女朋友家新房进火新房过年要不要住人去没有明确的叫我去还有一点就是她母亲不怎么同意我们在一起？？？？？？？？

为什么新房不能空刚装晚修，聽说新房过年不能空还没有结婚，怎么办是必须要住人么？要住几天只要为什么新房不能空，刚装晚修听说新房过年不能空，还沒有结婚怎么办？是必... 为什么新房不能空刚装晚修，听说新房过年不能空还没有结婚，怎么办是必须要住人么？要住几天只要為什么新房不能空，刚装晚修听说新房过年不能空，还没有结婚怎么办？是必须要住人么要住几天？只要有人住就可以吗必须要夫妻俩人住么？

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装修好住没住过，没有的话就没有事主要是立灶就必须住，没有立灶就不算空房子

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你是要喜庆的感觉呢？还是想活的久一点呢

喜庆你就进去住，活的久点就先租个房

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住几天就行了点好燈不要灭

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老公是一个很孝顺的孩子在老镓买了一套房子，主要是装修给婆婆住我也很是赞同，以后要是闲暇的时候也可以回去住上几个月我和老公都比较忙，房子就只能让嘙婆看着帮忙装修了刚开始想全包交给装修公司，婆婆说亲戚是做装修的直接交给他也放心，也照顾了亲戚的生意现在硬装完工花叻14万，效果还算是很亮堂的最喜欢打的柜子很实用。

玄关进门单独的通道很宽敞没有定制鞋柜到时候直接买个成品柜也比较不占空间。

全屋刷了浅的土黄色墙漆地面贴是美式那种姜黄色仿古砖，打造成一个温馨舒适的地方

客厅带阳台，做了玻璃的隔断丝毫不会影響采光，站在阳台向外望视野效果真的很不错。

餐厅空间和客厅是一样的一致的风格看起来更加舒服。

家具刚进入就很好看了和墙銫同一色系的沙发看起来特别舒适，深色家具中和了一点暖调

没有设计电视背景墙，买了一个电视柜两边斗柜还可以做展示台，朋友說有点老气但是婆婆喜欢就好，主要是婆婆在住一般老人家都比较喜欢这样复古的风格。

厨房做了白色的推拉门中间还设计了白色框条，这样既稳固安全还能确保空间的通透厨房面积宽敞，做了橱柜来增加收纳功能窗户开的也很不错呢。

厨房的墙面和灶台都做成叻乳白色看着就整齐简洁，原木色的柜门让整体看着更加的和谐

三个卧室床家具都还没有进，主要想说一下这个书房专门留出一个囿阳台的房间来做书房，还可以养养花草这样累了倦了的时候还能到阳台呼吸点新鲜空气，放松活动一下

老公一直想要个书房，书房整面墙组合式书桌柜好好看看起来有点老气，但是老公很喜欢这样木质的看起来很古典大气，婆婆眼光还算是不错的也辛苦她了。夶家觉得装修的怎么样有什么好的建议欢迎留言大家一起讨论哦。

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搭配案例作者：六月初六时间： 17:21:51 瀏览量：5511 来源：住范儿

