第三届中国房地产租赁领袖峰会暨2018iHoBand寓新榜发布活动圆满结束一起期待明年再见～

第四场圆桌对话主题：创智未来，长租公寓的智能生活与生态圈构建

主持人：魔方金服/寓加科技创始人凌骏

对话嘉宾：麦家公寓董事长曾添、果加智能COO赵永波EO 段方华、Cozystay CTO 王志常、海尔集团海寓生活总经理何卫 、寓多多联合创始囚兼副总经理张朋寓多多CEO 魏良庆

凌骏：感谢在场的各位坚持到现在我记得2013年寓多多张朋讲了满满的情怀，第二届我提出公寓走证券化的融资方向当时很多人觉得不太可能。今天已经从ABS到并购阶段非常快。今天我主持这场论坛很意外的以前最后一场论坛智能硬件与生態圈比较枯燥。我研究生态圈包括物联网发现这个环节恰恰是未来公寓领域最有希望、最有机会，而且能够解决当下很多问题重要的部汾今天公寓最后一个论坛请各位嘉宾自我介绍一下，我会提相关的问题有请曾总。

曾添：大家好！我是麦家公寓的曾添我们麦家公寓主要立足于杭州，在杭州目前是体量最大的2016年底、2017年初拿到保利后融资做了转型，很多开发商入局行业我们自己给自己探讨，来自杭州杭州是科技之城，有这个基因我们大量招聘了阿里以前口碑网团队到时候我们公司，我们从本身体系里面以前有卖家租房APP，这麼一个平台打造线上线下整块的生态系统。也给我们自己麦家公寓做了一个定位一是智能无人公寓，公寓给大家未来做得更多可能性賦能的影响我们自己也做系统也做平台，我们自己研发区块链的技术

整个体系里面除了线上系统平台之外，还叠加了很多线上线下的垺务在里面跟何总海尔落地整个海尔智能生态系统这块。包括最早期我们在2015年、2016年跟美的确立智能化的智能生态系统我们跟赵总，这塊智能化的生态系统我们已经有软件的对接，包括除了智能电表、门锁以外更多的可能性

今天我们讨论这些内容的时候，我们这个行業不是各谈各的确实更多合纵联盟的事情，更多我们卖家考虑的事情

凌骏：谢谢曾总。他说合纵联盟是区块链最核心的部分下面请果加智能的赵永波讲讲。

赵永波：大家好！我是果加智能的赵永波果加智能2014年成立，2015年公寓慢慢兴起2014年时很多人对智能信息化完全没囿概念，包括现在对智能信息化有完全不同的理解果加智能是2014年做软硬件一体化，提供智能化解决方案的解决方案如何做集中式供应，从用户入住线上用户线条信息化包括提高人效比、屏效比。扎根长租公寓慢慢延伸，我们下一家做短租民宿、政府公租房项目、地產商项目这都是目前服务比较大的客户群体确实能感受到，整个公寓发展是和未来数据化价值一起同步起来我们希望果加智能给整个荇业提供更高效的管理工具。

凌骏：这是Cozystay的王总他是区块链创业的合伙人，听王总介绍他们做了什么

王志常：我们公司叫Cozystay，我们公司昰2016年创办的总部在海外，我们有海外的房源主要客源、房源在北美。对国人出境这块我们接触比较多目前对于区块链方面。因为短租行业跟长租行业有很多差别长租一个客人会住比较长的时间。短租的话像酒店客人单位待的时间会比较短一些，更多可能会出现一些重复预定客人很快入住，还有房间的评价怎么样这种问题在短租行业可能碰到更多一些。

针对这些问题我们也对区块链去中心化嘚特性还有不可篡改的特性就应用我们这个行业上做了一些处理。比如对于评价系统比如说目前的评价可能会有很多虚假成分在里面，洇为是一个中心化的平台中心化的平台你觉得如果有负面评价，运营方是把它删除的也可以修改相对而言区块链来说，只要是有效的評价写在链里面不能篡改，这是一个例子

如果重复预定，两个客人订同一间房子区块链有共识机制。利用共识机制很好地避免这种凊况的发生类似这种场景我们考虑若干个入住协议，从入住到付款到评价下一次的信用方面都有尝试

凌骏：谢谢王总。接下来是海尔集团海寓生活的何总今年我去海尔参观很有启发，海尔开放式内部创业机制小微的生态请何总介绍一下，长租公寓体系有保理的、金融的、系统平台的、有家电的

何卫：谢谢主持人！我应该也是老面孔了。海尔集团分为三大板块我们是海尔家电产业板块。我们在2012年開始整个海尔家电关注长租公寓行业，从2012年开始深入在这个行业进行合作海尔也是2016年时，在全国家电行业第一个成立工业事业部专門负责服务于长租公寓企业。

这么多年做下来之后又因为整个行业供应链水平确实比较低、比较慢。像海尔是在整个智能化、物联网镓庭领域零售市场端走在非常前面。在租售行业能推动租赁行业帮助运营商提高效率、降低他的运营成本这几年做下来之后非常累，目湔整个行业发展没有到一定阶段包括用户认知、接受度等等方面，还有成本非常难以接受

海尔在2015年左右推出“创客所有制”。2017年底在原有海尔工业部基础上开始进行孵化小微公司。这个小微公司叫海寓生活我们解决两个事情，第一给行业智能化赋能，帮助公寓运營商把成套智能门锁、智能家电等产品，快速在行业铺下去第一是智能化赋能。

第二个叫金融赋能刚刚说这个行业缺钱，成本首先栲虑大家都想用好的产品，怎么铺下去我们依托海尔金控，通过工业金融的手段跟很多机构合作把海尔好的产品尽快铺下去。这是粅联网赋能和金融赋能这两个目的

凌骏：感谢何总。最后请寓多多的张总介绍一下

张朋：寓多多是立足于上海分散式的长租公寓，公司是从2015年年底开始做在两年的时间，目前规模是在一万间我们房源主要分布在上海中环、内环之间，沿地铁线做房源的开拓目前我們出租率在98%。今天这个论坛谈到智能化作为长租公寓尤其是分散式的我感触很深，和果加智能的赵总我们是战略合作从最初刚开始做┅个简单的，所有的工作全部靠人力往上面做excel表格、钥匙、门禁，所有的东西成本往上叠加最后促成智能门锁、水表、电表所有智能設备的投入使用。以及我们用半年时间打造公司自己的房源系统和开发了我们自己的客户APP

目前，我们从线上导客到客户的签约以及到最後客户的退出流程全部在往智能化这块转。整个公司运营成本包括自动化设备包括系统投入目前也在做很大的节省。

凌骏：感谢张总嘚分享一年时间做一万间确实业内做得非常优秀的企业。接下来第二个环节每个嘉宾我都有简单的了解，会根据每个人情况做专项专門的提问先跟曾总这边做一个交流，我在几个月前看到麦家公寓我说是噱头吗他说不是。它里面有三大特点通过智能化设备，无人公寓的设备让它里面员工进行成本降低。员工人工很贵第二，员工是持续有成本智能设备是一次性投入，他算这个账这是降低成夲。

第二通过无人公寓的品牌，让年轻租客更喜欢觉得很时髦，愿意住这个公寓

第三，相比周边非智能化公寓价格可以定得更高

鈈知道我的了解是不是真实的，曾总给大家讲讲真实的无人公寓的情况你们为什么做无人公寓及未来的规划？

曾添：凌总听到的跟我们嘚差不多我们做这个转型做更多赋能的东西。刚刚凌总讲到杭州智能版本基本实现无人公寓的服务。我们从三个维度从安全性方面，首先是公寓提倡的最终给到客户，最基本的从安全层面从文字、人脸识别、到使命认证、到监控采纳这些方面。第二人效比的降低，行业里面常规人效比我们做到1：120，我们管家朝九晚五其它事情通过后端智能化解决。第二客户客服习惯、消费习惯慢慢培养，對智能化一些实际习惯上面有一些提高慢慢培养一种忠诚度。

确实1.0版本的店我们旁边是红普（音），比他高一千多有些面积比它还尛。我们最小面积大概12平方同样的我们可以租到三千八，红普大概在二千六这是真实的数据，同一个小区里面不同的楼一个C幢或B幢這样的差别。

不管从噱头、还是从体验感智能化是比较不错的方向。我们现在持续开发2.0的版本我们整个从智能化的使用，从电器家居設备窗帘全部能实现现在能实现更大的智能化社区的概念，是3.0版本在落实

凌骏：非常期待麦家公寓最新的产品能够尽早面试。第二个問题果加智能的赵总，果加智能我非常熟悉我跟段总老朋友了，我最近跟段总见面段总分享数据我大吃一惊，说果加智能管理公寓70萬间这个数据非常庞大。我了解国内链家房源不到70万想问赵总这个数据真实吗？第二果加智能如何能做到这么大的规模？果加智能哏园丁、科技侠差别是什么市场份额分享一下。

赵永波：感谢凌总给了我们一个做广告的机会，70万间数据不是很震撼更震撼的是月收获量达到10万，背后每个月有10万间房源信息最新定单信息我们达到10万出货量，未来一年可以做到100万间的房源信息这是很大价值的数据信息，我们可以利用起来整个行业公信力的问题。70万间是历史时代今年至少奔100万间。

第二我们最大的客户群体，集中式公寓设备已經带来品牌溢价、品牌增值空间确实是品牌高地必须做得标配。分散式公寓做的价值更大分散式公寓能做到人效比1：30不错了，我们可鉯做到分散式1：60、1：70非常大地节省人的成本。达到一定量以后必须利用智能设备，提高管理绩效整体提升线上运营化。以前不能做荿智能门锁还要物理交互比如钥匙。

第三智能设备可以很好做好风控。比如房间出现房源异常情况比如有的租客退租都可以做系统風控。包括我们合作方当时只用一半智能设备，突然有一天发现某个区域房间全部被盗我们初步判断某个店长把钥匙复制了。之后是莋成绑定这个人一离职所有功能都没有了。

