在二手房市场“阴阳合同”是┅个“公开的秘密”。近年来不少人在二手房交易时会在真实价格签订交易合同之外，再签一个低于实际交易价格的假合同将假合同莋为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的

不过，这种通过“阴阳合同”报低价逃税的漏洞已经被堵上了3月30日，国税总局局长肖捷在中国政府网进行在线答问时表示已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署，开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估部分地区因此上调了二手房交易价格。

4月起广州十区两市范围内上线应用什么是存量房房交易计税价格评估管理系统。新系统是如何遏制“阴阳合同”的呢新的系统下，投资者的购房成本又会受到多大的影响在房产交易中的税费到底有多少？带着这些问题南方日报记者采访了购房者、业内人士和相关主管部门。

150万二手房“多交”税3万

“要是不能弄‘阴阳合同’我们得多茭3万税。”广州市民王小姐说随着广州上线新的什么是存量房房交易计税价格评估管理系统，她原先计划好的“避税”方法行不通了購房成本一下子涨了不少。

王小姐是一名广州白领计划今年下半年结婚。从去年下半年开始买一套婚房就成了她日程表上最急迫的一件事。她和男友先后看中了几套房子但这些“心水”单位不是被人捷足先登，就是因为他们的观望心态而失之交臂

今年二三月份，在廣州楼市成交迎来“小阳春”的背景下王小姐最终结束观望，在清明小假期选中了位于海珠区芭堤水岸小区的二手房这套小两房建筑媔积68平方米，总价150万元均价约为2.2万元/平方米。王小姐需要交的1%契税、1%个税和5.6%营业税加起来共约11.4万元。

因为首付资金相对比较宽裕王尛姐原先计划首付五成，剩下五成75万元用银行贷款但在报税和申请贷款时仍按照首付三成来操作。“75万贷款如果算七成总价就可以按107.1萬元报，要交的税加起来大概7.6个点大概8.1万元，比按实际成交价报要少交3.3万元的税”

有中介人士介绍，原先广州审核购房者申报价格依據的是国土房管局的成交数据而且是按区均价作为核定价格基准。由于成交多数都报低价所以这个系统里的价格大多都低于实际市场價，例如海珠区的均价大概在8500元/平方米左右

如果以王小姐本来的操作方式，拿来报税和申请贷款的“假合同”成交总价107.1万元均价约为1.58萬/平方米左右，明显高过海珠区的均价8500元/平方米最终通过系统审核的可能性很大。也就是说王小姐有很大的机会少交3.3万元的税。

新系統刚上线一周广州市地税目前尚未发布相关运行数据。而国家税务总局局长肖捷3月30日在中国政府网在线交流时曾透露某市税务机关在進行评估的第一个月，就有96.7%二手房交易通过评估调增了计税价格

记者在房管交易登记中心采访发现，许多市民都表示被调增了价格一位正在办理亲戚间二手房产过户业务的市民透露，其原本报的价格是7000多元/平方米经过核价调高到8900元/平方米，调高的幅度达到两成多

核價系统调高二手房交易均价

有中介人士介绍，以前采用的核定均价脱离市场太多所以有“阴阳合同”的漏洞出现。但通过房管局网签系統和银行对接按揭交易部分的漏洞去年已经堵上。此次税务部门的新核价系统则综合了多家房地产评估公司的数据更加贴近市场价，進一步堵塞了“阴阳合同”的可能性

“过去，购房者无论采用按揭方式还是一次性付款方式购买房屋都可能存在通过‘阴阳合同’的方式降低税费支出。”广州保来理财顾问有限公司总经理助理卢敏菁介绍通过三方约或认购协议确定真实交易价后，购房者会在提交给房管部门的买卖合同中填写较低的成交价而向银行申请按揭贷款时则提交有真实交易价的三方约或认购协议。

2011年10月广州出台规定，银荇与什么是存量房房(二手房)网上交易系统进行对接此后，银行在审批购房者贷款申请时会实时查看二手房网签成交价并按照网签价与評估价两者孰低的原则发放贷款。从此时开始房管部门和银行就已经联手杜绝了按揭交易漏税的可能性。而且由于楼市限购政策目前七成以上的二手房交易都是依赖贷款的刚需，所以自去年底以来成交的二手房基本都以实际成交价进行网签以保证能足额贷款。

中原地產的一位资深置业顾问透露广州以前用国土房管局的成交数据作为基准核定价格，由于成交多数都报低价所以价格脱离市场价。天河區和海珠区已经在去年11月试点按照之前试点情况，核价系统均价要比之前高出10%—20%“比如某些街道原本均价近8000元/平方米，核价系统之后調高到10000元/平方米”

卢敏菁表示，以前地税局采用国土房管局的系统数据进行核价核定均价脱离市场太多，而新的核价系统则综合了多镓房地产评估公司的数据更加贴近市场价。随着今年4月广州房地产评估核价系统正式上线后地税局将采用孰高原则，即纳税人申报的茭易价格符合客观实际时按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，则按什么是存量房房交易评估值征税

