何为能否转售市场

进口关税是一个国家的海关对进ロ货物和物品征收的关税各国已不使用

也很少使用。通常所称的关税主要指进口关税征收进口关税会增加进口货物的成本,提高进口貨物的市场价格影响外国货物进口数量。因此各国都以征收进口关税作为限制外国货物进口的一种手段。适当的使用进口关税可以保護本国工

调节本国的生产和经济的发展

2019年6月1日,中国对美部分进口商品加征关税于今日起正式实施。

增加政府收入和保护本国商品生產

自2015年6月1日起经国务院关税税则委员会研究提出并报国务院批准,中国将降低部分服装、鞋靴、护肤品、纸尿裤等日用消费品的进口关稅税率平均降幅超过50%。

2017年11月24日经国务院关税税则委员会审议通过,并报国务院批准我国将对部分消费品进口关税进行调整,自2017年12月1ㄖ开始实施本次进一步降低消费品进口关税,范围涵盖食品、保健品、药品、日化用品、衣着鞋帽、家用设备、文化娱乐、日杂百货等各类消费品共涉及187个8位税号,平均税率由17.3%降至7.7%

2018年5月22日,国务院关税税则委员会发布公告自2018年7月1日起,降低汽车整车及零部件进口关稅5月30日,中国国务院常务会议决定从2018年7月1日起,较大范围下调日用消费品进口关税更好满足国内居民多样化消费需求。

2018年9月30日国務院关税税则委员会发布公告,自2018年11月1日起降低1585个税目的进口关税。至此我国关税总水平将由上年的9.8%降至7.5%。2018年12月20日进口关税当选为2018姩度经济类十大流行语。

2019年1月1日起对化肥、磷灰石、铁矿砂、矿渣、煤焦油、木浆等94项商品不再征收出口关税。为支持“一带一路”和洎由贸易区建设加快推进我国与相关国家的经济贸易合作,营造有利于经济长期健康稳定发展的外部条件2019年我国对原产于23个国家或地區的部分商品实施协定税率,其中进一步降税的有中国与新西兰、秘鲁、哥斯达黎加、瑞士、冰岛、澳大利亚、韩国、格鲁吉亚自贸协定鉯及亚太贸易协定根据内地与香港、澳门签署的货物贸易协议,对原产于香港、澳门的进口货物将全面实施零关税随着最惠国税率的降低,相应调整亚太贸易协定项下的孟加拉和老挝两国特惠税率

2019年7月1日起,我国还将对298项信息技术产品的最惠国税率实施第四步降税哃时对部分信息技术产品的暂定税率作相应调整。上述调整有利于发挥好关税统筹利用国内国际两个市场、两种资源的重要职能有利于統筹协调国内相关产业均衡发展,有利于推动开放合作共享发展成果,促进我国对外贸易稳定增长

等。使用过高的进口关税会对进ロ货物形成壁垒,阻碍国际贸易的发展进口关税会影响出口国的利益,因此它成为国际间经济斗争与合作的一种手段,很多国际间的貿易互惠协定都以相互减让进口关税或给以优惠关税为主要内容“

”就是为了促进国际贸易和经济发展为目的而签订的一个

协定,它倡導国际贸易自由化逐步取消各种

,其中最主要的一项措施就是通过缔约方之间的相互协商、谈判降低各国的进口

,对缔约方的关税加鉯约束不得任意提高。由于关税是通过市场机制调节进出口流量的在阶段还允许以进口关税作为各国保护本国经济的合法手段。但通過几个回合的

谈判各国的关税水平大大降低。

计算进口关税税款的基本公式是:

在计算关税时应注意以下几点:

款缴纳形式为人民币進口货物以

计价成交的,由海关按照签发税款缴纳证之日国家外汇管理部门公布的人民币

折合人民币计征人民币外汇牌价表未列入的外幣,按国家外汇管理部门确定的

2.完税价格金额计算到元为止元以下四舍五入。完税税额计算到分为止分以下四舍五入。

的关税税额茬人民币50元以下的免税进口货物的成交价格,因有不同的成交条件而有不同的价格形式常用的

,有FOB、CFR、CIF三种现根据三种常用的价格條款分别举例介绍

(一)以CIF成交的进口货物,如果申报价格符合规定的“

”条件则可直接计算出

某公司从德国进口钢铁盘条100 000千克,其成茭价格为CIF天津新港125 000美元

求应征关税税款是多少?

(1)审核申报价格符合“

:钢铁盘条归入税号7310,进口

(2)根据填发税款缴款书日的外彙牌价将货价折算人民币。

(二)FOB和CFR条件成交的进口货物在计算税款时应先把进口货物的申报价格折算成CIF价,然后再按上述程序计算稅款

我国从国外进口一批中厚钢板共计200,000公斤成交价格为FOB伦敦2.5英镑/公斤,已知单位运费为0.5英镑

求应征关税税款是多少?

已知海关填发税款缴款书之日的外汇牌价:

(1)根据填发税款缴款书日的外汇牌价将货价折算人民币。

(2)计算关税税款:根据税则归类中厚钢板是ㄖ本原产货物适用于

,最惠国税率为10%

某公司向海关申报进口一批小轿车,价格为FOB

8%100 000日元兑换人民币买卖

进口小轿车应当归入税号8703.2314,

某外贸公司代某手表厂进口

0.3%,填发海关代征税缴款书之日瑞士法郎对人民币外汇市场买卖

数控铣床应归入税则税号

为15%,则其应征关税税额为:

会对身体健康、社会秩序、生态环境等方面造成危害的特殊消费品如

第二类:奢侈品等非生活必需品,如贵重首饰及珠宝玉石、化妆品以及护肤护发品

第三类:高能耗的高档消费品,例如小轿车、摩托车

第四类:不可再生和替代的石油类消费品,例如汽油、

》随附嘚《消费税税目税率(税额)表》的规定烟、酒和酒精、化妆品、护肤护发品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮烟火、汽油、柴油、汽车轮胎、摩托车和小汽车11类货物为消费税应税货物。该表中同时列名了各应税货物适用的税率其中最高为45%,最低为3%

我国实行从价定率办法計算进口消费税,计税价格由进口货物(成本加运

)加关税税额组成我国消费税采用

的计税方法,因此计税价格组成中包括消费税税額。

组成计税价格=(关税完税价格+关税税额)÷(1-消费税

(二)从量计征的消费税

从量计征的消费应税货物有黄酒、啤酒、汽油、柴油4種实行定额征收。黄酒每吨人民币240元啤酒每吨人民币220元,汽油每升0.2元柴油每升0.1元。

从量计征的消费税税额计算公式为:

应纳税额=单位税额×进口数量

从量计征的消费税税额计算举例:

某公司进口1000箱啤酒每箱24听,每听净重335ml价格为CIFUS$10 000 100美元兑换人民币824元。关税

7.5元/升消费稅税率220元/吨。

消费税税额:220元×8..29人民币元

我国的增值税应税货物全部

定率计征,其基本税率为17%但对于一些关系到国计民生的重要物资,其

下列各类货物增值税税率为13%:

1.粮食、食油植物油;

3.图书、报纸、杂志;

6.国务院规定的其他货物

组成计税价格=关税完税价格+关稅税额+消费税税额

海关监管手续费是指海关按照《中华人民共和国海关对进口减税、免税和

收海关监管手续费的办法》的规定,对减税、免税和保税货物实施监督、管理所提供服务征收的手续费

海关监管手续费仅对进口减免关税的货物和保税货物征收,具体范围如下:

、飛机进口时予以免税的燃料、船(机)用物料、机器设备的零件、部件和其他货物;

2.现有企业为技术改造而进口的减税或免税的机器设備;

3.科研机构和大专院校进口免税的科研和教学专用设备;

5.国家鼓励发展的内外资项目进口的减免税货物;

进口用于营业性的物资及進口料件加工后内销仍予减免税的物资;

6.进料加工和来料加工项目内的,以及境外客商提供的准予暂免税进口在国内加工、装配后

嘚进口原料、材料、辅料、零件、部件和包装材料;

8.国务院特定的其他进口减免税货物;

9.经海关总署或海关总署会同财政部按照国务院的规定审查批准的

,免或暂免征收海关监管手续费:

2.外国政府、国际组织无偿赠送的物资;

3.外国团体和个人赠送的礼品及华侨、港澳台同胞捐赠的用于公益事业的物资;

5.口供残疾人专用的设备和物品以及残疾人福利工厂进口的机器设备;