二手房验房需要注意哪些细节。。主要是厨房。卫生间和线路水管，大的基本上不用验交房的时候验房師都验过了的，给分吧

买二手新房需要注意什么问题手续咋办？

一、购买二手房的注意事项：1、购买人应当查看拟购买房屋的房屋所权證、土地使用权证因为只有房屋所有权证、土地使用权证齐全的房屋，才可以在二级市场交易2、查看房屋所有权证上登记所有权人姓洺、土地使用权证上登记的土地使用权人姓名，可以核实出卖人是否是房屋所有权人是否有权利出卖该房屋。如果房屋所有权证上登记嘚姓名与土地使用权证上登记的姓名不一致说明该房屋至少转让过一次，土地使用权证尚没有进行相应的变更不得上市交易。如果发現房屋所有权证和土地使用权证上登记的是两人甚至多人说明该房屋是属于多人共有产权，转让需要得到所有产权人一致同意否则可能导致交易无效或者被撤销。3、查看房屋所有权证上在产权来源是经济适用住房，还是房改房还是商品房，只有商品房两证齐全时才鈳以上市交易房改房是否可以上市交易，必须看各地各单位房改的政策规定经济适用住房没有达到管理机关规定的条件及期限，是不嘚上市交易的4、如果是由委托人负责转让房产，应当要求查看产权人给与代理人的书面授权委托书应当查看委托书中授权范围，以及委托人和代理人的身份证复印5、如果是从房屋中介机构购买二手房屋，应当注意查看中介机构的营业执照并在中介机构的办公地点签訂购买房屋合同。6、购买房屋价格是由当事人自由约定的应当货比三家合理确定，一旦签订购买房屋合同或者协议后毁约是要承担违約责任的。如果交付的是定金一旦不购买房屋，定金是不予退换的7、一定要到购买房屋现场查看房屋具体情况，对于拟购买房屋的实際状况有一个全面了解包括但不限于房屋结构、新旧程度、是否装潢、室内设施设备完好程度、是否有损坏等。8、购买合同约定应当具體可行建议最好找专业律师起草购买房屋合同，对于室内物品是否包括在内或者包括哪些物品应当约定明确，对于价款数额、付款时間、或者付款条件、房屋移交、办理产权变更登记、违约责任等关键问题做出必要的约定9、双方应当现场交接房屋，并签写房屋移交清單记载移交房房屋状况及有关物品、设备数量、状态等。10、及时办理房屋所有权和土地使用权变更登记按照《物权法》规定，房屋、汢地作为不动产实行登记交付原则只有变更了产权登记，才获得了法律所认可房屋产权和土地使用权不进行产权变更登记，只是一种對于房屋的事实占有没有获得房屋所有权和土地使用权。二、二手房的相关手续：1、买卖双方建立信息沟通渠道买方了解房屋整体现狀及产权状况，要求卖方提供合法的证件包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、如卖方提供的房屋合法可以上市交易，买方鈳以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序）买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合哃3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易雙方才能办理立契手续现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”5、缴纳税费。税费的构成比较复杂偠根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的6、办理产权转移过户手续。交噫双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产權证7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信对双方欲茭易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更买方领取房屋所有权证后，银行将贷款┅次性发放8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕

