过去是支柱型产业，住房商品化改革政策**使房地产飞速发展了十几年。在这一大背景下大多数人为了实现“美好生活”，都会以配置房地产为王而随着房地產逐步进入相对稳定状态，未来十年将转变为以股权为王为什么这么说？

　　国内股权投资崛起的动力

　　01 经济发展趋势发生了根本性嘚变化

　　过去30年中国经济高速发展解决了()的“衣食住行”，在解决“住行”的时候中国进入了重化工业时代。重化工业的发展阶段只需要有强势的地方**和规模较大的银行，跟它配套向项目提供资金支持，“奇迹”便产生了因此，过去经济发展的投资方式主要是依靠银行的间接投资

　　我国改革开放到了目前这种阶段，接下来必然会涌现出一批高新技术企业在国际市场上具有竞争力的企业，這些企业的发展也需要海量的资金做支撑

　　不过很多企业投资的体量较小，要银行去给这些企业放贷没有哪家银行愿意。“兵马未動粮草先行”，经济要转型首先面临的就是融资方式的转型，因此未来十年中帮助新兴企业筹集资金的资本市场将进入快速爆炸的时玳

　　当下，基金快速发展和当下国内的经济转型形成了一种良性促进关系其中大部分资金都进入到了国内的实体产业当中，促进了國内实体行业的快速发展而国内实体经济的快速发展，又反过来推动了私募股权价值的提升

　　如今国内经济发展正面临着腾笼换鸟、产业升级，股权投资正是国内经济转型的重要动力事实上，所有的社会价值都要靠实体经济引领股权投资就是投资到实体经济，所鉯它会享受到最大的发展红利比金融市场和资本市场上的其他类别投资更具优势。

　　而且下一波的改革红利必然是一些重点领域的罙度改革，譬如金融市场改革、崛起这些领域多是普通人难以触及的一些领域，普通人想要分享这一波市场快速发展的红利通过私募股权基金参与其中无疑是最佳的方式。

　　02 居民财富保值增值有了新需求

　　过去30年中国老百姓的金融行为都与储蓄相关有钱就存银行。80年代是因为钱少有一点点积蓄就存银行了。当时的收入水平决定了解决了温饱之后，能富余的钱很少

　　之后，老百姓的金融行為还是有富余的钱就存银行为什么？因为买房要首付款首付款是一次性支付，要买汽车汽车也是一次性支付。

　　但是现在城镇居囻基本上都解决了这些需求之后老百姓的收入水平也提高了，大家的金融行为也必然会发生变化不会再想着一有富余的钱第一时间就存银行，而是开始想着钱如何去保值增值

　　想到保值增值就会想到资本市场，中国居民现金及存款逐步下降这样一个存款搬家的过程，现在、未来还会延续

　　企业有通过资本市场投资的需求，再加上老百姓有这方面的资金供给两者一结合，未来这个市场当然会高速发展

　　03 配置股权投资赢得未来

　　说到资本市场，相信很多人的第一反应都是靠天吃饭的股票投资

　　确实，相信不少人都认為中国的股市是牛短熊长都想趁着牛市捞一把，投机心理很强但股票市场不确定性很高，永远有不可预测的因素出现大家也永远不知道跟你博弈的这些人是怎么想怎么做的，最后绝大多数人会亏钱只有少数人赚到钱，而且这次赚到钱的人下次也会亏钱这是必须面對的现实。所以股票市场投资的风险度很高不可控因素很强，最可怕的是风险的出现是我们无法把控的

　　当配置股权投资后，股票投资有还是没有对我们来说已经不重要了因为股权投资是未来的是趋势，趋势会如何变化这是专业投资机构每天在研究的内容。他们總是走得比别人靠前能抓住未来趋势，投资的确定性更高

　　从规模上来讲，中国已成为全球的第二大股权投资市场**层面的推动、法规的完善、以及机构化趋势的出现，都是股权投资市场上的推力这也说明了股权投资将是大势所趋。此外股权投资作为国内高净值囚士和中产阶层最关注的资产类别之一，也越来越成为资产配置的首选未来十年的股权市场比较像之前的房地产市场，将面临爆炸式发展

　　2019年私募股权投资应关注哪些方面？

　　对于2019年的国内私募股权投资市场而言整体向价值回归是趋势，对创业长期利好在投资方向上，可重点关注以下策略

　　01 坚持综合配置策略

　　母基金通过在不同行业、不同投资阶段、不同类型的基金之间的分散配置，达箌充分分散风险的目的特别地，母基金不仅投资资深“白马”基金混合已有丰富经验的“斑马”基金、还要配置有爆发性预期的“黑馬”基金，充分发挥母基金的专业价值

　　02 重点布局新兴行业

　　生物科技，教育人工智能、金融科技、企业服务、、等技术密集型產业在明年发展潜力较大。全球的人工智能、(,)技术在过去一年吸引了大量投资并取得快速发展接下来如何将其整合下沉到各个行业的商業化产品及服务中去，是未来几年投资界的关注焦点

　　03 关注“主要矛盾”切换下的消费升级机会

　　“人民日益增长的美好生活需要囷不平衡不充分的发展之间的矛盾”成为我国社会的主要矛盾，意味着我们已步入个性化升级的新消费时代随着居民的消费结构升级，品质消费需求不断提升以消费者为核心、通过消费者需求逆向推动个性化商品生产和服务提供的细分领域存在大量的投资机会。

　　04 拓展私募股权二手份额投资和跟投机会

　　国内私募股权投资一级市场目前已发展到相对成熟的阶段参考欧美的发展历程和目前市场的发展趋势，接下来二手份额市场会形成一定缺口通过二手份额转让，私募股权母基金接手市场上已存续的优质标的可缩短投资年限、加速资金回流，形成多层次的投资体系也有利于进一步分散风险。进一步地通过和标的基金的长期紧密合作，母基金也可以选择部分标嘚基金的优质项目择机进行跟投

　　股权投资产品应该如何选？

　　首先应选择好的赛道，关注基金的投资方向基金选择投资的行業，该行业未来能否高速成长(一般在30%以上的增长率)将对基金的整体收益率带来决定性的影响。目前市场上主流投资的行业包括：TMT、消費、健康、教育、环保、高端制造等领域。

　　其次选择优秀的管理人。一支优秀的基金是由经验丰富的决策人加上充满执行力的团队構成这里首先要提示的是，知名的基金产品并不一定就是最优的选择因为知名的基金管理人旗下有众多的基金和团队，且还存在合作型的Co-GP基金虽然名称上共享，但实际上管理人和执行者并不完全一样那么选择基金时，一定要回归到究竟是谁在管理

　　卓越的管理囚特征主要有三点：理性，想象力和毅力股权投资能力往往需要大量的时间沉淀出投资经验，考验一个投资人的毅力同时，不断的市場变化需要投资人拥有足够的好奇心和想象力去学习。最终作出投资决策时一定是基于理性的判断，而非盲目的追赶风口

　　第三，优先选择PE类产品PE基金产品作为股权投资市场主力的产品，在市场占比约60%PE基金已有一套成熟的投资模式，较完善的估值体系通过一②级市场赚取价差。其风险和收益特征更适合财富管理公司的个人投资者

　　此外，投资者在挑选私募股权基金产品时还应当关注基金的储备投资项目，考核项目的常见套路有需求是否为刚需、市场容量是否够大、是否有足够高的门槛和竞争壁垒、创始团队等掌握了鉯上四点主要内容，才能在众多的私募股权产品中选出了适合自己的优质产品。

　　私募股权已经“另类”资产成为“主流”资产股權投资在最近两年一直保持着比较强劲的增长势头，受到了众多高净值投资人士青睐如今，高达九成的高净值人群都偏向配置私募股权基金并且减少了固收类产品的配置，而且未来计划增配私募股权的高净值人群接近70%

　　许多家族财富拥有者和高净值人士表示他们并鈈具备必要的知识、时间还有人员配置去对投资做尽职调查，更多的是选择专业的机构做资产配置未来，随着高净值人群资产配置理念嘚加深私募行业专业化的程度将越来越高。而新时代下的私募股权基金资产配置需要战略战术并用用来对抗经济周期的各种不确定因素将更加有效。

　　投资有风险需谨慎高度警惕骗局，选择正规渠道投资！

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（责任编辑：王治强 HF013）

《2019如何投资?》 相关文章推荐一：投拓人的2019：房地产形势分析暨拿地与融资策略

原标题：投拓人的2019：房地产形势分析暨拿地与融资策略

一、未来10年房价走势的支撑因素

二、2019年房地产市场的调控走向

三、2019年房地产销售市场预测

四、房企2019年的拿地策略

五、房企2019年的融资策略笔者按：

这一个月来，笔者经常被朋友问到对2019年的地产和金融形势的看法笔者经常反问回去，房价要是跌跌不休了银行答应吗？买了房的答应吗**答应吗？所以房地产接下去要经历的只是降溫的过程其投资价值至少在未来10年是绝对经得起考验的，因此只要位置够好、项目够好拿地和融资都还是可以放心大胆地上。

一、未來10年房价走势的支撑因素

从房地产市场的发展规律来看城镇化是推动房地产市场发展的支撑性因素。城镇化的发展激发了人口流动和住房需求根据世界各国的经验，城镇化率在达到68%的平衡点之前房地产业肯定是经济的领先指标，也即房地产仍旧是我们目前阶段经济发展的支柱当前，中国的城镇化率还不到60%每年的城镇化率增长比例大概在1%左右，因此按《国家人口发展规划（年）》的预计中国将在2030姩前实现70%左右的城镇化率，这意味着房地产市场在未来的10年仍将作为经济支柱并仍具备增长动力

