购买无产权商铺合同合同按每姩约定给租金。后来违约给不了租金要求大家退铺返还本金赔偿顺序是有合同给租金优先还是退铺赔偿本金优先？

详细描述（遇到的问題、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

购买无产权商铺合同合同按每年约定给租金。后来违约给不了租金要求大家退铺返还本金。請问律师如果公司破产赔偿顺序是有合同给租金优先还是退铺赔偿本金优先？

    商铺合同承租人八大租赁纠纷和陷阱的预防与处理

    承租人不是与业主签订租赁合同，而是与业主以外的第三人签订租赁合同这样，侵犯了业主的物业所有权租赁合同无效，承租人不仅无法承租商铺合同反而应对业主的租金损失负次要责任。预防这类陷阱的措施如下：

    (1)出租人是发展商的要求其提交营业执照、国有土地使用权证、规划许可证、开工許可证、预售许可证、房地产证的原件及复印件，如属复印件可去主管部门(如房管局)查证证件真伪(如预售许可证)，经证实其为业主可與其签订租赁合同(即使没有房地产证也可以)。营业执照上的企业名称、预售许可证上的企业名称、租赁合同上的出租人名称及合同盖章上嘚名称应四者相同

    (2)出租人是公民尚无房地产证，要求其提交身份证、商铺合同买卖合同、抵押借款合同已有

    房地产证，还应提交房地產证身份证人的姓名、商铺合同买卖合同的买方姓名、房地产证上产权人的姓名、租赁合同上出租人姓名及签名应全部相同。

    (3)出租人是承租人转租除提交上述证件证明产权人(出租人)资格，还须提交出租人同意转租的声明或合同

    1996年5月，冯某将其在某市解放南路的一间铺媔出租给邓某双方签订了租赁合同，约定冯某将该铺面出租给邓某作商用(经营五金电子)邓某每月支付1200元租金给冯某，租期为10年租金茬租赁期维持不变。另邓某先交8000元押金

1996年8月，黄某委托代理人陈某告知邓某冯某并非真正的业主，现正在法院起诉冯某冯某辩称，洎己是合法继承人有权出租。原来该铺面及另外两间铺面是黄某祖父(华侨)于1939年购买的，1952年土改确权时仍登记在黄某祖父名下黄某祖父晚年曾雇请保姆林某，后同其登记结婚并将上述解放南路的铺面交其管理。林某死前曾立遗嘱将该铺面赠与给侄儿冯某，并办理了贈与合同公证而且50年来，冯某一直在管理该铺面并取得收益邓某得知上述情况后，于同年8月在冯某要求下双方重签租赁合同，其中除重复前份合同的内容外增加了下列内容：在法院判决以前，邓某不得将房屋租金交给黄某只能交给冯某；若以后冯某败诉，一切责任由冯某承担与邓某无关。但这份合同未提交房管局租赁所登记黄某代理人陈某系一名律师，他向邓某发出律师函指出冯某无房产證，且房屋正在争讼期间不应把租金交给冯某，应交给黄某因为黄某有房产证，他同时向解放南路房管站发函要求不要给冯某与邓某的租赁合同登记。邓某以冯某系合法继承人且一直在管理该房为由，拒绝了陈某的要求1999年7月，法院经审查查明：黄某祖父生前同其保姆结婚时以其保姆不要房屋为条件，且已立遗嘱将该屋让黄某父亲及侨居国外的叔叔继承1995年，黄某父亲及叔父均办理赠与手续将該铺面赠与给黄某，黄某据此办理了房地产证该证的“产权来源”栏注明系“由黄某父亲及叔父赠与”，因此冯某之姨林某无权将该鋪面赠与给冯某。最后法院判决该铺面属于黄某所有1999年7月，黄某代理人陈某要求邓某补交三年租金如要续租，每月租金须交6000元人民币他还根据《××省华侨房屋出租管理条例》规定，要求邓某以每月6000元租金的两倍即12000元月补交前三年非法承租的租金共42万余元。邓某因此咨询一些律师有人说，判决无溯及力不合理。但邓某的法律顾问建议双方最好和解因为，该铺面早在1995年已登记在黄某名下邓某不審查真正的产权人而承租，显属不当此外，明知产权有争议而承租并将租金交给争议的一方也违反有关法律规定。总之邓某在此事Φ有过错，有过错就要承担相应的法律责任当然，主要过错在于冯某冯某应负主要责任。同时《××省华侨房屋出租管理条例》规定，非法承租、延期承租的，可按租金的1～2倍计算应付租金。陈某按最高额计算且要邓某承担全部责任，亦属讹诈最后，在律师调解丅双方继续维持租赁关系，并重新签订了租赁合同租金为每月5000元人民币，租期二年并提交某市房地产管理局租赁管理所登记。另外邓某支付给黄某25万元人民币作为过错赔偿，黄某亦放弃对邓某的追诉权并转而向冯某追诉。一场纠纷终于圆满解决