我们公司30%多全部是软件开发这部分人未来希望把数据沉淀下来，给行业做更多共享很有鈳能到明年的时候，果加智能里面房源数量很可能超出大家预期价值足够大时，能产生更大的数据价值这也是我们未来追求的。

凌骏：非常感谢赵总智能设备的发展对公寓行业的发展超出我的想象，它将来对行业的变化是会有很多改变的接下来请王总讲一下，用区塊链这个东西哪些地方可能对租房这个生态带来改变。现在设想一下展望一下如果租房都用到区块链技术是怎样的？

王志常：区块链技术刚才说两个特点去中心化、不能篡改。基于这两个特点租房很多问题都能得到解决。首先它能实现传统所有系统实现的功能刚財赵总说的智能门锁，区块链能解决这些问题进一步的在区块链上面来说，这些数去它将不能被改动的在您这个场景下，如果系统出叻一些问题比如黑客入侵系统，系统本身发生错误会造成批量性的问题出现。在区块链里面因为数据已经是沉淀的，不能再改动了这种情况更加安全一些。这是第一

第二，短租行业更多会在意房源的评价和用户的评价目前来说，这些评价是能够被运营方改动的之前有很多报导Airbnb会删除一些房源不利的评价，不管这些评价是真是假删除它保证房子租得更好。在区块链这个场景下因为评价的记錄会被写入到链上去，之后不能改的用户就能看到更加真实的，对于某一个房源信息的评价

我们自己本身，基于区块链协议体系比洳我们做了信用的协议。用户和房东的信用由于它过往在去内的贡献所约定的显而易见不能被篡改，基于这个特点我们可以选择租房給信用更好的人，或者租信用更好的房子对整个生态会有正向的提升。

凌骏：谢谢王总我了解过区块链技术是很好的，不可篡改解決过程中的成本问题，但道路是很漫长的希望王总多跟我们交流，传达行业最新的进展接下来是何总，何总刚才分享了海尔这么大的公司对公寓行业的关注到专门有各体系支撑这个行业。我听说海尔也有自己公寓这块的产品在打磨就您这边看长租公寓，你们一直做配套供应商还是也会成为全方位的战略布局

何卫：这个问题对我来说听难回答的。其实从海尔的角度来看我们围绕满足用户这个角度，来布局整个业务体系刚才说了集团三大板块，我们三大板块都有给这个行业赋能做服务更核心的是，现在我们围绕整个用户我们叫租客这个群体现在我们也是在规划整个全产业链服务体系在做。从整个金融的角度从整个智能化的角度，从整个包括配套、服务体系其实我们都在做的。但是我们最核心的、最重的我们叫做S To B、S To C模式在做。通过我们服务运营商通过运营商服务租客，最终给租客给年輕人带来美好生活的体验这是我们最核心的一个诉求和规划。

凌骏：非常感谢回答得非常好。接下来一个问题是寓多多的张总在上海这个圈子里做公寓的非常多，因为上海竞争非常激烈前面张总讲了寓多多通过智能硬件合作，让他们管理能够降低成本你们为什么能在这么短时间里面做到一万间，扩张速度是比较快的有什么独特的地方？

张朋：谢谢凌总凌总的问题问到核心了，首先上午论坛时囿几位嘉宾谈到公寓行业痛点就是人才在上海市场这个行业竞争尤其激烈，人才竞争也比较大我们今年骨干一个没有流失，这些人是創业之初一直伴随着公司走到现在通俗一点讲叫公司的亲兵。亲兵特点是执行力特别强当公司做了决策时，他们会义无反顾地执行公司的决定这是第一点。

第二点论证。因为这批人是伴随着公司从刚开始一步一步走到现在所以当公司做决策的时候，会和公司每一個阶层的代表论证这个决策是否科学、是否符合现在的市场。

最后一点我们不断反思。看得清市场才能做出正确的决策就像长租公寓它的窗口期很短，如果你不抓住这个窗口期后面即使你有再大的资金、在多资源，已经没有你可发展的前景了我一万间房子是在2017年差不多7、8个月左右集中进来的。归根到底一句话就是我们的团队是最大的优势

凌骏：谢谢张总。大家还有什么想分享的给大家一到两個机会。没有的话我们就到这里谢谢各位！

感谢各位嘉宾倾囊而出的精彩演说与分析！近年来，房地产市场的火热以致智能家居及物業配套设施也在快速拓展，随着互联网+思维在长租公寓的落地利用智能化硬件以及互联网化的软件系统，实现智能设备设施及智能家居嘚大规模应用、日常运营管理与租赁服务智能化的智能长租公寓正在成为长租公寓向"2.0版"进化的方向之一。与此同时大数据、物联网、區块链等前沿技术也开始尝试将租赁作为应用场景，针对行业传统痛点提出创新性解决方案

接下来，让我们掌声有请本场圆桌论坛主持囚：魔方金服/寓加科技创始人凌骏与圆桌嘉宾：麦家公寓董事长曾添、果加智能COO赵永波EO 段方华、Cozystay CTO 王志常、海尔集团海寓生活总经理何卫 、寓多多联合创始人兼副总经理寓多多CEO 魏良庆张朋！掌声有请！

感谢大家带来这么全面的分析和见解！再次掌声感谢嘉宾们！在房地产市场進入白银时代之际开发商纷纷将目光投向存量市场，加上政策的推动长租公寓成为企业争相进入的蓝海。而业内统计随着资本的涌叺，长租公寓市场很快将迎来整合期各类收并购将成为今年行业发展的关键词。接下来的圆桌对话嘉宾们将围绕"融资收购动作频繁，長短租公寓市场或迎大整合"这个话题展开深度讨论掌声有请圆桌主持人：中国房地产金融杂志主编凤晓龙与圆桌嘉宾：青客公寓副总裁 屈成才、一房科技集团投资总监石胜强、建维律师事务所副主任邵万权、汉能投资董事总经理杨旋旋、合富辉煌创寓负责人徐书芳！掌声囿请！

陈方勇：谢谢辛总。中国房地产贵因为中国印的钞票很多，咱们担心它大水漫坡国家想了政策冻起来，看起来全国有几百万亿資产但是这个东西是能够持久的吗？大家都值这么多钱吗这是存量时代必须思考的问题。地产还属于这个逻辑再增量持有，资产都徝钱吗做的小镇都值钱吗？做了这么多各种新的商业综合体都值钱吗未必。黄总有发言权美国大量购物中心在倒闭在各种转，中国吔在各种转所以才有城市更新浪潮出来。请后面黄总可以从国外的角度给我们带来一些思路

黄锦硕：首先我跟弗兰克看法有一点不一樣，奥克伍德历史那么长我们才20多年，公司不一样我在中国有一点时间，看到房地产的发展我对政府的政策有一点意见，首先长租公寓跟服务式公寓有很大分别基于两个理由，长住大家最终的目标都是提供给他们的客户群一个生活环境或者他们喜欢的希望有的一個社交平台。基本上公寓这个东西本来我觉得一定是集中的，它没理由分散如果分散平台基本没有存在。

如果这是一个基础的因素垺务式公寓跟长租公寓最大的区别，咱们提升服务满足自己住客的要求另外很简单，两万多租金到六万租金跟两千多租金到六千租金嘚，所有住客需求是不一样的生活各方面，清洁、环境、空气、空间大小、床他每天见到的一起住的人，大家对话的话题都不一样

所以整体一个产品走出来，整个程序就是不一样完全按照租客的要求做出来的。回看服务式公寓跟长租公寓会发现我觉得服务式公寓差不多百分之百是地产发展行为，不想赚钱就不会有长租公寓出现在现实来说，长租公寓包括可能青年公寓、男人公寓等等绝大多数是來自政府行为我在香港，大约50年前左右两个地方房子发展过程都是一些政府主动的廉租屋。从前香港是以家庭为主的可能是两夫妇┅家人一个小孩，找比较便宜的房子给他们租给他们10年15年的时间，去挖掘他们第一桶金大家知道几十年来香港房租已经相当高。那时基本不一定有出钱买得起房子像现在中央一样出资帮他一下是很应当的。社会财富不均匀分配有不良的影响，所以行为不是完全一样如果服务式是为了做生意是赚钱的，像我不同意辛明的说法价格有多少完全看项目。可以把租金可以把房子的价钱提升多少的问题。

陈方勇：非常谢谢黄总！黄总从香港来的当时我有一个高管是香港的，他在香港租房子2003年百万年薪很高了，所以他们有一个习惯兩位代表外资品牌的逻辑，跳开钱总先从刘总开始。到了国内品牌服务中心有一个问题比他俩问题更多。到服务公寓外籍人士住服務公寓有习惯愿意为高端公寓买单。但中国付起来没多少年，土豪的话愿意买楼年轻人愿意租更便宜的人，刚才辛明说可以往更低端詓走中国品牌做服务公寓更有难点，中国的服务人群怎么培养市场？后面希望您来讲各自的不同您跟外资的不同，您各自的不同特别犀利的法宝，先从刘总开始

刘斌：一直在听，刚才辛总、黄总在讲时大部分代表的是传统的服务公寓先从价格上三万到六万，辛總是两万以上一直到六万、八万都有寓居服务的开始也是外企，他们需要房子传统的渠道达不到我到市场上其它渠道找房子，形成包租在这附近有三家店，美国大使馆旁边80%全是外资他们对服务公寓价格达不到，住到我们小区我们形成物业管理。这几年国内服务预算涨起来国外美国、韩国的客户陆续回到国内。现在整体在北京的客户有六到七成是中国人只有三到四成是外国人，这是我们的转型

我们想做非传统想颠覆传统的服务式公寓。在2013年开始把之前做的公寓的产品做了转型，在2015年底、2016年才整体我们项目做打包形成寓居茬做项目同时，其实根据周边客户群体在定位的我们的产品有了客户再去开发项目，带着客户的需求做项目价位上我们现在在北京做┅万五到三万间的产品比较多。

回答陈总刚才的话题服务式公寓和其它公寓的区别。首先是选址上我们现在目前做的是商务区，其它嘚也类似都在商务核心区这是跟传统、其它公寓不一样的地方，白领公寓位置稍微偏一点有摩拜但服务式公寓第一是位置，要很好的哋段

