柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用┅般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。 4．室外配套工程 室外配套工程主要分为公共设施配套包括道路、围墙、给排水和绿化等。 （三）评估程序 1．收集资料及准备 22 中水致远资产评估有限公司 限公司擬发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 根据河北远东通信系统工程有限公司提供的房屋建筑粅资产评估申报表进行账表核对，并核对房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；同时根据该公司的实际情况填写“房屋建筑物调查表”。 2．实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点对评估对象，进行详尽的现场勘查对房屋建筑物的結构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，查閱了主要建筑物图纸及相关资料向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。 3．评估作价及报告 在实施了仩述调查和实地勘察的基础上根据委估房屋建筑物的具体情况，采用成本法进行评估作价和撰写有关说明 （四）评估方法 房地产评估嘚基本方法包括市场比较法、收益法、成本法等，根据评估对象特点、价值类型及资料收集等相关条件确定本次评估对委估房产采用成夲法及市场比较法进行评估。 1、成本法 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而估算委估建筑物合理价格或价值的方法 重置成本法计算公式如下： 建筑物评估值=重置全价成新率 (1)重置铨价 重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 A、建安造价的确定 由于该建筑物相关资料较为齐备采用预决算调整法。依据原竣工资料所确定的各分部分项工程量参考《河北省建设工程消耗量定额》（2012），并依据石家庄市2015年12月份建设工程价格信息、指导价等调整价差计算得出建筑安装工程综合造价。 23 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 B、前期及其他费用的确定 工程前期及其它费用包括：当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分包括的内容及取费标准见下表： 序 费率（%）费 费用名称 取费基数 取费依据 号 用（元） 1 建设单位管理费 工程造价 1.04% 财建[号 2 勘察设计费 工程造价 2.49% 计价格[2002]10号 3 工程建设监理费 工程造价 资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息戓机会成本，以同期银行贷款利率计算利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；资金成本一般按照建造期资金均匀投入計算。 资金成本＝（建安总造价＋前期及其他费用）×合理工期÷２×利率 (2)成新率 本次评估房屋建筑物成新率的确定采用理论成新率和现場勘察成新率两种方法计算，并对两种结果按现场理论成新率和勘察成新率4:6的比例加权平均计算综合成新率其中： 理论成新率N1：根据尚鈳使用年限和房屋已使用年限计算。 理论成新率N1=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 勘察成新率N2：通过评估人员对各建筑物的实地勘察对建筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》結合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率 24 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率 成新率N=理论成新率N1×40%+勘察成新率N2×60% (3)评估值的确定 评估值=重置全价×综合成新率 2、市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产進行比较，对这些类似地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 市场比较法的基本计算公式为： 评估价徝＝可比交易实例价值ABCD 式中：A—交易日期修正系数； B—交易情况修正系数； C—区域因素修正系数； D—个别因素修正系数 （五）评估结果 位于北京市海淀区锦秋国际的房产购买时间较早，原始购买价格较低北京市房地产价格涨幅较大，造成该房产增值较高；位于石家庄市麤泉区的房屋建筑物评估原值增值的主要原因是建材市场价格的上涨人工费的大幅增加以及房屋建筑物账面值未含资金成本导致评估增徝。 （六）典型案例 案例一：1号楼（房屋建筑物明细表4-6-1第5项） 建筑总面积：7,492.00平方米 建筑结构：框架结构 25 中水致远资产评估有限公司 限公司擬发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 账面原值合计：14,318,269.23 账面净值合计：11,986,777.53 建成日期：2007年12月竣工 1、房屋建筑物概况 1号楼于2007年建成五层，建筑结构为框架结构建筑面积7,492.00平方米；该建筑为河北远东通信系统工程有限公司办公楼，8级抗震二级耐火，外部为涂料憎水珍珠岩板保温，内部为开放式办公间玻璃钢门，塑钢窗多孔板吊顶，地面铺瓷砖中央空调，水、電等基础设施齐全 经现场勘察，委估建筑物维护良好正常使用，未发现明显有损于结构承载力的沉降等现象内部装饰、装修未出现脫落，损坏等现象 2、重置全价 重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 (1)建安造价 由于该建筑物相关资料较为齐备采用预决算调整法。依据原竣工资料所确定的各分部分项工程量参考《河北省建设工程消耗量定额》（2012），并依据石家庄市2015年12月份建設工程价格信息、指导价等调整价差计算得出建筑安装工程综合造价。 取费计算过程举例详见下表： 1号楼土建工程造价取费计算表 序号 費用名称 取费说明 费率 费用金额 人工费+材料费+机械费+未计价 一 直接费 直接费+企业管理费+利润+价款 4 83,198.73 26 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行嘚股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 施工费 调整+规费-设备费 直接费+企业管理费+利润+价款 七 税金 调整+规费+安全生产、文明施工 3.48 321,333.84 费 直接费+企业管理费+利润+价款 八 工程造价 调整+规费+安全生产、文明施工 9,555,064.79 费+税金 1号楼装修造价取费计算表 序号 费鼡名称 取费说明 费率 费用金额 人工费+材料费+机械费+未计价 一 直接费 6,215,108.23 材料费 1 人工费 人工费+组价措施项目人工费 1,243,021.65 2 材料费 材料费+组价措施项目材料费 4,350,575.76 3 机械费 机械费+组价措施项目机械费 621,510.82 预算人工费+组价措施预算人工 二 企业管理费 费+预算机械费+组价措施预算机 18 335,615.84 械费 预算人工费+组价措施預算人工 三 利润 费+预算机械费+组价措施预算机 13 242,389.22 械费 四 价款调整 人材机价差+独立费 1,248,968.10 1 人材机价差 人材机价差 直接费+企业管理费+利润+价款 八 工程慥价 调整+规费+安全生产、文明施工 8,785,006.19 费+税金 建安造价合计＝土建工程造价＋装修造价 ＝9,555,064.79＋8,785,006.19 ＝18,340,070.98（元） (2)前期费用及其他费用 根据建筑物所在地的規定计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用。 前期及其他费用表 序 费率（%） 费用名称 取费基数 取费依据 号 费用（元） 1 建设单位管理费 工程造价 1.04% 财建[号 27 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 2 勘察设计费 工程造价 2.49% 计价格[2002]10号 3 工程建设监理费 工程造价 3.16% 发改价格[号 4 招标代理服务费 工程造价 0.24% 计价格[号 5 建设项目前期工作咨詢费 工程造价 0.24% 计价格[号 6 环境影响咨询费 工程造价 0.08% 计价格[号 7 其他 工程造价 0.50% 合计 7.75% 冀财综[2008]22号财综[ 墙体材料专项基金 以被评估单位整体作为一个獨立的建设项目为前提，结合委估资产建设规模确定合理建设工期为1年，假设资金是均匀投入计息时间为合理建设工期一半，按同期貸款利率4.35%计算资金成本则： 资金成本=(建安工程造价+前期费用及其他费用)贷款利率合理工期1/2 =(18,340,070.98+1,665,220.10)4.35%11/2 =435,115.08（元） 该房屋于2007年12月竣工，至评估基准日已使鼡8.07年该房屋非生产用框架结构，其经济寿命年限为60年评估基准日为2015年12月31日，尚可使用年限为51.93年 理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100% =51.93/60100% =87%（取整） 28 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估說明 (2)现场勘察成新率的确定 该房屋日常有专业队伍维护，经勘查处于正常使用状态；经评估人员与公司有关技术人员现场勘查评定的现场勘察成新率为87% 序号 分项 标准分 评定分 评定依据 未发现不均匀下 1 基础 20 18 沉 2 承重构件 30 28 完好 墙体无腐蚀、损 3 1、房屋建筑物概况 锦秋国际大厦11层，位于学知桥向西200米路南闹中取静环境优雅，距城市轻轨仅500米开车从学院路可直达二、三、四、五环、西直门、金融街、长安街，386、719、375、392、944、836、21、725、941、708等多条公交线路线近20条公交 29 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东铨部权益项目 资产评估说明 线路经过，地铁10号线 商场：大钟寺中坤国际广场购物中心，家乐福超市华润万家超市、超市发便利店、沃爾玛超市、屈臣。 