    本案中，1995年黄某巳取得争议铺面的产权证1996年邓某却与第三人冯某(已控制该铺钥匙，且出价低)签订租赁合同并且黄某告知邓某冯某不是产权人，邓某仍繼续履约所以邓某与冯某签订的租赁合同无效，冯某应负主要责任邓某应负次要责任，按责任大小分担黄某的租金损失因此，承租囚应与业主签约

    承租人已交付订金或部分押金、租金，出租人一直未交付商铺合同这种情形多发生在商业广场的铺位租赁中。预防这類陷阱的措施是：

    (3)在租赁合同约定延迟交付商铺合同，每天支付若干滞纳金延迟10～20天的，承租人有权终止合同收回全部押金及租金，并且出租人应支付违约金人民币元在此基础上，超期即起诉出租人

“招商赢巨奖，奔驰开回家凡在规定时间内交足商铺合同押金忣首期三个月租金的商户，不但有巨大的商机而且还能在入住前有机会获得巨额大奖”――这些就是坐落在××市××大街××号的××时尚广场于2001年9月至10月初，在各宣传画册和有关媒体上所作的诱人广告词带着将奔驰车开回家的梦想，100多人于2001年10月9日与某投资管理有限公司簽订了格式化的《××时尚广场商铺合同租赁合同》，并向这家公司交纳了1?5万元的押金和3个月的租金合同约定2001年11月28日开始入××时尚广场。眼巴巴看着11月28日到期了，不仅连巨额大奖的影子都看不见而且入住时间也一再拖延。已经交了钱的承租人只能心急如焚地等着后经調查得知，某投资管理有限公司是由张某、于某、杨某三个人组建的有限责任公司2001年9月20日经××工商局登记成立，经营范围是投资咨询、房地产咨询、经济信息咨询等之后，从某置业有限公司承租了恒基中心121平方米的房产权租赁期限为6年。与此同时公司开始对××时尚广场铺天盖地地大作招商广告。

    在此期间，该公司并没有生产资料、生活消费品市场、商业设施租赁等相应经营范围也没有《市场登記许可证》。2001年10月以来擅自伪造、私自刻制××服装服饰市场的公章，对外发布广告、茶话会通知、交纳租金和管理费的通知书。直到2002姩3月29日，才到××区工商局办理了经营范围的增加内容但还是没有办理《市场登记许可证》。

    直到5月23日才办理了××时尚广场的《市场登记许可证》，但是，该公司从始至终一直没有××时尚广场的《市场登记许可证》。

    本案中，出租人某投资管理有限公司没有办理《市场登记许可证》承租人不应与其签订商铺合同租赁合同。如果双方签订的租赁合同有效出租人不交付商铺合同，可以依据《合同法》第94條第(三)项的规定经催告后在合理期限内仍不交铺的承租人可以解除合同，收回

    租用拆迁房是指产权人隐瞒房屋即将拆迁的事实将拆迁房出租给承租人的陷阱。这是近年来较普遍的一种房产欺诈因为面临旧城改造、道路拓宽的高潮时期，很多沿街铺面、房屋、酒楼都将拆迁有些业主为了在拆迁前捞一把，违背诚信原则将已列入拆迁计划的房屋出租，并且不告知承租人承租人在不知情的情况下，往往花费巨额资金进行铺面装修花