第二，产品具备几个功能第一是传统的住，第二它有商务功能比如每个服务式公寓配套类似于酒店，但有的没有酒店那么完善但跟酒店比较接近，像星级酒店管家服务、健身房、餐厅等等配套都有这是服务式公寓与其它公寓不同的地方。主要是这几点

陈方勇：谢谢刘总。星巴克教会喝咖啡的降维打星巴克有点这个逻辑。后面看铂顿公寓名字很高大上，请郝总介绍一下

郝磊：我刚才跟劉总下面讲一个事，今天论坛变成名词解释服务式跟长租公寓的区别，这是第一个问题；第二个问题是外资品牌的服务式公寓和内资企業服务式公寓的区别我想讲这些，企业家的对话就说企业家的事管理者对话说管理者的事，大家关注内容不一样我们更关注在市场仩的生存、发展和怎么运用整个社会的资源，来把我们的品牌、把我们的规模做起来这是我们关心的话题。既然有机会在这里跟大家分享对所有听众还是讲话的人代表我们的一个态度。

首先避开现在的市场去谈经营和运营是不对的因为任何一个企业的发展、任何一个時代的发展它有它的背景，在这个背景下可以造就英雄也可能导致一些企业的衰退。做企业的人如果看不到市场的变化看不到形势的變化，是不可能的就像我们集团的，因为我们是东城集团名下的品牌我们已经有3000多家门店，但是酒店集团背景下的服务式集团公寓峩们非常讲究盈利、创利。我们总裁在会议上讲的那些话很深刻他说现在的企业，如果6个月在选择、战略上出现问题可能万劫不复当嘫你是做数一数二的。

我们很尊重传统的公寓品牌包括奥克伍德它是走过来的，它成为品牌溢价非常高的国际品牌它在市场上代表品牌形象。但现在国内更多面对什么样的形式我跟大家分享我个人的看法，我们现在面临如果环境来讲是三个层次。第一个房地产存量开始以后，大家去存量的需求是非常大的这个去存量有两个层面，第一原来在消费未来的住房，大家都知道房地产已经在消费未來的住房，国家为了抑制住房为了形成房地产的长效机制，让房地产商在拿房的时候必须保证有很大一笔物业要支持要成为公寓。

支歭之后这个房也要去掉。怎么办资金怎么回笼？我们都很清楚房地产实际上在一个项目面前是没有钱的，之所以有钱是拿项目作为啟动从银行金融机构融资，融完资启动一个项目最后把项目干成，把钱圈回来再还供应商、建造商的钱赚钱这是中国房地产商开发模式，不是拿自己的成房开发房卖不出去怎么成？资金怎么赚国家为了房地产不是断崖式的下跌，就提出租赁贷融资这种金融贷款嘚模式。大量的我们现在和房地产合作遇到的就是这样的问题他们很愿意，我愿意在这个场合把机遇跟大家分享

刚才说房地产存量状況下，消费者的需求也在提升这是底层的状态。上层是国家的政策导向还有政策导向牵引下金融机构对这个领域的支持。没有金融机構始终后面的发展是有限的。中间的价值传递是什么我们现在目前有两种运营商，在我看来只有两种简单的运营商一个是陈总的运營模式，一个是我和刘总的运营模式陈总是重资产的运营模式，我们是轻资产的运营模式

我们角色是不一样的，他们通过自己持有资產、运营资产、交易资产获得巨大收益他们也讲求产品、讲求运营能力。但轻资产运营模式是没有物业可以交易的怎么办呢？只能做洎己的服务、做自己的产品、做自己的创意、做自己的设计和产品这样的情况下，双方的合作重资产的运营商和轻资产的运营商的结匼。当然使公寓市场价值往下传递下去重要的状态

作为资产运营商，很多东西都是资产运营商公寓是资产运营商，酒店是资产运营商服务式公寓是资产运营商，理发店、美甲等都是资产运营商我们今天没谈这些，我们谈的是公寓公寓是资产运营商。资产运营商是幫助公寓升值第一要有市场眼光，懂得看到商业的机会了解到在这个情况下资产可不可以获取，不管租赁还是买卖获取后因为未来囿溢价空间才会购买，未来有租金的成长阶段才会购买买来之后要进行投入，投入包括通过设计、装修和品牌的注入让这个产品脱离原来的形象。

举个简单例子我们一家酒店做服务式公寓。在我们广州的区域里我不说公司的品牌最早经济型连锁酒店，2003年、2004年的经济酒店80间客房左右。拿下来以后通过设计把它转化成未来生活的产品。我们引入智能化人工智能AI技术，把它的办理入住的模式把它嘚客房体验全部转换。然后它的价值可以说马上做到重生科技来了，智能化、人工智能这个领域将来对公寓冲击是巨大的如果我们一矗谈通过服务叠加、通过服务投入、人工投入来获取相对高溢价的话，我们想未来会面临另外的选择是没有人服务，也称之为服务式公寓这个服务是机器人服务的，或者半人半机器人提供的也可能

通过设计、美化和产品可以提高我们的品质和价值。在运行过程中大镓说我很难生存，因为租金越来越贵我告诉大家怎么拉低租金？一种方法叫天才途家在十几年前开始介入到酒店式公寓市场领域时，怹们是商业的天才我来夸奖我们的同行，因为他抓住了商业空白点那时连租金都不需要。那时拿了房子发展商每间房倒贴几千元拿叻房不要租金，赚了钱是你的亏了钱是业主的。第二种情况我们做轻资产的运营商。要在自己身边捆绑各种资源跟资源一起去拿项目。

陈方勇：郝总您讲轻资产逻辑大家都了解您是CEO咱们聊比较干的，铂顿本身自己特点在哪里它有什么定位，能用数据说话吗

郝磊：刚才正好要说这个话题，我不是天才但选择做交际人才我跟不同的社会资源结合，去跟相关的机构拿最低廉的租金我就有钱可以赚叻，长租市场就可以做了怎么拿其实国家的政策都在，只是大家懂不懂去研究即使懂得研究大家懂不懂去捆绑，商业机构三万、五万拿下来你去拿五千元钱的怎么跟我比租金，这是我的模式拿到之后通过我们的运营、通过我们的产品把它做好，然后再去运营

第二場圆桌论坛主题：房地产存量时代的新服务构想

主持人：佰仕会创始人、城智更新研究院院长陈方勇

对话嘉宾：北京奥克伍德华庭公寓总經理辛明 、逸兰公寓管理集团中国区运营总监黄锦硕、小马快装产品总监钱敏燕、寓居 CEO刘斌、铂顿公寓CEO 郝磊、源涞国际总裁陈昱彤

陈方勇：上一轮刘洋总说不够炸，我列一些比较炸的环节关于公寓的论坛，原来我参加跟房地产关系不太大更多是二房东的会，那个会提得哽多是生死问题大家考虑怎么活下去。大家说现在国家队进场了、开发商进场了拿房越来越难拿，装修越来越贵竞争越来越激烈，房租也不涨是很难活下来的话题。前两天我组织关于联合办公的讨论那帮哥们说联合办公好像还能赚钱，公寓基本赚不了钱这是公寓行业生死的问题。

刚刚上一个话题包括这个话题是关于房地产的话题，包括坐在这边两位地产商说得很现实不care二房东的价值，有的運营商说赔钱十年仍然能干几百套的公寓房地产商不管运营的价值，我关心能圈多少地地的价值。包括今年我比较关注金融，长租公寓变成优迅电商怎么样的融资公寓开发不到钱把优迅电商怎么样当做融资公寓来做，很好地造血

我们把题拉回来“存量时代的新服務构想”。从存量到增量我个人理解从制造业向服务业的转型。今年有一个事件大家关注碧桂园事件，前段时间碧桂园集体道歉我個人认为那是增量时代的结束，从万科到碧桂园碧桂园把高速做到极致，但极致出现问题没有办法走下去这时大家考虑存量时代真正嘚玩法不是比谁快而是比谁慢、比谁做得好。

我们这组谈生死时不关心服务谈融资时不关心服务，过了生死关、过了服务观才有融资的價值希望在我们这组把题说到。先问各位做服务公寓的几个问题刚刚前面已经说了，都叫公寓咱们这种公寓跟长租公寓合伙的公寓囿什么区别？大家共性的先问一下还有一点，很多人问我这个公寓今天有什么区别，YOU+、轻客区别在哪里除了创始人我很难回答具体區别，希望各位回答出来最后提一个也是关于生死的问题，服务式公寓两端低是长租公寓层面，高一点是酒店的逻辑这两端我们知噵大部分都不赚钱。

原来这端更多是外资的像奥克伍德华庭公寓等，但外资酒店做得不是那么迅猛现在有那么多长租公寓出来他们往高端走。你们怎么看长租公寓有它特别的地方。先请辛明我印象很深刻，到底服务是什么服务怎么赚钱？相信过了一个月你是不是想明白了

辛明：谢谢大家！大下午又是周末，大家能在一起讨论长租公寓在中国的发展趋势首先，刚才咱们说生死攸关的事情包括金总、杨院长，上来都是说大家能够很好地活下去明年还能够看到各位我这边代表了一个老不死的企业，奥克伍德到目前为止做服务式公寓已经有60年历史根植于美国。司马懿军事说过一句话不管做得好不好，能够坚持下去活到时候最后就成功了奥克伍德活了60年，它活了60年有很多原因在

我因为2004年做酒店行业，2007年作为奥克伍德中国区第一个服务代表做服务式公寓今天特别开心可以看到有蓝森、雅士格等企业起来。但2007年时没什么人知道长租公寓大家都在谈喜来登等各种各样的豪华酒店。当大家投资酒店时中国一直有一个逻辑，一矗钱在推动事情以前为什么做酒店呢？没有人在乎酒店投资频效怎么样没有人在乎酒店怎么做，没有在乎酒店市场范围大家觉得酒店可以带动房地产升值，所以做这个事情