6.享受外交特权和豁免的外国机构进口的公务用品;

8.向国外索赔的准予减免税的进口货物;

9.进口后未经加工,保税储存不足90天即转运

11.准予免税进口的直接军倳订货;

12.经国务院及海关总署特准免征监管手续费的其他减免税和保税货物

海关监管手续费按以下标准征收:

1.进料加工和来料加工Φ,属加工装配机电产品

的货物按照海关审定的货物CIF价格的1.5‰计征;

2.来料加工中引进的先进技术设备,以及加工首饰、裘皮、高档服裝、机织毛衣和毛衣片、塑料玩具所进口的料、件按照海关审定的货物的CIF价格的1‰计征;

3.进口后保税储存90天以上(含90天)未经加工即轉运复出口的货物,按

4.进口免税货物按照海关审定的货物的CIF价格的3‰计征;

5.进口减税货物,按照实际减除税赋部分的货物的CIF价格的3‰计征;

按照海关审定的货物的CIF价格的3‰计征。

和保税货物收发货人或其agent人是海关监管手续费的纳费人。纳费人应当自海关签发监管掱续费缴纳证次日起7天内向海关缴纳手续费逾期不缴的,海关除依法追缴外还要自到期之日起至缴清手续费之日止,按日征收手续费總额的1‰的滞纳金滞纳金的起征点为人民币50元,50元以下的免予征收

海关监管手续费应在货物进口时由口岸海关征收,特殊情况可由主管海关在审批减免税货物时征收海关征收手续费后,对纳费人发给手续缴纳凭证

海关监管手续费计算举例:

机电产品而进口一批料件,CIF上海180 000人民币元进口后保税储存100天后未经加工即转运

,问海关应征海关监管手续费多少

解:海关规定进口后保税储存90天以上(含90天)未经加工即转运复出口的货物,按关税完税价格的1‰计征海关监管手续费

监管手续费金额=货物CIF价格×手续费率

该批货物应征海关监管手續费=180 000元×1‰=180元。

2012年3月28日国务院总理

主持召开国务院常务会议,研究加强进促进

的方式降低部分能源原材料进口关税,降低部分与人民群众生活密切相关生活用品的进口关税降低初级能源原材料及战略性新兴产业所需国内不能生产或性能不能满足需要的关键零部件进口關税。继续落实对自最不发达国家部分

待遇加快降税进程,进一步扩大零关税商品范围结合

降税安排,引导企业扩大从自由贸易区成員方的进口

2012年12月17日,财政部宣布为积极增加进口,满足国内经济社会发展及消费需求自2013年1月1日起,对784种进口商品的关税进行调整對其实施低于最惠国税率的年度进口暂定税率。其中特殊配方婴儿奶粉的

特殊配方婴儿奶粉关税2013年降75%

进口关税税率下降幅度相当大,由原来的最惠国税率20%降至5%下调了75%;进口酱油的关税由28%降至15%,篮球、足球、排球和跑步机的关税由12%降至6%也下调了50%左右。

经国务院关税税则委员会研究提出并报国务院批准自2015年6月1日起,中国将降低部分服装、鞋靴、护肤品、纸尿裤等日用消费品的进口关税税率,平均降幅超过50%。茬本次调整中,西装、毛皮服装等的进口关税将由14-23%降低到7-10%,短统靴、运动鞋等的进口关税由22-24%降低到12%,纸尿裤的进口关税由7.5%降低到2%,护肤品的进口关稅由5%降低到2%

2016年1月1日起,我国进一步扩大进口日用消费品降税范围对箱包、毛制或棉制大衣、毛制西服套装、围巾、毯子等16种进口日用消费品实施降税。降税后箱包、毛制西服套装的暂定进口税率为10%,毛制上衣、围巾、毯子的暂定进口税率为8%真空保温杯的暂定进口税率为12%,太阳镜为6%

2017年11月24日,经国务院关税税则委员会审议通过并报国务院批准,我国将对部分消费品进口关税进行调整自2017年12月1日开始實施。本次进一步降低消费品进口关税范围涵盖食品、保健品、药品、日化用品、衣着鞋帽、家用设备、文化娱乐、日杂百货等各类消費品,共涉及187个8位税号平均税率由17.3%降至7.7%。

2018年5月22日国务院关税税则委员会发布公告,自2018年7月1日起降低汽车整车及零部件进口关税。将汽车整车税率为25%的135个税号和税率为20%的4个税号的税率降至15%降税幅度分别为40%、25%;将汽车零部件税率分别为8%、10%、15%、20%、25%的共79个税号的税率降至6%,岼均降税幅度46%

2018年5月30日,中国国务院常务会议决定从今年7月1日起,较大范围下调日用消费品进口关税更好满足国内居民多样化消费需求。

2018年11月1日起我国将降低1585个税目的进口关税,关税总水平从9.8%降至7.5%为适应产业升级、降低企业成本,本次主要对人民生产和生活所需的眾多工业品实施降税包括机电设备、零部件及原材料等工业品,共涉及税号1585个平均税率由10.5%降至7.8%,平均降幅约26%

根据国务院关税税则委員会2019年第3号公告,中国已于2019年6月1日起对原产于美国的部分进口商品提高加征关税税率。

根据公告国务院关税税则委员会对原产于美国約600亿美元进口商品清单中的部分商品,分别实施加征25%、20%、10%的关税对之前加征5%关税的税目商品,仍实施加征5%的关税

中华人民共和国务院囹第392号

第一条 为了贯彻对外开放政策,促进对外经济贸易和国民经济的发展根据《中华人民共和国海关(以下简称《

》)的有关规定,淛定本条例

第二条 中华人民共和国准许进出口的货物、进境物品,除法律、行政法规另有规定外海关依照本条例规定征收进出口关税。

》(以下简称《税则》)、《中华人民共和国进境物品进口税税率表》(以下简称《进境物品进口税税率表》)规定关税的税目、税則号列和税率,作为本条例的组成部分

第四条 国务院设立关税税则委员会,负现《

》和《进境物品进口税税率表》的税目、税则号列和稅率的调整和解释报国务院批准后执行,决定实行暂定税率的货物、税率和期限;决定关税配额税率;决定征收反倾销税、反补贴税、保障措施关税、报复性关税以及决定实施其他关税措施;决定特殊情况下税率的适用以及发行国务院规定的其他职责。

第五条 进口货物嘚收货人、出口货物的发货人、进境物品的所有人是关税的纳税义务人。

第六条 海关及其工作人员应当依照法定职权和法定程序履行关稅征管职责维护国家利益,保护纳税人的合法权益依法接受监督。

第七条 纳税义务人有权要求海关对其商业秘密予以保密海关应当依法为纳税义务人保密。

第八条 海关对检举或者协助查获违反本条例行为的单位和个人应当按照规定给予奖励,并负责保密

第二章 进絀口货物关税税率的设置和适用

第九条 进口关税设置最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率等税率。对进口货物在┅定期限内可以实行暂定税率

出口关税设置出口税率。对出口货物在一定期限内可以实行暂定税率

第十条 原产于共同适用最惠国待遇條款的世界贸易组织成员的进口货物,原产于与中华人民共和国签订含有相互给予最惠国待遇条款的双边贸易协定的国家或者地区的进口貨物以及原产于中华人民共和国境内的进口货物,适用最惠国税率

原产于与中华人民共和国签订含有关税优惠条款的区域性贸易协定嘚国家或者地区的进口货物,适用协定税率

原产于与中华人民共和国签订含有特殊关税优惠条款的贸易协定的国家或者地区的进口货物,适用特惠税率

原产于本条第一款、第二款和第三款所列以外国家或者地区的进口货物,以及原产地不明的进口货物适用普通税率。

苐十一条 适用最惠国税率的进口货物有暂定税率的应当适用暂定税率;适用协定税率、特惠税率的进口货物的暂定税率的,应当从低适鼡税率;适用普通税率的进口货物不适用暂定税率。

适用出口税率的出口货物有暂定税率的应当适用暂定税率。

第十二条 按照国家规萣实行关税配额管理的进口货物关税配额内的,适用关税配额税率;关税配额外的其税率的适用按照本条例第十条、第十一条的规定執行。

第十三条 按照有关法律、行政法规的规定对进口货物采取反倾销、反补贴、保障措施的其税率的适用按照《

》、《中华人民共和國反补贴条例》和《中华人民共和国保障措施条例》的有关规定执行。

第十四条 任何国家或者地区违反与中华人民共和国签订或者共同参加的贸易协定及相关协定对中华人民共和国在贸易方面采取禁止、限制、加征关税或者其他影响正常贸易的措施的,对原产于该国家或鍺地区的进口货物可以征收报复性关税适用报复性关税税率。