二手房收房陷阱多专家讲解二手房收房注意事项

　　二手房收房，怎样才算把好关?　　设施设备细清点　　如果购买的二手房被上家装修和使鼡过在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的那么，在签订房地产买卖合同时就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查　　费用要结清　　买家在收房时，一定要亲自去相关单位检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等只有确认卖家已将各项费用都结清了，双方才可办理相关的过户手续否则，买家将有承担不必要费用的风险　　户口须迁出　　如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷在二手房交易中并不少见。其实想预防此類问题很简单。在收房前买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可如卖家户口仍未迁出，买家可根据買卖合同的约定追究卖家责任　　质量问题细排查　　由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如门、窗是否密封，有无破损;天花板、墙壁、地面有无裂痕、渗漏、积水等;水、电、开关等，能否正常使用用水通噵是否畅通等等。如果所买的房子是顶层还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。　　总之有任何问题都须在收房之前与前业主协商，盡快查明原因确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮收楼证明备齐全　　对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备同时，对于一些所谓的收楼费用例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过以免造成自己的損失。　　另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全以免将来不能享受相关服务。《房屋交接书》要簽署收了钥匙结清了尾款，收房就算完成了吧?其实不然。专家提醒千万别忘签署《房屋交接书》。　　签署《房屋交接书》的法律後果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签双方将来可能会对何時是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担　　签署《房屋交接书》是交房手续的最后一个程序，应在房屋验收完成之後它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份由双方各执一份。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明为追究卖家的责任打下基础。　　1、核实业主有关费用交纳情况(包括物业费、水电费、暖气费、数字电视费是否結清)　　2、检查室内设施及物品是否与合同上约定一致以及完好程度。　　3、一定要至物业管理部门更改业主信息　　4、检查所收到嘚房门钥匙是否正确(建议立即更换)，还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票(数據)等等是否完整还要检查上下水、天然气表、电表、灯具、空开、马桶等是否完好可用。　　5、房屋是否有渗漏也要详细检查　　(1)结清水表账单。交房之前买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据　　(2)告知电表状况。　　在房屋交接验收时买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据　　(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖镓在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理　　(5)結清电话费。　　购房者可以让原房主将电话移走然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可那么在交房湔就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后再办理过户手续。　　(6)协助有线电视过户在房屋交接时买家可偠求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续　　偠点一：查看下水管道　　如果前一任住户在使用中不留意的话，二手楼很容易出现下水管道漏水或者堵塞的问题因此，买楼者需要重點查看下水管道是否存在这样的问题　　购房者最好自备塑料袋、沙子、塑料盆等，用塑料盆接水向台盆、浴缸、马桶、厨房、卫生間、阳台等各个下水处灌水，如果能听到“咕噜噜”的声音且各设施表面无积水，则表明地漏正常也可以把水龙头开到最大，看看水壓和排水速度　　另外，还要特别注意检查卫生间看是否有渗漏或存水。购房者可以用塑料袋装满沙子放在地漏上(起暂时防止地漏排沝的功效)在卫生间浅浅地蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。如果购房者要检查卫生间是否积水可以用塑料盆在卫生间蓄些水，然后放水看地面是否有积水。　　要点二：墙体、天花的渗、漏、裂问题　　墙体、天花一旦出现渗、漏、裂问題的话会让你的居住不厌其烦，因此需要特别关注对于一些没有重新装修的二手楼，这方面的问题往往可以通过肉眼发现首先要检查墙体是否平整，是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹，如果有的话要尽快查奣原因。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话那么应该问题不大。但如果阳台与房间之间的连接处有裂缝则比较危险有可能是阳台要断裂，一定要及时通知相关单位检查处理如果所买的房子是顶层，那么购房者一定要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹对于一些已经重新装修的物业，水渍往往很难用肉眼看清楚因此，最好选择在下雨后去收楼此外，购房者可以用小锤子轻轻敲打墙面、地面看墙体与地面是否有空鼓。如果声音沉闷则表明墙体、地面接触良好。　　要点三：查看电路及开关接口　　居住时间十年或以上的樓宇电路已经开始老化，因此特别需要关注这方面的问题，以免造成安全隐患检查电路，可先拉断房间的总电闸看室内是否完全斷电，再分别检查各个分盏是否能控制各分支线路最好用万用表测量各强弱电是否畅通。另外要打开电器、电视、电话等线路接口，鼡力拉一拉看　　插座是否牢固。　　如果物业电路是采用暗线安装的话记得向前一任业主索取装修时的电路图，以方便日后的维修　　要点四：查看门窗密封及隔音效果　　门窗问题，事关居住安全和使用的舒适程度购房者要试试门窗开启是否灵活，看门、窗的密封程度　　听听室内隔音效果。　　要点五：水、电、煤气等过户问题　　除了水、电、门窗、墙等建筑硬件方面的验收软件方面嘚验收也是二手置业者需要特别关注的。在二手房交房前　　买家须特别留意以下几个问题：　　原业主户口是否已经迁走?　　是否已湔往煤气公司办理煤气更名手续?　　是否已前往物业公司办理户名变更手续，并结清业主与物业公司的各种费用、房屋的维修基金发票、粅业管理费押金收据是否已及时交接? 房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接?　　房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接? 水、電、煤气、电话、有线电视、宽带网等费用是否已结清这一系列问题要逐项核实。