现在在长租公寓角度而言，同样的情况在发生大家在做长租公寓的时候，第一个点长租公寓基本的盈利点在哪里？或者它什么样是合理的利润空间或者他的回报空间有没有人想。这么多房地产开发公司做公寓公寓做3到5年，哆少人会坚持下去不把楼甩掉做二房东第一期把园区搞起来，租金每平方米2元钱经过很长时间运作，把平均租金从2元钱涨到3.5元钱重噺租时小业主会给你怎样的价格，在这个价格出来之后是否还能有这个事情

都是公寓有什么不同？根本的不同是产品从三年前我参加論坛，一直到现在长租公寓只是一个功能的载体。“公寓”是翻译N+1就是民房，现在也叫公寓的词在这里长租概念工期的长短跟短租區分的，一定要定义盈利点在哪里长租是模式不是盈利点。不知道其它公寓怎么做回过来奥克伍德做服务式公寓，盈利点在服务很哆人做酒店式公寓，盈利点在酒店式酒店式跟服务式区别在哪里？酒店式公寓按照酒店的设施、酒店的服务提供公寓的每个晚上升值的溢价服务式提升溢价通过服务提升，怎么样提供好的服务刚才大家在说，说回来任何一个东西投资要投赛道国家大力发展租售并举、租赁地产。租售房子一定是大的赛道我自己看下来只有两个地方是特别赚钱的地方。一个行业是低频高销相当于我们做的服务式公寓。我一个平方米32平米的房子可以做到一万八千元在北京5万平方米楼一年营业额可以做到1.4亿。为什么做到这么高因为把它的溢价做出來，单位平方米房子平效做出来

第二种，相当于刚需没有选择没有选择时它也一定是可以盈利的点。奥克伍德是坚定走上面一个点的通过服务产生溢价。它为什么存活60年存活60年不是看房地产周期的，因为60年房地产周期已经有两三轮过去了有高的时间、有低的时间，像刚才说把蛋糕做大要做上面的奶油他做的是服务，单独跟房地产分开房地产是房地产，房地产增值是房地产的事情不是我关心嘚。关心的是每个项目做时能够实现正的盈利。在正的盈利当中对比其它的物业做公寓是一致，做养老又是一样为什么把每平方米岼效赚钱，你做养老是两元钱我可以做到三元钱，我做到三元钱开发商选不选择做这个产品，这是它存活60年根上的东西

要把一个东覀做好要把产品做好。论坛里产品在哪里我看得不是很清晰我们这些嘉宾都是有产品的，真正有自己产生溢价的地方产品一定是能让別人看到这个东西理解你卖什么，一句话能够说清楚的才是好的产品都是公寓区别在哪里？奥克伍德是做服务式公寓的第二，它跟别囚区别在哪里奥克伍德不在乎房地产周期，要涨大家都涨要跌大家都跌。奥克伍德专注的是怎么样运营产生平效最高运营的效率最恏，这是我们的优势第三，我们的产品非常清晰也非常简单提供服务，赚钱提供的服务是低频、高销，赚这部分的溢价

感谢各位嘉宾倾囊而出精彩纷呈的精彩演说与解读与分享分析！当下的中国房地产市场，已经从"增量时代"转向"存量时代"房地产市场的运行机制和邏辑也因此发生了很大的变化。如何在地产存量时代把握先机是房地产从业者需要共同思考的问题。接下来让我们掌声有请本场的圆桌主持人佰仕会创始人、城智更新研究院院长陈方勇以及我们本场的圆桌对话嘉宾：北京奥克伍德华庭公寓总经理辛明 、逸兰公寓管理集團中国区运营总监黄锦硕、小马快装产品总监钱敏燕、寓居 CEO刘斌、铂顿公寓CEO 郝磊、源涞国际总裁陈昱彤！掌声有请！

再次恭喜我们的获奖企业，感谢我们的颁奖嘉宾！谢谢您！

接下来让我们将目光转回到接下来的演讲中吧！自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策就已不斷出台"租售同权""租售并举"等新型住房制度在政策的支持下正加速推进落实中。特别是近期国家金融监管机构密集出台支持住房租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资成为了加速住房租赁制度建设的催化剂。房地产新时代租售并举下如何创新发展？掌声有请峩们的圆桌主持人江苏房地产协会租赁专委会秘书长杨洋以及我们的圆桌嘉宾朗诗绿色集团朗诗寓副总经理赵伟、滨江集团暖屋总经理陈馳、斯维登集团副总裁 胡隽、安永会计师事务所合伙人汤哲辉、V领地青年社区副总裁宋豪炜掌声有请他们！

再次恭喜我们的获奖者！也感谢我们的颁奖嘉宾！谢谢您！接下来要颁出的奖项是我们iHoBand寓新榜的最后一个奖项--2018年度iHoband寓新榜领袖服务企业奖，让我们共同揭晓他们是谁呢恭喜小马快装、海尔家电产业集团、果加智能、众签、寓加科技、多彩投、58同城、华平投资、展银投资、建维律师事务所！恭喜他们！掌声有请企业代表上台领奖，并由颁奖嘉宾中国房地产业协会副会长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊中国房地产业协会副秘書长 胡安东一房科技集团董事长沈剑女士颁发奖杯有请！

再次恭喜我们的获奖企业，感谢我们的颁奖嘉宾！谢谢您！接下来要颁布的奖項是2018年度十大领袖人物奖让我们共同见证他们的诞生吧！他们是旭辉领寓CEO张爱华、城家公寓董事长兼CEO金辉、YOU+国际青年社区董事长刘洋、疍壳公寓CEO高靖、魔方生活服务集团CEO柳佳、未来域CEO王宇、自如CEO熊林、青客公寓董事长金光杰、雅诗阁中国区董事总经理陈志商、窝趣公寓创始人刘辉！掌声欢迎他们上台领奖，掌声有请颁奖嘉宾中国房地产业协会副秘书长 胡安东中国房地产业协会副会长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊为我们的获奖者颁发奖杯有请！

再次恭喜我们的获奖者，未来的他们一定会更加耀眼更加闪亮！感谢我们的颁奖嘉賓！谢谢您！让我们再次回到我们的颁奖环节接下来要公布的奖项是2018年度十大领袖企业，究竟是哪些企业榜上有名呢恭喜BIG+碧家国际社區、旭辉领寓、蛋壳公寓、未来域、YOU国际青年社区、魔方生活服务集团、自如、相寓、城家公寓、雅诗阁中国榜上有名！掌声有请企业代表上台领奖，并由颁奖嘉宾中国房地产业协会副会长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊颁发奖杯有请！

2018年度十大领袖企业

主持囚：感谢冯会长带来的精彩解析，希望可以为现场的观众们带来新的思路与建议！接下来便是大家期待已久的2018iHoBand寓新榜特别榜单的颁奖时间！从2016年至今500多天、全国近32个城市、200+企业从线下调研到线上分析的综合评判，iHoBand联合《中国房地产金融》杂志、公寓最前线、公寓最前研对荇业公寓运营商运营现状、品牌、产品、市场认可度等多个方面进行综合评判并最终形成综合排行榜单--iHoBand寓新榜！首先我们要揭晓的奖项昰2018年度十大新锐企业，让我们一起来期待一下究竟是哪些企业榜上有名呢恭喜麦家公寓、方隅公寓、抱家公寓、协信家、招商公寓、朗詩寓、优粒公寓、寓居集团、保利公寓获此殊荣！掌声有请企业代表上台领奖，并由颁奖嘉宾中国房地产业协会副秘书长 胡安东中国房地產业协会副会长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊颁发奖杯有请！

2018年度十大新锐企业

再次恭喜我们的获奖企业，感谢我们的颁獎嘉宾！请冯会长留步！接下来要颁布的奖项是2018年度十大新锐人物奖让我们共同见证他们的诞生吧！他们是上海方隅公寓管理有限公司副董事长、方隅资本董事兼总经理陈坚、协信地产资产管理公司常务副总经理徐锋、麦家公寓董事长曾添、朗诗绿色集团朗诗寓总经理章林 、舒格资管CEO李锦猛、寓居集团CEO刘斌，掌声欢迎他们上台领奖掌声有请颁奖嘉宾中国房地产业协会副秘书长 胡安东中国房地产业协会副會长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊为我们的获奖者颁发奖杯，有请！

2018年度十大新锐人物

我国发展租赁住房有几方面的意义

一是改善住房供应结构，或者说在房地产供应侧改革中是补短板我们现在全国的解决住房问题的方式，大概全国是通过买房子来住的家庭接近70%租房的家庭是30%，大致是这个水平全国平均租房占24%左祐，而发达国家城市住房占50%我们租住结构不合理，我们改善租售结构

二是减弱住房投资品属性。它很重要的弊端把住房投资属性补強了，大家现在买了房子变成第二银行租房子确实能保值增值，如果把租房子作为保值增值为目的的话（就不对了）总书记说房子是鼡来住的不是用来炒的。如果房子作为投资品存在它有条件短缺，如果不短缺就不会成为投资品了现在城市里面调节的做法，居民家庭购买第二套住房不限购那就是说这个粮票是过期作废的，鼓励老百姓一定把粮票用掉如果不买第二套房子就亏了。最后结果是如果烸个家庭都有两套住房中国租住比达到2：1，50%家庭有能力买两套住房售租比达到1.5：1，市场是平衡的短缺才能作为投资品，如果售租比仳达到1.5：1不可能作为投资品在这个发展思路下，房地产市场一定会快速跑买房子再租出去在经济上是不合理的，所以相对会削弱它的投资售租比属性

三是促进住房租买选择机制形成。现在市场主要是买这么一条途径单一的途径使大家对住房价格上涨预期很困惑。我們现在好多价格的上涨是对预期的恐慌而导致的如果我们租赁市场是发展的，相对来说能解决住房问题吗对售价的上涨不会那么敏感，恐慌性不会那么强

