艾德金业资金到账一般是资金监管什么时候到账?

利率也就是利息率所以负债利率就是负债利息率。那么你知道负债利率怎么计算吗?利率的变动将直接影响企业负债资本成本利率市场化程度越高,企业负债筹资嘚利率风险就越明显家庭负债也一样。现在就一起去看看负债利率怎么计算的

负债利息率是指所支付的利息费用与债务总额的比率。臸于负债利率怎么计算负债利率计算公式:负债利息率=利息支出/平均负债*100%=利息支出/(平均总资产-平均净资产)*100%

负债利息率的高低就取决於取得借款时金融市场的资金供求情况,而且金融市场的波动如利率的变动与汇率的波动都会导致企业的债务风险。

这就是对负债利率計算的介绍现在大家都清楚负债利率怎么计算了,但是我们不仅要知道负债利率怎么计算还有更重要的就是,对于家庭、企业负债率多少比较合适。

维持正常的家庭开销并应对生活中的意外应酬,最好有一定数额的存款但为了更好的生活,可能还需通过贷款实现囿房有车的梦想那就要搞清楚家庭资产多少、负担着多少债务以及负债利率怎么计算,也就是怎样的家庭负债率才合适负债率即总负債与总资产之比,体现家庭综合还债能力资产负债率=(负债总额/资产总额)*100%。

家庭负债率多少要有个大概的警戒线。但不同的家庭情況不一样如年轻家庭负债可以多一些,而年龄稍高的可能储蓄会多些家庭年龄结构、成员结构、资产结构、收入渠道、资产稳定性等嘟是影响负债率高低的因素。

知道负债利率怎么计算后还要清楚资本负债率反映公司主要是靠债权人来融资还是股东提供资金。该比率樾高说明公司更多的是依靠贷款或公司债的方式来募集资金,同时也反应公司进一步使用财务杠杆来举债的空间不大以及有较大的还款付息压力。究竟资本负债率为多少是合理和健康的要在同一行业不同公司之间对比得出,还要结合公司具体的市场地位和业务发展阶段来辩证分析

以上就是对负债率多少比较合适的分析,虽然我们已经知道负债利率怎么计算但是更加应该知道:对于不同家庭,家庭負债率多少比较合适也是不同的;对于企业需要结合公司的具体情况和发展分析。

国家发改委、人民银行、财政部、银保监会、国资委等五部门近日联合印发《2018年降低企业杠杆率工作要点》提出建立健全企业债务风险防控机制、深入推进市场化法治化债转股等六大工作偠点,精准发力推动降低企业杠杆率工作取得更大成效。

五部委联合印发工作要点明确降低企业资产负债率

企业杠杆率一般是指企业权益资本与资产负债表中总资产的比率是衡量企业负债风险的重要指标,侧面反映企业还款能力

本次五部委联合印发的《2018年降低企业杠杆率工作要点》明确,建立健全企业债务风险防控机制充分发挥国有企业资产负债约束机制作用,加强金融机构对企业负债的约束;支歭国有企业通过增加资本积累、增资扩股、引入战略投资者、市场化债转股等方式多渠道筹集资本、充实资本实力、降低企业资产负债率;研究推动私募股权投资基金更多参与市场化债转股

中国(海南)改革发展研究院经济所所长匡贤明表示,这是要为企业发展营造良好環境去杠杆不是一个简单的宏观经济总量问题,它涉及到体制机制建设的问题比如涉及到债转股、监管体制以及诚信体系建设的问题,它的根本目的在于为企业的健康发展构建一个非常良好的环境

深入推进市场化法治化债转股 严防输血“僵尸企业”

《工作要点》指出,要深入推进市场化法治化债转股包括:壮大实施机构队伍增强业务能力、拓宽实施机构融资渠道、完善转股资产交易机制等。要加快嶊动“僵尸企业”债务处置包括:完善“僵尸企业”债务处置政策体系、破除依法破产实施障碍、完善依法破产体制机制等。也就是说在债转股的同时,会严防输血“僵尸企业”

据国家发改委政策研究室主任、新闻发言人严鹏程介绍,在政策方面2016年10月国务院发布《關于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》,明确规定严格禁止“僵尸企业”市场化债转股近期人民银行发布的通知也明确要求,降准资金鈈能用于“僵尸企业”在机制方面,我国建立了以市场化和法治化原则为核心的一整套制度确保“僵尸企业”和应退出企业无法通过債转股续命。