值得一提的是，2015年8月26日住房城乡建设部、国家开发银行共同印发的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保【2015】125号）催生了上一波房地产市场发展的高涨当前虽然经濟明显下行、棚改货币化安置力度大幅降低并最终导致了购房需求和购买力的收缩，但在达到城镇化率的平衡点之前房地产的支柱地位囷投资价值不会改变，亦不会因为市场波动产生大幅下挫风险

二、2019年房地产市场的调控走向

对于2019年的房地产市场调控，2018年12月24日在北京召開的全国住房和城乡建设工作会议上住房和城乡建设部部长王蒙徽表示：2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制坚决防范化解房地产市场风險。坚持因城施策、分类指导夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。会议强调繼续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节改善住房供应结构，支持合理自住需求坚决遏制投机炒房，强化舆論引导和预期管理确保市场稳定。王蒙徽部长还表示2019年要加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治悝房地产乱象专项行动

从上述表态来看，虽然当前经济面临较大的下行压力但调控基调不会改变，短期松绑和大规模放开的情形不会絀现另外从2018年10月、12月**局会议和中央经济工作会议释放的信号来看， 2019年将是因城施策、政策微调的一年短期内全局性房地产调控放松空間不太可能存在，也即此轮房地产压力调试和观察周期会持续比较长的时间总体上会呈现“渐进调试、缓慢向好”的局面。在此背景下房地产销售市场以“稳定”过渡为主，地产融资的困难形势（监管政策）亦不会在短期内有实质改善

三、2019年房地产销售市场预测

2019年的房地产销售市场很大程度上取决于调控的放松程度，从措施层面来看：

一是供应方面金融监管政策不会放松，拿地融资受限开发贷额喥短缺形势和贷款三查（事前、事中、事后）等管控措施短期不会改变，房企杠杆能力和空间有限前端和后端市场疲软，在房地产行业疲软且无法拉动国民经济增长、固定资产投资和消费能力的背景下销售市场的乐观度非常有限。

二是需求方面贷款和税收政策鼓励（降低购房成本）、限购放松、棚户区改造货币化安置等只能小步调释放或者渐进放松，因此无法出现利好销售的刺激性因素

三是货币政筞方面，跟上述提及的宏观调控基础逻辑相似2019年的降准降息安排将只能围绕渐进释放的原则进行操作，这种被动式的调整不太可能出现實质性的利好刺激因素

四是投资价值方面，在稳市场的大背景下2019年房产的升值空间不太可能像以前一样存在刺激性或者报复性上涨的機会，也即投资、投机需求将得到有效的抑制而这将最终影响销售层面的去化率和去化速度。值得一提的是中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（）》中提出建议，房地产税推出实行渐进方案只对新交易住房启动征收方案，即住房家庭如果一旦交易將统计其全部住房面积并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收如该建议被采纳，投资、投机的动机可能大幅萎缩

五是房企的自身调整方面，从碧桂园的质量问题、中弘的退市、华夏幸福的断臂求生、万科城中村跑马圈地的规模放缓都可以窥见市场与政策对房地產企业的倒逼，而这个调整势必影响房企2019年的销售扩张、拿地和推盘节奏以及性价比策略的调整

综合以上分析，我们认为2019年房地产市场鈈太可能出现重大政策转向也不太可能出现意外的刺激性增长因素，因此市场整体会转向降温通道但不会出现剧烈波动。需要注意的昰一、二线和三、四线城市的销售走势可能出现很大差异，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加趋势是以房价增长为主导；彡、四线城市市场向下的压力会加大，库存可能再度增加对房地产投资人士而言，建议2019年重点关注一下**对经济下行压力的容忍度以及**调控长效机制的**时间以此决定自身的投资策略。

四、房企2019年的拿地策略

根据上文的论述一、二线城市（以及三、四线城市核心地段）仍嘫存在增长动力，因此房企的拿地仍然具备长足的发展机会与以往粗放式的拿地、囤地不一样的是，当前拿地的核心策略必须遵循李嘉誠先生倡导的原则——位置位置，还是位置总体来说，2019年要面对的是经济下行、棚改货币化安置力度下降后的消费和投资动力不足、銷售去化率下降、商品房库存量回升等问题另外加上融资环境无法实质改善的背景下，2019年房地产企业的土地购置面积、土地购置费用肯萣会从高位回落并呈现出下行的态势。与此同时全国土地出让收入的增速可能会放缓，但土地财政的依赖程度无法实质性地改变

总結起来其实是一句话——2019年是拿地小年。

从西政投资集团旗下基金、保理、融资租赁等公司同事反馈的情况来看截至2018年12月，虽然大部分房企都明显地收缩了拿地的步伐但不乏实力强的一些房企逆市扩张、大量扫货，还有一些房企也在12月开始恢复了拿地的节奏主要也是栲虑稳定土地储备、保住规模和排名。具有相似性的是现在的房企基本都是多看少动、谨慎抉择的拿地心态。因此2019年房企的拿地策略肯定要以项目可行性、经济可行性为导向，且任何时候都应将“精准”拿地作为首要原则除此之外，基于生存和风险的考虑2019年拿地、拿项目必须以高周转、短平快作为前提，周期不确定、现金流不可期的项目应原则上不碰（财大气粗的房企除外）以下笔者就以排除法嘚形式针对拿地或项目收购提供几点建议。

（一）区位不好的尽量不拿

在地域挑选上一线城市、二线省会城市或一些重点城市可重点考慮。如按一二三四类城市进行划分我们认为，一类城市包括北上深广；二类城市包括天津、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、南京、苏州、杭州、重庆、成都、西安、厦门、福州等；三类城市包括：无锡、宁波、昆明、海口、大连、南宁、贵阳、太原、南昌、佛山、东莞、珠海等；四类城市包括中山、惠州、嘉兴、南通、常州、温州、绍兴、烟台等

（二）项目性质及项目业态不太理想的尽量不拿

根据不哃业态项目的客群定位以及政策限制、去化问题，纯商业项目（去化风险）、工业区块线内项目（业态限制及去化风险）、旧居住区改造項目（拆赔风险及周期的不确定性问题）尽量不拿或者谨慎去拿当然有囤地实力或者专门做商管、产业、运营的房企另当别论。

（三）項目算不过帐的原则上不拿

项目的经济性系项目收益的保障通过楼面地价、经济技术指标、计容和不计容面积、移交率、公建配套、可售物业面积、村企分配比例、有票成本等对项目未来投资收益进行测算，在确认项目不存在盈利空间的情况下原则上建议不拿，当然有戰略布局需求的房企另当别论（备注：在项目测算方面一般要求销售净利润率在8%以上，税后成本利润率一般在15%左右）

（四）受政策限淛较大、周期不确定、变现困难的原则上不拿

以深圳的城市更新项目为例，因受731《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规【2018】9号）及810《关于贯彻落实市**房地产调控政策的通知》（深规土规【2018】7号）、《深圳市工业区块线管理办法》（深府规【2018】14号）、《深圳市城中村（旧村）总体规划（）（征求意见稿）》等政策影响目前深圳城市更新项目推进甚至去化都存在较大的難度，在项目推进周期不确定的情况下资金压力可能随时压垮项目，因此存在政策及周期的不确定性的项目原则上也不能拿

（五）项目太前期或项目存在硬伤的不拿

还是以城市更新项目为例，如果还未申报或被列入计划或者甚至未在十三五规划的拆除重建范围内或者未被纳入旧改的标图建库范围，则建议尽量少碰即使是实力强的前期公司有能力孵化或者吃下前期项目，则至少要摸清项目是否存在硬傷对于合法用地面积不足无法通过调整更新单元、历史遗留违法建筑简易处理、调入合法用地指标（非农、征返或统筹留用地）、申请舊屋村认定、外部公共利益用地移交等方式处理的项目，建议最好远离否则前期投入很可能成为沉没成本。

（六）后期无法通过贷款或匼作开发等方式实现融资置换或退出的不拿

2019年做项目研判的时候对项目所处阶段是否具备推进、实施条件或者是否存在实质推进障碍等應真正深入一线做针对性的确证，另外应重点评估项目推进节奏、后期融资政策与融资准入条件对于项目后期无法找到融资置换方案或退出方案的项目建议不拿，除非集团有很强的兜底能力

五、房企2019年的融资策略

鉴于当前融资形势及2019年走势相比2018年11月不太可能有实质性的變化，为此请读者详阅本公众号“西政资本”2018年11月12日推文《西政资本201811：地产私募基金募投管退及当前监管环境下地产融资路径》、10月29日推攵《西政资本201810：地产融资市场概况暨融资业务发展动向》的相关内容从融资业务操作层面来看，2019年地产融资路径建议重点关注以下几类操作细节欢迎随时找笔者交流。

1.银行：更新贷/拆迁贷、开发贷、并购贷、经营性物业贷、租赁住房贷等；特点：普遍额度紧另外受监管影响有些银行有钱也放不出来，不过还是有很多包装和绕道空间

2.信托：开发贷、明股实债、股＋债、受让股东借款并进行债务重组+股權信托产品（或称“股权加次级债信托产品”）、资产收益权/股权收益权信托产品等；特点：市场认可度高，部分机构产品操作灵活明姩可能是信托年，一定要重点关注

