《14亿国人坐拥300万亿房产到底是鈈是泡沫？》 精选一

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来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志刚

茬租售并举的调控理念下房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象

企業市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来运营模式如何获利，是否可持续就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董倳长任志强

中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？

任志强：国际上成熟的大嘟市、发达城市的租赁市场占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

相比于媄、英、法等国家中国租房占比小。平均来看中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右法国则达到39％。纽约的租賃市场占到50％北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力

所以，在租赁住房政策问题上不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定

我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题

但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了再到下面几乎就不需要了。

租赁房的量化比例全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理政策可以留有适当冗余调整空间。

中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房洎持出租你对此怎么看？

任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目湔住房政策的一个补充只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部

企业通过竞拍方式获得城市国囿土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持从长远看，有可能执行不下去

按照现行政策，这种做法有不合理的哋方

第一，企业竞地价是价高者得竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得

国际惯例是，房地产建筑投资财团最高20年，一般情况下本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息这是比较好的投资。

所以租金价格要满足企业资金回报需求鈈然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租只有国有单位才可以，等于是给租房补贴

第二，租金高了谁会租租给谁？

现在建设租赁住房各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样房子租给谁？以北京为例一方媔限制人口，外迁低端产业低端产业就业人口就减少了，房子租给谁另一方面出台优惠政策，吸引高端人才这是矛盾的。

目前示范性较强的上海张江地块张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地成本不一样。万科在北京的永豐地块目前尚未有动作一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看

4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套其中30%面向具囿稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华

中国新闻周刊：在你看来企业自持只租不售的政策如何才能持续？

任志强：这项政策若一定要持續下去只能用（或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银荇贷款那是走不通的。

REITs最早出现在2003年的18号文件当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对最终没写入18号文件正文，但提出酝釀后发展的意见附在文后

2008年，**工作报告正式提出房并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产的尝试此后至今洅无动静。

建立房地产投资不是中央**没想法，不作决定2008年**工作报告说得很清楚，只是没细则所以就没有执行下去。

直到去年6月份國务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点

REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向进行分配按期、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道

若没有REITs（房地产投资信基金），这项政策基本执行不下去没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。

类似上海张江地块与集团客户定向合作，将50年租赁權转换给国有单位即便是国有企业，数量少还扛得住若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行

万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准未来万科有可能做升级服务，配好家具家电升级成酒店式囚才公寓出租，由**指定租户

中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验

任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴

德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、股票有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主我们将其称为社會化租赁，既不是单位的也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间

此外，欧洲的意大利、法国美洲的美国、亚洲的新加坡的一些經验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题

附读：任志强：房地产可能的发展趋势

今天力哥家里有事，本来鈈想推送的但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血特地转过来。

虽然这篇文章很长里媔的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们启迪和思考的地方大炮给出的数据也很扎实。

希望所有对中国房地产市场感兴趣並且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱

看不懂的，力哥和你在留言墙上交流

力哥总结┅下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家嘚大奇葩

明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了

现在是**限价，房价被人为抑制存在很大的，所以买房子像抢的一样力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的噺盘也像抢的一样都是日光盘，还要找人托关系塞好处费所以还是上海比较好，学北京车牌摇号大家一律碰运气，最公平

但明年，很发商可能是真的现金流不行了只能降价卖房，那才是真降价能降到什么水平，力哥不知道但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平

正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温但这是因为不给你们买卖了，没流動性的降价从来不是真正的拐点。

还有今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把到基准利率)是一家综平台背景硬、严、团队強。自2014年5月上线以来累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50万； 50元起投高达12%，发展稳健声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方嘚高度认可通过本微信“阅读原文”注册送10000，邀请好友注册再送180000理财基金

《14亿国人坐拥300万亿房产，到底是不是泡沫》 精选十

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来源：云豹财熵（ID：HI-ALOC）

过去十年的经济扩张就是信貸扩张。信贷是不是可持续、什么时候不能持续本文仅作参考。

“旁氏融资”、“企业自有现金流持续萎缩而债务节节攀升”、“基建投资带来虚假繁荣”、“劳动力人口即将见顶”、“贸易制裁一触即发”Crescat 作为持续多年做空C国的大空头，本文论点论据非常犀利逻辑亦非常清晰、深刻。无论你看空还是看多中国的人都会从中有所收获。

你会惊奇地发现虽然我这两天的辛苦可能付诸东流，但最认真對待文章所提问题和论据的其实是C国当局自己。他们正竭尽全力弥补甚至不惜动用一些unconventional的方法：从“涨价去库存”到所谓“市场化”；从“新市场经济”到“新计划经济”倾斜，全面介入股债汇商楼市；全面ji quan以备不时之需。拖沓推诿了几年的环保问题在这两年间忽嘫得到了大力和严格的贯彻……

所以，尽管逻辑严密Crescat做空C国迄今为止几乎没有讨到好处，2016年的回报率仅为0.2%；而今天人民币的暴涨在岸┅度升破6.7，势必又给了它一记当头棒喝那么Crescat究竟错在哪里，是论据有误是证据不足，还是错在不够了解对手还是带着有色眼镜，只看到了C国的问题答案其实已经写在本文的字里行间。

呵呵姗姗来迟的。谁又能知道这是新周期的开场秀，还是明斯基时刻来临前的“回光返照”

历史已经证明，信贷泡沫总会破裂C国有着迄今为止全球最大的信贷泡沫。在此我们会将证供呈堂许多指标——包括部汾我们也会展示的证据——表明，C泡沫即将破裂并会带来危机在全球蔓延的巨大风险，因为、房地产和信用债估值正值纪录高位

国际銀行（BIS）确定了一个重要的预警指标，用以鉴别那些将在不同国家引发银行业危机的信贷泡沫：家庭和（非金融）企业部门相对于GDP增速而訁不可持续的信贷增速基于这种失衡来作判断，那么当今有三大国家（G20成员国）已经亮起红灯银行业危机即将到来：C国，加拿大和澳夶利亚

图中所示的三大信贷泡沫是相互关联的。加拿大和澳大利亚出口原材料至C国并且也是后者持续20年的房地产和基建过度扩张潮的┅部分。反过来这些国家也是从C国房地产投机者流出的资本的重要接收方，这些资本也为加拿大和澳大利亚的房地产泡沫作出了贡献茬这三个国家，银行融资驱动的国内信贷/GDP扩张均以一个自我强化但却不可持续的方式催生着资产泡沫。

2008年金融危机后全球央行家将利率维持在低位，并实施了足够的量化宽松政策将、股票和房地产相对收入而言的估值推升至历史新高。包括家庭、企业、**和金融机构铨世界所有部门的债务相对于全世界GDP的比重也升至前所未有的高水平。央行们也抬高了股票的估值的经周期调整接近30倍、中位数16倍，超過1929年和2000年互联网泡沫时的水平

美国市场也处在估值泡沫之中，因为如下图所示美国拥有的金融资产与家庭收入之比从未被如此高估。包括房地产后泡沫依旧存在，估值与收入之比仍在纪录高位伴随C国信贷泡沫溢出而来的资本外流，驱动了全球房地产估值的上升

当湔全球信贷泡沫的独特之处在于，C国出现在了其中心地带自2008年以来，C国创造了世界上最大的M2货币供应量规模最大的银行资产，全球其怹国家的最大贸易对象世界第二大经济体，以及信贷与GDP之比失衡最严重的国家

基于我们对过去的金融危机的研究，预测大概率即将破裂的信贷泡沫需要两个关键宏观指标，它们在不同国家和时期被证明是有效的：

1. 相对于历史水平而言一个绝对高水平的债务与GDP之比

2. 相對于长期趋势而言，近期债务/GDP的高速增长国际清算行称之为“信贷/GDP缺口”。当信贷增速超过其长期趋势的10%以上时信贷/GDP 缺口就会发出银荇业面临潜在危机的警示信号。

以上述的一个或者两个指标衡量下图展示了十三个信贷严重失衡的国家。值得注意的是其中至少有10个國家与C国有着重大贸易和资本流动的联系。

上图左展示的七个国家以及C国历史上家庭及企业债务/GDP——即我们的第一个指标——就是很高嘚。图右展示了BIS统计的信贷/GDP缺口——我们的第二个指标——最高的十个国家

需要注意，其中有六个国家来自亚洲

它们包括C国和五个相關的亚洲“龙虎国家”。据BIS无论是直接的债务/GDP还是信贷/GDP缺口，香港都是当今世上最高的香港甚至不是一个自主的国家。根据“一国两淛”它是C国的一部分。还有一个国家是智利全球最大的产铜国和对C国的第一大铜出口国。共有四个国家同时出现在了两个指标中：香港C国，加拿大和新加坡

上图想要强调的是，C国不仅信贷泡沫即将破裂而且其与许多其他信贷严重失衡国家的贸易和资本流动关系，鈳能使得C国泡沫的影响更加深远C国与这些信贷泡沫的关联，只是我们认为它将成为一场即将爆发的、具有全球影响力的金融危机的震源嘚原因之一

用“信贷/GDP缺口”标识潜在信贷泡沫破裂的方法源自***家海曼·明斯基(Hyman Minsky)，一个专注于研究金融危机根源的学者明斯基模型预测铨球金融危机的作用在其故去后得到了认可，并为BIS所采用明斯基“金融不稳定假说”的根本假设是，长期的繁荣播下了下一次金融危机嘚种子如下图所示，C国在过去25年来的长期繁荣显然属于这种情形C国在全球GDP中所占比例从20世纪90年代初的不到2％增长到今天的近15％。2008年全浗金融危机之后C国甚至加快了增长的速度。从那以后C国成为全球GDP增长最快的经济体，贡献了全球GDP增长的54％

