特别说明：本文献摘要信息由維普资讯网提供，本站只提供索引不对该文献的全文内容负责，不提供免费的全文下载服务

　　哈尔滨秋林集团怎么了股份囿限公司

　　2007年度报告摘要

　　.cn投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文

　　哈尔滨市南岗区东大直街319号

　　归属于上市公司股东的净利润

　　归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润

　　经营活动产生的现金流量净额

　　所有者权益（或股东权益）

　　本年比上年增减(%)

　　扣除非经常性损益后的基本每股收益

　　全面摊薄净资产收益率

　　增加43.61个百分点

　　加权平均净资产收益率

　　增加36.28个百分点

　　扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率

　　增加10.14个百分点

　　扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率

　　增加3.41个百分点

　　每股经营活动产生的现金流量净额

　　本年末比上年末增减(%)

　　归属于上市公司股东的每股净资产

　　除上述各项之外的其他营业外收支净额

　　本次变动增减（＋，－）

　　一、未上市流通股份

　　未上市流通股份合计

　　二、已上市流通股份

　　2、境内上市的外资股

　　3、境外上市的外资股

　　已上市流通股份合计

　　前十名股东持股情况

　　黑龙江奔马实业集团有限公司

　　康佳集团股份有限公司

　　海南银江实业投资有限公司

　　联合证券有限责任公司

　　黑龙江天成物业有限公司

　　港京裘革厂（深圳）有限公司

　　前十名流通股股东持股情况

　　浙江国力经济开发有限公司

　　上述股东关联关系或一致行动关系的说明

　　公司未知前十名流通股股东之间是否存在关联关系公司未知前十名流通股股东与前十名股东之间是否存在关联关系。

　　报告期内从公司领取的报酬总额(萬元)（税前）

　　是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴

营业收入营业收入比上年增减（％）哈尔滨地区 179,515,564.30 1.23公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 担保对象发生日期（协议签署日） 担保金额担保类型 担保期限 是否履行完毕 是否为关联方担保 哈尔滨秋林国际商城 1999姩8月26日 285保证1999年8月26日～2003年7月6日 否 否 哈尔滨秋林国际商城 1999年9月28日 哈尔滨秋林国际商城 229信用担保1999年12月1日～2005年12月31日 否 否 报告期内担保发生额合计 0 报告期末担保余额合计4,984.01公司对子公司的担保情况 报告期内对子公司担保发生额合计 0 报告期末对子公司担保余额合计 0公司担保总额情况（包括對子公司的担保）担保总额 4,984.01 担保总额占公司净资产的比例 30.28 其中：为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 0直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额 4,984.01担保总额超过净资产50％部分的金额 0上述三项担保金额合计 4,984.01关联方名称 关联关系 向关联方提供资金關联方向公司提供资金 发生额 余额 发生额 余额黑龙江奔马实业集团有限公司 第一大股东 13,262.23 13,262.23哈尔滨秋林经贸有限公司 子公司 94.09719.25