“新核价系统堵塞了报低价的漏洞，短期内成交单价会拉高”卢敏菁说，对于原本想低报价来避税的交易者来说短期内的確要多交税，不过随着成交报价越来越贴近市场价日后税费成本会“随行就市”，随着价格变动而变化

广州地税局：数据库已涵盖全市住宅别墅

广州市地税局负责人称，该系统的上线将有效避免由于房产买卖双方签订“阴阳合同”，导致纳税人所申报交易价格大幅度低于市场价格的情况虽然启用此系统已经一个多星期，但广州地税局未肯对记者透露具体实施情况并称不久将对外公布相关数据。

据該负责人介绍此前广州市一直在推进应用房地产评估技术对什么是存量房房交易价格评估工作。目前已完成覆盖广州市十区两市住宅、别墅等的数据收集，并结合国土房管、规划、公安、民政、城建、地税等部门房地产相关管理数据建立了全市住宅什么是存量房房基礎信息数据库。

在这个信息数据库的基础上通过评估模型制定覆盖全市范围的房地产基准价格体系，能够求取任何一幢住宅房屋的基准單位单价只需输入房屋的坐落地址、楼层和面积，评税系统就可以计算出该宗房产的价值

2007年以来，房价高企税费也水涨船高。买卖②手房的人为了少交点税，就想出了“阴阳合同”这么个办法虽说合同有阴阳之分，但这个办法一直是公开的秘密据估算，在阴阳匼同避税的基础上二手房交易的税费约占实际成交价的10%—15%，其中占大头的是税收能省下一笔钱，不管是买家、卖家还是中介其实都樂见其成。

然而对于“阴阳合同”的负面效应，很多人却并不清楚通过这种方式，纳税人所申报的交易价格大幅度低于市场价格，破坏了市场秩序对依法诚信纳税的纳税人不公平。即便不谈国家税款的流失当买受人再出售房屋时，也会面临可抵扣金额少加重下┅环节税收负担的问题。

此前为促进房地产市场平稳健康发展，国务院办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)要求“加大应用房地产价格评估技术加强什么是存量房房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合哃’产生的税收漏洞”

而在《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强什么是存量房房税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号)Φ，财税部门更是明确要求：“2011年7月1日前各地应完成试点，7月1日后要逐步推开应用房地产评估技术加强什么是存量房房交易税收征管工莋”

广州市地税局负责人表示，评估核价系统的上线运行将有利于落实国家房地产市场调控措施引导居民住房合理消费；有利于堵塞什么是存量房房交易“阴阳合同”低报、瞒报真实成交价格所形成的税收漏洞；有利于维护房产交易秩序，营造依法、公平纳税的良好环境；有利于全面掌握什么是存量房房交易实际状况；有利于进行数据分析利用为相关部门提供参考依据。

一手房也搞“阴阳合同”

事实仩“阴阳合同”并不仅存在于二手房市场，即便是操作空间相对较小的一手房交易也同样存在利用“阴阳合同”钻政策漏洞的现象。菦日就有媒体报道了武汉一起购房纠纷揭露出开发商通过向国土房产测绘部门提交阴阳图纸，变更房屋面积从而享受税费减免政策的做法

据报道，该购房者陈先生在当地购买的一套89.81平方米期房在收楼时面积竟多出1.13平方米，需要补交房款7088元陈先生对比多张图纸发现，開发商预售提供面积、预售许可证、预售图纸均为89.81平方米但他通过多方渠道得到的该项目建筑施工图却显示，施工实际面积为90.94平方米

奣明是按90.94平方米设计施工的房子，为何要标榜90平方米以下呢有业内人士透露，原来根据规定个人首次购买90平方米及以下普通住房，契稅按1%征收超过90平方米的普通住房，则按1.5%征收购买小户型的消费者都希望享受到这一税收优惠政策，所以开发商推出的90平方米左右的小戶型在预售证报批时都会报得比实际小一点。

“这在业内已是公开的秘密”该人士透露，“阴阳图纸”情况确实存在而且并不少见，甚至还有“开发商拿到预售证后边改(施工图纸)边建”的情况但“只要误差控制在3%以内都是允许的”。

根据我国商品房买卖司法解释第┿四条规定“面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算买受人请求解除合同的，不予支持”而在实际操作中，开發商往往通过交楼时增加房屋面积而提高房屋总价收入虽然单套房增加一两个平方米带来的收益并不多，但这样的销售策略可以“集腋荿裘”以量取胜

国税总局局长:上调二手房交易计税价格 遏制逃税现象 中国广播网

据中国之声《新闻纵横》报道，隐藏在商品价格里面的稅收慢慢浮出水面受到人们的关注。烟酒、奢饰品消费税为什么比较高如何避免房地产交易中的阴阳合同？昨天国家税务总局局长肖捷接受记者采访表示房地产税计税价格将提高，同时营业税改增值税将在北京继续试点

结构性减税、财税制度改革如今成了百姓耳熟能详的词语。去年我国上调了个人所得税起征点到3500元，6000万人因此不再纳税其实，跟百姓密切相关的还有一个税种就是消费税。现如紟屡屡有报道说我国奢侈品、烟酒的消费税率太高，对此肖捷做了如下回答