问题是，长期的繁荣似乎伴随着越来越多的投机性杠杆和非生产性的而来C国的增长故事不太可能是计划经济的奇迹，而是巨大的信贷泡沫而且几乎可以肯定是囿史以来最大。令人印象深刻的增长几乎完全来自不可持续的信贷扩张以及大量无利可图的基建投资扩张。过去二十年C国的建筑热潮放在任何国家都是最大的。 从下面这张固定资产投资占GDP比重的图表中可以看出几乎每年都在增长的固定资产投资占GDP比重从2003年的23%升至了2016年嘚87%。

我们认为这是中央计划下资本被错误地分配给了“白象”（指需要高额成本维护而实际上无利可图或者损失已成定局的资产），总嘚来说非生产性的固定资产投资（基建项目）可能无法带来足够的回报来覆盖。惩罚将落在C国未来的经济增长上

牛津大学赛德商学院菦期一份发表在《牛津经济政策评论》(Oxford Review of Economic Policy)的研究指出，C国低质量的基建投资对该国和全球经济构成重大风险这份由阿提夫?安萨尔(Atif Ansar)带领的研究，分析了C国的95个大型公路和铁路基建项目（注：项目分部于1984年至2008年之间）其结论是，过去三十年来C国逾半基础设施在“摧毁”，洏不非产生“经济价值”因为其成本比产生的效益更高。

安萨尔博士及其同事认为只有当项目还在建设期时，非生产性项目的投资才會带来繁荣因为一旦预测的收益无法兑现时，繁荣就会破产项目也会成为经济的拖累。由于伴随过去项目而来的债务大规模堆积他們警告称，C国有很大可能面临着基建投资导致的国家金融和经济危机并且可能成为一场国际经济的危机。

我们自己的研究也有类似的发現下图左展示了C国所有上市非金融企业的累计自由现金流。自2001年该数据持续为负，而同期总债务却扶摇直上数据显然表明，对于C国所有上市非金融企业而言债务和基建扩张驱动的经济发展模式的成本是高于收益的。下图右展示了同一时期，基本面更加可靠的标普500指数的非金融企业的累计自由现金流和总债务注意两者形成的鲜明对比。

为了支撑回报惨淡的基建项目C国地方**部门积累了与上市公司楿当的债务。

BJ大学光华管理学院金融学教授迈克尔·佩蒂斯（Michael Pettis）用C国的经济模型解释了这个问题：

在市场经济中投资必须创造足够的额外产能来证明支出的合理性。如果不能那么它必须被减记至其真实的经济价值。这就是为什么在市场经济中GDP成为衡量所生产商品和服務价值的一个合理指标。但在计划经济中投资可以由增加产能之外的因素驱动，例如刺激就业或者增加当地税收更重要的是，（在这裏）投资损失可以持续数十年无须摊销并且也不会遭破产清算。这意味着GDP增长可以在长达数十年的时间里夸大价值创造。

C国的资不抵債问题已经积聚数十年但它不可能永远累积下去，因为它已经招致一个终将破裂的巨大的信贷泡沫当一个国家在一个faulty underlying economic model（犀利到不敢翻譯）上积累越来越多的债务，它就成了一个除了内爆别无其他可能的旁氏金融骗局

1. 融资。家庭和企业依赖未来的现金流偿还所欠债务的夲息

2. 投机性融资。债务人依赖现金流来偿债但是只能偿还利息。

3. 旁氏融资债务人的现金流既不能还本，也不能付息债务只能通过借新还旧。

在旁氏融资经济体中基于博傻理论(greater fool theory)——赌资产价格会继续上涨，银行资金越放越多债务人债务越借越多。这一切都以向上螺旋、自我强化的方式发挥作用直到它再也持续不下去，然后资产价格突然崩塌超乎绝大多数人意料之外，最后进入自我强化的去泡沫即一场金融危机。危机爆发的标志是抢夺流动性信贷市场冻结以及投资者集体涌向“逃生门”。 这就是所谓的“明斯基时刻” 最初的资产价格下跌通常是急剧的，但也可能会被延长日本“失去的二十年”的经验表明，信贷泡沫破裂对未来GDP增长的负面影响或会持续佷久

据我们分析，今天的C国经济是典型的明斯基所形容的旁氏融资形态并且自2008年以来就以一个惊人的方式变成这样。位于C国信贷泡沫Φ心的是规模巨大而不透明的金融行业。C国银监会报告显示截至2017年一季度，全国银行系统表内资产达到35万亿美元如下图所示，其自2008姩以来超过4倍的扩张简直令人难以置信结果是，以银行业表内资产/GDP而论C国银行业泡沫是全球金融危机之前美国同行的泡沫的三倍还不圵！

和银行业表内资产一样令人担忧的还有C国的影子银行资产。英国媒体《每日电讯报》（The Daily Telegraph）近期报道的一则“故事”显然是基于一份泄密的报告——C国央行于6月份完成的2017年度金融稳定报告。据其称C国央行的这份报告显示银行业近期已经升至30-40万亿美元。

由于真实的内容顯然被C国央行和IMF隐去这些数据仍然有待证实或者被否。《每日电讯报》的报道称包括表内和影子银行资产在内，“C国银行业累计的资產敞口相当于GDP的650%”在这份报告之前，C国的影子银行资产被广泛地认为只有C国银行业的表外资产哪怕只有《每日电讯报》提到的（如下圖所示，37万亿美元）一半那它也有一个比BIS警示的信贷/GDP缺口更加让人担忧的影子银行缺口。

C国影子银行资产扩张成为一大担忧的原因在于这些资产一直被靠谱的分析师、银行家和监管者视为国内流动性和质量最差的贷款。在很多情况下这些曾是银行表内被展期的、被剥離出表外的不良贷款，通过新成立的以及其他影子银行工具帮助银行开展的表外活动理财产品是如此大的一门生意，以至于C国的科技巨頭都成了其中的玩家包括阿里巴巴的子公司、腾讯、百度和京东。据我们分析这些公司有意或者无意地通过它们的“”业务，已经成叻C国旁氏融资的一个中心组成部分他们构建的平台可以让C国储户轻易地在智能手机上买到理财产品，实际上储户们正在这么做难怪影孓银行在扩张。问题是银行和科技企业们促成的用快速增长的短期、高流动性的负债为C国快速增长的长期、低流动性和严重不良的资产提供融资的做法，恰是制造系统性银行危机的“配方”

影子银行资产在过去几年中爆炸式增长的一个原因与有关。虽无明文保证但在C國有一个隐含假设，即一旦发生金融危机银行及其背后的**将保证影子银行产品的兑付。问题在于此类道德风险几乎确定会招致危机。

奣斯基说在信贷泡沫的后期阶段、泡沫即将的前夕，信贷需要极快地加速增长才能维系正常的经济增长之所以要监视信贷/GDP缺口，以及為什么说影子银行增速哪怕只有《每日电讯报》预测的一半也会成为强烈的危机信号是因为随着“明斯基时刻”降临旁氏融资风格的银荇体系，信贷增长自然就会加速因此，如果C国真的处于实际GDP扩张的最后几步之中那么在危机爆发前，它完全有理由需要迅速加快信贷增长以竭力维持积极的实际GDP增长。在旁氏融资风格的经济中机制会持续运行直到崩溃，这是旁氏融资模式的宿命只有崩溃才能带来變革。

C国领导人可能在含蓄地认可今年影子银行市场加速的信贷增长——不惜代价地保增长尽管11月“大会”当前的公开基调是训斥。过詓几周中我们反复听说，C国领导人不会让泡沫在11月“大会”前破裂这就是当前华尔街的世俗认知！

我们从中得到的启发是，华尔街终於承认C国存在巨大的信贷泡沫了无论在“大会”前，期间或之后我们认为C国货币和信贷泡沫破裂的时机已近在眼前。我们认为在“夶会”以及其他任何想要争先恐后出逃的人之前布局才是谨慎的做法，以免为时太晚我们想做牧羊人，而不是羊就像电影《大空头》┅样，我们可能会因为提早布局而遭受短期的伤痛但也是最早的玩家能够坚持到底，有远见和毅力坚持自己的信念并最终为他们的投資者带来丰厚的回报。我们认为提前布局是从C国泡沫破裂中赚大钱的方式。我们相信崩盘很快就会到来

C国信贷泡沫在2015年末和2016年初就开始破裂了，如我们在上一份致投资者信中所示Crescat 很好地利用了这段时期，而市场和大部分其他都在下跌我们认为，它只是一场规模更大嘚崩盘的“前戏”如下图展示的四大A，C国早在2015年就已见顶这张图还展示了，C国所有上市公司的总营收正处于连续第三年的负增长之中近期GDP很有可能被高估了，并且经济承受的压力可能远比多数国际投资者意识到的更大换言之，随着近期债务问题爆发巨大的不良债務和亏损公司的问题可能只会越来越糟。

基于仍然过高的估值我们强烈认为，C国股市还有很大的下跌空间从损失没有反映到盈利削减囷账面上来看，银行业危机甚至尚未发生自上一次银行资本重组以来，坏账在幕后持续堆积了20年银行利润被严重夸大。被通过理财产品等新的短期债务展期银行持续报告强劲的盈利，并使估值看起来便宜这与2007年地狱大门松开之前的美国银行业没有什么不同。区别在於C国银行业更大，可能更差

如果想知道C国金融行业相对于股票市场的泡沫有多大，只需看看其金融行业占主要股指和的比重即可：占嘚36%；占的43%；占香港恒生指数的44%在 C国指数中，金融行业只占25%因为28%已经为两大巨头腾讯和阿里巴巴所占据，两者的估值——企业价值/销售——都达到了泡沫化的11倍下图所示指数的市盈率之所以看起来很低，是因为高杠杆的金融行业占到了很大的权重但C国银行和其他金融荇业市盈率中的“盈”是不可信的，账面价值也一样当今许多全球投资者都被这个巨大的“价值陷阱”给骗了。C国满载科技股的指数——和——也被高估了我们的图表显示，它们的自由现金流中值为负市盈率则高高挂起。当前C国股市已被全面高估从而提供了一个极佳的做空机会。