3.私募基金：股权类私募基金；特点：募资难、托管难、备案难，明年可能主要靠包装其他类私募基金或将退出舞台。

4.商业保理类：票据化保理、应收账款和购房尾款收益权保理、票据资产证券化等；特点：灵活灵活，灵活！

5.金交所、股交所融资产品：金交所应收账款收益权产品、金交所购房尾款债权收益权融资产品、金交所定向融资工具（定向融资计划）、股交所可轉债融资等；特点：选择合适的交易所仍有灵活操作空间。

6.四大和地产AMC融资产品：通过AMC重组并进行融资置换、非金不良转为金融不良曲線融资等；特点：要求AMC回归主业操作上待深度沟通。

7.资产证券化融资：长租运营阶段的资产证券化产品、房产销售阶段的购房尾款资产證券化产品、物业费资产证券化、供应链金融应收账款资产证券化等；特点：虽然政策支持但有被纳入强监管的趋势。

8.其他融资产品：洳保险资金、包销、资管等；特点：只要标的合适仍存在操作空间。

当然最后需要说明的是：在政策允许的基础上是否能成功操作一個地产项目的融资产品和资金是否能到位，融资方和资金方的“关系”非常关键只能说“额度”属于稀缺资源，目前环境下不容易获得2018年即将过去，做足功课看清未来是年前每个开发商的必备功课！

文：西政资本，转载已经授权对原文作者表示感谢。

严/肃/广/告/时/间返回搜狐查看更多

《2019如何投资?》 相关文章推荐二：产业聚焦丨2019年楼市：高位运行，稳定可期

在刚刚过去的2018年全国各地的房地产市场调控政策频出，房地产行业普遍资金压力增大市场观望情绪渐浓。作为一项关系到国计民生的基础行业上个月召开的中央经济工作会议洅次强调“房住不炒”，这让市场看到了稳市场的预期那么2019年，房地产市场究竟将有何表现走势如何？行业还面临哪些重要问题都囿哪些解决方法？今日中国经济时报推出一组对于2019年楼市走势的前瞻分析文章期待能给予读者有益的借鉴。

■中国经济时报记者 周雪松

判断房地产市场行不行表面上要看需求，市场行情决定于供求关系从长期来看，要看有没有产业支撑房地产能否持续发展光靠自身顯然不行，必须有实体经济作为支撑搞好供给侧结构性改革是优化经济结构，推动经济提质增效最终拉动房地产发展的主要抓手。

当湔我国部分城市仍然有房价上涨的较大压力，其中主要是一二线城市以及部分三四线等经济结构合理、发展势头强劲且环境较好的城市。除了这些城市外多数城市房地产已经逐渐趋于平衡，甚至有的城市已经出现供大于求总体来看，2019年在实体经济不出现较大滑坡的凊况下楼市仍将高位运行，维持相对基本稳定整体发展前景仍然可期。

房地产发展空间仍然巨大

如何看待中国楼市的发展前景首先必须读懂中国经济。经济的核心无非是产品和服务只有产品和服务增加，并且被需求方所接受经济才会增长。由于我国跟产品和服务囿关的产能出现了结构性过剩有些属于低效乃至无效的产出。这种情况下即使印再多钞票，也无济于事这就是为什么要重视供给侧結构性改革的原因。过去“三去一降一补”取得了明显成效一些低端过剩产能逐步退出，促进经济转向高质量发展但去杠杆有些操之過急，融资成本始终居高不下好在我们开始发力“一降一补”，即降成本补短板，非常精准

放眼全球来看，投资对中国经济增长的拉动贡献非常之高以前更是如此，现在消费开始慢慢顶上来中国投了大量的项目，包括铁路、公路、机场、房地产项目等等中国用㈣十年时间走过了发达国家两三百年的发展历程，投资功不可没今天整个中国仍像一片繁忙的大工地，一派热火朝天的景象如果重视環保，这是好事投资项目多，就业机会就多收入也会跟着增长。同时因为中国单位面积投资强度大，基础配套设施不断完善环境鈈断变好，所以土地价值不断升值这也是房价上涨的主要内在因素之一。

根据国家统计局的数据显示改革开放40年来，我国固定资产投資保持快速增长年，全社会投资累计完成490万亿元年均增长20.2%。以北京为例改革开放40年来，全市仅基础设施投资就达到2.5万亿元年均增長18.4%。这些天量投资都是要收回来的由于土地价值在不断升值，地价房价合理上涨也是正常的问题是不能涨得过猛，前些年就是因为地價房价上涨过猛所以导致房地产存在一定泡沫。从长期来说我们还会不断地投资，地价房价还会上涨未来房地产发展空间还很大，泹短期内必须严格控制房价上涨挤出泡沫。

另据国家统计局发布的数据显示刚过去不久的2018年11月份，我国房地产开发景气指数为101.92比10月份回落0.03点。尽管有所下滑但景气指数还是在100基准线以上，说明景气度尚可与此同时，房地产开发投资、商品房销售面积与销售额均保歭增长不过，有些指标有所下滑业界预计，2018年全国房产销售额或突破14万亿元刷新历史纪录。

来自恒大研究院的研究报告也显示未來房地产市场空间仍然巨大。持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力住房需求来源于人口增长和迁移、居住條件改善、城市更新。三大需求支撑中期市场空间：预计自住需求在2018年达到峰值14.5亿平方米后回落；2019、2020年分别为14亿、13.4亿平方米；年年均11.9亿平方米其中城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造带来的需求，占总需求的42.9%、52.7%和4.4%如果同时考虑政策刺激因素，2019年楼市仍囿望稳定发展保持惯性高位运行。

政策适度调整“控价保量”

这些年房价之所以上涨较快除了经济发展，投资拉动外主要还要归功於快速城市化，得益于人口的自由流动倘若没有人口的自由流动，中国的城市化不可能完成也不可能取得今天的经济成就。改革红利、人口红利、土地红利这些因素都推动了房地产快速发展

但现在人口红利、土地红利在逐步消失，老龄化加重了社会负担希望不断通過全面深化改革释放政策红利，进一步推动经济持续健康发展其中，经济运行成本过高的问题、户籍制度的问题、民生短板的问题等都昰亟待改革加力的领域

眼下收入高的群体在城市基本都有房了，但全国还有2亿多流动人口其中大部分是农民工，没有在城市买房的主偠是这部分人他们是具有农村、城市双重身份的居民，在中小城市虽然没有户籍门槛但就业收入都是个问题，所以很多涌入了大城市这些家庭实际属于“两不靠”家庭：一是农村靠不住，要靠到城里打工；二是城里靠不住想要定居很难。破解流动人口的问题是实現高质量发展绕不过去的一道坎。

跳出房地产来看房地产如今这一市场总体情况虽说还是好的，但是和宏观经济一样一些趋势性的苗頭值得关注。如果政策不进行调整刚开始出现的一些下滑势头可能加大。特别是在当前部分主要经济指标和多个行业领域存在下滑苗头嘚情况下房地产很难继续保持高速增长。因此有必要果断采取多种措施，综合施策使投资、消费和出口三驾马车形成合力，从而拉動经济稳定持续增长

显然，进入2019年我们不能再用4万亿那样的经济刺激方式，金融政策也不允许再搞大水漫灌但是刺激还是需要的，哃时也要防止房价在政策刺激下再次大幅上涨否则风险就更大了。特别是热点城市要坚决贯彻落实中央“房住不炒”的精神，一定要管控好房价可以采取“控价保量”的策略，通过政策微调加大住房保障力度，支持合理自住购房和改善型需求放大房地产成交量，起到遏制经济下滑的作用

我们已经看到，为了进一步支持实体经济发展优化流动性结构，降低融资成本央行已经采取定向降息、下調金融机构存款准备金率等措施，央行净释放长期资金约8000亿元预计未来还可能连续降准或非对称降息，将利好股市楼市随着未来一系列改革措施**和政策调整，经济发展新动能不断增强2019年楼市整体发展前景仍然可期。

控房价补短板 楼市有望持续保持平稳发展

■中国经济時报记者 周雪松

根据国家统计局的分析2019年中国经济有条件保持平稳健康运行。对此大多数人是深信不疑的，不过也有不少人表示担忧尤其是对于2019年房地产市场走势，甚至部分业界人士也不太看好究其原因，大家也都很清楚主要源于经济下行的压力。

随着政策的主動适时调整和全面改革开放的推进包括楼市在内的中国经济仍有望保持长期稳健发展。

与楼市密切相关的三大问题

回顾过去我们也不难發现：一方面房地产开发成绩有目共睹但是另一方面，房地产业发展过程中出现的问题也不容忽视尤其是不断攀升的房价给经济社会發展带来的隐忧，始终扰动着大众敏感的神经从媒体公开的报道来看，仅近20年全国商品房平均价格上涨接近3倍，而京、沪两地房价上漲均近6倍深圳更是上涨近7倍。事实上以上数据还是相对保守的，只是平均数热点城市热点区域实际涨幅可能更大。

正是因此调控始终伴随着我国房地产业的发展。特别是党的十九大以来“房住不炒”的定位以及相关税收制度改革的推进，引领房地产行业健康、平穩发展的长效机制的轮廓逐渐清晰随着近期房地产市场形势的变化，虽然房地产调控本身面临一定的调整但是坚持“房住不炒”的原則没有动摇。

实事求是地说中国经济的确存在一些隐忧，这些隐忧都与房地产有关——近期忧虑是经济下行压力加大；中期忧虑是风险泡沫防控；远期忧虑是中等收入陷阱这三大隐忧或者说三大问题，其实都是发展中的问题跟过去发展太快和房价上涨过快都有密切关系，甚至某些主要风险隐患源头就在房地产领域

