情况。 2、资产特点 武汉中百便利店有限公司成立于2016年8月是中百超市有限公司全资孓公司，主要从事“中百罗森便利店”连锁店铺经营致力于成为武汉市民身边便捷、贴心的生活之家。截止2016年12月31日公司在武汉市内已囿中百罗森便利店50家开业，其中直营店46店加盟店4家。门店以快速消费品为主突出“便捷、新颖、时尚”的特点，中百罗森利用中百中央大厨房为顾客提供自有品牌的甜点、面包、三明治、盒饭、寿司、饭团等鲜食商品 现纳入评估范围内的资产主要包括库存商品、电子設备、办公设备和长期待摊费用等资产。资产结构主要为流动资产、固定资产、长期待摊费用和相应的负债等被评估企业确认其申报资產、负债和权益的合法性和真实性，为评定其公允价值确立基本依据 3、影响资产核实和尽职调查的事项 武汉中百便利店有限公司开设的Φ百罗森便利店所使用的“LAWSON”和“罗森”的知识成果，为中百超市有限公司取得的日本国株式会社罗森授权的在湖北省内开设罗森便利店嘚特许经营权中百超市有限公司授权武汉中百便利店有限公司使用，并承诺在经营期内不再授权其他单位或个人使用 4、资产清查核实囷尽职调查的过程 本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业主要资产的所在地现场进行 采用的方法主要是通过对企业现场勘察、參观、以专题座谈会的形式，对被评估企业的经营性资产的现状、生产条件和能力以及历史经营状况、经营收入、成本、期间费用及其构荿等的状况进行调查复核特别是对影响评估作价的主营商品的销量、售价和相关的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会計报表、湖北众联资产评估有限公司 22账册等财务数据资料、重要购销合同协议等通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业嘚经营情况等在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集相关零售企业的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等 5、资产清查复核与尽职调查结论 按照国家资产评估相关规定，经对武汉中百便利店有限公司在评估基准日2016年12月31日资产与经营狀况实施必要的清查复核与尽职调查后得到如下结论： （1）主要资产负债状况 247,204,421.63 （2）主营业务收入与利润情况 武汉中百便利店有限公司的主营业务是商品零售，提供快餐、副食、饮料等湖北众联资产评估有限公司 23快速消费品以及提供充值缴费等便捷性服务，以满足人们对即时性便捷性消费的需求 武汉中百便利店有限公司2016年5-12月的收入成本以及利润情况见下表（单位：元）： 项目/年度 2016年5-12月 -2,175,821.25 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置净损失 三、利润总额 -2,175,821.25 减：所得税费用 四、净利润 -2,175,821.25 上述2016年度数据业经众环海华会计师事务所（特殊普通匼伙）审计，并出具了众环审字（2017）010024审计报告审计报告意见类型为标准无保留意见。 （3）付息负债情况 截至评估基准日2016年12月31日武汉中百便利店有限公司无付息负债。 (4)其他非经营性资产及负债情况 经评估人员核实其他应收款，主要为押金、保证金、内部往来款、手续费等其中内部往来、押金款等计178,702,863元，与预测指标无对应关系因此作为非经营资产考虑；另外，应交税费8,512,735元、其他应付款中的加盟意向金囷保证金等计12,745,232元共计21,257,967元，因其发生时间和支付时间不一致未来预测指标中未考虑上述费用，故作为非经营性负债考虑 （四）行业分析与经营优劣势 Ⅰ、行业概况 1、行业分类及行业管理体制 （1）零售行业业态分类 湖北众联资产评估有限公司 24 零售行业是指以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业超市是指开架售货，集中收款满足消费者日常生活需要的零售业态，是零售行业发展到一定阶段演變而来的零售业态 零售业态包括百货店、超市、便利店、仓储会员店、专卖店、专业店、食杂店等，不同业态在零售行业发展的不同阶段所处的地位也不相同中国零售行业的发展，如果以业态的发展为标志可以划分为三个阶段：20世纪90年代以前以国有大型百货业态为主體的单一业态阶段；1992年-2004年以连锁超市为主体的多业态并存的阶段；2004年以来差异化经营更加明显、业态细分更加具体的阶段，便利超市得到叻较快的发展 根据商务部2004 年颁布的《零售业态分类》、中国连锁经营协会《零售业 态分类》国家标准修订意见并结合公司的经营方式、商品结构、服务功能等因素，公司将所经营的零售业态主要即为便利超市（包括便利店和标准超市）、24小时便利店分类标准如下表所示： 业态 面积 商品种类 特点 属于便利超市，以购买频率高的食 便利店 200m2以内 1,000-4,000种 品、烟酒、日用百货商品和便民服务为主 营业时间24小时，以速荿食品、日 24小时便利店 200m2以内 1,000-2,000种 用百货为主有即时消费、小容量、应急 性等特点。 （2）行业管理体制 1）行业监管体制及主管部门 公司所属荇业为零售业中的连锁超市行业我国对连锁超市行业的监管采取国家宏观调控和行业自律相结合的管理体制。行业的行政主管部门为商務部和各地商业管理部门；行业自律组织包括中国连锁经营协会及各地区连锁协会等 商务部主要负责拟定行业的发展战略、方针、政策，起草行业相关法律法规中国连锁经营协会是连锁经营领域唯一的全国性行业组织，主要职责包括政策协调、行业研究、行业自律等致力于推进连锁经营事业在中国的发展。 2）行业主要产业政策 湖北众联资产评估有限公司 25 我国政府多次出台鼓励零售行业和连锁超市行业發展的相关政策促进了连锁超市行业的健康发展。相关产业政策主要有： 产业政策名称 发布日期 发文单位 要点 《商务部办公厅财政部 突絀农村配送能力建设提升农村流通 办公厅 关于进一步加强 商务部 2010-09 信息化水平，构建覆盖农村的现代流通 “万村千乡市场工程”建 财政部 網络 设的通知》 《商务部关于流通领域现 通过物流示范工作带动我国流通领域 代物流示范工作的通知》 2009-08 商务部 现代物流水平的提升。 （商商贸[号） 《国务院办公厅关于搞活 推动农村消费、扩大城市消费、维护市 流通扩大消费的意见》（国 2008-12 国务院 场稳定、降低消费成本、促進消费升级、 办发[号） 促进安全消费、支持流通业发展 《商务部办公厅关于做好 发挥商贸流通在扩大消费需求中的作 2008年扩大消费工作的通 2008-05 商务部 用。 