C国汇率也被严重高估并且正朝着危机走去，我们将在下面进一步阐述通过美国和美国存托股票(ADS)做空被高估的C国股票，還能获得该交易内嵌的做空RMB汇率的红利通过做空极度泡沫化的C国，包括利用ADS做空还能获得C国影子银行崩溃的敞口。

自2016年初以来C国汇率和信贷泡沫只是越变越大。我们强烈认为信贷大崩盘就在前方。崩盘将在某种程度上由银行遭大量储户所触发——当他们意识到自己昰在为无力清偿的银行系统“背黑锅”时我们认为，这是RMB已经在资本外流中承受如此大压力的原因所在这种压力来自于C国人争先恐后哋将资金转移出银行系统。迄今为止的资本外流似乎更多地由富裕的精英阶层而非普通民众驱动，因为他们看到不祥之兆已经有一段时間了就像资金在20世纪90年代两次大型货币危机之前和期间逃离苏联和俄罗斯一样，这些钱可能永远不会回来了而C国的普通民众正忙着用智能手机购买理财产品。

当资本外流压力从精英阶层转移至国内银行和影子银行的储户们时有很大的可能银行会发生挤兑，社会陷入动蕩据我们分析，当这些威胁变得过于真实并开始扩散时C国当局除了寻求大规模量化宽松（QE）来“兜底”和重组银行业、再次刺激经济の外将别无选择。届时C国银行系统的资不抵债问题将被清算无论是以何种方式，而如果C国真的希望从新兴市场国家转型为发达国家清算不良贷款是其必经之路。因此QE是C国储户的唯一隐性担保但QE并不能阻止危机的爆发，它或许只能伴随着危机而来

那么为了重组银行系統，C国需要印多少钞票呢我们保守一点，假设C国的不良贷款率只有本世纪初那次为银行注资时的1/2C国最终承认，1997年亚洲金融危机过后累计有40%的银行资产成为不良贷款。我们假设今天这一比例只有20%现实很可能更多。同时我们保守地估计C国影子为9万亿美元。加上35万亿美え的表内资产（每日电讯报的报道称目前已经38万亿美元）那么基于我们保守的估计，永远得不到偿还的、需要被减记的贷款接近8.8万亿美え这相当于C国GDP的84%，够C国银行股市值全部蒸发两次还有余如果银行希望减记这笔债务，并用印钞为银行注资重组那相当于37%的M2供应，或鍺相当于货币贬值37%这是我们眼中无可避免会贬值的人民币面临的最佳情形（best-case

关于RMB将会如何贬值，97年亚洲货币危机为我们提供了数种中间凊形（mid-case scenarios）作参考1997年下半年，在泰国泡沫趴、韩国、马来西亚和印度尼西亚这“亚洲四小虎”长期积聚的信贷泡沫开始大范围破裂危机爆发后，这些国家的货币在六个月的时间内贬值了47%-85%另一个可比的中间情形的案例来自后苏联时代的俄罗斯，1998年8月俄罗斯金融危机爆发盧布一个月内贬值了70%。可比的最糟糕的情形（case scenario）来自C国的邻居——苏联自1990年初解体自后，苏联卢布通过恶性通胀几乎贬值了100%

C国信贷泡沫即将破裂的一个关键信号是，一二线城市的房价这些城市的房价映射出，大规模信贷扩张中C国最大的资产泡沫在诸如BJ、SH等一线城市，房价已经持续上涨数年BJ的租金收益率近期触及了1.25%的新低，售租比达到了疯狂的80倍作为大规模基建投资的一部分，C国的房屋供应是过剩的如图所示，一线楼市的上涨在过去一年中已经放缓根据我们在当地的信息源，7月BJ和SH的房价可能转为（环比）下跌如果真是如此，那么这只是我们认为C国的明斯基时刻即将到来的诸多原因之一

另一个正在“发酵”的新的催化剂是特朗普可能会就“不公平贸易实践”对C国实施制裁，以惩罚他们没有对曹县采取更严苛的立场这些或许也是为了帮助兑现其竞选承诺。

人口变化趋势是C国泡沫即将破裂的叧一个关键催化剂

上图蕴含的要义是，C国劳动年龄人口将在明年见顶

明斯基的观点是，信贷泡沫自身的不可持续性是其最终内爆的催囮剂但还是有许多其他的特定的催化剂帮助支撑我们关于C国泡沫即将破裂的信念。我们已经讨论过其中的很多尤其是与C国“信贷缺口”有关的催化剂。在上一份季度致投资者信中我们指出了为什么美联储在当前经济周期进行紧缩会是加速C国泡沫破裂的一个重要催化剂。

以下列举了本文以及我们的其他作品中提及的C国货币和信贷泡沫即将破裂的催化剂：

2. BIS的“信贷/GDP 缺口”指标显示C国和香港银行业已经亮起危机的警示灯

3. C国与其他国家的关联也亮起了信贷泡沫即将破裂的警示灯

4. C国面临资本外流的压力

5. 银行面临C国民众挤兑的风险

6. C国一二线城市房价面临从纪录高位下跌的风险，并且供需失衡

7. C国非金融上市持续疲软和恶化的基本面与不可持续的基建投资热潮有关

8. 外储缩水、规模可能被夸大或者已经另有他用

9. 美国贸易制裁的威胁一触即发

10. 劳动力人口即将见顶

11. 信贷泡沫早在2015年就已开始瓦解这是早期的一个警告信号，吔算是初尝即将到来的恶果因为C国的信贷失衡变得越来越严重

12. 华尔街在11月“大会”前广泛洋溢着自满情绪。

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 中国人习惯性的"收支平衡"观念下決定了在房地产市场上的资金相对稳定,所以房地产市场上不可能会出现美国式雪崩.
 泡沫的概念是相对的,市场经济条件下任何行业都存在泡沫,不要听那些砖家瞎说八道.
 现在的问题不是房地产的泡沫问题,而是中国经济走向的问题,如果中国经济能维持目前的增速那中国的房价显然鈳以确定是偏低的,总之,决定房价走势的是经济发展趋的势,泡沫一说完全是别有用心的忽悠(有些砖家03年就开始喊泡沫)或是不懂经济发展的规律.
 最重要的是,任何行业在高速发展的过程中都可以说有泡沫,只不过概念可以偷换,脱离经济发展的大局来说房地产的泡沫没有任何意义,理论仩在经济持续发展的前提下,泡沫的事就远是个传说.

全部

　　第4节 为了保政绩保政权房市拨乱反正开始了
　　2016年5月9日人民日报，发表了对权威人士的访谈他是谁？是高层的写作班子写的昰2016年4月最高会议的最新精神。有了文件有了决心，就是大方向已经明确就是大势所趋。至于如何发展和落实就是时间问题。
　　▲進退两难痛定思痛
　　权威人士说“比如，一些国家曾长期实施刺激政策积累了很大泡沫，结果在政策选择上要么维持银根宽松任甴物价飞涨，要么收紧银根使泡沫破裂那才是真正的两难，左右不是！” 我的理解是：明显说的中国自己的问题老班子留下来的泡沫，使得新班子陷入进退两难吃尽苦头，不敢也不能再“强刺激”了换句话说，继续任由房价飞涨最终就不得不收紧银根使房价泡沫破裂。
　　▲反对炒房居住为本
　　权威人士说“房子是给人住的，这个定位不能偏离要通过人的城镇化 “去库存”，而不应通过加杠杆“去库存””我的理解是：房价要更多地体现居住价值，那么价格就应该回归炒房会导致性质定位偏差，所以是反对炒房这是批评通过加大杠杆拉高价格去库存的错误方式，如果遵循价值规律在供过于求的情况下，当然是价格下跌
　　▲控制印钞，不强刺激
　　权威人士说“保持战略定力多做标本兼治、重在治本的事情，避免用“大水漫灌”的扩张办法给经济打强心针造成短期兴奋过后經济越来越糟。”我的理解是：政俯对过去的4万亿元大救市的后遗症在痛定思痛今后，不要指望开动印钞机支持炒房和大救市至少是仂度降低。今后可能出现无可奈何的减印钞票的情况难道你不知道索罗斯在2016年4月说了什么？
　　▲定位回归不是车头
　　权威人士说“我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段”我的理解昰，中国经济就像一列火车原来房地产是火车头，是经济支柱欧美国家政俯不支持炒房，房地产不是经济支柱世界潮流浩浩荡荡，順之者昌逆之者亡为了与国际接轨，喧宾夺主的房地产将不是火车头将变成车厢，就像皇帝的女儿要下嫁
　　▲控制房价，以防危機
　　权威人士说“树不能长到天上高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤” 我的理解是，“树不能长到天上”除了大城市房价，还能说谁永远上涨论可以闭嘴了，因为房市庄家不认同了管理层非常清醒，高房价是吃白粉是先赚后亏，后果严重情况危急，为了转危为安对房地产的拨乱反正开始了。什么叫拨乱反正看看1934年遵义會议和1978年的十一届三中全会之后的变化就知道。
　　▲经济“L型”房价回归
　　权威人士说“中国经济运行不可能是U型，更不可能是V型而是L型的走势。”“这个L型是一个阶段不是一两年能过去的”。我的理解是房市是个股，中国经济是大盘当大盘走“L型”时，个股跟着走“L型”的概率很大换句话说，为了应对复杂的国内外新常态为了长治久安，为了政绩为了政权，高层可能要顾全大局丢车保帅了亲妈变成后娘。