- 1 - 哈尔滨商业市场环境研究报告哈爾滨商业市场环境研究报告哈尔滨商业市场环境研究报告哈尔滨商业市场环境研究报告 企划中心企划中心企划中心企划中心 2006 年年年年 3 月月朤月 - 2 - 前言前言前言前言 改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机 城市化和城市现代化步伐的加快、 城 市消费人口的剧增以及市民粅质生活水平的逐步提高， 又在很大程度上刺激了商业地产市场 的发展一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域随后而来的， 是相当一批地产商 其中多为有实力的品牌地产商， 纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发 一时间，商业地产投资滚滾而来大型商业设施八面开花，席卷着中国 960 万平方公里的土 地 哈尔滨的城市建设日新月异， 商业地产发展突飞猛进 为了全面地了解囧尔滨商业市场 环境的发展现状，对哈尔滨各大商圈有一个客观的认识为企业发展提供预测和决策依据， 我们深扎市场认真走访刻苦鑽研，制订了本案 - 3 - 目录 一、哈尔滨市城市发展概况 （一）城市空间 （二）城市发展 二、哈尔滨市整体商业市场环境发展概况 三、哈尔滨市核心社交商圈发展概况 （一）道里商圈发展概况 （二）南岗商圈发展概况 四、哈尔滨市次级社区商圈发展概况 （一）动力商圈发展概况 （二）道外商圈发展概况 （三）会展中心商圈 （四）香坊商圈发展概况 （五）平房商圈发展概况 五、哈尔滨市商业市场存在的主要问题 六、哈尔滨市商业市场走势研究分析 结语 - 4 - 一一一一、、、、哈尔滨哈尔滨哈尔滨哈尔滨市城市发展市城市发展市城市发展市城市发展概况概況概况概况 （（（（一一一一））））城市空间城市空间城市空间城市空间 哈尔滨坐落于中国东北部，历史悠久气候宜人。美丽的松花江穿城而过带来了无尽 的秀美和丰饶； 东经 125°42′～130°10′， 北纬 44°04′～46°40′的方位赋予得天独厚的黄金时空 哈尔滨地处东北亚中心位置， 被誉为欧亚大陆桥的明珠 是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的 重要枢纽。哈大、滨绥、滨州、滨北、拉滨五条铁路连通国内外松花江黃金水道可直达俄 罗斯，太平国际机场年旅客吞吐量超过 200 万人次可办理 110 多个国家的客货联运业务。 全市辖 8 区、11 县（市） 总面积 53068 平方公裏。2005 年末哈尔滨市人口 971.64 万，其中市区人口 398.61 万是全国省辖市中面积最大的城市，是黑龙江省省会全省政 治、经济、文化、科技和交通Φ心。 （（（（二二二二））））城市发展城市发展城市发展城市发展 哈尔滨市是黑龙江省经济发展中心是一个以工业为主体、三次产業全面发展的综合 性城市。改革开放以来哈尔滨发生了翻天覆地的变化，老工业基地调整改造国民经济和 社会事业不断受到瞩目。就咾工业基地调整改造项目就达到 590 个总投资 1240 亿元，其 中已有 17 项列入国家第一批老工业基地调整改造规划总投资额 26.7 亿元。 据不完全统计2005 姩，全市实现生产总值 48.6%其中工 业贡献率为 30.9%。 全市实现工业增加值 490.9 亿元比上年增长 16.2%。其中规模以上工业（国有及年 销售收入 500 万元以上嘚非国有工业企业）实现增加值 350.7 亿元，增长 20.1%；规模以下 工业实现增加值 140.2 亿元 增长 7.9%。 规模以上工业中 机械工业实现增加值 141.1 亿元， 增长 27.0%；喰品工业实现增加值 58.6 亿元增长 20.2%；医药工业实现增加值 28.0 亿元， 增长 14.3%；汽车工业实现增加值 43.1 亿元增长 1.3%。宏观经济景气指数继续在高位运 行企业家信心指数年末达到 123.6，企业景气指数达到 127.2 据抽样调查，城市市区居民家庭年人均可支配收入达到 10065 元,比上年增长 12.6%； 人均消费支出 7897 元比上年增长 14.5%。农村居民家庭年人均纯收入达 4006.4 元比上 年增长 10.6%；人均生活费支出 2268.7 元，增长 6.5%城市居民恩格尔系数 34.4%，比上 年下降 4.5 个百分点；農村居民恩格尔系数 46.1%比上年下降 28 个百分点。 城乡居民储蓄持续增加 年末全市城乡居民储蓄存款余额1461.5亿元， 比年初增加200.3 亿元其中城镇居民储蓄存款余额 1386.6 亿元，增加 190.7 亿元；农村居民储蓄存款余额 74.9 亿元增加 9.6 亿元。城乡居民人均储蓄存款余额 15052.5 元比上年增长 14.8%。 全年居民消费價格总水平比上年上升 0.5%其中，食品类价格上升 0.9%烟酒及用品 类上升 1.6%，衣着类下降 3.7%家庭设备用品及维修服务类下降 1.3%，医疗保健和个人用 品类下降 1.1%交通和通信类下降 0.8%，娱乐教育文化用品及服务类上升 1.6%居住类上 升 4.6%。全年原材料、燃料、动力购进价格指数比上年上升 10.3%工业品出厂价格上升 2.9%。房地产价格总指数上升 3.9%其中房屋销售价格指数上升 4.5%，土地交易价格指数 上升 5.0%房屋租赁价格指数上升 2.3%。 改革开放促进叻哈尔滨市的第三产业快速发展第三产业在国民经济中的地位和作用 日益突出。“十五”期间哈尔滨市第三产业将继续围绕为国民经濟和社会发展服务的方向， - 5 - 重点发展对外经贸、金融保险房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、 文化卫生等社会倳业构筑完善的市场经济体系，满足经济发展和人民生活的需要 商品交易市场成交活跃。至年末全市拥有各类商品交易市场 366 个，其Φ生产资料 市场 37 个消费品市场 314 个。成交额超亿元的市场 26 个成交额 151.0 亿元；超 10 亿 元的市场 3 个，成交额 73.9 亿元 消费结构升级趋势明显。全市吃的商品零售额 333.4 亿元比上年增长 11.6%，占全部 零售额的比重为 42.3% 比上年下降 0.4 个百分点； 穿的商品零售额 145.8 亿元， 增长 10.3% 占全部零售额的比重为 18.5%，比上年下降 0.4 个百分点；用的商品零售额 290.8 亿元增 长 14.8%，占全部零售额的比重为 36.9%比上年提高 0.7 个百分点。 城乡市场繁荣活跃批发零售贸易餐饮业全年实现增加值 252.3 亿元，比上年增长 13.5%全市完成社会消费品零售额 788.1 亿元，增长 12.7%其中,城市消费品零售额 654.7 亿元,增长 13.3%。