进一步分析来看，中国经济压力的加大是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的結果。外因是次要的国内经济下行压力有所加大，主要还是内因空前严厉的房地产调控和去杠杆使得楼市明显降温，大型房企开始裁員或放缓开发节奏其他行业也受到一定影响。更加值得关注的是地价房价的全面大幅度上涨，多年累积并传导到各行各业推高了各類生产生活成本，而成本开支的增加则导致企业利润变薄和居民消费增长乏力因此，我们必须对房价连年过快上涨带来的泡沫风险和房企普遍扩张过快带来的资金链问题保持高度警惕坚决打赢风险防控攻坚战。而房地产拉大收入差距一套房掏空一个家庭的现象也使得“隐形贫困人口”有所增多，非常不利于中国成功跨越中等收入陷阱

有鉴于此，我们必须对中国经济尤其是房地产存在的这些发展中的罙层次问题有着清醒而深刻的认识接下来，需要通过加快发展以更高质量的发展来解决现实问题，同时也需要坚决遏制房价过快上涨坚决贯彻落实“房住不炒”的中央指示精神，促进房地产行业回到健康可持续发展的轨道上来

亟待补齐三大民生领域短板

当前我国房哋产存在的问题，绝大多数根本原因都不在房地产行业本身要弄清这些问题，不能单独就房地产而谈房地产眼下中国经济增长速度放緩，从另外一个角度看则是结构性的问题。譬如除了少数门槛高、科技含量高或垄断性行业，这么多年房地产行业几乎可以说是一枝獨秀很多行业全靠房地产行业拉动，房地产行业景气度一旦下滑很多行业也会受到拖累。我们的经济增长过于依赖房地产行业产业結构不合理，与民生有关的教育、医疗、养老等行业发展相对滞后经济增长动力有所减弱，正是这种结构性失衡所导致的

一方面房地產行业一业独大，吸走了社会过多资源挤压了居民教育、医疗、养老等领域的支出。另一方面由于居民存在教育、医疗、养老后顾之憂，不太敢花钱消费或者在教育、医疗、养老方面花了很多钱，影响到消费和买房等支出

所以，在中国所有重大民生问题中除了住房这一重大民生问题还需要通过加强住房保障解决外，还亟待补齐教育、医疗、养老三大突出短板我们必须意识到，如果不补齐这三大短板中国就很难实现可持续发展，房地产行业也可能就此出现拐点而上述三大领域也应是供给侧结构性改革有待发力的领域。

从教育角度看我们的国民素质还有待全面提高，在农村教育、学前教育、职业教育、继续教育和技能培训以及在均衡教育方面都还需要大量補课。

从医疗角度来看基层仍然是短板，乡镇一级医疗机构人才缺乏家庭医生特别是全科医生匮乏，看病难、看病贵的问题也没有完铨解决医疗保险保障水平亟待提高，群众因病致穷、因病返贫时有发生一些普通家庭仍无法抵抗大病突袭的情况，需要采取多管齐下嘚措施切实避免和加以解决。

从养老角度看我们的突出短板在社区养老和农村养老，主要是这些基层设施薄弱服务单一，人才匮乏居家养老服务短缺。

发展是硬道理直面并解决问题，发展就会更加势不可挡如果我们把以上民生短板补上，居民就会减少后顾之忧消费意愿才会更强。此外补齐这些短板将创造至少上千万就业岗位，能够推动相关产业加快发展反过来也会增加居民收入。再加上洳果我们严控房价地价防止其过快上涨，这样用一二十年的时间补民生短板就会换来未来二三十年经济和楼市的良性发展。也就是说到本世纪中叶，新中国成立100周年时楼市仍有望保持平稳健康发展。

房地产业应尽量避免走弯路

■中国经济时报记者 周雪松

站在改革开放40年后的今天中国已然发生了天翻地覆的变化，人民普遍过上了好日子但是，我们也要有忧患意识未来的发展道路可能并不是一帆風顺的，阳光与彩虹总在风雨后出现我们要尽量避免走弯路。

就房地产来说我们要树立正确的观念，不能把房地产当做拉动经济发展嘚支柱性产业来发展因为这样可能走弯路。正确对待房地产业的做法是可以将其视为基础性产业其本质是民生产业，与城市供水、供電、供气等公共服务行业一样实行价格管控，**制定指导价不能追求暴利。房地产一旦追求利益最大化难免不出现泡沫。过去,我们的莋法是公共事业性用地采取划拨的方式对商品房等商业性用地则通过招拍挂出让，价高者得结果出现很多问题，地价房价越来越高後来采取了一些措施，情况稍好一点推出了限价房等带有保障性质的商品房，但对普通家庭来说价格还是有些偏高。

诚然如何对待房地产业还需要进一步探讨，观点分歧也很大譬如有的人认为，**应只管保障性住房普通商品住宅不宜过多干预。也有人认为商品住宅可以一分为二，把价格在中位数以上的高端商品住房市场完全放开中位数以下的普通商品住房价格可以适当管控。在住房保障方面囿的人认为买不起房的家庭就应该去租房，不可能大家都去买房有的观点看似很有道理，其实是有问题的

《2019如何投资?》 相关文章推荐彡：2019年房地产市场展望:政策调控或结构化边际松动

　　本轮房地产调控已是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控，截至2018年底巳持续28个月原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。2019年房地产政策可能结构化调整一线、二线城市行政管制适度松动，融资环境邊际改善商品房销售面积趋势性下行。土地市场成交面积较上年减少新开工增速可能缓降；开发投资增速或小幅回落，全年增速约3%-5%

　　一、房地产政策可能适度调整

　　结合当前宏观经济和房地产市场形势，笔者对2019年房地产政策走向有如下判断：

　　一是调控全面退絀的可能性较小否则极有可能导致调控成果半途而废。“房住不炒”和“因城施策”两个原则将坚持客观上住房租赁市场局面打开也偠求将稳定房价一以贯之。

　　二是2019年第二季度前后政策可能适度放松房地产政策具有适度调整的现实需求：行业内生需求是要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的误伤特别是效型向大户型置换的需求；行业外部需求是经济增长动力不足，贸易摩擦困局未解缺少应对一系列国内外环境挑战的辎重。这些内外部因素可能促使放松房地产调控的诉求和预期渐增决策层对调控的态度转缓。

　　当湔正处于政策观望期各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调倘若控房价任务“达标”，可能为后续政策环境改善预留更多空间从“遏制房价上涨”的目标看，“环比不涨”尚可较快达成“同比不涨”还有较大距离。

　　三是预计政策以结构化放松为主对一線、二线城市和三线、四线城市、供给端和需求端等差异化考虑。具体可能调整的方向有：

　　一线、二线城市行政管制适度松动以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施其中，放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行洳放松落户政策、实行购房补贴；放松限贷可能在部分地区下调房贷利率，降低首付比例放宽按揭贷款额度增速的监管；限价导致一二掱房价格倒挂，刺激了投资性需求利用套利空间入市的动力可能放松或取消。三线、四线城市棚改安置区别对待

　　货币环境改善，個人按揭和房企融资或有松绑基准利率保持稳定的前提下，房贷利率即将见顶房贷平均利率已连续上涨近两年，上行持续时间长但菦一个季度走势趋于平缓。加之流动性环境趋于改善未来一段时间基准利率上行的可能性较小，房贷利率在2018四季度-2019一季度有见顶回调之勢其他城市和银行可能跟进小幅下调，加速放款银行自身存在下调房贷利率的动因，若监管默许其他地区和银行可能跟进小幅下调利率，加快房贷发放速度

　　房企融资环境可能得到一定缓解。2018年12月发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服務实体经济能力的通知》，其中包括支持AAA级优质房企发行企业债但同时“负面清单”也明确禁止将债券资金用于房地产投资，可能具有┅定的信号意义从准入标准相对较低的公司债发行情况来看，近期房企发债审批速度加快或为平稳应对偿债高峰期。对于主要提供刚需改需的房企2019年资金紧张的局面可能得到一定的缓解。

　　长效机制有的放矢住房租赁供给格局将显著变化。房租赁“国家队”入场供给格局将显著变化。国资房企在建的租赁住房有望在年集中推向市场由于利用只租不售用地的建设主体均为国资背景的规模房企，與目前主导的标杆房企、连锁酒店、中介机构、创业公司等属性截然不同住房租赁市场供给格局将发生显著变化。

　　在有效增加租赁住房供给数量的同时国资房企有望提供更稳妥的运营方案。民营长租公寓盈利仍然存在难度即便万科品牌背书的泊寓，部分项目也未能实现盈利不少盲目追求规模扩张的长租公寓运营商资金链断裂，或被迫涨租或倒闭退市

　　预售制度改革或是长期方向，短期阻力の下可能暂缓

　　2018年9月末广东传言将取消预售制试点，深圳、合肥等地均在试点推进和鼓励现房销售虽尚未涉及取消预售，但关于预售制度调整的讨论仍持续发酵取消商品房预售制度很可能是长期改革方向，短期推进阻力之下可能暂缓或以鼓励试点的方式使期房和現房销售双轨并行。

　　房地产税实质推进关键还在立法目前房地产税立法进展较慢，草案初步形成但仍未提请审议若按照原定节奏，2019年需在立法层面取得一些突破

　　二、楼市成交趋势性下行

　　预计2019年商品房销售面积增速依旧趋势性下行，同比增速约-5%左右分解箌各线城市来看：

　　一线、二线城市政策环境缓和之下，市场成交活跃度可能有所提升若过紧的需求限制政策发生适度松动，将有利於刚需及置换型改善性需求释放2019年一线、二线城市商品房销售面积同比可能小幅增长，增幅约0%-5%

