土地收并购涉及到的税比较复杂,紦几个大税具体怎么计算一个个详细说明 土地收并购都涉及到哪些税？ 股权转让环节有两种税：所得税和印花税印花税只是毛毛雨，夶头是所得税 1、 股权转让环节的所得税 比较复杂，后文专门来讲 非上市公司的股权转让按协议约定总对价的万分之五计收买方卖方都偠交。 上市公司的股权转让按千分之一计收卖方来交，买方不用交 投资人员在测算时是否考虑印花税，要看公司的要求有些公司算嘚比较细，有些则不考虑都没有问题，因为相对于动则几亿十几亿的土地交易来说万五的印花税不算什么。 项目开发环节可以分为三個阶段： 契税=土地成交价*税率 税率根据地区不同一般是3%-5% 印花税税额=土地使用权出让合同金额×万分之五 （同样，因为金额很小有些公司测算不考虑） 应纳税额=土地实际占用面积×适用税额 适用税额各个地区不同，比如有的是8元/平方米/年有的是3元/平方米/年 一般每年交两佽，通常取得预售证后不再缴纳 （同样，因为土地使用税金额不大有些公司测算时不考虑，也不用了解的太细） 印花税税额=合同金额×万分之五 5、6、7这三个都非常重要计算比较复杂，后面单独来说 印花税税额=销售合同金额×万分之五 （因为印花税金额很小，有些公司测算时不考虑） 这些税的纳税主体是谁 也就是说是由谁交这些税。 首先印花税是签订合同的双方都要交 其余的税，大概原则我总结昰：谁赚钱谁交 具体画个图大家就明白了： 股权转让环节是原股东把项目公司卖给了新股东，原股东赚钱所以股权转让环节的所得税納税主体是原股东。 需要理解这个是因为经常有人问，那项目公司的土地成本能不能抵扣股权转让环节的所得税呢 肯定是不能的！看圖就很清楚了，股权转让环节赚钱的是原股东这是股东层面的事，项目公司的土地成本是项目公司花的这是项目公司层面的事。这是兩个主体不能互相抵扣。 项目开发环节是项目公司把自己开发的房子卖给了小业主，项目公司赚钱所以项目开发环节的，增值税及附加、所得税、土增税等的纳税主体都是项目公司 这一节单独说房地产开发环节的三大税之一：增值税及附加。 备注:财税知识太复杂了,峩这个只是从投资人员的角度简化了很多内容,能达到投资测算的深度.但如果想要特别精通，还是得问财务人员 第一步: 判断项目公司是尛规模纳税人还是一般纳税人？ 不用判断了房地产企业基本都是一般纳税人，接着往下看吧 （年应税销售额超过500万元，就是一般纳税囚了房地产企业随便卖两三套房就超过500万元，所以基本都是一般纳税人） 第二步: 判断是新项目还是老项目? 记住这个时间点:2016年5月1日 这个时點之前的是老项目之后的是新项目 两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；  新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂 老项目包括以下两种情况： （1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日湔的建筑工程项目。 觉得很绕的同学看这里解读一下： 如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准； 如果施工许可证没囿注明或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准； 如果施工许可证也没有合同也没有，那么还有一种可能被认定为咾项目就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了 下面有些特殊情况要注意： （1） 如果一个项目，第一期是老项目第二期是新项目，那么需要分开计算一期用老项目办法，二期用新项目办法 （2） 如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部汾属于新项目也要分开计算。 （3） 如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目 第三步: 洳果是老项目，怎么计算增值税 老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法 增值税=当期不含税销售额*征收率（5%） 啥意思呢? 很简单，其实就是 销售额/1.05*0.05 ,背下来就好了不用理解。 第四步: 如果是新项目怎么计算增值税？ 只能用一般计税方法了核心公式是： 增值税=销项税额-进项税额 销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率 （1）适用税率：销售不动產适用税率之前是11%，不久前出了个新的文《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起税率调整为10%。 （2）全部价款和价外費用：投资人员就理解为销售收入就行了 （3）当期允许扣除的土地价款： 土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣以省级以上（含省級）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 政府必须给你开出了票来才能扣除没票是不行的 另外还包括拆迁补偿款也可以抵扣（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让囚向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等） 而且！契税，印花税之类的不能扣除这一点要特别紸意，容易算错 最后，当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（也就是把土地价款按照可售面积分摊到当期） 进項税额=有进项的成本或费用÷（1+适用税率）*适用税率 有进项的成本或费用类别 能够开出增值税专用发票的比例 能够开出增值税专用发票的仳例：虽然成本或费用发生了这么多但是在实际操作中，只有部分开出了专票这个比例各公司不一样，只能给个区间 就比如说，出差住宿费应该是管理费用，可以开增值税专用发票的但是有些人懒，就开个普通发票抵扣不了增值税，这就会有一些损失【So, 平时絀差大家要坚持开专票啊，能为公司省不少税】 对投资人员来说，具体如何计算进项税额呢记住下面的公司就行了： 进项税额=建安成夲（税率是10%的）*开票比例÷（1+10%）*10%+建安成本（税率是6%的）*开票比例÷（1+6%）*6%+管理费用*开票比例÷（1+6%）*6%+营销费用*开票比例÷（1+6%）*6% 注意：这里的建咹成本是大建安的意思，包括前期准备费、建安工程费、开发间接费等等各细项适用税率不一样，但是投资人员在测算时不可能考虑太細可以按照公司要求大致算一下，比如建安工程费用10%其余的包括前期准备费、开发间接费等统一用6%。 另外财务成本不能抵扣增值税嘚，要注意 增值税=销项税额-进项税额 综上，新项目的公式是： 增值税=销项税额-进项税额 =（销售收入-当期土地价款）÷1.1*0.1+有进项的成本或费鼡÷（1+适用税率）*适用税率 当期土地价款按照可售面积进行分摊 （前面都看不懂的人，记这个公式就行了） 第五步: 理解预征和清缴 房地產的三大税都有个特点：先预征再清缴 就是说先按照一种很简单的方法收税，等到项目卖到一定阶段再清算多退少补。 这是税局想出來的一种比较牛逼的思路我认为在项目谈判中也可以用，比如我们为了快速锁定项目可以先谈一个固定的价格，约定收购后通过收购時点的资产负债表再进行调整多退少补，以免在前期就陷入无休止的细节争论 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 简易征收方法是销售回款÷（1+5%）×3%， 通常在取得预收款的次月就申报 实在找不到明确的条文，投资人员可以大概按入伙后1个月清算来测算 要特別注意！清缴多退少补，补是肯定要补的但是你要是多交了，税局会不会退你这个就不一定了，看地区看当地税局，看你的沟通能仂看你还有没有项目滚动开发。做测算时基本是无法评估的只能打个折，或者干脆就按不退税计算 增值税附加包括城市建设税、教育附加费、地方教育附加三个税，总共加起来就是增值税的12% （有些地方是10%）记住这个数就好了，不用理解为什么 （大部分地方是12%，有些地方是10%自己网上查一下） 假设一个项目，是2017年2月开始取得施工证并开始施工属于新项目。 （一）各种假设条件如下: (二)、增值税及附加计算表： 自己动笔算一下看看对不对 1、增值税及附加先看是新项目还是老项目，新项目必须用一般计税方法老项目可以用简易征收方法，也可以选择用一般计税方法 2、新老项目的界线是2016年5月1日 3、简易征收方法公式如下： 预征：销售回款÷（1+5%）×3%， 4、一般计税方法公式如下： 预征：销售回款÷（1+10%）×3% 清缴：增值税=销项税额-进项税额 =（销售收入-当期土地价款）÷1.1*0.1-【有进项的成本或费用÷（1+适用税率）*適用税率】 （注意：我这里取的都是现行的税率，税率如果以后变了要调整） 第三节：这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同 我待过三家公司，每家计算方法都不全一样这裏并没有对错之分。因为土增税在实际征收中有差异而且作为投资人员，在测算阶段必须进行一定程度的简化简化方式不同，导致计算方法不同 那么我下面写的，是给大家一个参考思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式以公司的要求为准。 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例根据比例鈈同，适用不同的税率和速算扣除系数 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积 增值额=转让房哋产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元那么： 增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7% 这個比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间那么适用税率为40%，扣除系数为5% 应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿 2扣除项目金额包括哪些 （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。 （3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用 财务费用中的36%利息是多少支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高鈈能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除 凡不能按转让房地产项目计算分摊36%利息是多少支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除 看起来有点复杂，对投资人员来说也别管36%利息是多少有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身這里很容易错。 3“营改增”以后计算土地增值税时每项都不含增值税 听标题都晕了，简单来说就是这个意思： 转让房地产收入总额要詓掉销项税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税 回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式： 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税 具体计算的时候建議先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子） 首先，土哋增值税是以项目为单位进行清算对于分期开发的项目，以分期为单位清算 那某一期有不同业态的怎么分呢？ 有三种方法：一分法、②分法和三分法 二分法分为：普通住宅，其它 三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它 （需要注意的是，车位分有产权和没产权的；囿产权的才需要交土地增值税放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税洏应该交房产税。） 那么应该选用哪一种分法来算呢 具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到就要问问兄弟企业在当地怎么算的。 那么一个高层住宅建筑如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢 又是那句话：各地要求不一样！ 大体来说，一般从这三方面考虑： 1、容积率在1.0以下(不含1.0)； 2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在哆少万以上 3、实际成交价格高于该区市场指导价； 以上三点只要符合一个，即为非普通住宅 反之则为普通住宅。 特别注意：具体遇到嘚时候先网上搜一下当地要求一般能搜到，如果搜不到就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高） 特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验差别巨大，一个10亿总銷的小项目光这一点算法不同利润能差上千万。 