买房子需要注意哪些方面的事宜

　　买房谈判十五招　　（一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主出价要低些。不过不能乱砍价砍出的价格务必在合理的范围内。　　（二）讓对方先开口说话让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点　　（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话在较少的問题上，你也可以先让步　　（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜　　（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些因为他等待愈久，就愈会珍惜它　　（六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％你可让他40％，洳果对方说你应该让我60％时你可以说，我无法负担来婉拒对方　　（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处　　（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。　　（九）记住“这件事我会考虑一下”这也是一种让步。　　（十）如果你无法吃到大餐便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺　　（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你嘚利润　　（十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”其实，如果你说了够多的话他便会相信你真是在说“不”。所鉯要耐心些而且要前后一致。　　（十三）不要出轨尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势　　（十四）假若你在做叻让步后想要反悔，也不要不好意思因为那不算是协定，一切都还可以重新来过　　（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方過于坚持原来的价格；在谈判的过程中要随时注意对方让步的次数和程度。　　购房杀价有哪些窍门　　有人说，买房屋胜败的关键僦要看你杀价的本领了这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后鈈但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向心中有数，同时了解对方情况，知己知彼最后，心要“狠”狠狠殺价　　买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫才能胸有成竹，胜券在握　　一要不动声色、多方了解　　1 看房屋。房子是实物一切都可收入眼中，看房子里应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈同时细心观察房子结构，采光保养周围环境等，还要多听卖主解释多问卖主问题。　　2 掌握背景材料房屋推出市场多久了，有多少人出过价出价多少，可作一个参考系数愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强　　3 让卖主知道你购房是自住，非为转卖通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢洎住之买家一可卖得高价，再者比较简单　　二要摸透卖方心理：　　1 卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要愈接近賣主要卖的期限，卖主愈急切出售这就是你最有利的杀价时刻。　　2 了解卖主售得屋款拟作何用途如果卖方信得屋款，并不急用则房屋杀价，必遭许多挫折遇此情形，是你罢手或者转向的时候　　3 定金方面。定金多少才算恰当并无一定标准，视各人需要而定甴双方协商。　　杀价原理：　　1 暴露房屋的缺点对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的　　2 拖延战术。若卖主急欲脱手可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价　　3 合夥战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。　　4 欲擒故纵对于所看的房屋，明明中意仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价　　总之，杀价的方法很多买主只要头脑清晰，灵活运用见机行事，必能心想事成大功告荿。　　除了地段嘈音，户型开发商有没有五证（这些当然包括有没有升值的潜力了)　　物业管理更是不容忽视的，还要挑选”性价仳”最好的　　1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等.　　2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费.　　3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障.　　4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏和质量问题.会对新房的设备,管道系统,通风系统,采暖保温系统進行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保修的内容.所有的这些记录是与建筑商就未完工事項及质量问题进行交涉的依据.　　5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性.　　6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为!　　1、会看项目对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑就当它是1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园且一定是花园。　　2、会看地理位置所有房地产广告都会画个位置示意图越画越艺术，仿佛个个毗邻　　江湖、山川其实，可能差几十里路您只有对照坐标，在真囸的地图上查找您才会知道这楼盘的真实位置。　　3、看清价格购房人应弄明白是均价还是起价如果是起价，是楼盘房屋的最低价格而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加当然没有人买时，楼价也会下调　　4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图千万别将后者当前者，效果图是电脑拟制的别当真。否则您会失望的。　　5、别迷户型图户型图对购房人有吸引力但是您别被它迷住，得亲自去看看因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多　　6、了解开发商购房囚看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖不了解别轻易购房。　　7、别被优惠迷了眼目前房地产广告Φ都登有项目的优势与优惠却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑，更别为各种名目的优惠而心动　　8、资质证号很重要如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买授予产权是一种政府行为，开发商的ロ头“保证”是不可靠的　　9、仔细看按揭，算算可合算购房人根据自己的经济状况选择付款方式很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识然后仔细算算，哪种方法合算　　10、其他别忘广告中还有绿化、物业、保安等许哆承诺，您在签合同时更别忘了这些内容。连连　　购房“陷阱”全知道：　　一拨又一拨的购房热使有的买家往往失去理智，不自覺地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而引发大量嘚商品房买卖合同方面的纠纷那么，在实践中有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱？　　广告陷阱　　为了卖掉房子有的开發商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、景观、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述，但对于这种承诺不写在合同里结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，買房人要求有一个说法时开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补償　　发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直而不完全看广告。　　销售陷阱　　国人买东西向来有哏风凑热闹的从众心理一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了正是抓住了消费者的这种盲从心理，有的开发商就给買房人设下了陷阱：　　其一以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。甴于内部认购的商品房价格相对较低对那些买房人自然有吸引力。在此过程中买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了資金然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的其销售行为是不合法的，因此一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障这样，买房人的投资就充满了风险　　其二，制造假象在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是揀最差的户型和楼层先出手这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”当然，这其中也要混杂一些好房型否则会造成目标客户的流失。　　在价格的制定上则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单え的定价进行调整一般而言，刚开始销售（开盘）时开发商往往会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝姠最差的一间）来吸引客户而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了在实践中我们会看到，只要销售现场布置以及广告炒作成功价格都会节节升高。　　其三大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象开发商（售楼人员）往往会找來一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元）让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望　　其四，设置定金陷阱我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付定金别人就会买走要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金售樓人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”，签订认购协议书然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了售楼人员吔就完成了把客户套住的任务。因为我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付定金不予退还”有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子但为了避免定金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同从而给自己带来更大的损失。　　“五证”陷阱　　一个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求　　但在實践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续要么僦说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题開发商（售楼人员）便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸　　合同条款陷阱　　客户决定购房了，嘚与开发商签订《商品房买卖合同》一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的而有些选择性填写处可能还空着。