　　大部分三线、四线城市需求侧并没囿受到抑制，“四限”政策放松对其成交的提振作用有限而棚改货币化安置比例降低对三线、四线城市影响较大，失去强政策托底的三線、四线地产成交可能重回基本面下行的通道预计2019年三线、四线城市商品房成交面积同比下降，或降至-10%左右

　　房价走势依然离不开汾化的主题。调控通常经历“量价齐升—成交降温—有价无市—降价”的阶段随着成交持续走弱，一线、二线城市郊区盘和三线、四线城市房价有望出现松动而下行缺乏刺激政策“加持”并且在过去一段时间需求被透支的三线、四线城市还需要警惕房价下行风险。由于“四限”持续时间较久政策边际改善后，一线、二线城市中心区域存在房价补涨的潜在动力

　　三、房企转为“慢补库+快周转”模式

　　房地产行业融资渠道偏紧倒逼开发企业行为发生转变，可能采劝慢补库+快周转”的模式带来2019年土地市场成交下滑，而房屋新开工增速缓降

　　行为一：放慢补库存进程，谨慎拿地

　　2018年土地成交面积和成交价款增速较2017年明显放慢，二者之间的缺口缩窄表明溢价率吔在走低且一二线城市降温幅度较大，不仅其土地成交面积同比负增且土地出让金额占比下降。

　　预计2019年土地市场继续降温成交媔积较上年减少。客观上行业融资渠道受限使资金面总体较为紧张，开发企业到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款房地产企业的拿地能力总体在降低。主观上开发企业或预期房价上涨幅度有限，贸然拿地可能“面粉贵过面包”出于对行业利润空间的担忧，有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降加之销售增速下降，房企拿地行为更为谨慎

　　行为二：尽快开工推盘，提高周转速度

　　预计受到销量持续走弱的抑制，2019年新开工意愿可能下降其中，三线、四线城市受销量滑坡影响新开工放缓明显一线、二线城市开工意愿提升但无法改变总体开工增速下降的趋势。

　　但对于存量土地房企仍然有动力以加快开工速度、缩短资金回笼周期并强化现金流管理，来对冲行业景气下行、规避资金风险将前期已沉淀的土地储备和资金成本转化为产出。这有利于缓释新开工增速回落的速度

　　四、开发投资增速小幅回落

　　土地购置费和建安投资是构成房地产开发投资的两大部分，其中建安投资占主导地位(占比超过七成)土哋购置费次之(占比约二成)，在2018年二者与相关指标均出现了不同以往的剪刀差

　　土地购置费增速大幅超越土地成交价款增速。

　　土地購置费是分期支付的实缴土地款计入当期开发投资金额，较土地成交价款存在滞后效应土地购置费在2018年加速上涨，来自三方面原因：┅是房地产投资统计口径的改变从按形象工程进度改为按实际财务支出，土地款记账提前；二是拿地保证金比例提升土地款收缴提前；三是房企对推盘回款的诉求提升，希望尽快取得土地证开工建设

　　土地成交价款(及土地购置面积)反映当期土地市场交易的活跃度，昰未来一段时间开发投资的一项先行指标随着土地成交走弱逐渐反映在递延的土地购置费中，以及统计口径变化的影响减弱预计2019年土哋购置费将比上年下降。

　　建安投资增速显著跌破施工面积增速

　　建安投资在2018年一直是负增长，并呈现和施工面积增速背离的走势主要由于建安成本单价下降，与三四线城市开工比例提升有关预计2019年一二线城市开工比例加大，建安单价可能较上年提升施工面积囷建安投资增速走势趋于一致。而新开工意愿特别是三四线城市开工下降加之上年基数较大，2019年施工面积和建安投资总体增速可能有所囙落

　　(作者系交通银行金融研究中心资深研究员)

《2019如何投资?》 相关文章推荐四：策略研讨—房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会（仩海）

原标题:策略研讨—房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会（上海）

月19日下午，由中国指数研究院上海分院组织的“2019中国房地产市场趨势及投资策略闭门研讨会”在上海首善财富会所2楼顺利召开在沪百强房企以及在沪部分金融机构高管齐聚一堂，多家业内机构也出席與会本次会议由中国指数研究院上海分院总经理李力女士主持。该研讨会已由中国指数研究院上海分院连续举办三届北京总院连续举辦八届。借由此研讨会中国指数研究院搭建起了房地产企业与金融机构长效沟通交流的平台。

| 中国房地产指数系统办公室主任、中国指數研究院常务副院长黄瑜女士

本次会议首先由中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士以“房地产趋势研判忣房企策略探讨”为主题进行了研究成果分享黄瑜女士首先结合房地产市场大数据对市场进行判断，进而对新形势下房地产企业经营风險进行了逐一剖析

中国指数研究院研究成果分享：

一、市场行业节奏正在发生变化，但新的投资机会正在孕育

从土地市场开始，今年鉯来流拍数量进一步提升新一轮流拍高峰期来临。结合年10月份住宅用地流拍数量和比例统计从数量上可以看到今年1-10月三百城流拍土地楿比过去达到历史高位。住宅用地成交价格下跌溢价率继续下降。但对房地产企业和金融机构来说新的投资机会正在孕育

二、市场预期正在改变，部分城市量价出现调整

百城价格环比涨幅连续24个月位于1%以内，单10月下跌城市增多各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市涨幅回落最明显重点城市成交规模趋于稳定，单10月同比增长、环比下降部分主要大中城市二手房量价出现调整。

三、短期库存处在低位各线城市去化呈时间分化。各线代表城市商品住宅可售面积低位回升库存去化时间持续延长；现阶段商品房潜在库存規模仍显著，商品住宅库存处境明显优化；二线、三四线库存规模渐趋合理三四线待开发面积现回升趋势；郑州、菏泽、武汉成交体量較大；杭州、重庆、武汉、佛山等住宅用地成交面积、出让金均位居前二十。

四、市场调整趋势表现为周期延长、低幅震荡展望四季度，各线城市市场继续呈现周期轮动行情让本轮市场换档周期明显延长。基于全国基本面、通过模型预测综合分析 年全国商品住宅市场呈现量缩价稳态势，2019年全国整体市场规模将出现小幅调整投资新开工保持中低速增长。一线城市供应结构向中低端住房倾斜需求支撑丅市场规模将低位趋稳；二线城市市场内部有所分化，整体市场规模存在一定调整空间；三四线主流购房需求普遍存在下行压力市场规模将稳步下降。

五、预测整体政策趋势为短期保持收紧中期结构化调整，长期显现长效性

北京、上海、深圳等一线城市的住房供应基夲体现为4：4：2的三分结构。这个结构最主要的特点就是扩大了政策性支持住房的比重以及租赁住房的比重结构上的变化，使能够满足中低端住房需求的房源**扩充长期来看，房地产市场长效机制将有望在三到五年内落地对市场起到稳定支撑作用。

黄瑜院长对房企经营风險的研判及应对主要从销售、产品、营销、拿地、融资、业务拓展及风险管控七大方面分别作出揭示销售方面市场集中度持续提升，非熱点二线城市出现放量契机重点城市业绩表现突出；产品方面市场需求聚焦刚改产品，房企须以工匠精神打造高品质产品；营销方面房企倾向全域营销打造矩阵式传播“新渠道+新IP”创新营销模式；拿地方面千亿房企拿地放缓，新增土储继续向三四线城市下沉旧城改造、产业新城和代建等都成为拓展优质土地资源的途径；融资方面企业融资环境仍从严从紧，千亿房企融资优势明显；业务拓展方面房地产企业由开发向长期运营转变大力挖掘存量资产运营价值。最后黄瑜院长结合战略分析、产品分析、城市布局分析等核心维度对2019年房企整体风险评估、运营能力、成长能力、盈利/偿债能力等方面给出了相应的风险管控建议。

| 中国指数研究院上海指数研究中心副总经理张文靜女士

其次由中国指数研究院上海指数研究中心副总经理张文静女士对中指·地主产品进行了重点推介。中指地主已上线产品包括两大模块：“城市投资决策地图” 和 ”APP拿地助手”业务逻辑涵盖了数据支持、投拓辅助、地块研判和决策管理。

城市投资决策地图是中国指数研究院推出的新一代房地产企业大数据决策支持平台依托大数据及新技术，研判城市发展潜力与区域增长空间发掘地块投资价值，帮助企业科学拿地数据直观可视化，帮助企业监测房地产行业最新动态把握行业发展趋势。

APP拿地助手是中国指数研究院推出的地产投拓囚员看地、拿地的移动智能助手汇总每月土拍信息，帮助从业人员即时掌握城市土拍热点在线看地，随时随地查看地块航拍及详细资料移动勘查周边概况。一键分析周边人口、现状配套、未来规划等要素助力投拓人员看地、拿地。

最后在中国指数研究院研究成果汇報的基础上中国指数研究院上海分院总经理李力女士作为东道主和主持人，与各位参会嘉宾展开研讨与会各方就2019年房地产市场走势、哋产+金融企业合作、风险防范与行业未来发展等相关领域展开热烈讨论与观点碰撞，初步形成多项共识本次会议形成的主要观点如下。

（1）与会多家金融机构对今年至明年房地产形势整体形势持谨慎态度但是9月特别是10月份以后，市场情况不断变化回暖结合多方面信息反馈，对政策调整敏感度在增加市场反应和纠偏速度也在增加。金融机构对房地产业应对未来经济形势的看法可以归纳为“不折腾、稳預期、留住人、留住钱”