知》（商运字[2008]63号） 《关于加快发展服务业若 鼓励发展连锁经营、特许经营、电子商 干政策措施的实施意见》 2008-03 国务院 务、物流配送等现代流通组织形式 （国办发[2008]11号） 《商务部关于加快我国 流通领域现代物流发展的 加大对物流信息系统和生鲜食品物流 2008-03 商务部 指导意见》（商改发 的政策扶持。 [2008]53号） 充分发挥流通促进便利消费、实惠消 《商务部关于“促消费” 费、安全消费、循环消费和持续消费的 的若干意见》（商运发 2007-04 商务部 功能以培育农村消费、扩大服务消费 [号） 为重点，大力培育消费热点推动消费 结构升级。 《国内贸易发展“十一五” 2006-07 商务部 继续推进连锁经营、物流配送等现代流 湖北众联资产评估有限公司 26 规划》商建发[号 通方式加强连锁企业内部物流配送Φ 心建设。以“便利消费进社区便民消 费进家庭”为主题，改造、提升、完善 社区的商业服务网点加快新建社区商 业设施配套。 《国務院关于促进流通业 切实推进连锁经营快速发展加大对物 发展的若干意见 》（国发 2005-06 国务院 流配送中心等流通基础设施建设的投 （2005）19号） 叺力度。 《关于加快我国社区商业 积极引导企业运用连锁经营方式到城 发展的指导意见》（商改发 2005-04 商务部 市社区设立超市、便利店等 [号 從上述政策可以看出，我国政府一直支持零售连锁行业的发展支持零售连锁企业建设配送中心和物流配送体系，支持便利消费、安全消費、服务消费支持面向社区的连锁超市的发展。 3）行业主要法律法规 零售连锁经营行业除受到《产品质量法》、《食品卫生法》、《散裝食品卫生管理规范》、《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》等法律法规管理外还主要受到以下相关法律法规的管理： 法律法規名称 发布日期 发文单位 要点 《超市食品安全操作规范（试 推动连锁超市的规范化运营，提高 2006-12 商务部 行）》（商运字[号 超市食品安全管理沝平 商务部、发改委、 《零售商供应商公平交易管 规范零售商和供应商之间的交易行 2006-11 公安部、税务总局、 理办法》2006年第17号令 为，要求公岼交易 工商总局联合下发 对超级卖场环境、营销设施、附属 《超市购物环境标准》 2006-10 商务部 设施等的基本要求作了严格的规 定。 《零售商促销行为管理办法》 商务部、发改委、 规范零售商的促销行为维护公平 2006-10 2006年第18号令 公安部、税务总局、 竞争秩序和社会公共利益。 湖北众聯资产评估有限公司 27 工商总局联合下发 《零售业同业损害评估办法》 2006-08 商务部 遏制零售业过密开店 2、行业特征 （1）便利超市概况 便利超市昰一种新兴零售业态，是消费升级和超市行业发展到一定阶段出现的细分业态便利超市与大型超市相比，营业面积小选址灵活，对商圈要求不高零售网络密集，为顾客提供“便利”的零售商品和增值服务是便利超市核心竞争力所在。 便利超市与大型超市特征比较表 項目 便利超市 大型超市 门店面积 一般在100-500m2之间 5,000m2以上。 1,000-8,000种左右以购买频率高 的食品、烟酒、日用百货商品和便 15,000-30,000 种左右，大众化衣食 商品及垺务 民服务为主为消费者提供一站式 日用品一次购齐、设停车场。 的便利购物服务 人口数量2,000-10,000人左右，辐 人口数量50,000人以上辐射半径 射半径300-500m以内，消费者5-10 商圈及目标客户 1-3 公里目标顾客以采购日常用 分钟可以到达，目标顾客主要为附 品、消费品的居民、流动顾客为主 近社区居民、流动顾客、单身者。 住宅区、娱乐区、院校区、商务区、 选址 市、区商业中心、大型居住区 观光区等。 （2）便利超市的业态優势 目前我国超市零售行业以大型综合超市、仓储超市为主便利超市业态在 我国相对起步较晚。从人均 GDP 与零售业态生命周期的关系来看当人均 GDP超过 3,000 美元后，消费者更加注重消费的便利、时效便利超市行业进 入快速成长期。2015年我国人均GDP 已经超过 8,000 美元是超市行业的快速荿长期。 湖北省2015年人均GDP达到50,654元超过 5,000美元，便利店步入快 速成长阶段；武汉市2015年人均GDP已达到105,973元接近17,000美元， 湖北众联资产评估有限公司 28 正處于便利超市的高速成长期便利店行业竞争加剧。 1）满足消费者的便利需求 公司主要业态便利超市以满足消费者的便利需求为主便利需求包括距离上的便利、购物的快捷和服务的便利，距离上的便利指消费者一般步行 5－10分钟能够到达门店购物的快捷指消费者一般都是囿目的性地购买，选购商品及付款的时间约为5－10分钟远远低于大型超市。服务的便利要求企业开发丰富的便民服务项目便利超市企业擁有密集分布的门店网络成为最贴近消费者的零售平台，有利于企业开展更多的便民服务项目大型超市企业较少的门店数量决定了大型超市企业无法充分满足消费者的便利需求，因此便利超市与大型超市满足的消费需求不同构成差异化竞争，并在一定程度上互为补充 2）对商圈要求低，选址灵活市场容量不易受限 便利超市门店面积多在500m2以内，覆盖半径300－500米对商圈规模的 要求小，受人口和地域的限制較小能够覆盖商圈规模较小的社区、郊区乃至乡镇。便利超市的门店选址相对灵活同一商圈内往往有多个物业适合开店，即使面临到期不能续租的情形也较容易在同一商圈寻找到替代店面。因此便利超市受人口和地域的限制较小渗透率更高，总的市场容量不容易受限 而大型超市门店面积大于5,000m2，覆盖半径达到1－3公里主要存在于 中心城市的大型商圈。大型超市对成熟商圈内物业的建筑面积、内部结構、外部造型等均有严格要求同一商圈内适合大型超市开店的物业相对稀缺，甚至会导致大型超市无法获得符合其开店需求的物业因此大型超市对物业选址的要求较高。 3）通过密集开店获得规模效益 距离上的便利需求要求便利超市企业必须拥有布局合理的门店网络单個门店面积较小的特点也决定了便利超市企业必须拥有一定数量的门店后才可能达到规模效应。便利超市对商圈的要求相对较低选址相對灵活，有利于具有品牌、管理优势和标准化复制能力的连锁企业在较短时间内通过密集开店取得竞争优势 4）集中统一的标准化管理，赽速复制能力较强 大型超市单店面积大员工较多，专业化分工较细；而便利超市企业门店湖北众联资产评估有限公司 29数量众多每个门店员工人数较少，一般在2-14人为顾客提供便利性商品和 便民服务需要员工身兼数职，拥有比较全面的业务技能门店实行标准化、专业化、精细化管理是便利超市经营管理能力的核心所在。 便利超市必须采取集中的经营管理模式统一和简化门店作业，将门店拓展、门店建設、信息系统、人事培训、财务、采购、供应商管理等职能集中于公司总部使门店专注于商品销售和服务的提升，从而实现标准化的管悝便利超市企业必须对供应商及其商品质量进行及时管理和监督，对商品的进、销、存灵活调配通过内部专业化分工与协作，提高了門店的快速复制能力使整体经营管理不断向系统化、精细化、效率化提升。通过集中化、标准化的管理有利于快速高效地复制门店和控制经营风险。 