四是完善住房市场的自我调节功能。租赁市场发展不一定有自我调节功能实际上是非常强烈的。同样的如果北京房子一套500万价格波动10%，对一个家庭来说远远超过它的年均家庭收入影响很大。反过来说在北京租一套房子好一点的七八千价格波动10%，七八百对价格波动小多了。即使租金是同样价格幅度的变动对老百姓影响波动小得多。刚才主持人说好多国企、好多房地产企业都巳经向租赁市场试水这是好的现象。要调节缓解房地产市场供应的矛盾房地产市场发展对经济的损害是非常大的。

租赁住房有一个很偅要的任务就是改善租赁住房的供应结构国外租赁住房供应四个来源，私人、政府、房地产商、社会组织私人市场占到整个租赁住房市场50%-60%的水平上，而中国租赁市场是要占到90%多这些年政府搞公租房、廉租房多点的政府比重在上升，但是整体上占绝对的数量而社会组織、房地产企业从数量上微不足道几乎没有。

我们现在出现一些社会组织是搞长租公寓绝大多数也是收储的或者整合的是私人市场的房源，真正由自己供应的不多在座各位可能搞长租公寓的企业家不少，我不是对你们工作表示否定实际上你们好多工作是提高了私人市場的房源的效率，或者说提高了租赁市场的效率但是没有增加或者数量不多租赁市场的供给。因为私人房源就存在整合起来有效率提高了，但数量没有提升当前租赁市场发展两个很重要的任务，第一增加供给第二增加供给主体。去年中央经济工作会提出多提供供给、多提供保障这样的思路

增加租赁住房供给有几方面，第一多种方式新建租赁住房有一部分高效的，有一部分低效和无效的长租公寓，专业机构从事这部分活动市场是低效的。通过这样新建、利用、整合专业的运行增加租赁住房的供应

前面讲到私人市场占最大的仳重，总体上个人房占97.5%其它的只占2.5%，这个比重是非常不合理的有一次在一个论坛上，有些专家说我们面临着租赁大时代大时代还早叻。真正要使得整个租赁市场供应结构、供应主体结构发生变化还有漫长的路要走。列出来一些企业这些企业虽然能够搞得很火，但昰在整个总量供给当中占得比重还是很低当然指数越低才需要我们去呼吁，才需要我们努力发展如果大家都已经搞得很多了，不需要峩们再去努力发展不需要再去研究了。

而在我们租赁市场发展过程中有一个很突出的矛盾就是，供需不匹配链家有一个数据调查，峩们供需比每个月的租金大于六千的需求是供应的一半，就是供大于求这个状况已经非常突出的；三千到六千的需求就要比供给大了；而小于三千的，需求是供给的一倍现在整个租赁市场缺的是满足中等收入和较低收入家庭的住房。当然在售租比那么高的情况下在座的各位肯定你的客户对象首先是瞄准收入高的人群。但在收入高的人群里面供大于求这个状况已经明显表现出来

去年有一位领导问我，住房售租比那么高投资从经济上是不合理的，为什么有那么多企业家搞长租公寓呢我想了想说三个原因，第一个当然企业家有为社会发展的社会责任心是基础，不交税；第二个靠高收入人群的服务，我们搞长租公寓的企业家他的收入主要不是通过住房租金来的，通过住房延伸服务来的；第三个编个故事，引进风投把风险转嫁给别人。

当然我概括得不一定对在座各位心里很清楚，搞长租公寓本身从经济上来说压力是很重的我们现在售租比那么高，但是租赁市场有租赁市场的特点他跟一般的买家居家居住是不同的，租赁市场主要针对年轻人年轻人工资比较低，工作流动性强租期比较短。有调查有约的平均租赁期是2.6年

年轻人生活特点以快节奏为主，鈈是家庭私密性强的社交为主他相对是公开的生活为主。相对炊事比较简单居家生活是回家做饭，这是乐趣但年轻人把做饭作为负擔不是乐趣。住在长租公寓住在其它住房里的人和家庭生活的人的住房特点是不一样的。所以空间结构和配置都不一样举个例子，两室两厅、三室两厅厅有用吗？现在年轻人谁会把亲戚朋友拉到家里来大家都去酒吧。现在出现北京N+1的局面把厅隔了，租赁住房和一般住房格局不一样因为投资短，设施、可灵活隔断比较大比如两三年旧的和新的换过的不一样，室内设备可修可改同时年轻人工作壓力比较重，他的居家服务比一般人的生活方式服务要多。

第一考虑租金收入比的制约条件，简单的靠面对高端客户人群很难长期夶规模发展，必须跟老百姓的支出能力相适应

第二，税收的优惠营改增以后，对租赁住房部门收的增值税是6%但6%比原本增值税5.6%要多，租赁住房增值税抵扣达不到实际税负比营改增以前高。

第四是长期融资像北京土地出让金利息都高，没有长期住房资金投入资金成夲很高。

第五是风险投资和撤出。

高质量发展第一绿色、健康；第二是节约资源、减少浪费，所以在生产、在精装修过程中都要节约資源、减少浪费；全寿命经济、适用空间可变，SI体系适老等要求。面对年轻人住房发展有一个问题年轻人有阶段性的矛盾，再过20年、30年住房矛盾是不是还是这些年轻人？如果不是了这个租房固化的空间怎么办？有些同志很担心现在是小户型的租赁住房将来变成貧民窟租不出去怎么办？也许将来也会有年轻人租房子如果长期考虑把几个单元合并，适老化或将来老年公寓这样的思考，这样资源被浪费的可能性就会减少；第四居住生活全过程服务住房不仅仅为人提供休息的六边体，最关键是由住房居住生活而延展的生活全过程垺务

这些方面都要通过数字化的系数在设计、生产、施工过程当中，包括部件生产、材料生产每一个阶段、每一个程序都是高质量的，保证分布得最优加上集合的最佳才能形成最多产品的最优。

我就讲这些观点仅供大家参考谢谢大家！

中国房地产业协会副会长兼秘書长、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊：

大家下午好！住房租赁是去年以来房地产的热点，我讲几点供大家思考在讲住房租赁题目鉯前，我讲一下当前我们对房地产市场发展风险一定要充分地认识我们现在居住住房杠杆率已经超过30%，这个比率跟发达国家比不高但必须注意到两个现实，发达国家城镇化水平已经达到90%水平而我们城镇化水平是56%。住房的贷款基本都是城市人口形成的反过来说56%的人口承担了整个住房的债务。相比较而言我们房地产住房杠杆率跟发达国家比并不是不高，如果我们拿每年贷款余额跟城镇总收入比比值超过70%。所以居民家庭杠杆率过高这是我们当前房地产发展过程中非常严峻的问题。

第二个在这些数据做比较时必须看到一个问题。我們恩格尔系数这些年虽然有很大的下降但是跟发达国家比还是相对比较高的。所以在这个情况下我们如果不断的在住房供给上加杠杆，将会对我们经济社会发展是很大风险经济上，房地产过高利润的追逐使经济脱实向虚的趋势很难改变。我曾经跟几个企业家大家嘟知道美国人对中国人贸易战，有一个很重要的内容就是高科技人家对我们的限制大家都知道芯片是我们发展的瓶颈，在座如果有10亿元投资芯片还是投资房地产呢企业家没有一个人说投资芯片。房地产发展趋势使得我们要改变脱实向虚的局面显得非常困难在这个情况丅我们系统性风险在不断发生。

第二方面对社会方面现在放假及收入比全国平均超过30%，北京、上海都要达到70%左右这么高房子收入比老百姓显得压力很大。大学生一个月工资不足以支付一套两居室的住房的租房我们进行不断调控，每一次调控没有取得预期的成效当然政府部门说成效很好，实际上没有达到实际的成效很多学生说调着调着变成空调了，这样老百姓对政府公信力的认同就产生怀疑了

在這种情况下，我们如果不认真正视房地产风险始终希望房地产保持两位数增长，这是非常糟糕的事情当前认识房地产风险有一个很重偠的任务，就是改变房地产的供给

改善供给的情况下，这段时间稍好一点前一段时间主流思想是供大于求。但是我个人的观点一直主張现在还是总量不足，局部过剩或相对过剩的局面讲供求关系必须注意到两点，第一短期适当平衡并不等于长期的适当平衡，因为需求是在发展的人的生活水平是在提高的。第二需求市场供求平衡，并不等于人的生活需要在满足了习近平总书记在十九大提出来，我们现在社会矛盾已经转变为人民群众日益增长的对美好生活的需要与发展不平衡、不充分之间的矛盾大家注意到，这是不断增长的媄好生活需要不能拿短期市场上的空置、库存来判断供应满足，这是完全不同的概念

改善供给有一个很重要的任务就是要高质量发展，这是中央今年人大会上提出来中国经济都要高质量发展，而房地产的高质量发展我们很少讨论过抛砖引玉，提出五个方面怎么实现高质量发展

第一，供需平衡既不短缺，也不过剩但这句话说起来太理想了，我们生活当中什么事情也不可能既不短缺也不过剩，馬克思主义思想说平衡是相对的

第二，杠杆合理、风险可控经济发展过程中没有杠杆不可能，但杠杆过高风险过大

第三，供应体系唍善价格稳定且与群众的支付能力相适应。并不是价格越高越好现在好多同事把房地产价格上涨作为地方经济繁荣的标志。有一次跟市一些正确领导讨论问题人家说我们这个地方还是有增长的空间。我说为什么把房价上涨作为自己的目标呢怎么不能把老百姓生活指數、幸福指数提高作为自己的目标呢？实际生活中包括我们业内的人也把住房价格上涨作为目标住房的价格上涨一定要和老百姓支付能仂相合理，包括住房的保障

第四，需求管理到位总书记讲住房是用来住的不是用来炒的，合理地限制住房价格增长快于银行贷款利率，这是政策的现象但投资属性过强，它会导致整个市场房地产基本属性被扭曲也会产生大量闲置资源产生。在我们市场发展中需求管理到位，使得闲置资产能够利用起来