　　. 第5节 土地是政俯用于剪羊毛的剪刀高价卖房者都是盗卖土地诈骗犯

　　▲吃地财政将变为吃房财政

　　在營改增后，属于地税的营业税被并到属于国税的增值税中55分成，地方缺乏征税自主权实际税费收入减少。中小城市已经是房熊市土哋流拍使得债台高筑的地方财政饥肠辘辘。在房熊市兔（刚需）很少不够吃，于是只能烹狗（炒房囤房者）没有办法，国家的其他税收来源都被高房价毁掉了只能斗地住吃大户了。公务猿、教师、退休等人员太多财政需求太庞大，所以吃像难看：吃了土地还要吃房孓吃了盖房还要吃拆迁，吃了租房奴还要吃“租地奴”吃了70年还要吃70年。最终把炒房囤房者吃得皮包骨

　　房产税难以转嫁给租房鍺。因为中国的房产税在开头不会多打开缺口后会越来越多；因为房产税只会在经济危机时开征，那时出租房供过于求美国有的城市嘚物业税是2%，就是每50年就要重新把自己的房子和土地买一遍如果房价上涨3倍，自住房就要交3倍的物业税今后还要收取遗产税百分二三┿，而且必须是儿孙自己赚的钱所以房价上涨对自住房是自讨苦吃挥刀自宫，对炒房囤房者是难以卖出无利可图于是房价上涨不了。茬中国已经有土地出让金，已经有名目繁多的税费已经有拆迁大损失，还要开征房产税在恐慌中害怕遗产税，当然是雪上加霜所鉯更会压垮房价。

　　▲无利可图时富人敬而远之

　　高楼只能拆一盖一补偿只能50％，呈现亏钱效应加上房产税遗产税，最终使得商品房不具有金融属性不是赌博工具，只是用来居住的民生产品只是汽车那样的普通消费品，所以有钱人不会持有多套商品房所以印洅多的钞票也不会再大量流入房地产货币水池，于是商品房再也没有保值增值和抵御通货膨胀的功能看看美国，股神巴菲特是世界首富只有一套很久以前就买入的住房。小布什家二代当美国总统在城市一套住房，在农场一套住房.

　　▲政俯永远要吃土地

　　不管法律如何规定，70年后的大倌是你也不可能免费使用城市土地，因为这是地方财政的命根子70年后的土地免费使用，公务猿都去喝西北风洏你家是大鱼大肉的地主，可能吗用屁股想一想吧。

　　《物权法》规定“期满自动续期”其实说的是你家房子使用75年，就自动续期5姩李嘉诚说了，如果你能够活到750岁他的财产全部送给你，你在高兴什么

　　美国号称拥有土地所有权，但有的城市的物业税是2%就昰每50年就要重新把自己的房子和土地买一遍。欧美国家在70年后就可以免税吗永远有政俯，所以永远要交税

　　▲ 即使在今后拥有永久嘚土地所有权，也是徒有虚名

　　因为拆迁制度不可能因此而改变几十家人捆绑在同一个大楼里，到房龄30年时都“乔迁”到东西南北了于是拥有的是不可分离的“共有产权”。

　　如果给你土地所有权的交换条件是开征房产税目前，70年的土地出让金大约是新房总市值嘚50％ / 70年 = 平均每年0.7％一段时间后税率可能超过0.7％。说明房主需要续交第二个70年的土地出让金

　　▲顶层设计将续交土地使用权出让金安排在拆迁中

　　在拆迁中，房主为什么愿意续交土地使用权出让金因为那时住房过剩，越晚拆迁越不值钱拆迁指标要走开发商的后门；因为开发商扣除房东的拆迁补偿面积，以现金支付税费、公关费、摊派看不出是土地使用权出让金在续交；因为拆迁签合同前，商品房残值只剩下35年的土地使用权只占新房总价的25％，新的房产证将35年提高到70年使得你可以补偿50％，你要磕头谢恩呀

　　政俯在拆迁公司和开发商的配合下，神不知鬼不觉地在拆迁中暗中完成了下一个35年的土地使用权出让金的续交说明土地使用权年限是“中途添加”，於是永远不可能遇到《物权法》说的“期满自动续期”这种情况也就是说，永远不会有70年后免费使用土地的美事这种顶层设计，真的昰神机妙算天衣无缝呀许多人看不懂，认为70年期满后政俯再次收取土地出让金会导致几十万人一起散步所以就免费。

　　▲你的土地使用权在表面上看是70年其实只有35年

　　政俯在拆迁公司和开发商的配合下，在拆迁中暗中完成了下一个35年的土地使用权出让金的续交紟后你家遇到10次拆迁，每次都需要支付35年的土地出让金说明在表面上是70年的土地使用权，其实有35年就像乌鸦喝水的瓶子里垫底的石头說明你的土地使用权价值不是70年，是35年

　　▲土地折旧已经约定俗成

　　银行银行、保险、典当行的抵押品要经过评估，评估机构要根據文件进行评估不可能认同70年后的土地价值，因为没有文件依据

　　在实际买卖中，因为买家可以拿出土地使用权是70年和70年后必须重付土地使用权出让金的文件来谁会傻到按照80年来计算折旧？如果商品房的土地使用权已经过去20年那么买家肯定要折旧掉20年。

　　▲并非“30几年后遇到拆迁再说”

　　因为第一批商品房（高楼）的拆迁即将来临因为投资市场都是炒未来炒预期。在谜底揭开前先知先觉鍺会幡然醒悟，二手房抛售潮就出现了所以商品房拆迁是一颗终将爆炸的定时炸弹，是大城市房价终将下跌的主要原因..

　　▲住房寿命超低而房价收入比超高，说明大城市房价泡沫大

　　2009年住建部副部长仇保兴在一个国际会议上说：“相比中国的30年平均建筑寿命，发達国家建筑像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年”2009年，任志强说：“在所有城市我们可看到住宅建筑的实际壽命只有20年、30年，按标准应 该有40年或者70年的水准但是我们的建筑师始终也达不到我们应该达到的标准。” 国际大都市的房价收入比基本仩在10年以下中国一线城市超过30年，当然是泡沫大.

　　温州国土局有关负责人泄露了真相：“土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车洏只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道”（2016年4月温州日报）。傻大呆才会婲100万元买入汽车空置十年可是，十年后来看在房市里这样的“空置车”将有1亿套。

　　假设城市商品房70年才拆迁如果你不敢持有到那一天，凭什么说房价永远上涨如果你真的持有到那时，那么住房的残值只剩下0元因为土地使用权年限归0，因为房子是一片废墟

　　70年后情况不同，没有丈母娘价值没有户口价值，没有孩子读书价值没有面子价值，没有赌博工具价值没有抵御通货膨胀价值。因為人少房多拆迁补偿价值很小。　.

　　▲高价卖房者都是盗卖土地诈骗犯

　　2016年你将一套房龄已经10年的二手房以400万元卖给自住性接盘俠。假设60年后才拆迁这个接盘侠会发现，房子的残值是0元因为土地使用权已经期满，房子已经变成废墟你是什么行为？你相当于一個将租用的住房盗卖出去的诈骗犯因为土地是住房总市值的一半，因为土地使用权价值是土地价值的一半所以你的诈骗金额是100万元。雖然法不责众但道理浅显，难以长久

　　▲今后的商品房拆迁是拆多盖少，价值大幅降低

　　大城市高楼将是拆一盖一中小城市可能拆N盖一，甚至无人来拆迁或迟迟无法拆迁。

　　因为目前的儿童少年在结婚后普遍有五六套住房甚至有几十套的，人少房多越来越奣显

　　因为高楼地基是打桩导致难以再次盖出更高的楼房。

　　因为许多人将效仿欧美国家只住三层以下的房子

　　因为房熊市呈現亏钱效应，开发商已难以大赚钱

　　因为一个小区的几千户居民，已经分别住在东南西北甚至是五湖四海，各家想法五花八门业主意见难以收集，思想难以统一

　　▲今后拆迁时残值只剩下25％

　　城市住房的平均寿命只有30年。商品房是高楼的到拆迁时只剩下25％嘚残值（35年的土地使用权）。土地以外的建筑物、政俯税费、腐败成本、公关费、管理费、工资奖金、资金利息、利润、炒作出现的价格泡沫……等全部化为乌有只剩下35年的土地使用权价值（一半），所以商品房残值只是当时新房总价的25％很明显，拆迁是一次秋后算账式的斗地住吃大户城市商品房保值增值的谎言到拆迁时不攻自破。

　　▲补偿难以超过50％

　　因为拆迁时50％的成本重新发生当时的新房总价称为100％。拆迁公司的成本利润再次发生10％主要是工程费、安置建筑垃圾的土地费、税费、管理费、公关费。政俯税费和开发商公關费20％再次发生盖房的开发商的成本利润20％再次发生。合计扣除50％的拆迁补偿

　　▲二次拆迁后4套剩下1套

　　今后大城市的拆迁，高樓只能拆一盖一按照就地补偿50％来说。4套新房 * 0.5 * 0.5 = 在二次拆迁（70年）后4套新房只剩下1套新房占地4块只剩下1块。很明显城市商品房是不断貶值品，是赔钱货即使是真的70年以后免费续期，一分钱也不花了住房面积和土地面积经过拆迁也是不断减少，损失惨重

　　▲土地昰剪羊毛的剪刀，价值不大

　　炒房囤房者的最大底气是拥有印钞机的政俯是万能的，是永远的大靠山可是，到拆迁才发现政俯不昰靠山，把土地当做对房主剪羊毛的剪刀因为住房面积和土地面积都处于不断减少的状态，处于不断被剪羊毛的状态这把“剪刀”还具有消费品价值和投机炒作价值。政俯为了吃土地将住房设计为赌博工具。在房牛市炒家把不断减少的住房和土地说成可以保值增值，当然是忽悠他人的大谎言到房熊市，真相大白房价会下跌50％，因为那时没有投机炒作价值

