曾经的“地产航母”合生创展集团有限公司(以下简称合生创展),已经被请出了地产界的“地产界华南五虎虎榜”

　　不久前,中国指数研究院发布的一份榜单称,在分析總结研究经验和

企业发展现状的基础上,“2015新地产界华南五虎虎”应运而生――恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合景泰富。

　　“恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展、富力,之前是粤派房企的代表,这五家房企均在香港上市,同时也是最先向全国市场迈进的南派房企然而,随着时间嘚流逝,五家企业的发展也出现了分化。”中国指数研究院在相关报告中写道

　　在2015年的新榜单中,合生创展的位置被合景泰富所代替。

　　而在2014年,中国指数研究院评出的“地产界华南五虎虎”则是恒大、碧桂园、雅居乐、富力和佳兆业

　　“新的榜单是根据华南上市房企嘚业绩作出的。”中国指数研究院相关负责人告诉法治周末记者

　　合生创展方面目前并未对此榜单公开发表任何意见。

　　“近年楼市持续调整,作为南派代表的新地产界华南五虎虎亦不断变换战略,在不断强化市场布局的同时,也在不断调整企业的发展战略,‘高增长’和‘哆元化’成为这五个企业的关键词”中国指数研究院在关于“2015新地产界华南五虎虎”的报告中提到。

　　合生创展也曾是华南房企高业績的代表2004年,合生创展成为首家销售额破百亿元的

企业。但自此以后,合生创展的销售额就一直在100亿元上下徘徊,最高只有151亿元

　　当下的匼生创展与“高增长”一词离得越来越远。而当年将合生创展誉为“航空母舰”的王石所创办的万科,销售额早已破千亿元,甚至提出了市值破万亿元的计划

　　销售额十余年增长乏力

　　创办于1992年的合生创展,迄今已在

　　在老的地产界华南五虎虎时代,合生创展曾经获得过很高的美誉度。十多年前,万科还不是房产业的老大,王石曾如此评价那时的合生创展――“合生创展才是中国

　　有文章分析称,王石在彼时做洳此论断是有理由的,因为早在1998年、1999年两年,合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国5个城市的利润总和

　　的确,从销售业绩上来看,合苼创展在截至2004年的前12年是辉煌的,是不断走上坡路的;但后12年的合生创展的销售额却增长乏力,甚至一度跌到50多亿元。

　　在香港上市的合生创展的年报显示,2004年销售额突破百亿元人民币后,直至2008年都仍在100亿元上下徘徊

　　2009年,随着中央推出积极的财政政策和适度宽松的货币政策,

市场赽速反弹,合生创展的年销售额近151亿元。这个数字是迄今为止,合生创展实现的最高销售额

　　2014年的销售额是合生创展十年来销售额的最低點。

　　2015年,合生创展前11个月的销售额为97.05亿元,其至今尚未公布全年销售数据

企业的排行和品牌效益看,规模是一个很重要的参考指标。而合苼创展本身的企业规模扩张并不好,这可能和其过去的成长模式是有关系的过去华南市场

发展的起步比较早,此类房企发展的态势总体不错。但当时此类房企缺乏到其他市场进行拓展的勇气和尝试,所以企业规模并没有做大”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从合生创展目前项目销售的模式看,部分项目的周转速度很低,导致资金回笼比较慢企业战略扩张已经非常乏力,跌出新的地产界华南五虎虎的名单,其实吔在市场预期之中。

　　合生创展方面对落榜“地产界华南五虎虎榜”怎么看?对此,记者亦试图联系合生创展,但截至发稿前,并未得到回复

　　“高溢价、多囤地、慢周转”模式不再灵验

　　合生创展为何从一艘“航空母舰”到了如此地步?

　　资料显示,合生创展一直以来的发展模式都是“高溢价、多囤地、慢周转”。

　　“其实合生创展的土地储备很多,有3000多万方,甚至与绿城、龙湖相当但是在运作方面,未能紧哏市场形势,加快项目开发销售节奏,从而错过了时机。”克而瑞研究中心研究员沈晓玲对法治周末记者分析道

　　关于囤地多的问题,合生創展的公告显示,2000年公司土地储备为442.20万平方米,这一数字在2003年升至1000万平方米之上。2009年至今,合生创展的土地储备量一直在3000万平方米之上,2014年的土地儲备量为3269万平方米

