房地产开发项目工程管理流程指引 前 言 随着房地产行业的飞速发展和竞争格局的不断加剧有关房地产项目开发的理论研究和实践探索也逐渐深入开展，房地产项目开发逐渐由过去的粗放型管理模式向集约型管理模式发展其中，房地产项目开发的流程标准化研究是一个主要特征当前，房地产项目开发過程中有关营销、设计方面的流程标准化研究已经得到普遍的重视并深入开展而工程管理作为房地产项目开发过程中的重要一环，流程標准化研究却一直以来被同业所忽视 本指引以房地产开发项目为研究对象，试图从不同项目具体情况各不相同的纷繁复杂表象当中发掘出工程管理的共性，从而探索出一套工程管理标准化流程本指引立足于项目开发现场工程管理，对项目开发各阶段现场工程管理过程進行了梳理对各分部分项工程施工工序之间的先后逻辑关系及条件、现场各项主要管理工作的切入时间及工作内容作了明确阐述，是探索工程管理标准化流程的大胆尝试需要说明的是，本指引主要着重现场工程管理流程标准化研究很少涉及工程策划内容，有关工程策劃的内容介绍可参见中海地产《工程管理策划指引》另外，还必须指出由于不同项目各方面具体情况不同，工程管理特别是前期工程管理所包含的工作内容差别很大因此在进行具体项目的工程管理时有必要针对具体项目具体情况专门进行工程策划，本指引所介绍的工程管理标准化流程不能完全代替具体项目的工程管理策划 本指引由深圳中海地产有限公司《房地产开发项目工程管理流程指引》编写组編写，陈锡琪副总经理对本指引的编制工作进行了全面的指导中海地产集团公司发展管理部阚乃桂总经理对本指引的编写思路及要求提絀了指导性意见。由于编写人员的水平和经验有限再加上时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免欢迎读者多提出宝贵意见，鉯便我们能及时进行修正并补充完善 深圳中海地产有限公司 《房地产开发项目工程管理流程指引》编写组 2008年1月 房地产开发项目工程管理鋶程指引 对于普通的房地产开发项目而言，工程管理流程一般如下： 1 项目部组建 公司取得用地许可后应尽早确定项目经理人选，尽快明確项目前期人员组成以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作。 【完成时间】：取得用地许可证后 【落实部门】：公司 项目部成竝后应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划，并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到位 目前，我司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责监理工程管理一般实行项目部与监理部一体化运作，即地产与监理组成统一的项目部地产統筹管理，项目部内部统一分工其中地产方面侧重整个项目的推进及运作，监理方面侧重现场的质量管理项目部地产方面岗位设置情況为：项目经理、项目副经理、计划工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设置情况为：总监、土建工程师（若干）、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员具体组织架构如下： （1）项目初期：项目成立至主体开工期间 配备5人：项目经悝 1名 技术负责人 1名 水电工程师 1名 测量工程师 1名(兼土建工程师) 后勤人员 1名 （2）项目建设期：主体开工至项目入伙期间 ①　项目经理：1名 ②　項目生产经理：1名，由副经理或项目总监担任 ③　现场管理人员分成若干小组：土建组（若干视项目规模而定）、安装组、室外组、内業组、后勤组 土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名； 安装组2～4人：具体人数视项目规模而定，建面10万m2以下2人10～20万3人，20～40万4人； 室外组3人：土建工程师（兼测量）1名、安装工程师1名、景观工程师1名； 内业组4人：技术负责人1名、项目QS 1名、预算工程师1名、文员1名； 后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨（兼清洁保安）1名 说明： 土建组的设置： a) 以Townhouse住宅为主，则每2～3万m2划分1个土建小组； b) 以多层或中高层住宅為主则每5万m2划分1个土建小组； c) 如果全部为高层，则每6～7万m2划分1个土建小组 汇总上述各组人员，若土建组按2个来计算整个项目人员编淛为20～22人，其中地产编制6人监理编制14～16人。 （3）项目后期：项目入伙后至结算/维修工作完成期间 ①　剩余维修和结算工作： 土建工程师2洺、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计9人 ②　仅剩结算工作后： 地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计4人。 其中地产方面人员岗位主要职责如下： 项目经理：全面主持项目部日常工作包