征收报复性关税的货物、适用国别、税率、期限和征收办法由国务院关稅税则委员会决定并公布。

第十五条 进出口货物应当适用海关接受该货物申报进口或者出口之日实施的税率。

进口货物到达前经海关核准先行申报的,应当适用装载该货物的运输工具申报进境之日实施的税率

转关运输货物税率的适用日期,由海关总署另行规定

第十陸条 有下列情形之一,需缴纳税款的应当适用海关接受申报办理纳税手续之日实施的税率:

(一)保税货物经批准不复运出境的;

(二)减免税货物经批准转让或者移作他用的;

(三)暂准进境货物经批准不复运出境,以及暂准出境货物经批准不复运进境的;

(四)租凭進口货物分期缴纳税款的。

第十七条 补征和退还进出口货物关税应当按照本条例第十五条或者第十六条的规定确定适用的税率。

因纳稅义务人违反规定需发追征税款的应当适用该行为发生之日实施的税率;行为发生之日不能确定的,适用海关发现该行为之日实施的税率

第三章 进出口货物完税价格的确定

第十八条 进口货物的完税价格由海关以符合本条第三款所列条件的成交价格以及该货物运抵中华人囻共和国境内输入地点起卸前的运输及其相关费用、保险费基础审查确定。

进口货物的成交价格是指卖方向中华人民共和国境内销售该貨物时买方为进口该货物向卖方实付、应付的,并按照本条例第十九条、第二十条规定调整后的价款总额包括直接支付的价款和间接支付的价款。

进口货物的成交价格应当符合下列条件:

(一)对买方处置或者使用该货物不予限制但法律、行政法规规定实施的限制、对貨物转售市场地域的限制和对货物价格无实质性影响的限制除外;

(二)该货物的成交价格没有因搭售或者其他因素的影响而无法确定;

(三)卖方不得从买方直接或者间接获得因该货物进口后转售市场、处置或者使用而产生的任何收益,或者虽有收益但能够按照本条例第┿九条、第二十条的规定进行调整;

(四)买卖双方没有特殊关系或者虽有特殊关系但未对成效价格产生影响。

第十九条 进口货物的下列费用应当计入完税价格:

(一)由买方负担的购货佣金以外的佣金和经纪费;

(二)由买方负担的在审查确定完税价格时与该货物视为┅体的容器的费用;

(三)由买方负担的包装材料费用和包装劳务费用;

(四)与该货物的生产和向中华人民共和国境内销售有关的由買方以免费或者以低于成本的方式提供并可以按适当比例分摊的料件、工具、模具、消耗材料及类似货物的价款,以及在境处开发、设计等相关服务的费用;

(五)作为该货物向中华人民共和国境内销售的条件买方必须支付的、与该货物有关的权使用费;

(六)卖方直接戓者间接从买方获得的该货物进口后转售市场、处置或者使用的收益。

第二十条 进口时在货物的价款中列明的下列税收、费用不计入该貨物的完税价格;

(一)厂房、机械设备等货物进口后进行建设安装、装配、维修和技术服务的费用;

(二)进口货物运抵境内输入地点起卸后的运输及其相关费用、保险费;

(三)进口关税及国内税收。

第二十一条 进口货物的成交价格不符合本条例第十八条第三款规定条件的或者成交价格不能确定的,海关经了解有关情况并与纳税义务人进行价格磋商后,依次以下列价格估定该货物的完税价格:

(一)与该货物同时或者大约同时向中华人民共和国境内销售的相同货物的成效价格;

(二)与核货物同时或者大约同时向中华人民共和国境內销售的类似货物的成效价格;

(三)与该货物进口的同时或者大约同时将该进口货物,相同或者类似进口货物在第一级销售环节销售給无特殊关系买方最大销售总量的单位价格但应当扣除本条例第二十二条规定的项目;

(四)按照下列各项总和计算的价格:生产该货粅所使用的料件成本和加工费用,向中华人民共和国境内销售同等级或者同种类货物通常的利润和一般费用该货物运抵境内输入 地点起卸前的运输及其相关费用、保险费;

(五)以合理方法估定的价格。

纳税义务人向海关提供有关资料后可以提出申请,颠倒前款第(三)项和第(四)项的适用次序

第二十二条 按照本条例第二十一条第一款第(三)项规定估定完税价格,应当扣除的项目是指:

(一)同等级或者同种类货物在中华人民共和国境内第一级销售环节销售时通常的利润和一般费用有以及通常支付的佣金;

(二)进口货物运抵境内输入地点起卸后的运输及其相关费用,保险费;

(三)进口关税及国内税收

第二十三条 以租赁方式进口的货物,以海关审查确定的該货物的租金作为完税价格

纳税义务人要求一次性缴纳税款的,纳税义务人可以选择按照本条例第二十一条的规定估定完税价格或者按照海关审查确定的租金总额作为完税价格。

第二十四条 运往境外加工的货物出境时已向海关报明并在海关规定的期限内复运进境的应當以境外加工费和料件费以及复运进境的运输及其相关费用笔保险费审查确定完税价格。

第二十五条 运往境外修理的机械器具、运输工具戓者其他货物出境时已向海关报明并在海关规定的期限内复运进境的,应当以境外修理费和料件费审查确定完税价格

第二十六条 出口貨物的完税价格由海关以该货物的成交价格以及该货物运至中华人民共和国境内输出地点装载前的运输及其相关费用、保险费为基础审查確定。

出口货物的成交价格是指该货物出口时卖方为出口该货物应当向买方直接收取和间接收取的价款总额。

出口关税不计入完税价格

第二十七条 出口货物的成交价格不能确定的,海关经了解有关情况并与纳税义务人进行价格磋商后,依次以下列价格估不定期该货物嘚完税价格:

(一)与该货物同时或者大约同时向同一国家或者地区出口的相同货物的成交价格;

(二)与该货物同时或者大约同时向哃一国家或者地区出口的类似货物的成交价格;

(三)按照下列各项总和计算的价格:境内生产相同或者类似货物的料件成本、加工费用,通常的利润和一般费用境内发生的运输及其相关费用、保险费;

(四)以合理方法估定的价格。

第二十八条 按照本条例规定计入或者鈈计入完税价格的成本、费用、税收应当以客观、可量化的数据为依据。

第四章 进出口货物关税的征收

第二十九条 进口货物的纳税义务囚应当自运输工具申报进境之日起14日内出口货物的纳税义务人除海关特准的外,应当在货物运抵海关监管区后、装货的24小时以前向货粅的进出境地海关申报。进出口货物转关运输的按照海关总署的规定执行。

进口货物到达前纳税义务人经海关核准可以先行申报。具體办法由海关总署另行规定

第三十条 纳税义务人应当依法如实向海关申报,并按照海关的规定提供有关确定完税价格、进行商品归类、確定原产地以及采取反倾销、反补贴或者保障措施等所需的资料;必要时海关 可以要求纳税义务人补充申报。

第三十一条 纳税义务人应當按照《税则》规定的目录条文和归类总规则、类注、章注、子目注释以及其他归类注释对其申报的进出口货物进行商品归类,并归入楿应的税则号列;海关应当依法审核确定该货物的商品归类

第三十二条 海关可以要求纳税人提供确定商品归类所需的有关资料;必要时,海关可以组织化验、检验并将海关认定的化验、检验结果作为商品归类的依据。

第三十三条 海关为审查申报价格的真实性和准确性鈳以查阅、复制与进出口货物有关的合同、发票、账册、结付汇凭征服、单据、业务函电、录音录像制品和其他反映买卖双方关系及交易活动的资料。

海关对纳税义务人申报的价格有怀疑并且所涉关税数额较大的经直属海关关长或者其授予权的隶属海关关长批准,凭海关總署统一格式的协助查询户通知书及有关工作人员的工作证件可以查询纳税义务人在银或者其他金融机构开立的单位账户的资金往来情況,并向银行业监督管理机构通报有关情况

第三十四条 海关对纳税义务人申报的价格有怀疑的,应当将怀疑的理由书面通知纳税义务人要求其在规定的期限内局面作出说明、提供有关资料。

纳税义务人在规定的期限内未作说明、未提供有关资料的或者海关仍有理由怀疑申报价格的真实性和准确性的,海关可以不接受纳税义务人申报的价格并按照本条例第三章的规定估定完税价格。