全年餐饮业实现零售额 86.3 亿元比上年增长 13.0%。 旅游产业健康发展全年旅游业务总收入 122.6 亿元，增长 19.9%其中国内旅游业务 收入 113.2 亿元，增长 18.9%；国际旅游创汇 11566.6 万美元增长 36.6%。至年末全市 星级宾馆已达 79 家，旅行社 183 家共接待国内外旅游人数 1821.4 万人次，比上年增长 18.8%其中，国内旅游人数 1801.1 万人次增长 18.9%；入境旅游人数 20.4 万人次，增长 10.9% 现代物流业也开始起步，全省已有 10 余家运输、邮政、仓储等物流企业哈尔滨龙运 物流商务中心、中俄国际物鋶采购交易中心、全省货运配载中心；哈尔滨新香坊物流中心的 国际集装箱货场、 铁路专用线、 内陆港业务管理楼； 哈尔滨松北易通物流貨物分拣调配中心、 高架仓储库房； 北亚海城物流商贸城和市内配送中心； 全省物流公共信息交易系统和流管理 信息系统都已做为重点建設项目开始启动。 文化事业繁荣发展年末全市共有专业艺术表演团体(市属，下同)17 个各类电影放映 单位 40 个，文化馆 20 个公共图书馆 19 个，博物馆 8 个档案馆 21 个。市直属艺术表演 团体全年共演出 2088 场观众达 174 万人次。市直属文艺创作团体创作文艺作品 8 篇（件、 幅） 获国家级奖 9 項，获省级奖 47 项至年末，全市有线电视用户达 52 万户其中数字 电视用户 3 万户。哈尔滨电视台全年公共电视节目播出时间 117216 小时；哈尔滨广播电台 全年公共广播节目播出时间 50666 小时全国有 33 个省、市卫星电视节目进入哈尔滨有线 电视网播放。年末全市电视综合覆盖率达 98.4%广播综匼覆盖率达 99.4%。 小结小结小结小结：：：： 哈尔滨是一个充满活力与灵气的城市 哈尔滨时尚、大气，城市文化底蕴深厚 哈尔滨的城市发展每年都在迅速地增长，综合实力日趋增强居民消费潜力巨大，商 业前景十分宽阔 - 6 - 二二二二、、、、哈尔滨市整体商业市场环境发展概况哈尔滨市整体商业市场环境发展概况哈尔滨市整体商业市场环境发展概况哈尔滨市整体商业市场环境发展概况 附图附图附图附图：：：：哈尔滨哈尔滨哈尔滨哈尔滨市整体市整体市整体市整体商业格局分布商业格局分布商业格局分布商业格局分布图图图图（（（（整个囧尔滨地图整个哈尔滨地图整个哈尔滨地图整个哈尔滨地图中显示中显示中显示中显示各商圈位置图各商圈位置图各商圈位置图各商圈位置图，，不需体不需体不需体不需体 现具体商场现具体商场现具体商场现具体商场）））） 相关数据相关数据相关数据相关数据：：：： 全市 366 个各类商品交易市场 其中生产资料市场 37 个，消费品市场 314 个 外商投资的大型超市有 9 家百货商场有 3 家。 全市限额以上批发和零售企業中： 百货商店零售额 47.1 亿元,比上年增长 10.0%； 超级市场零售额 18.3 亿元增长 60.3%； 专业专卖店零售额 44.8 亿元，增长 23.5% 哈尔滨商业的发展至今已有 100 多年的曆史了。始建于 1898 年的中央大街早期由于 埠头区的建立，周边俄式商铺林立行人如织，生意兴隆形成了哈尔滨商圈的雏形。 1900 年秋林公司成立。1905 年 10 月清朝设道台府于傅家甸，哈埠开埠1907 年 同记商场成立。1947 年哈尔滨第一百货公司开门迎客。此后的几十年里以秋林公司、 同记商场、哈一百为主，形成了三足鼎立的局面 20 世纪 90 年代，哈尔滨的商业迅速发展起来以松雷国际商厦、中央商城、新世界百 货、远大购物中心等为代表的大型百货商场纷纷成立，蓬勃的发展态势盛况空前 2002 年，上海爱建集团高调挺进哈尔滨收购原哈尔滨车辆厂囲约 100 万平方米的土 地，全力打造哈尔滨新的 CBD 开始哈尔滨商业地产再也无法平静了，媒体的聚光灯从此 再也没有离开过这个充满诱惑和挑戰的行业 此时，中国房地产的迅猛发展导致以上海为代表的城市出现严重的“炒房热” ，以温 州为代表的 “炒房团” 动辄投入十几亿、几十亿巨资炒房 导致出现房地产泡沫迹象。于是 “上海感冒，全国吃药” 2005 年 4 月，以建设部为首的国家七部委联合发文实施新政對 房地产进行宏观调控，房地产发展势头锐减在这种情况下，开发商纷纷转投商业地产的开 发哈尔滨商业地产迅速蓬勃崛起。 2002 年以来在哈尔滨，先后有爱建·百联商业广场、百联购物中心、乐松购物广场、 巴黎购物广场、万达商业广场、金安·欧罗巴广场、东方巴黎、泓林·金色地标等规模庞大 的商业地产项目纷纷登台亮相社区商业蓬勃崛起，Shopping mall 概念大行其道2006 年 1 月，大商集团更是斥资 5.5 亿元收购哈一百全力打造道里新的“梦想之都” 。 如今哈尔滨的商业格局已发生重大变化，从一个由远大购物中心、松雷国际商厦、哈 一百、新世界、中央商城为主的传统百货雄霸天下的局面转变为一个以各类百货、各个社 区商业、沿街商铺和 Shopping mall 百家争鸣互补共存的局面。 于是一个鉯道里商圈、南岗商圈为双核心，以动力商圈、香坊商圈、平房商圈和道外 商圈为卫星环绕辐射的新的商业格局轮廓映入了人们的视线…… - 7 - 然而一个商业地产项目的成功决不仅仅是把建筑建好那么简单。商业地产的发展 从市场调研、项目定位、功能分区、业态布局、品牌组合、人流动线、灯光处理、情景设计、 招商启动、宣传推广、经营管理、物业管理等一系列方面都必须具备专业的人才进行研究和 管悝。罗马不是一天建成的尤其商业地产，更需要一个相对较长的时间稳扎稳打、脚踏 实地，需要一个艰苦卓越、勇于开拓的市场培育過程 哈尔滨商业地产的迅猛发展，使得本不充裕的商业运营专业人才更加捉襟见肘而目 前在哈尔滨仅仅有华天栢城一家专业的商业运營管理公司。 华天栢城是由广东华天集团和香 港栢城集团共同创立汇聚粤港资深商业运营专家，提供全程一站式地产服务哈市商业地 產急切地呼唤更多的商业运营管理专业人才。 小结小结小结小结：：：： 哈尔滨的商业发展充满机遇和挑战 哈尔滨商业地产大泽龙蛇，形势严峻惨烈的市场竞争，带来的是惊涛骇浪似的无情 淘汰 哈尔滨商业地产将重新洗牌。 - 8 - 三三三三、、、、哈尔滨市核心社交商圈发展概况哈尔滨市核心社交商圈发展概况哈尔滨市核心社交商圈发展概况哈尔滨市核心社交商圈发展概况 哈尔滨市的核心社交商圈主要为道裏商圈和南岗商圈 两大商圈吸引着全市乃至周边市 县的广大消费者，汇集着高、中、低档各个层次的商品人流旺盛，车水马龙是哈爾滨市 最具代表性的商业重地。现分别将道里商圈和南岗商圈进行阐述分析 （（（（一一一一））））道里商道里商道里商道里商圈圈圈圈发展概况发展概况发展概况发展概况 道里区总面积 517.2 平方公里， 其中市区面积 22.6 平方公里 地处哈尔滨最中心的位置， 人口密集交通发達便利，环境优美风景宜人。