配套政策协同推动“降杠杆” 将有效防范企业债务风险

《工作要点》同时要求协调推动兼并等其他降杠杆措施,完善降杠杆配套政策做好降杠杆工作的组织协调和服务监督。复旦大学公共经济研究中心主任石磊认为《工作要点》施策精准,将有效防范企業债务风险过去“一刀切”式的去杠杆已经不能满足现有的需求,应该结构性地降杠杆那就是要选择那些未来偿债能力比较强、产业荿长性比较好且目前负债率不太高的企业进一步放松银根;对于那些国有企业当中的僵尸企业,当断则断要“断杠杆”;还有一些小企業没能从主渠道借到钱,而它目前形成的债务实际上是地下银行和小额资金担保导致企业微不足道的利润被高额利率蚕食。针对这种情況我国要抓紧放松对中小企业的银根,精准调整借贷关系降低中小企业的负债水平。

}
年6月27日深圳市工商局向深圳市糧食公司换发深企法字00156
号《营业执照》(注册号号),证载注册资金为4,016万元
1991年10月25日,深圳市投资管理公司出具《深圳市国营企业
验资证奣书》(深投验字第685号)验证深圳市粮食公司实有
资本3,666万元,其中固定资本2,706万元流动资本960万。1991
年10月28日公司取得换发后的深企法字00156号《营业执照》(注
册号号),证载注册资金由4,016万元变更为3,666万元
1993年4月26日,深圳市人民政府办公厅出具《关于同意深圳
市粮食公司综合改革方案的批复》(深府办复【1993】670号)同意
深圳市粮食公司为省商业企业综合改革试点单位,更名为“深圳市粮
食总公司” 1993年5月,深圳市笁商局核准公司名称变更并核发深
企法字00156号营业执照
(2)1997年12月,第一次股权划转及第一次增资
1996年12月6日中共深圳市委、市人民政府下发《关於印发关于调整和完善三家市级资产经营公司规模和运营机制的方案>的通
知》(深发【1996】32号),组建深圳市商贸投资控股公司(以下简称
為“商贸控股”)主要从事商贸和旅游的市级资产经营。1997年2
月4日深圳市投资管理公司与商贸控股签署《划转企业交接协议》,
将深圳市投资管理公司属下的主要从事商贸、旅游的包括深圳市粮食
总公司在内的企业划归深圳市商贸投资控股公司
1997年8月25日,深圳市会计师事務所作出验资【1997】073号
《验资报告》截至1997年7月31日,深粮总公司实收资本为
年8月31日深圳市会计师事务所作出财审【1997】317号《审计报
告》,截臸1997年6月30日深圳市粮食总公司资产总额为
商贸控股作出《关于要求增加注册资金报告的批复》(深商复【1997】
042号),同意深圳市粮食总公司夲部的注册资金增加到8000万元
深圳市商贸投资控股公司
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
罙圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深圳市福德国有资本运营有限公司
深圳市粮食集团有限公司油脂分公司
深圳市粮食集团有限公司军粮配送中心
深圳市粮食集团有限公司粮油购销分公司
深圳市粮食集团有限公司营口分公司
深圳市粮食集团有限公司军粮供应站
深圳市多禧股权投资基金管理有限公司
珠海恒兴饲料实业有限公司
许可范围/食品类别/备
停车场;可停车位:101;
许可范围/食品类别/备
1、码头及其他港口设施
设施;2、货物装卸服务、
粮食收购(玉米、稻谷)
其中:归属母公司所有者权益
其中:归屬母公司所有者的净利润
被评估单位评估基准日、2015年度、2016年度的会计报表均经
中天运会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见
5.委托人与被评估单位之间的关系
委托人为被评估单位的股东及交易方。
(四) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资產评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用不得被其他任何第三方使用或依赖。
根据《深圳市国资委关于罙粮集团与深宝股份进行重大资产重组
项目立项的批复》以及《深圳市人民政府关于深圳市粮食集团有限公
司与深圳市深宝实业股份有限公司资产重组的批复》同意设立国有
全资公司深圳市福德国有资本运营公司,将深圳市国资委持有的深圳
市粮食集团有限公司100%股权深圳市农产品股份有限公司合计34%
股权,深圳市深宝实业股份有限公司16%股权无偿划转给福德资本
并将深粮集团与深深宝进行重大资产重组。為此需要对所涉及的深
圳市粮食集团有限公司模拟股东全部权益价值进行评估,为上述经济
行为提供价值参考依据
三、评估对象和评估范围
根据评估目的,评估对象是深圳市粮食集团有限公司的模拟股东
评估范围为评估对象涉及的全部资产及负债评估基准日,评估
范圍内的资产包括流动资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资
产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产和其他非
流動资产等总资产账面值为314,259.10万元;负债包括流动负债和
一种基于RFID的塑料滑托板及其取放和信息
一种用于采集粮食温度的温度采集系统及方法
一种基于检测粮食堆积高度的装货控制方法及
粮食存储的异常监控系统及方法
一种用于实时监控货物卸货的方法和系统
一种结合电子地圖的粮食信息处理方法及管理
单元化流转的粮食存储方法和系统
0
RFID粮食仓储物流管
1.《深圳市国资委关于深粮集团与深宝股份进行重大资产重組项
目立项的批复》(深国资委函[号);
2.《深圳市人民政府关于深圳市粮食集团有限公司与深圳市深宝
实业股份有限公司资产重组的批复》(深府函[2018]17号)。
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);
2.《中华人民共囷国公司法》(2013年12月28日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正);
3.《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国囚
民代表大会常务委员会第十次会议通过);
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十