第三十五条 海关审查确定进出口货物的完税价格后纳税义务人可以以局面形式要求海关就如何确定其进出口货物的完税价格作出局面说明,海关应当向纳稅义务人作出局面说明

第三十六条 进出口货物关税,以从价计征、从量计征或者国家规定的其他方式征收

从价计征的计算公式为:应納税额=完税价格X关税税率

从量计征的计算公式为:应纳税额=货物数量X关税税额

第三十七条 纳税义务人应当自海关填发税款缴款之日起15日内姠指定银行缴纳税款。纳税义务人未按期缴纳税款的从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金

海关可以对纳税义务人欠缴税款的情况予以公告。

海关征收关税、滞纳金等应当制发缴款凭证,缴款凭证格式由海关总署规定

第三十八条 海关征收关税、滞納金等,应当按人民币计征

进出口货物的成交价格以及有关费用以外币计价的,以中国人民银行公布的基准汇率折合为人民币计算守税價格;以基准汇率币种以外的外币计价的按照国家有关规定套算为人民币计算完税价格。适用汇率的日期由海关总署规定

第三十九条 納税义务人因不可抗力或者在国家税收政策调整的情形下,不能按期缴纳税款的经海关总署批准,可以延期缴纳税款但是最长不得超過6个月。

第四十条 进出口货物的纳税义务人在规定的纳税期限内有明显的转移、藏匿其应税货物以及其他财产迹象的海关可以责令纳税義务人提供担保;纳税义务人不能提供担保的,海关可以按照《海关法》第六十条的规定采取强制措施

第四十一条 加工贸易的进口料件按照国家规定保税进口的,其制成品或者进口料件未在规定的期限内出口的海关按照规定征收进口关税。

加工贸易的进口料件进境时按照国家规定征收进口关税的其制成品或者进口料件在规定的 期限内出口的,海关按照有关规定退还进境时已征收和关税税款

第四十二條经海关批准暂时进境或者暂时出境的下列货物,在进境或者出境时纳税义务人向海关缴纳相当于应纳税款的保证金或者提供其他担保的可以暂不缴纳关税。并应当自进境或者出境之日起6个月内复运出境或者复运进境;经纳税义务人申请海关可以根据海关总署的规定延長复运出时间性或者复运进境的期限。

(一)在展览会、交易会、会议及类似活动中展示或者使用的货物;

(二)文化、体育交流活动中使用的表演、比赛用品;

(三)进行新闻报道或者摄制电影、电视节目使用的仪器、设备及用品;

(四)开展科研、教学、医疗活动使用嘚仪器设备及用品;

(五)在本款第(一)项至第(四)项所列活动中使用的交通工具及特种车辆;

(七)供安装、调试、检测设备时使鼡的仪器、工具;

(八)盛装货物的容器;

(九)其他用于非商业目的的货物

第一款所列暂准进境货物在规定的其限内未复运出境的,戓者暂准出境货物在规定的期限内未复运进境的海关应当依法征收产品税。

第一款所列可以暂时免征关税可以暂时免征关税范围以外的其他暂准进境货物应当按照该货物的完税价格和其在境内滞留时间与折旧时间的比例计算征收进口关税。具体办法由海关总署规定

第㈣十三条因品质或者规格原因,出口货物自出口之日起1年内原状复运进境的不征收进口关税。

因品质或者规格原因进口货物自进口之ㄖ起1年内原状复运出境的,不征收出口关税

第四十四条 因残损、短少、品质不良或者规格不符原因,由进出口货物的发货人、承运人或鍺保险公免费补偿或者更换的相同的货物进出口时不征收关税。被免费更换的原进口货物不退运出境或者原出口货物不退运进境的海关應当对原进出口货物重新按照规定征收关税

第四十五条 下列进出口货物,免征关税:

(一)关税税额在人民币50元以下的一票货物;

(二)无商业价值的广告品和货样;

(三)外国政府、国际组织无偿赠送的物资;

(四)在海关放行前损失的货物

(五)进出境运输工具装载嘚途中必需的燃料、物料和饮食用品

在海关放行遭受损坏的货物,可以根据海关认定的受损程度减征关税

法律规定的其他免征或者减征关税的货物,海关根据规定予以免征或者减征

第四十六条 特定地区、特定企业或者有特定用途的进出口货物减征或者免征关税,以及臨时减征或者免征关税按照国务院的有关规定执行。

第四十七条 进口货物减征或者免征进口环节海关代征税按照有关法律、行政法规嘚规定执行。

第四十八条 纳税义务人进出口免税货物的除另有规定外,应当在进出口该货物之前按照规定持有关文件向海关办理减免稅审批手续。经海关审查符合规定的予以减征或者免征关税。

第四十九条 需由海关监管使用的减免税进口货物在监管年限内转 让或者迻作他用,需要补税的海关应当根据该货物进口时间折旧估价,补征进口关税

特定减免进口货物的监管年限由海关总署规定。

第五十條 有下列情形之一的纳税义务人自缴纳税款之日起1年内,可以申请退还关税并应当以书面形式向海关说明理由,提供原缴款凭证及相關资料:

(一)已征进口关税的货物因品质或者规格原因,原状退货复运出境的;

(二)已征出口关税的货物因品质或者规格原因,原状退货复运进境并已重新缴纳因出口而退还的国内环节有关税收的;

(三)已征出口关税的货物,因故装运出口申报退关的。

海关應当自受理退税申请之日起30日内查实并通知纳税义务人办理退还手续纳税义务人应当自收到通知之日起3个月内办理有关退税手续。

按照其他有关法律、行政法规规定应当退还关税的海关应当按照有关法律、行政法规的规定退税。

第五十一条 进出口货物放行后海关发现尐征或者漏征税款的,应当自缴纳税款或者货物放行之日1年内向纳税义务人补征税款。但因纳税义务人违反规定造成少征或者漏征税款嘚海关可以自缴纳税款或者货物入行之日起3年内追征税款,并从缴纳税款或者货物放行之日起按日加收少征或者漏征税款万分之五的滞納金

海关发现海关监管货物因纳税义务人违反规定造成少征或者漏征税款的,应当自纳税义务人应缴纳税款之日起3年内追征税款并从應缴纳税款之日起按日加收少征或者漏征税款万分之五的滞纳金。

第五十二条 海关发现多征税款的应当立即通知纳税义务人办理退还手續。

纳税义务人发现多缴税款的自缴纳税款之日起1年内,可以以收面形式要求海关退还多缴的税款并加算银行同期活期存款利息;海关應当自办理退税申请之日起30内查实并通知纳税义务人办理退税手续

纳税义务人应当自收到通知之日起3个月内内理有关退税手续。

第五十彡条 按照本条例第五十条、第五十二条的规定退还税款、利息涉及从国库中退库的按照法律、行政法规有关国库管理的规定执行。

第五┿四条 报关企业接受纳税义务人的委托以纳税义务人的名义办理报关纳税手续,因报关企业违反规定需造成海关少征、漏征税款的报關企业对少征或者漏征的税款、滞纳金与纳税义务人承担纳税的连带责任。

报关企业接受纳税义务人的委托以企业的名义办理报送纳税掱续,报关企业与纳税义务人承担纳税的连带责任

外,在保管海关监管货物期间海关监管货物损毁或者灭失的,对海关监管货物负有保管义务的人应当承担相应的纳税责任

第五十五条 欠税的纳税义务人,有合并、分立情形的在合并、分阶段立前,应当和海关报告依法缴清税款。纳税义务人合并时未缴清税款的由合并后的法人或者是其他组织继续履行未履行的纳税义务承担连带责任。

纳税义务人茬减免税货物、保税货物监管期章有合并、分立或者其他资产重组情形的应当向海关报告。按照规定需要缴税的应当依法缴清税款。按照规定可能继续享受减免税、保税待遇的应当到海关办理变更纳税义务人的手续。

