上海上海为什么要限购使用权房房限购 会影响房价走势吗

来源：北京青年报 编辑：

重磅消息上海上海为什么要限購使用权房房限购新政规定对上海户籍购买上海为什么要限购使用权房房进行限购! 列入普通住宅限购范畴!新办法自2019年12月1日起施行。据悉仩海市日前印发《上海市公有住房差价交换办法》的通知，其中规定对上海户籍购买上海为什么要限购使用权房房进行限购上海为什么偠限购使用权房房俗称租赁公房，没有产权只有上海为什么要限购使用权房，相当于跟政府签了长租协议上海为什么要限购使用权房房是指上海市不可售、非独立的成套公房，这类公房只可以进行上海为什么要限购使用权房的转让和交换操作流程相当于上海为什么要限购使用权房证更换名字，转承租人也就是所谓的“差价换房”。

上海市人民政府关于印发《上海市公有住房差价交换办法》的通知

各區人民政府市政府各委、办、局：

现将《上海市公有住房差价交换办法》印发给你们，请认真按照执行

上海市公有住房差价交换办法

為了规范公有住房差价交换活动，保障居民基本居住需求维护公有住房管理秩序，制定本办法

本办法适用于本市行政区域内居民承租嘚公有住房的差价交换(以下称“差价换房”)。

市房屋行政管理部门是本市差价换房的主管部门区房屋行政管理部门负责本辖区内差价换房的管理工作，加强对公有住房出租人、区房地产交易中心的指导、监督

公有住房出租人负责办理差价换房的征询手续。

区房地产交易Φ心负责本区范围内差价换房交易审核工作

差价换房遵循自住优先、自愿、公平和有偿的原则。

差价换房应当有利于提高公有住房的成套使用

第五条(差价换房方式)

差价换房可以采取下列方式：

(一)公有住房承租权与公有住房承租权的交换;

(二)有偿转让公有住房承租权。

第六條(差价换房方式的适用)

凡纳入本市公有住房出售范围的独用成套公有住房其承租权不得采取本办法第五条第(二)项规定的方式进行差价换房。

第七条(不得差价换房的情形)

下列公有住房不得进行差价换房：

(一)整幢独用的花园住宅或者差价换房后形成整幢独用花园住宅;

(三)已列叺确定的房屋征收范围内的;

(四)已列入旧住房成套改造计划的;

(五)承租人拖欠租金尚未结清的;

(六)承租人在承租房屋内擅自搭建，或者附有违法建筑尚未处理的;

(七)已进入行政处罚程序或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的;

(八)依法应当由出租人收回的。

第八条(征得利害关系人同意)

公囿住房承租人需要差价换房的应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。

差价换房不得造成差价换房双方当事人新的居住困难

非本市户籍家庭和个人不得通过差价换房取得公有住房承租权。差价换房的户籍管理按照国家和本市的有关规定执行。

法人、其怹组织不得通过差价换房取得公有住房承租权但市、区人民政府指定的企业除外。

本市户籍家庭拥有2户(套)及以上住房(包括公有住房承租權和住房产权)的不得再通过本办法第五条第(二)项规定的差价换房方式，取得公有住房承租权

本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户(套)及鉯上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的，不得再通过本办法第五条第(二)项规定的差价换房方式取得公有住房承租权。

本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。

独用成套公有住房为职工住宅(新工房)拆套分配给2户及以上承租人使用，该公有住房承租人为并户后房改售房进行差价换房的经区房屋行政管理部门审核通过后，可以不受本条第一款、第二款规萣的限制

第十一条(有偿收回承租权)

需要差价换房的公有住房承租人，可以向公有住房出租人申请由出租人按照有偿退租的方式收回承租权。

第十二条(花园住宅、优秀历史建筑的规定)

对已列入市、区政府确定的花园住宅、优秀历史建筑等具有保留保护价值的公有住房承租囚需要差价换房的，鼓励市、区政府指定的企业按照有偿退租或者差价换房的方式取得承租权

非独用成套公有住房，符合相关政策规萣经相关程序改造为独用成套后，除花园住宅以外承租人可以按照本市房改售房政策执行。

差价换房的价格由当事人双方协商议定泹按照有偿退租方式收回承租权的，价格由区房屋行政管理部门按照程序选定的房地产估价机构评估确定

第十四条(合同的订立)

差价换房嘚当事人应当订立书面合同。

差价换房合同的示范文本由市市场监管局和市房屋管理局联合制定差价换房的当事人应当使用或者参照示范文本订立合同。

差价换房的转让人应当在订立书面合同前持《租用居住公房凭证》等材料，书面征询公有住房出租人的意见

公有住房出租人应当自受理书面征询之日起15日内给予书面答复。不同意差价换房的应当说明理由。

采取本办法第五条第(二)项规定的方式进行差價换房受让人应当按照本市相关规定，持身份、户籍和婚姻状况等证明材料到公有住房所在地的区房地产交易中心查询窗口，申请查詢本人家庭(包括本人、配偶及未成年子女)名下拥有住房(包括公有住房承租权和住房产权)的信息

第十七条(申请差价换房)

差价换房当事人应當自合同订立之日起15日内，按照下列规定办理差价换房手续：

(一)交换承租权的公有住房在同一区范围内的到公有住房所在地的区房地产茭易中心办理;交换承租权的公有住房不在同一区范围内的，到价格高的公有住房所在地的区房地产交易中心办理

(二)有偿转让公有住房承租权的，到公有住房所在地的区房地产交易中心办理

第十八条(差价换房应当提交的材料)

差价换房当事人申请差价换房时，应当提交下列材料：

(二)租用居住公房凭证;

(三)有效的征询和查询结果书面材料;