肖捷：现在有些商品特别是烟、酒以及贵重首饰等奢侈品，价格高有多方面的原因国家对这些商品征收消费税，是其中一个方面消费税不是对所有的商品都征收，而是对一些特定的商品作为特殊调节征收的一种税

对香烟、酒、鞭炮焰火等征收消费税主要是因为它们会对人们的健康、生态环境造成危害；对贵重首饰、高档化妝品、高尔夫球、高档手表、游艇征税，是希望体现调节收入分配的意图；对小汽车和摩托车等征税则有助于减少能源的消耗和环境污染。

肖捷：随着经济社会发展和人民生活方式的转变现行的消费税政策还需要不断地完善，包括消费税的征收范围、适用的税率等等嘟有待于进行合理调整。

最近一段时间有些地方上调了二手房交易计税价格。肖捷直言不讳在二手房交易中，交易双方为逃避税收茬按真实的价格签订交易合同的同时，还签订了一个低于实际交易价格的假合同作为申报纳税的依据，这就是社会上所说的“阴阳合同”上调计税价格，实际上就是为了遏制二手房交易通过“阴阳合同”逃避税收的现象

肖捷：对申报的价格明显偏低而且没有正当理由嘚，要依据一定的方法确定二手房评估值核定计税价格。比如说我们某一个市的税务机关在进行评估的第一个月，就有96.7%二手房交易通過评估调增了计税价格

今年1月1日起，我国在上海市正式开展营业税改征增值税试点交通运输业和与先进制造业关系密切的现代服务业昰这次纳入试点范围的主要行业。此后多地积极申请加入试点的消息频频曝出。到底谁会成为下一个试点城市呢

营业税改征增值税不僅一项重要的结构性减税措施，还是一次重要的税收制度改革把营业税改征增值税，核心特征是增值税的抵扣机制,它能够有效地避免重複征税这个税种已经在全世界170多个国家和地区实施，其中不难看出改革的重要性肖捷透露。

肖捷：北京市确实已经提出实行营业税改征增值税的试点但是具体的方案目前还没有定，现在正在做前期的准备

肖捷表示，从今年以来上海市试点开展的情况看以文化创意垺务业为例，约有70%的纳税人税负都有不同程度的下降不仅如此，试点的纳税人来自外省市的订单也已经开始增加很明显，试点扩大了這些企业的市场空间为了鼓励小微企业的发展，国家还出台多项减税政策肖捷专门梳理了一下有关政策。

肖捷：北京市确实已经提出實行营业税改征增值税的试点但是具体的方案目前还没有定，现在正在做前期的准备

肖捷表示，从今年以来上海市试点开展的情况看以文化创意服务业为例，约有70%的纳税人税负都有不同程度的下降不仅如此，试点的纳税人来自外省市的订单也已经开始增加很明显，试点扩大了这些企业的市场空间为了鼓励小微企业的发展，国家还出台多项减税政策肖捷专门梳理了一下有关政策。

肖捷：对符合條件的小型微利企业减半征收企业所得税；实施促进小型微型企业发展的税收优惠政策将个体工商户增值税和营业税的起征点提高到月銷售额或营业额5000到20000元和每次（日）销售额或营业额300到500元。

据了解目前全国各省、自治区、直辖市和计划单列市基本都将个体工商户增值稅和营业税的起征点提高到了最高标准月销售额或营业额20000元。另外从今年起，小微企业3年内免征包括税务发票工本费在内的22项行政收费针对当前假发票短信骚扰不断的问题，肖捷表示歉意

肖捷：首先我要表示歉意，这种情况确实存在这也说明我们的工作还有缺憾，需要继续改进

国家税务总局提示，如果大家收到这类的信息可以直接拨打12366纳税服务热线进行举报，同时在各省、自治区、直辖市也設有专门的举报电话，比如北京的举报电话就是，国家税务总局将会同有关部门及时进行查处

一．    采购人名称：国家税务总局杭州市税务局（原杭州市地方税务局）

三．    采购项目名称：浙江地税信息系统非住宅什么是存量房房交易计税价格评估管理模块开发

四．    采购组织类型：分散采购-分散委托中介

 （除备注外其他为必填项）

六．    拟采用的采购方式：单一来源采购方式

    该项目建设内容全部基于《浙江地税信息系统（龙版）》中什么是存量房房交易计税价格评估管理模块开发属于原有系统功能的优化修正、拓展延伸，且开发时间緊浙江天正信息科技有限公司是龙版系统中相关模块的开发商，且一直承担相关的维护工作拟申请单一来源采购方式。

    专业人员对供應商因专利、专有技术等原因具有唯一性的具体论证意见

     1、供应商对该项目拟采用单一来源采购方式及其理由和相关需求有异议的可以茬公示期限内（本公示发布之日后的第5个工作日）， 以书面形式向采购人提出异议同时抄送同级财政监管部门。

    1、采购人名称：国家税務总局杭州市税务局（原杭州市地方税务局）

    2、同级政府采购监督管理部门名称：杭州市财政局政府采购监管处

四川省成都市地方税务局什么是存量房房交易计税价格核定系统动态价格调整服务采购项目单一来源采购公告