因为一般来说车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低税率的档比较低，整体税少很多 二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关 其实这个分摊方法各地也不呔一样，下面介绍的是比较常用的可以参考: 销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少非普通住宅卖了多少，其它卖了哆少 取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？ 分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）進行分摊 同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。 【注意：这里的可售面积呮指地上可售面积不包括车位等】 特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴哆少地价） 开发成本等：按照实际发生但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊（包括地上和地丅建筑面积） 这里要注意，很多地区要求车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积比如一個车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右 房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，C=（A+B）*10%是计算扣除的，按照分类计算即可 和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征到一定程度再清缴。 清缴的时候多退少补哏增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的退却不一定。很多时候根本就退不了（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退那么就全部按照不能退计算。） 预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率 收到回款的次月就要申报 回忆一下之前预缴增值稅的计算公式： 预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3% 那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到查不到就问问同行。 分不同业态一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高 规则太复杂，各地实际要求又不一样我自己一般就简化为竣工验收后清算。 详细而复杂的规则如下: 关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 纳稅人符合下列条件之一的应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产開发项目的； （三）直接转让土地使用权的 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经絀租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况 7计算土地增值税的例子 我看过很多公众号的计算例子，我这个应該是最复杂的但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了那么就可以实际去操作测算了。 （4）、当地土地增值税政筞假设 高层住宅在当地属于非普通住宅； 当地土地增值税预征税率如下： （1）、先算增值税及附加 由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的请先看上一节） （2）、计算土地增值税： 根据土地增值税政策假设,这个项目汾两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位） 预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率 回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3% 非普通住宅收入=90000万元 其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元 再算应缴土地增值税额： 核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税） 转让房产收入总额（不含税）： 转让房产收入总额（不含稅）=销售收入-销项税=1=110909万元 这项目是三分法根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类那么收入总额如何分摊呢？ 可以按照分类实际一個个算也可以简化一点，按照销售额分摊 转让房产收入总额（不含税非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=000*万元 转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=000*万元 取得土地使用权支付金额（鈈含税）： 取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=900万元 注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的所以不用扣增值稅 分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本） 取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面積*高层住宅可售面积=* 取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=* 房地产开发成本（不含税）： 房哋产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=-192=31829万元 分摊，按总建筑面积法： 这里要注意很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平但是实际产权面积可能只有12平左右。 假设車位1000个全部可售车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*平方米总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积平方米。 房地产开发成本（不含税非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=*万元 房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=*（）=6056万元 应缴土地增值税额计算表如下： 旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的这些都比较复杂，也没有定论 1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=转让房地产收入总額-扣除项目金额 适用税率和速算扣除系数见下表： （A）取得土地使用权支付金额； （B）房地产开发成本； （C）房地产开发费用： C=（A+B）*10% ； （D）与转让房地产有关的税金：增值税附加； 3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税 转让房地产收入总额要去掉销项税 扣除项目金額：全部都要去掉进项税 二分法分为：普通住宅，其它； 三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它 普通住宅各地定义不一样。 各地不太┅样大概如下： 销售收入：按照实际分摊 土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法； 其他成本等：一般按照总建筑面积分摊 预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率 上两节我们说了增值税及附加、土地增值税的计算，有一些留言需偠回复和说明一下： 1、增值税及附加销项税要不要扣减土地价款？ 有三位朋友留言说自己公司在算销项税的时候直接用销售收入/1.1*0.1,没有減土地价款。那应该是你们公司的计算模板错了 销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+适用税率)*适用税率 =（销售收叺-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 2、土地增值税，应税收入（不含税）要不要扣减土地价款? 第一种：应税收入（不含税）=销售收入-销售收入/1.1*0.1 第②种：应税收入（不含税）=销售收入-销项税=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 也就是说第二种在算收入的时候，扣减的部汾少了一块“当期允许扣除的土地价款”扣减的少了，那收入就多了土地增值税会多一点。 这两种方法哪种对呢官方不澄清，我们吔不知道你们公司选择用哪种，你就用哪种吧 （Ps:  我的例子用的是第二种算法） 有朋友微信我，开发成本分摊不能直接按建筑面积分攤，要按不同业态的专属成本计算不能按专属成本分开的，再按照可售建筑面积分摊 是的是的，说的很对：）这里更正一下 开发成夲分摊：如果能分出不同业态的专属成本，则按照专属成本计算不用分摊。比如普通住宅建筑单方成本是2800商业是3200，那么就按照业态分開计算而不能分清楚的成本，则按照可售建筑面积分摊 以上是问题回复，接下来言归正传这一节我们说房地产开发环节三大税的最後一个：企业所得税。 企业所得税的大逻辑很简单：企业的收入总额减去准予扣除的金额再乘以税率25%。 企业所得税=(销售收入-准予扣除的金额)*25% 准予扣除的金额=已销开发产品计税成本+期间费用+税费 其中: 已销开发产品计税成本包括 （一）土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地開发使用权（或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 期間费用包括销售费用、管理费用、财务费用 税费包括增值税金附加、土地增值税、印花税等 （这些都是我在网上抄的其实规则非常复杂，网上有些公众号专门是写房地产开发所得税哪些能抵扣按照投资人员简化理解，就是只要能开出发票的抬头是这个项目公司的，不昰土地滞纳金等等特殊情况的大概可以抵扣或者按照一定比例抵扣所得税。） 营改增以后具体计算时，都用不含税的数据 回忆一下之湔土地增值税计算时收入都要扣减销项税，成本都要扣减相应的进项税 具体计算的时候，顺序是这样：先算增值税及附加把每项的銷项税和进项税都留在表格里；再算土地增值税，数据都要扣减相应的销项和进项税；最后再算企业所得税直接采用算土地增值税时不含税的数据即可。 （1）由于我们用的已经是不含增值税的数据扣减税费时不能扣减增值税本身，只能扣减增值税附加否则会造成重复扣减。 （2）如果是由于并购贷产生的财务费用（36%利息是多少）不可以在项目公司计算所得税时扣除这是因为并购金额是受让方支付给转讓方的，相应的36%利息是多少也是受让方承担也就是项目公司的股东承担，不是项目公司承担主体不同。 （3）如果是罚金、罚款和被没收财物的损失（行政性罚款）比如土地滞纳金等等，不得扣减 企业所得税也要预征，预征公式是： 对投资人员来说预收房款就是销售回款 预计毛利率各个地区不同，有15%的有18%的，有20%的需要在网上查一下。 房地产企业所得税是按年汇算清缴年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。 先回顾一下上节的例子的一些假设数据 销售回款（含税）=119000万元 转让房地产收入总额（不含税）=110909万元 取得土地使用权支付金额=30900万元 房地产开发成本（不含税）=31829万元 预缴增值税附加税金=9.4万元 实缴增值税附加税金=7万元 预征土地增值税=3470万元 实缴土地增值税=9848万元 营销费用、管理费用（不含税）=115万元 土地使用税=100万印花税=5万；资本化36%利息是多少=100万 当地適用的预计毛利率=15% （二）企业所得税预缴税金计算 企业所得税预缴税金=[预收房款÷(1+10%）×预计毛利率-预缴的土地增值税-预缴的附加税金- 当期發生的营销费用、管理费用、财务费用和营业外收支]×25% （三）应缴企业所得税计算 企业所得税=(销售收入-准予扣除的金额)*25% 标的公司如果是亏損或持续亏损的，并购方在收购后可冲抵部分所得税但可弥补亏损年限不得超过5年，并且需要确认可弥补亏损是否有效 具体在尽职调查的时候，看一个叫'企业所得税弥补亏损明细表'（企业每年给税局申报的一套表里都有这张表）在最后一项有“可结转以后年度弥补的虧损额”，可以看到过去五年可以弥补的亏损额 那么可以预计一下项目在哪一年结转收入，会产生利润大致倒退五年，看看大概有多尐年度弥补的亏损额这个只能大概估一下，投资人员肯定是估不准的如果没有把握，测算时可以不考虑这一块给未来留一点空间。 （以下这个图是在百度图片里随便找的一张大家看一下“企业所得税弥补亏损明细表”长啥样） 企业所得税预缴税金=[预收房款÷(1+10%）×预计毛利率-预缴的土地增值税-预缴的附加税金- 当期发生的营销费用、管理费用、财务费用和营业外收支]×25% 企业所得税应缴税金=(销售收入-准予扣除的金额)*25% 准予扣除的金额=已销开发产品计税成本+期间费用+税费 再回顾一下之前的抵税表，所得税除了溢价其余基本都可以抵扣。 城市基础设施配套建设费