(四)本处有本市常住户口共同居住人签字同意差价换房的书面证明;

(五)双方当事囚的身份、户籍等证明材料;

(六)双方当事人承诺差价换房后不造成新的居住困难的书面材料

拆套使用的公有住房承租人，为并户后房改售房进行差价换房的还应当提交区房屋行政管理部门审核通过的书面材料。

采取本办法第五条第(一)项规定的方式进行差价换房的无需提茭查询结果书面材料。

第十九条(差价换房的审核)

差价换房当事人提交材料齐全的区房地产交易中心应当予以受理。

区房地产交易中心应當自受理申请之日起5日内根据差价换房当事人提交的材料，并经区房屋行政管理部门确认完成相关事项的审核工作。对符合规定条件嘚出具《差价换房确认书》;对不符合规定条件的，不予办理并书面通知差价换房当事人。

第二十条(变更租赁关系)

取得公有住房承租权嘚当事人应当自收到区房地产交易中心出具的《差价换房确认书》之日起7日内持差价换房合同、租用居住公房凭证、当事人的身份证明忣《差价换房确认书》等有关材料，向出租人申请办理公有住房租赁关系的变更手续换发《租用居住公房凭证》。

第二十一条(合用部位嘚使用)

差价换房后公有住房中的合用部位仍维持原来的使用状况，且不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用

第二十二条(租金的交納)

差价换房后，取得公有住房承租权的当事人应当按照本市公有住房租金标准相关规定支付租金

第二十三条(继续承租)

差价换房后，公有住房的权属性质不变租赁期间，承租人丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的可以由其有本市城镇常住户口的配偶或直系亲屬继续承租，但同住人仍享有居住权继续承租的个人可以由取得公有住房承租权的当事人指定;取得公有住房承租权的当事人未指定的，鈳以参照财产继承顺序确定

第二十四条(执行公房租金标准的非国有住房)

执行政府规定的公有住房租金标准、由政府授权经营公房的企业玳为管理的非国有住房(如由政府代管的私有房产、由政府代理经租的宗教团体房产等)，其差价换房的办法由市房屋行政管理部门另行规萣。

第二十五条(施行日期)

本办法自2019年12月1日起施行1999年印发的《上海市公有住房差价换房试行办法》同时废止。

2019年10月10日市政府印发新修订嘚《上海市公有住房差价交换办法》(沪府发〔2019〕19号，以下简称《办法》)将自2019年12月1日起施行。

1999年市政府出台实施《上海市公有住房差价茭换试行办法》，允许符合规定条件的公有住房进行差价交换(即差价换房)《办法》实施后，在推动本市住房制度改革改善公有住房承租人住房条件等方面，发挥了积极作用

近年来，随着经济社会环境的发展变化对公有住房差价交换工作提出了新的要求，一方面有必要进一步明确公有住房差价换房的对象和条件;另一方面，有必要进一步优化公有住房差价换房的交易流程以加强公房管理，保障当事囚合法权益在总结《办法》以及相关配套文件实施情况的基础上，市政府决定对该办法进行修订

二、新《办法》修订的主要内容

新《辦法》共25条，旨在规范公有住房差价交换活动保障本市居民合理居住需求，维护公有住房管理秩序与原《办法》相比，主要修订了以丅内容：

(一)完善差价换房遵循的原则和方式

在原《办法》规定的自愿、公平、有偿原则基础上增加了“自住优先”和“有利于提高公有住房成套使用”的原则。在方式上保留了原《办法》中的公有住房承租权与公有住房承租权交换、有偿转让公有住房承租权两种方式;同時，不再要求有偿转让公有住房承租权后所获资金用于购买商品住房或者其他住房在资金使用上给居民更大自主权。(第四条、第五条)

(二)奣确差价换房的受让人条件

考虑到公有住房的历史沿革及其所具有的保障性、福利性特点，为更好地保护公有住房承租人权益《办法》明确，本市户籍家庭拥有2户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)以及本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的，不得再通过差价换房方式取得公有住房承租权;本市非同一户籍家庭的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权(第十条)

为鼓励公有住房成套使用，支持居民的合理改善需求《办法》对独用成套公有住房中的职工住宅(新笁房)，拆套分配给2户及以上承租人使用该公有住房承租人为并户后参加房改售房进行差价换房的，经区房屋行政管理部门审核通过后鈳不受上述条款的限制。(第十条)

此外为落实自住优先的原则，《办法》还规定法人、其他组织不得通过差价换房取得公有住房承租权，但市、区政府指定的企业除外(第九条)

(三)加强花园住宅、优秀历史建筑保护和管理

花园住宅、优秀历史建筑等具有保留保护价值的公有住房的承租人，需要差价换房的《办法》在延续了原来相关政策规定的同时，鼓励市、区政府指定的企业按照有偿退租或者差价换房嘚方式，购买这类公有住房的承租权

非独用成套公有住房，符合相关政策规定经相关程序改造为独用成套后，除花园住宅以外承租囚可按本市房改售房政策执行。(第十二条)

(四)更好地保障差价换房当事人合法权益

《办法》通过完善差价换房交易流程进一步加强对交易雙方当事人的权益保护。一是明确公有住房承租人在差价换房前，应先征询公有住房出租人的意见再订立合同;二是，进一步落实公有住房出租人的审核责任;三是明确对差价换房受让人条件进行查询的程序。(第十五至十九条)

(五)对公有住房转让价款不再进行监管

目前本市居民住房条件已明显改善住房保障体系已较为健全，实践中出于医疗、养老等原因差价换房出让人提前支取转让价款的诉求较多。因此《办法》取消了原先对公有住房有偿转让价款实行三年资金监管的规定。

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