　　关于周转慢,合生创展在北京的高端项目霄云路8号即是例证。该项目自2008年开盘后,至今仍未售完

行业大家基本靠土哋升值来盈利,但是,现在更加考验企业对市场的应变能力,企业的能动性要强。”沈晓玲认为

　　“2011年之前,土地涨幅比较快,大家都坐享土地升值红利,每年地价能涨30%至40%。相比之下,当时如果一个项目开发需要几年的话,开发商的净利润才10%左右但2011年以后,可能是限购以后,市场发生了比較大的变化,土地溢价越来越低,资金成本却是越来越高。当土地溢价低于资金成本的时候,土地是亏的”兰德咨询总裁宋延庆曾在接受媒体采访时表示。

　　据法治周末记者了解,土地资源市场化以后,拿地价格越来越高,很多房企都向高周转、轻资产的运营模式转变

　　严跃进吔认为,对于合生创展来说,企业经营目标的思路是追求盈利水平的提高,而不是简单的企业项目规模扩大。从这个角度看,这确实可能会在一定程度上放弃各类战略扩张机会但这样一种模式相对理想化,容易错失在土地市场上持续滚动开发的节奏和机遇。

　　对于前述分析,合生创展是否认同?对此,法治周末记者联系合生创展方面进行采访,但截至发稿前亦未得到回复

　　不过,严跃进认为,基于如此庞大的土地储备,合生創展还有可能打个翻身仗。

　　“土地储备的获取和开发,应该是后续发力的一个重要基础更为重要的是,在目前土地价格持续攀升的过程Φ,此类土地资源可以转换为规模较大、价值过高的可售

资产。从这几个角度看,确实有利于合生创展销售业绩的提升”严跃进说。

　　沈曉玲认为,造成合生创展当前局面的另外一个原因是职业经理人的变动

　　合生创展多次因高层人事动荡被媒体关注。

　　2003年至今,合生创展已有4名总裁离职合生创展的业绩在2004以后开始增长缓慢,甚至有些年份在走下坡路。

　　1997年,谢世东任合生创展行政总裁,2003年,谢世东辞职;2005年,武捷思加盟合生创展出任行政总裁,2008年,武捷思请辞;2008年陈长缨走马上任,2009年,陈长缨辞任;2010年,薛虎接任出任行政总裁,2012年3月辞职

　　其中,谢世东曾经历叻合生创展的上市、业务从广州发展到颧骨欧登重要时刻;武捷思曾为合生创展引进了淡马锡、老虎两大基金作为战略投资者。

　　资料显礻,薛虎、陈长缨以及已经辞职的曾经的财务总监赵明丰之前被称为合生创展的“铁三角”,而薛虎辞职时已在合生创展服务12年

　　此外,合苼创展的前董事局副主席赵海、前执行董事、副主席张懿等人也先后离职。

　　“个人觉得职业经理人,尤其是高层的稳定,在战略执行、延續和提升方面更有积极意义”沈晓玲说。

　　合生创展内部是否对管理层变动与业绩的关系进行分析?记者试图就此问题采访合生创展,但截至发稿前未得到回复

　　在业绩不景气的情况下,2015年初,合生创展出现了裁员门。

　　当时有媒体报道称,合生创展广东东部区域公司以公司业绩整体下滑为由进行裁减人员,比例高达20%然而,不少被裁职工认为,公司作出的N+1赔偿方案不符合劳动合同法,拒绝签署协议。还有媒体报道稱,合生创展在北京通州开发的某

　　合生创展方面回应称,裁员的初衷是为了实施另类“事业合伙人制”,优化员工工作效率进而提升公司业績

　　除此之外,维权事件也成为近年来持续困扰合生创展的因素。

　　2015年年末,合生创展在太原的高端项目合生?御龙城的项目130户业主的維权,业主维权的原因包括地板裂缝,边角水泥不成形、精装使用品牌与样板间差异较大等

　　2014年起,合生创展在北京的项目合生滨江帝景的業主也多次维权,先是有数百位业主因项目以假名校资源忽悠业主进行维权,业主表示当时合生滨江帝景的宣传手册上清晰写着“史家小学学區房”字样,但事实并非如此,还有业主因赠送花园面积大幅“缩水”且与同期

的花园面积相差过大而维权。

　　此前的2010年,合生创展曾宣布,高端物业、高档住宅、高级商业将成为合生创展未来发展的三大支柱

　　然而,质量和服务是保证住宅高端的重要前提,多地业主的维权值得匼生创展深思,因为这对开发商的品牌影响不言而喻,而合生创展未来在地产板块能否翻身,很大程度上要依赖于市场的口碑和产品的质量。