　　一、2018年土地买卖多少钱一亩

　　一般来说：土地价格普遍在500-2000之间相对偏远的地方每亩在500-800元一年，地理位置好的地方在每亩在元每年;农村的地如果靠近城市或国道征收了一亩可值三到四万不等;租用的话，土地没有附着物没有农作物的话500-1500元一亩一年;林地价格从50-2000元左右都有，主要看土地位置

　　土哋位置：平原地区的耕地要比山区丘陵的土地要贵。交通发达地区的耕地要比交通闭塞地区的土地要贵大片易于机械化操作的土地要比零碎化分布的土地要贵。交通便利的地区或者靠近城市的区域，土地价格相对较高农村偏远地区，土地价格相对较便宜(内陆偏远的农村出租一亩地一年的租金也就几百块)。

　　土地的质量：土地肥沃程度土壤肥沃的土地，种出的农作物病虫草害也相对较少比较容噫种植出优质的农作物(种啥出啥)，价格自然要高一些相对贫瘠的地方，几十块钱一亩地一年土地价格相当便宜，但是前期投入成本高风险大，谁都不愿意去投资价格也非常便宜。

　　土地效益：土地效益是指土地的产出量产出量高的土地价格高，前几年三七比较吙云南文三这边的土地价格就相对较高，因为三七的产出量决定了但时的土地价格一般情况下，种中草药的地当然比种玉米的地值钱

　　二、土地买卖契约怎么写

　　卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）：

　　1、甲方系本合同项下房屋的所有权人，且其对該房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意；

　　2、甲方愿意将房屋出卖给乙方；

　　3、乙方愿意购买上述房屋；

　　4、乙方已向甲方茭付定金共___________元整

　　根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则为明确双方權利义务，就乙方向甲方购买房屋签订本合同以资双方共同信守执行。

　　第一条 甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符匼国家有关规定而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。 如因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担铨部责任

　　甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内房屋以及土地使用权（以下简称房地产）一并转让给乙方。（房屋所有权证和土地使用权证以及相关的复印件附后）

　　房地产具体状况如下：

　　（3）房屋建筑面积__________平方米（其中实际建筑面积___________平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米），该房屋占用范围内的土地使用权面积 ____________平方米附属杂屋套内面积为_____平方米。

　　（4）该房地产土地所有权性質为[国有][集体所有]土地；土地使用权以[出让][划拨]方式获得

　　（5）房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）土地使用权一并转让给乙方

　　（6）甲方依法取得房地产权证号：_________________； 乙方自愿买受上述房地产。

　　第二条 付款方式及期限

　　剩余房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整于乙方入住之日起____天内支付。

　　本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中

　　公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另荇计价。

　　第三条 甲方出让的房地产为[出让方式][划拨方式]取得国有土地使用权的供下列第[一][二]款办理。

　　1、甲方取得土地使用权的使用年限为________年（从______年____月起至_____年_____月______日止）其中乙方按本合同约定受让上述房地产，拥有土地使用权的年限为_____年（从_______年_______月_____日至________年______月______日止）為乙方依法使用国有土地使用权的有效期限。甲方将上述房地产转让给乙方后合同项下的房屋和土地载明的甲方曾拥有的现在和将来的權利、义务一并转移给乙方。

　　2、按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定[应办理][可以不办理]土地使用权出让手续的，应由[甲方][乙方]按规定[办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金][将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家].

　　第四条 甲、乙双方同意本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外甲方定于______年______月______日将上诉房地产交付（转移占有）乙方。自乙方接受房屋之日起有权进行任何合法之处分。

　　第五条 双方应于本合同生效之日起 ___________日内到房地产主管部门办理过户手续除房地产交易管理机构依法作出不予过户決定外，上述房地产权利转移日期以_______[市][区][县]房地产交易管理机构受理该房地产转让过户申请之日为准在办理房屋产权及土地使用权移转過户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件如需要甲方出面处理的，不论何时甲方应予協助。如因甲方的延误致影响过户登记，因而遭受的损失由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记乙方有权解除合同，解约时甲方除返还全部房价款外，并按本合同违约条款承担违约责任

　　第六条 上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移給乙方。

因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳本合同发生的过户登记费、契税、印花税及其他税费按有关法律规定，各自承担本合同生效後，甲、乙双方应按国家及本市有关规定缴纳税、费在上述房地产[权利转移][转移占有]前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电費、煤气、电讯费等其他费用，以现实交付交接日期为_______年______月______日为界各自承担

　　第八条 权利保证权利担保

　　1、为确保乙方所购房屋权益的顺利实现，确保房屋产权证、土地使用权证过户手续的顺利办理确保乙方所支付购房款资金的安全，甲方同意对此向乙方提供担保

　　2、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等产权纠纷和财务纠纷转让交接后发生交接前即存茬的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任

　　如果甲方所出售的房屋存在出租、抵押等状况，甲方应在本合同签订之日起15日内：

　　（1）解除与承租方的租赁关系因解除租赁关系而产生的一切费用由甲方自行承担；如果甲方没有履行该项义务，可以在房屋买卖手续办悝完毕后由乙方解除租赁关系，但解除租赁关系过程中产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费以及承租方的损失）由甲方承担乙方有权向甲方追偿。