    费大量时间办理证照手续，结果中途而废其损失可想而知。

(1)一般来说拆迁主管部门在按照城市规划決定拆迁某地段的房屋时，均会在当地主要报纸上登出通告同时在沿线墙面上用毛笔写上“拆”字，并写上“入若干米”即沿墙脚往裏拆迁若干米。承租者可以从此处知道房屋是否拆迁但有些酒楼为了美观和招徕顾客，并未被写上“拆”字同时许多主管部门并未在牆体上写“拆”字。这时只有向主管部门(建委)或房管局查询才能得知真相总之，承租前承租者应观察墙体是否有“拆”字，并向有关政府主管部门调查得知真相后再决定是否承租及承租多长时间。此外可留意报纸、新闻及通告，或观察狭窄杂乱的旧街通常会发现牆面上写着“拆”字。

    (2)在租赁合同约定如果在租赁合同签订前政府已限令拆迁该商铺合同的，承租人有权终止合同收回押金，出租人支付给承租人违约金元不可抗力条款中有关国家征地拆迁造成合同终止，双方互不承担责任的规定不适用上述情形

柳某是××市国际投资公司(以下简称国投公司)的职员，代表××国际投资公司同××市环市东路一间酒楼的业主××昌华房产有限公司(以下简称昌华公司)签订了房屋租赁合同承租该酒楼，准备开展酒楼业务合同规定：每月租金为12万元，装修由承租方负责租赁期为8年。此外还详细规定了双方的权利和义务。双方将租赁合同提交登记1997年10月，柳某重新装修酒楼共花了120万元人民币，同年11月开张谁知仅营业一个月，就接到有關主管部门限令拆迁的通知原来早在两年前，有关主管部门已限令拆迁该酒楼现在已到了实施阶段。柳某十分气愤感到被业主欺诈，因为合同有效期为八年而房屋在两年内将拆迁，但业主却隐瞒房屋将拆迁的重要事实这分明是欺诈行为。承租方国投公司因此向法院起诉要求业主昌华公司赔偿装修的损失。法院认为租赁合同因欺诈而无效，主要责任在昌华公司国投公司审查不严，也有一定的責任最后调解昌华公司补偿国投公司70万元人民币结案。

    本案中出租方昌华公司明知酒楼已被要求拆迁，仍签订8年的租赁合同有欺诈故意，按照《合同法》第54条第二款的规定承租方国投公司可请求法院撤销该合同，并要求出租方退还所收款项赔偿损失。房屋是否拆遷在房管局租赁管理所不能审查出来，因为此时业主仍有房地产证所以租赁合同登记无法保证不承租拆迁房。正确的方法是到主管部門查询

深圳市深华旅社于1990年9月21日承租了中国粮油进出口公司湖南分公司(以下简称湖南分公司)坐落在深圳市嘉宾路东段19号店铺一间。租期臸1991年春节前止到期后，被告深化旅社未经出租人(湖南分公司)的同意擅自将该店铺转租给原告。原、被告双方在明知湖南分公司同意的租期已满和讼争涉及店铺于1991将拆除的情况下于同年4月23日签订了“租赁合同”。合同规定原告租赁期限至该店铺拆迁为止。原告每月缴付租金5500元店内的天花板、货柜归原告所有，空调机一台、电话机一部由被告自行拆迁合同签订后，原告付给被告装修费人民币3万元2個月租金1?1万元，共计4?1万元被告收取了该款，并开具给原告收条一张同年4月30日，原告接到深圳市建设局需要拆除该店铺的通知尔后，原告曾多次找被告协商退款均未果。时至1991年7月间该店铺已被拆除。为此双方产生纠纷，经调解未能达成协议。法院经审理认为被告在未征得原出租人的同意，擅自将他人租期已满的店铺转租给原告是无效的民事行为。原、被告双方所签订的合同属无效合同对此，被告应负主要的民事责任被告所收取原告的款项应予返还给原告。原告在明知该店铺需要拆迁及未经原出租人的同意仍与被告承租，对此造成损失原告亦有一定责任原告所取得被告的货柜及存放在该店铺的空调机一台应予返还给被告。至于原、被告各自提出的因裝修等造成的经济损失由各自承担。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款第一百零六条第②款规定，判决如下：

    (1)被告深圳市深华旅行社所收取原告的人民币4?1万元应自本判决生效之日起10天内返还给原告。逾期付款则按中国人囻银行同期贷款利率计罚滞纳金。

    (2)原告方华强所取得被告的货柜及被告存放在该店铺的空调机一台应于本判决生效之日起10天内返还给被告。

《中华人民共和国民法通则》规定无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力被告在未征得原出租人的同意，擅自将租期已滿的他人店铺转租给原告是无效民事行为，不具有法律效力原、被告双方所签订的合同属无效合同。对此被告应负主要的民事责任。但原告明知店铺需要拆迁及未经原出租人的同意仍向被告承租，也有一定责任《中华人民共和国民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”本案原被告都有一定过错，都应负一定责任一审法院判决被告返还收取原告的装修费及租金4?6万元是正确的，原告将被告店铺内的货柜及空调机返还给被告是合理的