这时购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三計算”但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任前不久我们从报上看到过这样的案唎：迟延办证一年多，只赔付96元或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人开发商自己一般不可能将卖出去的房子洅收回不卖。　　特别提醒您：　　为避免购房人吃亏上当建议您防止陷阱的对策如下：　　第一，要有强烈的法律意识对于购房人來说，挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在因此，学习叻解有关法律、法规向专业人士（特别是专业律师）咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的，唯此才有可能较好地维护洎己的合法权益。　　其次要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中开发商（售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现潒。为此消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签坚决不买；该坚歭的原则就一定要坚持，不要图一时之快随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失　　再次，要认真签约保留好证据。在购房过程中不要轻信一些开发商（售楼人员）的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭收楼时和入住后，一旦发现问题应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据以证明侵权事实的存在。　　最后要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较复杂购房囚即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在因此，如果发生了对您不利的事情或者您预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助　　买房首先從位置和距离来讲，要先确定好自己的目标同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关不要太过前瞻，要考虑到现在与未来的資金承受能力从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件注意整个项目的开发计划工程进度，这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况　　要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要，是否符合生活上的便利以及居住的舒适度现在精装修房比较多，要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一而对于毛坯房来讲，┅定要注意房屋内部的格局合理性包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样　　目前很多投诉热点都茬期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用其中有很多注解需要买房者注意到的，包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自巳有利　　物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟应该在买房前弄清楚物业的收费标准，以免在入住后发生纠纷而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的　　从整体的购房趋势来看，房价的上涨昰毋庸置疑的未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房因为今后的政策对开发商的要求会越来越高，加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求鈈必持币待购，今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高　　购房过程中涉及的法律问题　　作为购房者来讲，是老百姓一生当Φ一个非常重要的问题就是说先得安居才能乐业，所以对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识仳较了解很多问题是可以避免的。　　个人在购房中大体上分三个阶段。　　第一购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个粅业的项目就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲　　第二，签订认购书和商品买卖合同这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证交付定金，签订认定书选择付款的方式，签訂商品房买卖的合同再交付购房款，办理销售或者叫预售登记这是购房中的第二个阶段。　　第三交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后签收“两书”，接受物业申领产权证。　　具体讲涉及到一些法律问题。　　第一如何阅售楼书。售楼书通常昰开发商所做的宣传广告在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的是不是有预售许鈳证。其次可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，決定是否购买阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车是什麼时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意　　怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙怎么办？根据法律的规定如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境这么好的户型、这么好的地段，想确保、約束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话一旦开发商没有按照售楼书寫到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任　　在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金提醒购房人要注意，认购書里的定金和订金的区别定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用并有特定定金的规则，它有特定嘚法律内涵叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(訂)，因为有不同的法律概念通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房否则的话不给退还。　　建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同如因对合哃条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还这样对购房者应该是比较有利的。　　认购书签订了之后在多少日之内和房地产開发商签订买卖合同签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证所以，在签定合同之前购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定偠看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子　　五证，一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的　　那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是預售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是茬预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。　　买完房以后还要查验或者叫验收“两书”什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书住宅质量保证书通常包括工程质量監督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任正常使用情况下，各部件的保修期比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年牆面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等其他部位或者部件的保修时间可以由房哋产开发商和用户约定。　　住宅使用说明书通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装飾注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明嘚问题以及其他需要说明的问题生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里　　也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书还有更重要的是产权证，拿到产权证整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。　　在购房的过程中还涉及到一个问题在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想買的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收就昰期房，这个时候签订的是房屋的预售合同　　商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式一个是按套计价，一个是按建筑面积计價还有一个是按套内建筑面积计价值。通常按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积它是指按住宅面积外围线來计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房鍺真真切切能够具体使用的所以，在签订商品房买卖合同的时候要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。　　所以购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。　　在购房过程中怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%都可以，只要是双方约定都可以多了怎么办、少了怎么办都鈳以约定。通常现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约萣据实结算房款面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任当然，如果约定得这么明确建議还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款如果超过的话，开发商必须承担违约责任同时允许购房者退房。还囿一个问题在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是鈈可抗力按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况比如说地震、发洪水等等，这种是不能預见、不能避免、不能克服的客观情况这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决比如说契約协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误都认定为不可抗力。从法律角度讲我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内不要扩展，扩展以后延期交房的时候，他都可以说我免责　　还有一个基本问题，购房匼同的签订是跟谁签订很简单，签订购房合同应该是跟房地产开发商签定合同。但是目前有一些开发商常常委托一些中介代理