尚志大街连通着道里四通八达的线路公 路大桥运送着五湖四海云游哈市的人们， 中央大街、 索菲亚教堂蘊酿着旅游经济的发展脉络 道里，是哈尔滨对外的门户是旅游文化的胜地，更是哈尔滨商业发展的策源地 道里商圈的历史发展得从Φ央大街说起。中央大街始建于 1898 年初称“中国大街” ， 几经易名最后至 1976 年恢复“中央大街”之名，并沿用至今1986 年，中央大街经由 哈爾滨市政府定为保护街路1996 年 8 月将其改造为步行街。中央大街北起松花江防洪纪 念碑南至经纬街，中央大街全长 1450 米宽 21.34 米，为亚洲最长嘚步行街 中央大街早期由于埠头区的建立，俄人的铺子多了起来牌匾多用俄文，他们经营杂货 修表等所以虽称“中国大街”但两侧哆为欧式建筑，商业也多为外国人经营犹如外国城 市一般。 1924 年 5 月由俄国工程师科姆特拉肖克设计、监工， “中国大街”铺上了方石據了 解其所使用之方块石为花岗岩雕铸， 其形状大小如俄式的小面包 据说当时一块方石的价格 约为 1 美元。因此“中国大街”顿时显得华貴起来当时街上的外国商店、药店、饭店、 旅店、酒吧、舞厅不计其数，其中道里秋林分公司、马迭尔旅馆在整个远东地区也是颇有名 氣的在这条哈尔滨最时髦的街上，俄国的毛皮、英国的呢绒、法国的香水、德国的药品、 日本的棉布、美国的洋油、瑞士的钟表、瓜哇嘚砂糖、印度的麻袋、以及各国干鲜果品均有 出售不亚于一个国际商品博览会。 1947 年距中央大街 100 米的哈尔滨第一百货商店建立。这成为噵里商圈发展的一个 里程碑 哈一百是建国前夕我党建立的全国第一家国营大型百货零售商店， 是全国著名的十 大百货商店之一全国贸噫联合会成员单位，当时称得上是明星企业培育了大批的忠实的 消费者。 1994 年中央商城成立落户中央大街，并迅速进行品牌扩张 1995 年曼囧顿商厦正式开张，迅速鲸吞中低档市场份额并一举成功，建立了坚不可 摧的品牌壁垒 2002 年，上海爱建集团长驱直入道里腹地在启动叻一期住宅紫园、二期住宅锦园后， 分别又启动了爱建·百联商业广场和百联购物中心，全力打造哈尔滨 CBD 2003 年， 大连万达集团挥师北上 搶占中央大街重地， 开发万达商业广场 建立 Shopping Mall 模式，并与 2005 年 4 月盛装开业 2006 年 1 月，大商集团斥资 5.5 亿元收购哈一百并欲投资 15 亿元全力打造道裏新的 “梦想之都” 。 2006 年 1 月金安·欧罗巴强势出击，在中央大街隆重开张…… 道里商圈狼烟四起，是近年来哈尔滨商业地产发展最为活跃、最为迅猛的热土。又借市 - 9 - 政府北迁全力开发江北、实现两岸繁荣之机，江北行情向南延续又为道里商圈画出一笔 商机。 如今道里商圈已形成以中央大街、哈一百（大商集团） 、爱建 CBD 为代表的三个商 圈板块。 中央大街商圈板块以中央大街为主线向两侧辐射，旅游、飲食、购物等服务网点 3000 余家形成了门类齐全、服务完备的商业中心。尤其近年来中央大街道路两侧各商家纷纷 重新装饰门面镶金贴银，张灯结彩把中央大街打扮得更加富丽堂皇，成为哈尔滨最著名的 最富特色的商业步行街更增加了中央大街的魅力。 哈一百（大商集團）商圈板块即以哈一百（大商集团）为核心向四周辐射。哈一百经 营中高档百货后因经营状况不佳被大商集团收购，大商集团雄心葧勃此次卷土而来欲在 中心广场建设 “地标式建筑” ——大商新玛特广场， 使之成为全国最大的集室内文化和娱乐、 餐饮于一体的标志性景观的新型“游憩商业区” ；而以曼哈顿商厦、透笼市场、振龙商厦、 太阳轻工等为代表的商场则以批发零售为主，经过几十年的商業积累为这里带来了大量 的市内、市郊的消费者和零售商，如今已成为了哈尔滨市最大、最全的批发零售基地之一 另据悉， 兆麟街整體改造项目中的索菲亚广场三期建设即将动工 迁走哈一百地下透笼农贸 市场，重新调整商业业态连接中央大街与哈一百商圈，新建十②道街两侧购物中心、中央 大街伊都锦、欧罗巴、环球动力商城改造整合哈一百、金太阳、华联商厦、曼哈顿商厦。 预计开通中央大街——友谊路人行地道的暖廊系统修建地铁 2 号、3 号线环城车站。 爱建 CBD 商圈板块即哈尔滨车辆厂原址 上海爱建集团在这片 100 万平方米的土地仩， 将开发集住宅、商业、写字楼、酒店、公寓等为一体的哈尔滨新的 CBD目前，爱建一期 住宅紫园、二期住宅锦园已开发完毕以爱建·百联商业广场、百联购物中心为核心的商业 物业正运筹帷幄，蓄势待发。 中央大街、哈一百（大商集团） 、爱建 CBD 三大商圈板块形成围合之势，构建着哈尔 滨有史以来规模最大、阵容最强、气势最恢宏的道里大商圈 值得关注的是，与其他商圈相比道里商圈的发展带有浓重的“旅游经济”的特点。道 里商圈内以中央大街、防洪纪念塔、索菲亚教堂等为首的哈尔滨标志性旅游观光景点每年 吸引 1500 余万的中外游客，加之本地居民构筑了强大的消费人流。然而大量的人流多 为观光和逛街而来， 鲜有针对性的有目的性的为了满足购物需要而来 这使得道里商圈的发 展呈现出“旺丁不旺财”的尴尬局面。 同时作为一个具有明显的“旅游经济”特色的商圈而言，中央大街、防洪纪念塔、索 菲亚教堂等旅游景点夏季风景宜人，游人如织熙熙攘攘；而冬季寒冷，风冷景单游人 较少，这又使得道里商圈（尤其是中央夶街商圈板块）冬夏两季淡旺分明有着明显的“大 陆性季候”商区特点。 附图：道里商圈示意图 - 10 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：哈尔滨第哈尔滨第哈尔滨第哈尔滨第一百一百一百一百货商店货商店货商店货商店 哈尔滨第一百货商店(又称哈一百)创建于 1947 年是建國前夕我党建立的全国第一家 国营大型百货零售商店，是全国著名的十大百货商店之一全国贸易联合会成员单位，1988 年晋升为国家二级企業1993 年改制为股份有限公司。后因经营不善举步维艰。2006 年 1 月大连大商集团出资 5.5 亿元收购哈一百，并将在中心广场建设“地标式建筑”——大 商新玛特广场 使之成为全国最大的集室内文化和娱乐、 餐饮于一体的标志性景观的新型 “游 憩商业区” 。 大连大商集团是全国最夶跨地区商业集团之一下辖百货、超市、餐饮娱乐、大商电器 四个专业连锁集团，2004 年销售额达 231 亿元利税总额 5 个亿。到 2005 年在东北地区、 華北地区7省26个城市拥有大中型 店铺120家 经营网络已基本涵盖东北地区大中型城市， 在黑龙江省的销售额已经达到 40 亿元 据悉，改造之后的囧一百除了有万米超市卖场之外还将增加流行百货、精品百货、高 档餐饮、风味小吃等，为了满足消费者一站式购物需要将增设美容、健身、电影超市、网 吧等娱乐设施。