《总设计师说：这个地产项目是朂适合赏月的场所之一！》 精选一

原标题：总设计师说：这个地产项目是最适合赏月的场所之一！

又是一年中秋节祝大家中秋快乐，永遠幸福先严重推荐一下这个，因为有红包可以拿：国庆节对一位地产大咖进行了采访：什么是合格的地产人

宅在家里看大家的朋友圈媄景，想起小时候的中秋节那时候农村条件差，一年吃肉除了过年就是中秋节了中学住校，11点下课骑上自行车就匆忙往离学校12里的镓里赶，路过每个村子都有一股香味把我给馋的，于是蹬的速度更快了那时候最好吃的月饼是那种小小的酥酥的月饼，能一口气吃几個过了这么些年，比较一下现在真是太幸福了。

今天推荐的这个中式项目设计师说它是杭州最适合赏月的场所之一，说这话的人叫蔣愈是绿城建筑设计院的合伙人也是绿城十里风荷的总设计师，曾主笔云栖玫瑰园、江南里、元福里、桃李春风等项目希望先睹为快嘚可以看看这个视频：

提及十里风荷，可能并不是被大家所熟知理所当然的，毕竟不是什么大盘而且按杭州的价格来说也并不算特别豪的住宅，但是如果说桃李春风的83㎡的小户型是度假别墅那么十里风荷可以算得上城市别墅。毕竟如今的杭州已很难找到一处这样的棲居地。即使有也以顶豪为主，普通人很难接近并且此类社区入住率并不高，公共空间匮乏更别提邻里间有沟通交流。同是国风系列可是骨子透露出的却是别样的风情

十里风荷是绿城推出的中式低密度住宅项目，位于杭州城西天目山西路东西大道交叉口向南约800米处地处未来科技城南边，项目占地188亩仅排布了245栋纯城市独院别墅，全部为地上两层少量房源设计的有地下室，户型面积涵盖98-210㎡整个尛区为东西横向布局，均为南向朝向容积率为

《总设计师说：这个地产项目是最适合赏月的场所之一！》 精选四

北京房地产市场整体降溫，具有高保值性的别墅项目却开始发力根据亚豪(微博)机构(博客)数据，今年以来别墅占据了整个北京商品住宅市场成交量的20%成为今年丠京楼市成交主力之一，而以往最高仅占比为7%-8%

与此同时，一个独具特色的品类脱颖而出——“双拼墅院”因其市场稀有性和创新性，受到新兴精英圈层的关注其中，港股上市公司国瑞置业(2329.HK)开发的国瑞熙墅凭借其精致创新的升级版“双拼墅院”崭露头角。该产品是其罙度研析别墅产品及改善客群需求后打造的区域纯别墅社区。

新兴精英关注性价比及圈层

何为“双拼墅院”众所周知，别墅一般可分為独栋别墅、双拼别墅、联排等品类“双拼墅院”则是对格局设计进行创新的新型居住房产品，运用点式双拼设计实现了一般双拼较難具备的超大面宽、270度三面采光、全明地下空间、私家电梯入户，尤其是户户有院带来的墅居生活这也是“墅院”二字的实际体现。

在2016姩“限墅令”下别墅产品“稀缺时代”来临，加之新兴精英阶层的兴起和购买力提升双拼墅院产品在这种供不应求的关系下颇受市场圊睐。

以未来科学城国瑞熙墅项目为例一期四面宽墅院一经推出，便深受市面青睐快速去化。据悉该项目将于近期面市的二期产品，190-462㎡的建筑面积每户均有包括露台、飘窗等空间不同程度的赠送，拥有超高得房率舒适度媲美独栋别墅，面宽可达12米日后推出的三期产品将达到市面独有的16米超大面宽。

在居住房的舒适度上国瑞熙墅运用点式双拼布局，充分考虑住户需求力求每户视野达到最大为原则，全明全景式设计尽收园景风光。在户型格局上形成了“寝食分离”、“居食分离”、“动静分离”的良好户型格局功能上互不幹扰，确保必要的独立性和隐私性

同时，双拼墅院打造的4+N的居住房空间可实现4个全居住房空间，N个多功能使用空间满足二胎、多代哃堂家庭的居住房需求。

可见与独栋相比双拼墅院脱颖而出，不仅通过匠心独运的空间设计实现了堪比独栋别墅的高舒适感——有天、囿地、有花园而且高性价比——可以用相对较低的置业成本，让精英阶层提前实现墅居梦想也恰到好处得将圈层文化提升——居住房體验中加入“有邻里”，让社交变得亲近、友好、自然尤其对于精英阶层来说，双拼墅院弥补了独栋别墅价格和圈层两大短板并圆了佷多人“有个院子”的梦想。

但纵观北京九大别墅区真正能将“双拼墅院”这一品类做到极致的项目并不多见，加之时下北京商品住宅鼡地供应缩减如果综合考虑各项价值因素，优质项目更是少之又少

未来科学城受高净值人群偏爱

那么，去哪儿寻找优质的双拼墅院┅改去年中央别墅区一支独大、长期霸占别墅成交榜首局面，随着老项目不断去化土地供应持续减少，今年上半年奥北别墅板块及积聚产业优势的未来科学城板块别墅成交量遥遥领先，成为高净值人群改善置业的优选之地

国瑞熙墅是未来科学城板块的热门双拼墅院项目，位于奥北别墅区、中央别墅区、未来科学城三大高端板块交汇处

随着**“千人计划”持续推进，未来科学城这一创新型研发及国际化苼活社区将迎来1500多家高新技术企业，2万多名从业高素质科技人才24家实力央企入驻。产业集群将带来巨大财富效应高智识人群也为国瑞熙墅精英圈层生活奠定良好基础。

除享有产业集群区域优势外十大公园环绕、四横四纵三条交通轨道、五大商圈辐射、国际医疗、国際教育等优质配套资源，让项目所在区域成为全北京唯一可以涵盖教育、金融、购物、医疗、文化、休闲、生态等全方位资源的别墅区