    房屋用途在规划许可证、房地产证上“用途”栏可以查阅得知。有些承租人或转租人只看现

    场不看证件，盲目签订租赁合同结果不能依法办理营业执照，已交款项也无法退回避

    (1)查阅规划许可证、预售许可证、房地产证，只能租用商业用途的房屋作商铺合同

    (2)学校用房、部队用房等机关、事业单位用房往往不能作商业用房使用，此类作为商铺合同房屋租赁合同无效

    (3)要求业主出具房屋商业用途的书面证明，以便办理营业执照

2001年7月，林某与某海员学校签订租赁合哃约定学校将校内临街约700平方米的房屋租给林某作商铺合同，每月租金5万元经学校同意，林某投资10万元将该房屋面街的围墙拆了并偅新间隔装修该房为许多单间铺位，再将该铺位转租许多人转承租人交了押金及首月租金，但根据某市规划局1975年发给该校的规划许可证仩载明该房的用途为教育非商业用途，所以转承租人无法办理营业执照该学校也不同意出具该房为商业用房的证明。后来林某伪造該校公章，出具该房为商业用房的证明以协助转承租户办理营业执照。该校得知后报警林某被公安部门拘留。该校向法院起诉要求林某交回房屋，恢复原状

    本案中，学校用房系使用国家划拨土地使用权属于非商业用房。学校与林某以及林某与转承租户签订的租赁匼同因违反《城市规划法》而无效林某应交回房屋，恢复原状对林某及学校的损失，应由林某负主要责任学校负次要责任；对转承租户的损失，应由林某负主要责任转承租户负次要责任。此外林某伪造公章，已构成伪造事业单位印章罪应依《刑法》第280条处罚。

    現时有很多人从发展商处承租大量商铺合同后再转租做“二房东”，玩空手道他们从转承租人处收款后并不交给出租人，出租人因为收不到租金就终止合同，收回商铺合同结果转承

    (1)尽量避免与“二房东”签订租赁合同，争取与业主签订租赁合同

    (2)如与“二房东”签約，争取将其中应付给“一房东”的租金直接付给业主同时与业主约定，如第三人(转承租人)已交付租金不得终止合同。

    (3)如“二房东”拖欠租金争取让业主解除与“二房东”之间租约，并与“一房东”直接签约

2001年3月，约300租户与卢某等设立的某公司签订时代广场租赁合哃约定租赁期三年，每户交两个月租金2万元押金1?5万元。该广场集中经营服装批发零售租户交款入住后约半年，该广场的业主某房产囿限公司向法院起诉准备收回商铺合同。原来卢某等开设的某公司收取押金、租金后并没有交给真正的业主，而是拖欠租金不久携款逃到国外，总金额超过2000余万元某房产有限公司依照租赁合同要求收回商铺合同，后来在法院主持调解政府出面?旋下，双方达成协议承租方每户补交4个月租金，业主少收2个月租金重新签订租赁合同。每铺承租户最终亏了5?5万元(押金及4个月租金)

    本案中卢某公司与房产有限公司、租户签订的租赁合同都有效卢某公司欠租，房产有限公司可以按照租赁合同规定收回商铺合同因此，承租人最好与业主而不昰“二房东”签订租赁合同

    物业管理公司代收电费后，没有交给供电局供电局就停止供电。这时物业管理公司是代理人，承租人是委托人承租人只能追究物业管理公司的法律责任。避免这类陷阱的措施是

    (2)物业管理公司代收电费时，要求其提交上月由供电局出具的發票或收据换回由物业管理公司出具的收据，否则停止代交电费

2002年5月，某市某商业广场共欠某供电局电费2500余万元欠滞纳金2500余万元。幾百个承租商户都每月照交电费但物业管理公司收费后并未交给供电局。后来供电局将物业管理公司诉至法院，法院判决该公司支付電费及滞纳金共5000余万元该公司不履行该判决，法院强制执行但无所获，最后供电局停止供电给承租商户造成巨大损失。过了很长一段时间当地政府被迫出面协调，才恢复供电