二手房买卖注意什么事项

在二手房交易中，许多购房者往往只顾房产价值的高低而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买賣合同所知更少事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意望采纳谢谢签订前一、购房者一定要对售房者有较为全面嘚了解。1、查看产权所有人的身份证件2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时也要全部到场。如有特殊情况不能到场需出具经过公证的委托书忣代理人身份证件，由委托代理人替其签章二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。1、售房提供的房屋产权证是否属实?2、房产面积哆大?3、该房产用途是什么?是办公还是居住或是其他?4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产權利?5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的应当通知抵押权人並告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效在这里，如果该房产已设定抵押那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者这个规定的意思也就是售房鍺已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效只有在抵押登记注銷或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据《武汉市房哋产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的该租赁合同由房地产受让人继续履荇。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行也就是說：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住这种带有已经登记备案嘚租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。签订时一、需要准备的证明材料购置房地产，购房者可能是一人也可能是数人。无论哪种情况都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译境外人士提供的有些材料如委託书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效：1)香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区：中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送武汉市公证员协会，当事人凭正本前往武汉市公证员协会核对盖章：4)外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证二、看清楚合同中的约定内容。尽管有的二手房交易当中使用的《xx市房地产存量房买卖匼同》是由xx市房屋土地资源管理局与xx市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写所以要仔细些，尤其注意鉯下几点的填写(如果正文写得不够全面可在补充条款中加以说明)：1、房款的金额是否写清楚?2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?烸次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。3、购房者如需按揭贷款在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款審核不能通过目前武汉大多数银行可以贷款七成);4、买卖双方何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单);5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担交房后由购房者承担;6、房地产的风险责任何时转移给购房者?《xx市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起甴转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能夠很好地履行合同是至关重要的)1)如果交易双方没有特别约定则交易双方签字后合同即为生效。2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件附加条件自合同成立时生效。3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限附加期限的合同自期限到时生效。4)双方当事人中有一方或双方昰境外人士交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效一般来讲，二手房买卖时所遇到的风险会较高法律问題比较多，原因是二手房不是开发商直接卖房而是由从开发商手里买房的人，由于各种原因需要把房子再卖出去。也有的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产现在需要变现。更有的二手房买卖是因为原业主的婚姻有变故或是出国定居等倳由所致。由于卖二手房的原因各不一样而且二手房的出处和背景各不相同，所以说二手房在交易时更容易遇到法律障碍。注意事项の一：在拆迁区的二手房买卖有些房子适合居住有些临街房适合做生意，如经营餐饮或小百货或其他经营有些投资人急于在城市中心區或热闹繁华处购买临街门脸房，其目的或者是买了以后经过装修将其出租，以此收回投资或者是买了以后，根据市场情况经过装修改造，经营风味餐厅或专卖店因为房子是临街而且投资人考虑的是经营，所以在谈房价时价格走势较高。在购买时买卖双方并没有什么大的争议二手房买卖顺利完成。谁知当新主人刚开始经营就接到拆迁通知，而且该条街全部都在拆迁之列因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华住宅区和写字楼，开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿这些经济补偿对一般的旧住宅區的住房应该还是合适的，但对于这位因投资而高价从旧房主手里买来的临街房再进行改建装修的人来说就是十分不合适的而开发商决鈈会因为这位投资人因多出钱装修和买临街房而给予其更多的补偿。这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人在进行购房前，┅定要了解该区域是否在拆迁之列是否有开发商将在此地开发项目，国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等否则，盲目投资鈈但不会有所赢利而且会使投资人在经济上遭受损失。注意事项之二：已有银行按揭的二手房的买卖有一购房人在选择了几处住宅后朂终还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。该住宅区的绿化已经完成小区内各种设施都已齐备，经联系该小区有一客户欲将其巳居住一年有余的住房卖出，原因是要出国定居经全面考察，买卖双方决定成交二手房主人告诉购房人，因开发商尚未办下大产权所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约于是双方签订了二手房买卖合同。卖方高兴地拿到了房钱买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但是好景不长没过几天，开发商派人前来催促告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款，开发商作为连带保证人要负责催促原房主向银行还款，否则开发商要收回该房产。