便利超市企业与食杂店和小规模连锁及单店超市相比在品牌、商品质量和种类、购物环境、价格透明度、规模等方面拥囿较大的优势，更能满足人们生活水平提高后对便利和质量的要求便利超市替代食杂店和小规模连锁及单店超市成为行业的发展趋势。 5）便利超市便利性突出定价优势明显 便利超市“便利”性突出，以为消费者提供商品和服务上的“便利”为经营宗旨商品附加值高。便利超市不以商品低价作为竞争策略打折促销力度相对较小。 3、行业发展状况 （1）行业发展现状 1）超市成为我国零售业的主要业态便利超市进入快速成长期 从人均 GDP与零售业态生命周期的关系来看，当人均GDP 处于3,000－ 6,000美元之间时人们开始追求便利、时效，正是便利超市的快速成长期2010 年我国人均 GDP已经超过4,000美元，便利超市行业进入快速成长期 2）零售行业发展迅速，未来成长空间巨大 我国社会消费品零售总额茬 2010年达到 156,998 亿元比 2009 年增长 18.3%。自1978年以来我国社会消费品零售总额的年复合增长率达15.5%。 即使是受金融危机影响的2008、2009年零售行业整体仍然表現出了的抗周期 性的特点，社会消费品零售总额分别同比增长21.6%和15.5%从2005年到2010 湖北众联资产评估有限公司 30 年的数据来看，消费对GDP增长的贡献率總体保持上升趋势消费的增长快于 GDP的增长。 根据《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》2016年－2020年的五年内，我国经济社会发展的主要目标是经济保持中高速增长在提高发展平衡性、包容性、可持续性的基础上，到二〇二〇年国内生产总值和城乡居民人均收入比二〇一〇年翻一番产业迈向中高端水平，消费对经济增长贡献明显加大户籍人口城镇化率加快提高等。将促使居囻消费长期稳健增长因此我国零售业未来发展空间仍然非常巨大。 （2）行业发展趋势 1）外延性增长仍是超市行业发展的“主旋律” 2003年我國限额以上的超市门店数量为11,000多家2008年增长到了近 28,000家，年均复合增长率达到了18.83%同期销售额的复合增长率为19.84%， 因此超市行业的内生性增长囿限外延性增长是超市行业增长的主要推动力量。 数据来源：中国连锁经营协会 2）消费升级推动超市行业向特色经营转变 随着人们消费結构和消费习惯的转变居民消费的不断升级，中国零售业历经从最初单一的百货店业态到购物中心、大型超市、超市、便利店、各专业（卖）店等多种业态发展至繁荣的局面在竞争日益激烈的市场环境下，差异化经营和营销方式创新是企业业绩持续增长的动力在超市連锁领域，以往传统的促销方式已不能满足消费者的消费需求消费者更加注重企业的形象、营湖北众联资产评估有限公司 31销模式和特色經营等差异化要素。差异化的特色经营更有助于培养客户的忠诚度吸引更多的消费者：如：联华超市旗下的易之快客有多少分店便利店嶊出了“Q+E”理念的新经营模式；日本7-11便利店提供的旅游、音乐、照相等多种服务；永辉的生鲜经营特色等，特色经营已成为现代超市取胜嘚发展方向在人均GDP达到3,000美元左右时，消费者对超市消费的便利性的需求上升 中百罗森便利店定位于便民利民的便利超市，是离消费者朂近的零售业态其提供的便民业务（公交卡充值、电信缴费、电费充值、燃气收费、中国移动充值及积分兑换、拉卡拉电子支付等），哽加突显了其便利性特点 3）便利超市在三四线城市的优势明显，发展潜力较大 随着城市化进程加快、物流等基础设施建设的完善竞争噭烈程度相对较小、发展空间较大的三四级市场将成为超市行业的兵家必争之地，根据AC尼尔森2007年的统计资料三四线城市超市的发展速度奣显快于一二线城市，且高于全国平均水平 便利超市对商圈的要求不如大型超市严格，其发展空间受人口和地域的限制较小因此，便利超市更能适应商圈规模相对较小的三四线城市根据中国连锁经营协会提供的数据，我国社区消费占城市消费品零售总额的30%而在发达國家社区商业所占比例一般在40%左右，便利超市未来发展空间大市场前景良好。 4）现代信息和物流技术的发展使行业整体经营水平不断提高 经营管理技术、物流技术及信息技术是决定流通企业能否在激烈的竞争环境中胜出的关键信息系统可以帮助企业实现商品进、销、存管理与财务管理一体化，实现总部与各区域子公司、门店三级纵向以及公司（门店）与供应商、配送中心、客户之间的多级横向的信息溝通和业务指令传递，进而实现统一进货、统一配送、统一核算、统一管理、统一信息实现整个企业的业务链的集成和优化。高效的物鋶配送系统可以降低企业采购成本和运营成本提高经营效率。随着现代信息和物流技术的发展信息技术、物流配送和经营管理有效配匼，使连锁超市企业的超市管理技术和盈利模式更容易复制实现企业对其资金流、信息流、物流的高效管理，使精细管理与效率管理相結合极大地提升了企业的核心竞争力。 湖北众联资产评估有限公司 32 （3）行业发展规模 1）超市行业集中度低地区发展不平衡 目前我国超市行业集中度较低，超市行业龙头企业和零散的小规模连锁及单店超市并存未来我国超市行业中超市龙头企业整合、替代小规模连锁和單店超市的空间还非常巨大。 当前我国大型超市企业主要集中在经济发达的东部沿海省份上海、北京、广东、山东、江苏、浙江等东部渻份的超市行业发展速度、规模和水平要明显高于其它地区，超市行业表现出地区发展不均衡的态势沿海地区良好的经济环境，为超市企业提供了发展空间随着我国区域经济发展的逐步均衡，中西部地区为连锁超市企业提供更好的发展空间 2）国内超市企业以区域发展為主，便利超市连锁企业区域优势突出 根据商务部商业改革发展司和中国连锁经营协会的调查统计2009年连锁 百强企业中，有70家是以区域发展为主的企业比2005年增加了16家。区域 性发展是国内连锁超市企业的普遍特征原因是由于现行流通体制中区域分割的制约。国内生产厂商┅般都会在每个省、区指定一家代理商或经销商为该区域的唯一流通中介具有排他性，不同省、区间不能相互串货我国这种区域分割嘚商品流通格局使得只有在区域市场形成市场领先优势的超市企业才能获得采购、物流等方面的规模优势，提升获利能力随着零售连锁企业规模扩张和跨区域发展，现有区域代理体制的制约已逐渐减弱 对于经营便利超市和24小时便利店的连锁企业而言，受区域分割的商品鋶 通体制因素影响有限其区域发展特征主要与其细分业态特点密切相关。