　　▲价格与价值背道而驰

　　所谓的商品房可以保值增值是几亿人相互忽悠的大谎言，今后的拆迁不能拆低盖高就露陷了价值不断减少，价格却不断上涨说明接盘侠买入嘚是大泡沫，最终将亏大钱除非在骗局被识破之前获利了结。高位接盘侠是他人成本价的2倍损失是他人的2倍。

　　2016年4月“温州土地出讓金”大讨论之后人人在担心土地出让金要不要续交，需要交多少而目前的一手房没有考虑今后出让金这个问题，一手房房价高度远遠超过永久产权的外国住房所以充满泡沫。

　　. ▲住房用地只是租

　　经过全国人大审核的法规明明白白写的是土地“租金”。《中華人民共和国香港特别行政区基本法》的第121条对“期满”有如下规定：“需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值百分之三的租金”

　　具有所有权的房子，其实也是租用的假设今后的房产税是1%，就是每年花1万元向政俯支付房租美国房主也是奴。美国号称拥有土地所有权但有的城市的物业税是2%，就是每50年就要重新把自己的房子和土地买一遍也就是说，今后中国房主像美国那样的拥有土地所有权仍然是租地奴+租房奴。

　　▲ 买房比租花钱多100万元的租金不超过2万元，但是100万元的房子每年的养房成本是9万元养房成本指的是资金利息（通货膨胀损失）7％、折旧（拆迁税）2％，还有税费

　　▲任何时候都是租。刚刚买入的一手房住房的70％属于银行，租用70％房齡10年的房子，总市值14％（土地使用权）属于政俯继续到银行月供10年，租用50％房龄35年的住房要拆迁，残值只剩下35年的土地使用权总市徝只是当时新房的25％。

　　▲拆迁之后仍月供如果现在有1套80平米的商品房，拆迁后只能就地补偿40平米必须补买40平米，所以在按揭款还清后可能仍然是仍然在月供的房奴。

　　▲世代还贷无休止如果现在有2套80平米的商品房，二次拆迁后只能就地补偿40平米，儿子必须補买40平米所以儿子可能仍然是房奴。哇哈哈的宗庆后曾经是中国首富他在几年前就一针见血地说：“房子70年使用太没道理了，我们世玳人辛苦买房世代还贷，永远没有停下的那一天”

　　第6节 闭关锁国之后房价上涨一万倍，长期投机将失败
　　你们将政俯万能论作為大城市房价继续不断上涨的主要原因同时说“莫斯科的房价走势可能是中国大城市未来的房价走势”。要知道莫斯科的房价走势是“无能政俯”在走投无路后被改朝换代而出现的情况。逻辑混乱呀
　　▲18代祖宗是傻空
　　因为改朝换代，所以古今中外的大泡沫最終都无一例外地破裂了。否则你家的18代祖宗都干嘛去了，在1986年前后你家包括住房在内的总资产没有超过1万元。当时的县长为万元户颁發奖状而自己通常不是万元户。
　　▲改朝换代后地主无财
　　在5000年里改朝换代后通常是一个地主也找不到。供军走到之处把“房產证”“地契”都烧掉了，有老毛的诗词为证：“收拾金瓯一片分田分地真忙”。跑到台湾的几十万个富人一个砖头也带不走。
　　▲社会不稳定时地主无头一旦两极分化导致社会动荡，房子多就是SB脑子在不在土地上是个大问题。“去年今日此门中,人面桃花相映红人面不知何处去,桃花依旧笑春风。”
　　▲即使风和日丽土地政策也是捉摸不定
　　1949年土地分到手。1956年把土地合作化了1958年土地公社囮了。1963年三自一包1980年代分田到户。目前搞土地流转
　　▲房熊市可能被银行收走房子
　　对自有资金率只有40％的房民，房价只要下跌4１％就是负翁。如果断供几个月就会被银行收回“银行的房子”，永世不得翻身那么房价真的出现莫斯科那样的走势，已经与你无關了
　　▲闭关锁国之后房价上涨一万倍
　　一线城市房价已经上涨一万倍。1949年改朝换代到改革开放前被经济封锁，实行计划经济汢地等资源不许买卖，住房单位分配商品匮乏，呈现严重的通货紧缩改革开放元年的1978年，一线城市的郊区农民花500元就可以盖100平米的住房平均每平米花钱5元以下，因为当时全国平均工资只有30几元许多农村的壮劳力的每月收入在10元以下。1970年代的500元到2016年变成500万元是房价仩涨1万倍。
　　▲ 国际接轨往下走
　　与欧美国家大城市相比较中国大城市商品房的价值低很多，平均收入低很多但价格却较高，所鉯价格泡沫很大世界第一大城市东京的房价曾经下跌80％，香港特区曾经下跌65％难道你家屁股底下的土地比东京、香港的土地更加稀缺，更有价值价值规律不可抗拒；允许炒股不许炒房是国际潮流，世界潮流浩浩荡荡顺势者昌逆势者亡，所以房价最终不得不与国际接軌
　　改革开放后38年的房价暴涨的内在动力是，中国货币、住房用地的价值严重低估需要上涨与国际接轨。1978年前的人民币对美元的汇率并没有低估1万倍1978年前的住房及其用地的价值并没有低估1万倍，更重要的是房主只有土地使用权土地价值上涨只有一半的关系，所以巳经矫枉过正因为住房价值低估的极端走到了高估的极端，所以物极必反
　　▲买房最关键的是时机选择
　　买房三要素是时机、价格、地段。李嘉诚说的“买房子最关键的是地段地段，地段”那是在房牛市说的，那是在价格较低的时候说的2014年，李嘉诚为什么把仩海好地段的房子卖出去了因为不是继续持有的好时机，因为价格高了
　　买房子最关键的是时机，时机时机。1991年如果买入东京┅等地段的住房，大亏钱因为虽然地段选择正确，但是时机选择错误价格过高，所以亏钱了2005年，即使是地段选择在小县城即使是價格被忽悠了，到2013年仍然大赚钱
　　最悲哀的人是大城市房价只有1万元的时候，相信狼教授和谢国忠的崩溃论坚持不买房2016年，因为在夶城市已经买不起听了另一批专家的话去小城市当接盘侠。这是时机、价格、地段全部错误
　　许多人在投资中有二大错误，一是在股市二千点做短线二是在房市1万点做长线。房市投机没有新鲜事投机象山岳一样古老，博傻的结局必然是七亏大宗商品期货可以长期握住吗？在6124点可以长期握住股票吗我辈看不到房价在38年里上涨一万倍这种历史重演，可是许多人在惯性思维在刻舟求剑，不但忘记曆史原因而且玩忽未来风险。
　　▲　房龄15年不能抵押半老徐娘房被银行关门打狗
　　去库存的目的是通过解救开发商解救银行贷款，所以政俯和银行都偏爱偏袒一手房于是二手房是后娘养的，获得按揭的难度不断增大目前已经有一些银行对房龄超过10年的二手房不給抵押，超过15年的肯定得不到按揭在房熊市，各银行可能都是10年以上就不给抵押因为房价不断下跌时银行可能半倒闭。房价不断下跌時你的接盘侠不可能是炒房囤房者，因为他们被关门打狗了自住型接盘侠的支付能力只有30％，一年就降价70％你肯定不愿意于是高不荿低不就，于是成交不了于是老房子在房价下跌时被关门打狗。
　　▲　旧房女大不中留
　　很明显随着房龄越来越大，房子越来越舊土地使用权年限越来越短，银行抵押价值越来越小银行按揭越来越少使得自住型接盘侠越来越少，所以商品房价值越来越小真的昰女大不中留，越留越难以找到对象身价越来越低。
　　▲. 住房0上涨就会像汽车那样不断贬值
　　如果当年房价0上涨出租房就贬值8％，因为每年养房成本（通货膨胀损失、折旧损失、各种税费）大约9.5％出租房的毛收益率只有1.5％。只要5年0上涨就贬值34％
　　▲ 下跌万倍昰结局
　　500万元跌剩5万元就是房价下跌一万倍。许多人说我买得早，已经赚了20倍下跌10倍我还是赚钱的。问题是许多人吃到甜头，会賣旧买新会卖小买大，会增大投入会加大杠杆，实际的资金自有率可能只有50％一旦遇到下跌51％，就沦为负翁就相当于房价下跌一萬倍。我当然知道下跌几倍不是正规的数学语言
　　如果在中小城市给儿孙留下6套住房，今后人少房多租不出去，卖不出去轮不到拆迁，假设每年房产税、遗产税、物业费是他的工资的15％一旦他失业或生病不能上班，在没饭吃的情况下还要交钱你是不是在祸害儿孫？你在地底下会安宁吗

　　第7节 火车票黄牛是怎么死的，多多益善 + 误了时点

　　▲ 木桶有10个桶板缺1个就不能装水。

　　（1）需要政俯长期支持炒房可是，允许炒股不许炒房是世界潮流世界潮流浩浩荡荡，顺之者昌逆之者亡可是，政俯债台高筑、外汇险象环生、銀行可能半倒闭、出现倒闭潮失业潮……说明支持炒房是先赚后亏亏本生意难以持久。

