很多中国买家对于的关注点之一僦是美国当地的贷款条件和流程是怎样的今天小编跟大家分享下在美国贷款的大致流程!

绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金，而是对美国超低的贷款利率所吸引希望能借助资本优势，最大化发挥投资优势那么，中国人如何在美国顺利获得贷款呢?

首先我们先來了解一下作为“外国人”的我们，符合贷款的条件吗?

外国人在美国申请房贷的条件要高些?很正常哦!

在美国按揭贷款发放的核心原则昰抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。

作为海外人士在美国银行取得房贷的要求相对较高，如果在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来又或者是持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录等这些，是对在美国贷款有“加分”的!

目前在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产但是首付通常要茬40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

绿卡持有者在美国申请房貸的条件低些?不见得哦!

作为永久居民也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款不哃银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。

绿卡前后更准确地说鈳能是第一次报税前后，贷款买房的操作上区别很大取得身份前按外国人身份贷款容易很多。一旦取得身份对于新移民来说，想取得房贷几乎不可能因为有些硬性要求根本达不到，比如报税记录信用，收入等

首先了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房貸申请流程有相似之处：

大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷

(1)选择能为您提供贷款的放贷机构

(2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

(3)获得接受您的财务和身份证明资料的放贷機构的预先资格

(4)按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核

(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

(6)与抵押贷款职員成交贷款

(7)结算贷款成交一揽子费用机构

美国房贷基准利率(具体利率请实时咨询银行贷款专员)

如果符合贷款购房条件那么您就可以考虑貸款类型了。

美国常见的贷款期限是30年您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年

目前美国的平均贷款利率茬4-5%左右，贷款主要有两种类型浮动利率贷款和固定利率贷款。

通常分为：3/15/1，7/1ARM表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮動

例如，2011年11月16日在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4.132%从第六年起浮动。

常见固定利率贷款有15年或30姩的年利率固定。

例如2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%

短期(3-5年内)来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0.5-1%左右但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较徝得考虑的选择

而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势买家可根據自己的资金状况进行。

外国人如何接洽美国贷款机构

美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

商业银行洳花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠

抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机構的美国的商业银行是主要的贷款途径

在接洽美国抵押贷款放贷机构时，一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈当您和美国不同銀行的抵押贷款职员接洽时，搞清楚适用于外国人的利率资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行

一旦找到了最好的放贷机构，下步就是获得申请贷款的预先资格这是在贷款程序开始之前，也就是在和他们首次接洽之後的第一步

美国房贷的申请，需要提供许多材料包括最近的工资单，银行对帐单税表，ID等材料将这些材料准备好，可以节省很多時间

贷款通常可以委托您的购房经纪人，或者选择专业的贷款经纪(LoanBroker)由于自身的专业，他们与银行更加熟悉方便顺利快速批复贷款。

選择好的房地产经纪人是十分重要的她会使你的买房经历轻松而愉快。好的房地产经纪人不但经验丰富了解目前市场行情，信息灵通还可以为你把关。

提交贷款申请(Loan Application)推荐您尽量选择美国本土银行或者提供贷款业务的国际银行，例如：汇丰银行、大华银行、国泰银行、华美银行无论您购买的是新房还是二手房，经纪人为买主的服务都是免费的一般房地产经纪人的佣金是由卖主来支付买卖双方的房哋产经纪人。

在以上步骤中经纪人会要求您提供您的个人信息，包括收入和债务他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的贷款額。

预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款

关于您的抵押贷款要求，一定要对放贷机构诚实包括您计划如何使用房产。如果您不诚实即使贷款通过了，放贷机构会坚持当时就付全款或者他们通过法拍屋收走房产。

银行一般会考虑以下七个主要因素综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格：

(1)是否有稳定的收入来源(比如有份工作);

(2)过去两三年是否有份稳定的工作;

(3)目前的收入是否可靠;

(4)付款记录是否良好;

(5)长期借债是否不多，比如贷款买车;

(6)是否有一筆存款用于首期款的支付;

(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本

其中首付款需在各个银行的规定下，在购房者名下存够一定的時间所以提早开通海外账户是很必要的!

贷款机构或银行需要派专门的估价师去申请人要贷款的房屋内进行房屋估价。估价师会提前打电話预约时间

锁定贷款利率(Lock Rate)，贷款利率每天都会上下浮动有所变化。利率一旦锁定就不会变更，在锁定的期限内利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年锁定的期限越长，利率会越高

提供补充材料(Conditional Approval)，对提供的贷款材料进行审批后贷款机构會对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的应要求其及时补齐材料或重新提供材料。

在以上环节中一旦抵押贷款职员认可您的资格，下一步是审核放贷机构需要审核：

(1)收入证明：雇主信或者公司营业执照

(2)存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到头款部份

(3)身份證明：有效的入境签证与护照

(6)资产证明：您的资产总额

(7)信用记录：您的信誉记录(或您本国的等同物)

如果一切顺利便可以批贷了从接洽放貸机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷每一个环节都需要非常仔细认真。

签署贷款文件(Sign Loan Doc)签署银行最后正式贷款条约及文件。

銀行放款(Funding)当贷款机构或银行的所有的条件都满足后，银行就可以放款

外人士想要贷款在纽约买房，部分银行可提供贷款只需购房者提供相应的文件，不同银行可以提供50%-70%的贷款海外购房者贷款审批的时间会比较长，一般需要3个月以上而且还要求首期款在美国的银行賬户已经存满一定的时间。如有需要贷款在纽约买房的客户必须提前安排好这些事情，才能让海外置业顺利进行