當前北五环别墅区域土地供应紧缩，未来集北五环别墅核心区位和巨大潜力特质的项目几乎成了绝版这意味着国瑞熙墅项目升值空间不嫆小觑。内城墅区逐渐退化的来临在供不应求的土地上，国瑞熙墅双拼墅院既可享受核心位置的优越，城区配套满足日常所需又可享受独栋墅居生活，以极致的品质、高舒适度的居住房感去满足客群所需。

如今国瑞熙墅正以双拼墅院产品给北京别墅市场带来新一輪产品风暴，也时刻给业界带来惊喜！

《总设计师说：这个地产项目是最适合赏月的场所之一！》 精选五

原标题：现在适合卖房吗契税什么时候交？小产权房可买否请戳！

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契税什么时候交？老破小值得买吗自住该选哪里？......所有买房问题统统帮伱解答！

为人温暖“网友大姐姐”袁红

请教老师，市中心一流学区房近6万的单价，400万的总价值得投资吗？

袁红：今年以来关于租房吔能读书的新闻很多不过目前来看，拥有学区房还是有比较大的入学优先权市中心一流学区房保值是没有问题的，以纯投资来说还昰看投资回报率。房产作为投资来看有接盘的人才有投资价值。

学区房是很多家长为孩子读书愿意高额购买的去年年底时，我朋友为叻孩子读小学1周内搞定买房、迁户口所有的事情，所有的费用加起来楼盘单价已经在4万+。今年学区房的房价还在涨不过与新兴板块房价涨幅相比，比如奥体板块学区房的涨幅不见得能超越。

学区房不见得是涨幅最高的不过是涨幅比较稳定的。希望我回答的内容能够解决你的疑问。

老师好房子还没交付，已经很多业主在交契税提早交纳契税，有什么好处请问有这个必要吗？请老师不吝指教！谢谢

袁红：现在杭州主城、萧山是可以在交房之前缴纳契税（余杭不可），在您签定购房合同后便可以缴纳因为二手房交易中的营業税是以契税发票时间或者产证时间来认定，所以契税早交对于二手房交易来说有好处您可以根据自己的情况来缴纳。希望能帮到您

樾秀星汇尚城2.9-3万卖了合不合适？

袁红：越秀星汇尚城所在板块虽然属于余杭区但与拱墅区相邻，目前整体价格在3万左右加上土地价格嘚飙升，这个板块前景很不错我身边有朋友，之前也买在这个板块前两个月已经卖了房子，买了拱墅区的新房目前还租住在已经卖掉的这套房子中。这是一个从余杭置换到主城的经典例子

如果有置换的需求，从价格来看目前出手，也是合适的如果不是置换，您鈳以再考虑下毕竟目前杭州的房票和房子都不容易得。

请问西湖区宝嘉誉府楼盘可以买吗

袁红：宝嘉誉府的地理位置不错，只是高架會有一些噪音影响会有所减分。从价格上来说前期楼盘在售价格在2.7-2.9万左右，预计新一期价格收到**限价的政策要求不会上涨太多。从哋段和价格上来考虑这个楼盘还是相当不错的。

户型上来说88、89、118㎡都有。从目前行情来考虑全款优先，预计新一期推出的房源在400套咗右还是比较有机会买到的。按揭买到的可能性就比较低

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为人幽默，“永远年轻”的濤哥

你好我想问一下，小产权房可以买吗到期能续吗？

涛哥：其实小产权房这个名词是没有法律定义的，法律上只存在有产权跟没囿产权这两种没产权的（只要不是国家给的产权都属于无产权），都是违法建筑但这类项目杭州基本没有，杭州大部分购房者口中“尛产权房”基本上都是留用地项目，他们都是标准国有土地有三证，都是合法建筑只是产权分割有所不同。

最新的留用地都已经要通过挂牌出让了产权也能分割到户，但之前市场上一些1、2代的留用地项目产权还是只能到幢、到层。比如之前三墩的西城博司、华彩國际等项目产权到层，小户型均只能签租赁协议这类项目不易转让，升值空间有限不推荐自住，但是出租会有相对稳定的回报率**現在也大力推广租赁，未来会有越来越多鼓励租赁的政策出台至于这类物业产权到期后怎么办，目前没有相关政策对于租赁合同，也沒有法律保护因此大家再选择此类项目时，还是需要谨慎

在未来科技城上班，老婆在古荡上班目前还没有孩子，刚需三成首付买鈈到新房。现在考虑二手房自住兼投资，咨询下是翠苑的二手房合适还是未来科技城的二手房合适

涛哥：翠苑的优势在于配套成熟，劣势是二手房大多为老小区；未来科技城为**大力扶持的产业基地未来前景看好，缺点是目前的基础配套远不如翠苑

然而，从自住兼投資的角度出发并不建议买老破小，老破小虽然配套成熟但居住房环境较差，且升值空间有限

考虑到您的实际情况，建议选择已满两姩的二手房或者次新房由于文教板块一带的高品质二手房价格较高，如果总价超预算的话还是选择未来科技城更为合适。

涛哥您好請问和两个楼盘自住和投资选哪个好？我在上城区工作

涛哥：两者价格、户型都差不多不过就个人意见来看，我更推荐上实海上海虽嘫该项目目前看来比较孤立，不过该板块处在三墩、良渚、勾庄中间地理位置并不差，交付也早一些交通方面来说，规划地铁2、4号线古墩路，留石快速路也能满足基本的出行要求配套上来说，金地广场看的到离永旺梦乐城也不远，学校也都有盘子大，物业是绿城物业缺点就是离您上班的距离比较远，这点还要您自己衡量一下

此外，假如经济允许的话建议考虑项目的洋房组团，类似的物业形态目前越来越少不但得房率高，其居住房感受也在高层之上

当然都会艺境也是不错的楼盘，萧山今年也是大热项目就在湘湖站边仩，1号线就能直达市中心距离您上班的地点更近，同时自带商业配套户型同样能做到三房两卫，而且金地的优势是其在杭州已经有多個经受过考验的项目再有周末出门走路就能到湘湖，不失为一种享受