    本案中供电局与物业管理公司签订的供电合同合法有效，用电方违约后供电方可以收取滯纳金，并停止供电

    市政规划、市政建设层出不穷，从未间断但许多市政建设造成商铺合同由旺变冷，如修地铁封路；修高架桥桥梁、桥墩挡住了阳光，挡走了人流避免类似陷阱，可采取下列措施：

    (1)事前通过各种渠道了解市政规划信息避免租用类似商铺合同。

    (2)在租赁合同中约定不可抗力免责条款规定：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时有权终止合同，并不视为违约：

    ?出现战争、地震、台风、洪涝、城市暴动、恐怖袭击或其他不可抗力；

    ?商铺合同前50米、左右两边各200米内正修路、改路、扩路、建高架桥、建天桥、建地鐵或出现其他市政建设行为

徐某经营地毯销售及装修生意，生意非常火红1998年9月，她在某市南岸路家庭装饰广场租了一间铺面经营地毯零售、批发及装修业务业务也蒸蒸日上。这时她又在对面的另一间更大的装修材料市场租了一间档铺，每月租金8000元租期两年，按金6萬元不料，从1999年5月起南岸路要建立交桥，结果她两个铺面相对的中间道路即南岸路天天塞车，施工机器不停轰鸣以致客流锐减，徐某生意一落千丈每月亏损(含铺面租金)约1万元，累计已达10万元人民币徐某与其他商铺合同租户曾经同业主商量，要求退租但对方以租期未满为由拒绝。因此她仍需承受不断扩大的亏损。

    租赁铺面经商风险相对较大。地段乃铺面生意之命脉地段由好变差，生意也僦由盈转亏因此，有经验的人士在签订铺面租赁合同时往往会在合同中设定因该地段修路建桥则终止合同等不抗力条款。否则租赁匼同签订后必须履行，即使承租人生意很谈仍须照交租金。

• 在仓储合同中我们都知道保管人是有妥善保管仓储物的义务，而存货囚就需要支付相应的费用如果存货人没有足够的资金执法费用时，保管人便可对此批仓储物进行留置进行留置的时候，必须符合留置權的相关规定

• 仓储合同是双方当事人约定，由一方存储对方交付的物品由对方支付费用的合同。在订立仓储合同的时候一定要注意倉储合同的相关的内容，这样才能使合同受到相应的法律保护

• 合同在生活中是普遍存在的，仓储合同是保管合同的一种具体来讲就是┅方为他人保管物品，交付物品的一方支付价款的合同但是我们要注意，只有满足一定的条件仓储合同才会生效。

• 面对仓储保管合同糾纷频发的现象为了避免造成不必要的纠纷，所以在签订合同时要注意自己权利义务的内容、起始时间这样才能避免纠纷，维护自身嘚最大利益

• 大部分人的商铺合同都是租来的，商铺合同租赁跟房屋租赁会有些不同它的租金不是按月交，而是按年交有些人租赁的店铺还在租期里面，但却遇到了要拆迁的情况那么在租期内的商铺合同...

• 商铺合同租赁肯定需要一定的租金，那么对于租金税收应该怎么進行计算呢很多人都不清楚这方面的规定大家需要从本文的内容介绍中进行详细的了解，对于这个问题下面华律网小编...

• 商铺合同是我們比较熟悉的一种，在大街小巷里都有商铺合同并且很多人都在进行租赁。对于房东来说需要收取租金但是有可能遇到一些不给租金嘚人，对于这种情况我们应该怎么办呢...

• 我们知道，商铺合同可以用来出租也可以用来出售。商铺合同出租的需要签订租赁合同。并苴为了保证租赁合同的执行最好需要产权证。那么商铺合同没有房产证能租吗,商铺合同租赁是怎样...

• 商铺合同出租的租金可比房屋出租嘚高多了，特别是热门地段的商铺合同其租金非常非常的高。由于房东每个月都获得一笔不菲的租金收入很多人也会关注它具体税费嘚问题，那么商铺合同...

• 房产税的征收目标还是属于营业性质的房产，这个商铺合同肯定是需要交纳房产税的只是说以房屋的价值还是鉯租金的方式来交纳而已，下面华律网小编整理了相关的内容希望对您有...