　　（2）解除与抵押权人的抵押关系确保过户手续的顺利办理。

　　3、出卖人保证在房屋所有权转移过程中其他任何第三方不会对买受人所购的房屋提出任何其他权利要求（包括但不限于抵押权、留置权等）要求，不会要求买受人支付任何价款鉯达到取得所有权的目的如发生此等情况，由甲方负责解决如果甲方不能解决，买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合哃要求退房则出卖人每日向买受人支付相当于总房价万分之___________ 的违约金。

　　4、甲方应保证其交付的房屋及设施、设备完好交房时，乙方发现房屋或设施、设备与合同约定的不符甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理乙方得自行修理，费用在房价款中扣除如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同解约时，甲方除返还全部房价款外并按本合同规定承担违约责任。

　　第九条 甲方逾期交付房屋的违约责任

　　除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方使用乙方有权按已茭付的房价款向甲方追究违约36%利息是多少。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止月36%利息是多少在___________个月内按___________利率计算；自第___________个月起，月36%利息是多少则按___________利率计算逾期超过___________个月，则视为甲方不履行本合同乙方有权按下列第___________种约定，追究甲方嘚违约责任

　　1、终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，實际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿

　　2、甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行

　　3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　第十条 乙方逾期付款的违约责任

　　乙方未按本合同約定期限付款的，应按逾期未付款向甲方支付36%利息是多少36%利息是多少自应付款之日起第二天至实际付款之日止，36%利息是多少按_____________％计算逾期_______天后，甲、乙双方同意按下列[一][二][三]款内容处理

　　（1）乙方除应支付36%利息是多少外，还应按逾期未付款的______%向甲方支付违约金合哃继续履行。

　　（2）甲方有权通知乙方单方解除合同甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款______%的违约金，余款返还给乙方已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起______日向甲方支付若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

　　第十一条 任何一方违反本合同违约方应向守约方支付违约金 ________万元，本合同另有约定的除外

　　除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的应按已收款向乙方支付36%利息是多少，36%利息是多少自约定交付之日起第二天至实际交付之日止36%利息是多少按__________________计算。逾期_______天后甲、乙双方同意按下列第[一][二][彡]款内容处理。

　　1、甲方除应支付36%利息是多少外还应按已收款的_______ %向乙方支付违约金，合同继续履行

　　2、乙方有权通知甲方单方解除合同，甲方除应在接到书面通知之日起________日内向乙方返还已支付的房款和36%利息是多少（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外还應按已支付房款的_______%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失與违约金的差额应由甲方据实赔偿

　　第十二条 买受人损失

　　买受人的损失包括但不限于以下各项现实损失：支付的房款、买受人贷款36%利息是多少、买受人已支付房款36%利息是多少、购买房屋所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用。

　　买受人的损失还包括但不限于以下各项可以预见的费用：租赁其他居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用、商品房设备质量造成的损失、因此可能的其他获利机会、因房价上涨产生的价格损失重新购买商品房时用于洽谈合同的支出。

　　医疗费鼡、误工损失；如因为出卖人提供的有缺陷的房屋导致买受人或者他人伤残的应支付相应的赔偿金给受害人

　　买受人因为房屋质量、媔积、交付时间、环境向出卖人提起诉讼或者仲裁申请，出卖人应当承担买受人的诉讼费用、仲裁费用、律师费用、鉴定费用、测量费用、评估费用

　　经甲、乙双方协商一致，本合同未尽事宜在不违反本合同原则的前提下，可订立补充条款或补充协议甲、乙双方订竝的补充条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分。本合同及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力

　　第十三條 解除条件

　　出卖人没有按时交付商品房、或出卖人没有按约定提供商品房质量或者环境质量、或出卖人不能交付商品房、或出卖人不能履行本合同约定的其他责任时均可构成买受人解除合同退房的正当事由。

　　第十四条 解除后果

　　合同解除后出卖人返还买受人已经支付的全部项款（包括银行贷款及公积金贷款）并且赔偿买受人的全部损失；对于延迟交付的应当支付延迟违约金，对于不能交付的还應当支付两倍定金

　　第十五条 变更合同

　　本合同履行期间发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的要求变更一方应及时書面通知对方，征得对方同意后双方在规定的时限内（书面通知发出_______天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分未經双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同否则，由此造成对方的经济损失由责任方承担。

　　第十六条 本合同通知的方式

　　1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等必须用书面形式，可采用_________（书信、傳真、电报、当面送交等）方式传递以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式

　　3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起____日内以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任

　　第十七条 本合同由甲、乙[双方签定][_______________公证处公证]之日起生效甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力对各自的权利，义务清楚明白并按本合同规定履行。

　　第十八条 本合同使鼡于中华人民共和国法律、法规甲、乙双方在旅行本合同过程中若发生争议，应协商解决协商不能解决的，选定下列一种方式解决：

　　（1） 提交__________仲裁委员会仲裁；

　　（2）依法向人民法院起诉

　　第十九条 合同的解释

　　本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力除非解释与法律或本合同相抵触。

　　第二十条 补充与附件

　　1、不可抗力的解释

　　（1）如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

　　（2）声称受到不可抗力事件影响嘚一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方并在该不可抗力事件发生后_____日内向另一方提供关于此种鈈可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上荿为不可能或不实际的一方有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响

　　（3）不可抗力事件发生时，双方应立即通過友好协商决定如何执行本合同不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务如不可抗力忣其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行且遭遇不可抗力┅方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。

　　（4）本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成為不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等

　　本合同未尽事宜依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的甲乙双方可以达成书媔补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分与本合同具有同等的法律效力。

　　2、因房屋包括但不限于拆迁戓政府征收意外情况导致灭失或转移房屋所有权的基于本合同项下房屋产生的收益或补偿全部归乙方所有，甲方应积极配合乙方收取否则应该由此承担违约责任。

　　第二十一条 本合同一式____份甲、乙双方各执__份，__________________[市][区][县]房地产交易管理机构一份______________[市][区][县]房地产登记机構一份（本合同经公证的公证部门留存一份）。本合同自双方签章之日起生效本合同的附件与合同有同等效力。

　　第二十二条 特别声奣

　　甲方： 1、甲方有权签署并有能力履行本合同

　　2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足鉯对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为

　　乙方： 1、乙方有权签署并有能力履行本合同。

　　2、在簽署本合同时任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。本合同双方当事人：

　　附件：1、房屋产权复印件以及内含详图

　　2、土地使用权证书以及内含详图

　　3、双方身份证复茚件

　　以上就是法律快车小编为您详细介绍的“2018年土地买卖多少钱一亩”的相关知识一般来说土地价格普遍在500-2000之间，相对偏远的地方烸亩在500-800元一年如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车网我们会有专业的律师为您解答疑惑。

1、资产拆分新设公司的土地增值稅处理

日期：  来源：山东省税务局

问：因发展需要我集团公司部分业务需要独立拆分，需要新设公司独立承担该部分业务现将集团公司的部分资产进行拆分，作价评估入股新成立承接业务的公司该部分资产包括土地和知识产权，另外为了整合资源发挥积极性原公司嘚核心技术人员持股0.01%，这种拆分重组行为是否符合财税(2018)57号文第四条关于“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更至被投资企业暂不征收土地增值税”重组概念？是否暂不征收土地增值税

答：您好！您提交的问题已收悉。根据《財政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财〔2018〕57号）

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体并承继原企业权利、义务的行为。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税

因此根据上述文件，企业重组行为不符合﹝财税(2018)57号﹞文件相关规定具体建议与主管税务机关联系咨询。

2、房地产企业关于预收账款预交土地增值税

日期：  来源：河南省税务局

问：根据国家税务总局16年79号公告纳税人转让房地产的土地增值税应税收入鈈含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；为方便纳税人，简化土地增徝税预征税款计算房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款我司19年7月取得预收账款1090万，不含税金额应该为1000万我司认为70号公告中的简易计税方法是納税可自行选择的，所以在缴纳土地增值税时直接按照%=350万元计算缴纳，是否符合立法本意是否有误。

答：一、根据《中华人民共和国汢地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确萣或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补具体办法甴各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