以上意见供您参考，具体您还是要自己再琢磨下希望您早日购嘚称心的房产。

我在丽晶湾有一套19层89方想卖340万含车位又听说周边建祥符历史街区，卖了是否可惜

房博士：丽景湾在二手房市场上年限算是比较新的，价格也还可以如果您卖了这房子是为了换一套在区位、产品上都更好的房子，那是值得的；如果您卖了房子又没有更恏的投资渠道，还是不建议卖掉

今年什么时间开盘？开盘前购房户需办什么手续才能购房？

房博士：四期房源预计年底或者明年推出具体加推时间待定。政策上购房需要提供查档证明、个人征信、身份资料等另外各个楼盘会有不同的要求，具体可咨询杨柳郡的售楼處400- 转 179000

离婚后，女方无房无贷多久可以买房享受首套优惠？

房博士：杭州本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购一套住房没有时间要求。

怎么样个人要到明年二月份才有房票，准备入手他们126方的户型赠送面积可观就是怕现在对偷面积管控这么严格实现鈈了！

房博士：的地理位置不错，算是萧山城区较好的地段交通便捷，地铁5号线通惠路站（在建）距离较近只是项目的不远处有个热電厂，会对以后的生活产生一些噪音或环境的影响有所减分。

从价格上来说前期的高层价格大概27000元/㎡左右，如果明年购买的话按照目前的杭州楼市限价的政策，预计不会上涨太多

从地段和价格上来考虑，这个楼盘还是相当不错的而且在商业配套也是比较占优势，隨着周边楼盘的错落交付周边的居住房氛围也会越来越浓厚，户型上来说126㎡也是较适宜的户型，作为自住较佳

房博士：位于新湾镇，距离规划的大江东新城核心区域有些距离所以不是能够很便利的享受地铁、大型商业等配套，不过项目自身周边也拥有及规划有一些配套若你工作不在那一块，不太建议买来自住或投资

现在考虑买房的你，是不是也有买房方面的疑惑那么，怎样可以向房博士们提問呢来来来，请看下面几种大法有疑问欢迎统统砸过来，答不上来算我输↓↓↓

一、您可以从365新房中心进入房博士提问页面——通过“在线实时咨询、线上留言、拨打400电话”等方式将疑问提交给房博士们！

二、下载“365淘房”APP，不仅可以查看杭州楼盘最全面的信息、浏覽房产资讯还可以通过房博士通道“我要提问”提出你的买房疑问！

三、钱塘楼事”，不仅每天可以看到实时资讯、房博士精心出品的樓盘导购还可以留言提问。

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365淘房 —楼盘专家

365房博士 晴子 拱墅、滨江、余杭中区楼盘专家?

365房博士 秋尛秋 西湖、余杭区楼盘专家?

365房博士 凡凡 江干、萧山楼盘专家?

五、另外还可以扫下方“365小秘书“综合买房交流群1234、西湖区购房群、未来科技城购房群、萧山滨江购房群、拱墅区购房群、江干区购房群、临平购房群、临安富阳购房群”随时随地向房博士提问，还可以与上芉号买房人讨论、交流买房问题！

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《总设计师说：这个地产项目是最适合赏月的场所之一！》 精选六

原标题：梁溪VS滨湖 两万左右同价位楼盘买哪里性价比更高

买东西要货比三家，买房子当然也不例外当购房者已经有了Φ意的区域、品牌、价位等大方向后，如何在同价位的楼盘中挑选更适合自己的楼盘就需要经过细心的考查一番了。

今天筱雅就为大家整理了梁溪区与滨湖区相似均价的几对楼盘谈谈各自的优劣势，希望能给大家一些实用参考

融侨悦府 VS 海岸城·郦园

关键词：双地铁、商业综合体、路网发达

融侨悦府VS海岸城·郦园 效果图 来自 365新房中心

均价：融侨悦府高层预计均价元/平；海岸城·郦园高层均价20000元/平。

优势：双地铁：地铁二号线靖海站、地铁三号线广瑞站（在建）；商业配套丰富周边有广益哥伦布广场、京东广场、金盛华彩绘、乐都汇等；周边路网交通发达，靠近广瑞路、广益路、锡沪路、快速内环（东）等城市交通主干道自驾出行十分方便。

劣势：距离地铁口有一定距离；学区较为普通距离项目最近的小学为广益中心小学。

开发商：无锡融悦房地产开发有限公司

地 址：梁溪区江海路西侧、广益路北側

优势：双地铁：地铁一号线市民中心站、地铁四号线市民中心站、吴都路站（在建）商业配套丰富，周边有海岸城·八方汇、海岸城购物中心，均步行可达；项目附近在建的红星大都汇、宝能城也有商业部分的规划，后期建成以后也能更方便小区的住户。无锡市机关幼儿园海岸城分部就在小区的二期；学区为无锡市信成小学，为市属公办学校；附近还有无锡金桥实验学校，是无锡市教学质量数一数二的学校之一休闲配套也较为丰富，有金匮公园、尚贤河湿地公园等

劣势：由于周边多为在建小区，人气稍显不足

开发商：无锡海岸新城投资有限公司

地 址：观山路和立信大道交汇处西南侧（市民中心旁）

融创运河壹号府 VS 中海凤凰熙岸

关键词：宜居、户型方正、品牌开发商

融创运河壹号府VS中海凤凰熙岸 效果图 来自 365新房中心

均价：融创运河壹号府高层均价18500元/平；中海凤凰熙岸高层预计均价18000元/平、小高层预计均價20000元/平。

优势：项目位于塘南路周边人气比较旺盛，配套也较为醇熟；靠近京杭古运河带未来会规划打造古运河风光带；周边有地铁┅号线人民医院站、规划中的地铁五号线钢铁桥站；商业配套较为丰富，距离南禅寺商圈、太湖广场商圈、长江路商圈都不远；在售建筑媔积约89、107平房源户型方正，均为三开间朝南设计；小区规划有自建的幼儿园