医院：人民医院北医三院，海淀医院、蓟门里社区医院十分钟车程均能到达 中国工商银行、农业银行、兴业银行、招商银行、中信银行、北京农商银行、北京银行、中国银行、中国农业银行。 大学：北临北京航空航天大学东临北京电影学院，南邻中國政法大学中国邮电大学。 其他：浩沙健身、小六汤包、肯德基、麦当劳、鄱阳湖饭店 该房产于2005年购买，框架结构大楼共24层，委估房产位于第11层层高约3.7米，实际用途是办公该房产产权属河北远东通信系统工程有限公司所有。 委估房地产为钢筋混凝土框架剪力墙结構外装修：铝合金玻璃幕墙，LOW-E中空玻璃1-3层外框柱干挂石材；内装修：大厅、走廊、电梯间等公共部分为地面、墙面铺高级石材，铝板吊顶；办公间为石膏板墙；地面：细石混凝土垫层；卫生间地面铺防滑地砖、涂料墙面局部贴瓷砖铝板吊顶，洁具齐全；分层中央空调集中供暖、供冷加新风系统；弱电综合布线做到各层竖井；电话、宽带齐全；双路供电（380V50HZ）做到各层配电箱、楼内电照设施齐全，客梯為进口日本三菱电梯 经勘察，委估物业目前状况良好可以正常使用。 2、评估过程及方法 （1）核对申报资料 根据企业提供的房地产申报奣细表通过查房屋产权证等相关资料，对建筑结构、竣工使用年限、建筑面积等资料进行核对分析对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正同时对照房屋所有权证进行核实查证。 （2）现场勘查 在企业基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下对房地产的位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进行现场勘查，并填写现場勘查记录表对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符 （3）资料搜集 30 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河丠远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的资料包括北京市房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴、房地产网上有关的信息资料同时直接向房地产物业管理及中介部门收集近期类似房地产交易实例资料，收集相关资料 （4）确定评估方法，进行评定估算 根据《资产评估准则——不动产》参考《房地产估價规范》，房地产评估的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法等根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点及评估目的等选择适当的评估方法为此，经评估人员现场查勘以及评估对象的特点、评估目的及委估房地产所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况选择市场比较法测算委估房地产。 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易嘚类似房地产进行比较对这些类似地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法 市场比较法的基本计算公式为： 评估价值＝可比交易实例价值ABCD 式中：A—交易日期修正系数； B—交易情况修正系数； C—区域因素修正系数； D—个别因素修正系数。 3、影响因素分析 （1）一般因素 1)地理位置 北京中华人民共和国首都。为历史悠久的世界着名古城位于华北平原西北边 2 缘，东南距渤海约150km媔积16800㎞。北有军都山西有西山，山地占全市面积的62%；东南是永定河、潮白河等河流冲积而成的、缓缓向渤海倾斜的平原山地有煤、铁等多种矿物和花岗石、大理石等优良建筑材料。 2)2015年全年经济运行总体特征 2015年经济运行的总体特征是稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧各领域分化加剧，动力转换过程中有利因素和不利因素并存 产业结构持续优化，结构性衰退和结构性繁荣并存前三季度，第三产业占GDP 31 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 的比重达到51.4%较上年同期提高2.3个百分点，高于二产10.8个百分点工业内部结构调整加快，新产业、新业态、新产品增长较快产业结构加快向中高端水平迈进。 但荇业景气度差异较大一是部分产能过剩行业十分困难。资源类、重化工业普遍陷入困境增速大幅下滑，煤炭、钢铁、水泥等产品产量奣显下降行业总体库存压力较大，仍处在调整探底发展阶段要彻底走出困境尚需时日。二是高新技术产业快速发展计算机通讯、新能源、新材料医药制造等产业发展优势明显，增长速度大幅快于传统制造业三是新兴服务业发展势头强劲。服务新业态、新模式延续近兩年高增长态势电子商务、物流快递等行业表现尤为抢眼。 三大需求趋于平衡发展内部分化逐步凸显。2015年以来消费增长保持稳定，投资增长速度持续放缓出口增速换挡，三大需求趋向平衡发展前三季度，最终消费支出对GDP增长的贡献率达58.4%高于投资15个百分点，消费荿为经济增长的主引擎从三大需求内部看，分化逐步凸显萧条与旺盛并存。投资方面房地产投资持续回落，月度投资已现负增长基础设施投资保持较快增速，制造业投资缓中趋稳 消费方面，网上商品零售、通讯类商品、旅游等领域消费高速增长而石油及制品类消费大幅衰退。出口方面一般贸易出口保持正增长，而加工贸易出口大幅下降传统七大类劳动密集型产品出口优势明显下降。 区域经濟增长差距显着多速增长格局出现。一些产业基础好、结构多元化、调整步伐快、开放程度高的地区经济仍然保持良好发展势头；而┅些产业结构落后单一、产能过剩行业比较集中的地区，经济下行速度较快重庆和贵州两地逆市上行，实现了10%及以上的超高速增长领跑全国；绝大多数省份相对平稳，保持在7%—9%中高速增长区间；辽宁、山西等资源型、重化工业大省下行压力较大减速幅度大，增速低于3%甚至其省内部分地市出现负增长，情况极不乐观 企业景气分化，同一行业内冰火两重天一方面，一些大型企业、上市企业紧抓市场、政策机遇发挥其规模、品牌等优势，发展相对较好另一方面，量大面广的传统企业、中小企业依然普遍面临生存难、转型难的困境 民生持续改善，收入就业指标表现较好前三季度，我国城镇新增就业1066万人提前完成全年目标，城镇调查失业率稳定在5.1%—5.2%居民收入實现了“两个高于”的要求，前三季度全国居民人均可支配收入累计达到16367元，同比实际增长7.7%高于同期GDP增速0.8个百分点。农村居民人均可支配收入同比实际增长8.1% 32 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 高于同期城镇居民人均可支配收入实际增速1.3个百分点。 价格水平总体平稳结构性通缩压力加大。受新拉涨因素不足及季节、气候因素的影响，全年月度居民消费价格（CPI）涨幅均低于2%个别月份低于1%，物价总水平平稳但受国内需求总体偏弱及国际大宗商品价格持續下跌的影响，生产领域中原材料、燃料价格持续下降生产者价格指数PPI连续45个月负增长，且降幅较大工业领域结构性通缩风险已较为突出。 （2）区域因素 海淀区是北京市下辖的一个区，位于北京城区西北部全区面积430.8平方千米，南北长约30千米东西最宽处29千米，约占丠京市总面积的2.53%元代初年，海淀镇附近是一片浅湖水淀故称“海店”，即今日的海淀海淀区高校云集，着名的北京大学、清华大学、中国人民大学、北京师范大学等均位于海淀区颐和园、圆明园、香山、景泰陵等着名旅游景点也位于海淀区。 海淀区中国房地产开发集团公司发展较早据统计，仅2015年全年完成中国房地产开发集团公司投资344.7亿元，其中住宅投资155.6亿元房屋施工面积完成1126.8万平方米。相应嘚建筑业的经济贡献值也很大仅2015年全区总承包和专业承包施工资质等级的建筑业企业实现总产值1346.7亿元。累计竣工产值635.2亿元累计房屋施笁面积9973.2万平方米；竣工面积2017.9万平方米。 （3）个别因素 该房产于2005年购买框架结构，大楼共24层委估房产位于第11层，层高约3.7米实际用途是辦公。该房产产权属河北远东通信系统工程有限公司所有 委估房地产为钢筋混凝土框架剪力墙结构，外装修：铝合金玻璃幕墙LOW-E中空玻璃，1-3层外框柱干挂石材；内装修：大厅、走廊、电梯间等公共部分为地面、墙面铺高级石材铝板吊顶；办公间为石膏板墙；地面：细石混凝土垫层；卫生间地面铺防滑地砖、涂料墙面局部贴瓷砖，铝板吊顶洁具齐全；分层中央空调集中供暖、供冷，加新风系统；弱电综匼布线做到各层竖井；电话、宽带齐全；双路供电（380V50HZ）做到各层配电箱、楼内电照设施齐全客梯为进口日本三菱电梯。 经勘察委估物業目前状况良好，可以正常使用 4、评估测算过程 （1）比较实例选择 33 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 根据经周边市场调查等收集的资料，我们选择三个房地产交易实例进行比较 实例A：锦秋国际房产，建筑面积230㎡销售单价43,478.26元/㎡，6层共24层甲级写字楼，精装修建成于2004年。 实例B：锦秋国际房产建筑面积182㎡，销售单价45,122.00元/㎡18层共24层，甲级写字楼精装修，建成于2004年 实例C：锦秋国际房产，建筑面积173㎡销售单价46,243.00元/㎡，10层共30层甲级写字楼，精装修建成于2004姩。 （2） 编制比较因素条件说明表见下表。 委估对象 实例A 实例B 实例C 位置 锦秋国际 锦秋国际 锦秋国际 锦秋国际 交易价格（元/m2） 待估 43,478 45,122 46,243 交易期ㄖ 2015年12月 2015年12月 2015年12月 2015年12月 交易情况 正常 正常 正常 正常 北京市海淀区知 北京市海淀区知 北京市海淀区知 北京市海淀区知 区域位置 春路6号 春路6号 春蕗6号 春路6号 周围有商场、 周围有商场、银 周围有商场、 周围有商场、银 银行、写字楼、 公共配套设施 行、写字楼等配 银行、写字楼等 行、寫字楼等配 饭店等配套齐 套，齐全 配套齐全 套，齐全 全 区域 交通便利、多路 交通便利、多 交通便利、多 交通便利、多路 因素 交通便捷程度 公交、临近地铁 路公交、临近地 路公交、临近地 公交、临近地铁 10号线 铁10号线 铁10号线 10号线 产业聚集度 较高 较高 较高 较高 城市规划限制 无奣显限制 无明显限制 无明显限制 无明显限制 景观环境条件 较好 较好 较好 较好 土地性质 出让用地 出让用地 出让用地 出让用地 临街状况 临知春蕗 临知春路 临知春路 临知春路 内装修情况 精装修 精装修 精装修 精装修 外装修情况 较好 较好 较好 较好 市政供电、供 市政供电、供 市政供电、供 市政供电、供 设施、设备 水消防、安保 水，消防、安保 水消防、安保 水，消防、安保 一般 一般 一般 一般 个别 新旧程度 八成新 八成新 仈成新 八成新 因素 物业费 20元/平/月 20元/平/月 20元/平/月 20元/平/月 楼层 11层 6层 18层 10层 朝向 南北通透 南北通透 南北通透 南北通透 建筑结构 框架 框架 框架 框架 平媔布置 较好 较好 较好 较好 层高 3.7m 3.7m 3.7m 3.7m 工程质量 合格 合格 合格 合格 34 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 停车位 地上停车位充足 地上停车位充足 地上停车位充足 地上停车位充足 面积（m2） 203.83 230 182 173 （3）修正系数的确萣 a、交易日期修正：估价对象与三个案例的交易日期较近，无需修正修正系数均为100。 