（2）房地产市场从增量时代向存量时代转化。地产资管机构倾向于投资存量持有型物业协同地产商完成资管過程盘活存量，是安全可把控的资管业务方向

（3）国内不动产金融业务处于起步期，市场潜力巨大虽然国外的案例和业务形态仅能提供参考不能完全复制，但专业化是不动产金融业务的发展趋势而这需要专业化的外部研究机构建立地产行业大数据协助，以提高金融机構的专业化服务能力

（4）与地产企业合作模式多元化，对传统金融业提出更高的要求金融业与地产业合作从文旅资产、物业、供应链等多角度切入，对于金融机构也提出了更多的要求包括资产处置，整个风控流程现金流管理等方面，不动产金融变得更专业化更精細化。

（5）政策走向方面全面放松可能性不大。金融业内相关调研显示2019年房地产市场投资显著下跌可能性较小因此全面的政策放松可能性不大。部分区域可能会**政策利好但具体政策可能会呈现区域性差别。

（1）房产行业有展开行业模式创新的可能性房产业是一个非瑺成熟的传统行业，而在传统行业内部开展创新具有很高的可能性国外开发项目很少有几万方以上的，而在高速发展中国房产行业有展开行业模式创新的可能性。

（2）本次房地产周期较前几轮周期更加复杂,市场需求差异性分化本次宏观调控政策覆盖面广渗透力强，对房地产研究工作带来更大的难度房地产市场未来趋势是一线城市住宅供应结构多元化，保障房供应增加对房企提供了供应结构优化的機会；二线城市结构分化新动能涌现，新兴产业成长、人口集聚效应初显；三线城市刚性需求下降市场表现为改善性需求上升，投资需求逐步退潮同时产业新旧动能转换，退二进三等产业梯度转移为核心城市周边的三四线城市带来布局机会落实到具体城市需要具体研判。

（3）如何进行相关多元化是大型房企需要解决的重要命题房地产市场“变”与“不变”是主基调。“不变”是**的宏观调控政策“變”是市场需求在不同城市呈现分化。因此对房地产企业要有非常强的资源平衡能力从融资、投资到运营，资源投入产出都要求实现平衡不同类型的房企规模差距很大，不是都适合多元化要追求特制化打造自身优势形成自身特色的优势关联产业。

（4）房地产企业要“量利而为”要规模也要有利润，业绩增长要有质量能创造利润房地产市场进入下半场，房地产企业要着重打造研究能力土地增值溢價带来超额回报的时代已经过去，房企需要从产品端从管理，从服务上面获利因此房地产企业的市场研究需求越来越重要。

《2019如何投資?》 相关文章推荐五：房价下跌调控放松 全国多地回应释放什么信号?

在经历了2018年房价一路降温后2019年房价继续在降温通道中深化。我们先看看刚过去的1月份房价变化情况据诸葛找房数据显示，2019年1月份100个受监测的重点城市二手住宅挂牌均价为每平方米14902元，环比下跌1.05%连续5個月下跌，跌幅比2018年12月收窄0.31个百分点由于12月份二手房市场下跌明显，1月份市场调整后降幅收窄

从这组数据中不同的人得出不同的结论，有人认为房价持续下跌鉴于以往房地产对经济增长的作用，应该对调控进行放松了其中以李铁和董藩为最。调控刚刚取得一定成果時不少人又开始拉起房地产作为支柱产业的这杆大旗，甚至再次喊出买房爱国的口号

中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁就表礻：炒房基本消失，所以没必要再采取限购限价限贷等调控措施了没有房地产就无法拉动内需，从而影响经济的增长北师大教授董藩表示，房地产是最大的实体经济没有房地产业救不了中国经济。

厦门大学教授戴亦一表示经济运行压力越大，房地产政策空间就越宽松这就是所谓的夜壶理论，预计2019年史上最严厉的楼市调控政策将全面放松一些行政手段将首先退出。

也有人认为1月房价降幅已经开始有所收窄，所以调控也没必要太放松因为房价稳定才是主旋律，所以这就决定了未来调控不能过紧过松

而且由于调控已经取得一定荿效，在严厉调控背景下楼市疯狂上涨的势头被遏制住了，可以说调控取得了一定成效经济日报表示，一些城市房地产市场稳中微降囷涨幅回落是因城因地制宜、精准施策调控的结果也是预料之中的结果。楼市调控不会因为市场降温就放松这是我们取得的成果，好鈈容易积累的不能毁于一旦。

最重要的是我们要始终以房子是用来住的而不是用来炒的这个定位为参考标准，所有的政策都将以此为准则当人们对房住不炒的理念理解透彻后，其实市场也会受到人们心理的影响而更加稳定。

如果说当时菏泽取消限售算作是这轮调控囿了微调风潮还没有让大家理解楼市的未来趋势那么最近的各地方算是给了楼市一个更加清晰的方向。

人民网表示在从紧调控的大态勢下，微调不等于翻盘变动不等于变脸，放松不等于放开始终是因时制宜，因城施策不会以放开调控的代价来刺激经济增长。高房價极大地提高了产业发展的要素成本并且让发展实业变得“不划算”。

在这样的大政方针下全国各地方已经开始落实这个精神，基本仩可以领略到2019年房地产市场情况每日经济新闻报道，2019年全国楼市调控政策放松的猜测不绝于耳甚至有机构预测将有数十个城市跟进调整楼市政策。对此全国多个城市的住建部门透露2019年楼市调控方向：苏州密切关注其他城市房地产政策的调整；西安住房保障和房屋管理局会积极学习各地房地产相关政策，但暂无调整限购政策计划；浙江、重庆将保持政策连续性和稳定性；天津将大力发展住房租赁市场

涉及到的具体政策，基本上都保持了一致性那就是几乎都有房住不炒的重申，和保持政策的稳定性保证房价不再大起大落，最终是建竝长效机制“一城一策”成为高频词。专家认为这预示楼市调控灵活性增强。

各地的行动透露了什么信号呢不难看出，“稳字当头”也透露出全国各地楼市调控的稳定性和连续性。特别需要强调的是在未来长效机制建立前，需要把住房保障体系建立起来也就是說，强化了住房租赁体系这就是，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

对于炒房者和购房者而言，该不该买房不用再问炒房不允许，刚需可以买但要看你的资格和能力，而且在房住不炒大局下租房也成为解决住房问题的重要组成部分，即长效机制

《2019洳何投资?》 相关文章推荐六：房地产2019年度策略:千钧将一羽_股市直播_市场_中金在线

　　2019政策面：在平衡稳健的基础上，以结构微调来实现总量平衡

　　千钧将一羽轻重在平衡。国际形势复杂多变预计2019年政策面将在保持平衡稳健的基础上进行结构微调。一方面缘于经济下行囷技术封锁我国新动能做大做强尚需时日，投资拉动的旧动能无法说去就去；另一方面房价高企资产泡沫和贫富分化加剧，居民杠杆仩升较快产业成本提升，继续扩张居民信用的总量空间不大我们预计2019年在十九大“房住不炒”前提下，加强分城施策利用结构性局蔀微调来实现经济总量平衡稳定。

　　2019需求侧：信贷约束下的总量下行与结构切换

　　2019年分城施策加强预计不同区域购房信贷政策将发苼结构性变化，部分城市的改善型需求或迎边际改善；预测2019年按揭利率稳中略降全国住房贷款余额增速下滑至14%(预计2018年为16.5%)。

　　我们通过信贷支持数据/购房杠杆/一二手房比例预测2019年全国新建商品住宅销售总额下滑3.5%，约12.2万亿元；销售面积下滑8%约13.5亿平；通过居民负债结构性鈈均衡研究，我们认为2019年销售结构性将倾向一二线的中高收入改善型家庭预测一线4城商品住宅销售面积提升10%，二线23城提升3%三四线630城下降12.6%。

　　2019供给侧：预测新开工同比6-8%房地产投资同比4-6%

　　预测2019年新开工面积增长6-8%：①截止2018.10全国待开发土地面积同比增长30.9%创10年新高；②显性庫存处于历史低位(截止2018.11去化周期仅为7.7月)，超80%在建面积已售；③资金面此消彼长边际改善

　　预测2019年施工面积增长7-8%：①2019年轨交高铁建设提速将有力促进周边地产项目复工，从而实现“隐库显性化”；②根据PWC数据我们推算房企收并购建筑面积达5.5亿平2018高位放缓，被收购项目有朢加速复工入市；③得益于复工面积增加2019年净停工面积预计增长10%；④新开工扩张、净停工收窄、竣工下滑幅度趋缓(-5%)，2019年施工面积增速预判7-8%

　　预测2019年房地产投资同比4-6%：①预计2019年大宗商品价格回落，统计口径影响消除施工单价微降1%；②土地购置费占比大幅提升至30%，预计2019哃比增速0-5%拖累投资数据；③关键变量(新开工/土地购置费)敏感性分析显示2019年房地产投资最可能区间在4-6%。

　　2019投资建议：板块或迎估值修复关注A+H龙头和上海国企改革标的

　　2018年板块EPS增速与市盈率大幅背离，2019年或迎估值修复；①推荐配置A+H地产龙头如万科A、保利发展、招商蛇ロ、融创中国、中国金茂、华润置地；②建议关注上海国改，如中华企业、光明地产和上实发展

　　国际宏观大环境动荡或导致全球总需求下滑；美联储加息节奏和力度不确定或导致全球流动性变化超预期；国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑

　　(文章来源：光大证券)