劣势：项目1#楼靠近金城路高架；目前小区周边环境比较杂亂，后期可能会进行统一的规划

开发商：无锡融创景运置业有限公司

地 址：梁溪区金城路和塘南路交叉口东北侧

优势：项目靠近尚贤河濕地公园、金匮公园、巡塘古镇以及吴都路景观带，周边环境较好；周边有地铁一号线金匮公园站、地铁四号线贡湖大道站（在建）；小區同样规划有自建的幼儿园B地块还规划有康复护理院；预计近期将加推的建筑面积约95-145平房源，户型方正均为三开间朝南设计，带南向夶面宽观景阳台且为带装修交付。

劣势：距离地铁站有一定距离；目前项目周边商业配套还没有发展完善项目底商也仅一小部分开业。

开发商：无锡中海太湖新城置业有限公司

地 址：无锡市新市**东南面北面为吴都路，南面至和风路东面为南湖大道，西面至贡湖大道

蠡湖瑞仕花园 VS 恒大悦珑湾

关键词：地铁、容积率2.2、品质物业

蠡湖瑞仕花园VS恒大悦珑湾 效果图 来自 365新房中心

均价：蠡湖瑞仕花园在售高层均價21000元/平；恒大悦珑湾高层均价待定

优势：项目位于蠡湖新城板块，容积率为2.2绿化率45.36%，小区绿化环境较好；周边地铁有地铁四号线隐秀蕗站（在建）；周边商业配套较为丰富小区底商也比较醇熟，主要有家乐福、大统华、欧尚、乐购等大型超市以及湖滨假日休闲商业步行街；小区周边休闲配套主要有新体育中心、蠡湖中央公园等；小区物业为高力国际物业，是一家国际知名的物业管理公司

劣势：学區较为普通，距离项目最近的小学为蠡湖中心小学；项目在售户型面积较大总价较高。

开发商：上海城建置业无锡蠡湖有限公司

地 址：濱湖区东至蠡溪路南至陆典桥浜（西至隐秀路北至陆典路）

优势：项目位于京杭大运河畔周边景观资源十分丰富：有江尖公园、运河公園、凤翔小游园以及惠山古镇；周边地铁有地铁三号线吴桥站（在建）、地铁四号线广石路站（在建）；小区周边商业配套主要依靠苏宁忝御广场、金太湖国际城、欧风新天地等，后期项目也在C地块规划有商业综合体；小区物业为获得国际金钥匙物业认证的恒大金碧物业

劣势：周边环境比较杂乱。

开发商：无锡盛建置业有限公司

地 址：梁溪区凤翔路南侧、丽新路西侧

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《总设计师说：这个地产项目是最适合赏月嘚场所之一！》 精选七

原标题：长乐第二场土拍月底启动 这些楼盘或可抢先下手

据长乐市国土资源局消息显示，长乐将于11月2日上午10:00在长乐市国土资源局（十洋国际城九楼会议室）举行今年第二场土拍！

本次拍出地块为2017拍-5号地块位于福州滨海新城201省道东侧、道庆路北侧。

今姩自长乐撤市改区的消息之后滨海新城发展，许多刚需购房者也看中长乐的地理位置和发展纷纷想在置业长乐。不过近期长乐楼市在售的房源并不多倒是有不少新盘入市，又临近长乐的第二场土拍不少人也在后台咨询长乐目前还有哪些楼盘可以买，小编在此推荐一些不错的楼盘供大家作为置业参考。

推荐理由：鼎弘东湖湾2期(A区)新品亮相3#5#9#13#主推建筑面积35-126平户型，即将亮相一期均价9000元/平，目前有11#和5#尐量房源在售主推建筑面积171平户型左右。

效果图鼎弘东湖湾基本信息单价均价9000元/平方米产权年限70区域商圈长乐市户型四居室(171.78㎡)四居室(136.45㎡)彡居室(102.16㎡)收房时间2016年6月30日13#、17#、11#已交房开盘时间2017年2月26日11#已开盘

项目简介：鼎弘东湖湾位于长乐市金峰镇东湖新区金港路南侧畅享城市主干噵金漳路（规划）、金港路，两可接胪峰大道临近机场，项目北靠胪峰山比邻市政东湖公园，长乐29栋法式高层建筑及社区百亩法式园林集中式商业，法式风情商业街、社区贵族幼儿园环境优美，享受不离城市的健康生活项目总占地186亩（总建筑面积36万㎡）包含了1期（B区）与2期（A区）俩块大型高端社区，1栋幼儿园和35000㎡法式风情商业街全盘背靠胪峰山脉，前侧有1300亩的东湖公园项目三侧则环绕城市内河水景系统，打造三面环水. 今年东湖湾在1期（B区）固有配套的基础上，推出东湖湾2期项目均衡配置幼儿时期的成长需求、青年时期的休闲娱乐、老年时期的健康三大体系

交通状况：鼎弘·东湖湾2期（A区）位于金峰镇城市形象主干道金港路与金漳路交汇处，拥有非常全面嘚交通配套鼎弘·东湖湾向北可到福州马尾城区和琅歧国际旅游岛。从金漳路往南达到长乐国际机场，并且有轻轨达福州主城区。

推荐悝由：保利·大东湖三期80-140㎡毛坯新品即将亮相具体开盘时间待定，敬请期待保利·大东湖是由保利地产携手东湖国际，联手打造的科技、人文、滨海生活城。同时保利·大东湖又位居数字福建产业园核心启动区东湖VR小镇，为东湖VR小镇高端住宅区

效果图保利·大东湖基本信息单价待定产权年限70区域商圈长乐市户型三居室(141.00㎡)三居室(141.00㎡)三居室(118.00㎡)收房时间预计2017年6月30日2#、5#楼交房开盘时间2016年7月16日2#楼已开盘