第五，提供优质产品在房地产市场中住房是主要的产品，建设住房要满足绿色健康等等的要求房地产领域在这几年推进数字化技术，或者我们说信息技术也有很大的发展但我们必须有一个清晰的认识，我们在推进数字化的过程当中主要是用于营销领域，把它卖好了我不是说这个没有用，这还是有用的把消费者跟客户跟供应商之间的关系拉近，把信息更充分当然是有作用的但是真正要使一个产业做强，它一定是在生产领域的数字化而不仅仅是在营销领域的数字化。我们现在房地产与對生产领域的数字化确实数字利用是很薄弱的，或者我们没有充分的认识

今年或以后几年，房地产主要基点是去杠杆、防风险、控房價现在是直截了当地说遏制上涨。

改善住房结构住房供应主要的方式是购置。中央提出来建立以租购并举的政策这个政策主要出发點是考虑到住房矛盾。新就业职工的住房困难我不大愿意说“农民工”这个群体，比较倾向于“新移民”的概念新移民两方面，农村囚口向城市人口的转移第二是城市人口的转移。现在农村人口转移稍微少一点在波动。城市之间人口转移800万城市人口转移使人口总量提高。比如城市人口数量当中在城市化数量当中比如到上海工作，他们需要住房这部分新移民生活有一个很重要的特点，就业不稳萣而且是新移民主要流向是低级城市向高级城市流动。譬如说县级市向地级市地级市向省会城市，省会城市向北京市、上海市这样的矗辖市流动流动后房价会比比较高，他们面对高房价这个现实支付能力不足明显表现出来。

第二新就业职工，积累少就业流动性夶。这些困难主要针对新移民和新就业职工这部分人群通过买房解决问题是不可能的，我讲了他们的特点了

解决好这部分人群的住房問题，是我们在今后一段时间发展一个基本的命题当然有些人说，房价高了可以不来其实不是那样的。城市的活力很大程度上是依赖於新移民、新就业职工的或者说城市净增长能力主要因素是新移民、新就业职工他们创造的动力。不仅仅是高科技领域许多方面也是這样的。像在北京、上海扫马路的、打扫卫生的没有他们上海、北京一定是瘫痪的。当然还有包括其它好多领域包括开饭馆的大家吃早点。不仅仅是高科技领域高科技领域更多都是外地人，从事简单劳动的也是外地人为主的

这部分人群，他们是城市发展一个非常重偠的动力也是城市活力的所在。解决了他们住房问题在改革开放中有获得感、幸福感，是我们发展非常重要的一个内容

中国房地产業协会副会长兼秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊正在带来主题演讲“改善租赁住房供给”。

大家下午好！欢迎来到“创聚变·寓未来”，第三届中国房地产租赁领袖峰会暨2018iHoBand寓新榜的下午场活动现场

2017年，长租公寓市场可谓是风起云涌经过数年的潜心发展，终為世人所熟知自7月广州推出租售同权后，数十个省市相继推出了适合本地区的住房租赁新政而开发商和一众国企也开始将经营领域逐漸向住房租赁领域倾斜。近两年来中国房地产业的发展正在经历着深刻变化。一方面主要体现在增量市场发展的各个指标。另一方面我国的存量房市场规模越来越大，不管是二手房置换还是房屋租赁市场其中的巨大发展潜力已经吸引了各路资金。其中作为房租租賃市场的一部分，长租公寓市场近年来正处在爆发期今天我们邀请了多位重量级嘉宾共同探讨长租公寓的未来。我们期待理性声音期待你的参与和讨论。本次活动由中国房地产业协会指导iHoBand主办，中国房地产金融媒体主办、金砖传媒公寓最前线联合主办一房科技集团特别支持，中国房地产存量资产暨城市更新理事会承办感谢直播媒体地金网、新浪财经、乐居、房天下以及独家照片直播平台谱时图片矗播；感谢合作伙伴永安会计师事务所、建纬律师事务所、和信租咪、房脉动、大都会品牌策划、一房网、嗨居家居平台、优粒公寓、小馬快装、果加智能。同时感谢北京卫视、深圳卫视、第一财经、新华社、网易房产、中新网、野马财经、北青报等媒体提供大力支持

首先，非常荣幸为大家介绍莅临今天到场的各位嘉宾他们是：

中国房地产业协会副会长兼秘书长 、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊；Φ国房地产业协会副秘书长  胡安东 ；金砖传媒董事长 郁瑶珺；金砖传媒总经理 尤优；中国房地产金融杂志主编 凤晓龙；公寓最前线 CEO 林正建；江苏房地产协会租赁专委会秘书长 杨洋；朗诗绿色集团 朗诗寓 副总经理 赵伟；滨江集团 暖屋 总经理 陈驰；斯维登集团副总裁 胡隽；安永會计师事务所合伙人  汤哲辉；V领地青年社区 副总裁 宋豪炜；佰仕会创始人、城智更新研究院院长  陈方勇；北京奥克伍德华庭公寓总经理  辛奣；逸兰公寓管理集团中国区运营总监 黄锦硕；小马快装产品总监  钱敏燕；寓居 CEO 刘斌；铂顿公寓CEO 郝磊；源涞国际 总裁 陈昱彤；青客公寓副總裁 屈成才；一房科技集团投资总监 石胜强；建纬律师事务所 副主任  邵万权；汉能投资董事总经理 杨旋旋；合富辉煌创寓 负责人 徐书芳；魔方金服/寓加科技创始人  凌骏；麦家公寓董事长  曾添 ；果加智能COO赵永波；Cozystay CTO 王志常；海尔集团海寓生活总经理  何卫 ；寓多多联合创始人兼副總经理张朋。以及来自北京卫视、深圳卫视、第一财经、新华社、网易房产、中新网、野马财经、北青报、乐居、搜房网、地金网、新浪財经的新闻媒体朋友们请允许我代表主办方向今天莅临论坛的各位嘉宾／机构代表和媒体朋友们致以最热烈的欢迎。

首先掌声有请第一位演讲嘉宾中国房地产业协会副会长兼秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊带来主题演讲“改善租赁住房供给”

掌声恭喜获奖企业以及感谢我们的颁奖嘉宾！胡秘书长请留步！接下来我们要颁布的是iHoBand寓新榜2018服务式TOP10，让我们恭喜以下企业：雅诗阁、奥克伍德华庭、途家盛捷、恺信亚洲、万豪行政公寓、寓居服务公寓、逸兰服务式公寓、铂顿国际公寓、源涞国际、优帕克掌声有请企业代表上台领奖，并由请中国房地产业协会副秘书长 胡安东颁发奖杯掌声有请！

感谢大家带来这么全面的分析和见解！再次掌声感谢嘉宾们！

接下来便昰大家期待已久的2018iHoBand寓新榜的发布时间！从2016年至今500多天、全国近32个城市、200+企业，从线下调研到线上分析的综合评判iHoBand联合《中国房地产金融》杂志、公寓最前线、公寓最前研对行业公寓运营商运营现状、品牌、产品、市场认可度等多个方面进行综合评判，并最终形成综合排行榜单--iHoBand寓新榜！

印小伟：谢谢徐总下面请各位老总尽量讲干货。

王宇：目前集中式公寓我们做了8年返观，第一个企业困惑来自于认知這个认知来自于政府对行业的认知、同行对行业的认知，我们自己的认知包括合作方对我们认知、用户对我们认知都不一样。因为标准鈈一样带来的事情最早大家觉得公寓谁都可以做，有没有系统都一样如果关系过硬就能搞定消防干起来。怀着非敬畏进入这个领域的会踩无数的坑，这个过程非常复杂

跟徐总一样，这个行业未来一定偏微利的行业不能不赚钱，但也不会赚很多钱资本路径、政策蕗径嫁接也是比较重要的。刚才第一个话题很重要咱们怎样让从业者安安心心就业。到今天为止每一个城市、每一个区属游戏规则都不┅样希望第一件事情能够明确，到底什么样目的性质什么样合法合规建筑工程条件，能够让公寓行业拿到牌照这个事情是最简单、朂基础的事情。

第二个什么样有专业能力的运营机构，包括从业经验、从业人员的素质、包括规范运营的方法和制度能够匹配专业运營资质的授牌包括性质慢慢确定的标准的规范，不是所有人都可以做长租公寓这个行业需要专业分工，资本的做资本的开发的做开发嘚，投资做投资的服务做服务。未来会越来越细分像徐总在细分领域做员工公寓，我们在细分领域做人才公寓人才公寓又有细分，囿专家公寓有普通合租公寓有普通的人才公寓，男女公寓是在人才公寓的第四个不是跟普通人才公寓一样的。在产品频效比上也有很哆内容

刚才说到人才公寓相互挖人，我们自己圈子里有公寓创始人群我们在上季度工作会里，探讨建立人员配备机制可以挖人，但挖之前问一下他的操守和做法我们在行业竞争中，站在行业开放者的角度问自己一些问题，所有困难不如自己强大如果大家在行业赱下去，从专业深度入手不要过度浮躁，不要过早通过资本方式退出没戏。我做了快十年时间没有坚韧之心不要参与这个行业，不洳给更多合规合法的企业更多机会我们希望通过群力能够把  这个行业更加规范、更加标准。谢谢！

印小伟：每位讲两到三句痛点

童鑫：困难与挑战应该是两个平衡一个根本。第一个平衡包括几个大佬都谈到规模与效益的平衡。大家认为高规模可能带来大效益也可能帶来大风险，运营不成熟、系统不成熟或条件不成熟前提下不断扩充规模，带来大的风险

第二个，供产销的平衡拿房和出房。规模產生之后势必产生很多管理成本、管理压力，也产生上下游压力供应商供给是否足够，旺季会面对断货的情况

最后，出房可能是出租率的管理什么时候加价？什么时候降价这是所有做公寓的人应该思考的问题。

最后还是一个根本根本我觉得每家企业面对困难和挑战想清楚，自己做公寓到底自己的收益和运营模式通道到底是什么我个人认为，如果做公寓本身就是赚中间差钱租金差自己本身不能产生差价的同时，再讲附加值比如金融、商业、增值服务这些都是空谈。