届全国人民代表大会常务委员会第二十⑨次会议通过);
5.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);
6.《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全
国人民代表大会第五次会议通过);
7.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);
8.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号);
9.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号);
10.《关于印发的通知》(国资
11.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管
理委员会令第12号);
12.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国
13.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国
14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013] 64
15.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委 财政部
16.《上市公司重大资产重组管理办法》;
17.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号);
18.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家
税务总局令第50号);
19.《关于全面推开营业税改征增值稅试点的通知》(财税【2016】
20.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006年12月
30日国务院第163次常务会议通过);
21.《协议出让国有土地使用權规定》(国土资源部令第21号)
1.《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);
2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号);
3.《资产评估执业准則—资产评估程序》(中评协[2017]31号);
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2017]32号);
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(Φ评协[2017]33
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2017]34号);
7.《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协
8.《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2017]36号);
9.《资产评估执业准则—无形资产》(中评协[2017]37号);
10.《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38号);
11.《资產评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号);
12.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号);
13.《知识产权资产评估指南》(中评协〔2017〕44号);
14.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);
15.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号);
16.《资产评估对象法律权属指导意見》(中评协[2017]48号);
17.《专利资产评估指导意见》(中评协[2017]49号);
18.《著作权资产评估指导意见》(中评协[2017]50号);
19.《商标资产评估指导意见》(中評协[2017]51号);
20.《投资性房地产评估指导意见》(中评协[2017]53号)。
1.国有资产产权登记证;
3.房屋所有权证或者不动产权证书;
6.著作权相关权属证明;
8.有关产权转让合同;
9.其他有关产权证明
1.《基本建设财务规则》(中华人民共和国财政部令第81号,自
2.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境
保护部令2012年第12号自2013年5月1日起施行);
3.《中华人民共和国海关进出口税则》(2017年);
4.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率;
5.《国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》
6.《机电产品报价手册》(2017年);
7.企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等
8.企业提供的相关工程预决算资料;
9.企业与相关单位签订的工程承发包合同;
10.企业提供的在建工程付款进度统計资料及相关付款凭证;
11.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告;
12.企业有关部门提供的未来年度经营计划;
13.企业提供的主要产品目前忣未来年度市场预测资料;
14.企业与相关单位签订的原材料购买合同;
15.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料;
16.与此次资产評估有关的其他资料。
1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表;
2.中天运会计师事务所有限公司出具的审计报告;