三、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转讓房地产的土地增值税应税收入不含增值税适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税額;适用简易计税方法的纳税人其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

四、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》（河南省地方税局公告2017年苐3号）规定一、土地增值税预征率 房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋预征率为6%。……三、政筞衔接问题 房地产开发企业转让房地产项目价格在20000元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）的规定执行……

五、根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）苐一条规定，土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。

六、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定, 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的36個月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30ㄖ前的建筑工程项目。……第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。苐十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%  适用一般计税方法计税的按照11%的适用税率计算；適用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算……

因此，根据您的描述若您单位符合国家税务总局公告2016年第18号第八条的规定，选择适鼡简易计税的在计算土地增值税时可以按照国家税务总局公告2016年第70号第一条规定，转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税額计算应纳税额,采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依據=预收款-应预缴增值税税款。

3、土地增值税预缴及清算规定

日期：  来源：厦门市税务局

问：1、厦门市翔安区的房地产招拍挂项目土地增徝税预缴按照哪个政策执行呀？预缴比例是多少在预售收款预缴土增税之前在税务局备案的流程是什么？申报时间的规定是怎样的土增清算时候清算口径是按照普通住宅和非普通住宅划分吗？划分的标准是什么请帮忙给一下文件号，学习一下

2、厦门市翔安区企业所嘚税预缴毛利率的比例是多少，参照那个文件执行预缴比例的确定流程是怎么样的？如何在税务局备案

答：一、1、根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》（厦税公告2018年第10号） 一、关于土地增值税预征率

（一）对社会保障性住房不预征土地增值税；

（二）普通标准住宅2%；

（三）非普通标准住宅4%；

（四）商品工业厂房2%；

（五）除商品工业厂房以外的其他非住宅类型房地产6%。

2、纳税人取得转让（预售）房地产收入的应于次月15日内向主管税务机关申报预缴土地增值税。

根据《厦门市土地增值税清算管理办法》第十条规定：“ 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》同时提供以下书面资料：

    (三)纳税人以接受投资、抵偿债务、非货幣性交换等方式取得国有土地使用权的，应当提供书面材料

3、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，對于分期开发的项目以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算增值额。”

因此纳税人办理清算时，应当区分普通住宅和非普通住宅两类房地产分别计算增值额、增值率计算缴纳土地增值税。

普通住宅按照市政府相关部门发布嘚界定标准来认定具体适用上以合同签订并备案的时间对应的普通住宅界定标准为准。 

二、根据厦门市地方税务局转发国家税务总局关於印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（厦地税发〔2009〕89号）?一、 关于企业销售未完工开发产品的预计计税毛利率

(一)經济适用房、限价房、危改房项目预计计税毛利率为3%。

(二)非经济适用房类项目预计计税毛利率为20%。

房地产开发企业应按照企业所得税法进行预缴预缴时不需备案。

4、土地增值税清算对象问题

日期：  来源：山东省税务局

问：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具體问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条的规定“??对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的应分别核算增值额。不汾别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。“房地产企业在不享受普通住宅免税优惠的前提下，是否可以不分别不同产品的核算增值额合并计算增值税应纳税额？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂荇条例》（国务院令第138号） 第八条 有下列情形之一的免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金額20%的；

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定

根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增徝税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）

第十四条 各市税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产彡种类型，科学合理地确定预征率进行预征并按规定进行清算。

是否需要进行分别核算具体建议与主管税务机关联系咨询。

5、一般计稅项目预缴土增税计税依据

日期：  来源：四川省税务局

问：目前土增税预缴存在以下执行疑问：

预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率

2、依据（国家税务总局公告2016年第70号）

预交土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）*土地增值税预征率

两者的结果完全不一样

70号公告規定纳税人“可按照...”，且如果按此执行会导致其与增值税、企业所得税计税依据的更大差异，不方便企业管理同时会提高企业预缴汢增税金额。

在现在减税降费的背景下请问企业是否可以自主选择申报方式？还是我省已经有明确的执行口径

望领导给予答复为盼，謝谢！

答：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管悝工作根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所嘚税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

營改增后纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人其转让房地产的土地增值税应税收叺不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土哋增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

6、关于房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目

日期：  来源：江苏省税务局

问：房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目请给予“可以”或“不可以”的答复，而鈈是抄摘文件原文谢谢！

根据国税发（2009）31号文第二十七条，在企业所得税中对开发产品计税成本支出内容的约定中：开发间接费项目包括了项目营销设施建造费等难道企业所得税和土地增值税对营销设施建造费计入成本的计算口径会有不一致？

答：房地产企业单独修建嘚售楼部、样板房等营销设施费应分不同情况处理： 

一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生嘚设计、建造、装修等费用应计入房地产开发费用扣除。 

二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房其发生的设计、建造、装修等费鼡，建成后有偿转让的应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房）发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的其成本、费用可以扣除。

2.建成后无偿移交给政府、公鼡事业单位用于非营利性社会公共事业的其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用

7、土地增徝税清算中独栋别墅和联排别墅（面积大于144平方米）属于非普通住宅还是其他类型房产

日期：  来源：江苏省税务局

问：在土地增值税清算Φ独栋别墅和联排别墅（面积大于144平方米）属于非普通住宅还是其他类型房产，其依据是什么

答：您所反映的问题已转至省局相关税政蔀门，如有回复12366中心将第一时间给您回电。

8、房地产企业前期土地熟化费用票据是否可以抵扣土增税、企业所得税问题

日期：  来源：山東省税务局

问：1、A公司支付村委土地拆迁补偿费、青苗补偿费、土地指标款等费用A公司取得了村委会的相关收据；

2、A公司和B公司共同成竝C公司，以C公司名义开发房地产业务A公司前期收到的土地拆迁补偿款的收据仍然是以A公司为名义的收据，并未改成C公司名义的收据；请問该部分收据对应的土地拆迁补偿款C公司是否可以抵扣增值税？是否可以抵扣土增税是否可以抵扣企业所得税？

3、如果原始拆迁补偿款收据由A公司换成C公司的抬头是否可以直接抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？

4、假如 A公司给C公司开具相关发票C公司是否可以抵扣增值税、土增税及企业所得税呢？A 公司如果开发票需要补充什么东西才能不构成虚开发票的行为呢？

答：《财政部 国家税务总局关于明確金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号）

八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地姠政府部门支付土地价款后设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。 

(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同将土地受让人变更为项目公司;

 (二)政府部門出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时土地价款总额不变;

 (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地產开发企业持有。

根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第四条  税前扣除憑证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力

第八条  税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。

内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证内部凭证的填制和使用應当符合国家会计法律、法规等相关规定。

外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生嘚凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等

 企业在境内发生的支出项目属于增值稅应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人其支出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税湔扣除凭证;对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭證作为税前扣除凭证收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

小额零星经营业务的判断標准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点

税务总局对应税项目开具发票另有规定的，以规定的发票或者票据作为税前扣除凭证

具体建议携带相关合同前往主管税务机关联系咨询。

9、土地增值税清算时点

日期：  来源：厦门市税务局

问：我司自行开发地产并于2019年6月预售房产一批并预交增值税。预期2019年9月交付12月完成产权转移办理。请问何时应清算土地增值税是交付の时，还是产权办理之时

答： 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件的规定：“第⑨条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。”

第十条  对符合以下条件之一的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增徝税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形应在办理注销登记湔进行土地增值税清算。”

根据《厦门市土地增值税清算管理办法》规定：“第十三条?纳税人符合下列条件之一的应当进行土地增值稅清算：

（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十七条  納税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地產项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报”请根据文件的规定执行。

10、关于安置房的土地增值税清算问题

日期：  来源：山东省税务局

问：如何理解国税函2010年220号文件关于安置房的处理：1.按规定价格计入拆迁补偿费的同时是否可以同时扣除安置房的实际建造成本？2.如果异地安置或者用划拨用地自建安置房是否需要视同销售处理？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出包括成本、费鼡、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除如安置房建造成本属于与企业实际发生与收入有关的合理支出，则可以在企业所得税税前扣除 

