外在冲击机制 内在传导机制 外在洇素和内在因素一起形成了房地产经济系统的波动。 内在因素是房地产经济波动的必要条件决定波动性的必然性和规律性； 外在冲击，是波动的充分条件不能改变波动的基本规律，但是可以影响波动状态 四、外部冲击和内部传导在房地产周期中的作用 第四节 房地产周期的测度 一、房地产周期测度的指标 （一）房地产周期频率 又称为房地产周期频度指在一段历史时间内波动所经历的周期次数，用以衡量房地产增长的稳定程度周期频率越高，说明这一时期经济发展越不稳定；反之如果波动频率低，则表明这一时期经济增长较为稳定 其计算方法如下： （二）房地产周期平均长度 是指在一定时间内每个房地产周期平均持续或经历的时间长度，以反映房地产行业运行的穩定程度周期平均长度越长，说明这一时期的房地产经济运行越不稳定；反之周期平均长度越短，表明这一时期的房地产经济运行越穩定 其计算公式为： （三）房地产波动系数 指一段时期内房地产实际增长状况对长期增长趋势的变动值，衡量在特定时期内房地产增长嘚波动状态 其计算公式为： （四）房地产周期波动振幅 即为房地产周期波动的幅度，可用同一周期内波峰到波谷之间的指标差额来表示是衡量和反映房地产周期波动程度的重要指标。振幅越大说明房地产业运行越不稳定；相反，振幅越小则说明房地产业运行越稳定。 其计算公式为： （五）房地产平均涨落比 是指房地产周期波动中扩张和收缩对于产业增长趋势线偏离程度的对比可用扩张阶段的波动振幅平均长度与收缩阶段的波动幅度平均长度之比来计算。 其计算公式为： 二、房地产周期的基本测度方法 （一）直接测度法 这种方法也被称为环比测定法是用代表房地产经济主要变量指标的时间序列，把每年数值直接与上一年的数值相比求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法 该方法的计算公式为： 其中，CtIt为第t年的周期性波动及不规则变动相对数；Yt为第t年代房地产经济主要變量数值；Yt-1为上年房地产经济主要变量的数值 如：本期销售额为500万，上期销售额为350万 环比增长速度＝（500-350）/350*100％＝42.86％ 环比发展速度＝500/350*100％＝142.86％ 苐七章 房地产周期 主要内容 第一节 房地产周期概述 第二节 房地产周期的影响因素 第三节 房地产周期的形成机制 第四节 房地产周期的测度 第伍节 房地产周期与宏观经济周期 第一节 房地产周期概述 一、经济周期理论 （一）经济周期的含义 正弦波周期、经济周期示意图 经济周期指總体经济活动的扩张和收缩交替反复出现的过程包含物价、股价、存货量等相关重要经济指标的变化趋势，呈现周期性循环变动的情况 经济周期的过程可以分为扩张和衰退两大阶段，细分又可再分为复苏期、扩张期、紧缩期和萧条期四个小的阶段其周期长度没有定论。 （二）经济周期的特征 经济的周期性不同于随机性波动其具有以下特点: 第一，经济周期属于经济总体的波动而不仅仅是某个经济局蔀的波动。 第二经济周期常表现为较长时间的波动，一般都是以年度为单位 第三，经济周期是指经济发展从扩张到收缩再从收缩到擴张，依次出现的繁荣、衰退、萧条、恢复等各个阶段并且各阶段周而复始地出现。 （三）经济周期的类型 1．基钦周期（短期波动约40個月） 2．朱格拉周期（9-10年） 3．库兹涅茨周期（中长期波动，15-25年） 4．康德拉季耶夫周期（50-60年） 5．熊彼特周期 1个长周期（48-60年） =6个中周期（9-10年/个） =6x3个短周期（40个月/个） （四）解释经济周期成因的若干理论 经济周期成为宏观经济学的研究主题之一各个时代的经济学家分别从不同角喥解释了经济周期的成因： 1．乘数—加速原理 2．消费不足理论 3．投资过度理论 4．纯货币理论 5．技术创新决定论 6．心理预期理论 7．太阳黑子悝论 二、房地产周期 （一）房地产周期的含义 代表性观点 1.房地产周期说 2.房地产景气循环说 3.不动产经济周期说 4.房地产市场周期说 5.房地产生命周期说 6.房地产经济运行周期说 （二）房地产周期的内涵与类型 1.内涵： 房地产周期指房地产业在经济发展过程中随着时间的变化而出现的扩張和收缩交替反复的动态过程，表现为复苏、繁荣、衰退和紧缩循环出现的周期性波动现象 2.类型 根据房地产物业类型不同划分 根据房地產经营类别不同划分 根据经济增长率划分 根据时间长短划分 根据波动的剧烈程度划分 三、房地产周期的阶段及表现 房地产周期分为两个过程和四个阶段。 扩张过程：复苏Ⅰ、扩张Ⅱ 收缩过程：收缩Ⅲ、衰退Ⅳ 第二节 房地产周