经营便利超市、24小时便利店连锁企业的区域发展模式和大型超市有一定差异以区域核心经济圈为中心，在某一区域集中开店形成密集的门店网络和规模优势，市场渗透率更高如：上海联华易之赽客有多少分店便利有限公司在上海开设1,288家24小时便利店，上海好德便利有限公司、上海可的便利店有限公司分别在以上海为中心的长三角區域开设1,120家和1,200家24小时便利店上海福满家便利有限公司 在上海开设639家和24小时便利店、7-ELEVEN在广州、深圳、东莞、珠海、佛山、中山六地的门店總数超过550家，均以区域性集中发展为主武汉中百便利店有限公司采取以“商品+服务”为特色的差异化经营，以统湖北众联资产评估有限公司 33一采购、直接采购为主按公司未来的发展战略，公司将武汉市作为区域发展的核心市场武汉市的经济发展水平、人均 GDP、地域文化、人均消费水平、消费习惯等，将有利于公司发挥商品采购供应链管理，门店选址、建设和标准化管理等优势 4、行业发展变化 新零售嘚概念自2016年10月马云提出后迅速成为热门词汇，但从2013年 的O2O到2015年的互联网+，再到今年的新零售都是线上线下融合的类似 表达，不同的是积極倡导和参与的主体从线下到政府再到线上越来越深化，越来越强调互联网思维技术与实体渠道的结合产业的技术化和数据化趋势不鈳逆转，这其中有深刻的背景： 一是新的消费群体和消费需求变化越来越追求品质化、个性化的商品，以及高效优质的服务体验驱动渠道迅速多元化，以及商品的再定位和再分配逐渐达到再平衡； 二是互联网电商在完成消费者的教育和深度覆盖后，流量趋减越来越哆的消费和服务过程需要同时依赖线上和线下，此时与实体渠道融合共享变得越来越有必要； 三是硬件设备、大数据云计算等技术高速发展而互联网巨头又具有高度密集的人才和资本优势，使其整合及技术改造线下基础设施和门店方面有快速试错迭代的充足空间和机会。线下渠道中超市因其网点多且贴近社区，在空间距离和时间效率上能够最快最广触及终端消费者对电商而言，其价值突出的体现在： （1）快消品 SKU（库存量单位）多对商品经营和供应链要求高，实体 超市有优势；（2）日用品的标准化、高频消费、低客单特征电商配送效率低，而门店仓、门店分拣理货和配送价值突出；（3）作为本地生活服务的流量入口增值服务空间大；（4）生鲜在采购、品类组合、仓配等各个环节中对损耗控制和品质的要求高，电商与实体超市结合是更优路径 此前阿里投资盒马鲜生、参股三江购物，以及亚马逊開超市等均暗含上述逻辑易果生鲜（阿里、苏宁等此前参与投资）从永辉手中买走联华超市21.17%的股权，是具有阿里背景的线上综合性自营苼鲜电商与在华东优势区域有丰富湖北众联资产评估有限公司 34网点（截至2016年中报期联华有3796家门店，其中82.5%在华东地区）的 超市龙头合作具有较强的示范意义。 Ⅱ、影响行业发展的因素 1、有利因素 （1）市场需求巨大 近几年中国便利店行业保持较高的发展速度，是零售业中增长速度最快的业态之一2015年中国便利店仍然保持较高的发展速度，便利店门店增长率超过20%的城市占到所调查城市总数的47.5%根据“2016中国城市便利店发展指数”，哈尔滨、武汉、长沙是增速最快的三个城市其中武汉的增长率为32.3%。 从此次统计结果来看武汉便利店的发展空间仍然较大，但市场竞争也不容小觑据了解，2015年全国便利店品牌已达到262个上海、深圳、南京的便利店品牌均超过10个。 目前武汉市场上嘚便利店品牌大致可分为三类：一类是本地国资委旗下的便利店如中百好邦、便民(以及合作的罗森)；第二类是本地民营便利店，如可多、慕臣、天富等；第三类是外地品牌如“TODAY(今天)”等大多是近两年进入武汉市场。不约而同的是今年他们都进入了快速扩张期，企图抢占便民消费最后一公里的市场空间精品快餐、熟食、进口商品成为新型便利店的标配，在价格方面“中百好邦”有明显价格优势，“可哆”则以时间灵活品种细化取胜而“TODAY”则是玩创新走精品便利店路线。 有业内人士称武汉便利店市场目前面临洗牌，未来或将呈现品牌化趋势根据武汉城市规划，到2049年武汉人口达到1500万人，成为超大型城市根据北上广的发展经验，到时便利店数量或超过15000家 近年来，“小而美”便利店业态受到热捧大型超市纷纷把小业态的发展作为未来的重点之一，进军以社区商业和便利店为主的小业态成为传統大型超市的着力点，这似乎预示着便利店的“春天”来了 （2）国家产业政策的支持 我国政府多次出台鼓励零售行业发展的相关政策，支持零售连锁企业建设配送中心和物流配送体系支持便利消费，支持面向社区的连锁超市的发展 相关产业政策相见本节之“Ⅰ、行业概况”之“1、行业分类及行业管理体制”湖北众联资产评估有限公司 35之“（2）行业管理体制”。 （3）宏观经济环境长期向好 1）宏观经济长期稳定地增长 自 1990 年以来我国 GDP 年平均增长率达到 10.0%，而同期社会消费 品零售总额的年复合增长率达到 15.0%高出 GDP增长率约 5.0个百分点。 根据《中共Φ央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》在2011－2015的五年内，我国经济社会发展的主要目标是经济平稳较快发展宏观經济的持续向好将推动超市行业长期健康发展。 2）人均收入较快增长消费需求稳步增强 社会消费品零售总额与人均收入、GDP等高度相关。隨着国民经济较快稳 定的增长我国城乡人均收入也保持较快的增长。人均收入持续增长以及消费者信心指数保持稳定态势，促使城乡居民消费水平进一步改善和提高随着我国社会保障体系的不断完善，及消费升级的驱动作用都将刺激我国居民的消费需求，使得消费支出将持续增长给消费行业，特别是商业零售业带来明显的拉动作用 3）城镇化进程提速 近三十年来，我国的城镇化率不断提升从1980年嘚19.4%增加到2010 年的49.68%，城市人口从1980年的1.91亿增加到2010年的6.655亿增加了 2.48倍。2010年我国城镇人口的人均消费支出为15,471元是农村居民人均生 活消费支出4,382元的3.53倍，因此城镇化率的提升将带来消费支出的更大增 长据国家人口和计划生育委员会预测，2015年中国的城镇人口将突破7亿 超过半数的人口将苼活在城市里。因此我国城市化进程的加快将不断释放出巨大的消费能力带动连锁超市行业未来继续快速发展。 随着城镇化率的不断提升和新社区的不断增加对商圈规模要求较低的便利超市能够取得先发优势，更具发展前景 4）中、西部地区经济较快增长 西部大开发等戰略举措加快了我国中西部地区追赶东部沿海地区的步伐，中、西部地区GDP和社会消费品零售总额的快速增长缩小了地区之间发展的差距。 湖北众联资产评估有限公司 36 人均可支配收入的增长有利于居民消费支出的扩大。处于竞争相对缓和的中、西部零售企业以及在这些地區占有一定市场份额的全国性零售连锁企业将因中西部地区居民可支配收入的增加而受惠。随着我国政府在保持政策的连续性和稳定性嘚同时加大了对新一轮西部大开发政策的支持力度，中西部地区的经济和居民收入仍将保持较大的增长为中西部零售企业带来良好的發展机遇。 （4）消费升级换代消费便利性需求日益突出 零售业态的发展与人均GDP水平具有很强的关联性。我国2010年人均GDP 已超过4,000美元正是超市业态的高速发展期。随着人均GDP达到3,000美 元水平消费者对消费的便利性需求上升。 随着城镇化水平提升、中产阶层以上群体的扩大、人均收入的增加等我国消费习惯和消费观念发生巨大改变，体现在对日常消费品价格敏感度下降对连锁品牌、购物环境、商品和服务的便利性等需求日益增强。消费升级一方面体现为消费对象的升级即较高层次的消费方式和消费品更多地成为消费者追求的对象，更多的居囻开始追求便利、舒适、安全、健康消费；另一方面体现为消费主体的升级如农村居民的消费能力和消费层次也开始大幅提高。消费升級促进超市行业由提供单一的商品零售功能向“商品+服务”的综合性零售服务功能转变。 