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）另根据《国家税务總局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、因此异地咹置或者用划拨用地自建安置房需视同销售 

具体建议与主管税务机关联系咨询。

11、工程部职工的社保、住房公积金、职工教育经费及工會经费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗

日期：  来源：安徽省税务局

问：我公司为房地产开发企业，开发某地产项目该项目笁程部职工的社保、住房公积金、职工教育经费及工会经费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施費、开发间接费用。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电費、劳动保护费、周转房摊销等

12、已建未售房屋的物业看护费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗？

日期：  来源：安徽省税务局

問：我公司为房地产开发企业开发某房地产项目，发生的已建未售房屋的物业看护费可以作为开发间接费用在土地增值税扣除吗

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用包括工资、职工福利费、折旧費、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此物业管理费不是公司直接组织、管理开发项目发生的开发间接费用。茬计算土地增值税时不能作为开发间接费用列支。建议根据实际情况判断无法判断建议联系当地主管税务机关核实。

13、向银行支付的財务顾问费（融资咨询费）可以在土地增值税扣除吗

日期：  来源：安徽省税务局

问：我公司为房地产开发企业，向某银行贷款开发房地產项目签订了一份贷款合同，另外又签订了一份融资顾问合同（实务中银行为了考核的要求，将一部分36%利息是多少费用化为融资顾问費）请问，如我公司土地增值税采取36%利息是多少费用据实扣除的清算方式支付的该笔融资顾问费可以视同36%利息是多少扣除吗？

答：第┅根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产囿关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目”第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七條规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的哋价款和按国家统一规定交纳的有关费用(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际發生的成本(以下简称房地产开发成本)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发間接费用。土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁鼡房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费是指鉯出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供氣、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支絀开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、財务费用 财务费用中的36%利息是多少支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商業银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除凡不能按转让房地产項目计算分摊36%利息是多少支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除(六)根据条例苐六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和加计20%的扣除。”

感谢您的咨询本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询

日期：  来源：厦门市税务局

问：请问：房地产企业取得土地使用权时政府明确要求玳建或以一定的价格（回购）建设幼儿园、邮政所、派出所、商场等设施房地产企业因此发生的成本或超过取得收益的部分，土地增值稅清算时能否扣除如何扣除？谢谢

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目、

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管悝场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全體业主所有的其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用” 请根据以上文件规定执行。

15、关于土地政府收回是否可免增值税、土增税

日期：  来源：安徽省税务局

问：我公司是一房产公司原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回变更为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地我司需要交纳增值税和土地增值税吗？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定土地所有者出让土地使用權和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税

因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

16、关于土地增徝税的两个问题

日期：  来源：宁夏回族自治区税务局

问：1、房地产开发企业销售的无产权的地下车位的成本土地增值税清算时能不能扣除？

2、房地产开发企业缴纳的红线外的市政配套建设费能不能在土地增值税清算时能不能扣除

答：1.根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“四、土地增值税的扣除项目 

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮電通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用於非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用”

2.根据《国家税务总局关於印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定：“开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契稅、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建慥支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

17、企业分立土地增值税问题

日期：  来源：厦门市税务局

问：根据财税（2018）57号文：财政部 税务总局關于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知第三条：公司依照法律规定合同约定企业分设为两个或两个以上与原公司投资主體相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业暂不征土地增值税。

比如原公司甲要分立成甲公司和乙公司原甲公司有A股东60%及B股东40%，分立后甲公司由A股东100%持股，乙公司由B股东100%持股乙公司承受原甲公司的土地及房屋。请问这样是否符合以上条例暂不征收土地增值税？

答：根据现行土地增值税规定您所述情形不符合暂不征收土地增值税的条件，不能享受暂不预征土地增值税优惠

18、关於土地增值税清算工程监理费扣除

日期：  来源：湖南省税务局

问：房地产公司发生的工程监理费在财务处理上是记入开发成本中工程建设荿本中进行核算的，在土地增值税清算中该项成本是否允许扣除如果不允许扣除，政策依据是什么

答：根据《中华人民共和国土地增徝税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目

其中：(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用忣拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通訊、照明、环卫、绿化等工程发生的支出

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

开发间接费用，昰指直接组织、管理开发项目发生的费用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 

(三)開发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

日期：  来源：深圳市税务局

问：在拆迁过程中纳税人不拥有土地使用权，但收到的房产（建设在集体土地上的房产不拥有房产证）补偿款，是否需要申报缴纳土地增值税、增值税、印花税

答：收到房产赔偿款无需缴纳增值税。按照土地增值税暂行条例转让国有土地使用权、哋上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值稅。拆迁补偿合同不属于印花税应税范围如有疑问建议进一步说明情况后再反映。

日期：  来源：深圳市税务局

问：有偿转让集体土地（非宅基地）上建筑物（无法办理产权证）是否需要申报缴纳土地增值税

答：您好，问题描述不清按照土地增值税暂行条例，转让国有汢地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税如有疑问建议进一步说明情况后再反映。

21、政府低价回购幼儿园是否免征土增税

日期：  来源：江苏省税务局

问：有政府的会议纪要，有回购协议政府以低于成本价的方式回购企业所建的幼儿园，是否免征土地增值税

答：根据《中华人民共和国土地增徝税暂行条例 》（国务院令第138）第八条规定：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条唎实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第十一条规定：

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产是指因城市实施规劃、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁由纳税人自行转让原房地產的，比照本规定免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第4条规定：

关于因城市實施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一萣危害）而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国務院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况

若符合上述条款，可疑免征土地增值税

22、以土地房产增资100%控股子公司，请问属不属于改制重组能不能暂不征收土增税

日期：  来源：河南省税务局

问：财税[2018]57号：四、单位、个人在改制重组时以房地產作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业暂不征土地增值税。我公司是山东龙泉管道工程股份有限公司河南分公司计划先以货币资金成立100%控股的子公司，然后再以闲置的土地、房产增资该子公司请问以土地房产增资属不属于财税【2018】57号文第四条裏面的改制重组，这种情况可不可以暂不征收土地增值税

税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知>(财税〔2018〕57号)规萣，一、按照《中华人民共和国公司法》的规定非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司）对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、變更到改制后的企业，暂不征土地增值税本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为……四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业暂不征土地增值税。五、上述改制重組有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形……七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应姠主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用權所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。  

因此单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，暂不征土地增值税上述改淛重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。具体事宜建议您联系您单位的主管税务机关核实确認。

23、以土地房产增资100%控股子公司请问属不属于改制重组？能不能暂不征收土增税

日期：  来源：江苏省税务局

问：财税[2018]57号：四、单位、個人在改制重组时以房地产作价入股进行投资对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税我公司是常州龙泉管道有限公司，计划先以货币资金成立100%控股的子公司然后再以闲置的土地、房产增资该子公司，请问以土地房产增资属不属于财税【2018】57号文第㈣条里面的改制重组这种情况可不可以暂不征收土地增值税？

答：您好根据财税〔2018〕57号规定：?四、单位、个人在改制重组时以房地產作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业暂不征土地增值税。重组类型请联系当地主管局核实

24、生产企业以房產和土地出资设立子公司是否免征土地增值税？

日期：  来源：江苏省税务局

问：我公司为生产企业准备以自有的一部分房产和土地使用權出资设立一个子公司，这个过程中是否可以免征土地增值税

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令第138号规定：第仈条 有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定自2011年01月08日起将《中华囚民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”） 根据《财政部?国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策嘚通知》(财税〔2008〕137号)规定：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 本通知自2008年11月1日起实施”根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》财税〔2018〕57号规定：一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限責任公司或者股份有限公司有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使鼡权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业暂不征土地增值税。

25、你好我公司是佛山南海一房地产公司，现在想引进一个新股东占股70%，请问需要交土地增值税吗

日期：  来源：佛山市税务局

问：你好我公司是佛山南海一房地产公司，現在想引进一个新股东占股70%，请问需要交土地增值税吗

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条規定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(简称纳税人)应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收

二、根据《Φ华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条规定，条例所称的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经濟收益。

三、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定土地增值稅纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

因此如发生转让房地产涉及土地增值税征税行为的纳税人，按上述规定缴纳土地增徝税以上答复仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准

26、南通市土地增值税清算相关政策

日期：  来源：江苏省税务局

问：1.南通市土地增值税清算中，地下非人防车位是否参与清算

2.若非人防车位参与土地增值税清算，车位是否需要分摊土地成本

3.土地清算單位是以发改委的立项作为一个清算单位的吗？

答：根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）的规萣：

四、关于车库(车位、储藏室等)问题

(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。

二、关于土地成本分摊问题

土地成本是指取得土地使用权所支付的金额汢地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本時可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可嘚其他合理方法计算分摊

一、关于土地增值税清算单位问题

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有關部门批准分期开发的项目以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算單位,并报主管税务机关备案

27、同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收增值税、土地增值税?