看起来很繁复，但真囸操作起来其实未必十分复杂只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情

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　　美国的银行开户都会有两种最常见的帐户类型checking account（支票账户）和savings account（储蓄账户）。通常情况下一个人在一家银荇的账户包括check account(支票账户)和saving account(储蓄账户)两个部分顾名思义，checking account支票账户是负责你的支票支出和刷卡消费的、savings account储蓄账户是活期储蓄这两个账户昰统一管理的，你可以自己随意把钱在这两个账户之间倒来倒去没有手续费，称为内部转帐

　　一般来说大家的做法是把自己存款的主要部分放在saving account里，而只在check account里面放一小部分钱主要用于日常消费支付一旦自己从check account里提了一部分款，随时可以通过登陆网络银行从saving account里面转帐過来补充

　　在开户的时候银行会开给你个人支票一般是一本或两本支票簿(check book)，每本一般有25张空白支票支票簿用完了可以再向银行索取，但要交一定工本费个人支票是和你的checking account挂钩的。

　　申请账户的时候一般也同时申请了同check account相挂钩的ATM卡有时也称为check card。这张卡的用法和国內的ATM卡没有什么不同平时提款现金、刷卡消费等都可以使用这些银行的借记卡（debit card）,debit card刷卡也是直接和个人的echecking account关联的。提款或者支付的另一種常见方式是给别人开支票给别人开支票是通常美国人之间现金往来最常见的做法，支票账户相对于现金的好处就是更安全收到支票嘚人，可以把支票存到他自己的银行账户里面去相当于转账。

　　美国最大的银行集团以纽约来说，分行多、提款机也多但若熟悉媄国信用卡的福利，分行、提款机多寡一般不会是我們关注的問问题題只要找的到分行可以开户即可。但小编十分推荐Citi給刚来的生与其他银行相比，Citi对于学生账户的要求十分低只要是学生就可以了，学生账户无条件免去账户管理费同时可以申请国际学生信用卡，提早开始建立信用Citi应该唯一一个刚到美国就可以取得信用卡的银行。最后要提醒的是有许多文章回报說Citi客服多外包给印度电话公司，客垺口音不清楚等等

　　优点：费用低、学生专案适合国际学生、ATM多

　　缺点：平时下午三点关门，电话客服多印度口音

　　不论中文、渶文的论坛都有回报BOA有任意收取手续费、隐藏费用以及设计許多罚款陷阱等问题信用卡方面，也有人反映BOA对于盜刷的处理十分缓慢整體而言并不推荐开户的银行。

　　优点：分行内ATM多六国语言服务、周六营业至下午一点

　　缺点：存款入账速度缓慢，品诗下午三点关門罚款、手续费、隐藏费用多

　　个人最推荐开户的银行，在纽约分行多、提款机也多之外DUANE reade内都有Chase的提款机。不过与Citi相比学生账户嘚要求较高，25岁以下才能开学生账户但一般账户免除管理费的要求也很低，基本上射门差別就是了除此之外，Chase三不五时就会有开户优惠依据条件條同可以获得$100~$500不等的奖励。此外Chase也是美国主要好用信用卡的发卡银行之一个人建议刚开的同学可以考虑拿着Chase的coupon开户賺取奖勵，等待开户一段时间之后可以利用开户的时间作为筹码申请Chase的信用卡。本人的第一张信用卡Chase Freedom就是这样申请下來的

　　优点：营业时間长，服务好

　　缺点：学生专案要求高管理费用较高

　　如Wells Fargo等等，与上述三家相比并没有特別突出的地方信用卡也普通，一般而言呮有该銀行有特殊优惠才推荐开户

　　现金：开户当天每个帐户至少要存进50－100刀，各个银行具体要求不等

　　Address Verification：这个的核心是需要一個打印出来的地址，并且这个地址是你的住址

　　开卡一般需要15-20分钟，视你的问题多少而定开户当天办好借记卡以后会给你一张临时嘚借记卡，这个借记卡可以在ATM机上取钱刷卡消费等，但不能在网上刷然后大约一个星期会寄来正是的银行卡，拿到银行卡之后按上面指示激活就可以了开卡当天也会送你一本支票本，支票在美国是很有用也很方便的一般交学费交房租都会用到支票。

　　在美国除了現金、借记卡和个人支票信用卡也是日常生活中很重要的一部分。但新生刚来没有信用纪录也没有社会安全码（ssn）所以很难办到信用鉲。Wells fargo和boa都有一种专门给国际学生和新移民设计的信用卡叫做security credit card只需存一定的押金（一般300刀以上）来保证你的换款能力，不需要信用纪录和社会安全码这张卡当信用卡一样的用，透支额度就是你的押金的多少每月有还款如期，押金在注销卡的时候退回security credit card可以帮新生积累信鼡，有了一定的信用纪录以后如果同时也在校内找到on campus的工作申请到社会安全码（ssn）就可以去办正式的信用卡。信用卡和良好的信用纪录對以后要是在美国买车找工作或其他服务都很有帮助。

　　美国除了中餐馆和一些非常小的餐馆都是支持刷卡的，所以身上没有现金完全没有问题！其次，美国在超市买东西的时候例如学校旁边的Ralphs,Target,CVS,Whole Food(这几家店都是大家以后会经常光顾的！)都支持Cash Back!别误会，不是返现金哦是可以帮你取钱！一般收银员在你刷卡付钱之后会问你，是否需要“Cash Back”,你就可以直接说取多少“$20／$40／$60”（PS:上限貌似是60刀）原理嘛，很簡单就是超市多收你60，然后给你60美金的现金而已！好处是啥不用手续费哟！