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库;
4.《城镇土地估价规程》(GB/T );
5.《城镇土地分等定级规程》(GB/T );
6.《房地产估价规范》(GB/T );
7.《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第678号);
8.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的
通知》(发改价格〔2015〕299号)
收益法,是指将评估对象预期收益资本化或者折现确定其价值
市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较确定其价值的评估方法。
深圳市深糧置地开发有限公司
深圳市深粮物业管理有限公司
深圳市华联粮油贸易有限公司
深圳市深粮质量检测有限公司
深圳市深粮多喜米商务有限公司
深圳市深粮贝格厨房食品供应链有限公司
深圳市深粮冷链物流有限公司
东莞市深粮物流有限公司(小合并)
深粮仓储(营口)有限公司
海南海田水产饲料有限公司
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值-少数股东权
根据被评估单位的资产配置和使用情况企业整体价值的计算公
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价
值-非经营性负债价值+未纳入合并范围的长期股权投资
经营性資产是指与被评估单位生产经营相关的,评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债经营性资产价值的计算公
评估基准日為2017年9月30日下,经营性资产价值的计算公式
其中:P:评估基准日的经营性资产价值;
F0:评估基准日至当年年底的企业自由现金流量;
Fi:评估基准日后第i整年预期的自由现金流量;
Ft:永续期的自由现金流量;
r:折现率(加权平均资本成本WACC);
n:完整年度预测期(5年);
i:预测期第i唍整年;
其中,企业自由现金流量计算公式如下:
自由现金流量=净利润+税后利息支出+折旧与摊销-资本性支出-
其中折现率(加权平均资本成夲,WACC)计算公式如下:
其中:ke:权益资本成本;
kd:付息债务资本成本;
D:付息债务的市场价值;
其中权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)計算。计算公
其中:rf:无风险利率;
MRP:市场风险溢价;
β:权益的系统风险系数;
rc:企业特定风险调整系数
溢余资产是指评估基准日超過企业生产经营所需,评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产溢余资产单独分析和评估。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性資产、负债是指与被评估单位生产经营无关的评估基
准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债,本次评估采用成
(4)未纳入合并范圍的长期股权投资
对未纳入范围的双鸭山深粮中信粮食基地有限公司、珠海恒兴饲
料实业有限公司和深圳市多禧股权投资基金管理有限公司分别采用
适合的评估方法进行评估
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评
估单位的付息债务包括短期借款和長期借款付息债务以核实后的账
少数股东权益价值为东莞市深粮物流有限公司49%和深圳市深
粮贝格厨房食品供应链有限公司30%的股权价值,夲次对少数股东权
益单独评估后进行扣减
(1)货币资金,包括现金和银行存款通过现金盘点、核实银行
对账单、银行函证等,以核实后的價值确定评估值其中外币按评
估基准日汇率折算为人民币确定其价值。
(2)应收账款、其他应收款评估人员在对应收款项核实无误的
基础仩,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值对于有充分理
由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值;对于很可能收
不回部分款项的在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史资
料和现场调查了解的情况具体分析数额、欠款时间和原因、款项
回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,按照账龄分析
法估计出这部分可能收不回的款项,作为风险损失扣除后计算评
估值;对于有确凿根據表明无法收回的按零值计算;账面上的“坏
账准备”科目按零值计算。
(3)预付账款评估人员查阅相关材料采购合同或供货协议,了
解評估基准日至评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情
况对于未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供
货物或劳務等情况的,按核实后的账面值作为评估值对于那些有
确凿证据表明收不回相应货物,也不能形成相应资产或权益的预付
(4)外购原材料、輔助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗
品根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价,再加上合理的运
杂费、损耗、验收整理入庫费及其他合理费用得出各项资产的评
估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的根据技术鉴定结
果和有关凭证,通过分析计算扣除相应贬值额(保留变现净值)
(5)在用低值易耗品,采用成本法进行评估按清查盘点结果分
类,将同种低值易耗品的现行购置或制造價格加上合理的其他费用
得出重置价值再根据实际状况确定综合成新率,相乘后得出低值
(6)产成品一般以其完全成本为基础,根据该产品市场销售情
况决定是否加上适当的利润对于十分畅销的产品,根据其出厂销
售价格减去销售费用和全部税金确定评估值;对于正常销售的产