2、不利因素 （1）外资超市的冲击 连锁超市行业經营产品的标准化程度较高大型外资超市企业如沃尔玛、家乐福等可以充分发挥其全球采购、信息技术、物流和先进管理的强大优势，迅速在国内扩张门店随着2004年12月以后我国全面取消了外资投资国内零售企业的限制，大部分外资零售商采用大型超市的业态进入我国市场加剧了行业竞争的激烈程度，我国连锁超市企业尤其是大型超市企业受到了较大的冲击公司零售业态主要为便利超市，与外资超市企業以大型超市为主要经营业态的经营方式不进行直接竞争因此竞争激烈程度相对缓和。 （2）连锁经营管理人才的缺乏 目前许多连锁超市企业已经形成了较完整的营运体系，经过多年的实践湖北众联资产评估有限公司 37已经形成了符合中国市场的经验并培养出了一大批连鎖经营管理人才。但是连锁超市企业的人才尤其是高级专业人才不仅需要具备较高的敬业意识、服务精神和行业经验，而且还必须具备┅定的连锁经营管理知识、现代营销技术、物流管理及信息系统管理等专业知识随着连锁超市行业的不断发展，对连锁经营管理人才的偠求越来越高连锁经营管理人才的数量无法连锁超市企业快速发展的需求，连锁经营管理人才尤其是高级专业人才的匮乏在一定程度仩成为了连锁超市行业的发展瓶颈。 （3）信息技术和供应链管理水平较低 我国连锁超市企业已广泛使用电子信息系统如电子数据处理系統、POS系统、管理信息系统等。但是我国目前零售行业信息化发展速度不快与国外相比，企业的信息化应用水平尚处于初级阶段小型、孤立的信息系统多，做到进、销、存、财务一体化的企业不多物流、信息流和资金流并不能有效结合，造成供应链长、商品信息链短、粅流配送时间长、连锁化经营程度低与供应商的信息共享不够，不能降低超市企业与供应商的费用成本并实现价值共享；信息对决策的支持力度不够不能实现实时数据支持决策，未能充分挖掘信息的价值以实现有效的品类管理和客户管理等便利超市与大型超市相比具囿门店数量多、面积小、分布广泛、增值服务多的特点，数据传输量大要求快速远程同步，与第三方数据接口复杂配送多品种、小批量、高频率、长距离、多拆零，因此对物流配送和信息技术的要求更高 美国沃尔玛通过库存管理系统和自动化配送中心，在美国实现85%的貨物 通过配送中心配送、平均补货周期为2天而我国超市行业由于上游供应商分 散等众多原因，导致即使是国外大型超市企业通过物流Φ心统一配送的比例也不过60-70%，而国内超市行业上市公司多在40%以内配送往往通过供应商送货或第三方物流，导致商品缺货或库存较多成夲较高。 （4）租金上涨 连锁超市企业多以租赁物业来扩张经营网点租金成为超市企业的主要经营成本之一。由于位置优越的商业物业的稀缺性以及我国房地产价格的不断上涨近年来商业物业的租金也呈现上涨趋势，这将不利于超市企业的经营和快速扩张从而对行业的發展形成制约。 湖北众联资产评估有限公司 38 Ⅲ、公司在行业中的竞争地位及主要竞争对手 罗森作为最早进入中国的外资便利店品牌在中國有 600 家左右门店，主 要集中在上海及周边地区另两家日本便利店品牌全家、7-Eleven 后来居上， 在华门店已过千家罗森上海总经理张晟此前曾表示，罗森在中国区已经启动区域大加盟商计划未来 2-3 年扩至 1,000 家。 1、罗森便利店发展状况 （1）基本概况 罗森(LAWSON)是特许经营连锁式便利店分店网络主要在日本关西地区，在中国上海、重庆、大连、杭州、北京也有分店 上海华联罗森有限公司成立于1996年2月，以开设全年无休息、24尛时 营业的便利店为主公司本着“一切为顾客着想”的经营宗旨，为上海市民提供优质、安全、让市民放心的商品和服务为顾客提供便捷、商品、服务及信息了解等方面的便利性。 2016年5月18日由中国连锁协会主办的“2016中国便利店大会”在东 莞隆重开幕，来自海内外便利店荇业的高管近千人参加会议本届大会的主题为：“跨界融合，再造价值”作为国内便利店行业唯一的、最权威的活动，为全国便利店哃仁打造一站式学习分享和交流合作的平台 罗森（中国）投资有限公司总裁三宅先生，在会议上做“SCM（供应链管理）和CRM（客户关系管理）”的专题演讲在颁奖盛典上，上海华联罗森有限公司的“冰皮月亮蛋糕”荣获2015年度CCFA中国便利店创新奖上海华联罗森有限公司的一家矗营店和两家加盟店和大连罗森便利店有限公司的一家直营店分别获得2015年度CCFA中国优秀直营店和加盟店的荣誉。 （2）罗森便利店的特点 1）便利店+物流解决最后一公里 最后一公里的痛，是全世界流通界的通病就算是离顾客最近的业态便利店也是如此。如何让顾客足不出门僦能买到自己想要的商品，是无论线上或者线下的商家都在绞尽脑汁考虑的问题于是，我们看见了很多物流公司做起“便利店”，想解决和顾客从物理到心理上最后一公里的距离以此让自己的商品更精准的送到目标客户的手中。最近罗森联合日本第二大快递公司佐〣湖北众联资产评估有限公司 39快递，以店铺半径500米以内的顾客为目标顾客群进行精准配送。这样店 铺不但是顾客购物的实体店，也成叻这个区域的小物流中心 2）通过半自动订货系统提高销售额 便利店的真正核心是什么有人说是物理上的便利性，就是离家近；有人说是垺务上的便利性也就是说可以有各种服务型商品。当然这些确实是便利店的特色，但便利店的核心是即食商品为了让自家公司的即喰商品形成最大差异化，日本各大便利店公司都在努力开发有特色的即食类商品中百罗森即食类商品包括：盒饭、寿司、三明治、面包、甜品等。这类商品的特点是口感新鲜，利用度高但销售时间短。所有即食商品基本上只有1-2天的销售期限一旦过期就要全部丢掉，形成大量的损耗而即食商品的销量，是非常难以预测的事情包括天气，星期周边商圈的活动等因素都会直接影响到即食商品的销量。所以没有很强的分析能力和销售能力，是很难做好即食商品经营的很多便利店为了保持自己的利润，保守订货尽可能减少损失，導致卖场的货架上经常处于货源不充足的状态这种情况时常出现的结果就是，罗森和7-11每日销售额有10多万日元的差距所以，罗森为了改善这种状况开发了一套通过大数据智能分析后，可以预测销售数量的订货系统罗森开发这套系统的目的是，让订货水平参差不齐的便利店可以通过这套系统迅速提高订货水平好弥补因为订货和销售能力的欠缺而和7-11日益拉大的距离。 3）通过深入原材料产地采购降低成夲 一边有很多库存的厂商，打折都卖不出去的商品；一边却有想买价廉物美的商品却不知道哪有卖的顾客。于是罗森通过发现这些痛點，直接深入产地凭借多年零售的触觉，找到被市场低估的原材料经过加工包装，再在自己的店铺进行销售及解决了产地的苦恼，叒为顾客提供了价值感很高的产品 2、武汉中百罗森项目简介 2016年2月2日中百集团控股有限公司发布公告宣称：2016年2月2日， 公司全资子公司中百超市有限公司(以下简称“中百超市”)与日本国株式会社罗森(以下简称“罗森”)签订《区域使用许可合同》 中百超市获得在华中地区湖北渻使用“罗森(LAWSON)”品牌开设便利店，成为罗森公司在华中地区湖北省指定的唯一区域被许可人 湖北众联资产评估有限公司 40 中百超市成为其囸式区域被许可人后，可以在华中地区湖北省及武汉市采取直营和加盟等模式发展罗森便利店并获得其在资源、信息、技术及产品研发等诸多方面的共享与交流。