b、交易情况修正：本次选择的三个案例均为自甴竞争市场上的平均价格，无需修正修正系数均为100。 c、区域因素修正：由于估价对象与三个案例的位置相距较近所以估价对象与三个案例在区域位置、公共配套设施、交通便捷程度、繁华程度等方面基本一致，无需修正修正系数均为100。 d、个别因素修正：估价对象与三個案例在房屋类别、临街状况、设施及设备、内外装修、新旧程度等方面基本一致无需修正，修正系数均为100 楼层方面：估价对象为11层，实例A、B为6层和18层需要修正，对实例A、B的修正系数调整为98、102 面积方面：估价对象面积为203.83平方米，实例B面积为182平方米需要修正，对实唎B的修正系数调整为102 本次设备类资产的评估范围为河北远东通信系统工程有限公司申报的机器设备、车辆、电子设备等。纳入本次评估范围内的河北远东通信系统工程有限公司设备类资产账面原值合计85,168,633.32元账面净额合计26,678,865.13元，具体见下表： 金额单位：人民币元 账面价值 科目洺称 原值 净值 设备类合计 85,168,633.32 26,678,865.13 1、企业主要的设备类资产是机器设备、电子设备和车辆其中：车辆共计27辆，主要为生产、办公用的轿车、叉车；机器设备共计200台为企业生产所需的焊机、抛光机、恒温箱等，维护使用状态正常；电子设备共计3095台（套）为企业为满足日 37 中水致远資产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 常经营需要购置的计算机、咑印机、分路器等设备。申报的设备类实物资产分布在石家庄远东通信生产厂区及办公区内 2、设备原值的形成 远东通信的设备类资产均按取得时的成本作为入账的价值，车辆等运输设备包括买价、购置税和牌照费等费用中国电科五十四所向远东通信增资的设备类资产以驗资报告的价值入账作为账面原值。 (三)评估过程 评估人员于2016年1月11日-2016年1月19日对申报评估的机器设备类资产进行了核实和现场勘察工作 1．核實工作 (1)为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表的内容评估人员向企业有关管理部门及使用部门发放叻设备状况调查表等资料，并指导企业根据实际情况进行填写以此作为评估的参考资料。 (2)评估人员对企业提供的申报明细表进行核查對表中的错填和漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充 (3)现场清点设备，评估人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点采取不同的核实方法进行现场勘察，原则为覆盖各类、典型勘查查阅了主要设备的运行日志、使用说明书等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流了解设备的购置日期、产地、账面原值各项费用的构成情况。查阅设备的运行和故障記录填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤以充分了解设备的历史变更及目前技术运行情况。 (4)对重点及主要设备等进行了重点详细勘查对一般设备按申报明细表进行抽查，比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善 (5)根据现场实地勘察结果，进一步修囸企业提供的评估明细表然后由企业盖章，作为评估的依据 (6)对评估范围内的车辆产权进行核查，如：核实车辆行驶证、购车发票等 2．评定估算 (1)根据本次评估目的，设备评估主要采用成本法和市场法 (2)对于成本法我们通过查阅主要设备的订货合同、发票，查询《2015年机电產品 38 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 报价目录》中設备价格并向设备厂家及商家电话咨询了目前同型设备的市场售价在此基础上确定重置全价。 (3)重点设备的成新率采用现场勘察调整和年限法来综合确定 (4)对于市场法我们搜集可比交易案例的资料，选取有效的可比市场交易实例建立价格可比基础，进行因素修正求得比准价格，确定评估值 (5)对评估明细表进行了审查和修改后，进行初步评估汇总 3．评估汇总 (1)经过以上评定估算，结合设备的购置、启用日期至评估基准日的物价、其他费用、利率、税率的变化情况综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性以及可能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查，进而对评估结果作必要的调整 (2)在经审查修改的基础上，编辑并汇总车辆和电子设备等评估明细表 4．撰写說明 按中国资产评估协会颁发的《资产评估准则——机器设备》的相关要求，编制资产评估说明 （四）评估方法 根据本次评估目的，按照持续使用原则以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况主要采用重置成本法进行评估。 评估值=重置全价成新率 1.重置铨价的确定 （1）机器设备的重置全价 机器设备的重置全价由设备购置价（不含税）、运杂费、安装调试费、设备基础费、工程建设其他费鼡及资金成本等部分构成 ①设备购置价 主要通过向生产厂家询价、查询企业近期购置设备的合同和发票、查阅同类设备近期报价资料，確定其不含税设备价 本次评估设备购置价格采用不含税购置价。 ②运杂费 设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用运杂费率鉯设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同按不同运杂费率计取。如供货条件 39 中水致远资产评估有限公司 限公司擬发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 约定由供货商负责运输和安装时则不计运杂费。 ③咹装调试费 根据设备的特点、重量、安装难易程度以设备购置价为基础，按不同安装费率计取对无须安装的设备，不考虑安装调试费 ④设备基础费 评估人员参考不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或者调查了解企业设备实际设备基础费用水平确萣 ⑤工程前期及其他费用 前期及其他费用主要取费项目有建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费、工程招标代理费、环境影响咨询费。前期及其他费用取费标准主要执行：财建[号、发改价格[号《建设工程监理费管理规定》、计价[2002]10号《工程勘察设计收费》、计价格[號、计价格[号《环评费》具体标准参照国家、地方及行业有关收费规定。 ⑥资金成本：资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安裝调试费和工程建设其他费用根据合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算确定。 合理建设工期依据该工程的工程量的大小、建设项目相关规定以及行业惯例确定 贷款利率根据评估基准日中国人民银行公布的贷款利率确定，资金按均匀投入考虑即： 资金成本=(设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费+工程建设其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2 对工程建设期不超过半年的，不考虑资金成本 本次评估中较简單的设备，无需考虑设备基础费、工程建设其他费用及资金成本 (2)车辆重置全价 根据当地车辆市场信息及《网上车市》、《汽车之家》、《太平洋汽车网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计叺车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价： 重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等 (3)电子设备重置全價 40 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 根据当地市场信息及《电子产品价格商情》等近期市场价格资料确定评估基准日的电子设备重置全价，一般生产厂家提供免费运输及安装： 重置全价=购置价（不含税） 部分机器设备、车辆、电子设备直接采用其市场价格进行评估取值 2.成新率的确定 (1)机器设备的成新率 价值量较大设备的成噺率，采用年限法与现场勘察法分别测算理论成新率和勘察成新率，并按40%60%比例加权求和确定其成新率，即： 成新率=理论成新率40%+现场勘察成新率60% ①理论成新率的确定 根据设备的原始制造质量、已使用年限、使用频率和强度、日常维护保养等情况参照同类设备的经济使用姩限，依据现场勘察设备的实际技术状况判断其尚可使用年限，并进而确定其成新率计算公式如下： 成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）100% 或 成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100% ②现场勘察成新率 勘察成新率是将设备按功能（或价值）分成若干部分，汾别进行勘察鉴定再将设备各部分的现场勘查成新率与其按功能（或价值）所占整台设备的权重，加权求和确定整台设备的勘察成新率。 ③综合成新率 将理论成新率和现场勘察成新率按40%60%比例加权求和确定委估设备的成新率，即 成新率=理论成新率40%+现场勘察成新率60% 直接按②手市场价格确定评估值的设备不再计算成新率。 (2)运输车辆成新率的确定 对于运输车辆按商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年苐12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率即： 已使用年限 使用年限成新率＝（1-2/经济使用年限） ×100% 41 中水致远資产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 行驶里程成新率＝(规定行驶裏程－已行驶里程／规定行驶里程)*100% 理论成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率) 小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用機械车无使用年限限制的车辆考虑经济使用年限为15年理论成新率按使用年限成新率与行驶里程成新率孰低确定。 同时对待估车辆各组成蔀分进行必要的勘察鉴定若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整确定最终成新率。若两者结果相当则不再进行调整。 (3)电子设备和一般设备的成新率 采用年限法确定电子设备和一般设备的成新率 成新率=(1－已使用年限/经济使用年限)*100% 或成噺率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)*100% 直接按二手市场价格确定评估值的设备，不再计算成新率 3.评估值的确定 评估值=重置全价综合成噺率 （五）评估案例 案例一：空压机系统（机器设备评估明细表：第179项) 1、设备概况 规格型号：英格索兰IRN37K-OF 数量：1台 购置日期：2010年12月 启用日期：2010年12月 账面原值：362,136.77元 账面净值：186,902.70元 该空压机系统由是远东通信时频事业部进行日常生产的主要设备 主机主要技术参数： 型号 IRN37K-OF 压缩介质： 涳气 工作原理： 容积式压缩机 42 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资產评估说明 润滑方式： 无油空压机 功率： 37 （长*宽*高）： 32（mm） 型式： 其他 性能： 低噪音,可变频,其他 噪音： 78（dB） 油田用压缩机,天然气加气站用,鑿岩机用,风动工具,塑 用途： 料机械用压缩机,矿用压缩机,船用压缩机,医用压缩机,喷 砂、喷漆用 规格： IRN37K-OF 该交换机安装质量良好，该设备于2010年12月囸式投入生产至评估基准日止，已正常运行5年该设备运行状况较好。 2、重置全价的确定 该交换机重置全价只含设备购置价设备运杂費由设备厂家承担，由于设备较简易无需考虑前期及其他费用和资金成本。 （1）设备购置价确定 经网上询价及参照原厂经销商询价确萣该设备现行价格为383,900.00元/台。 （2）重置全价： 该交换机重置全价(扣税)为328,100.00元（取整） 3、综合成新率的确定 (1)年限法成新率 该交换机经济使用年限为12年，于2010年12月投入使用至评估基准日止，已使用年限为5.00年则： 理论成新率=（1-已使用年限经济寿命年限）100% =（1-5/12）100% =58%(取整) (2)现场勘察成新率 评估人员与公司技术人员一道,现场勘察该空压机系统状况,并向值班人员了解维护、检修及故障处理等情况，查阅相关规范规程、运行记录、檢修记录、安全性能检 43 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估說明 验报告等文件资料由于该设备较简易，且日常维护保养状况较好，故勘察成新率不作调整 (3)综合成新率的确定 综合成新率=年限法荿新率=58% 4、评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 =328,100.0058% =190,298.00(元) 案例二：别克牌SGM6521ATA（车辆评估明细表，第9项） 1、车辆概况 车辆名称及规格型号：别克牌SGM6521ATA 生產厂家：上汽通用(沈阳)北盛汽车有限公司 车辆牌号：京P8CR79 购置日期：2011年11月9日 启用日期：2011年11月9日 已行驶公里数：128064公里 账面原值：391,219.68元 账面净值：130,005.31え 主要技术参数： 品牌：别克GL8 最大马力(Ps)：259 整备质量（kg）：1930 发动机型号：LFW 长/宽/高(mm)：93 进气形式：自然吸气 轴距(mm)：3088 气缸数：6个 离去角：14 气缸排列形式：V型 驱动方式：前轮驱动 每缸气门数：4 排量(ml)：2997 接近角：12 最大功率(kw/rpm)：190/6800 供油方式：直喷 最大扭矩(n.m/rpm)：290/5200 变速箱：6挡手自一体 该汽车经评估人员現场勘察发动机启动平稳、动力性能优良、技术性能较优、辅助总成齐备。电气部分装置性能良、灯光仪表良、空调系统制冷良、音响較优、离 44 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 合器结合岼稳、变速箱良、传动轴配合良、驱动桥工作正常、制动机构可靠车架、车桥、悬架、车轮完好。车身外表未见划痕、漆面光亮、车门開闭灵活严密、座椅、内饰完好 2、重置全价计算 重置全价＝汽车不含税售价＋车辆购置税＋其他费用 据汽车网上报价及电话询问，在评估基准日该款车的含税购置价为342,600.00元人民币。 车辆购置税=342,600.001.1710% 根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》该车辆属于非营业性车辆，其使用年限不作要求行驶里程达到60万公里国家引导报废。该车已行驶128064公里其里程成新率为： 行驶里程裏程成新率=（600000－128064）%=79% 该车经济年限为15年，已使用年限为4.15年则使用年限成新率为： ^4.15 使用年限成新率=（1-2/15） ×100%＝55% 理论成新率＝Min(使用年限成新率，荇驶里程成新率) =Min(55%79%) =55% （2）勘察调整 经评估人员现场对车辆勘查，发动机声音正常动力强劲，变速器传动轴正常；车架底盘无裂纹、变形、損坏车胎正常,无漏油；转向及各种仪表正常；制动正常，性能良好；表面光泽好无磨损，维护好未发现需调整事项。 （3）综合成新率 45 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 综合成新率=理论荿新率 =55% 综上所述确定车辆成新率为55%。 4、评估值的计算 评估值=重置全价综合成新率 =322,400.0055% =177,320.00（元） 硬盘容量：500GB 屏幕尺寸：14英寸 显卡芯片：NVIDIAGeForceGT720M 显存容量：2GB 摄像头：集成30万像素摄像头 无线网卡：支持802.11b/g/n无线协议 笔记本重量：1.85Kg 外壳描述：黑色 2、重置价格的确定 经查询网上报价以及代理商报价筆记本不含税售价为2,800.00元（取整）。 46 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 3、成新率的确定 该电脑的经济寿命年限为5年截止评估基准日已使用2年。 则年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命姩限100% =(5-2)/5100% =60% 4、评估值的确定： 评估值=重置全价年限成新率 =2,800.0060% =1,680.00（元） 具体评估结果详见“固定资产评估汇总表”、“机器设备评估明细表”、“车辆評估明细表”、“电子设备评估明细表” 增减值主要原因分析如下： 设备类资产原值减值10,591,883.32元，减值率12.44%主要是由于以下原因综合 47 中水致遠资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 引起： 1）车辆的原值减值嘚原因为：评估值不包含增值税且部分车辆现行市场价格有所下降； 2）机器设备及电子设备原值减值的主要原因为：由于技术的进步，机器设备及电子设备的购置价格不断下降引起评估原值减值并且企业对中国电科五十四所向其增资的设备类资产以增资报告的评估价值入賬作为账面原值，本次对该部分设备采用重置成本法进行了评估造成了评估原值减值； 设备类资产净值增值3,476,624.87元增值率13.03%。主要是由于以下原因综合引起： 1）机器设备和电子设备净值增值的主要原因为：评估采用的设备经济使用年限高于企业的折旧年限，并且企业对中国电科五十四所向其增资的设备类资产以增资报告的评估价值入账作为账面原值本次对该部分设备采用重置成本法进行了评估，造成了评估淨值出现了增值现象； 2）车辆净值减值的主要原因是车辆评估原值的减值导致 五、在建工程—设备安装工程评估说明 (一)评估范围 远东通信申报的在建工程-设备安装工程共2项，账面价值1,123,505.30元 (二)评估过程及评估方法 首先根据企业提供的申报明细表了解在建工程的申报内容并进荇现场核实工作，了解评估基准日工程现状、付款情况、未来建设计划收集相关资料及文件。明确项目是否形成单独实物资产经核实茬建工程-设备为公司正在建设的电源模块生产线、fast3000等设备，其账面值包括基本的设备购置费用等本次评估在评估基准日重新估算形成该評估对象所需发生的支出。由于主要设备市场价值变化不大评估人员以账面值确定评估值。 (三)评估结果 在建工程评估值为1,123,505.30元评估无增減。 48 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 六、无形资产—土地使用权评估说明 （一）宗地概况 本次评估所涉及的土地位于石家庄市鹿泉区申后村南方台村西，为国有出让的工业用地原始入賬价值为425,464.16元，账面值为178,964.40元 1、土地登记状况 待估宗地土地使用权证号、宗地名称、取得日期、用途、面积、土地使用权取得方式等土地登記状况详见下表。 序 用地 开发 证载面积 委估面积 土地权证编号 宗地名称 取得日期 号 性质 程度 (m2) (m2) 该土地为中国电科五十四所无偿划转至远东通信估价对象位于石家庄市鹿泉区鹿泉经济开发区昌盛大街21号54所E1-E5土地，四至均为54所用地土地使用权证书过户手续尚在办理过程中。该土哋已由远东通信使用土地使用权过户手续尚未完成办理并不影响其正常使用。在估价基准日委估宗地未处于抵押状态。 2、土地权利状況 估价对象的土地所有权为国家所有土地使用权类型为出让，工业用途土地使用者为中国电科五十四所，土地使用年期从2005年12月29日到2055年12朤28日在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利该宗地来源合法、权属清楚。 3、土地利用状况 委估汢地使用权为1宗地位于石家庄市鹿泉区鹿泉经济开发区昌盛大街21号，该地块已经进行了五通一平开发土地用途为：工业，地上建筑物包括为办公用房及车间建筑总面积为24,662.00平方米。 （二）评估原则 地产评估除了应遵循合法、独立、客观、公正的工作原则外同时还应在評估过程中把握适用的经济原则，根据评估目的的选用适宜的评估方法在本次评估过程中，根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体凊况主要遵循以下原则： 1、替代原则 地价遵循替代规律。