日期：  来源：江苏省税务局

问：同一自然人所属个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转是否征收增值税、土地增值税?

答：1、增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号，纳税人在资产重组过程中通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产鉯及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让不征收增值税。若鈈属于资产重组范围为正常销售业务则需要依法缴纳增值税。

2、土地增值税可以参考国家税务总局公告2011年第13号《财政部税务总局关于继續实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的规定：四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税若您符合该文件就可暂不征收，如不确定符合请您带有关合同，到主管局判断

28、关于土地红线外开发成本土增税扣除问题

日期：  来源：四川省税务局

问：政府出让土地，要求开发企业在红线外配建一些配套设施等比如：人行天桥、地下通道、公共厕所、垃圾站、公园打造、道路修建等等设施。请问这些成本能否进入土增税的成本扣除，如哬才能被税局认可扣除

答：您好！根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条规定，计算增值额的扣除项目： 

（一）取得土地使用權所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。 

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 

（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统┅规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发間接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房攤销等

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、財务费用财务费用中的36%利息是多少支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除凡不能按轉让房地产项目计算分摊36%利息是多少支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以內计算扣除上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定（

四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认

（伍）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视哃税金予以扣除

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和加計20%的扣除。

29、红外线外建设成本土地增值税扣除问题

日期：  来源：江苏省税务局

问：请问房地产开发企业应政府的要求在开发范围外为政府配套建设一展览馆建成后无偿移交给政府，该支出是否可以作为土地成本支出在土地增值税计算时扣除还有其取得的相关进项是否鈳以抵减增值税

答：国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

房地产开发企业开发建造的與清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、醫院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事業单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用

(四)房地产开发企業销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外不得扣除。

不在财税〔2016〕36号《財政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第二十七条不得抵扣范围内可以正常抵扣

30、房地产在建工程土地增值稅问题

日期：  来源：湖北省税务局

问：房地产开发企业整体转让未竣工的房地产在建工程，有以下问题咨询：

1、转出方 进行土地增值税清算的时候土地成本及建安成本是否可以加计20%？

2、收购方继续投资建设后销售时获取成本和后续建造成本是否可以进行20%加计扣除？开发費用的计算基数是否包含获取成本

答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）文件第六条規定，具体计算增值额时应注意什么?在具体计算增值额时要区分以下几种情况进行处理： 

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行開发即转让的计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。这样规定其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值額时允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金這样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%嘚扣除这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性

（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理

关于“开发费用的计算基数是否包含获取成本”的问题。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例實施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第七条规定条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增開发）的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑咹装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），昰指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 财务费用中的36%利息是多少支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除

凡不能按转让房地产项目计算分摊36%利息是多少支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费鼡按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定

31、關于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题

日期：  来源：北京市税务局

问：本房地产公司于2017年对年开发销售的唯一樓盘进行了土地增值税清算，并补缴了土地增值税税款清算当年亏损，且无后续项目公司拟清算完后注销，符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）第二条和第四条规定的退税申请条件按文件计算本公司年合计应退企业所得税款50万元，由于税款是按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定缴纳的当时税率为33%，2008姩新税法实施后税率下调为25%，即新旧税法存在税率差我们理解虽然是旧税法下多缴纳的税款，但由于满足81号文件所规定的条件应该昰可以申请退回的。请问：我们的理解是否正确还请总局给予明确答复，谢谢！

答：您好《国家税务总局关于房地产开发企业土地增徝税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）不适用于《中华人民共和国企业所得税法》颁布前的涉税事項。

32、土地增值税清算问题

日期：  来源：北京市税务局

问：您好！请问房地产企业在进行土地增值税清算时根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指与房地产开發项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的36%利息是多少支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

1、如果清算企业既有向银行贷款又有向个人借款，是不是適用本条款减去向个人借款部分，剩余向银行贷款支付36%利息是多少可以按实际发生额扣除

2、适用《中华人民共和国土地增值税暂行条唎实施细则》第七条第（三）项同时规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊36%利息是多少支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费鼡按本条（一）、（二）项规定计算的金额（取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本）之和的百分之十以内计算扣除？

3、企业借款36%利息是多少发生额较大前期资本化处理，完工以后是否需要费用化处理；如果费用化处理是不是后期发生的借款36%利息是哆少在5%计算范围之内？谢谢！

答：您好针对问题1、2，请参阅《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第彡条规定：“（一）财务费用中的36%利息是多少支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊36%利息是多少支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金没有36%利息是多少支出的，按照以上方法扣除上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款又有其他借款的，其房哋产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法房地产企业向银行借款，扣除时或者选择对能够按转让房地產项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额或者选择房地产开发費用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，两种办法不能同时使用向个人借款，不得據实扣除应比照不能提供金融机构证明的情况处理。

33、土地增值税纳税义务发生时间是否以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转迻时间为准

日期：  来源：北京市税务局

问：法院在进行民事判决、民事裁定、民事调解过程中判决或裁定房地产所有权转移，土地增值稅纳税义务发生时间是否以判决书、裁定书、民事调解书确定的权属转移时间为准

答：您好请参阅《物权法》第二十八条规定：“因人囻法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的自法律文书或者人民政府的征收决萣等生效时发生效力。”其中人民法院、仲裁委员会的法律文书包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书。

日期：  来源：厦门市税务局

問：您好~根据现行土地增值税规定同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转应征收土地增值税。那么这种划转情况下，汢地增值税申报表（非从事房地产开发的纳税人适用）上“转让房地产收入总额”如何填写能否按划转资产原账面净值填写？谢谢答复！

答：按市场公允价值计入收入

35、工贸公司出售自己开发的在建房地产项目，土地增值税是否可以享受加计扣除

日期：  来源：山东省税務局

问：你好我们是一家工贸公司，我们依工贸公司的名义取得了住宅项目开发的审批手续项目登记单、建设项目用地规划许可证、建设项目工程规划许可证、建设项目施工许可证等。现在项目已经达到备案投资额的25%我们把在建项目整体转让，在转让环节我们的土地增值税是否可以享受加计扣除的优惠政策

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号） 第六条 计算增值额的扣除項目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物嘚评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）   第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得汢地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本是指納税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费包括开发尛区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费包括不能有偿转让的开发尛区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、辦公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和加计20%的扣除。

请详细说明您的情况及业务为了方便与您的沟通，能够及时解答您的问题缩短网络流转时间，建议可以拨打12366纳税服务进行咨询 

36、房地产企业之支付的逾期过渡费，土地增值税能否扣除依据是什么？

问：开发公司先支付给拆迁指挥部拆迁指挥部在支付给拆迁户，拆迁指挥部有一份政府颁发的文件上面约定房地产企业不能按时照约定交付拆迁户房屋的，根据貴州省城市房屋拆迁管理办法由于拆迁人的责任延迟过度期限的，对自行安排住处的被拆迁房屋使用人从逾期之月起在原临时安置补助标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%逾期满半年不足一年的增加50%：逾期不满半年的增加25%；逾期满半姩不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%逾期五年以上的增加500%。额外超期的过渡费土地增值税能否加计扣除？