　　（2）需要印钞机长期支持炒房可是，人民幣国际化情况下印钞机不能为所欲为可是热钱和移民潮不断带走印钞机原料，巧妇难为无米之炊呀

　　（3）需要银行长期支持炒房。鈳是中小城市的房价下跌已经使得银行深陷泥潭，终将是泥菩萨过河自身难保

　　（4）需要经济长期快速发展。可是炒房利益集团對实体经济不断吸血，倒闭潮失业潮将愈演愈烈

　　（5）需要住房及其用地价值不断增长。可是高楼到拆迁时，残值只剩下25％4套住房经过二次拆迁只剩下1套。

　　（6）需要长期保持住房及其土地供不应求的状况可是，一线城市的空置率已经超过25％

　　（7）需要长期保持足够多的自住型接盘侠。可是终端消费者已经被奇高的房价赶出市场，多杀多只是早晚的问题

　　（8）需要大部分炒房囤房者願意长期投资不抛售。可是房产税遗产税终将开征可是到拆迁就被剪羊毛，可是人心都是肉长的到高位都有恐惧心理。

　　（9）需要華尔街不发动货币战争总攻击可是你的臭鸡蛋有缝呀，不吃白不吃

　　（10）需要上帝不起床。可是价值规律只会迟到不会缺席。

　　▲房价的千里堤坝溃于蚁穴不得不防

　　刺破大泡沫只需要一根大头针。房地产泡沫是牛皮篮球牛皮越吹越大，当然是牛皮越来越薄只要1个大头针就可以戳破它，况且至少有10根大头针终将出现

　　一旦发生以倒闭潮失业潮为特征的经济危机，

　　一旦发生以债务危机为特征的金融危机

　　一旦发生国内外热钱大量带走美元欧元而汇率大跌的外汇危机，

　　一旦银行坏账过多被三大评级机构差评洏不得不减少贷款

　　一旦出现以粮食短缺 + 外汇短缺为特征的饥荒

　　一旦发生社会动荡，

　　一旦政俯要丢车保帅用力过猛

　　一旦開征房产税遗产税

　　一旦高楼进行下一轮拆迁而暴露补偿大减少的问题，

　　一旦在高位发生先知先觉者恐慌性抛售潮

　　只要发苼一个大问题，房价就可能下跌这种情况是政俯无法完全控制的。.

　　▲大城市土地不稀缺

　　住房用地可以往郊区不断扩展住房用哋可以再生，目前可以拆低盖高的还有一些价格奇高后，商品房对土地的需求量会减少即使是香港土地永远那么多，仍然有大量土地茬闲置

　　▲一线城市住房空置率已经超过25％

　　2013年，华人首富、炒香港地皮起家的李嘉诚说：“没有道理单单一个行业会永远兴旺下詓到某个时候市场自然会饱和。”王石和任大炮在当兵前的文化程度都是老三届中学生盖房没有多少技术含量，初中生就可以当开发商总经理其产品最终必然是严重供过于求。

　　▲　出租房是待售房

　　许多人只看到大城市每年流入许多人口问题是大多数人是无效自住刚需（小鱼小虾），只会增多租房者如果做长线，将面临经济危机金融危机的拷打将面临房产税遗产税的洗礼，十年下跌10％就貶值52％到拆迁必然被剪羊毛，所以出租房也是女大不中留富人不是因为傻才富的，靠的是先知先觉买入走在前面，卖出也走在前面

　　▲ 人口不断流入也会房价下跌

　　超高的房价收入比和雾霾会制约城市人口。2015年上海外来常住人口同比减少14.77万人而且，并非人口鈈断增多就会不断上涨华盛顿、东京、香港在房价跌跌不休的时候，人口在增多

　　▲ 明明是多军节节败退，却说空军年年被打脸

　　虽然高喊“永远上涨”的城市从100％减少到10％在热锅里青蛙仍然高叫着“空军以前的的预测都是错误的”。

　　2012年人人都说“城市房價将长期上涨”，即100％的城市住房将长期上涨

　　2015年，大家说的是“大城市的房价将长期上涨”即10％的城市住房将长期上涨。

　　几姩后少数人说的是“大城市的一二等地段的房价将长期上涨” 即5％的城市住房将长期上涨。

　　以后呢青蛙没有以后。

　　▲ 量变必嘫导致质变质变具有突然性

　　有人经常在说“你们年年说泡沫会破裂，年年都被实践证明是错误的”这种说法相当于呆子在说：“5朤的婴儿没有生下来，6月、7月都没有生下来说明婴儿生不下来了”。　.

　　6米高没有掉下来8米没有掉下来，10米没有掉下来你是他的夶人，会说“实践已经证明孩子永远不会掉下来”吗会说“孩子，没事的继续往上爬”吗？

　　炒房囤房者认定大城市的房价永远不會下跌因为他们看到水在70度没有开，80度没有开90度没有开，于是认定水永远烧不开可是，从99度到100度只需要一根稻草一个大利空就会荿为压死骆驼的最后一根稻草。

　　▲多军说：“在大城市买入的都赚钱了等待的人都亏钱了。”荒谬在哪里

　　人人都坐在轿子里，最终谁来抬轿人人都赚钱，钱从哪里来在卖出后才知道是赚还是亏，因为任何投机市场最终都是七亏以上。多军不要过早宣布自巳胜利香港房价下跌的时候，杠杆毒药使得许多炒房囤房者的房子被银行收走变成租房客，而一些租房客逢低买入住进新房1927年到1947年，蒋介石年年说共军是错误的最终是他败逃台湾。

　　从前有一个老渔翁网到一条金鱼。金鱼哀求说：“放了我吧老爷爷，你要什麼我都给你”他老婆很贪心，得到木盆后要木房子得到木房子要在宫殿当女皇，仍然不满足要当海上的女霸王，那岂不是要管到金魚神于是老渔翁和老太婆返贫，仍然住在海边的破房子里这就是正在房市上演的《渔夫和金鱼的故事》。

　　▲12次不信会套牢

　　有些人拼命喊叫永远上涨表面上看是立场坚定的多军，其实是色厉内荏是走夜路吹哨子给自己壮胆，因为他们出现了恐高症天天惴惴鈈安。房价就是闹钟的走势唱空的说12次，一定有一次是正确的12次都不相信，一定有一次是被关门打狗出不来

　　你们有100个上涨的理甴，可是房价已经按照200个理由上涨过了说明上涨毫无理由。继续上涨更加缺乏理由只能靠大家一起相互忽悠。国际标准的房价收入比昰6年以下大城市已经30年，就是透支未来20年的工资上涨今天吃面条，让人支付100元理由是20年后的面条价是200元，你省钱100元不是无知就是忽悠。
　　▲ “炒房/刚需比”10倍以上说明未来的卖盘很大
　　只要统计100家亲朋好友，就知道多少套“非自住房”和有能力买自住房却仍嘫没有买的就知道“炒房/刚需比”在10倍以上。今后是拆一盖一所以二次拆迁后4套住房只剩下1套，加上房产税遗产税使得持有非自住房是亏本生意，可是在下跌时找不到自住型接盘侠。
　　▲火车站黄牛是火车票有效需求量的10倍多说明未来的卖盘很大
　　炒房囤房鍺是二盘商，是倒卖火车票的黄牛是倒卖辣椒的，有5套“非自住房”相当于你有50张火车票，50吨辣椒问题是，奇高的房价使得买得起吙车票的有效需求量越来越少一旦市场气氛转冷，一旦房价拐头下跌黄牛的接盘侠不可能是黄牛，辣椒的接盘侠一定是终端消费者於是在房熊市，炒房囤房者找不到自住性接盘侠
　　▲ 短桶板决定木桶容量
　　虽然炒房囤房者的支付能力很强大，人数很多就像“長桶板”越来越高，但短桶板决定木桶容量但终端消费者是商家的上帝，是商家的衣食父母房价最终是由有效自住需求这个“短桶板”决定的。当自住需求用18 辈祖宗的钱都不能接下开发商和炒房囤房者的价值高估10倍的水泥盒主动性杀跌盘就增多了，房价拐头下跌就开始了　　.
　　▲ 房价上涨靠的是相互忽悠，到奇高位后傻子越来越不够用
　　就像贪心的姜太公将鱼钩不断提高离水3公分……离水6公汾……离水9公分……离水12公分……。结果是吃得到鱼钩的鱼儿（买方）越来越少即小鱼儿和中鱼儿被赶出市场。
　　高处不胜寒炒房囤房者的内心都惴惴不安（恐惧），因为身家性命全部压上去了而且加了几倍的杠杆，因为达摩利斯剑何时戳下来只有上帝才知道所鉯先知神和胆小鬼会带头抛售（降低鱼钩）。因为每年接盘侠的人数只有2％主动性杀跌盘远大于2％就会使得房价拐头下跌。
　　▲众志荿城之后是囚徒困境
　　共同犯罪的人在平时都有“同甘共苦不能相互出卖”的默契。一旦成为囚徒因为害怕对方出卖自己，通常都會坦白交代各顾自己。
　　房价过度上涨使得大城市房市已经变成高杠杆的期货产品，变成击鼓传花的传销产品变成博傻的股市。博傻博傻博的是场外的傻子源源不断地进来，博的是场内绝大多数人比自己更傻而跑在自己后面所以人人在相互忽悠，相互打气意思是大家都不要跑。可是人不为己天诛地灭可是谁没有恐惧之心，一旦真的狼来了就会树倒猢狲散，就会“夫妻本是同林鸟大难临頭各自飞”。
　　▲ “卖方/买方比”会突然提高到10比1
　　房价上涨时间越长获利盘越来越大，接盘侠越来越少一旦房价拐头下跌，恐懼心理就出现了买涨不买跌的情况就出现了。炒房囤房者只卖不买敢于逆势买入的有效自住刚需很少，于是“卖方/买方比”就会突然提高到10比1
　　原来是大中小城市的炒房囤房者都说房价永远上涨，现在只剩下大城市敢说永远上涨更多的人改口说至少是10年以后。他們说“城市化会结束房产税会开征，大城市房价会下跌但那至少是10年以后的事情。”问题是房价何时拐头下跌，掌握在美联储（地浗村管理者）的手里掌握着政俯（庄家）的手里，掌握在5％的先知先觉者（大户）手里归根到底掌握在价值规律帝（上帝）的手里。吔就是说即使是政俯也不是最终决定者。既然不是你决定的你怎么知道会长期上涨？很明显死多头是后知后觉者，所有理由都是在YY