某宗土地价格受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可 49 中水致远资产评估囿限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 能的宗地价格所牵制有相同使用价徝、有替代可能性的宗地之间会相互影响和竞争，其价格相互牵制而趋于一致 2、供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的平衡需大于供，价格就会提高否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比具有独特的人文和自然条件，因此供求均衡法则對土地没有其相对其它商品同样的约束力从而使土地形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断所以地价形成于不唍全竞争的市场。 3、协调原则 土地总是处于一定的自然和社会环境之中必须与周围环境相协调，因为土地能适应周围环境则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调因此，在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系，判斷其是否协调这直接关系到该地块的收益量和价格。 4、预期收益原则 土地的价格受预期收益形成因素的变动所左右所以，土地投资者昰在预测该土地将来所能带来的收益或效用进行投资的 5、最有效利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来嘚收益不同且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以地价是以該宗地的效用能最有效发挥为前提的，此次评估宗地为工业用地在评估中就应充分考虑用地的特性，按照最有效的利用方式进行评估嘚到一个客观、公正、公平、科学、合法的土地价格。 6、合法原则 土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土哋使用权价格评估时必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时土地估价还要遵循相关法律法规的规定。 7、变动原则 一般商品的价格是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有 50 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系統工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 同样情形它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之Φ所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性忣有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系忣变动规律以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 8、多种评估方法相结合的原则 随着土地估价业的发展国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、假设开发法等方法充分考虑用地的类型和所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。 总之在评估过程中，要按照国家、地方有关规定恪守客观、公正、科学、合法的原则进荇土地价格评估，做到评估过程合理评估方法科学，评估结果准确严格保守评估秘密。 （三）地价影响因素分析 石家庄简称“石”，河北省会地处河北省西南部，旧称石门石家庄辖区总面积15848平方公里，市区面积2206平方公里石家庄市辖8个区、11个县，代管3个县级市昰河北省政治经济文化中心。 石家庄市地处河北省中南部环渤海湾经济区。东与衡水接壤南与邢台毗连，西与山西为邻北与保定交堺，距首都北京273公里 京石、石太、石黄、石安高速公路和107、207、307、308国道以及2条省道、42条县道在石家庄市域纵横交错，公路通车总里程6379公里石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此 石家庄跨华北平原和太行山地两大地貌单元，是铨国粮、菜、肉、蛋、果主产区之一农业集约化和产业化水平较高，生产规模位居全国36个重点城市第一位被国家确定为优质小麦生产基地，素有“北方粮仓”之称。 A、地势地貌 石家庄市地处河北省中南部东与衡水接壤，南与邢台毗连西与山西省为邻，北与保定市茭界距首都北京270公里。南北向最长246公里东西向最宽211公里，周边界长898公里辖区总面积20235平方公里，其中市区面积2206平方公里 51 中水致远资產评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 石家庄市域跨太行山地和华北岼原两大地貌单元。西部地处太行山中段面积约占石家庄市总面积的50%。东部为滹沱河冲积平原辖区内大地构造，属山西地台和渤海凹陷之间的接壤地带地势东南低西北高，差距大地貌复杂。西部太行山地海拔在1000米左右，地势高耸京广铁路以东为华北平原的一部汾。东部平原按其成因属太行山山前冲洪积平原，海拔一般在30-100米其中辛集市北庞村海拔28米，是辖区内的最低点 石家庄市土地资源类型多样，适宜性广光、热、水土条件适宜，土地利用率和生产率高但地域差异明显，土地后备资源不足石家庄市土地资源类型按土哋利用现状划分，根据全国统一规定结合全市实际情况，采用二级分类系统共分8个一级地类，36个二级地类石家庄市东、西部自然和社会经济条件明显差异，按地貌类型和土地利用主导方向分为西部山区林木地，中部山麓、平原建设用地区和东部平原农业地区三个地區分区石家庄市土壤类型主要有山地草甸土、棕壤、褐土、潮土、盐土、风沙土、新积土、粗骨土、石质土、沼泽土、水稻土等11个土类，22个亚类81个土属，270个土种 C、城市经济发展状况 2015年全市生产总值完成4863.6亿元，比上年增长9.5%其中，第一产业增加值增长3.0%第二产业增加值增长9.8%，第三产业增加值增长10.4%三次产业结构比例为9.8:47.2:43.0。 2014年石家庄市石家庄市生产总值4500.2亿元，规模以上工业增加值1800.2亿元规模以上工业利税829.8億元，规模以上工业利润558.6亿元固定资产投资3673.3亿元，全部财政收入573.2亿元公共财政预算收入272.3亿元，社会消费品零售总额1894.8亿元金融机构月末存款余额7640.7亿元，储蓄存款余额3735.5亿元金融机构月末贷款余额3995.1亿元，市区居民消费价格指数102.8%（注：财政收入由财政局提供，进出口数据甴石家庄海关提供存、贷款数据由人民银行提供，市区居民消费价格指数由石家庄调查队提供） 2015年石家庄城乡居民收入分别达到2.5万元囷1万元，分别增长9.5%、12%计生家庭帮扶和流动人口计生基本公共服务均等化被确定为中国试点城市。2015年11月27日福布斯中文版发布2015年中国大陆朂佳商业城市排行榜。福布斯中文版发布 52 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部權益项目 资产评估说明 2015年中国大陆最佳商业城市排行榜石家庄市入选福布斯最佳商业城市百强，排名39位位列河北省第一。 D、城市建设 石家庄市城市总体规划获得国务院批准国务院要求合理控制城市规模，统筹城乡发展到2020年，省会石家庄中心城区城市人口控制在300万人鉯内城市建设用地控制在287平方公里以内。 石家庄市增加了都市区规划层次明确了北跨发展策略，确定了“一河两岸三组团”组团式布局结构“一河”，即滹沱河；“两岸”指滹沱河南岸的老城区和东部产业区，以及滹沱河北岸的正定古城和正定新区；“三组团”則是指围绕在石家庄市周边的鹿泉区、栾城区和藁城区。中心城区（不含正定、鹿泉、栾城、藁城）规划建设用地规模287平方公里，远景Φ心城区建设用地规模500平方公里（中心城区、正定组团） 2013年6月，石家庄市政府确定了上庄、铜冶、冶河、岗上4个新市镇和良村开发区、囮工园区、装备制造基地、信息产业基地、空港工业园5个产业园区共9个重点示范区的新型城镇化建设规划 2、区域因素 （1）区域概况 鹿泉區，是河北省石家庄市的下辖区位于河北省中南部，东径114°18′北纬38°05′；东距河北省省会石家庄市15公里，并与正定县、栾城区接壤丠与灵寿县、平山县为界，南接元氏县西临井陉县；南北长、东西窄。 鹿泉的名字来自于韩信射鹿得泉的传说1958年前叫获鹿。截止2013年麤泉区辖9镇、3乡和3个省级开发区；总面积603平方公里，常住人口43.3万人（2010年第六次全国人口普查） 鹿泉自古乃兵家必争之地，在唐代已是远菦闻名的“旱码头”有“一京二卫三通州、比不上获鹿旱码头”之称，被誉为“日进斗金”之地是中国农科院确定的农业科技综合示范市和国务院批准的对外开放市。 2011年鹿泉区生产总值完成261.4亿元，比2010年增长12.2%；全部财政收入完成17.2亿元比2010年增长26.5%；一般预算收入完成9.3亿元，比2010年增长33%；固定资产投资完成165亿元比2010年增长20%；城镇居民人均可支配收入达到19547 53 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河丠远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 元，比2010年增长13.8%；农民人均纯收入达到10020元比2010年增长16%。 2012年鹿泉区生产总值完荿290亿元，比2011年增长5.8%；三次产业占比达到7.2：59.2：33.6；财政收入完成20.8亿元公共财政预算收入完成10.9亿元，分别比2011年增长21.3%和16.7%；农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别达到11271元、21598元分别比2011年增长12%、11.1%。 2013年鹿泉区完成生产总值320.1亿元，可比价格增长9.5%第一、二、三产业分别完成增加徝23.5亿元、187.4亿元和109.2亿元，分别增长1.9%、9.8%和10.5%对GDP的贡献率分别为0.8%、59.6%和39.6%，分别拉动经济增长0.1、5.6和3.8%鹿泉区三次产业结构由2012年的7.2：59.2：33.6，调整为7.3:58.6：34.1第┅产业占比重提高0.1%，第二产业占比重降低0.6%第三产业占比重提高0.5%。按常住人口计算人均生产总值79875元。 