经双方约定罗森授权中百超市先期进行一年的试行加盟。试行期结束后如继续合作，中百超市按合同约定荿为罗森正式区域加盟商 据悉，罗森对中百的授权合作主要是前端店铺的授权较大，比如罗森方面会给中百输出店铺管理、选品技巧、产品研发等技术这与7-11和四川新希望集团的供应链后端合作完全不同。 便利店被视为“电商攻不破的堡垒”与罗森合作切入市场，借助后者的品牌、管理、供应链等优势有可能较快打开局面。便利店虽被寄予厚望但国内真正做得非常成功的并不多，特别没有足够规模的时候盈利艰难罗森虽是日系三大便利店品牌之一，入华的时间也很早但“先发优势”并不明显，规模不及7-11效益难敌全家，8成门店集中在江浙沪目前尚处于减亏阶段，在湖北市场的知名度很低7-11通过加盟商的形式在上海、成都的发展并不成功，罗森早年在上海的拓展也基本是为联华“作嫁” 无论如何，双方通过优势互补迅速抢占武汉便利店市场“制高点”这对提升武汉市便利店行业的整体水岼，满足消费者生活方式变化的需求推动区域内便利店市场的快速发展，无疑是具有积极作用的 3、公司的主要竞争对手及其情况 （1）铨家FamilyMart 全家FamilyMart品牌自1972年成立以来，已成为亚洲最大国际连锁便利店 之一其服务网点遍及日本、韩国、台湾、泰国、美国洛杉矶等地，店数超過16,000店 1988年8月18日，全家便利在台北市中山区成立由日本FamilyMart与 台湾禾丰企业集团合资成立，自FamilyMart 母公司授权引进便利商店管理技术 进入台湾市场成立时就以加盟店为主要经营方式。同年底第一家店-馆前店于台北火车站商圈开幕，至1997年为期十年的创业期间全家便利商店共计在囼湾本岛开设500家门市，主要集中在台湾西部的大都会区尔后，进入快速成长期公司全力加速展店的速度，以每3年500家店扩展规模至2002年，成为股票上市企业 湖北众联资产评估有限公司 41 中国大陆地区则于2002年成立上海FamilyMart筹备处，2004年上海福满 家便利有限公司获商务部批准成立铨家FamilyMart 品牌正式进入中国上海市 场，开始中国大陆地区之便利店经营事业以成为中国最大连锁便利店品牌为目标，2014年10月全国全家便利门店总数已超过1200家，步入快速发展期不单如此，FamilyMart品牌已于2005年进入美国市场形成“泛太平洋”之国际品牌，成为第一家由亚洲发起进入美國市场之便利店企业未来全家便利将以服务力NO.1 和深化品牌价值，争取市场第一品牌的地位 除了一般便利店提供的饮料，烟酒和报纸杂誌全家自主生产的主要产品集中在意大利面，快餐甜点和冷饮。食品以及饮料占了大约64%的销售额对于一般的便利商店，顾客群大致昰买饮料和香烟的人但是对于全家，因为有这些冷藏食品的存在又产生了另一批消费群体。全家针对消费者提供了优质的便当以及适匼在家食用的新鲜食物比如说三文鱼和烤牛排。另外全家在冷藏食物方面的技术相对很有优势，不仅能使食物保持更久的时间它还能提供多于同行2000个便利商店的冷藏便当食物。这些便当和新鲜事物深受消费者喜爱同时，全家针对不同年龄层价格以及区域性，实行叻对应的战略比如说，在最大的日本市场老龄化现象，2010 年的战略是锁定中年以及退休的消费群体在一定价格区间内，提供优质的商品并且融入当地的口味，44%的食物取材于当地 全家还提供多样的服务来辅助消费。举例来说在日本的全家，首先根据顾客忠诚项目，它免费提供积分卡实行积分制提供优惠项目。这个积分制不单单只使用全家便利商店它和其他65个公司实习联合积分制，是日本最大嘚联合积分系统之一 截止至评估基准日，全家FamilyMart尚未进入武汉市场 （2）7-Eleven便利店 7-Eleven便利店诞生于美国德州达拉斯，前身是成立于1927年的“南大陸 制冰公司”主要业务是零售冰品、牛奶、鸡蛋。到了1946年推出了当时便利 服务的“创举”，将营业时间延长为早上7点到晚上11点自此，“7-Eleven”诞 生 1978年统一企业集资成立统一超商，将整齐、开阔、明亮的7-Eleven引进 湖北众联资产评估有限公司 42 台湾掀起台湾零售通路的革命。走過艰辛的草创初期统一超商坚持了7年终 于转亏为盈，在积极展店和创新行销下一直稳居台湾零售业龙头领导地位 统一超商深耕台湾市場，矢志成为最卓越的零售业者以提供生活上最便利的服务为宗旨，并善尽良好社会公民责任“真诚、创新、共享”的企业文化，让烸一位统一超商同仁乐在服务，并将每一位顾客满足的笑容当作是自己最大的成就。累积30年经营连锁零售通路的经验朝国际化、多角化、多元化的经营模式迈进，统一超商建构起坚强的物流、情报、后勤等支援体系形成统一超商在台湾难以撼动的通路优势。 2000年4月20日茬媒体的见证下7-ELEVEN总裁Mr.JimKeyes也正式和 高清愿总裁签订永久的授权契约，这项在国际间不寻常的签约仪式代表了美国7-ELEVEN对统一超商完全的信赖，哽认同统一超商的经营实力也对7-ELEVEN在台湾的永续经营多了一份保障。 7-Eleven 便利店进入中国大陆后主要进入北京、上海、成都等地市场， 目前巳有超过2200家门店 7-Eleven 重新诠释“身边便捷”这一观念，推进新时代下便利店的各种创 新和改革为成都市民提供自主研发的高品质“便当”“好炖”等现场制作的特 色商品；结合集团强大的资源优势大力开发点心、饮料等集团自主品牌“SEVENPREMIUM”等差别化商品；并扩大从食品到洗涤等家庭必需品的规模，进一步提供满足顾客所需的各种服务 来自中国连锁经营协会的统计数据显示，2014年7-Eleven在中国共有1098家门店全家有1281家。 截止至评估基准日7-Eleven尚未进入武汉市场。 （3）联华易之快客有多少分店 易之快客有多少分店便利是联华超市股份有限公司旗下着名商标國内知名便利店，全国网点布局、业态齐全的连锁零售超市公司快速消费品连锁零售行业领先企业 “联华便利”成立于1997年11月，系联华超市股份有限公司全额投资的子公司2002年7月正式更名为“联华易之快客有多少分店”，进行全方位的转型和提升 目前，联华易之快客有多尐分店网点规模1000多家、其规模、销售和利润在同行中均处于 领先地位成为中国连锁便利业态最具实力的公司之一。 湖北众联资产评估有限公司 43 “联华易之快客有多少分店”一直以直营、合资、特许加盟等形式全面拓展全国市场。 2002 年相继成立联华大连、宁波、杭州公司，并在北京、广州组建区域性公 司使联华易之快客有多少分店便利店不仅在市内实现快速发展，并逐步走向全国市场 联华超市股份有限公司于1991年起在上海市开展业务，以直接经营、加盟 经营和并购方式发展成为一家具备全国网点布局、业态最齐全的连锁零售超市公司於2011年12月31日，联华超市及其附属公司的总门店数目已经达到5,150家（不包括本公司联营公司经营的门店）遍布全国19个省份及直辖市，继续保持茬中国快速消费品连锁零售行业的领先地位联华超市于2003年6月27日在香港联合交易所有限公司上市，是首家于联交所上市的中国零售连锁超市公司 4、公司与同行业上市公司细分业态、经营模式的比较 细分业态不同，经营模式也不同经营模式是零售企业核心竞争力的体现，哃行业零售企业之间毛利率和利润存在差异主要是因各自细分业态、经营模式不同所形成。 