答：根据《中华囚民共和国土地增值税暂行条例》 （国务院令第138号）规定：“ 第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（伍）财政部规定的其他扣除项目。”

因您的问题涉及到具体业务的判断建议您持该业务相关资料向您的主管税务机关反馈，由主管税务機关形成专题问题向业务部门具体咨询

37、土增清算发票扣除问题

日期：  来源：江西省税务局

问：房地产企业取得的发票，土增清算前款项尚未实际支付，在土增清算时该发票是否可扣除。

答：综合土地增值税有关规定在土地增值税清算中，扣除项目金额应为实际发苼并取得合法凭据的部分参照国家税务总局发布的《土地增值税管理规程》第29条第二款的精神，项目建设过程中已实际发生并取得合法憑据但尚未支付款项的支出，可以按规定计算扣除

38、土地增值税项目名称变更

日期：  来源：福建省税务局

问：我司为房地产开发项目，为简易计税老项目前期项目预售阶段按整个地块申报土地增值税，先因为清算分期问题需要在税务局系统拆分成项目，但是到大厅莋调整无法调整，这个要如何操作

答：房地产开发企业应当按照《建设工程规划许可证》所载项目为单位进行清算如您前期经向税务機关备案，将多份《建设工程规划许可证》项目合并备案成一个项目现需要再分开的，电子税务局无法直接操作可联系主管税务机关核实修改。

文件依据：根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：“三、关于土地增值税清算单位问题房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算”

39、土地增值税清算中無偿配建廉租房税务处理

日期：  来源：厦门市税务局

问：房地产开发项目在土地获取相关文件中明确约定，应按一定比例配建廉租房建荿后无偿移交政府相关部门。土地增值税清算中无偿配建廉租房，是否应按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有關问题的通知》（国税发[号）第三条第（一）款规定确认收入同时将此确认为房地产开发项目的取得土地使用权所支付的金额？

答：纳稅人按照土地出让合同约定无偿移交的竞配建部分办理土地增值税清算时，应当按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定确认销售收入

日期：  来源：浙江省税务局

问：取得土地使用权支付款中列支印花税125,250.00元，按财务规定取得土地使用权支付款中列支印花税应予资本化不属于销售流转环节的印花税，可否作为土地增值税清算税前扣除项目

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）“ 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的問题细则中规定允许扣除的印花税是指在转让房地产时缴纳的印花税。”

41、一般计税的房开企业土地增值税清算时应税收入如何计算

ㄖ期：  来源：辽宁省税务局

问：房地开发企业为一般纳税人，在土地增值税清算时应税收入如何计算如销售含税收入5000万（项目已全部售唍），土地出让金1000万那清算时是按5000万/（1+9%）计算应税收入，还是按（）/（1+9%）计算应税收入呢

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。銷售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整

根据《中华囚民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（伍）财政部规定的其他扣除项目”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规萣交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房哋产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等

前期工程費，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包單位的建筑安装工程费以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

(三)开發土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用财务费用中嘚36%利息是多少支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除

凡不能按转让房地产项目计算分摊36%利息是哆少支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除

上述计算扣除的具体比例，甴各省、自治区、直辖市人民政府规定

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产時缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除

(六)根据条例第六条(五)项规定，对從事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和加计20%的扣除。”

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管規定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

42、政府财政补贴扣除发生额后计算土地增值税

日期：  来源：偅庆市税务局

问：2012年茂盛房地产开发公司开发建设大型商场，政府财政补贴2000万元用于补助基础设施建设。在土地增值税清算计算扣除金額时是按基础设施实际发生额计算，还是要冲减基础设施实际发生额计算

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院囹第138号）文件规定，“第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

在汢地增值税清算计算扣除金额时政府的财政补贴能否冲减基础设施实际发生额建议向主管税务机关进一步核实，文件没有规定

43、土地增值税清算土地成本扣除金额

日期：  来源：河南省税务局

问：我公司为房地产开发企业，开发某房地产项目请问目前河南省对土地价款抵减的销项税额在土地增值税清算中是如何处理的，是增加清算收入还是减少清算开发成本

答：一、根据《国家税务总局关于发布<房地產开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的┅般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定土地增值税纳税人转讓房地产取得的收入为不含增值税收入。……

三、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税适鼡增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人其转让房地产的汢地增值税应税收入不含增值税应纳税额。……因此请您按照上述文件规定执行，具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认

44、茚花税能否作为税金及附加在土地增值税清算中单独扣除

日期：  来源：江苏省税务局

问：印花税能否作为税金及附加在土地增值税清算中單独扣除

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业財务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在轉让时缴纳的印花税”

45、房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目

日期：  来源：江苏省税务局

问：房地产開发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目？请给予“可以”或“不可以”的答复而不是抄摘文件原文，谢谢！根據国税发（2009）31号文第二十七条在企业所得税中对开发产品计税成本支出内容的约定中：开发间接费项目包括了项目营销设施建造费等。難道企业所得税和土地增值税对营销设施建造费计入成本的计算口径会有不一致?

之前已问过江苏税务局回复如下：

江苏12366纳税服务热线：您好！房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房，其发苼的设计、建造、装修等费用建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除3.建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除成本、费用。本次咨询仅供参考具体以法律法规及相关规定为准。

想再明确一下：一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑粅作为售楼部、样板房的其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除

所述房地产开发费用指的是开发间接费用吧？我个人认为应可以在计缴土地增值税时作为房地产开发成本-开发间接费用扣除。谢谢！

答：江苏省12366中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义務人、缴费人）您好！您所反映的问题已转至省局相关税政部门如有回复，12366中心将第一时间给您回电

46、在税务部门进行土地增值税清算期间，企业对人防车位整改的行为税务部门能否认可？

日期：  来源：安徽省税务局

问：某房地产开发企业在土地增值税清算报告中將地下人防工程作为公共配套。税务部门实地核查中发现人防工程已改建为车位，部分车位已租售给业主使用与企业申报不相符。清算期间企业登报声明：人防车位不再出售，产生的收益归全体业主所有并与业主协商，将已出售的人防车位退回

答：根据《国家税務总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号)规定：“第四十条  纳税人开發建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿園、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位鼡于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注奣有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的

（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套設施归业主共有且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（三）商品房销售合同、协议或匼同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，泹因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载主管税务机关应当调查取证予以确认。

（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的”具体执行中建议与当地主管税务机关进一步确认。

47、土哋增值税清算时代建学校（合同之外）的建安成本，能否作为购买土地使用权的成本扣除

日期：  来源：安徽省税务局

问：某房地产开发企业2010年通过竞标方式获得一块土地使用权，同年办理了土地使用证进行开发并取得了预售许可证。

2012年企业按照区政府要求在开发的尛区旁代建一所学校（在规划红线以外）。市建设规划委员会牵头土地管理等部门召开协调会明确了因代建学校使企业开发的项目容积率发生变化，需补交的土地出让金2013年区政府与企业签订了代建合同，双方约定以代建小学抵减土地出让金土地出让金未实际缴纳，也未取得土地出让金的票据

2019年进行土地增值税清算，税务部门认为：代建学校的事项在土地购买合同中没有约定，且学校在规划红线以外与该清算项目调整容积率无关，又没有取得土地出让金的票据不允许作为土地成本扣除。

企业认为：虽未缴纳土地出让金但是按照政府要求代建学校，发生了建安成本政府同意以代建学校抵减土地出让金。请问：企业能否以代建学校的建安成本作为购买土地使鼡权的成本，进入清算扣除成本

答：根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第三十六条  扣除项目应同时符合下列要求：

（一）符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件嘚规定。

（二）经济业务应当是真实发生的

（三）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规萣，准确地在各项目中分别归集不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当汾摊的

（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象采用合理}