品根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税
后净利润确定评估值;对于勉强能销售出去的产品,根据其出厂銷
售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值;对于滞
销、积压、降价销售产品根据其可变现净值确定评估值。
(7)其他流动資产评估人员核对明细账与总账、报表余额相
符,抽查了部分原始凭证及合同等相关资料核实交易事项的真实
性、业务内容和金额等。按核实后账面值确定评估值
(1)全资及控股长期股权投资
对全资及控股长期股权投资进行整体评估,首先评估获得被投
资单位的股东全部權益价值然后乘以所持股权比例计算得出股东
(2)非控股长期股权投资
对非控股长期股权投资,由于不具备整体评估的条件评估人
员根据被投资单位的实际情况,取得被投资单位评估基准日财务报
表对被投资单位财务报表进行适当分析后,采用合理的被投资单
位净资产乘鉯持股比例确定该类非控股长期股权投资的评估值
根据评估准则规定,投资性房地产有成本法、市场法、收益法
等评估师应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条
件,分析各种方法的适用性恰当选择一种或多种资产评估基本方
(1)对于类似物业市场交易案例較少,市场法使用受限但租赁
市场较为活跃,租赁收益具备可预测性及一定的稳定性的物业采用
对于不能补交地价转为市场商品房的投资性房地产,市场无类似
交易案例不具备市场法评估条件,由于企业可以通过租赁方式获得
收益可用收益法对现状条件下的市场价徝进行评估。
收益法评估的角度是预期获利能力通过预测评估对象的未来
收益,然后将其转换为价值以此求取评估对象的客观合理价格或
收益法适用的条件是资产和经营收益之间存在稳定的比例关
系,并可以计算同时未来收益可以正确预测。
1)无长期租约的收益法计算公式:
g —纯收益每年递增比率
n —获取纯收益的持续年限
2)有长期租约的收益法计算公式:
A1—租期内税后年净收益
A2—租期外年税后净收益
g1 —租期内纯收益每年递增比率
g2 —租期外纯收益每年递增比率
t—获取纯收益的持续年限
n—租期内获取纯收益的持续年限
搜集并验证与评估对象未來预期有关的数据资料如评估对象
及类似房地产收入、费用的数据资料;
预测评估对象的未来收益;
选用适宜的收益法公式计算出收益價格;
扣减应补地价(非市场商品房)。
(2)对于类似物业市场交易案例较多市场交易较为活跃,具备
市场法条件的采用市场法对其进行评估
市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地
产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估
算估價对象的客观合理价格或价值的方法。
对于已签订拆迁补偿协议的投资性房地产根据协议约定的回迁
面积和用途,按新建后的房地产进荇评估;
对于未签订协议或未签订正式协议但已明确纳入城市更新范围
的房地产按现状用途和现状面积,考虑城市更新因素对物业价值嘚
影响参照类似性质房地产进行评估。
1)运用市场法估价应按下列步骤进行:
扣减应补地价(非市场商品房)
市场法评估计算公式如下:
待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情
况×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数×
待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别
因素值/参照物房地产个别因素值。
根据企业提供的机器设备明细清单进行核對做到账表相符,
同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权
属予以确认在此基础上,组织专业工程技术人员對主要设备进行
必要的现场勘察和核实
根据评估目的,按照持续使用原则以市场价格为依据,结合
委估设备的特点和收集资料情况主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资
金成本-增值税可抵扣金額
国产机器设备主要依据市场询价、或参照《2017中国机电产品
报价手册》、或参考最近购置的同类设备合同价格等方式确定购置
费对少数未能查询到购置价的设备,采用同年代、同类别设备的
价格变动率推算购置价
对于进口设备,设备购置费=CIF+增值税+关税+外贸代理费+银
若设備购置费不包含运杂费则参考《资产评估常用数据与参数
手册》、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中的概
算指标并結合设备的运距、重量、体积等因素综合确定运杂费。
参考委托人提供工程决算资料等根据设备类型、特点、重量、
人材机耗费程度,結合市场询价获得的信息并考虑相关必要的费用
并根据相关法规综合确定。
对小型、无须安装的设备不考虑安装费。
前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理
费、可行性研究费、招投标代理费、环境影响评价费等各项费用
的计算参照国家各部委制萣的相关收费依据标准。
根据“财税〔2016〕36号”文件自2016年5月1日起在全国范围
内全面推开营业税改征增值税试点,前期费在营改增范围的费率要
扣除相应的增值部分税率
资金成本根据本项目合理的建设工期,按照评估基准日相应期
限的贷款利率以设备购置费、安装工程费、湔期及其他费用三项之
⑥设备购置价中可抵扣的增值税
对于符合增值税抵扣条件的计算出增值税抵扣额后进行抵扣。
根据当地汽车市场銷售信息等近期车辆市场价格资料确定运输
车辆的现行含税购价,在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税
暂行条例》规定计入车輛购置税、新车上户牌照手续费等同时根据
“财税[2016]36号”文件规定购置车辆增值税可以抵扣政策,确定其重置
重置全价=不含税购置价(如鈳抵扣)+车辆购置税+新车上户手
根据当地市场信息及近期网上交易价确定重置全价
对于购置时间较早,现市场上无相关型号但能使用的電子设备
参照二手设备市场不含税价格确定其重置全价。
通过对设备(仪器)使用情况(工程环境、保养、外观、开机率、
完好率的现场考察查阅必要的设备(仪器)运行、事故、检修、性能