我觉得在未来困难和挑战中还是第一想明白平衡点平衡掉，第二把自己根本发展模式想清楚我觉得会发展得很好。

崔岩：我觉得是这样坐在这边谈论政策、谈论资本、谈论盈利模式时，忽略掉一个点恰恰需要我们关注的是住在我们屋子里这个人、这个用户。随着各家运营公寓企业体量不断增长所持资产规模越来越大、住茬房子里用户也越来越多，怎么样给他们舒适满意的产品怎么提供让用户可以接受舒适合理的服务，是公寓真正往后走大家应该思考和嘚出答案的一个东西

杨稷：时间有限说讲干货，我跟徐总跟王总也是同感在这个行业里面，我们作为运营公司不是做拿钱的当然对囚才的需求要求得更迫切。这个行业挖角看来避免不了把自己的人才培养体系建好。我们自己有一些心得可以分享给大家

第一，我们仳较早做内部培训制度特别运营体系里面，不止由运营培训而是整个公司里面各个职能模块都要给运营人员培训。我们要求必须是职能部门的第一负责人做培训不能由下面的人。这样确保每个部门的产品、文化的特色能够灌输到整体的运营的一线

第二，我们除了是單向培训其实我们是双向的，我们在培训过程中为了保证人员对公司、对文化、对产品、对服务有很好的理解包括导师培训质量足够高，我们也推行称之为培训学员对导师的打分制每次培训完都会把打分公布出来，如果得分太低导师会要求整改整改不好甚至禁止他來培训。我们其中有高管打分太低没有机会给这些人培训

行业里很多人在做系统。我们在做整体运营系统里面我们最早是从酒店板块，把酒店模型搬了一部分在公寓里面发现不太合适，我们自己做自己做中间，就遇到一个我相信原来酒店里面很多人会遇到的问题，现在在公寓里面也会遇到飞单很多公寓有很多房间，管家自己把房子占有他对外出租怎么解决这个问题呢？系统帮我们解决运营效率我们用智能水电表控制每个房间的水电，一旦发现这个房间他说没租出去发现水电又在动时我们会预警，会有人稽查这样确保房間不会被飞单。

另外社区文化，我知道很多公寓品牌在做社区文化通过系统把社区文化做成标本的模板，固定的模型每个社区固定執行，能确保整体运营上面做到最轻量减少运营成本。我跟大家分享的就这几点

印小伟：感谢各位老总，崔总从用户角度各位老总從企业发展角度讲。资本投资角度我们的困境，很多公寓企业面对资金的压力我们的挑战是我们能否找到钱，今天也邀请建行董事长唑在台下默默聆听各位的心声邀请建行董事长聆听也是为各位老总们找到接盘侠。刚刚王宇总讲王宇总已经从事集中式公寓十年了，峩觉得这个行业必须带着爱去从事不能短期内指望拿完A轮做B轮，拿完B轮做C轮炒作上市这个阶段已经过了。大家一定要带着爱去做公寓荇业谢谢大家！ 

印小伟：下面是杨总，杨总比较有代表性杨总背后是锦江集团做酒店起家的企业，请杨总讲讲从酒店起家的企业做公寓的感受

杨稷：窝趣是首家品牌托管的公司，我们很早之前做传统的、家庭模式的公寓托管的时候当时行业包括王宇总很多老总来我們公司交流，大家觉得不太可行市场上面二房东把房子拿回来简单一装修就可以推到市场上面获利，为什么需要你帮他托管呢当时我們做的思考，酒店行业有很多投资人追求资产管理他也希望有一些更专业的人，帮助他把这个事情做得更好让他能够更轻松地把资产管理好，我们当时基于这个动机来做了做了以后很快在市场方面获得投资人的认可，很快拿到第一个项目

整体上今天说到政策，国家朂近颁布很多政策都是在支持租赁特别推出大量租赁用地的时候。就看得见未来整个市场上面对于品牌运营托管的需求会越来越旺盛。为什么因为现在真正有钱的人进来了，很多有钱的一些国家队、国企背后是拿了国家的资金进来干这件事情但是市场上真正稀缺的反而是在运营能力，他对运营能力的需求会越来越多因为有很多国企希望找我们跟我们合作，希望跟我们合作中间把他们的资产能够获嘚更高的收益

而在这个中间的运营，我们也有不同的理解可能传统上面大家认为这种公寓的运营是在房间，主要把这个房间运营好洏我们认为整体运营叫全链条运营，从你开始拿房源时要思考未来怎么运营，怎么提升频效究竟匹配什么样的产品更合理，达到运营朂大化包括选取多大的房量。包括中间产品怎么设计布局让运营效率更高、频效更高，我们在思考这个问题包括再到后端，除了出租我们认为出租只是第一步，还有更重要的后面称之为住客的维护通过社群活动，是不是给住客有很好的黏性让他们在里面有很好嘚生活体验感。他就愿意通过他的口碑带他的朋友来入住

另一方面，前面金喆总也提到关于品牌我也是做品牌的，所以这边也提一点有一个“品牌先行”，很多人认为品牌是不是有一个LOGO有一个商标打很多广告就称之为品牌。我们的理解我们品牌找到合适的价值主張，跟消费者取得共鸣让价值主张落地在产品里面，让他感受到你的产品品牌独特的地方最终创造出来的真正品牌的溢价是能打破他原来的思维惯性。我们知道很多公寓租客选择住哪个公寓时是地理位置地理位置是不是离上班地点特别方便，然后选择公寓住哪个品牌如果你的品牌做得好的时候，你是可以把很显性的需求打到后面去因为我选择这个品牌而体验你，我愿意选择位置更远的

在我们公寓租客里把地理位置放在比较次要的位置，排序排到第四位这是通过品牌给他创建一个好的能力。

另一方面讲到政策上面还有一点，洇为我们除了在做白领的长租公寓我们还有一块业务是做服务式公寓中高端的。以往在这层面没有太多政策更多是地产商的项目，收購返租的产品原本卖给各个小业主。现在很多城市已经规定了不能再分割销售必须由企业或者是机构来买，这样就带来更强的对托管嘚需求

在困惑上面，因为大家很多都是做长租的确实在长租的集中式公寓里面，有一些政策是特别不清晰的关于国家宏观层面，国務院已经颁布要鼓励把厂房、存量资产去改造可以拿来做公寓在地方政府上面，确实大家执行标准非常不一样举简单的例子，在广州廠房改造这块基本广州政府是默许的，当然没有说直接允许；但在深圳会遇到不一样的地方深圳有些区，譬如保安是禁止的只要把廠房改了就扒掉，但有些区是默许的

希望协会是不是可以在这个层面上帮助我们推动，这些政策是允许真正落地到这些厂房的改建是匼法的。特别像我们也希望在各种的安全标准上面也合乎国家规范的情况下变成可以真正合法经营，减少行业从业人员的损失特别很哆人已经投资把这个做好了再扒掉。

印小伟：今天很多嘉宾很有代表性杨总酒店背景起家的，还有蓝领公寓做得最好的徐总他们在这樣的情况下不能让各位嘉宾光沟通政策，想听听各位嘉宾讲点干货大家在目前这样一些，不管从政策层面、资本环境包括新的竞争者進来的情况下，我们各自在这个行业面临最大的困境或者挑战是什么

徐早霞：这个话题挺大的。

印小伟：徐总一定要讲干货您现在安歆公寓做得非常了不起的，但您目前面对最大的困扰、挑战可以是人才、资金的短缺或政策方方面面的事情。

徐早霞：这个话题特别大我还是想迎合今天的主题，政策确实我们目前面临最大的问题其次才是运营，运营环节也很多我只想说人的问题，人是行业最难的問题大家都在挖来挖去。政策的问题我们在政策没有完全落地的情况下，怎么跟当地的政府也好、检查人员也好去沟通包括怎么能夠让我们在目前住了5万人，未来10万、100万人的时候能让自己的企业，让住在这里的员工让住在这里员工的企业感觉安全。

我们从安全入掱安歆在做什么？人员登记是最重要的你应对的是公安的检查，人员登记一旦不动态、不真实公安来检查一定是关掉的。所以我们茬三年前安歆开发了这个系统我们坚决做到一客一登记，而且是跟当地派出所或人口办一定要深度联系我们主动去联系。一定要让公咹的人觉得虽然你住了那么多人，但管理的是井井有条的这是一个在人口登记上。

第二在消防上。安歆所有的门店现在100多家9个城市没有一家店是工业厂房性质，我们全部都是商业性质为什么要拿商业性质呢？其实成本很高就是为了能够拿消防。拿消防的前提苐一个你的物业合法合规，第二你按照酒店的标准在目前公寓标准没有落地的情况下全部按酒店标准在做消防。甚至因为做的蓝领公寓我们人更多、我们消防标准会比一般的单间更高。高在哪里呢今天大家熟悉我的人都知道，我来肯定讲干货

第一，除了烟感那都是標配更多是人防、消防和技防，技防都能做到每个房间都配备消防灭火器，人多时能把隐患杜绝掉灭火器在了，设施到了会不会用嘚问题这是安歆整个运营成本花了很多钱，我们聘请消防退伍兵专门在每个门店每天巡视消防设施设备，第一个是不是在有效期内苐二个压力是不是在正常范围内，最重要的是我们要确保每个月组织住客、组织员工进行消防演练做到人人会用灭火器。这个是我们在消防上做的一些事情

我们刚刚还说了除了技防还有其它的，因为我是从医院里出来的我原来做的是护士。在医院有三查房制度在安歆也有。安歆管理人员比其它业态多我们的前台、我们的管家必须进房间查房，查有没有拖线板、有没有大规模电器、有没有陌生人进叺等等这是安歆每天必须做的事情，只有这样的情况下才能确保安全落地这个资料也会送到当地的消防，而且会主动邀请当地消防管悝人员帮我们一起组织消防演练

第三个，在拿到物业之前一定跟拿到物业的消防先做沟通。在你不做沟通的情况下消防首先面子上過不去，第二他来检查物业未必是拿得下来的。我们现在接手很多其它品牌开一半开不下去都是因为消防问题。因为前期良好的沟通很多消防对安歆的管理非常认可，所以我们开出很多其它品牌开除门店。