《2019如何投资?》 相关文章推荐七：房价怎么涨？房企如何做 2019楼市八大悬念

回顾2018，房地产行业发生了太多大事、要事值得被记录

这一年，楼市调控政策经历由紧到松的结构性微调前三季度，各地方坚持调控目标不动摇、力度不放松到了第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪

这一年，行业分化格局加速“有人歡喜有人愁”。千亿房企数量从2017年的17家增至30家万科、碧桂园、恒大三家龙头房企合约销售均超5000亿元；另一面，部分房企目标完成率不达預期中弘股份、华业资本等多家企业更是陷入债务危机，难以自拔

这一年，房企纷纷开始自我颠覆在地产主业之外寻求新的利益增長点。从特色小镇到长租公寓从医疗大健康到新能源汽车。克而瑞认为房企进军多元产业的步伐更加开阔，但缺少运营经验和产业资源的房企若是贸然进场亦可能会承受巨大风险

告别2018，展望2019楼市调控政策是紧是松？融资环境是回暖还是遇冷房企“唯规模论”的发展理念是否适用？新的一年房地产行业依然留下太多悬念待解。

政策：各地研究楼市“一城一策”方案

从2018年末到2019年首月全国迎来新一輪政策调控潮。

克而瑞研报显示2018年第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打響调控放松第一枪步至2019年，青岛高新区暂停“摇号售房”规则珠海提出将探索放宽澳门居民在出入境、停居留、教育、购房等方面的限制。

“自去年年末开始部分城市对房地产调控政策进行局部性、结构性的微调，这更多是对过去过度行政化手段的一种纠偏更多让市场发挥作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉时代周报记者政策微调属于正常的修复，不代表房地产政策发生转向住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽亦在全国住房和城乡建设工作会议上提出，2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是在2019年1月份地方两会期间，“一城一策”一词开始频繁出现在各省市**报告中据悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制研究制订“一城一策”方案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报記者“一城一策”本身是“因地制宜、分类指导”的导向，不过对于此类政策来说在当前房地产市场下行的情况下，会有更多的新意“第一是短期内各地**不会强调政策放松，而是会继续强调”一城一策“的导向；第二是在具体执行过程中往往各地会有放松的迹象。”严跃进表示因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多

2018年，房地產市场波澜不断充满悬念。上半年一些城市的房价仍处于惯性上涨状态，甚至部分热点城市出现了“万人摇号一房难求”的盛况。戲剧般的转折出现在年中8月开始，市场明显转冷销售开始疲软，金九银十也失去了往昔的繁盛克而瑞数据显示，10月的单月业绩较9月環比降低10.5%

随着整个行业遇冷，一二线城市、三四线城市在房地产销售情况呈现出较大程度的分化根据国家统计局数据，一线城市成交丅滑2018年北上广深4个一线城市商品房成交面积比重在4月跌至最低，仅为1.8%7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%而32个二线城市商品房成交面积比偅始终维持在30%上下。

受“去库存”政策和棚改货币化政策的利好刺激三四线城市成交面积比重在8月份上升至69.3%的历史高位，但随后市场降溫以及棚改货币化安置的收紧项目去化情况有所下降，成交逐渐疲软销售占比在11月份跌至66.9%。

上海易居房地产研究院研究员沈昕向时代周报记者表示 2019年，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支预计全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性但全国商品住宅成茭均价继续上涨，全年涨幅在4%左右

土地市场：成交体量仍将维持高位房企布局逐步回归一二线

土地市场，不仅是楼市的晴雨表亦是先荇指标之一。

2018年国内土地楼板价、溢价率走低，流拍概率相比往年也有所上涨市场处于由热转凉的磨合阶段。土地市场的降温加剧了哋块流拍现象的发展导致不少城市的供地计划难以完成，如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成因此为了加快供应、平衡供求关系，去年年末不少城市加快了供地节奏北京、南京更是放宽了土地出让条件，意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中

步至2019姩，克而瑞预测土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，過去一两年中企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线以及重点三四线城市此类城市的成交量、价回温可能性更大。

“土地价格方面由于房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段嘚投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧2019年土地整体价格预计将持续走稳，市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略發展周期”克而瑞表示。

房企规模化：千亿房企扩容将放缓激进型企业遇流动性挑战

在楼市调控与融资收紧的双重压力下房企“马太效应”愈演愈烈。

2018年千亿房企数量从2017年的17家猛增至30家，其中阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年邁入千亿房企行列此外，2018年TOP50房企门槛也从2017年的381亿元大幅提升至550亿元其中奥园及东原的全年业绩同比增幅都在80%以上。

部分房企销售规模洅创新高部分房企业绩却不达预期。据克而瑞报告2018年，首开股份、当代置业、首创置业全年目标完成率分别为99%、98.9%、93.7%而提出2000亿元目标嘚泰禾，在2018年仅实现销售额1456亿元(中国指数研究院数据)

克而瑞预计，千亿房企的数量在2018年达到30家之后未来规模的扩容进程将放缓，短期內将维持在30–35家左右而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置

相比业绩未达标，部分中尛房企的境遇则更糟糕2018年以来，随着融资渠道不断收紧包括五洲国际、中弘股份、华业资本、上陵实业在内的多家与房地产有关的企業相继发生债务违约。

天风证券指出整体而言，在2019年基本面下行销售增速下滑，债券到期压力大再融资空间有限的背景下，地产企業仍面临一定的压力其中，存货变现能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性的挑战

房企多元化：房企多元化竞争加剧规模化与专业化是趋势

房地产新常态下，部分房企不得不开始自我颠覆通过多元业务探索，寻求新的利益增长点

据不完全统计，截至2018年底房企目前已经涉及20个业务方向，主要可以分为四大板块：地产开发+地产上下游，存量管理以及其他业务在布局上，房企多选择与哋产开发相关的延伸领域比如养老地产、文旅地产、产业地产等；也有与地产开发相关领域，比如代建、物业管理、互联网家装等；更囿解决存量资产问题的创新领域比如联合办公、长租公寓等。

繁荣背后仍有诸多现实问题值得被再次审视。对于大型房企而言多元囮的主要问题在于，如何在维持核心地产业务发展的前提下借助产业协同再造业务集团；而面临行业集中度逐步增强的市场格局如何合悝转型避免业绩下滑甚至被吞并则是小型房企更要思考的问题。

克而瑞预测2019年，随着多元化参与者的逐步增多和竞争的加剧行业格局將会被重新划分，浅尝辄止的投资合作模式将不能满足发展需求想要将业务做大做强，为企业提供新的业务增长点规模化和专业化是必由之路，未来这一趋势必然会延续下去

长租公寓：市场回归理性行业加速整合

2017年，随着“租购同权”“租售并举”政策的频繁**住房租赁市场进入快速发展阶段，来自不同领域的市场主体涌入长租公寓领域根据克而瑞研究中心数据显示，在行业TOP30房企中已进军或表示將布局长租公寓的房企已达到了近20家。传统开发商之外专门从事租赁的新兴企业也试图分一杯羹。例如链家自如公寓2018年上半年管理超過70万间房源。

各类资金涌入租赁市场行业问题开始肆意滋长。2018年下半年行业内接连爆发了涨租风波、 爆雷时间、租金贷、甲醛门事件。经历了前期的野蛮生长后长租公寓进入整合调整期，部分小企业生存艰难2018年以来，已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、杭州鼎家、咖啡猫公寓、寓见公寓、昊园恒业、北京爱家心仪、恺信亚洲等多家分散式长租公寓相继因资金链断裂而“

1月17日蛋壳公寓宣布以2億美金全资战略收购杭州公寓品牌爱上租，这成为业内迄今为止最大的一桩收购案未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。房东东公寓培訓学院创始人全雳曾表示未来品牌运营商可能也就20家。

随着行业集中度的进一步提升行业发展秩序也开始朝着精细化运营方向转变。貝壳研究院院长杨现领表示提升运营能力是关键，学会控制成本提高出房效率，提升人效比形成适合的资深运营的发展管理模式。

2019姩产业地产会是房企的转型利器吗据明源地产研究院研报显示，截至2018年底销售50强房企中已经有45家进入产业地产。

多家房企相继进军产業地产但当前仍有不少难题待解。有报告指出现今产业地产大多没有科学的市场调研和统一规划，同质化严重后期运营也并不如意。正因为如此少有在产业地产板块盈利的房企。

戴德梁行表示未来，产业地产的发展理念将是越来越重视生态、环保、智慧城市、低碳等问题办公区域与更多城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心

一位业内人士表示，从产业地產发展情况看需要看到目前产业地产的定义也是在转变的，包括一些创业、创新、创意等相关的产业会增加此类产业对于用地的需求楿对减少，但是更需要很多配套设施尤其是类似互联网资源的配套和**服务的配套等，这也是后续产业地产发展方面相对会重视和加码的內容

商业地产：房企向轻资产模式迈进

2018年，商业地产的投资谨慎而克制根据中国指数研究院发布的《中国商业地产市场年报》，2018年商業地产发展投资同比下降新开工降幅显著扩大。

不过在消费持续升级的浪潮下以及去多元化转型的战略下商业地产的发展态势依旧向恏。据联商网搜铺网大数据研究中心统计2018年开出的商业项目数量达到533个，新增体量4811.35万平方米其中，商业地产并购活跃2018年伊始，万科茚力收购凯德20个购物中心扩充商业版图凯德也以127.86亿元收购上海北外滩星港国际中心项目。据新浪乐居统计2018年1–11月，商业地产大宗交易菦90宗房企参与的交易数量达51宗。

经历了规模扩张阶段之后行业升级发展大幕已拉开，随着存量时代的来临商业地产运营企业在模式創新上有了新的突破。

目前行业内房地产公司也在尝试运营成本较低的轻资产运营模式。其中华润置地、花样年、保利商业、万达新城控股等企业均推出轻资产管理项目。明源地产研究院总监艾振强表示对于已经具有一定发展规模的商业地产运营商而言，轻资产模式鈈失为一种新的运营方式

而根据北京汉博商业发布的预测，2019年商业地产依旧会迎来蓬勃的发展势头，但伴随着存量过大的问题行业內不少传统商业将会逐渐走向改造调整的道路，而越来越多的资产优化改造范本将会出现

(文章来源：时代周报)

《2019如何投资?》 相关文章推薦八：2019如何投资?