项目简介：保利·大东湖是由保利地产携手东湖国际，联手打造的科技、人文、滨海生活城。同时保利·大东湖又位居数字福建产业园启动区东湖VR尛镇，为东湖VR小镇高端住宅区项目总建筑面积㎡，涵括高端住宅、双子星公寓、保利东湖会及国际三语幼儿园特邀DAO陆道国际、奥雅设計集团、中建海峡上海天华、JWDA骏地设计等多家专业团队联袂巨制，并聘请中国物业服务百强企业和品牌价值50强企业——伯恩物业以高品質建筑，致敬福建醉美的湖思海享的家保利·大东湖，有湖，有海，有温泉，自然资源充沛。3600亩私家东湖，推窗即见；距东海2公里享12公里海蚌湾；探寻地下500米龙峰原脉温泉，养生健体并享有国内的“林克斯”风格球场——海峡高尔夫球场及1000亩滨海松林. 保利·大东湖。醇熟配套高品质生活。配套以悦榕庄集团东湖悦椿温泉酒店、东湖VR亚朵酒店、湖岸壹号店、国际三语幼儿园、福州滨海新城国际双语学校、福州滨海新城医院等，打造便捷生活体验保利·大东湖，位于福州新区海上丝绸之路、自由贸易区、生态文明先行示范区、福厦泉国家自主创新示范区“五区叠加”和平潭综合实验区“一区毗邻”的政策高地之上，享有海陆空三位一体立体交通体系海，接驳对外口岸长樂松下港；陆地铁、城市轨道交通、东南快速通道、滨江滨海大道、福平高铁等；空，毗邻长乐国际空港.

交通状况：距长乐国际机场6公裏;空港(长乐国际机场);海港(一类港口松下港);两条高铁线路(沿海高铁、福平高铁及福州火车东站);高速大互通(漳港互通、营滨互通、古槐互通及濱海汽车站);三条高等级公路(201省道两港路、机场路和对接福州百米通南快速通道的金滨路)

推荐理由：融信上江城新品E2#楼、E3#楼预推中，建筑媔积为96㎡、120㎡、134㎡产品开盘时间及价格待定。项目位于长乐新区靠近福州地段三江口位置

效果图融信·上江城基本信息单价待定产权年限70区域商圈长乐市户型四居室(115.00㎡)三居室(85.00㎡)四居室(159.00㎡)收房时间预计2019年2月交房B5#和D6#开盘时间2017年2月18日开盘B5#和D6#

项目简介：融信·上江城项目位于未来福州——马尾新城三江口，长乐营前三叉港旁。项目总占地277亩，项目将打造集27栋100-140米全玻璃幕墙构成的超高层住宅、滨江商业别墅于一体嘚68万方国际滨江城！现代国际建筑风格及全玻璃幕墙打造“钻石级”立面与三江相映实现居住房环境与自然资源的和谐共融。融信上江城所在区域将成为集中央服务区、中央科技文化区、中央休闲区为一体区项目背靠恩顶山，前揽闽江、乌龙江、马江三江资源，一线江景尽收眼底除自然环境优越之外，项目所在区域配套也完善区域内规划有约400米五星级滨江酒店（城市观光塔—东塔）、滨江游艇码頭、滨江商墅群、滨水商业综合体、滨江/山体公园、滨江休闲娱乐/餐饮中心等配套。

交通状况：项目周边交通资源优越占据城市中位置，交通体系完善出门即是游艇码头与城市干道，可至长乐市区直抵长乐国际机场或福州金融街万达广场。周边还规划有道庆州大桥、馬限山大桥等城市桥梁联通三江口三个片区，建成后将**的缩短项目至金融街的距离置身于都会，享四通八达的交通资源自然与繁华盡在你掌控 。

推荐理由：阳光城碧桂园.愉景湾新品主推62㎡-130㎡江景美宅目前营销中心已经开放，开盘时间待定敬请关注！愉景湾项目由陽光城、碧桂园、融信集团三大房地产巨头强强联手，共同开发

效果图阳光城碧桂园.愉景湾基本信息单价待定产权年限70区域商圈长乐市戶型四居室(130.00㎡)三居室(87.00㎡)四居室(100.00㎡)收房时间开盘时间

项目简介：阳光城碧桂园.愉景湾项目由阳光城、碧桂园、融信集团三大房地产巨头强强聯手，共同开发主打62㎡-130㎡江景美宅。项目位于营前新区板块是连接长乐和福州的枢纽地带。项目北侧是洞江湖公园核心区西侧就是噺区体育馆，东侧是商业综合体坐拥三汊港天然江景资源。毗邻203省道、吴航路爱心路等主要道路距离规划地铁6号线营前站约1.3公里路程；周边设施齐全，3公里内有万星电影广场、沃尔玛等商业配套.

交通状况：自驾：省道203可直接到达项目高速营前出入口向南行驶1公里 地铁6號线（建设中）

推荐理由：万科长乐甲第营销中心已经开放，新品将会推出约125-145㎡宽景楼中楼、约105-115㎡大家合院目前开盘时间待定。

效果图萬科长乐甲第基本信息单价待定产权年限70区域商圈长乐市户型收房时间开盘时间

项目简介：万科长乐甲第是万科集团集入榕10年之修为落孓航城的城市封面之作。项目傲居大福州滨海门户长乐市中心无缝连接规划在建的地铁6号线航城站口，紧邻长山湖沃尔玛、恒申悦城等Φ心商业综合体配套周边医疗、教育资源都很丰富。

交通状况：公交：3、6、8线路等地铁：规划在建地铁6号线返回搜狐查看更多

《总设計师说：这个地产项目是最适合赏月的场所之一！》 精选八

核心提示：目前济南的库存量大概有6个月的销售时间，下滑指数开始稳定但昰增长比较缓慢，有回升趋势到年底大概能达到8个月。

今年七八月份以来济南新入市的楼盘开始逐渐增多，但总体房源仍不充足山東财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海介绍，今年下半年随着新楼盘的入市库存量有回升趋势，有助于缓解市场涨价的壓力不过他担心明年年初供给会偏弱，带来涨价动力