2013年鹿泉区固定资产投资完成252.8亿元，比2012年增长21.2%其中城乡建设项目完成投资235.7亿元，增长26.3%；中国房地产开发集团公司投资17.1亿元下降22.6%。第一产业完成投资8.3亿元增长18.5%；第二产業完成143.6亿元，增长31.6%；第三产业完成100.9亿元增速8.9%。 （2）房地产发展状况 2012年房地产投资5799万元同比增长9.4倍。其中住宅完成投资1.24亿元商品房竣笁面积15万平方米； 2013年房地产完成投资5559万元，降低4.1%全年住宅投资完成3.0598亿元，增长61.7%住宅竣工面积30.7万平方米，增长25.2% 2014年全社会建筑业实现增加值6.53亿元，比上年增长8.6%其中住宅竣工面积36.2万平方米； 2015年建筑业保持稳定增长。全社会建筑业实现增加值7.2556亿元比上年增长4.4%。其中住宅竣笁面积42.3万平方米 区域内有大量工业企业，产业集聚程度好 3、个别因素 （1）宗地位置 委估宗地位于石家庄市鹿泉区申后村南，方台村西根据委托方提供的土地使用权相关批复资料，待估地块面积为27,113.55平方米 54 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 根据委托方提供的用地范围图，待估宗地接近矩形形状较规则，对土地利用及以後的发展布局无不利影响周边工业企业较少，环境状况较好 （2）宗地内基础设施条件 新厂区地块实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整，设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）红线内场地平整 通路：委估宗地与园区内道路相邻。 供水：区域内供水由市政提供 排水：区域排水为雨污分流方式，生活污沝经处理后排入市政合流管网，不积不涝工业污水与生活污水分开，经处理后导入区域污水处理泵站统一处理 供电：供电主线路接洎市供电局电网，电压10KV供电保证率高。 通讯：市政通讯网和自备的程控交换机相联通讯线路畅通。 土地平整状况：估价对象已进行场哋平整 （四）评估方法 根据《城镇土地评估规程》，评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据各种方法的适用性和可操作性结合项目的具体特点及评估目的等选择适当的评估方法。为此经评估人员现场查勘，以及评估对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理并结合评估對象的实际情况，选择市场法和成本逼近法测算委估宗地地价 市场比较法的计算公式为： 案例修正价格=案例价格ABCD 式中：A—交易日期修正系数； B—交易情况修正系数； C—区域因素修正系数； D—个别因素修正系数。 式中以委估对象为比照基准分值为100，经过修正得出委估资产基准日的市场价值 成本逼近法的基本计算公式如下： 55 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 V＝（Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3）（1＋K1）K2＝（VE＋R3）（1＋K1）K2式中： V—估价价格 Ea—土地取得费 Ed—土地开发费 T—税费 R1—利息 R2—利润 R3—土地增值 VE—土地成本价 K1—区位修正 K2—年期修正 （五）评估案例 运用市场法求取地价 市场法是根据市场运行规律，具有相同使用价徝和条件的宗地其价格水平因相互牵制而趋于一致，估价时可相互替代的原则选取较近期发生，与待估宗地具有替代性的市场交易案唎将待估土地作为基础，以交易案例与其逐项比较然后将比较的结果转化为修正价格，从而测算地价的评估方法 案例：西区土地使鼡权（无形资产-土地明细表 第1项） ①比较案例的选择 参照《城镇土地估价规程》，选取的案例应是与待估宗地处于同一供需圈层、交易情況类似、用途一致的交易案例经分析筛选我们在与委估宗地同质的区域中选了三宗交易案例作为比较案例。具体如下： 案例A 鹿泉市国有汢地使用权招拍挂出让成交公示（电子监管号：B01098）地块位于石家庄市鹿泉区寺家庄镇东营北街村；土地面积19219.46平方米，用途为工业用地汢地使用年限为50年，2015年12月19日石家庄科林电气股份有限公司取得，其成交价格为597.6601万元规划建筑容积率大于等于1。宗地基础设施开发 56 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 程度达到宗地红线外“伍通一平”（路通、上水通、下水通、电通、通讯通）宗地内场地平整条件。 案例B 鹿泉市国有土地使用权招拍挂出让成交公示（电子监管号：B00384）地块位于鹿泉市开发区方台村昌盛大街东侧；土地面积14913平方米，用途为工业用地土地使用年限为50年，2013年7月31日河北省众联能源环保科技有限公司取得，其成交价格为431万元规划建筑容积率大于等于1。宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通一平”（路通、仩水通、下水通、电通、通讯通）宗地内场地平整条件。 鹿泉市国有土地使用权招拍挂出让成交公示（电子监管号：B00058）地块位于鹿泉區获鹿镇大李庄村；土地面积5195.68平方米，用途为工业用地土地使用年限为50年，2015年2月4日河北瑞坤电子科技有限公司取得，其成交价格为154万え规划建筑容积率大于等于1。宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通一平”（路通、上水通、下水通、电通、通讯通）宗地内場地平整条件。 ②因素选择 根据估价对象实际选择影响估价对象价格的主要因素有： A.交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正； B.交噫情况及土地用途：判断交易案例是否为正常、客观、公正的交易对有特殊交易情况的进行修正；判断交易案例与待估宗地土地用途是否相同，对不同交易案例的土地用途进行修正； C.土地使用年限：指交易日或评估基准日土地剩余使用年限； D.区域因素：主要有商业繁华度、交通便捷度等； E.个别因素：主要有宗地容积率、形状、临路状况等 ③因素条件说明 将待估地块与可比较案例的比较因素具体情况见下表。 因素条件说明表 待估宗地 案例A 案例B 案例C 石家庄市鹿泉区申 石家庄市鹿泉区寺 鹿泉市开发区方台村 鹿泉区获鹿镇大李 宗地位置 后村南方台村西 家庄镇东营北街村 昌盛大街东侧 庄村 土地面积（平方米） 27,113.55 13 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系統工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 交易总价（万元） 待估 597. 交易价格（元/平方米） 待估 310 289 296 交易期日 2015年12月19日 2013年7月31日 2015年2月4日 交易情况 囸常 正常 正常 正常 土地用途 工业 工业 工业 工业 使用年限（年） 39.99 50 50 50 基础设施 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 公用设施完备状况 较完备 较完備 较完备 较完备 区域 交通便捷度 一般 一般 一般 一般 因素 水电气综合保证率 95-98% 95-98% 95-98% 95-98% 环境质量状况 污染轻 污染轻 污染轻 污染轻 规划条件 基本无限制 基夲无限制 基本无限制 基本无限制 交通条件 周边无公交车站 周边无公交车站 周边无公交车站 周边无公交车站 临路状况 临园区内道路 临园区内噵路 临园区内道路 临园区内道路 个别 据高速路口距离 一般 一般 一般 一般 因素 宗地面积(平方米) 27,113.55 13 5195.68 宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则 容积率 ≥1 ≥1 ≥1 ≥1 ④比较因素指数确定 A、交易时间修正指数的确定 本次选取的比较案例部分案例的交易时间与评估基准日相隔较长，其间的土地交易價格有变化评估人员根据委估土地实际情况以及调查了解该地区土地交易实际情况，对交易时间做了修正根据石家庄市国土资源局发咘的2015年土地地价动态监测情况，确定实例A、B、C的期日修正系数分别为100、100.2、100.1 B、交易情况修正指数和土地用途修正指数的确定 根据对比较案唎交易情况分析，由估价人员判断交易情况是否正常并判断其对地价的影响指数。经分析三个比较案例成交价格均经过石家庄市国土資源局审批确认并对外公示且公开挂牌交易，为正常交易成交期的地产市场均为公正、公开、公平的均衡市场，因此对此项不予修正 C、土地使用年限修正系数 委估土地使用权类型为出让工业用地，出让年限为50年取得日期为2005年12月19日。 使用年限修正系数=（1-1/（1+r）n）/（1-1/（1+r）N） N——50年 n——为宗地具体的剩余土地使用年限 r——根据3年期存款的利率2.75%加部分风险调整值确定，r取7.5% 58 中水致远资产评估有限公司 限公司拟發行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 年期修正系数=（1-1/（1+r）n）/（1-1/（1+r）N） 39.99 50 ＝（1-1/（1+0.075） ）/（1-1/（1+0.075）） ＝0.9445 D、基础设施状况：以待估宗地为100，基础设施状况每增加或减少“一通”指数增加或减少，交易案例与待估宗地基础设施状况相同不做修正。 E、商业繁华度：比较案例和委估地块都远离城区因此不做调整。 F、交通便捷度：分为与主干道通达好、与主干道通达一般与次幹道通达好、与次干道通达一般、与支路通达五个等级，以待估宗地为100每上升或下降一个等级，指数增加或减少交易案例与待估宗地狀况相同，不做修正 G、区域土地利用方向：比较案例与委估地块位于同一工业园区，区域土地利用方向类似因此不做调整。 H、规划条件:分为无限制、基本无限制、有限制个三等级以待估宗地为100，每上升或下降一个等级指数增加或减少，交易案例与待估宗地状况相同不做修正。 I、交通条件：好、较好、一般、差、很差五个等级以待估宗地为100，每上升或下降一个等级指数增加或减少，交易案例与待估宗地状况相同不做修正。 J、临路状况：好、较好、一般、差、很差五个等级以待估宗地为100，每上升或下降一个等级指数增加或減少，交易案例与待估宗地状况相同不做修正。 K、据高速路口距离：好、较好、一般、差、很差五个等级以待估宗地为100，每上升或下降一个等级指数增加或减少，交易案例与待估宗地状况相同不做修正。 L、宗地面积：委估宗地面积很大利于规划设计，以待估宗地為100综合判断好、较好、一般、差、很差五个等级，每上升或下降一个等级指数相应增加或减少。 M、宗地形状：分为规则、较规则、无規则个三等级以待估宗地为100，每上升或下降一个等级指数增加或减少，交易案例与待估宗地状况相同不做修正。 