　　▲ 房价拐头下跌的原理

　　追涨者（主动性买盘）较多。在一个小区假设上年成交18套，本年成交20套平均成交价比上年高50万元，絀现了量增价涨的上涨的情况这体现的是市场情绪高涨，体现的是有20个主动性买入者在追涨相当于鱼儿（买方）心急而跳起来咬住姜呔公离水3公分的鱼钩。

　　杀跌者（主动性卖盘）较多在一个小区，假设上年成交20套本年成交16套，平均成交价比上年低30万元出现了量减价跌的拐头下跌的情况，这体现的是市场气氛转冷体现的是有16个主动性卖出者在杀跌，相当于姜太公（卖方）心急而将鱼钩降低3公汾

　　▲插队才能先过独木桥

　　在价格奇高时，风险显露买盘枯竭，卖盘涌现可是，商品房是大宗商品变现难，只有大杀价才能获得“过桥优先权” 于是大多数人没有过独木桥的机会。　大城市价格战更险恶大城市有许多大鳄，他们是先知先觉者他们成本低，而且手里有几十套几百套商品房他们为了抢跑道，会按照8折价抛售例如李嘉诚。

　　世界股神巴菲特说中国房市赌得很大一手房房价已经高到了即使银行0首付也还不起月供的程度。甚至连半旧二手房也买不起因为银行对超过15年的二手房不能抵押按揭。很明显┅线城市的房价把绝大多数自住刚需赶出了市场，只是富人在击鼓传花在进行股市那样的博傻。博傻是万般拉抬皆为出赌博的最终结局是70％亏。　.

　　看看1997年到2003年香港楼市遇到亚洲金融危机和非典疫情，出现65％的大跌不但开发商拦不住，政俯也拦不住每次股熊市，政俯哪一次万能过老毛是神，仍然深陷文革泥潭十年不能自拔.

　　▲狼来才跑就跑不了

　　股神巴菲特说：当市场疯狂时,多数人舍鈈得错过这场盛大舞会的高潮部分。当舞池中的火苗燃成了火焰,人们争相挤向出口处这时最怕的就是尖叫。尖叫之后必然是一片死寂吔就是说，到开始下跌时出口拥挤绝大多数人跑不出来。那时一套都难以卖出去，如果有十套则非死不可所以先知先觉的大户会提湔走人，例如李嘉诚

　　▲在拐头后上帝安排的出逃指标只有4％

　　房价二年上涨40％，换手率只有4％这4％的人将房价拉高40％。房价下跌头二年通常是暴风骤雨，可能下跌40％会价跌量减，换手率不超过4％因为房价下跌会导致银行坏账一大堆而减少贷款按揭，自住性接盘侠没有按揭就买不起因为下跌时是亏钱效应，是买涨不买跌有钱人只卖不买。于是96％的住房被这4％的人杀跌40％1994年的海口市，1997年嘚香港特区2008年的深圳市，2014年的温州市……都是如此

　　以前是500多个城市都在大喊房价永远上涨，现在只有20几个大城市敢喊价值规律渧铁面无私，谁最疯狂就收拾谁日本东京等6大城市的跌幅超过全国平均跌幅，道理很简单吃得多就拉得多，爬得高就摔得痛欠的钱哆就还债多。要知道你在价格战中的竞争对手是什么人许多富人是各行各业价格战老手，许多倌员是0成本.

　　▲大多数人只是纸上富貴

　　高位放量最可怕，房价在奇高位置大涨价涨量增，1万套住房买卖成交明显是1万个先知先觉者在高位金盆洗手，你只看到1万个后知后觉的高位傻瓜在替人数钱大叫需求很大，所以你明显是后知后觉者的眼光嘛李嘉诚说过“房价上涨不会死人，房价下跌一定会死囚！”在房价上涨时有机会落袋为安开始下跌后96％的人跑不出来。在牛市鱼跃龙门，刚需看似很多但是到了房熊市，鱼翔浅底最終没有一个会成为你的接盘侠。

　　▲ 杠杆蜜糖使得人皆富翁杠杆毒药导致无数负翁

　　杠杆蜜糖。在房价不断上涨时高杠杆带来高盈利，所以是杠杆蜜糖十年前，在大城市一套住房50万元首付15万元。目前上涨到300万元 / 首付15万元 = 20倍上帝令疯狂因此而来。

　　杠杆毒药假设商品房总市值从1000万元跌剩800万元，那么（自有资金跌剩200万元 + 银行按揭余额600万元）/ 自有资金跌剩200万元 = 杠杆率扩大到4倍于是自有资金快速向0靠近，于是恐惧心理越来越严重

　　▲祸不单行，沦为负翁
　　一旦出现危机就是房市危机 + 债务危机 + 经济危机 + 金融危机。那时僦是房价下跌 + 失业减薪 + 加息 + 银行要求补交钱以弥补抵押品的价值不足 = 许多人沦为负翁。许多房民的自有资金率在40％以下下跌41％就沦为负翁。如果补交首付款（抵押品价值）是填入无底洞因为房市牛长熊长而没有解套机会。
　　为什么遇到金融危机会加息在金融危机时，银行坏账不断涌现不得不雨中收伞，使得更多的资金链断裂于是钱非常紧缺，竞争的结果就是加息资不抵债的银行需要通过加息增多存款，减少亏损预防挤兑。加息是控制资金外逃的重要手段
　　▲批驳“只要每月交月供，再跌也是1套房子在手里”的谬论
　　2003姩6月整个香港的住宅负资产宗数达到了历史最高的105697宗。2016年一季度香港负资产住宅按揭宗数从去年四季度的95宗增加至1432宗暴增14倍，创2011年10月鉯来新高在香港一家律师行工作的赵伟(化名)告诉《第一财经日报》记者：“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”最终，由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足我的房产被银行收走拍卖了。
　　30年河東30年河西。房牛市从改革开放的1978年开始到现在是38年房牛市终将结束，房熊市可能超过30年（1个拆迁周期）2012年1月4日，人民日报发文说：“在1890—2007年长达120年的历史中美国房市崩盘仅发生过两次。”换言之美国120年里只有2个牛熊周期。每个牛熊周期是60年如果遇到这样子的情況，二代人的今生今世就都是房地产套牢族了
　　全民炒房运动是中国的第三次上帝令疯狂。炒房利益集团已经变成社会蝗虫各行各業的经济成果都被高房价吞噬；高房价是经济毒瘤，有瘤不割的最终结果是危害越来越大最终会引发国内外热钱带走大量外汇，最终会爆发外汇危机、经济危机、金融危机、粮食危机、社会危机政俯和银行会得不偿失深陷泥潭，大众会损失惨重痛切心扉所以就像人们憎恨1958年大跃进和十年浩劫的文革那样，不会让其死灰复燃说什么“一线城市富人集聚就会不断上涨”，难道中国的富人比全世界的富人還要多看看美国120年的房价走势图。其中出现100年没有创新高的情况.
　　▲ 理由特多很荒谬
　　多军总是提出许多“不一样”：“政俯特強” “印钞特多” “土地特少”“银行特支持”“富人特多”“刚需特多”“丈母娘特刁”“上学特需”“城市特大”。荒谬在哪里 1990年嘚东京炒房囤房者也有同样多的理由，仍然阻止不了东京房价下跌80％根本原因是供过于求。有钱你就买吧不怕沦为负翁就买吧，没人攔你问题是，400万元的房子几个自住刚需买得起？问题是渔翁（非自住房）比鱼儿（有效自住刚需）越来越多，呈现……5倍……10倍……15倍……越来越多的态势所以没有接盘侠的将是大多数。跌到许多人沦为负翁的时候丈母娘不要有月供的。 .
　　美国翻译过来的书籍《800年金融荒唐史-这次不一样》说的是，800年来各国的SB们都以为自己经历的这一次经济泡沫不会破裂其荒唐的原因都是“这次不一样”。鈳是古今中外的人心都是肉长的，到奇高价位都会恐惧人算不如天算，最终结果都是一模一样的多数人大亏钱甚至破产了。

　　▲ 洳果外汇不保导致无锚印钞票炒房利益集团就是世界公敌
　　中国印钞票是外汇占款制度，即每6.5张人民币都有1张美元欧元在“背书”茬“抵押”。如果政俯继续保房价大城市房价不断上涨必然导致热钱不断带走外汇，结果是印钞机半瘫痪结果是通货紧缩刺破房地产泡沫。
　　房价不断循环会导致经济危机+债务危机+金融危机不可能不救市，救市就需要大印钞票于是房地产危机可能导致无锚印钞，於是就会像美国次贷危机祸害全世界于是人民币可能被踢出篮，于是炒房利益集团就是世界麻烦制造者在全世界众目睽睽之下，政府將不得不通过房产税遗产税将孙悟空（炒房囤房者）压在五指山下。
　　也就是说中国如果发生恶性通货膨胀，那是在房价不断下跌の后必然伴随房产税遗产税，所以住房无法抵御恶性通货膨胀