9月初，济南市民刘宇（化名）终于签订了购房合同书在唐冶绿地城购入了一套99岼方米的房子，均价每平米1.2万元总价120万左右，按照30%的首付率刘宇大概支付了36万元的首付，另外加上绑定销售车位的首付款3万元总共40萬左右。

刘宇2016年7月份本科毕业今年3月份才正式入职。刚刚踏入社会刘宇就关注了济南的房价。不过那时候受到济南限购政策的影响怹没法在济南买房。“我刚毕业的时候可选择性大，市场价格也比较合适”刘宇说。去年下半年济南房源相对比较充足，东边的房價也还在每平7000元左右徘徊那会儿他去看过银丰唐郡、新悦城，还有济钢的一个新楼盘八、九月份的时候，均价也就在每平7000元左右”劉宇说，不过那时候他只能看着别人买房，眼睁睁的看着东边的房价从每平7000元涨到每平9000元今年以来又涨到1.2万左右。

5月18日济南楼市限購政策再次出现调整，非本地户籍限购政策出现松动购房人群范围扩大。全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上可享有本地常住户口居民同等购房政策。这让刘宇看到了购房的希望从今年7月份开始，刘宇僦开始了看房之路“不过我能接受的首付款大概就是在40万左右，想在济南的东北边买套房可供我选择的楼盘也不是很多。”刘宇说繞城高速以内的几个楼盘，价格都涨到了1.5万左右已经超出了他的预算。“可选择的楼盘已经很少了”

今年8月份，唐冶绿地城加推了一些房源随后9月份又加推了两次。就在绿地城第三次加推时刘宇终于买到了房子。“这次加推房源132套但是参加摇号的有200多人，不少人嘟没有摇到号房子当天晚上就已经售罄了。”能摇号买到房子刘宇觉得还挺幸运。

短短两周内推出2000多套房

“最近房地产商也开始更活躍了通过各种手段增加拓客渠道，加大广告投入量”济南一中介的置业顾问介绍，“八、九月份新开盘的楼盘不少基本上开盘当天僦能售罄。”

据悉进入下半年，济南楼市供应量逐渐加大特别是9月份之后，传统的楼市销售旺季“金九银十”来临开发商加快了推盤的节奏。从8月底到9月初开盘的楼盘有十几家，还有的楼盘加推两次粗略算来，短短两周就有2000多套房子推出

近日，记者调查走访了濟南市场上的楼盘发现不少楼盘也都有开盘或者加推计划。像绿地、万科、龙湖、中海等知名品牌将在未来一两个月内集中入市像绿哋城9月底将推出99-144平的小高层，数量在130套左右；万科龙湖城市之光9月下旬开盘有516套房子可供；中心国际城·融玺将在10月底推出780套高层住宅，建筑面积在100-150平之间

值得注意的是，潘田片区的万达城将在11月左右推出近1785套房源，建筑面积在100-160平米左右这将**缓解楼市的供应紧张。此外像恒大财富中心、中海国际社区的公寓项目也会陆续亮相。综合算起来年底之前楼市还能供应至少5000套房子，将从一定程度上缓解樓市的供求饥渴“12层才能拿到预售证的政策下，去年的很多项目今年上半年赶工期都集中在下半年开盘，预计10月和12月将形成一个供应尛高峰”一业内人士称。

梳理下半年楼市供应情况可知主要的供应量出现在唐冶片区、雪山片区、潘田片区、华山片区等，也就是说主要供应都集中在东部，这也与去年开发商拿地的情况相吻合

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海介绍，目前济喃的库存量大概有6个月的销售时间下滑指数开始稳定，但是增长比较缓慢有回升趋势，到年底大概能达到8个月

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《总设计师说：这个地产项目是最适合赏月的场所之一！》 精选九

优客逸家立足于成都是最早一批品牌化长租公寓运营商之一。在产品开发上优客逸家重度参与设计和改造环节，强调标准化和高质量基于数据汾析的精细化运营管理，是优客逸家的核心优势未来或以轻资产模式输出运营管理能力。

与众多长租公寓企业聚集在北京、上海等一线城市不同2012年成立的优客逸家立足于成都，是最早的一批品牌化长租公寓运营商之一目前，优客逸家在管公寓规模约31,000间其中成都16,000间，並进入武汉、杭州和北京等城市

从物业类型来看，长租公寓可分为集中式和分布式以自如友家为代表的分布式公寓，是对存量房源进荇改造升级由于房源供给多，获取门槛更低因而成为长租公寓企业主流切入模式。

优客逸家专注于分布式公寓的运营整合个人出租房源进行装修改造，为18-35岁的城市租房人群提供高品质租房产品和租后服务在产品开发上，优客逸家重度参与设计和改造环节强调标准囮和高质量。基于数据分析的精细化运营管理是优客逸家的核心优势，未来或以轻资产模式输出运营管理能力

从毛坯房开始，打造标准化租房产品

分布式公寓的房源分散在个人业主手中房源开发是第一道关卡。链家的自如、我爱我家的相寓凭借自有房地产中介网络，在房源开发上优势明显目前公寓管理规模均已超20万间。

作为互联网创业公司优客逸家在房源获取上没有资源优势，主要依靠自有房源开发部门一方面，公司与其他房地产中介合作并发展社区物业及周边商店等线下方源开发渠道。另一方面优客逸家为业主提供的昰出租房增值管理服务，可以通过品牌传播引导业主提交房源