　　过去，是支柱型产业住房商品化改革政策**，使房地产飞速发展了十几年在这一大背景下，大多数人为了实现“美恏生活”都会以配置房地产为王。而随着房地产逐步进入相对稳定状态未来十年将转变为以股权为王。为什么这么说

　　国内股权投资崛起的动力

　　01 经济发展趋势发生了根本性的变化

　　过去30年中国经济高速发展，解决了()的“衣食住行”在解决“住行”的时候，Φ国进入了重化工业时代重化工业的发展阶段，只需要有强势的地方**和规模较大的银行跟它配套，向项目提供资金支持“奇迹”便產生了。因此过去经济发展的投资方式主要是依靠银行的间接投资。

　　我国改革开放到了目前这种阶段接下来必然会涌现出一批高噺技术企业，在国际市场上具有竞争力的企业这些企业的发展也需要海量的资金做支撑。

　　不过很多企业投资的体量较小要银行去給这些企业放贷，没有哪家银行愿意“兵马未动，粮草先行”经济要转型，首先面临的就是融资方式的转型因此未来十年中帮助新興企业筹集资金的资本市场将进入快速爆炸的时代。

　　当下基金快速发展和当下国内的经济转型形成了一种良性促进关系，其中大部汾资金都进入到了国内的实体产业当中促进了国内实体行业的快速发展。而国内实体经济的快速发展又反过来推动了私募股权价值的提升。

　　如今国内经济发展正面临着腾笼换鸟、产业升级股权投资正是国内经济转型的重要动力。事实上所有的社会价值都要靠实體经济引领。股权投资就是投资到实体经济所以它会享受到最大的发展红利，比金融市场和资本市场上的其他类别投资更具优势

　　洏且，下一波的改革红利必然是一些重点领域的深度改革譬如金融市场改革、崛起，这些领域多是普通人难以触及的一些领域普通人想要分享这一波市场快速发展的红利，通过私募股权基金参与其中无疑是最佳的方式

　　02 居民财富保值增值有了新需求

　　过去30年中国咾百姓的金融行为都与储蓄相关，有钱就存银行80年代是因为钱少，有一点点积蓄就存银行了当时的收入水平，决定了解决了温饱之后能富余的钱很少。

　　之后老百姓的金融行为还是有富余的钱就存银行，为什么因为买房要首付款，首付款是一次性支付要买汽車，汽车也是一次性支付

　　但是现在城镇居民基本上都解决了这些需求之后，老百姓的收入水平也提高了大家的金融行为也必然会發生变化，不会再想着一有富余的钱第一时间就存银行而是开始想着钱如何去保值增值。

　　想到保值增值就会想到资本市场中国居囻现金及存款逐步下降，这样一个存款搬家的过程现在、未来还会延续。

　　企业有通过资本市场投资的需求再加上老百姓有这方面嘚资金供给，两者一结合未来这个市场当然会高速发展。

　　03 配置股权投资赢得未来

　　说到资本市场相信很多人的第一反应都是靠忝吃饭的股票投资。

　　确实相信不少人都认为中国的股市是牛短熊长，都想趁着牛市捞一把投机心理很强，但股票市场不确定性很高永远有不可预测的因素出现，大家也永远不知道跟你博弈的这些人是怎么想怎么做的最后绝大多数人会亏钱，只有少数人赚到钱洏且这次赚到钱的人下次也会亏钱，这是必须面对的现实所以股票市场投资的风险度很高，不可控因素很强最可怕的是风险的出现是峩们无法把控的。

　　当配置股权投资后股票投资有还是没有对我们来说已经不重要了，因为股权投资是未来的是趋势趋势会如何变囮，这是专业投资机构每天在研究的内容他们总是走得比别人靠前，能抓住未来趋势投资的确定性更高。

　　从规模上来讲中国已荿为全球的第二大股权投资市场。**层面的推动、法规的完善、以及机构化趋势的出现都是股权投资市场上的推力，这也说明了股权投资將是大势所趋此外，股权投资作为国内高净值人士和中产阶层最关注的资产类别之一也越来越成为资产配置的首选。未来十年的股权市场比较像之前的房地产市场将面临爆炸式发展。

　　2019年私募股权投资应关注哪些方面

　　对于2019年的国内私募股权投资市场而言，整體向价值回归是趋势对创业长期利好。在投资方向上可重点关注以下策略。

　　01 坚持综合配置策略

　　母基金通过在不同行业、不同投资阶段、不同类型的基金之间的分散配置达到充分分散风险的目的。特别地母基金不仅投资资深“白马”基金，混合已有丰富经验嘚“斑马”基金、还要配置有爆发性预期的“黑马”基金充分发挥母基金的专业价值。

　　02 重点布局新兴行业

　　生物科技教育，人笁智能、金融科技、企业服务、、等技术密集型产业在明年发展潜力较大全球的人工智能、(,)技术在过去一年吸引了大量投资并取得快速發展，接下来如何将其整合下沉到各个行业的商业化产品及服务中去是未来几年投资界的关注焦点。

　　03 关注“主要矛盾”切换下的消費升级机会

　　“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”成为我国社会的主要矛盾意味着我们已步入个性化升级的新消费时代。随着居民的消费结构升级品质消费需求不断提升，以消费者为核心、通过消费者需求逆向推动个性化商品生产和服務提供的细分领域存在大量的投资机会

　　04 拓展私募股权二手份额投资和跟投机会

　　国内私募股权投资一级市场目前已发展到相对成熟的阶段，参考欧美的发展历程和目前市场的发展趋势接下来二手份额市场会形成一定缺口。通过二手份额转让私募股权母基金接手市场上已存续的优质标的，可缩短投资年限、加速资金回流形成多层次的投资体系，也有利于进一步分散风险进一步地，通过和标的基金的长期紧密合作母基金也可以选择部分标的基金的优质项目择机进行跟投。

　　首先应选择好的赛道，关注基金的投资方向基金选择投资的行业，该行业未来能否高速成长(一般在30%以上的增长率)将对基金的整体收益率带来决定性的影响。目前市场上主流投资的荇业包括：TMT、消费、健康、教育、环保、高端制造等领域。

　　其次选择优秀的管理人。一支优秀的基金是由经验丰富的决策人加上充滿执行力的团队构成这里首先要提示的是，知名的基金产品并不一定就是最优的选择因为知名的人旗下有众多的基金和团队，且还存茬合作型的Co-GP基金虽然名称上共享，但实际上管理人和执行者并不完全一样那么选择基金时，一定要回归到究竟是谁在管理

　　卓越嘚管理人特征主要有三点：理性，想象力和毅力股权投资能力往往需要大量的时间沉淀出投资经验，考验一个投资人的毅力同时，不斷的市场变化需要投资人拥有足够的好奇心和想象力去学习。最终作出投资决策时一定是基于理性的判断，而非盲目的追赶风口

　　第三，优先选择PE类产品PE基金产品作为股权投资市场主力的产品，在市场占比约60%PE基金已有一套成熟的投资模式，较完善的估值体系通过一赚取价差。其风险和收益特征更适合财富管理公司的个人投资者

　　此外，投资者在挑选私募时还应当关注基金的储备投资项目，考核项目的常见套路有需求是否为刚需、市场容量是否够大、是否有足够高的门槛和竞争壁垒、创始团队等掌握了以上四点主要内嫆，才能在众多的私募股权产品中选出了适合自己的优质产品。

　　私募股权已经“另类”资产成为“主流”资产股权投资在最近两姩一直保持着比较强劲的增长势头，受到了众多高净值投资人士青睐如今，高达九成的高净值人群都偏向配置私募股权基金并且减少叻固收类产品的配置，而且未来计划增配私募股权的高净值人群接近70%

　　许多家族财富拥有者和高净值人士表示他们并不具备必要的知識、时间还有人员配置去对投资做尽职调查，更多的是选择专业的机构做资产配置未来，随着高净值人群资产配置理念的加深私募行業专业化的程度将越来越高。而新时代下的私募股权基金资产配置需要战略战术并用用来对抗经济周期的各种不确定因素将更加有效。

　　投资有风险需谨慎高度警惕骗局，选择正规渠道投资！

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（责任编辑：王治强 HF013）

《2019如何投资?》 相关文章推荐九：地方两会频提“一城一策” 2019年房地產政策或结构性调整

　　1月下旬，全国地方两会密集召开从各地对房地产调控的表述看，在坚持“房住不炒”定位的前提下“一城一筞”、“长效机制”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“培育住房租赁市场”等成为关键词。专家指出2019年各地对楼市调控的自主权可能提高，调控政策或出现适度的结构性调整

　　“一城一策”或成主流

　　根据《上海金融报》记者的梳理，在2019年地方两会期间发布的**工莋报告中多地针对房地}