纳税义务人欠税或者在减免税货物、保税货物监管期间有撤销、解散、破产或者其他依法终止经营情形的,应当在清算前向海关报告海关应当依法对纳税义务人的应缴税款予以清缴。

苐五章 进境物品进口税的征收

第五十六条 进境物品的关税以及进口环节海关代征税合并为进口税由海关依法征收。

第五十七条 海关总署規定数额以内的个人自用进境物品免征进口税。

超过海关总署规定数额但仍在合理数量以内的个人自用进境物品由进境物品的纳税义務人在进境物品放行前按照规定缴纳进口税。

超过合理、自用数量的进境物品应当按照进口货物依法办理相关手续

国务院关税税则委员會规定按货物征税的进境物品,按照本条例第二章至第四章的规定征收关税

第五十八条 进境物品的纳税义务人是指,携带物品进境的入境人员、进境邮递物品的收件以及以其他方式进口物品的收件人

第五十九条 进境物品的纳税义务人可以自行办理纳税手续,也可以委托怹人办理纳税手续接受委托的人应当遵守本章对纳税义务人的各项规定。

第六十条 进口税从价计征

进口税的计算公式为:进口税税额=唍税价格X进口税税率。

第六十一条 海关应当按照《进境物品进口税税率表》及海关总署制定的《中华人民共和国进境物品完税 税率表》及海关总署制定的《

》、《中华人民共和国进境物品完税价格表》对进境物品进归类、确定完税价格和确定适用税率

第六十二条 进境物品,适用海关填发税款缴款书之日实施的税率和完税价格

第六十三条 进口税的减征、免征、补征、追征、退还以及对暂准进境物品征收进ロ税参照本条例对货物征收进口关税的有关规定执行。

第六十四条纳税义务人、担保人对海关确定纳税义务人、确定完税价格、商品归类、确定原产地、适用税率或者汇率、减征或者免征税款、补税、退税、征收滞纳金确定计征方式以及确定纳税地点有异议的,应当缴纳稅款并可以依法向上一级海关申请复议,对复议决定不服的可以依法向人民法院提 起诉讼。

第六十五条 进口环节海关代征税的征收管悝适用关税征收管理的规定。

  • 1. .新华网[引用日期]
  • 2. .中国政府网.政务[引用日期]
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法拍屋投资模式一直具有浓厚的散户性质,机构投资者管理的资金巨大却没有足够多的专业人士跨地区管理庞大的隊伍和批量买入机会次贷危机的出现使机构投资者能在短期内找到大量投资机遇。以价值为导向的小型机构投资者通过向银行和法院廉價收购法拍屋(债务人无法偿还贷款的住宅物业和经营性物业)经过价值提升后在市场转售市场牟利。

法拍屋投资模式在美国已存在50年但过去只被少数个人投资者采用,因为过去法拍屋投资机会有限而且需要大量人力进行寻找和筛选。次贷危机爆发后市场上大量法拍屋的涌现创造出无数潜在商机,吸引了大批机构投资者的加入

是否在2-3年内结束,未来这种投资业态将继续存在但利润可能因新进入鍺增加而摊薄。根据房地产行业分析报告预测未来5年内每年将会有约100万栋房子被翻新出售,行业中成千上万的散户投资者与机构投资者將最终完全消化目前银行积压的存量房这些存量房释放的过程中,房地产市场将经历持续反弹

法拍屋投资模式一直具有浓厚的散户性質,机构投资者管理的资金巨大却没有足够多的专业人士跨地区管理庞大的队伍和批量买入机会次贷危机的出现使机构投资者能在短期內找到大量投资机遇。以价值为导向的小型机构投资者通过向银行和法院廉价收购法拍屋(债务人无法偿还贷款的住宅物业和经营性物业)经过价值提升后在市场转售市场牟利。

按照投资市场的一般原则投资获利的比例与投资风险挂钩,高回报意味着高风险次贷危机嘚出现却颠覆了传统经验。大量投资机会的涌现导致供求信息不平衡使投资者可在住宅物业市场以较大折扣和不动产投资级别风险(一種低风险投资级别)获得高风险投资才能获得的回报。市场不对称性导致高盛和巴菲特都认为法拍屋是30年来难得的投资机会。根据历史經验法拍屋投资者通常能获得15%-20%的税后回报率,当市场出现供求失衡时这一回报可提升到35%-40%。

自罗斯福新政以来的美国房地产市场周期房地产市场循环周期(上升和下跌)一般是4-7年。2000年以来由于多年信贷过度宽松导致流动性过剩令美国房地产市场经历了长达7年上升。2008年在经历了信贷狂欢与非理性高价之后,炽热的市场最终崩盘

截至2012年,美国已经经历了5年的下跌和低位徘徊本次周期前所未有的持续叻12年。我们认为目前美国正面临一难得机遇历史反复证明,长下跌周期的结束意味着长上涨周期的到来目前我们正处于这个周期转折點。

房地产周期方面香港市场具有很好的参考意义。1997年香港房地产市场达到顶峰随即进入漫长的阴跌期,直到出现非典的2003年这一下荇周期足足花了6年时间,经历了超出任何下跌周期的痛苦煎熬但这一前所未有的下跌周期继而带来了长达8年的上升周期(直到2012年)。一些研究机构统计房地产的上升周期一般比下跌周期多两年。从房地产周期论的角度来看美国正面临着这样一个拐点。

对法拍屋投资者洏言市场机会最重要的预测参考指标是来年法拍屋的换手率。根据Amherst证券公司研究未来六年内违约房屋数将会在800-1000万之间。每栋房屋在重噺投入市场前都需要改造修缮这同时为市场提供了一定的就业机会。

据统计加州29%的法拍屋由第三方(投资者)购得,由于联邦政府为了防圵市场上流通过多的法拍屋压低房价其余71%继续留在银行系统内。而银行系统内又有40%的法拍屋再次被市场消化根据以上数据,可推断成茭的法拍屋数量 = 所有法拍屋数量*29% + 所有法拍屋数量*71%*40% = 所有法拍屋数量*57%根据Amherst证券公司的研究数据,以1000万栋法拍屋测算未来6年内约570万栋会被投資者买走,平均每年100万栋以每栋15万美元价格计算,未来市场上每年将有1500亿美元的法拍屋可供投资

作为法拍屋的投资者,一般可以用以丅三个渠道获得投资机会它们各自拥有不同的潜在回报率和优缺点:

折价割让发生于按揭贷款人出现违约,银行无法收回贷款的第一阶段当按揭贷款人通知银行无力或无意继续供款时,按揭贷款人可与银行谈判并获得同意在某时间内向市场折价割让产权。一般情况下房产会以10%-15%的市价折让卖给第三方,银行需要承担部分损失银行需要根据业主的经济情况决定是否同意业主折价割让,业主也需要足够大嘚动力才会接受丧失全部本金并搬出业主接受的主要原因是因为通过达成三方协议剩余的贷款将不会被银行追溯。

折价割让谈判需要一萣的技巧谈判时间难以确定。好处在于投资者有足够时间对房屋所有权和现状调查缺点在于随着时间拖延、竞争者会加入令价格最终無利可图。竞争者不理性会导致利润降低采用现金而不是依靠按揭贷款将更有竞争力。对银行而言现金买家的交易无须以按揭是否能夠获得审批为前提,大大降低交易的不确定性从而使得银行所需要花费的谈判和交易成本大幅减少,银行一般可给与10%-15%的折让

在折价割讓的宽限期结束后,如果业主仍不能按目标价出售房屋并还清拖欠贷款其房产将以公开拍卖形式(Public Auction)卖给第三方,买主需在郡法院竞拍後支付现金现阶段的法拍屋购买者一般是经验丰富的专业投资者,参与该领域要求投资者具备专业经验并拥有丰富资源只有专注于不良资产投资的投资人和机构才有足够的专业知识和资源在该阶段管理风险。公开拍卖会上开出的价钱折扣一般在15%-30%之间操作得当的投资者鈳获得丰厚利润。这种交易方式还可避免与业主交易带来的各种不可预见的纠纷

过去盛富一直是该环节活跃的投资人,一般能以低于市場20%-25%的折扣购入房产随着逐渐多的机构投资者加入,竞争的激烈程度增加潜在回报将有所降低,大约在15%-25%之间参与拍卖属于专业门槛比較高的领域,由于拍卖物业的法院和拍卖行对于物业的现状和权益不作任何保障所以投资者往往需要花费大量时间进行谨慎调查,但是甴于向法院收购房屋不是一般投资人能够参与这也成为机构投资人能够在短时间内买到物业的重要渠道。盛富资本的优势在于在这个环節上建立了完整的风控体系把这劳动密集但高成本的谨慎调查工作由中国团队进行,低成本地创造了很好的协同效益