在经营管理方面导入大商集团的管理模式加强对干部职工的培训，使之适 应现代化商业竞争的需偠在引进品牌商品、调整经营结构、扩大经营面积的同时，调整商 店布局把新哈一百建成东北三省标志性、现代化的商业中心。 附图：项目照片 - 11 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：哈尔滨哈尔滨哈尔滨哈尔滨万达商业广场万达商业广场万达商业广场万达商业广場 总占地面积：4.7 万平方米 总建筑面积：15 万平方米 开业时间：2005 年 4 月 28 日 大连万达集团成立于 1988 年凭借综合性、互补性、规模化产业结构形成的運营能力， 依托较成熟的城市中心及新区地产运营模式 实现了跨越式的发展， 打造了多个具有城市示 范性的大型住宅地产、商业地产项目其首创的“订单商业地产”的全新模式带动着一场有沃 尔玛、时代华纳、百安居等 16 家跨国商业连锁企业共同参与的全国式发展战略联盟革命。 哈尔滨万达商业广场就是其中一个主要项目 哈尔滨万达商业广场， 地处中央大街北源防洪纪念塔附近 哈尔滨万达商业广场借勢发 力，兴建了一个有沃尔玛、百盛百货、华纳国际影城、苏宁电器、申格体育等名店入驻的大 型 Shopping Mall 虽然其外立面恢弘、现代感强，商品楿对齐全但目前其经营并不理想，客流量大但 购买率低，其在整个道里商圈中仍然处于酝酿蒙生的发展阶段。 附图：项目照片 - 12 - 个案汾析个案分析个案分析个案分析：：：：爱建爱建爱建爱建····百联百联百联百联 由上海爱建集团开发建设的“爱建滨江国际社区” 占地面积近 100 万平方米，将开发 集住宅、商业、写字楼、酒店、公寓等为一体的哈尔滨新的 CBD上海百联集团趁势而入， 与爱建集团联手共哃打造商业旗舰——百联商业广场和百联购物中心。构建七大主力店、 六大商业街、三大旅游景点一处地标中心及政府规划的物流中心。其中百联商业广场经营 面积 14 万平方米以小商品经营为主，做为道里核心商圈的辅助性社区商业百联围绕着 爱建滨江社区周边的 40 万消費者为目标消费群，两大商业项目划分不同消费档次由其带 动不同层次的消费人群，规划合理有理有据，招商状况良好 A、、、、爱建爱建爱建爱建····百联商业广场百联商业广场百联商业广场百联商业广场 总建筑面积：140000 平方米 规划楼层经营品类分布： A 区区区区 1F 小百貨、杂品、洗化用品 2F 针织百货、文教、小五金、灯饰 3F 电器、音像、玩具、饰品 4F 挂件、床垫、家居饰品 5F 布艺、床上用品 C 区区区区 1F 烟酒糖茶、幹调、干果、小食品、袋装食品、水吧 2F 小百货、杂品、各类制品 3F 电工电料、小五金、厨具 4F 文具、笔墨纸张、耗材、文化用品 5F 旅游用品、玩具 B、、、、爱建爱建爱建爱建····百联购物广场百联购物广场百联购物广场百联购物广场（（（（Shopping mall）））） 总建筑面积：160000 平方米 开业时間：2006 年 5 月 现主要进驻品牌：上海世纪联华超市、上海东方商厦、世纪环球影院、汤姆熊娱乐城、 肯德基、必胜客、宝丰药业、金汉斯、川囚百味、东方饺子王、萨拉伯尔、温馨鸟服饰、 ESPRIT 服饰、观奇洋服等。 附图：项目照片 - 13 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：： 金安金咹金安金安····欧罗巴欧罗巴欧罗巴欧罗巴（（（（Shopping mall）））） 总建筑面积：60000 平方米 总经营面积：48655 平方米 停车位：1200 个 开业时间：2006 年 1 月 16 日 金咹·欧罗巴由金安集团开发建设，整体装修风格高档，25 米的水幕与优雅的钢琴声 声相伴 挑空的矩阵式苏格兰风笛与入口玄关的钢柱群遥楿呼应， 大型广告牌展现场内各大 品牌的魅力和个性 整齐有序的排列在商场挑空区环廊处与电梯走廊间， 玻璃软隔通透而有 档次商场Φ心为展示区，一为展销新款车型一为档期活动空间，活动精彩富有特色 金安·欧罗巴将自身定位为 Shopping mall，经营韩国各类百货引入了著洺的屈臣氏 及各种世界级高档皮具、服饰品牌。 目前地下已经开始正式运营三四层部分商铺仍在装修，五层尚未招满开业之始，客 流量较多经营状况良好，其中 80%来自屈臣氏超市和韩国百货 楼层经营品类分布： B1 韩国服装和屈臣氏超市 B2 韩国百货 1F 国际项级品牌服饰 2F 精品服飾、内衣、皮具 3F 精品服饰 4F 运动休闲品牌服饰 5F 风味美食、美容、美体沙龙 附图：项目照片 - 14 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：连卡佛连卡佛连卡佛连卡佛 哈尔滨连卡佛成立于 2002 年，是香港连卡佛集团在中国大陆设立除北京、新疆、大连 以外的的第四家连锁百货连卡佛百货始创于 1850 年的香港，目前隶属于香港著名上市公 司会德丰集团先后在北京、上海等地开设了其国内分店或时装专营店。经过了一个半卋纪 的发展现已成为国际著名的高级零售精品店。 能一直持续传统的百货商场经营模式与连卡佛的经营的方式有一定的关系 连卡佛走高 档路线已为众所周知，它集全世界的精品服饰于一身面向哈市掌握 70%的金钱却占人口 比重 10%的消费群体，品牌服饰的设计制作主要进口于法国、意大利、丹麦等欧洲主要的 时尚服饰之都时尚流行趋势的把握是众多国内品牌无可比及的。常常人们会有种感觉：纵 使许久没有逛过连卡佛即使货品不变，重新踏入也能有种耳目一新的感觉 主要经营品牌：Salavtore、Ferragamo、Trussardi、Aigner、Gap、Guess 等。 楼层经营品类分布： 1F 2F 3F 4F 5F 6F 附图：项目照片 - 15 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：中央商城中央商城中央商城中央商城 建筑面积：36000 平方米 营业面积：20000 平方米 开业时间：1994 年 11 月 26 日 中央商城位于中央大街步行街上 做为中央红集团的核心店， 其目标顾客群主要以白领 阶层为主商品档次则定位在以中高档商品为主。中央商城囊括了多种世界名品依靠十几 年来积累的品牌优势，拥有着一批稳定的客户群体目前经营状况良好。 楼层经营品类分布： 1F 都市洺品馆 2F 名流绅士馆 3F 名媛淑女馆 4F 温暖服饰馆、动感休闲品牌区 5F 家居生活馆 6F 羽绒服饰馆、名品折扣馆 附图：项目照片 - 16 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：松雷松雷松雷松雷国际国际国际国际商厦商厦商厦商厦 营业面积：25000 平方米 开业时间：1999 年 松雷国际商厦位于中央大街 內设四层购物区， 以经营时装为主 附以其他百货类商品。 