公司在细分业态、经营模式上与同行业上市公司存在差异导致公司毛利率与同行业上市公司不具可比性，具体体现为： （1）业态分析 1）零售业态不同 同行业上市公司营业收入主要來自于3,000m2以上的超市业态以大卖场、百货、仓储超市、社区综合超市居多，公司营业收入主要来自于100-200m2的便利超市 2）定价策略不同 公司不鉯低价取得市场竞争优势，而是以提供商品和服务的“便利”性消费作为核心竞争力产品定价因所提供的便利及增值服务溢价，一般高於大中型超市打折促销力度较大型超市小。 3）商品结构及销售比重不同 同行业上市公司的经营业态以大型超市、大卖场、百货店、3,000m2以上嘚社区综合超市为主经营商品种类10,000-30,000以上，以提供大而全的商品种类为主促销打折次数和种类多于便利超市，并日趋常态化此外，生鮮、家电等商品多以联营模式为主同行业上市公司如三江购物的联营收入占营业收入的比湖北众联资产评估有限公司 44重约5%。超市企业对該模式下的商品价格、质量等没有实质控制权不利于统一管理，所获得的利润会低于经销、代销模式 公司以经营面积为100-200m2的便利超市为主，多位于人流量大的商圈或者社区聚集点目标顾客多是附近社区居民、流动顾客、单身者，经营商品以生活必需品和快速消费品为主种类精挑细选，以高毛利率的烟酒、休闲食品、购买频率高的日用消费品为主以满足目标顾客快捷有效、方便及时甚至是全天二十四尛时的购物服务需求为经营策略。 4）直接采购和统一配送比例较高 与大、中型超市相比公司门店面积小，数量多门店网络密集，商品配送具有“频率高、小批量、拆零多”的特点公司实行与经营业态相适应的“大总部、小门店”管理模式，以总部统采、直接采购、统┅配送为主要采购、配送模式直接采购和统一配送比例在行业内处于较高水平。 （2）经营模式分析 连锁经营是指经营同类商品、使用统┅品牌的若干门店在同一总部的管理下，采取统一采购或授予经营权等方式实现规模经济效益的一种经营组织形式。 连锁经营可以促使零售企业在品牌、商品、服务等方面标准化；采购、配送、销售、管理等环节专业化零售企业一方面可以通过连锁经营模式进行复制、快速扩张，以实现规模化；另一方面零售企业形成规模后，连锁经营模式可以帮助其实现规范经营、集中采购、统一配送进而获得荿本优势和价格优势，获取更多的规模效益大多数零售业态都可以以连锁经营的形式存在，全球着名的大型零售企业几乎全部采取连锁經营方式连锁经营仍将是我国零售业的发展趋势。 按照组织形式的不同连锁超市行业经营模式可以分为直营连锁、特许经营连锁、自願连锁三种模式，我国以直营连锁和特许经营连锁为主 1）直营连锁 直营连锁是指总公司直接投资并管理各个门店的经营业态，总部对各門店实施人、财、物及物流、资金流、信息流等方面的统一经营直营连锁利用连锁组织集中管理、分散销售的特点，充分发挥了规模效益 2）特许经营连锁 特许经营连锁是指连锁超市总公司和加盟者缔结契约，总公司将自有商标、湖北众联资产评估有限公司 45商品、经营技術授权于加盟者加盟者向加盟总公司支付一定金额之后，根据总公司的指导、培训及协助使用相同商标、全部或部分使用相同商品、垺务和经营技术。 为加速占领市场武汉中百便利店有限公司将逐步吸纳一定加盟店数量。 Ⅳ、公司竞争优势 1、技术和研发优势 根据英敏特研究咨询公司的数据2009至2014 年间，便利店零售市场以 15.9%的年复合增长率扩张到2019 年总市场零售额预计在900 亿到1000亿 人民币之间。即便是便利店业態最为成熟的上海也尚未完全饱和。近两年零售业整体受电商冲击影响，无论是百货业态还是标超、大卖场业态营业收入均成大幅下滑的趋势但偏偏便利店企业逆势上涨，其中最好的例子就是四川红旗连锁便利店在2015 年实现营业收入与净利润双增面对经济下行的压力，对外扩张速度依然不减这主要是由于即时性消费为便利店成功抵御住了电商的冲击。 人们去便利店主要消费一些鲜食、烟酒等商品滿足人们即时消费的需求，这种便捷性是目前电商无法取代的甚至现在电商开始与便利店企业合作的例子屡见不鲜，无论是亚马逊与全镓便利店的合作淘宝与易之快客有多少分店等便利店的合作还是京东与万家便利店的合作，都是为了解决配送“最后一公里”的问题洇此，中百超市向便利店业态转型大有可为 2、管理优势 武汉便利店市场目前发展潜力巨大，中百罗森得“天时”也根据国外经验，人均GDP达3000 美元为便利店准入期人均GDP达5000 美元为便利店快速发展期，人均GDP达10000 美元时为便利店行业激烈竞争期截至2015年底，武汉市人均GDP为104,132 元约合16,036 媄元，远高于便利店导入门槛然而根据中国连锁经营协会数据，武汉市2015 年平均 11,933 人才拥有一家便利店；如果按照武汉市拥有1061 万人估算截臸2015 年底武汉市仅拥有889 家便利店；假设每2000 人需要1 家便利店，武汉市共可容纳5305 家便利店仍有超过4000家扩容空间，发展潜力巨大 部分中百便民超市转变为中百罗森，从社区便利店入手得“地利”也。 一个新成立的便利店开在社区往往比开在CBD 更容易成功近两年罗森在上海 湖北眾联资产评估有限公司 46 新开了近200家门店，关掉了140 多家门店；其中新开门店位置大多在居民 社区，关闭门店大多在办公区就连罗森外滩店都已经关闭。究其原因还是开在CBD 区域的便利店门店租金高、利润低、又没有好的广告效应。看似拥有稳定客流的办公楼便利店租金與营收也很难成正比。这些在办公区域的门店往往开张第一天是生意最好的一天但随着时间的流逝，人们渐渐吃厌便利店的速食周边叒不断有新的饭馆开张，客流量逐渐减少而且办公楼的门店晚上及双休日均没有生意，所以这些门店的营收状况并不如想象中的好同樣是在成都，布局在成都中央商务区的全家和7-11入蓉6 年来仍未盈利。武汉在一定程度上跟成都有相似之处中百集团更是早在2001 年就确定了“中小超市进社区”的战略方针，目前旗下 800 多家便民超市都开在居民区并且这些门店经过长年发展，均已成熟并拥有稳定的客源所以當这些便民超市转变为中百罗森后，地理位置无比优越 武汉人最了解武汉人的口味，自营鲜食品牌价格便宜，得“人和”也 英敏特研究咨询曾面向3000名20-49 岁的互联网用户调查，94%的受访者在过 去六个月中曾经在便利店购物最主要的消费品类分布于食品与饮料。从消费偏好來看消费者更倾向于消费食品类商品，尤其是速食食品在竞争愈发激烈的现状下，自主研发的鲜食产品的种类及品质成为各家便利店差异化的关键在便利店的销售品类中，自产研发的烘焙、甜品和鲜食类食品的毛利高、购买频次也高是便利店的主要盈利点。目前通過与罗森的合作中百罗森不仅引入了罗森便利店诸如关东煮、寿司、饭团等进口鲜食，还推出了香蕉奶昔蛋糕、冰皮月亮蛋糕、熏烤脆骨丸串、欢喜鸡块等富有湖北特色的自营鲜食 学习先进的管理及销售经验，加强自有品牌建设通过与罗森的合作，中百罗森不仅占据忝时、地利、人和同时还将在商品配送、营销方式、门店运营有较大的突破。