过了宽限期以后,房屋的业主最终将房屋产权过户给银行银行再进行拍卖或销售。一般而言银行会保证产权的完整性并对房屋进行必要的修缮,不过仍然有许多法拍屋房屋状况不佳该阶段买家有足够时间对房屋进行谨慎调查,竞争比前两种都要激烈我们在该环节中往往能获低于公開市场价格10%的折扣。在此阶段任何人都可以通过地产经纪参与投资,这导致竞争增加和回报降低如果是散户投资者,往往只能依赖该渠道这使他们在市场需求旺盛时找不到适合的物业。

收购法拍屋好处是“大幅度折让于市场”因为美国的房产有一定持有成本,包括房产税和物业税加上银行在处理这些房屋过程中成本很高,因此都急于折让脱手大部分法拍屋价格低廉,其中许多法拍屋是状态非常恏的豪宅而价格仅是高峰时的一半甚至更低。若这时以低价购入将来市场回暖时售出即将获得大幅收益。例如:我们在去年曾经以43万媄元买了两处租赁物业购入整理后经评估值80万美元,在持有过程中可以获得4500美元的月租金租金回报比高达12%。若现在出售扣除成本后获利可达25万美元购买法拍屋的确非常划算,但通常投资收益越大风险也越大投资者有三种参与方式分享法拍屋市场利润:

投资者自行考察市场,参与竞拍装修设计,寻找施工团队管理预算并拟定最终退出方式,退出时投资者可自行管理也可委托中介机构代理出租与房屋维护。

优点:此种模式投资者获益最多但需花费大量时间和精力。投资者需要从银行手中直接购买并拥有在此过程中的所有技能。进行直接投资的外国投资者可以办理EB-5和EB-1C的移民

缺点/风险:投资者需在此领域拥有丰富经验,因为整个流程涉及环节众多(包括拍卖竞價、装修设计、租售管理、运营维护等)各个环节联系紧凑,稍有不慎即可导致投资失误经验匮乏的普通投资者可能投入巨大精力却嘚不偿失。

2)参股专业投资管理机构共同投资

法拍屋专业投资管理机构打造专业的投资管理系统与团队进行投资投资者可参股投资管理機构共同分享投资利润。目前的行情是在收益满足最低优先回报率后的利润由投资者和投资管理商间对半分成投资管理商的投资占股一般为5%—20%,其余份额则由投资者补足投资管理机构会承诺所有收益按出资比例优先分配给投资者后才轮到投资管理机构分成。

优点:投资鍺无需参与具体运营无需投入大量时间与精力即可分享法拍屋市场利润。因其投资标的清晰便于监管,投资者可以自己独立测算单次買卖的回报并最终得出自己的回报

缺点/风险:市场上法拍屋投资管理机构众多,良莠不齐经验丰富且恪守职业道德的投资机构真伪难辨,有实力的投资管理机构也不排除投资失误的可能性多种原因导致投资风险增加。

被动型投资者还可通过投资法拍屋基金来分享收益如“转售市场”基金、“租赁”基金、房地产信托基金等。基金经理以成熟的投资理念、专业策略与技术支持取信于广大投资者并执荇代客理财,定期公布业绩投资者可自行选择专业的基金机构。

优势:投资者不用参与基金日常运营投资者的最大损失仅限于投资金額,拥有有限责任基金经理执行资金调动责任而不是等待型被动投资,定期公布业绩接受监督

缺点/风险:无论投资回报是否为正,基金管理者都要收取固定管理费虽然基金公司会提供比私募运营商更透明的报告,但投资者在投资前还是需要详细调查基金公司的背景与業绩理解基金经理的投资风格是否适合自己。投资者需时刻留意其投资策略的变动特别是市场转向时,基金经理有可能会冒风险追加投资来维持收益

法拍屋投资成功的要点是从市场上以优惠的价格买到物业并以可控成本提升价值,如操作得当投资者在购进房屋30-60天内僦可套现获利。例如­一栋房屋12万美元买进,1.5万美元翻新改造后房子市场价值可达16万美元,房屋买进60天后增值2.5万美元相当于21%回报率,其中大约一半利润来源于房屋修缮而另一半来源于转售市场过程

在房屋买卖过程中,房屋中介佣金为3%如果拥有房地产经纪牌照,则税湔利润为18%如果没有经纪牌照,还需要扣除买卖双边经纪费用获利15%。多数情况下原业主会提前意识到房贷违约,自己将失去住所所鉯一般也不会投入多少资金来维护房屋,有时最基本的维护也没有因此,投资者购得法拍屋后总是需要重新装修后再投入市场,一般偠花费1-3万美金来进行翻修如室内外油漆、地毯地板更换、厨房卫生间装修,前庭后院绿化等

次贷危机提供一个难得的投资机遇

近年,銀行拥有法拍屋总量远超历史水平目前610万栋按揭房中,210万栋房处于不良记录状态中由于家庭受紧缩信贷政策影响而无法获得贷款,更傾向于租房使得众多法拍屋和自住房需求降低。历史同期法拍屋可以5%的折扣买到但如今折扣高达14—46%。如果市场允许在未来两年投资鍺可以较低风险获得较高回报。房屋翻新是直接为投资策略服务投资策略分为两类:

1 ) 转售市场”策略: 通过房子再出售来获利,通常房孓会在购入六个月内转手售出;

2 ) 租赁”策略: 通过出租房屋获利房子升值的同时租金也会提升。

“转售市场”策略比较简单通过参与銀行拍卖,以低价购入法拍屋再通过精心设计和重新改造以吸引潜在买主。最终卖价会涵盖所有的改造与交易成本剩下即是利润。“租赁”投资策略下投资者购得法拍屋进行装修后,将房子出租出去获得稳定的现金流。研究表明44%的法拍屋会在一年内进行再出售,洏在加州市场上不少投资者正将投资重心从“转售市场”策略转向“租赁”策略

一般运作需要3-5名专业人士,普通投资者缺乏相应人手這也解释了为什么一些小型投资团队进入法拍屋市场能获得高额回报。而华尔街的“大资金”因人力成本制约而无法大规模投资具备相關团队与实力经验的投资者在相当一段时间内还能持续享受着高回报。

“转售市场”策略下投资回报率在不同房地产周期表现不一。此囙报率来源于两种因素:价格趋势与竞争环境在低位买入时获利最多,年回报率最高可达到40%;当市场处于震荡时投资回报会降至20%;当市场下跌超过15%时,投资可能变亏损

从2008年至今,法拍屋市场有两个最佳进入机会一个是2009年初,次贷危机爆发后房地产市场跌入低谷;第②个是2011年中旬市场出现第一轮反弹后的低点。其次竞争越激烈法拍屋回报率会受威胁。市场越是看涨竞争便会越多,回报率将越低

市场的竞争来源于行业中的投资人数量、团队是否专业,资源是否丰富对市场判断是否准确等因素。投资策略的趋同性也将利润进行叻大幅度摊薄因此,在市场低位购买法拍屋能够获得丰厚利润的原因在于:1)低位时市场反弹提升最大化;2)低位时竞争最小化两者結合使得利润超出历史平均回报。

策略一、收购较昂贵地区、面积较大、单价较高的法拍屋其绝对价格较高,折扣率相对较低每次卖絀获利的绝对值($)比较高,但内部回报率较低(%)这种策略多为不想复杂的散户投资者和人手不足的投资团队采用。

策略二、收购单價便宜、价值提升空间大的法拍屋获利后回报率高(%),现金流比较稳定但要求人员投入精力时间多,人员支出成本较高适合人员眾多的投资机构。后者的运作风险明显比前一种要更高但回报也比较高。

高价房会提供更有吸引力的物业增值机会举例而言,20万美元嘚物业升值10%会给投资者带来2万美元的收益但如果同样升值10%,10万美元的房子则只会给投资带来1万美元的收益同时,高端房子也更容易吸引高素质的租户相比下,这种租户对待房子会更谨慎

“转售市场”策略的优点在于以下几点:

“转售市场”策略之所以能够获利,因市场上依然存在大量的潜在买房者美国大部分的买房者都是工薪阶层,并没有足够时间和资金去翻新房屋如果购买翻新后的法拍屋可從房利美、房地美等国家信贷部门获得整屋按揭贷款,购房者只需动用较少现金(首付10%—20%)因此,他们宁可付出比修缮成本更高的价格購买装修好的物业也不愿自己翻新因为无法从政府贷款机构获得翻新贷款,且自己没有足够的现金法拍屋投资的高门槛使得竞争大为減少,价格低廉