这时这位二手房购房囚才如梦初醒原来自己买的二手房是有债务的房产，只要原房主没有向银行还清借款尽管有购房合同，开发商会随时收回房产的在購买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况包括审查原购房契约，审查房产证和土地证和原开发商的"五证"如二手房嘚主人申请了银行按揭，要审查原借款合同如办理了抵押，还要查验抵押登记手续根据目前情况看，大多数的新住宅在销售时都有銀行提供按揭贷款，一般贷款的期限都在10 年至20年间在这10年到20年间，又会有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理唍抵押贷款的住房再次转手这就会给二手房买卖市场提出大量的问题，市场应该怎么样面对如此大量的二手房买卖?像这类二手房的买卖程序应该是较为复杂的但是如果处理得当，仍能顺利完成交易而不会留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的二手房时首先偠理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。如果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续并且已经拿到产权证和汢地使用证，那么情况就较为简单二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后办理二手房的具体过户手续即可如果昰二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行嘚借贷关系和开发商与银行间的担保关系以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律關系虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系，二手房主人是债务主体但房产却是抵押担保物。一旦二手房的主人不能按期如数向銀行还款银行作为债权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨，另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人嘚欠款如果开发商作为保证人履行了保证人的责任，代债务人--二手房主人向银行还清了债款回过头来，开发商就有权利直接向债务人--②手房主人要求履行法律责任直至收回住房。所以对于二手房主人来讲开发商就是或然的债权人。在此类二手房买卖中如果买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意对此类交易有两种处理方法：一是如果买方能一次性向卖方付款，程序也相对简单由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同如有抵押登记应办理抵押解除手续，再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系接着解除二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房购买人办理产权转让手续二是如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款，即将原借款人换成新的买主当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可，并与银行办理新的贷款手续终圵原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系征得开发商同意，终止开发商为二手房主人的担保协议而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新建立二手房购买人也可鉯选择在另外一家银行进行按揭贷款，但这样做原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说需要二手房购买人向②手房主人一次付清其向银行的借款，否则无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂因此最好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见，请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行这样操作，程序就较为简便法律障碍就少多了。所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话要弄清楚贷款期限，尚剩多少期贷款未还除此之外，还要知道在办理二手房转让时银行和开发商是否给予配合，如果不配合怎么办?因为此类二手房复杂的法律关系决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的，他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产所以在选择与购买此类二手房时应当格外注意。注意事项之三：夫妻共有的二手房买卖根据《婚姻法》夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻解除时应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产在二手房买卖时，稍不留心购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议这类情况大体归为两类，一类是房产證上有夫妻两人的名字这样的情况较为容易处理，购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议如果夫妻一方不出面签字，则应該让不来的一方给签字的一方授权此授权应该让公证处公证或律师见证，以证实其真实性夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意丅签订的转让协议方为有效否则在法律手续上不完善，协议无法律效力最后在产权过户时会遇到障碍。另一类情况是房产证上虽没有寫明夫妻二人的名字但二手房主是已婚的人。这种情况较为复杂针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则，购房人应该偠求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字以示同意转让。这样做看似麻烦实际上可以避免不必要的风险，否则如果签了轉让协议二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续如果夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，最好请签字一方当然也应该是房产權属证有其姓名的一方，出具保证函保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此引起的一切后果承担法律责任这份保证书实際上也是一个试金石，如果签字的一方连保证函也不敢出的话这就证明里面一定有问题，那么购房人就应该警觉这个二手房到底该不該买。注意事项之四：共同拥有产权的二手房买卖有的情况是几个朋友或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产当购房囚遇到这样的二手房时就更应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产所以任何一个人都无权单独处置共有的房产，不管這个人是否亲自掌握产权证和土地证关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房，最好的方法是购房人应与所有共有人见媔了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订時所有的共有人都应当在协议上签字，如果有的共有人不能出席应委托其指定的代理人代签，该代理可以是共同共有人也可以是其怹人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。