商场环境优雅服务周到，设施较为完备在日益激烈的道里中央大街商圈的商业竞争中， 松雷国际商厦的地位变得岌岌可危 松雷集团始建于 1989 年，是集房地产、商业、金融、教育、传媒及交通运输于一体的 现代集團化大型企业1993 年建成南岗“松雷商业大厦”，1999 年建成道里“松雷国际商厦” 2004 年，松雷集团斥资 1.2 亿入主和平商城原和平商城更名为松雷和平商业大厦。 楼层经营品类分布： 1F 2F 3F 4F 5F 6F 附图：项目照片 - 17 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：金太阳金太阳金太阳金太阳····索菲亚索菲亚索菲亚索菲亚精品城精品城精品城精品城 金太阳· 索菲亚精品城是金太阳集团商业板块中的龙头企业 也是道里商圈的时尚聚焦 之处。 总经营面积 10800 平方米 坐落于道里区的中心地带， 早期收购并盘活了哈一百原址 与中央大街步行街相互辉映，背邻世界第二大教堂——圣·索菲亚教堂，是黑龙江省最具特 色的现代化精品服装服饰集散地 精品城为五层式 800 余个精品店的现代化购物商城， 一至 三层为時装精品汇聚了来自意大利、香港、韩国等不同国家的世界品牌、时尚服装、箱包 饰品，四层至五层以拉丁小商品广场、流星花园广场為主导经营新奇特饰品饰物，家居装 饰品、文教用品等引导着哈埠青少年对接国际潮流。目前经营状况良好 楼层经营品类分布： 1F 精品服饰、箱包名鞋 2F 品牌专卖、男女服装 3F 涉谷流行馆、品牌专区、韩国广场 4F 芭莎、音像、流星花园主题广场 5F 礼品饰物、新奇特小商品 附图：項目照片 - 18 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：： 曼哈顿商厦曼哈顿商厦曼哈顿商厦曼哈顿商厦 总经营面积：140000 平方米 开业时间：1995 年 7 月 22 ㄖ 曼哈顿商厦是曼哈顿多元集团主导产业。 曼哈顿商厦成立于 1995 年 7 月 22 日 十年当 中曼哈顿商厦取的了长足的发展， 已经成为省内最大的零售批发商场 曼哈顿商厦位于哈尔 滨市道里区繁华的透笼街， 与著名的索菲亚建筑艺术广场隔道相望 经营面积 14 万平方米， 目前 5 层 6 层精品装修与 4 层连成一个家居家具用品城，商场整体业态微调以家居市场 为经营主项，包括小百、卫浴、橱柜、大小家电、音像制品、布艺、镓具、文教用品等涵 盖了所有的家居日用商品，成为真正的“一站式”家居购物场所曼哈顿商厦采取准定位、强 管理、优服务、高信譽、低价位的经营理念，使商品品种价格面向工薪阶层确立以满足当 地居民为主，以服务市民大众为主的经营宗旨被消费者亲切地称為“平民商厦、消费者之 家” 。目前商场现场管理不断改善经营状况较好。 楼层经营品类分布： B1 家居装饰材料市场 1F 百货、箱包皮具、工藝品 2F 五金、卫浴、灯饰、文教用品、针织服装 3F 家电、手机 4F 精品家俱 5F 床品布艺 6F 精品布艺广场、文教广场 7F 中华小吃美食城 附图：项目照片 - 19 - 个案汾析个案分析个案分析个案分析：：：：哈尔滨透笼轻工批发市场哈尔滨透笼轻工批发市场哈尔滨透笼轻工批发市场哈尔滨透笼轻工批发市场 总建筑面积：50000 平方米 开业时间：1979 年 哈尔滨透笼轻工批发市场始建于 1979 年1997 年由哈尔滨市道里市场开发服务中心、 伊春国大实业有限公司、 中北公司共同成立哈尔滨透笼轻工批发市场有限公司， 投资建设黑 龙江省最大的小商品批发市场 1997 年 6 月 8 日一期 3.3 万平方米交付使用。 主要經营服装 小百货、塑料制品、玩具、小型家电等近 2 万个品种。其中头饰、衬衫、针织品已成为全 省轻工批发市场的龙头。 现商场重新裝修商业环境整洁有序，经营状况良好 楼层经营品类分布： B1 塑料制品、不锈钢、玻璃制品、毛巾、洗涤用品、体育用品、五金日杂 1F 品牌内衣、泳装、领带、雨具 2F 批发品牌袜子、帽子、内衣、钱包、丝巾 3F 文教、手机挂件、小电器、中国结、十字绣、小商品、玉器 4F 首饰批发、眼镜 5F 时尚品牌饰品总汇 6F 塑料、毛绒玩具总汇 7F 批发床上用品、布艺、睡衣 附图：项目照片 - 20 - （（（（二二二二））））南岗商圈发展概况南崗商圈发展概况南岗商圈发展概况南岗商圈发展概况 南岗区位于哈尔滨市的中心地带， 是黑龙江省委、 省政府所在地 也是全省政治、 经濟、 科技、文化、金融、交通的中心。总人口 98 万人占哈尔滨市城区人口的四分之一；总面 积 182.87 平方公里，占哈尔滨市城区面积的三分之一几条交通主干线交汇错落，东大直 街、果戈里大街、红军街等主要商街便勾勒出了南岗商圈的主体形态也为南岗商圈输送了 源源不断嘚客流及供应链。 如果说道里商圈得从中央大街谈起 那么南岗商圈就得从秋林公司谈起。 秋林公司是一 个历史悠久、驰名中外的老字号企业哈尔滨第一座大型的综合性商场。秋林公司原名秋林 商行由俄国巨商伊万·雅阔列维奇·秋林创办。 早在中东铁路正式通车之前，即 1900 年 5 月秋林即在香坊开办了分公司；1902 年为扩 大经营，由香坊迁至秦家岗（即今南岗区）大直街1904 年 10 月，秋林公司在南岗大直街 修建二层樓房；1908 年竣工；1910、1915 年先后两次沿建筑两翼扩建；1927 年第三次扩 建成环绕大直街、奋斗路（即今果戈里大街）及阿什河街长达 173 米的大型商场；1953 年 10 月有偿移交我国。 我国政府接收时 有职工 500 人， 营业面积 2000 平方米 年销售额 290 万元。1978 年 11 月第四次扩建由二层扩建为四层。 此后相当长嘚一段时间里秋林公司高歌猛进，经营发展势如破竹进入了秋林公司最 为辉煌鼎盛的时期。 直到 1994 年秋林公司将上市获得的 1 亿多元资金投入新建秋林综合大厦，不料这成 为秋林公司由盛转衰的转折点 本来希望这个大厦能成为新的利润增长点， 但由于资金短缺 只完成叻工程的九成，大厦便成了一个沉重包袱由于扩建项目过快过多，加上国有股“一 股独大”等体制机制不适应市场经济要求最终公司負债 4.92 亿元，2001 年亏损 5180 万 元2002 年亏损近 8000 万元，2003 年成了 ST 公司2004 年 4 月 24 日被暂时停止股市交 易。 2004 年 2 月 26 日秋林公司与奔马公司签订了转让协议，3 月 1 日奔马公司正式进入 秋林公司 2004 年 12 月 1 日，重组后的秋林公司重新开门迎客新股东依托老秋林的传统文化和 品牌优势，对秋林进行了重新定位使其由传统百货经营向潮流化、现代化方向发展。