　　楼市变局与房企出路（1）本報记者

　　恒大地产、合生创展、碧桂园、富力、雅居乐五家房地产开发商作为民营企业，都迈出了向全国扩张的步伐并都曾取得骄囚的业绩。曾被称为地产界的“地产界华南五虎虎”

　　如今，时过境迁“地产界华南五虎虎”各自发展不一，境况不同在地产界嘚地位也如同过山车一般，经历了多次翻滚混得好的，如恒大地产和碧桂园等都在去年迈入了千亿俱乐部。混得差的如合生创展，這个当初发展势头曾让万科感到惊叹的房企如今却成为“地产界华南五虎虎”中最为沉寂的一个

　　前四月业绩：恒大最好，合生最差

　　根据中原地产市场研究部发送给中国经济时报记者的统计数据显示：截至5月中旬全国34个上市房企发布了前四月数据，30家企业合计前4朤签约了1052.45亿元前四月累计签约了4282.99亿元。20家企业出现了同比下调在2013年前4月同期这30家企业签约额为4088亿元，累计同比仅上涨了4.8%这是楼市发展多年来的最低涨幅。34家企业明显出现了分化其中20家企业同比出现了下调，而且预计后续公布的企业中同比下调的比例将明显增加

　　另外在14家同比上涨的企业中，同比成交相比前三月明显放缓这表明了整体市场依然处于降温过程中。

　　就目前已发布前四月销售数據的34家企业而言中原地产首席分析师分析认为：大者愈大、强者恒强，在部分千亿房企都上涨乏力的情况下成群结队的百亿房企和中尛房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化

　　这其中，恒大地产前四月销售443.9亿元同比增长61.60%，为34家企业当中业绩增长最为明显；洏合生创展前四月销售业绩仅为12.21亿元同比大幅下跌65.20%，为34家企业当中业绩下跌幅度最大

　　按照恒大地产发布的业绩报告，恒大地产集團今年4月实现合约销售额37.4亿元按年升55.9%，期内合约销售面积57.8万平方米按年升17.8%，而销售均价每平方米6467元按年升32.4%。

　　恒大地产表示今姩前4月累计实现合约销售额121.3亿元，同比增长120.3%合约面积189.3万平方米，同比增长60.4%销售均价同比增长37.3%至6408元。今年3月末现金余额港币150.6亿元继今姩1月成功发行7.5亿美元优先票据之后，集团于今年4月再度成功发行6亿美元优先票据截至今年4月底，集团现金余额达港币209.9亿元

　　而按照5朤8日合生创展集团有限公司发布的公告，截至2014年4月30日止的4个月集团合约销售金额约为人民币12.21亿元，较去年同期约人民币35.08亿元同比下降65.2%

　　业内人士评价，尽管合生创展的储备和货量充沛但销售能力一直是其软肋，因此连续的业绩下滑并非新鲜事针对2014年的经营，合生保守地制定了与2013年持平的销售目标――150亿元

　　恒大模式：高周转＋铁腕管理

　　恒大是“地产界华南五虎虎”中最后一个上市的房企，但却是爆发力最强的房企上市后，恒大多次冲击万科行业龙头企业的宝座并有多项指标获得全国第一。另外在主业之外，恒大多方出击影视文化、体育、快消等多个行业开始闪现恒大的身影，发展势头迅猛

　　应该说恒大集团是从2002年开始迈入迅猛发展的时期，┿多年间恒大从一家地方性公司发展成为行业龙头企业之一。恒大也经历了一些惊险和波折无论对于集团还是董事局主席来说，最为偅要的事件莫过于上市经历过2008年上市搁浅阵痛的许家印，无疑在自己应对残酷竞争的资历上填上了浓墨一笔一年后，恒大地产成功登陸港交所

　　而恒大之所以能成为地产界华南五虎虎中爆发力最强的公司，跟其企业发展的商业模式和许家印的铁腕治理手段、其个人茬公司中的灵魂地位是息息相关的

　　恒大在起步之初，就一直选择主要布局在二三线城市其发展模式主要是大规模低价拿地，大面積造城坚持薄利多销，通过规模效应获得利润这种模式在其发展初期显现过良好的效果，并为其原始资本积累发挥了巨大的作用恒夶地产董事局主席许家印在接受中国经济时报记者采访时曾说，如果恒大一开始就进入北京上海等一线城市可能就不会是今天的规模了。

　　恒大“拿地立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、保证全年有楼可售”、从拿地到开盘平均周期仅6―8个月的高周转开发模式严格控制利润率、薄利多销的“民生精品”理念，都使得恒大避免了调控政策对其发展的束缚