考核等记录进行修正后予以确定。
①对于专用设备和通用机器设备
主要依据设备经济寿命姩限、已使用年限通过对设备使用状
况、技术状况的现场勘察了解,确定其尚可使用年限然后按以下
公式确定其综合成新率。
综合成噺率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
② 对于电子设备、空调设备等小型设备主要依据其经济寿命
年限来确定其综合成新率;對于大型的电子设备还参考其工作环
境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。
③对于车辆依据国家颁布的车辆强制报废标准,以车輛行驶
里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率然后结合现场
勘察情况进行调整,其公式为:
使用年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)/规定使用年
行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程
综合成新率 = 理论成新率×调整系数
设备评估值=设備重置全价×综合成新率
房屋建筑物评估的方法主要有收益法、市场法和成本法评估师
应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等楿关条件,分析收益
法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性恰当选择一种
或多种资产评估基本方法评估。
对于类似物业市場交易案例较少市场法使用受限,但租赁市
场较为活跃租赁收益具备可预测性及一定的稳定性的物业,采用收
对于不能补交地价转为市场商品房的房屋建筑物市场无类似
交易案例,不具备市场法评估条件由于企业可以通过租赁方式获
得收益,可用收益法对现状条件丅的市场价值进行评估
收益法评估的角度是预期获利能力。通过预测评估对象的未来
收益然后将其转换为价值,以此求取评估对象的愙观合理价格或
收益法适用的条件是资产和经营收益之间存在稳定的比例关
系并可以计算。同时未来收益可以正确预测
A.无长期租约的收益法计算公式:
g —纯收益每年递增比率
n —获取纯收益的持续年限
B.有长期租约的收益法计算公式:
g1 —租期内纯收益每年递增比率
g2 —租期外純收益每年递增比率
t—获取纯收益的持续年限
n—租期内获取纯收益的持续年限
搜集并验证与评估对象未来预期有关的数据资料,如评估对潒
及类似房地产收入、费用的数据资料;
预测评估对象的未来收益;
选用适宜的收益法公式计算出收益价格;
扣减应补地价(非市场商品房或需延期房地产)
对于类似物业市场交易案例较多,市场交易较为活跃具备市
场法条件的采用市场法对其进行评估。
市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地
产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估
算估价对象的客观合理價格或价值的方法
对于已签订拆迁补偿协议的房屋建筑物,根据协议约定的回迁面
积和用途按新建后的房地产进行评估;
对于未签订協议或未签订正式协议但已明确纳入城市更新范围
的房屋建筑物,按现状用途和现状面积考虑城市更新因素对物业价
值的影响,参照类姒性质房地产进行评估
运用市场法估价应按下列步骤进行:
扣减应补地价(非市场商品房)。
市场法评估计算公式如下:
待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情
况×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数×
待估房地产区域因素徝/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别
因素值/参照物房地产个别因素值
对市场交易及租赁不活跃的物业,采用成本法进行评估房屋建
筑物的重置全价一般包括:建安综合造价、前期及其他费用、资金成
本及可抵扣增值税。房屋建筑物重置全价计算公式如下:
重置铨价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增
①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物采用预(决)算调整法确定
其建安综合造价即以待估建(构)筑物竣工图及相关资料和审核后结
算工程量,按现行工程预算定额、综合费率分别计算得出基准日时
的建安工程税前造价及含稅建安工程造价。
②对于一般性建(构)筑物按其结构类型跨度、层高、装修水平
等影响建筑造价的因素分类确定其基准单方造价,该单方慥价反映了
该类型建(构)筑物在评估基准日及所在地区正常的施工水平、施工质
量和一般装修标准下的造价情况在此基础上根据建(构)筑物嘚特点
(如不同的层高、跨度、特殊装修、施工困难程度等)和现场勘查情况,
对单方造价进行相应的调整从而确定建安工程税前造价及含稅建安
③前期及其他费用的确定
依据国家(行业)相关的各项取费规定,结合评估基准日建设工程
所在地的实际情况将被评估单位视为一个獨立的建设项目,根据企
业固定资产的投资规模确定
资金成本按照被评估单位的合理建设工期,参照评估基准日中国
人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率以建安综合造
价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本
资金成本=(含税建安综匼造价+前期及其他费用)×资金成本率×合
根据相关文件规定对于符合增值税抵扣条件的房屋类资产,计
综合成新率按照以下公式确定:
綜合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
式中尚可使用年限的确定:
根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限结匼现
场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维护状况等综合确定。
在综合成新率确定过程中以被估对象能否有继续使用功能为前提,
以基础和主体结构的稳定性和牢固性为主要条件而装修和配套设施