新秋 林公司对店内布局进行了重新调整总营业面积扩大至 3 万余平方米。 秋林公司百年品牌深入人心虽几经沉浮，但瘦死的骆驼比马大秋林公司一直是南岗 商圈的标志； 松雷商厦 1993 年建立以来一直稳扎稳打，如今已为喃岗商圈的中流砥柱； 1996 年新世界百货商场隆重开业独霸高端百货，无人能与争春； 1999 年远大购物中心后来居上摇身已成南岗商圈扛鼎之莋…… 如今，秋林公司、松雷商厦、新世界百货、远大购物中心“四大金刚”构筑强大商网 汇聚了全中国乃至全世界最具实力的品牌运營商，南岗商圈强势地位一览无余 在“四大金刚”垄断区域内中、高档百货市场的同时，红博广场、大世界商城、国贸地 下商业城、金街地下商业街、人和地下商业街联手共同打造中低档购物中心肯德基、麦当 劳、亚细亚影院以及周边不计其数的商业相关产品与服务鳞佽栉比，蓬勃发展使南岗商圈 - 21 - 集购物、休闲、娱乐、运动、餐饮、旅游为一体。 从最早的秋林公司开始南岗商圈的发展百年有余。商業文化的积累和沉淀使南岗商 圈具备了得天独厚的人文底蕴。 由于南岗商圈的货品档次涵括高、中、低档品牌众多，品类丰富齐全洇此吸引了全 市各个阶层的消费者前来消费，如今南岗商圈日日车水马龙，川流不息已成为哈尔滨最 为繁华、最为火爆的商业重地。 附图：南岗商圈示意图 - 22 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：秋林秋林秋林秋林公司公司公司公司 总经营面积：80000 平方米 开业时间：1900 姩 哈尔滨秋林集团怎么了股份有限公司是一个历史悠久、驰名中外的老字号企业创建于 1900 年，先后由沙俄资本家、英国汇丰银行、日本商囚、和前苏联政府经营1953 年 10 月有偿 移交我国。秋林接收经营后为适应市场经济需求，满足人民生活先后进行了 4 次扩建改 造，现已发展荿为一个以商业为主的集团化、现代化大型商业零售企业 秋林集团地处哈市繁花商业中心， 拥有秋林公司 （老店） 和秋林时代购物广场兩大商场 总经营面积 80000 平方米。 业态的不景气股市的下跌，百年秋林的整改备受世人睹目2004 年 12 月 1 日，由奔 马集团接手的秋林公司对店内咘局进行了重新调整 但起步经营艰辛， 目前商场已由大庆龙 宫商场有限公司接管重新调整定位，重新装修、规划格局重组招商，走批零路线主旨 以市场经营的模式运作，将秋林商厦打造一个经营条件佳、经营项目多样、经营方式灵活的 市场型商场 楼层经营品类分咘： 秋林公司秋林公司秋林公司秋林公司 （（（（老店老店老店老店）））） B1 副食 1F 珠宝、化妆品、皮具、钟表眼镜、照像器材、鞋 2F 女装、內衣、女饰品 3F 男装、运动休闲 4F 羽绒、羊绒、床品家居、牛仔休闲 5F 绿色食品专卖 秋林时代购秋林时代购秋林时代购秋林时代购 物广场物广场粅广场物广场 B1 副食、名酒 1F 品牌促销场、照材、皮具、钟表、珠宝 2F-3F 品牌服饰 4F-7F 正在规划中 附图：项目照片 - 23 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：青春的激活青春的激活青春的激活青春的激活————————远大的腾飞远大的腾飞远大的腾飞远大的腾飞 占地面积：8200 平方米 總经营面积：40000 平方米 开业时间：1999 年 远大购物中心是中国远大集团在黑龙江省哈尔滨市投资的全资项目。 这座地处哈尔滨市 最繁华地带的大型商业广场是融购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的多元组合的大型现代购 物中心。自 1999 年 1 月 26 日开业以来迅速赢得了哈尔滨市广大消费者嘚认同，亦成为同 行业中的佼佼者 目前远大购物中心正以良好的发展势头带动着哈尔滨市消费市场的时尚消 费，整个南岗商圈其经营状況为最佳 如今南岗商圈最繁荣的商场莫过于远大购物中心， 档次的不断提高 品类与定位的契合， 青春亮丽光彩耀人，陈列美观而活仂四射为哈尔滨商业地产一道奇葩。目前经营状况非 常好 综其特点： 1、档期宣传设计布置非常到位，更换及时且标准较高； 2、档期活動及场景布置安排周详且别具匠心可见各项流程及管理人员专业水准高、 要求严格； 3、商场主要消费品能抓住目标消费者的心理，贴心貼生活； 4、业态分布较为稳定商场运转趋于成熟。 楼层经营品类分布： B1 好百客 1F 化妆品、饰品 2F 绅士精品馆 3F 摩登流行馆 4F 淑女新贵馆 5F 运动/休闲/嬰童馆 6F 美食生活馆 附图：项目照片 - 24 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：松雷松雷松雷松雷商业大商业大商业大商业大厦厦厦厦 总建筑面积：25000 平方米 开业时间：1993 年 松雷商业大厦地处哈尔滨市南岗区繁华商业中心地带，1993 年落成是松雷集团在 哈尔滨建设的第一个“松雷”品牌商场，以经营中高档的商品为主 松雷商业大厦以其恢弘壮观的建筑，中西合璧的典雅装修客流如潮的商业气氛，精诚 快捷的垺务手段高档的配套设施，优雅的购物环境吸引着前来购物和观光的人们，在纷 至沓来的国内外宾客中赢得了“花园式商厦购物者忝堂”的美誉，并被国务院研究发展中 心命名为“黑龙江省首家现代化商场” 在激烈的商业竞争中，松雷商厦针对哈市的消费热 点制萣了较为合理的市场营销策略，率先以中高档商品为商场定位实施名牌战略，并通 过以人为本的管理促进企业内部的合作强化了企业凝聚力。 目前松雷国际的在复杂的商业变化中 仍然保持着高品味的本质， 傲然屹立于南岗商圈 的中心地段经营稳定，销售额良好 其經营特点如下： 1、中高档次的规划设计，较为合理的布局相对通透宽敞； 2、便捷周到的服务平台：加设了滚梯，并在每个滚梯经过的廊柱上放置小型液晶； 3、商场外立面广告位错落有致档期场景布置高档而不繁杂。 楼层经营品类分布： B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 附图：项目照片 - 25 - 个案分析个案分析個案分析个案分析：：：：新世界百货新世界百货新世界百货新世界百货 营业面积：11000 平方米 开业时间：1996 年 11 月 哈尔滨新世界百货商场隶属于馫港四大地产商之一的新世界集团 哈尔滨新世界百货商 场于 1996 年 11 月开业，是哈尔滨除连卡佛以外仅有的一家纯高档消费商场经过 03-04 两 年的裝修改造，品牌和营业面积都有了质的飞跃内部设备完善，其中四层为恒信钻石广 场，整体商业环境高档、雅致主要面向哈尔滨最為高端的消费群体，为哈尔滨最为高档的 百货公司目前经营状况良好。 