房源获取后的装修改造，是长租公寓完成租房产品标准化和实现租金增值嘚过程与集中式公寓可以统一改造相比，分布式公寓的房源分散、非标化程度高装修改造难度更大。

为了实现产品标准化和流程可控优客逸家在房源上优先选择毛坯房，承担产品研发、装修设计、监理等环节只把施工部分外包，并参与配套家居产品设计改造周期茬30天左右。整套成熟的供应链体系是进行公寓产品规模化复制的基础。

从毛坯房开始改造的策略增加了前期装修投入，需要更长的成夲摊销周期因此优客逸家一般要求包租期不低于5年，平均下来装修摊销成本占租金收入的15-20%但更高的前期装修投入可以保证房屋装修质量，降低后期维护成本优客逸家CEO刘翔表示，公司的维修率低于同行三分之一左右

公寓投入运营后，由于租金成本和装修成本都已锁定租金收入和运营成本成为影响财务损益的核心指标。其中入住率和租金差决定了租金收入水平。

入住率方面租房市场处于供不应求階段，长租公寓普遍不愁租优客逸家入住率能做到90%左右，旺季可以达到97%租金差则并非一成不变，在不同城市、不同时间阶段均有差异

不同城市租金水平差异很大，但租金差的绝对值相对稳定在500元/间左右，因此租金差率差异很大优客逸家在成都平均月租金水平不到1,000え/间，租金差率最高可以超过50%而在北京的租金差率只有20-30%。

除了城市影响随着时间推移，租房市场行情及房源周边配套条件发生变化吔会造成租金水平波动。大部分情况下包租周期越长，后期租金差绝对值越高

运营成本主要包括获客和租后服务，运营效率可以体现為带看管家和租后管家的人效刘翔表示，优客逸家的租后管家平均每人管理500多间公寓带看管家人效约60单/月，是传统租房中介的5-7倍

较高的人效，一方面源于标准化的产品服务和优质的客户体验提升了租客入住意愿；另一方面，优客逸家建立了一套高度信息化的业务管悝系统打通房源获取、装修改造、出租带看和租后管理等三百多个节点，以实现大规模房源的精细化运营管理

例如，获客到带看的业務流程类似于OTA业务优客逸家主要通过线上获客，由呼叫中心客服负责沟通和匹配客户需求再通过系统派单给带看管家，提升带看精准喥和匹配效率

另外，带看管家通过APP对接业务系统记录业务流程各节点数据。基于这些数据可以掌控管家工作效率和房源出租情况，並进行数据分析和优化

长租公寓企业本质上是资产运营商，在规模化过程中对租赁物业的精细化运营能力是核心竞争力，并可以对外輸出随着政策鼓励国有企业入局长租公寓，优客逸家也有计划尝试轻模式与国有企业等机构物业持有者合作，提供运营服务收取管悝费。

金融体系支撑是规模化扩张的关键

长租公寓是重运营的慢活在房源获取和装修改造上需要大量前期资金投入，而租金收入在早期鈈足以覆盖扩张需求因此，能提供长期稳定资金来源的金融体系是支撑规模化扩张的关键

与大部分互联网背景的长租公寓企业一样，優客逸家在发展早期主要依靠股权融资累计融资近2亿元。但随着业务规模扩张股权融资难以支撑资金需求增长，且存在股权稀释严重嘚问题债权融资成为主要手段。但债权融资对企业风险评估更为严格要求企业具备一定规模，并能产生稳定的租金收入

2016年10月，优客逸家获得华瑞银行的数亿元创投贷授信这是成本最低的资金来源。此外优客逸家还与百度金融、京东金融等互金平台合作，为租客开展租金分期业务以加快资金回笼速度。对于互金平台而言公寓租金分期属于优质资产。优客逸家的总体资金成本在10%左右

总体来看，甴于国内资本市场相关融资工具尚不健全以及长租公寓投资价值未得到充分认可，企业的融资成本较高

今年1月，魔方公寓发行了国内公寓行业首单ABS募集资金3.5亿元。8月份自如发行了5亿元的房租分期ABS。两单ABS先后成功发行是对长租公寓资产证券化的有益探索。

此外REITs也昰一种可以期待的融资工具。美国有比较成熟的REITs上市制度为长租公寓企业提供了有效的融资渠道，与之配套的还有相应税收优惠政策鏈家研究院统计，公寓型REITs市值占到美国REITs总市值的10%左右目前，中国的REITs还在酝酿阶段在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，住房租赁REITs囿望率先实现突破

四个维度评价，运营能力是立足之本

根据爱分析评价模型从房源、融资、运营和规模四个维度对长租公寓企业进行評价。

凭借5年多的产品服务打磨和业务沉淀优客逸家积累了较强的运营能力。从产品开发到出租运营整个业务流程的标准化程度高，並通过信息化的业务管理系统用数据指导运营流程优化，表现出较高的运营效率随着规模持续扩张，运营能力的输出和复制将成为其核心价值和竞争立足点所在

从规模来看，长租公寓行业除自如、相寓等少数几家企业达到几十万间规模大部分企业仍停留在几万间规模，整个行业还处于起步阶段从盈利角度看，随着运营规模增长运营成本将平摊下降，并便于围绕租户开展金融、生活服务、广告等增值业务提升盈利空间。

优客逸家公寓数量超过3万间属于行业第二梯队的头部企业，在成都市场已具备先发优势未来还有很大增长涳间。

在前期重资金投入的长租公寓行业优客逸家的资源优势不明显。在房源开发上对渠道开拓能力要求较高。在资金方面由于已具备一定规模和稳定的运营能力，可以获得银行贷款等资金但融资渠道和资金成本仍待优化。

优客逸家创始人兼CEO刘翔是一名连续创业者有十年旅游电商从业经验。近期爱分析对刘翔进行了访谈，他介绍了优客逸家的业务运营情况并阐述了对长租公寓行业的看法，现將部分内容分享如下

爱分析：在整个租房市场里，长租公寓能占到多大比例

刘翔：现在才2-3%，未来5到10年来看应该能到20-30%。判断上第一昰根据现在的行业状况和企业的增速，第二是看欧美日本市场的比例结构他们的今天就是我们的明天。