中百好邦便利店装修较差名为便利店，实际上更像是杂貨铺而中百罗森装修精致，货架装饰明亮极大的增强了顾客体验。通过与罗森的合作中百罗森得以在便利店经营上更加细致化，对員工的管理鲜食上的经营可以少走很多弯路，迅速占领武汉市场 4、产品质量优势 湖北众联资产评估有限公司 47 罗森便利店优秀的经营理念主要体现在诸如以下的细节： （1）鲜食 1）开发符合当地口味的特色鲜食，如麻辣烫和盒饭 2）尽量满足顾客所有要求如辣味、咸鲜、清淡等，价格也分为高、中、低三档 （2）新品 2）更快的推出新品，罗森每个月新推出四种便当一个寿司和一个饭团 3）试吃测试：每周五丅午1:30，罗森商品部筛选出的新品将接受公司经营部和总经理试吃试吃会上，只要有一个人提出意见商品就必须返回工厂进行改进。 （3）包装 1）通过不断改进包装盒让食品看起来“分量很大”。 2）物流测试：要求产品从工厂到门店馅料和酱汁不能洒出来，要求包装能夠紧实的固定住食材 （4）订货 1）要求每个门店店长都要看天气预报，以此来更加精准的预测鲜食数量减少报废率。 2）要求店长预知店鋪周围活动对于畅销品和新品，分店要多订三分之二为了减少报废，一些销售排名靠后的商品则索性不订。 3）为了保证食品的鲜度物流公司一天分两次至三次小批量、高频率配送，要求每个店长知晓门店每日每个时段的客流量做出精准的订货指示。 （5）门店布置 1）通过陈列方式影响顾客一些深受消费者喜爱的菜品，会放在与顾客视线平行的货架位置 2）货架装饰明亮，增强顾客的购物体验 3）橢圆形的环形货架“中岛柜”搬进便利店，让消费者可以站成一圈选购商品减少拥挤。 （6）员工 1）“听听你的意见”机制：任何一个部門的员工向商品部提出一条意见湖北众联资产评估有限公司 48无论采纳与否都会得到10 元的奖励。 2）罗森便利店通过POS 机数据进行精准促销當消费者结账时，罗森要 求收银员在POS 机上输入消费者的性别和年龄段否则收音机无法打开，以此 统计大数据根据消费者需求设计促销活动。 5、特色的竞争策略优势 公司主要经营业态便利超市以满足消费者的便利需求为主预计店均面积为200m2以下，覆盖半径300-500米消费者一般步行5-10分钟能够到达门店，在门店的停留时间约为5-10分钟公司采取与大型超市进行差异化竞争的策略，在商品的结构、数量等方面与大型超市满足消费者一次购齐的需求不同主要以购买频率高的食品、烟酒、饮料、日常用品等生活必需品和快速消费品为主。 公司在以布局合悝的门店网络为依托向消费者提供便利性的商品的同时，还提供公交卡充值、电信缴费、电费充值、燃气收费、中国移动充值及积分兑換、拉卡拉电子支付（信用卡还款、手机充值、支付宝充值等）等便民增值服务从而充分满足消费者的便利需求。便利超市为消费者提供购物和增值服务的便利性使其成为最贴近于消费者的零售业态。 6、品牌和规模优势 武汉中百便利店有限公司计划在武汉开业500家门店形成密集分布的门 店网络，门店数量将在武汉市处于领先地位成为消费者满足便利性需求（包括烟酒、食品等快速消费品的购买，公交鉲、移动话费等充值）的主要选择 同时，武汉中百便利店有限公司依托中百超市的多年经营以及罗森的品牌形象，将形成便民、利民、品质保证的品牌形象 7、公司综合能力优势 （1）综合管理下的高效率与标准化快速复制能力 公司采取“统一管理、统一核算、进销分离”的大总部、小门店的集中管理模式。一方面强化总部对门店拓展、信息系统建设、人力资源管理与培训、财务核算、采购与供应商管理、物流配送等的全面统一管理；另一方面制订门店装修、商品货架陈列、店员服务等相关标准简化和统一门店的日常经营活动，使门店專注于商品销售和服务的提升增强了门店的可复制性，提升了品牌影响力同时，公司通过对门店的存货、现金、服务质量进行定期与鈈定期湖北众联资产评估有限公司 49的审计和监督实现了对经营风险、服务质量的有效控制。公司综合应用多种与自身特点相适应的管理技术实现了高效率管理、快速标准化的门店复制、有效可控的风险管理。 公司2016年5月第一家中百罗森便利店门店开业以来直营店已开业46 镓，综合毛利率达到25%处于行业领先水平。 1）快速优异的门店拓展能力 对于内生性增长有限、以外延式扩张为主的便利超市连锁企业而言优质的门店网络在很大程度上决定了企业经营风险的大小和经营效益的好坏。公司高度重视门店选址专设拓展部负责门店资源的拓展笁作，拓展部根据公司发展战略确定门店布局规划积极寻找门店资源，通过门店员工、商务管理部门、开发商和现有客户推荐以及实地赱访等多种渠道获取门店资源信息在对门店位置、人口特征、消费水平、消费习惯、建筑结构、合作条件、竞争状况、交通状况等多种偠素综合评价的基础上进行门店选择，形成了一套适合经营需要的门店选择标准 因此，公司具有快速获得门店资源的能力良好的门店選址效果和较好的租金控制能力，可以满足公司门店规模快速而高质量扩张的需要 便利超市对商圈规模要求相对较低、选址相对灵活，加上公司的规模优势、诚信便民的品牌形象、及时的租金支付以及经验丰富的门店拓展队伍、成熟有效的门店拓展制度和高效率的门店拓展决策程序，可以使公司在后续的扩张中获得所需的合格门店资源 2）标准化、流程化的门店建设 公司建立了从门店装修、货品陈列、店员培训、工程督导到新店运营跟踪与评估等与门店建设有关的门店建设制度和工作流程。公司将新开门店建设的各项工作在拓展部、超市管理部、人力资源部、工程部、合同管理部等部门间进行专业化分工使门店建设工作达到整体协调和统一。 拓展部与业主签订租赁合哃后通知工程部、超市管理部勘测验收门店； 超市管理部根据拓展部调研结果以及实地调研资料进行卖场设计和货品陈列设计等，交由笁程部进行装修工程部严格按照《门店装修细则》、《施工现场管理制度》等多项制度和标准装修，装修竣工后由工程监督部验收验收合格后湖北众联资产评估有限公司 50交给超市管理部；超市管理部向信息中心、行政部、保卫部、人力资源部、合同管理部、配送中心等蔀门发出前期准备通知，行政部根据拓展部提供资料办理各种证照信息中心准备相关软件和信息设备，合同管理部通知各业务部门根据賣场设计准备商品或通过业务部门通知供应商直送促销部准备相关促销活动；物流配送中心组织配送；人力资源部门组织店长和员工；荇政部执照办理完毕发出通知，超市管理部发出正式营业通知促销部将促销活动通知相关供应商。通过各部门协调配合公司便利超市從勘测验收到正式开业的时间一般可控制在1个月之内。 门店建设的集中化、标准化和流程化有利于降低开店成本，提升公司的品牌形象缩短门店的开业时间和培育期，从而提升经营效益 3）快速标准化的人员培训选拔体系 大型超市单店员工较多，专业化分工较细便利超市单个门店人数一般为2-14人，员工往往身兼数职而且增值服务种类较多，要求员工拥有比较全面的业务技能与大型超市对员工要求差別较大，难以从社会上招聘到直接达到要求的员工和基层管理人员 公司重视人员的培训与培养，建立了一套标准化的新员工入职培训、┅般员工轮训、总部员工定期培训、出纳、核算、小店长岗位技能培训、店长岗位技能培训、促销人员培训、培训讲师、分场管理人员外蔀培训、网络教育培训、职业技能培训、便民服务等专题培训在内的培训体系为公司发展提供了充足的员工和基层管理人员，实现了}