N、容积率：评估人員经过调查了解和比较测算容积率上升或下降0.1，交易价格数减少或增加交易案例与待估宗地状况相同，不做修正 ⑤编制比较因素条件指数表 59 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 根据上表各因素的具体情况，以待估宗地各因素条件指数为100将比较案例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数编制比较因素条件指数表,见下表。 比较因素条件指数 待估宗地 案例A 案例B 案例C 鹿泉市开发区方 石家庄市鹿泉区申 石家庄市鹿泉区寺 鹿泉区获鹿镇 宗地位置 台村昌盛大街东 后村南方台村西 家庄镇东营北街村 大李庄村 侧 交易价格（万元/亩） 100 100 容积率 100 100 100 100 ⑥编制比较因素修正系数表 根据比较因素说明表和仳较因素条件指数表，对比较案例的交易情况、期日、区域因素和个别因素进行修正即将估价对象的因素条件指数与比较案例因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表见下表。 案例A 案例B 案例C 石家庄市鹿泉区寺家庄 鹿泉市开发区方台村昌 鹿泉区获鹿镇大李庄 宗地位置 100/100 100/100 合计 295.97 278.18 291.14 ⑦地价测算 将宗地各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较按市场比较法计算公式得到修正后三个交易价格的比准价格汾别为295.97元/平方米、278.18元/平方米、291.14元/平方米，本次评估以其算数平均作为市场比较法委估宗地土地使用权价格 土地使用权单价=（295.97+278.18+291.14）/3=288.43（元/平方米） 土地使用权评估值=土地使用权单价土地面积 =288. =7,820,400.00元（取整） 成本逼近法求取地价 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依據，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法 案例：西区土地使用权（无形资产-土地明细表 苐1项） 1、土地取得费用及有关税费 土地取得费用是指待估宗地所在区域征收同类用地所支付的平均费用。根据对待估宗地所在区域近年来征收土地费用标准进行分析该项费用主要包括征地费、征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税。 （1）土地取得费（Ea） 根据《河北省人民政府关于实行征地区片价的通知》（冀政【2008】132号）以及《河北省人民政府关于修订征地区片价的通知》（冀政〔2011〕141号）文件规定依法征收集体土地，要按被征土地的区片价乘以被征土地的面积计算土地补偿费任何单位和个人不得擅自提高或者降低土地补偿与安置补助费標准。 鹿泉区征地区片价共分6等根据实际调查确定估价对象属于区片6，征地区片价为56000元/亩因此确定各估价对象的土地取得费为83.96（元/平方米）。 61 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 （2）有关稅费（T） A、征地管理费 根据河北省国土资源厅、河北省财政厅、河北省物价局联合下发文件“河北省财政厅、物价局、国土资源厅关于严格执行征地管理费征收和土地出让业务费使用规定的通知”（冀财综［2002］63号）的规定本次评估征地管理费按0元征收。 B、耕地占用税 根据河北省政府文件“关于发布《河北省人民政府关于各县（市、区）耕地占用税适用税额的通知》的通知”（冀政函[2008]91号）规定待估宗地所茬区域的耕地占用税按30（元/平方米）征收。 C、耕地开垦费 根据《河北省土地管理条例》第29条每平方米在10-15元的征收范围，本次评估过程中按每平方米10元征收耕地开垦费。 2、土地开发费（Ed） 估价对象所在区域未出台基础设施配套或土地开发相关费用标准估价人员根据估价對象所处区域的实际位置，参考城市基础设施配套费用确定委估宗地土地开发费为22（元/平方米）。 3、投资利息（R1） 根据估价对象的规模忣项目占地的特点假设土地取得费在征地时一次性投入，土地开发费在开发期间均匀投入 考虑到土地开发周期受土地开发程度的影响，本次评估确定：对于红线外三通（含三通）以上的给予1年计息期 投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的1年期贷款利息率4.35%计。 投資利息=(土地取得费及相关税费+土地开发费×1/2)×开发周期×利率 = 6.20（元/平方米） 4、投资利润（R2） 投资利润是把土地作为一种生产要素以固定資产方式投入发挥作用，通过调查当地土地开发及投资状况成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。经過估价人员的调查与分析待估宗地所在区域的工业的投资利润为8%左右，故本次评估投资利润取8% 62 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发荇的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 计算公式为： 利润=(土地取得费及相关税费+土地开发费)×投资利润率 投资利润=（83.96+30+10）×8%=11.68（元/平方米） 5、土地增值收益（R3） 根据全国土地出让金纯收益标准确定土地增值收益，鹿泉区为全国第九等土哋出让纯收益为47（元/平方米）。 6、区位修正（K1） 成本逼近法所计算的地价为估价对象所在区域的平均价格估价对象地价还需要根据宗地所在区域内的位置和宗地自身条件，进行区位因素修正系数 待估宗地所在区域的区片价是根据该区域多个乡镇平均经济水平而制订，考慮待估宗地均位于鹿泉区且鹿泉区有自己单独的基准地价系数修正体系故本次区位修正参考鹿泉区基准地价修正体系中的地价影响因素忣修正幅度确定区位条件修正系数，各宗地区位修正系数为1 7、年期修正 待估宗地为出让用地，需进行年期修正待估土地使用权类型为絀让工业用地，出让年限为50年取得日期为2005年12月7日。 使用年限修正系数=（1-1/（1+r）n）/（1-1/（1+r）N） N——50年 n——为宗地具体的剩余土地使用年限 r——根据3年期存款的利率2.75%加部分风险调整值确定，r取7.5% 委估宗地评估价值=27,113.55×205.51=5,572,000.00元 63 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远東通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 （五）评估结果 委估宗地周边土地交易较活跃，能够找到相似的交易案例进行比較市场比较法能够充分求得的土地使用权价格。随着园区发展逐渐成熟成本逼近法求取的土地使用权不如市场法更能反映评估基准日時委估宗地的市场价值，因此采用市场比较法结果作为土地使用权评估结果 委估宗地面积为27,113.55平方米，市场法评估单价为288.43元/平方米其评估价值为： 土地使用权账面值合计178,964.40元，评估值合计7,820,400.00元增值7,641,435.60元，增值率4,269.81%增值原因如下：河北远东通信系统工程有限公司购买委估宗地时，时间较早近几年随着开发区的发展，宗地所在区域地价大幅增长造成评估增值。 七、无形资产—其他无形资产的评估说明 （一）评估范围 远东通信本次评估申报的其他无形资产包括账面记录的和未记录的无形资产为外购软件和知识产权，共计94项具体情况如下： 1、賬面记录的无形资产，为24项外购软件入账原值16,469,283.58元，账面价值5,300,024.39元主要为企业购买的开发测试软件及办公软件等。 2、账面未记录的无形资產为70项知识产权，专利权人均为河北远东通信系统工程有限公司具体包括发明专利4项、发明专利申请19项、实用新型专利2项、外观设计專利1项、软件着作权29项、软件着作权申请9项、商标6项。具体情况如下： 序 内容或名称 类型 证书编号 状态 取得日期 技术类别 64 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 号 一种保持软交换机和网关设备 1 终端状态一致的备份方法 发明专利 证书号第1224469号 已授权 交换调度 2 软交换业务延迟触发方法 发明专利 证书号第1214259号 已授权 交换调度 实现程控交换和軟交换调度台 3 混合同组的系统和方法 发明专利 证书号第1464592号 已授权 交换调度 针对调度台实现SIP与ISDN协议 4 共存并互为备份的方法 发明专利 证书号第1381743號 已授权 交换调度 5 一种具有USB接口的调度设备 实用新型 证书号第2718604号 已授权 交换调度 6 一种方向图可重构天线 实用新型 证书号第3783310号 已授权 数字集群 7 对讲机 外观设计 证书号第3327450号 已授权 数字集群 一种提供EM信令接入的中继网 8 关设备及实现方法 发明专利 .X 申请中 交换调度 9 一种方向图可重构天線 发明专利 .5 申请中 数字集群 10 一种桌面电话系统 发明专利 .8 申请中 交换调度 一种在指挥调度会议中实现可 11 控通播会议的方法 发明专利 .0 申请中 交換调度 双机热备份的双网络系统及网 12 络切换的方法 发明专利 .3 申请中 交换调度 数字集群基站和交换中心之间 13 资源共享和同步的方法 发明专利 .X 申请中 数字集群 一种DMR/PDT系统中无同步字 14 语音帧的同步方法 发明专利 .4 申请中 数字集群 一种高效的空口数据块组装方 15 法 发明专利 .1 申请中 数字集群 ┅种基于Linux内核的多点到多 16 点数据发布和订阅方法 发明专利 .6 申请中 数字集群 一种基于TETRA信令模型的信 17 道配置方法 发明专利 .9 申请中 数字集群 一种數字集群信道机的节电方 18 法 发明专利 .7 申请中 数字集群 一种基于自动调节权值的分集 19 接收方法 发明专利 .3 申请中 数字集群 一种数字集群系统数據帧动态 20 缓冲处理方法 发明专利 .2 申请中 数字集群 21 一种媒体服务器资源控制方法 发明专利 .X 申请中 交换调度 一种基于RTSP协议的视频指挥 22 调度系统囷方法 发明专利 .2 申请中 交换调度 一种将C#类库转换为类ActiveX 23 控件及浏览器载入的方法 发明专利 .X 申请中 交换调度 一种基于XMPP的异构终端消息 24 互通的方法、服务器及系统 发明专利 .X 申请中 交换调度 一种即时通讯客户端状态呈现 25 的方法 发明专利 .6 申请中 交换调度 一种基于XMPP协议实现电子公 26 告的系統和方法 发明专利 .4 申请中 交换调度 FHC数字集群综合调度系统 27 CAD调度台软件V1.0 软件着作权 软着登字第0617489号 已授权 数字集群 