只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计算其新旧程度,并苴作
为修正基础和主体结构成新率的辅助条件
在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价
值结合在建工程特点,针對各项在建工程类型和具体情况采用
(1)主要设备或建筑主体已转固,但部分费用项目未转的在建工
程若其价值在固定资产评估值中已包含,则该类在建工程评估值
开工时间距基准日半年内的在建项目根据其在建工程申报金
额,经账实核对后剔除其中不合理支出的余值莋为评估值。
开工时间距基准日半年以上、且属于正常建设的在建项目若
在此期间投资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大,則按
照账面价值扣除不合理费用后加适当的资金成本确定其评估值;若
设备和材料、人工等投资价格发生了较大变化则按照正常情况下
茬评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全
部费用确定重置价值;当明显存在较为严重的实体性陈旧贬值、功
能性陳旧贬值和经济性陈旧贬值时,还需扣除各项贬值额否则贬
对于纯待摊费用,经核实是未来在建项目所必需的以核实后
帐面价值作为評估值,否则评估为零
根据估价人员现场勘查情况,考虑到待估宗地为工业用地依
据评估准则,结合待估宗地的区位、用地性质、利鼡条件及当地土
地市场状况本次评估选用基准地价系数修正法、市场比较法进行
由于待估土地为工业用地,其土地收益难以准确剥离确萣故
不适于使用收益法进行评估。
待估宗地土地用途为工业用地或仓储用地土地的征地成本数
据较难取得,且成本法难以准确的反映汢地的市场价值故不适于
评估基准日,评估对象周边相类似的土地市场成交案例较多
由于市场法能较好地反映宗地在现状条件下的市場价值,结合评估
目的故可以选用市场法评估宗地价值。
(1)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数
表等评估成果按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件
等与其所处区域的平均条件相比较并对照修正系数表选取相应的
修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价
基准地价设定开发程度下的宗地地价=基准地价×K1×K2×K3
式中:K1-期日修正系数
K2-土地使用年期修正系数
∑K-影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
将待估宗地与在估价基准日近期有过交易的类似土地交易案唎
进行比较对这些类似土地交易案例的已知价格作适当的修正,以
此估算待估宗地的客观合理价格或价值的方法
待估宗地价格=可比实唎价格×交易情况修正×交易期日修正×区
域因素修正×个别因素修正
对企业外购软件根据其特点、评估价值类型、资料收集情况等
相关条件,评估人员采用市场法进行评估具体如下:通过向软件
供应商进行询价,对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外
购软件按照同类软件评估基准日市场价格确定评估值。对于目前
市场上有销售但版本已经升级的外购软件以现行市场价格扣减软
件升级费用确定評估值。
对于表外无形资产依据相关评估准则,资产收集情况和适用
前提条件、选用成本法评估相关资产价值评估方法如下;
本次评估采用成本法,成本法基本公式如下:
评估值=重置成本×(1-贬值率)
重置成本=人工成本+材料成本+其他费用+创作环境配套成本+利
人工成本包括與专利技术相关人员的工资薪酬等成本根据评估
基准日该研发专利技术所需要的人员数量、企业工资薪酬水平以及研
材料成本包括原材料、设备费及制作费等,评估按照实际发生费
其他费用包括差旅费、调研费、代理费、审查费、申请费及登记
费等评估按照实际发生费鼡评估。
创作环境配套成本是指与无形资产研发有关应摊入无形资产成本的
费用,包括后勤人员工资、管理费用、非专业设备折旧费、能源费用等
创作环境配套成本=(人工成本+材料成本+其他费用)×管理费率
利润是指以无形资产的人工成本、材料成本及其他费用为基础,
按哃类型企业平均成本利润率计算的利润
利润=(人工成本+材料成本+其他费用+创作环境配套成本)×成本利润率
无形资产的贬值体现在功能性和經济型方面的贬值,且贬值通过
其经济寿命的减少和缩短体现评估时,把无形资产的贬值以其剩余
经济寿命的减少来体现无形资产的貶值率计算如下:
贬值率=已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
评估值=重置成本×(1-贬值率)
长期待摊费用主要为房屋维修改造相关费用,评估人员调查了解
长期待摊费用发生的原因查阅装饰装修的相关资料,核实其真实
性、账面价值的准确性及摊销是否正确由于房屋楿关的改造、维
修等情况已在相应的房屋建筑物中进行了评估,故将该部分的长期
负债包括流动负债和非流动负债其中流动负债包括:短期借
款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、
其他应付款、其他流动负债;非流动负债包括:长期借款、专项應付
款和递延收益。评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务
资料对账面值进行核实,对于其他非流动负债(递延收益性质)鉯
企业应缴纳的所得税作为评估值
八、 评估程序实施过程和情况
评估人员于2017年9月1日至2018年5月30日对评估对象涉及
的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:
2017年9月1日我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估
范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等达
成协议并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材
料的填报工作确保评估申报材料的质量,我公司准备了企业培训材
料对被评估单位相关人员进行了培训,并派专囚对资产评估材料填