“转售市场”策略的第二个关键是对物业改造翻修。投资者经过调查分析决定哪些地方需要修理与升级最大化吸引目標客户。一般升级包括室内外油漆、更换地毯、装修厨房与浴室进一步包括打通墙壁或重新设计格局,例如添加额外的卧室和浴室。

投资者通过与供应商的长期合作可以拿到价廉质优的装修材料修缮的过程中需要耗费大量人力,如对这些就业机会加以有效利用可以拿去申请美国EB-5移民签证(满足两年内创造10个就业机会的要求)。装修一栋房屋的总成本大约2万—2.5万美元但出售时价格则高得多,因为买镓若想独自装修成同样的效果必须花费大量时间设计寻找承包商、供应商,对项目进行监督等一般自住者缺乏精力和专业知识,更无法拿到高性价比的材料

投资者运用“转售市场”策略在5—6个月投资期内能轻松获得10%的回报,一般毛利约16%销售成本约5%—6%。正如前文所述利润实现得益于两部分价值提升:一是买到合适的房子,二是精良的装修改造客户最终拿到钥匙即可顺利入住。

假设“转售市场”策畧在3—4个月内的投资回报是10%投资者的年化内部回报率可达20%—25%或更高,若资金的缺乏会减慢投资进程银行一般不会对投资提供贷款支持,但一些私人信贷机构却可为投资者提供短期信贷支持(利率相对较高9%-10%)投资者若合理利用可以有效提高投资杠杆,提升投资回报

资夲密集型业务,需要稳定的现金流

“转售市场”策略是需要大量现金的资本密集型业务一个较为优化的投资组合,大概是300万美元

投资退出时遭遇需求不振

“转售市场”策略的假设之一是能迅速将装修好的房子卖出去,但在市场需求不振的情况下愿意买房的投资者数目減少,导致房屋出手可能要花费较长时间

专业性较强,不适合大多数人自己操作

一个3—5人的专业团队可支撑300万至1000万规模资金负责购买、装修、分析、谈判、转售市场等一系列流程。随着团队人数增多房屋修复的速度和转手率均会加快,但成本也会升高这是一项团队囷专业结合的投资品种,大规模基金(5000万美元以上)依然难以进入针对一个郡的法拍屋投资基金总额不能超过2000万美元,如超过则需要覆蓋更多的郡跨地区管理以避免过多闲置资金

“租赁”投资策略下,投资者购得法拍屋装修后将房子出租以获得稳定现金流。改造装修除了必不可少的项目如室内外粉刷油漆、地毯、地板更换以及设备升级,其他项目如庭院绿化、门窗更换、厨房浴室装修通常会被排除茬外房客不会因更好的设备支付额外租金,美国研究机构Zelman Associates预测全美有1360万间独立屋正在出租入住率约为93.9%。

美国与中国租赁市场的最大不哃之处在于美国自住房的出租率非常高,空置率非常低其次,经营性租赁物业的规模巨大租金回报率比中国普遍高得多。美国租金囙报率(年租金收入/房屋市场价格)一般在8%左右最高能达到12%—15%,而豪宅租金回报率大约在4%左右一般而言,美国的房屋租金与房屋价格沒有太大的相关性由于美国各城市间居民平均购买力与消费水平落差不是很大,同等状况的物业在不同城市的租金差别并不大因此,運营房屋租赁市场应选择物业价格便宜的地方,最好不要处在昂贵的地段或一线城市为产生稳定的租金收入,房子必须接近工作区而鈈是郊区

“租赁”策略的好处,包括以下几个方面:

就像出租一栋公寓大楼出租数量庞大的独立屋可带来持续稳定的现金流,这种低风險的投资模式与出租公寓的模式十分相似失去一个商户对购物中心或商业物业而言意味着收入的大幅降低,但失去一个租户对拥有着大量出租物业的业主而言只意味着较少的空置损失而且寻找租户相对容易。

正如成功运作“转售市场”策略的运营者“租赁”运营者能從银行和短售者手中廉价获得法拍屋并以低成本手段重新装修。当房屋整顿完毕准备租售时房屋价值将大幅高于成本价。尽管“租赁”運营者只能在房屋卖出的若干年以后才能兑现这部分利润但快速增值效益为“租赁”策略提升了回报率。

独立屋转租率比公寓转租率低

公寓转租率依赖市场变动租客一年之内平均至少搬迁一次。高转租率伴随着高运营成本因为房屋要被空置一段时间,需要重新粉刷囿时为了和新房客签订租约还需要打些折扣(例如一个月免租等)。而租一栋独立屋的家庭有小孩的概率比较大孩子上学或其他家庭因素使一户家庭并不希望频繁搬家。最近市场研究发现美国一般家庭的平均租期为33个月。

出租一系列独立屋与出租公寓在财务方面拥有类姒特征尤其是在拥有高营运利润率(营业利润/收入,出租公寓一般在50%以上)的同时拥有稳定的现金流因此,无论是租公寓还是租独立屋都非常适合用杠杆对投资组合进行资本化运作此外,能够带来现金流的房屋按揭成本应比无现金流项目贷款的成本低低成本的债务融资能够有效提升“转租”策略的回报率。例如一栋10万的按揭首付20%,按揭利率为5%假设拿到8%的回报率,内部年回报率可以达到20%

公寓业主可以持有物业收取租金或卖给其他投资者以获利。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客这种多重选择机会能够大幅提高收益,因为在房地产周期的某些时刻自住客比投资者更愿意付出高价。对于独立住宅如果能找到目标客户一定会在未来得到买房者的追捧。

自2012年初始房屋租赁需求强劲攀升,为法拍屋租赁市场带来了有力支持

美国人口普查局统计显示住房自有率从2004年的峰值69%跌到66.5%时,有280萬业主要么一年多未支付房贷要么已丧失赎回权,市场住宅拥有率还在进一步下滑中而且可能跌出63%—65%之外。失去住所的家庭会选择租房或与另一家庭合租每1%的下降代表了100万户家庭失去住房而转向租房市场。

此外贷款收紧,经济低迷等其他因素导致年轻一代对置业嘚态度也比过去悲观,即使在不景气的1950年住宅自有率也有55%。

房屋租金与房价走势通常相反当越来越多的家庭失去住房后会转投到租赁市场。房子一旦被银行收走即脱离了租赁市场的供应,市场供应短缺而需求增加使得租金上升,出租率提高(出租率已经高达95%)

美國人口普查局2012年5月数据显示,2012年第一季度每个人住房自有率环比从66.4%降至65.4%为1997年以来的最低水平。在住房自有率下降的同时住房空置率显著下降。人口普查局数据显示全国经营性质的租赁物业空置率上季度为8.8%,年同期为9.7%南部租赁物业空置率最高,为10.8%;西部最低为6.3%独立屋住房空置率从2.6%降至2.2%。

美国人口发展趋势为房屋租赁市场传达了积极信号据人口统计报告预测,未来5年内全美每年维持140万户新增家庭。报告指出此类新建家庭中约有一半会选择租房而非买房原因包括:对置业持悲观态度、房贷放款标准严格、经济衰退下家庭财务困难等。而钟情于租房的还不止这部分新建家庭因房贷违约而失去房子的家庭也面临着解决住处的问题,他们也清一色的选择租赁市场Marcus & Millichap公司在其2012年全美公寓调查报告中指出:

“全美公寓指数跟踪了44个市场的就业增长率和有效租金增长率,预期该指数在2012年将持续增长市场复蘇态势已定,今年的人口结构、经济发展与社会结构发生了重大转变均对住房租赁市场形成了有力支撑。预计全美公寓空置率于2012年底将降至5%同比下降0.4%,有效租金增长4.8%新竣工公寓达85,000套而市场需求保守估计达120,000套巨大市场缺口将刺激开发商启动新一轮的开发狂潮。臸于新组建家庭 2015年前预计会保持29%的年增长率,即140万户同时还有逐年增长的移民数量,以及随着婴儿潮时代210万人口开始组建家庭可以預计未来的几年将是一个租房的黄金时代。”

据Zelman & Associates研究结果全美约有1360万栋房屋正在出租,其中270万栋由专业机构运营管理市场上投资者多鉯小规模的个人投资者为主,虽然也有少数能管理10万栋公寓的信托基金(REITs)出现但市场上大型机构运营商还比较少。截至2012年初全美最夶的住宅物业管理公司能管理的物业数量也不足1万栋,原因是管理大规模的法拍屋资产挑战性极大具体体现在:

在大型公寓架构中,楼層设计和单元变化比较单一通常只采用一种或两种系统(如,空调系统与设备)独立住宅则不同,其地面设计与系统装修变化繁多個性十足,需要庞大的装修工程队伍加上房屋的地理位置不可移动性,管理众多距离各异的住宅涉及到冗杂的物流管理个人与大型机構都无法做到有效的规模效应管理。

一般的公寓租赁管理中管理者会制定统一的规则制度进行管理,极大地减轻租户对物业设施的损坏並保持一致对外形象但在个性十足的住宅租赁管理中,因家庭私密性限制管理者不能随意出入,很难有统一的规则房屋通常会比公寓损坏的程度多得多。当租户搬出时业主需投入较多精力重新修复。

缺乏专业与管理能力强的物业管理机构

专业的住宅物业管理者收费瑺为租金7%—10%如某栋房屋月租金$1100,管理费约为每月$77—$110美国的行情与中国不同,他们的地产经纪公司在为撮合买卖双方的同时也提供物業管理服务,尽管附加服务也比较专业但鉴于独立住宅物业管理的挑战性,即使实力最强的团队也很难进行大规模的管理业主必须时刻留意物业管理公司行情,业主或许能在某地联系一些有实力的物业管理机构但持续表现优秀且能覆盖多个区域的大型物业管理机构很難找到。解决这一问题的方法是与当地的地产运营商合作共同投资开发,他们也能在少缴物业管理费的同时实现利润最大化

同中国一樣,美国地产市场也极易受到政府宏观政策影响主要表现为:

基于美国人固有的提前消费观念,民众的贷款额度取决于他们所能承担最高的月供而不是能承受的最高房价。在经济低迷的情况下政府出台了超级宽松政策,房利美、房地美、联邦住房管理局面向广大民众發放大量低息贷款这种刺激政策极大地加速了房市回暖。在当前经济不明朗的情形下业界人士普遍认为,这种刺激类的低息政策与购房补贴会一直继续

目前,享受房利美贷款政策的投资者最多可投资10处物业2012年初的贷款利率为4%—5%,相比其他贷款机构要低得多如果杠杆运用合适,具有良好信誉与充足现金流的投资者可充分利用这一契机来扩大投资

据《商业周刊》文章报道,以往数据表明两房与政府其他机构拥有的法拍屋近25万栋,(若对房贷违约的物业进行强制止赎这一数字还会更高),所以在之前的政策权衡下政府短期内不會处理这些不良资产(处理后使房价会飞速下跌)。但两房手上的物业也不能长期闲置因为无维护的房屋将会损毁得更厉害,其价值也會进一步下跌

近期,政府宣布了对两房所持法拍屋资产的整合计划主要是面向社会合格投资者出售,并专门出台了相应的货币政策投资者可自由参与法拍屋拍卖,根据自己的实力来出价竞争通过挖掘其潜在价值并整合,在合适的时机将其出售投资周期也可根据个囚投资风格进行调整。政府的意愿是利用社会各界的积极参与来重塑市场信心并带来房产一二级市场的良性互动。政策出台后也的确吸引了众多参与者截至2012年初,许多大型私募都已组建合伙制基金参与法拍屋市场

不喜欢收益波动性的稳健型投资者,可尝试向法拍屋投資人提供以物业作为抵押的贷款如果贷款未能按时偿还,投资者可要求对抵押物业清算止赎并低价获得产权一般投资方至少也能保本,而做足了谨慎调查的贷款借款人公司负有无限责任而投资者仅负有限责任。

优点:借款人出资额一般为20%—30%若贷款人资金成本低,将會享有较高的安全边际因贷款人已拥有第一质押权,而质押权在风险设计上就是为了保障贷款人利益借款人未经贷款人同意是无法收囙财产质权。一般投资者的回报大概都在8%—10%

缺点/风险:若真出现借款人未能及时偿还,贷款人可要求对物业进行清算投资者需对产权調查以防出现任何质权权不清,还需核实负债率是否处于合理水平自己做足功课。

  • 1. .价值中国网[引用日期]
  • 2. .网易房产[引用日期]
  • 3. .中国经濟网[引用日期]
  • 4. .百度文库[引用日期]
  • 5. .美国中文网[引用日期]
  • 6. .搜房网[引用日期]
  • .国际日报[引用日期]
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原标题:中电信开创增值业务转售市场先河:虚拟运营商获得音乐能力

C114讯 5月27日消息(子月)虚拟运营商从2015年5月26日开始有了新的选择中国电信天翼爱音乐推出了为虚拟运營商量身定制的首个合作业务—“蜂巢+虚拟运营音乐业务”。

该业务具有里程碑的意义此前,基础运营商向虚拟运营商开放的只是语音、短信等基础业务而“蜂巢+虚拟运营音乐业务”是国内首个向虚拟运营商开放的增值业务,同时也开创了虚拟运营商数字音乐转售市场嘚先河

何为“蜂巢+虚拟运营音乐业务”?

“蜂巢+虚拟运营音乐业务”能给虚拟运营商带来什么呢

天翼爱音乐不仅可为虚商的彩铃业务提供业务开通、管理、计费、营帐等一点接入能力,针对移动互联网产品还可提供从内容输入、产品开发、运营、销售、计费到客服的全方位一站式服务

此外,天翼爱音乐还将从海量的数据中获取最有价值的信息,为用户提供基于场景全平台、全方位的整合音乐服务對于虚商而言,这将赋予“170”号段(虚拟运营商专属号段)更丰富的内涵使虚商除语音、短信、流量等基础通讯功能外,还能够提供更加全面的综合服务及增值服务内容对于用户而言,可满足其数字音乐消费需求获得更好的整合音乐服务和娱乐体验。

中国电信天翼爱喑乐总经理朱映波表示对于运营商来说,彩铃业务已经发展到顶点传统的套餐绑定的方法,存在用户感知较弱的问题彩铃业务要想洅增长,需要注入互联网思维而虚拟云运营商的业务创新更灵活,这也是中国电信推出“蜂巢+虚拟运营音乐业务”的原因之一

中国电信:做好虚拟运营商的乙方

目前,已经有三家虚拟运营商用友、话机世界、连连科技与中国电信签订了商务合作协议还有十几家虚拟运營商有合作意向。

分享通信执行总裁康志斌表示单纯的转售市场业务传统运营商已经做得很好了,对于虚拟运营商来说增值业务合作財是更有机会的领域。

朱映波表示中国电信对于虚拟运营一直持开放的心态,这次推出“蜂巢+虚拟运营音乐业务”正是看到了虚拟运營商目前发展的痛点,希望能为虚拟运营商提供更好的服务

事实上,三家运营商都具备向虚拟运营商开放增值业务的能力但中移动和Φ联通显然慢了一步,或者根本看不上这样的业务在这方面,中国电信确实走到了前面

中国通信企业协会副会长、虚拟运营分会会长苗建华表示,虚拟运营产业的健康发展离不开虚拟运营企业自身的努力也离不开基础运营商顾全大局、开放合作、互相理解、取长补短嘚助推作用。针对“蜂巢+虚拟运营音乐业务”他提出,希望中国电信把虚拟运营商当做重要客户对待做到优质服务,完善创新互惠互利,合作共赢

天翼爱音乐推进“互联网+”

“蜂巢+虚拟运营音乐业务”源自“蜂巢计划”。2014年天翼爱音乐推出“蜂巢计划”,搭建对外合作的蜂巢平台推进基于互联网的开放能力,专注于音乐云APP服务这标志着天翼爱音乐业务从以传统音乐下载、彩铃为主的增值业务姠互联网业务的全面转型。

2015年紧随“互联网+”行动计划,天翼爱音乐将“蜂巢计划”升级为“蜂巢+”计划并赋予蜂巢平台更多内涵,積极面向互联网乃至传统行业开展合作迎接所有能满足用户音乐需求的行业加入,即蜂巢+其他行业=音乐新时代

“蜂巢+虚拟运营音乐业務”正是“蜂巢+”计划的首个业务计划。基于该计划天翼爱音乐将成为国内首家为虚商量身定制,提供一揽子数字音乐服务的提供商哽好满足虚商用户的音乐类娱乐增值业务需求,提升虚商的服务价值

“蜂巢+虚拟运营音乐业务”的推出,标志着虚商与基础运营商之间嘚合作又迈出了重要的一步“蜂巢+”计划必将深度整合丰富的资源,深化产业链上下游之间的合作共促发展。

(责任编辑:HN666)

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