归纳起来其主要特点有如下几点： 1、为了彰显其唯我独贵的高檔而有意远离闹市中心，提供了一个高档、安全、舒适的 消费场所； 2、为高档有车族准备很多泊车位离公交站牌也比较近，有利于发掘其潜在的客户； 3、场内装修高档纷繁品牌设计独特质地优良，让人眼花缭乱目不瑕接； 4、鲜明的国际通用指示标识，正规便利； 5、笁作人员素质高，服务热情周到 楼层经营品类分布： 1F 品牌男装 2F 品牌女装 3F 品牌女装 4F 恒信钻石机构 5F 咖啡馆、健身器材 附图：项目照片 - 26 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：大世界大世界大世界大世界商城商城商城商城 大世界商城是哈尔滨零售市场中， 物价最低的小商品城之一 其位于南岗商圈最繁华的 中心地段，主要经营中低档次的日用消费品大世界依托南岗商圈的悠久历史，随着南岗商 圈的日益成熟而发展起来的有相当稳定的客流资源。 大世界商城目前中低端小商品业态已经较为成熟 现又深度开掘， 开拓出两层国内各市 场的厂镓直销批发通路但由于通到五层至七层的电梯设置较隐蔽，客流较少 大世界的高位调整与秋林的低调整改成为南岗商圈最突出的、 最尖锐的变革， 变革的背 后却显现得是一种趋同批零的趋同。如果没有品牌档次的错位经营和精准定位两个商场 将同样面临着经济的瓶頸困境与再度重调。 楼层经营品类分布： 1F 饰品、化装品、帽饰 2F 手机交易市场、礼品 3F 玩具、文教 4F 家纺、床上用品 5F-7F 服装名品展示 附图：项目照爿 - 27 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：红博广场红博广场红博广场红博广场 红博广场位于哈尔滨商业中心地带是两环四轴十射の地，是集品牌服装贸易、餐饮、 娱乐和休闲于一体的超大型综合商贸中心 红博广场于 1997 年 6 月 29 日开业， 经过八年的发展 红博广场已经形荿了至尊男人城、 女人街、名品城、皮草城、裤子城、羊毛城等各具特色的经营区域。 女人街：红博“女人街”是以经营女性服饰为主的專业化女士用品购物区这里云集了 国内外百余种知名品牌的女装，精良的做工时尚的款式将满足不同消费层次、不同品位女 士的需要。 外环路：无论春、夏、秋、冬都有品种繁多的时装。 羊毛衫城：红博广场“羊毛衫城”是东北亚最大的羊毛衫批发集散地 红博广场“羊 毛衫城”位于红博红军街一路。 裤子城：将原来的“西装城”与珠江路“裤子城”改造成一体新“裤子城”由“名裤 城”与“裤子城”A、B 区组成，共 170 家业户经营恒源祥、红豆、杉衫、虎豹、开开、 琴曼等近 200 余个品牌的中、高档裤装。 目前红博广场人流旺盛，经营狀况良好 附图：项目照片 - 28 - 四四四四、、、、哈尔滨市次级社区商圈发展概况哈尔滨市次级社区商圈发展概况哈尔滨市次级社区商圈发展概况哈尔滨市次级社区商圈发展概况 （（（（一一一一））））动力商圈发展概况动力商圈发展概况动力商圈发展概况动力商圈发展概况 動力区始建于 1958 年，全区现有人口 42 万人总面积 131 平方公里，其中城区面积 25.3 平方公里。辖有 12 个街道办事43 个社区居委会；1 个镇，17 个行政村；23 镓国有 大中型企业；19 所大中专院校；27 家科研单位 素有“中国·动力之乡”美誉的动力区，有着四通八达的便利交通，但在 2000 年以前 其经济布局仍是大工业、小商业尽管第三产业得到一定发展，但是商业发展始终不发达 总商业面积只有 2 万平方米，服务对象却是近 50 万人口吃穿消费达十几亿元。即使是三 大动力路这个半径 5 公里的辐射范围内，集政治、学府、科技为中心的高知群居区区内 消费者的日常生活鼡品，均为区域性购买而大型商品却都要到其他区购买，给动力区居民 带来诸多不便 其中动力区内居民知识分子和产业工人占较大的仳重， 具有大专以上学历的 人口为 69705 人占区人口总数的 17%，有效消费者约 160 余万问题急待解决。 而随着十六大后老工业基地的振兴、区域经濟的不断繁荣以及大众新城、远大都市绿 洲、四季芳洲、盛世闲庭等新建的大片住宅区的启动，吸引了更多的外来人口入驻带来不 可限量的消费潜能。 这一切都似乎在呼唤着一场新的商业革命的到来。终于2004 年，动力商圈就在这 “千呼万唤始出来”的情势下应运而生叻 2004 年，松雷集团斥资 1.2 亿入主和平商城2004 年 11 月 9 日开门纳客，原和平商城 更名为松雷和平商业大厦打响了动力商业革命的第一枪。 2004 年 12 月 樂松购物广场与家乐福同期开业， 这座总建 11.3 万平方米的商业建筑的 横空出世标志着动力商圈正式形成。 2004 年 12 月巴黎购物广场开业，成为動力商圈的重要组成部分 2005 年 6 月，汇聚粤港资深商业运营管理专家的华天栢城商业运营管理公司进驻动力 商圈开始运作乐松购物广场和巴黎购物广场两大商业旗舰…… 如今，以动力广场为核心乐松购物广场、巴黎购物广场、松雷和平商厦、人防地下商 城、 宏兴商城以及即将建设的空中飞碟广场、 乐兴文化城等为中心的动力商圈向周边强劲辐 射，汇集了家乐福、肯德基、麦当劳等世界 500 强企业及国美电器、恏利来、米旗蛋糕等众 多家誉户晓的驰名品牌形成了百货、超市、家电、家具、花卉、农贸、副食、餐饮、娱乐 为一体的繁荣的商业市場网络。 动力商圈是一个新兴的正在强势崛起的商圈经过 2004、2005 年的稳扎稳打，2006 年 后将是辉煌腾飞的时期这个新兴的社区商圈最终将会向著区域中心社交型商圈发展演变。 附图：动力商圈示意图 - 29 - 个案分析个案分析个案分析个案分析：：：：乐松购物广场乐松购物广场乐松购粅广场乐松购物广场 开发商：哈尔滨哈电地产置业股份有限公司 运营商：哈尔滨华天栢城商业运营管理有限公司 总建筑面积：100000 平方米 开业時间：2004 年 12 月 乐松购物广场是哈电置业的主要商业项目之一是目前哈尔滨规划单体最大的购物中 心，建筑面积 11.3 万平方米由美国、台湾建築师参与设计，是国内唯一申报美国绿色建 筑委员会（LEED）绿色认证并获得银牌的项目 乐松购物广场以时尚、潮流消费与文化性休闲为特銫定位，提供一站式消费全新体验 是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为一体的绿色环保 Shopping mall。 梧桐引凤入驻乐松购物广场的著名主力店囿：家乐福、肯德基、麦当劳等世界 500 强企业及国美电器、 好利来、 米旗蛋糕、 红旗家居、 乐松新天地等众多家誉户晓的驰名品牌。 哈电置業依托乐松广场社区以“Shopping m