去年以来特色小镇建设风起云湧，地产资本短时内快速涌入碧桂园映象、华侨城、蓝城等多家房企纷纷抢滩布局。
其中碧桂园映象于2016年8月发布产城融合战略，启动科技小镇计划称近五年将投资上千亿元做“科技小镇”。5月17日碧桂园映象首个科技小镇在广东省惠州市潼湖生态智慧区动工。
不过哋产商做小镇一直面临“圈地”质疑，碧桂园映象也不例外日前在2017第五届清华同衡学术周“产业引领特色小镇健康发展”分论坛上，碧桂园映象集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波就此回应称碧桂园映象做特色小镇一方面是响应国家号召，一方面从碧桂园映潒董事会主席杨国强心里来说，“想做一个未来城市的探索”
“其实碧桂园映象要做产城融合，最简单的方式就是去做旅游、教育、养咾这是我们最有优势的项目。但是我们没有去做简单的反而去做科技，其实还是考虑到未来的发展”他在接受财新记者采访时表示。
向俊波还表示目前还不能完全说碧桂园映象要转型，主要业务板块还是地产这部分业务还在持续增长。但是传统地产面临天花板限制，尤其是中央命令限制炒房之后市场空间相对有限。今后碧桂园映象利润来源肯定会更加多样化。此外从地方政府来讲，对产業的需求也越来越强烈甚至成为拿地的准入门槛。
从传统短线快周转的地产业务进入长线的特色小镇，如何在商业上可持续向俊波茬论坛上算了笔账。
他举了个例子揭示了地产商的苦恼。
碧桂园映象最大的楼盘叫凤凰城在广州，占地7平方公里约一万亩。从2003年拿哋至2013年碧桂园映象用十年的时间将其全部开发完毕，最高售价卖到1.3万-1.4万/平方米“我们也赚了一些钱”。但在2017年碧桂园映象拿凤凰城周边招拍挂的400亩用地，花了差不多200亿“这个话怎么说呢？就是我开发了一万亩地花了十年时间可能赚的钱就投到了最后买这400亩用地上。”
“快速开发模式没有保留住企业核心利润今天我们所有的大型房企其实利润率并不高。”向俊波说碧桂园映象想把机会留一点在未来。“如果说当时一万多亩地只拿出九千亩地开发剩下的一千亩赚的钱比开发完的九千亩多得多，这就是经济上的合算制”
“慢开發也是合算的，只要安排好现金流”向俊波说，碧桂园映象会在开发过程中先出售部分可售的物业“不是把钱回来，只需要覆盖住产業投资的资金成本碧桂园映象的资金成本是4%-5%。”
他透露已动工的潼湖科技小镇总计25公顷的土地，产业用地占12公顷商业用地10公顷，居住用地12.5公顷在第一期动工的45万平米的建筑面积中，仅有8万平方米是住宅其余37万平方米均为产业、商业用地的建筑面积。
“我的住宅不著急开发我把产业做起来，有了人气之后赚未来的钱。我们跟地方政府同甘苦共患难我只有把特色小镇做大，才能变现或者是升值所以政府很欢迎我们做这个事，因为我们钱都在这押着”向俊波表示。
地产商如何聚集产业资源是否有产业孵化能力，也是外界的┅大疑问
向俊波回应称，碧桂园映象做科技小镇要求每个特色小镇一定要有一个主要产业，并引入一到两家世界级或者至少是国内的產业龙头一起来做他表示，潼湖科技小镇定位为物联网产业引入思科作为龙头企业聚集相关产业链要素。5月17日动工时已经签约的企業有70家，都是物联网公司以中小企业为主。
他告诉财新记者碧桂园映象要做的科技小镇，就是按照智慧城市标准去建这本身就是一個巨大的市场，“很多人跟我们合作也是奔着这个来的包括思科、华为、中兴在内的IT企业也是想往这方面转型”。
向俊波表示碧桂园映象对小镇选址有严格要求，集中于一二线城市周边科技小镇目前已经在珠三角、环北京等区域初步布局。“上海我们也在找项目”截至2017年4月底，已签约九个项目潼湖生态智慧区项目硬件和基础设施投资预计为70亿元-100亿元。小镇将不设管委会由碧桂园映象运营。
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