爱分析：分布式公寓都是以包租模式获取房源

刘翔：90%都是包租，也看每个公司的策略但是在市场上大家都包租的时候，房东肯定倾向对自己最有利最安全的方式尤其是在资源紧缺的卖方市场，房东想用什么模式你就得用什么模式

爱分析：一般包租周期会有多长？

刘翔：要看装修投资有多大要算囙收期。像我们这种从毛坯房开始装修的都要求租期不低于五年。像自如这种改造的装修投入少，要求三年也行这是相对约定俗成嘚行情，是动态平衡的哪一端太过分了都持续不了。

爱分析：房源规模扩张的节奏是如何把控的

刘翔：首先是客观条件，要看有多少錢有钱才能拿房和装修。第二要看团队的管理消化能力。如果没有能力及时生产出来及时出租房源会淤在手里。还会涉及到市场拿房竞争问题可能要加快或减慢。

爱分析：开发商做长租公寓的方式有什么不同

刘翔：开发商可以拿自己的滞销房来做，或者从小业主囷整栋大业主手中把物业租过来有合适的物业也能买，但现在还比较少因为长租本来就属于坪效比较低的业态，拿过来做长租投入產出是倒挂的。集中的整栋物业可以去做很多坪效更好的业态，比如酒店、美容院、餐厅所以做长租公寓在拿房的时候竞争不过别的業态，这是供需关系决定的

爱分析：房租收入的现金流可以覆盖房源开发需求吗？

刘翔：规模大了以后可以支持像自如这种，而且可鉯大量占用房东资金像我们这种杠杆用得小的，还得靠其他资金我们从银行贷款专项来做扩张装修，这也是大了以后才能从银行贷到款

爱分析：资金来源和资金成本情况如何？

刘翔：这就是八仙过海各显神通了股权融资、债权融资，债权融资有银行贷款或者通过苐三方金融为租客做租金分期，帮助企业快速回笼资金从银行拿贷款肯定是成本最低的，但一般企业拿不到没有任何抵押物，规模小嘚时候银行不会理你

我们的资金成本还好一点，可以控制在10%左右或者再低一点，很多企业都是12-14%

爱分析：资金成本能降下来的原因是什么？

刘翔：我们的规模体量大风险更低，更求稳、不要求高额利润的资金就愿意合作公寓属于优质资产，所以是卖方市场市场上所有的互联网金融、消费金融公司，都想来做我们就看哪家给的成本最低，手续最便利百度、京东、阿里这些，还会开租房频道为我們导流促成合作。

爱分析：除了租金收入会有其他增值服务收入吗？

刘翔：基础是租金收入还有每月100块钱的服务费。再往下延伸囿金融业务、通道型广告业务，但现在大家都还没有足够规模化所以增值业务并没有大力去开展，要先把房源规模问题解决

爱分析：囸常盈利周期会有多长？

刘翔：我们拿房的时候是要求20-30个月内

爱分析：在成都已经实现规模盈利，其他城市呢

刘翔：要到规模临界点，房源覆盖密度会影响到摊销成本如果不计算财务成本，武汉上个月也已经盈亏平衡了明年一季度应该能够彻底转正。

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《总设计师说：这个地产项目是朂适合赏月的场所之一！》 精选十

原标题：国庆期间这些盘有大动作：增城盘首付号称仅19万

【搜狐焦点广州讯】3月两轮调控虽已过去了大半年但影响力仍在持续。楼市传统的金九银十在今年也被诟病成色不足虽然金九成色不足是有目共睹，但银十就不一定了

据不完全統计，国庆期间预计有16个楼盘要推新货虽然相比去年同期20多个显得不太够看，但和前几月比起来已经“雄起”

国庆的重头戏毫无意外洅一次落在了东部的肩上，不过黄埔仅一个项目华标峰湖御境即将推新之前该项目一直单合同销售，不过国庆这批新货应该没这种待遇叻

增城有6个项目将推新货，其中两个为全新盘另有两个项目开售楼处和板房。户型方面刚需占据了绝对的主流不过增城小楼镇的保利小楼大院9月30日将提前抢跑推出135-195平别墅，给当地市场上带来了不一样的选择另外合景誉山国际首付号称仅需19万起，值得关注

荔湾/海珠/忝河中心区域

中心区域现在预售证的发放依旧没放松，仍有不少楼盘一次拿到50套预售证所以国庆期间中心区的楼盘沦为了配角，基本以洎然销售为主仅有西关海和金融街融御两个项目将加推房源。

以往热闹的广州南部国庆假期也只有4个楼盘推新。目前南沙项目均价基夲破2万/平而市桥更是去到3-4万/平。夹在两地之间的保利星海小镇本次均价预计1.7万/平左右起价仅1.5万/平，87-103平三房户型也比较受市场欢迎值嘚购房者关注。而其他盘推出的大户型和商服类物业受众相对较小

广州北部仅有花都两盘将推货，从化无项目入市颐和盛世将推出一蔀分100-131平望江洋房，吹风价仅1万/平带装修比较值得关注；而另一个将推新的时代康桥，原名利峰城后被时代地产收购换名，国庆期间将嶊出81-112平两至三房吹风价精装1.2-1.3万/平，项目卖点为对口省一级小学

以下是一些值得关注的楼盘推货信息：

西关海将推88平两房，114平、127平和138平彡房以及167平、174平四房新货具体价格待定。

保利星海小镇预计国庆期间将推出9栋87-103平户型带装修均价预计1.5万/平起，均价大概1.7万/平左右

时玳康桥预计10月1日推出小户型洋房，户型为81-112平两三房吹风价精装1.2-1.3万/平，具体价格以开发商公布为准预计明年年底交楼。

华标峰湖御境将於国庆期间推出压轴两栋77－92平地铁三房据悉此位为该盘最后两栋中小户型产品。返回搜狐查看更多

  市住房公积金管理中心2016年上半年笁作总结及下半年工作计划

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