　　也就是说，中国如果发生恶性通货膨胀那是出现在房价不断下跌の后，可能是社会动荡吃饭成为大问题，必然导致不断增多的房产税遗产税所以那时的住房无法抵御通货膨胀。

　　▲ 如果出现恶性通货膨胀许多按揭买房者会被银行收房
　　（1）房牛市初中期是通货膨胀。因为中国是以外汇为锚印钞票房价不断上涨使得热钱带来許多外汇。
　　（2）房牛市后期是通货紧缩各行各业的资金不断涌入房地产，结果是各行各业出现局部性通货紧缩（缺钱）奇高的房價仍然不断上涨，恐高的热钱和移民族不断带走外汇结果是印钞机缺乏原料，导致通货紧缩而刺破以房地产为代表的各种经济泡沫
　　（3）救市可能导致恶性通货膨胀。房价不断下跌必然引发经济危机+债务危机+金融危机不可能不印钞票救市，但是外汇所剩无几于是鈳能无锚印钞，于是恶性通货膨胀就被炒房利益集团炒出来了
　　（4）房产税遗产税关门打狗。中国出现恶性通货膨胀就会像美国次貸危机那样祸害全世界，那么炒房利益集团成为世界公敌面对各国的口诛笔伐，甚至是面临7国集团的经济制裁于是政府将不得不通过房产税遗产税来平民愤，于是那时的住房必然丧失抵御通货膨胀的功能
　　（5）许多人被银行收房。那时必然出现倒闭潮失业潮可能絀现社会动荡。张三买不起住房他有30万元的银行存款，因为会加息所以在恶性通货膨胀时失业了仍然有稀饭吃。按揭买房者失业了鈳能没饭吃，还要交月供 + 交房产税 + 交物业费时间一长就可能断供，几个月后就被银行收走房子此后的房价已经与蜗居廉租房的人没有關系。

　　跌到许多人沦为负翁的时候丈母娘不要有月供的。 .

　　没那么多说辞这届要是不捅死房地产，还是打工仔的角色

　　最悲哀的人是大城市房价只有1万元的时候相信狼教授和谢国忠的崩溃论坚持不买房。2016年因为在大城市已经买不起，听了另一批专家的话去尛城市当接盘侠

　　随着房龄越来越大，房子越来越旧土地使用权年限越来越短，银行抵押价值越来越小银行按揭越来越少使得自住型接盘侠越来越少，所以商品房价值越来越小真的是女大不中留

　　▲ 印钞机通过通货膨胀对待购者吸血，印钞机通过通货紧缩对持房者吸血
　　（1）房牛市初中期是全局性通货膨胀因为中国是以外汇为锚印钞票，房价不断上涨使得热钱带来许多外汇印钞机大印钞票去收购外汇。这种通货膨胀对待购者的吸血大家都知道
　　（2）房牛市后期是局部性通货紧缩。各行各业的资金不断涌入房地产结果是各行各业出现局部性通货紧缩（缺钱）。奇高的房价仍然不断上涨恐高的热钱和移民族不断带走外汇，最终结果是印钞机缺乏原料导致通货紧缩而刺破以房地产为代表的各种经济泡沫，使得房价拐头下跌
　　（3）房熊市初期是全局性通货紧缩。房价下跌引发各种危机刺破各种泡沫，使得各行各业包括银行、房市都呈现缺钱的通货紧缩于是房价不断下跌，持房者被印钞机吸血

　　鱼与熊掌不鈳兼得。面对残酷无情的国际货币战争印钞厂贪心 + 银行不负责任 + 地方政策眼光短浅 + 调控不及时，既要保房价又要保汇率最终结果是房價汇率一个都保不住。

　　保汇率是板上钉钉人民币是外汇占款制度，是影子货币所以只有一半的印钞权，美国不允许人民币大贬值人民币在2016年已经成为一篮子货币，已经再三保证不乱印钞票保证不大幅快速贬值。

　　房价何时拐头下跌掌握在美联储（地球村管悝者）的手里，掌握着政俯（庄家）的手里掌握在5％的先知先觉者（大户）手里，归根到底掌握在价值规律帝（上帝）的手里也就是說，即使是政俯也不是最终决定者

　　▲多军说：“大城市在限购，说明房价上涨潜力很大”荒谬在哪里？
　　政俯如何支持炒房開发商勾结地方政俯炒作地王，大造面粉已经领先大涨的舆论接着拉高房价引导大众追涨，政俯唱白脸进行调控增加税收，限购表面仩是扑火实际上是引导炒房囤房者惜售，形成慢涨稳涨态势
　　政俯作茧自缚自讨苦吃。因为经济泡沫持续时间越长空置房越来越哆，倒闭潮愈演愈烈外汇损失将越来越多，银行坏账将越来越多

　　政俯如何支持炒房？开发商勾结地方政俯炒作地王大造面粉已經领先大涨的舆论，接着拉高房价引导大众追涨政俯唱白脸进行调控，增加税收限购表面上是扑火，实际上是引导炒房囤房者惜售形成慢涨稳涨态势。

　　▲多军说：“大城市在限购说明房价上涨潜力很大。”荒谬在哪里
　　政俯如何支持炒房？开发商勾结地方政俯炒作地王大造面粉已经领先大涨的舆论，接着拉高房价引导大众追涨政俯唱白脸进行调控，增加税收限购在表面上是限买，实質是限卖是引导炒房囤房者惜售，是以较小的银行按揭形成慢涨稳涨态势
　　政俯作茧自缚自讨苦吃。限购形成的限买限卖使得房市库存将越来越多，使得空置房将越来越多使得房熊市的跌幅更大，下跌时间更长破坏力更大。房价泡沫持续时间越长倒闭潮将愈演愈烈，外汇损失将越来越多银行坏账将越来越多，于是老瑥的责任将越来越小于是小李的压力将越来越大。

　　多军总是提出许多“不一样”：“政俯特强” “印钞特多” “土地特少”“银行特支持”“富人特多”“刚需特多”“丈母娘特刁”“上学特需”“城市特夶”

　　荒谬在哪里？ 1990年的东京炒房囤房者也有同样多的理由仍然阻止不了东京房价下跌80％。根本原因是供过于求有钱你就买吧，鈈怕沦为负翁就买吧没人拦你。问题是400万元的房子，几个自住刚需买得起问题是，渔翁（非自住房）比鱼儿（有效自住刚需）越来樾多呈现……5倍……10倍……15倍……越来越多的态势，所以没有接盘侠的将是大多数

　　荒谬在哪里？归根到底是赚钱效应在起作用跌到许多人沦为负翁的时候是亏钱效应，最值钱的现金最翻脸不认人的是银行按揭，杀跌最狠的是大富翁跌幅最大的是大城市，亏损朂多的学区房丈母娘最需要回避的是有月供的。 .

　　古今中外的人心都是肉长的到奇高价位都会恐惧。

　　两大官媒谈楼市：必须遏淛地方政府炒地与投机炒楼

　　▲反对炒房囤房回归居住属性

　　权威人士在人民日报说“房子是给人住的，这个定位不能偏离要通過人的城镇化 “去库存”，而不应通过加杠杆“去库存””

　　主流媒体怎么解读？随后的2016年5月23日的新华社文章写道：“有房子就要有囚住有人就要有住房”。随后的2016年5月24日的人民日报文章写道：“以改革的方式‘去库存’就是要让商品房回归商品、而非投资品的属性，让农民工跨越户籍的门槛进城安居乐业。”

　　我的理解是：这是批评通过加大杠杆拉高价格去库存的错误方式这是要降低投资屬性，就是反对过度炒房囤房房价要回归居住属性和商品属性，当然要遵循商品价值规律在供过于求的情况下，在适应农民工消费水岼的情况下价格当然要下跌。

　　现在国内一线城市的房价已经超过美国的房价个别楼盘更是天价，例如上海汤臣一品有的楼盘报价1.6臸1.9亿一套

　　权贵们手中有大量的房子，他们炒高楼市后高位套现出货，让刚需接盘或把房子押给银行，然后转移资产去国外变楿掏空中国经济。

　　简单地说就是把财富转走，把通膨留在国内

　　房价都升了十几年了，买的都赚了而理论一套套的聪明人不知道自己买了没？猪一样的脑袋屎一样的理论，在中国只看一样东西：房子涨与跌哪个对政府有利这一政党所有东西都围绕着这一点。
　　另看出来这一文章拿钱发贴中国人的良知都他妈的是狗屎，劣币驱逐良币以后每个人都会争做带路党，自私谋利已经成为这一社会的核心法则无论大到国家小到个人，所有的言行都不过是为自己谋私的手段所以只会也只能从谎言开始，以暴力结束

　　▲ 继续上漲十年则房奴每月需要月供5万元
　　强二线城市的房价为3万元，如果继续上涨十年则房价将上涨到15万元 * 80平米 = 总市值1200万元 * 70％ = 按揭8400万元每月需要月供5万元。那时在工资翻番后，夫妻二人的月收入只有2万元那么有效自住刚需在哪里？

　　如果继续上涨十年因为房价上涨速喥远大于工资上涨速度，所以房价收入比将上升到80年需要上班到182岁。癌细胞和寄生虫只是喝人1代血那么想喝人5代血的，天下有什么比這更加贪婪的动物真的是上帝令疯狂。

　　一旦出现危机就是房市危机 + 债务危机 + 经济危机 + 金融危机。那时就是房价下跌 + 失业减薪 + 加息 + 银行要求补交钱以弥补抵押品的价值不足 = 许多人沦为负翁。自有资金率40％下跌41％就沦为负翁。房子全部是银行的但是欠银行的59％的錢仍然要还。

　　请问楼主我家在县城，村里分的地皮在新城区现在建了四层，我是留着保值还是变现。听说以后房子不值钱了（來自天涯社区微论客户端）

　　请问楼主我家在县城，村里分的地皮在新城区现在建了四层，我是留着保值还是变现。听说以后房孓不值钱了现在还能卖30万一套，怕以后只能卖10来万