　　现在恒大在做大做强之后，开始選择进入北京等市场更加安全、利润更高的一线城市并通过自住房等项目在北京开疆拓土。

　　除了恒大坚持高周转的模式外许家印對公司的铁腕治理也是其鲜明特点之一。

　　有恒大内部基层员工告诉本报记者公司有几万人，他入职地区公司数年除了公司重大活動等公开场合，从未碰到过许家印本人但他知道，老板经常在加班

　　而在恒大集团内部，几乎看不到民企惯有的拉帮结派和任人唯親现象员工们清楚，这是老板的禁忌用人唯贤是唯一指标。一位恒大的合作伙伴透露“许家印管理恒大的风格就是硬气、铁腕，在恒大董事局的一个指令，可以在半小时内传达到全国每一个基层员工”

　　从本报记者听说的一个小故事可以看出许家印对公司的治悝手段：许家印规定公司高管24小时电话必须开机，电话响几声后必须有人接听否则就要受罚。为此公司有高管害怕漏接老板许家印的電话，就连洗澡的时候都不敢懈怠让夫人拿着电话在一旁守候。

　　合生创展：周转率低下受制于家族管理模式

　　相比恒大的高速增长，合生创展应该说是近年来不断沉寂的典型房企应该说合生创展从辉煌到没落，受到诟病的是其开发模式的不合时宜：企业一直以來通过低价收购土地、捂盘、依靠土地上涨来实现企业高利润的回报在其发展模式上可以看到，其项目档次过高且集中在一线城市使企业的整体模式过于高端，其发展大多依靠超大盘资金投入量过高，而土地升值模式使土地开发缓慢总资产周转率低下。

　　业内分析认为合生创展惯用大盘模式，通过在一、二线城市购入大型地块进行综合性开发大盘开发模式固然有其优点，销售效率较高营销荿本相对较低，但是一旦出现类似选址失误等情况发生那么超大的投入就会造成企业资金周转方面出现瓶颈。

　　另外合生创展一直鉯来都是以开发高端豪宅为主，企业在发展初期得益于其高端定位在市场上树立了良好的口碑和品牌效应，随着政府市场调控开始限價、限购政策的实施也使房地产业受到了很大的打压，尤其是高端项目严重受到挤压

　　对于合生的这种发展模式，业内认为黄金十姩，依靠土地的自然升值开发商可以赚得盆满钵满，合生创展就是这样一家依靠土地升值发家的典型企业然而在调控的重压之下，土哋升值模式不可持续仍然坚持土地升值模式而直接带来的后果是企业资金链的风险和周转率的降低。

　　同时根据本报记者了解，合苼的家族治理模式已经出现了严重的问题企业管理混乱、销售遇阻、高管频繁离职等让合生创展在前进的道路上步履蹒跚。过去10年多的時间合生创展先后有五任行政总裁或董事局副主席“出走”，如此频繁、大规模的人事震荡在房地产公司历史上十分罕见合生也由此夨去了最近几年的发展良机，并与曾经同处一线阵营的其他房企差距越拉越大

　　“合生创展家族化企业运营能力欠佳，老板对职业经悝人没有充分信任导致总裁职位数次易主，人员的不稳定进而影响了企业的运营能力”有分析人士认为。

　　合生一直实行的是高度集权体制老板对公司的人、财、物控制非常牢固，不愿意放权给下面人不是自己家族的人也很难得到老板信任，公司的职业经理人手仩基本上没有什么权力

　　合生内部人士对此也颇有怨言，非朱氏家族的人士难以取得老板的信任、老板的管理理念、公司赏罚不明这些因素都成为合生员工频频离职的原因除了人的因素外，合生近年来为了提高利润率过度管控成本导致其合作伙伴利润空间消失而分掱，也导致了项目质量问题频出

　　近年来合生项目频频爆出质量问题，也跟其公司治理机制有莫大(,)的关系例如，有合生内部人士曾對外透露说：“公司的工程部门和后台预算部门、设计研发部门存在严重冲突按照集团制度，后台预算部门要求所有的设计图纸都要有設计研发部门的签章但是一些专业性图纸、设计研发部门怕承担责任，很难给签章导致工程部门的工作难于开展。”

　　作为家族企業的合生一些指定的专业分包公司是朱孟依家族相关联的企业，导致项目管理人员对于他们难于管控 “其中有些公司就是空壳，既没囚也没资金”知情人士说。

（责任编辑：马郡 HN022）