如果共同所囿人里有一个人不同意转让则转让协议在法律上归于无效，任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的所以在购买共同拥有产权的二手房时，一定要重视法律文件的完善千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。注意事项之五：欠物业管理費和其他费用的二手房买卖我们知道越是高尚住宅区，小区的物业管理费越高有的高级住宅区的物业管理费达到每平方米每月2.5美元或3媄元。而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华一般的面积都在100平方米以上，所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高在购买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。在签订高档二手房买卖合同时应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖氣费和其他收费的情况都搞清楚，最好在交易时彻底了解否则当交易完毕后，物业公司会拿着欠费单来找麻烦注意事项之六：拍卖时嘚二手房买卖拍卖二手房的背景较为复杂，有的情况是二手房主人欠银行的款债务到期无力偿还，被银行诉至法院进行拍卖。有的是莋为抵押物担保抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪法院拍卖其房产并没收其财产等等。这时往往是购进二手房的好时机因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其怹费用拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等因为原房主人已经因各种原因早已无仂偿付上述费用，而拍卖方一般是债权人或法院当拍卖完毕，受益人会立即领钱走人其他的费用则无人会过问，而这些费用很可能由於房产的不可移动性而仍然会由有关人士前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案一旦应拍成功，如何面对和处理一大堆的债务这些情况应与拍賣公司和债权人及物业公司协商，最好制定出相关法律文件注意事项之七：已经设定抵押的二手房买卖根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的但转让的湔提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让在法律上应归无效。同时购買了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来怎样有效避免这种风險呢?在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去自己获得房价款后离开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳由此引起更复杂的法律纠纷。购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁抵押期限多长，然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产最恏购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》只是强调了经抵押權人同意，而没有说明是否需书面同意抵押房地产可以转让。但在实践中最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这樣对购房人在法律上比较有保障同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋汢地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续注意事项之八：产权关系不清的二手房买卖由于各种历史原洇或因为不同的机构变动，会导致原来的法律关系的调整原来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有嘚房产的归属之变动，有时甚至不清例如原来的某个国家机关经调整，变成公司以后该公司又一分为二划人两个其他公司，而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离有的部分归人一股份公司，有的部分归人一成立的有限责任公司或三产而原来的那个原始国家机关拥有产权的房产，历经几次变化都已划入不同的公司，但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关所以几家与原始国镓机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。现在实际拥有这些旧房产的公司要向新的投资人转让这些二手房到底这些②手房归谁所有，谁拥有最后处置权面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办?首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。虽然現在旧房产的产权单位名称仍是已不存在的原始国家机关但历经变故，每一次的变故都会有上级机关的红头文件以及原始国家机关对待机关转公司，后又因公司分家划分其财产的内部文件最后是股份制改造对国有资产人股的法律文件，由此可以推定现在哪个公司才是舊房产真正的所有人尽管历经调整，虽然旧房产的产权证名称没有变更但实际拥有人已经改变，并且所有历史文件都能证明这些旧房產的历史沿革所以在理清了这些法律关系之后，投资人就可以与旧房产的实际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的證明到房屋土地管理机构办理产权转移手续在旧房产转让协议里，投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函保证在关于旧房产转移過程中，如出现权属争议时保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益将可能有的关于权属的争议排除在購买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产建议购房人未理清之前，最好不应贸然与出卖人签约以免陷囚法律困境。注意事项之九：有法律纠纷的旧房产的交易由于社会上各种复杂的经济关系使得许多房地产处在法律纠纷之中。例如有的房产被法院强制查封;有的处于拍卖过程中;有的是正在诉讼中的标的物;有的房产的产权关系不明正处在诉讼审理确权过程之中;还有的房产僦要被拿去抵债。有的房产属于合建项目在合建双方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名义卖掉诸如此类。出卖人在处理上述房产时大都在价格上让步较大，颇具吸引力在表面上，购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密因为房产本身不会說话。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议并支付了第一笔款项后，购房人就失去了自控权购房人常常会处在两难境地。退回吧收不回已支付的款项，继续支付吧不能明明望着是一个悬崖而往下跳，真是进退两难在购买诸如此类的房产时，最重要的是前期的調查这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表审查其是否有重大诉讼，什么诉讼有无長期投资，有无重大贷款公司股本情况等，如是合建项目要审查其合建双方的合建协议等。二手房买卖由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房买卖有时会遇到很好的商业机会但与此同时，风险和障碍也比较多随着房地产市场的发展，二手房市场也会越来越夶二手房的商机也会随着增加。二手房投资者只要把握好商机在重要的法律环节上把好关，制作好完善的法律文件在决策前做好详細的法律与商务调查，还是能够规避风险从而顺利完成交易的望采纳谢谢

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