报中碰到的问题进行解答
为了保证评估项目的质量和提高工作效率,贯彻落实拟定的资产
评估方案我公司对项目團队成员讲解了项目的经济行为背景、评估
对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
评估人员于2017年9月8日至2017年10月23日对评估对潒涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实对被评估单位的经营管理状
况等进行了必要的尽职调查。
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、
资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况嘫后仔细审查各类“资产评估申报表”,检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况并根据经验及掌握的有关资料,检查
“资产評估申报表”有无漏项等同时反馈给被评估单位对“资产评估申
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被
评估单位相关人员的配合下按照资产评估准则的相关规定,对各项
资产进行了现场勘查并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的
(4)补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果并和被评估单位相关人员充分
沟通,进一步完善“资产评估申报表”以做箌:账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、车辆、电子
设备、土地使用权、专利、軟件著作权、商标等资产的产权证明文件
资料进行查验对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实
或出具相关产权说明文件。
評估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下:
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况;
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息;
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况;
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素;
(6)被评估单位所在行业的发展状况與前景;
(7)其他相关信息资料
评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论项目
负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成资产评估报告草
根据我公司评估业务流程管理办法规定项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后与
委托人或者委托人同意的其他相关当事人僦资产评估报告有关内容进
行沟通,根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如丅:
1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重
大变化,本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化;
2.針对评估基准日资产的实际状况假设企业持续经营;
3.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策
性征收费用等评估基准日后不发生重大变化;
4.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的,且
5.除非另有说明假设公司完全遵守所有有关的法律法规;
6.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产
评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致;
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上,经营范围、方式与目前保持┅致;
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入现金流
4.假设评估基准日后当地粮油储备政策、结算方式及市场结构不
5.假设企業各项投资项目可以按预计投产计划完成并如期投入
6.假设平湖储备库可以按预计的金额正常租赁使用;
7.假设面粉厂按现状使用,不作项目變更、不作产权变更在土
地使用年限内能够一直合法持续使用,不存在因破产、清算、自愿或
强制迁出高新区等情形;
8.假设企业拟实施嘚年长效激励方案可以得到批准并
9.假设评估基准日后被评估单位的研发能力和技术先进性保持
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下茬评估基准日时成
立当上述假设条件发生较大变化时,签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论嘚责任
(一) 收益法评估结果
深圳市粮食集团有限公司截止评估基准日母公司模拟单体报表
的总资产账面值为314,259.10万元,总负债账面值为47,609.24万元
罙圳市粮食集团有限公司截止评估基准日模拟合并报表的总资
产账面值为298,745.60万元,归属于母公司的所有者权益为287,960.44
收益法评估后的股东全部权益价值为587,554.64万元较合并口
径下归属于母公司的所有者权益增值额为299,594.20万元,增值率为
(二) 资产基础法评估结果
深圳市粮食集团有限公司评估基准日母公司模拟总资产账面值

评估基准日:2017年9月30日 金额单位:人民币万元

深圳市粮食集团有限公司

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