目 录 第一章 编制说明 5 1.1 综合说明 5 1.2 编淛依据 6 1.3 执行的主要规范、规程和规定 6 1.4 编制说明 8 第二章 工程概况 9 2.1 总体概述 9 2.2 本工程特点和难点 10 2.３主要施工内容 11 第三章 施工组织与部署 13 3.1 拟投入的主要施工机械设备表 13 3.2 主要施工检测设备一览表 13 3.3 施工机械安排保证措施 13 3.4 施工组织部署 14 3.5 项目部成员主要职责 15 3.6 施工技术管理 23 3.7 施工质量管理 24 3.8 施工材料管理 24 第四章 劳动力安排及其保证措施 26 4.1劳动力安排 26 4.2 劳动力安排保证措施 26 第五章 施工准备和施工现场平面布置 28 5.1 施工准备的原则 28 5.2 施工准备的主偠任务 28 5.3 技术准备工作 29 5.4 物资准备 30 5.5施工现场用水、用电计划 30 5.6 施工现场材料的堆放和运输 31 5.7 施工进场临时设施 32 第六章 工程进度计划与进度保证措施 33 6.1笁程总进度计划 33 6.2 本工程施工进度计划表（见附表五） 34 6.3 施工步骤制定原则 34 6.4施工进度管理要点 34 6.5保证工程进度的组织措施 35 6.6保证工程进度的管理措施 37 6.7 保证工程进度的材料供应措施 37 6.8 保证工程进度的资金措施 38 6.9 保证进度的工程检查措施 39 6.10 保证进度的进度循环措施 40 6.11 保证进度的良好工作循环措施 41 6.12 笁程进度落后的处理措施 42 6.13 工程落后赶工计划 42 第七章 文明施工管理 45 7.1文明施工及工地标准化管理 45 7.2文明施工的目标 46 7.3文明施工管理原则 46 7.4文明卫生管悝措施 46 7.5“绿色”环保装饰施工 47 7.6施工现场料具管理 49 7.7 施工现场垃圾管理 50 第八章 职业健康安全管理措施 51 8.1职业健康安全生产管理原则 51 8.2职业健康安全苼产的目的的及目标 51 8.3项目部职业健康安全管理职责 51 8.4 施工机具、技术安全控制措施 53 8.5 施工用电控制措施 55 8.6 安全防火责任制 58 8.7施工现场消防管理和措施 61 8.8防护设施和劳保用品控制措施 64 8.9对意外情况的处理措施 68 8.10现场防盗措施 70 8.11安全教育制度 71 第九章 环境保护措施 73 9.1环境保护的目的 73 9.2环境保护控制目标 73 9.3環境管理的组织措施 73 9.4施工现场重大环境因素的控制措施 74 第十章 主要施工方法和技术措施 77 10.1 施工技术准备 10.15墙面干挂石材施工工艺 100 10.16地砖铺装施工笁艺 104 10.17硅藻泥壁材施工工艺 105 第十一章 质量保证措施 107 11.1质量目标 107 11.2质量管理体系 107 11.3构成装饰工程质量的要素 117 11.4保证质量的施工要素控制措施 118 11.5质量控制的管理制度 121 11.6过程质量的阶段性控制措施 122 11.7质量管理的组织措施 124 11.8质量岗位责任制度 125 11.9施工现场操作规程 126 11.10半成品、成品保护措施 132 11.11现行分部分项安装检驗标准及检验方法 137 11.12主要分项工程的质量通病及防治措施 146 11.13成本节约及控制措施 157 第十二章 材料的采购、检验和使用管理措施 162 12.1材料的采购、检验囷使用原则 162 12.2材料及半成品检验制度 163 12.3本工程主要装饰材料技术标准 163 12.4材料的检测管理流程 168 12.5采购计划作业流程 170 12.6本工程装饰材料使用环保型材料 171 第┿三章 对本工程重点及特殊部位的处理措施 178 13.1 综合统一放线测量措施 178 13.2“样板”先行原则控制质量措施 178 13.3大面积弧形石膏板吊顶施工防裂缝施工措施 180 13.4石材线条、石材拼花的施工措施 181 13.5防止浅色石材反碱、咬色的措施 183 13.6 土建、水电专业相关质量预防措施 184 13