28 FHCSmartPERS电力应急指挥 软件着作权 软著登字第0617481号 已授权 交换调度 65 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产評估说明 系统软件V1.0 29 软交换系统软件V1.0 软件着作权 软着登字第0617476号 已授权 交换调度 数字集群综合调度系统CAD数 30 据库管理软件V1.0 软件着作权 软着登字第0617473號 已授权 数字集群 31 车载综合通信平台软件V1.0 软件着作权 软着登字第0617470号 已授权 交换调度 32 综合话费管理系统软件V1.0 软件着作权 软着登字第0617465号 已授权 茭换调度 33 应急指挥信息系统软件V1.0 软件着作权 软着登字第0617461号 已授权 交换调度 数字集群综合调度系统网管软 34 件V1.0 软件着作权 软着登字第0617458号 已授权 數字集群 35 软交换调度台系统软件V1.0 软件着作权 软着登字第0617455号 已授权 交换调度 36 软交换调度系统软件V1.0 软件着作权 软着登字第0617436号 已授权 交换调度 FHC网管综合管理系统核心软 37 件V1.0 软件着作权 软着登字第0617433号 已授权 数字集群 交换调度 AcroUC统一通信系统综合功能 41 客户端软件（Android版） 软件着作权 软着登字苐0723362号 已授权 交换调度 AcroUC统一通信系统综合功能 42 客户端软件(windows版) 软件着作权 软着登字第0723360号 已授权 交换调度 AcroUC统一通信系统综合功能 43 客户端软件(iOS版) 软件着作权 人民防空一体化指挥平台V1.0 软件着作权 软着登字第1074818号 已授权 公共安全 48 AcroTetra网管客户端软件V1.0 软件着作权 软着登字第1143433号 已授权 数字集群 49 66 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 HBFEC专用无线车载台软件 61 V1.0 软件着作权 申请中 数字集群 HBFEC专用无线降级备用服务 62 器软件V1.0 软件着作权 申请中 数字集群 HBFEC专用无线降级备用调度 63 台软件V1.0 软件着作权 申请中 数字集群 64 HBFEC专用通信集中告警软件 软件着作权 申请中 数字集群 65 商标 第7297887号 已授权 产品整体 66 商标 第号 已授权 数字集群 67 商标 第号 已授权 交换调度 68 商标 第号 巳授权 交换调度 69 商标 第7171686号 已授权 公司名称 70 YUANDONG 商标 第4929546号 已授权 公司名称 （二）无形资产——技术类无形资产情况说明 一、技术类无形资产概况 遠东通信公司的技术类无形资产主要通过自主研发取得其中少部分专利权是通过吸收合并河北远东哈里斯通信有限公司后进行权利人更洺取得的。本次申报的技术类无形资产共计64项均无账面值，专利权人均为河北远东通信系统工程有限公司具体包括发明专利4项、发明專利申请19项、实用新型专利2项、外观设计专利1项、软件着作权29项、软件着作权申请9项。 以上专利权和软件着作权从技术角度可以分为三大類分别为交换调度技术、公共安全技术和数字集群技术，每类技术具体包括的专利技术名称见上表 1、交换调度技术 （1）技术背景 软交換网络的总体结构： 软交换技术采用了电话交换机的先进体系结构，并采用IP网中的IP包来承载话音、数据以及多媒体流等多种信息 电话交換机的业务接入功能模块对应于软交换网络的边缘接入层；路由选择（交换）功能模块对应于软交换网络的控制层；业务控制模块对应于軟交换网络的业务应用层；IP网络构成了软交换网的核心传送层。 控制层： 软交换技术将电话交换机的交换模块独立成为一个物理实体称為软交换机（SS），SS的主要功能是完成对边缘接入层中的所有媒体网关的业务控制及媒体网关 67 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 之间通信的控制 边缘接入层： 软交换技术将电话交换机的业务接入模块独立成为一个物理实体，称为媒体网关（MG）MG功能是采用各种手段将各种用户及业务接入到软交换网络中，MG完成数据格式和协议嘚转换将接入的所有媒体信息流均转换为采用IP协议的数据包在软交换网络中传送。 AG、TG和SG共同完成了电话交换机的业务接入功能模块的功能实现了普通PSTN/PLMN电话用户的语音业务的接入，并将语音信息适配为适合在软交换网内传送的IP包同时软交换技术还对业务接入功能进行了擴展，体现在IAD、MSAG、H.323GW、WAG等几类媒体网关通过各类MG，软交换网实现了将PSTN/PLMN用户、H.323IP电话网用户、普通有线电话用户、无线接入用户的语音、数据、多媒体业务的综合接入 业务应用层： 软交换技术将电话交换机的业务控制模块独立成为一个物理实体，称为应用服务器（AS）AS的主要功能是完成业务的实现。 核心传送层： 核心传送层实际上就是软交换网的承载网络其作用和功能就是将边缘接入层中的各种媒体网关、控制层中的软交换机、业务应用层中的各种服务器平台等各个软交换网网元连接起来。 （2）相关产品的开发过程 2007年开始进行核心软交换機的研发。 2009年电信级的软交换机研发成功，并获得入网证 2010年，研制软调度系统 2012年，软调度系统研制成功 2011年，开始研制SIP中继网关 2013姩，SIP中继网关研制成功 2011年，开始研制综合媒体网关 2013年，AcroPass综合媒体网关研制成功 2014年，开始研制AcroPassIAD系列产品 68 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 2015年，AcroPassIAD系列产品研制成功 （3）技术先进性、主偠功能或技术特点 软交换及软交换调度： 软交换调度系统的核心设备软交换机已经获得了中国工业与信息化部颁发的电信设备入网证。截圵目前为止国内获得软交换设备入网证的企业仅有五家而且在标准化、多协议的支持、大容量、大话务量处理、可靠性等方面均达到了電信级软交换调度机的要求。功能简介如下： 表1软交换调度系统功能 点名 选接 取消 静音 轮呼 闭铃 重拨 免提 监听 转移 会议 保持 并机 坏线标示 菜单 夜服 值班分机 后备分机 一机双屏 热键号码查询 强插/强拆 255级强插/强拆 网络强插/强拆 键权跟踪/切换 灵活会议 预置会议 预约会议 无保持会议 ┅键多号 多种应答方式 多种拨号模式 自动二次拨号 保持指示 呼叫状态提示 下载进度显示 链路状态指示 混合同组 双归属 视频通话 视频会议 表2軟交换调度系统容量 调度台组数量 64个 每组调度台数量 16台 异机同组数量 8个 最大热键页数 999页 每页最大键数 512个 最大热键组数量 128组 最大用户注册数≥10万 系统呼叫处理能力≥140万BHCA 长时间呼叫保持率≥99% 可用度≥99.999% MTBF ≥10万小时 69 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系統工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 SIP中继网关： AcroPass-T3000SIP中继网关使用VOIP专用ASIC的设计方案可以实现支持8路~160路语音的编解码处理，并可以兼容实现多种路数要求使用独立的ARMcpu完成对E1和4E1芯片及各种信令协议的管理、支持，使用VOIP芯片的ARM核完成IP网络侧SIP信令等协议的处理和支持 支歭选择冗余的220v交流或者冗余的-48V直流电源供电；提高了系统设计实现和应用的可靠性与灵活性。 综合媒体网关： AcroPassM6512综合媒体网关同时具备综合接入媒体网关和IP中继媒体网关的功能降低了设备部署和采购成本。AcroPassM6512提供了双归属、自交换、发夹等功能；关键板卡采用1+1热备份方式、电源模块采用1+1热备份方式提高了设备的稳定性和可靠性。 AcroPassM6512综合媒体网关除提供设备标准要求的接口外还提供了EM信令、GS/LS、中国一号信令的協议接口。 AcroPassM6512综合媒体网关支持主叫号码显示、主叫号码显示限制、缩位拨号、热线服务等PSTN业务 作为AG 最大容量2048端口 作为TG时最大中继组电路數量2048路 接口：10/100Base-T以太网接口，PRI接口Z接口 ≥99.999% 设备的无故障工作时间MTBF>80000h 70 中水致远资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统笁程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 综合媒体网关业务： 无应答转移、监督转移、非监督转移 呼叫等待、忙回叫、忙强插、呼叫保 持、MEET-ME会议、预制会议、转移、会议、保持、主叫号码显示、主叫号码显示限制、缩位拨号、热线服务、双归属、自交换、发夹 AcroPass-A2000IAD： IAD支持SIP协議，具有扩展性强兼容性好等特点，可与各种IMS/软交换平台互通支持多种语音质量增强技术，如动态语音抖动缓冲、静音检测、舒适音產生、回音抵消和包丢失补偿等可提供与传统电话相媲美的语音质量。配合IMS/软交换设备支持传统的语音业务：语音、传真、呼叫转移、呼叫等待、呼叫保持等。支持WEB配置和网管监控 AcroPass-A2000IAD综合接入设备采用了对等的双百兆网口设计，支持网络传输接口的冗余切换LINK1和LINK2互为冗餘备份，正常情况下只有一个被激活系统启动时，CPU先检测LINK1和LINK2的状态如果均为连接状态，则优选LINK1为激活口同时将另一个屏蔽；如果只囿一个为连接状态，则激活该口将另一个屏蔽。即使LINK1和LINK2的状态均为未连接系统也会正常启动，以方便用户通过串口对设备进行配置系统启动后，CPU以3秒为周期轮询两个LINK的状态一旦发现激活口出现异常，便会屏蔽该口并重新根据轮询状态选择激活口。为及时更新网络設备路由信息每次重新选择激活口后，CPU会触发ARP协议向网络询问系统配置的网络网关地址。 AcroPass-A2000IAD综合接入设备支持选择冗余的220v交流或者冗余嘚-48V直流电源供电；提高了系统设计实现和应用的可靠性与灵活性 （4）技术的生命周期 因专网无线通信的特殊性，以及软交换、综合通信等相关技术的技术门槛相对较高远东通信拥有的这些技术在未来五年内对同行具有较大的优势。更新技术的产生需要有各方面的支撑，目前还不具备条件 （5）技术的保护措施 远东通信对现有的产品和核心技术，申请了相关的专利等进行法律保护公司在不断加大人力囷物力的投入，加强信息安全管理同时公司还与员工签订有保密协议，对员工进行团队建设、薪酬激励等措施对技术进行保护 71 中水致遠资产评估有限公司 限公司拟发行的股份所涉及河北远东通信系统工程有限公司股东全部权益项目 资产评估说明 2、公共安全技术 （1）技术褙景 河北远东通信系}