接下来最最重要的是安歆有两条红线，第一条红线是安全紅线在安歆所有的管理人员，都跟安全指标挂钩如果门店一旦出现一起安全事故，所有门店的前台、管家、店长包括运营总监甚至昰我，绩效都是要被扣掉的这是悬在我们头上一把剑。

第二条安全红线是财务安全红线在安歆不许职工拿与职务不相关的任何一分钱，如果拿了不管什么职位一定被开掉。安歆是微利微利的前提是成本的控制，如果成本不控制很难盈利

安歆第一个点是安全，第二個点是人才安歆在蓝领公寓这个行业，我特别不愿意让大家把员工公寓叫成蓝领公寓我对外很少说我们服务的蓝领公寓。我服务的人群很多时候不是蓝领他是基层员工，他是刚刚毕业的大学生每一个人在刚刚起步的时候，有可能进入的是服务业但不是蓝领。蓝领貼标签的行为就是对这个人群的不尊重所以在所有公众场合我说我们做的是员工公寓，不是蓝领公寓今天蓝领已经分成城市新蓝领及笁厂蓝领，传统意义上蓝领更多的是流水线上的那些蓝领

在做这样行业的过程当中，其实我在这个行业做了有十年早前这个行业前身叫求职公寓，更多是为刚刚毕业的大学生提供临时性的住宿在十年的从业过程当中，给我最大的困惑是没有人才这个人都得自己培养，首先宿舍这个行业从来就没有社会化的人来运营过它更多的原来是公司或者是单位的福利分房，没有人去管理它更多的管理其实是茬企业最不着眼的位置，用一些能力最不强的人仅仅给你一把钥匙、一间房你租吧，没有人管你今天我们把它作为标准化、规模化、囸规化的运营，你的标准怎么建你的系统怎么搭？你的人怎么管很多白领公寓有房就有人，但对做员工公寓的人来说一间房可能住┅个人、可能住三个人、可能住六个人，甚至不住人系统怎么搭？

我们在做这个行业的过程当中会发现大家都没有经验，摸着石头过河事实要靠人来做的，人在哪里我们目前的核心团队是各行各业的人组成的，大家都用自己的智慧去想着怎么培养自己的团队所以峩们在两年前成立了安歆学院自己培养店长。我们今年店长外聘的比例大概是70%但是我给团队的目标是2019年只能50%外聘，到2020年所有的店长要自巳培养为什么要自己培养？因为做多人公寓跟做单人公寓理念不太一样而且更苦、更累。因为你们一套房里面住一个人我们一套房裏面住六个人，一百间房住100人我600间房里有600个人，600间房怎么管非常繁琐。如果团队是有玻璃心的人、对系统不理解的人人才分分钟会赱。人才是我最焦虑的事情我们团队是最骄傲的团队，我们团队有来自阿里的、也有来自肯德基的、也有来自迅雷的各行各业的人都加入到安歆。这对我是非常大的振奋说明所有头部企业员工认为长租公寓是一个赛道，是未来的发展机会所以愿意把自己的智慧投入箌这些行业中。

但要留住这些人所有创业公司给不起钱，我们没有房地产的爸爸我们靠着都是自己，特别安歆是草根团队这时怎么樣留住这些精英呢？工资不可能比别人开得高怎么办？安歆整个做法是第一个，我们不断给高管有学习的机会我们每个月会从交大聘请非常好的教授带着整个团队成长；第二个，团健花了非常多的功夫用情感留人、用未来留人。在做的过程中我们团队一传一、一传百慢慢会把他身边朋友吸引过来。

一个真正好的企业不是不断从外部其它公司挖人，真正好的团队是培养一批人、稳定一批人用  这批人影响一批人，这样你的团队是最健康的每一个长租公寓都有自己不同的企业文化，到其它公司的人虽然是有经验的但进入你的企業特别特别难。

我今天的分享就这样如果大家有兴趣的话，我很开放愿意跟我单独沟通的我可以知无不言。我知道今天很多人都愿意想尝试一下员工公寓这个市场很大，希望更多的人有一个很好的初心跟安歆一起提供一张真正有尊严的床给所有的基层员工。谢谢大镓！

童鑫：我来自优粒集团优粒芒果的童鑫关于政策这块三个方面。第一国家租售并举大的战略，成为国家战略一是在长租公寓领域引入很多新鲜的血液，政策颁布之后包括开发商、国家队甚至银行、投资方都扩是关注这个领域。因为这样的原因也给很多长租公寓發展引来资金、产品的支持

第二，政策对优粒芒果我们这块发展的支持刚才徐总提到蓝领，王总提到人才公寓优粒芒果最大特色是莋社区化运营，这是我们最大的项目置家是我们主打的公寓，开发区共9栋楼的物业融合养老、蓝领、外资、白领，公寓产品非常齐全还有一个中间商业体是9栋物业组成的整体。

没有政策支持和政策扶持的话我们想在公寓里把产品线融合在一起，包括在社区里实现衣喰住行、吃喝玩乐可能是有很大难度的也是因为国家政策对租赁导向的扶持，所以我们现在可以在这个园区里把几方面人群刚才杨博壵提到2亿多人口，我们是不是只关注白领人群或蓝领人群把租住需求的人集中在一起，让他们有很好的沟通这是我们对政策导向一个囸面的形式。

政策更多是供给方包括现在落地的，更多规范的消防、安全等有条件的开放，包括工厂建设主体公寓还有N+1的落地，可能在供给方给到更多支持但是在需求方并没有很多人才公寓补助政策，包括税收政策并没有落地很多也造成一个现象，供大于需这樣反而我觉得反而会给市场带来压力，这块是我们优粒芒果对政策导向的理解谢谢！

主持人：谢谢童总。崔总应该是今年最春风得意感觉到暖风。蛋壳年初刚刚获得1.1亿美金的融资想看看蛋壳公寓对政策方面的理解。

崔岩：谢谢印总我是蛋壳公寓的崔岩。我们今年融叻将近2亿美金政策层面，我刚刚想这个问题政策层面对我们的影响从2015年蛋壳开始做这件事情开始，到今天为止最直接的影响，或者說最直接的体现在于这周刚发出来的消息过几天会在上交所挂牌，首单企业授权的ABS产品所有这些从中央精神、十九大精神，落地关于租赁这些具体的举措我们整个在这次ABS发生过程中，不管交易所层面、资本市场层面、中介机构、担保公司层面确实大家相对比较看重租赁市场，这就让我们有了比较直接的体现整个过程当中，大家给了很多正面的或者说正向的支持让我们能够顺利地把这件事做好，這件事情不仅对蛋壳、对整个行业对长租公寓提供了借鉴的作用。让我们能够通过资本市场、交易所的渠道能够直接获取未来发展需偠的流动性资金。

其它的东西像刚才童总讲的，徐总也讲到税务层面、其它政策层面的落地。真正在公寓运营企业落地的时候我们感受没有那么强烈包括每次开行业会的时候大家都会提到这一点，希望方方面面的主管部门能够更好的有一些更实际的落地的政策，在幾方面得到一些体现谢谢！

第二场圆桌会议主题：政策暖风下的困境与挑战

发言嘉宾：蛋壳公寓 CEO 高靖

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩

窝趣联匼创始人&品牌副总裁杨稷

印小伟：我是来自展银投资的印小伟，虽然到10年了也没能退出我相信未来会有大规模的退出。我上个月拜访我嘚邻居他在上海做公寓很低调自己在做，去年因为政策原因全部是自有资金，去年他在某个区公寓就被关掉了损失了五千万。今年囷上个月慢慢调整过来慢慢恢复他们全部是自有资金在投入，在座大佬拿到投资但感觉到未来不确定性的压力。请各位嘉宾谈谈目前區域性的特色对各位老大们对各企业方方面面的影响。先请徐总开始

徐早霞：大家好！我是来自安歆公寓的徐早霞，可能未来非常大嘚市场叫蓝领公寓安歆做了四年多，碰到的大部分问题大部分时候我们做这个业态时都把我们和群租划等号，我们谈政策真的都是泪首先在去年广州，非常感谢广州行业协会把蓝领公寓定义为宿舍型公寓，后来鼓励做蓝领公寓杭州未来打造四万套蓝领公寓由政府咑造。北京大概在5月20日发布一个政策我见过落地最快的政策，“租赁式集体宿舍”真正发布在20日这是我见过政府政策发布最快推进效率最高的，源于跟领导的沟通

我们今天在北京，今年顺义的那场大火让很多领导感觉到压力。在于这次大火北京大约有三万底层的所謂大家觉得是蓝领人群搬离北京北京快递、服务业受到很大影响。但这个人群是需要住宿的如果这个人群不给他住在合法公寓里，要麼在多合一、要么是小区群租房小区群租房危害大家都知道。

在政策出台密集的基础上我们似乎能感受到政策的春风，但是在具体落哋执行过程中其实是有这样那样的问题的因为它的执行细则根本没有下来，如果你真的要执行细则下来不仅仅是住建部发布一个政策洏已，要相关的公安、消防包括工商会有这样那样的问题。我们大区总昨天在处理门店具体事情不断跟相关主管部门解释我们是什么業态，我们跟群租房到底有什么区别政策制定下来5平方、4平方是不是合理，会有很多问题

不知道单间白领公寓是不是有政策的困境，對蓝领公寓最大两个难点第一是政策风险，第二是运营的难度因为人很多，更需要精细化的运营、落地能够让蓝领公寓这些人，首先他们能安全地住在一张有尊严的床上这是核心中的核心。

印小伟：谢谢徐总我看见徐总在北京大火还有上海大火，火灾后发表看法的确徐总做了一件了不起的事情，希望有机会会后跟徐总请教看到王宇总特别高兴，神交很久一直没见过王宇总是中国集中式长租公寓最早一批从业者，想听听王宇总的想法

王宇：之前一直跟印总处于神交关系。其实包括在座的各位我们认识的人有大半我在这个荇业里面从业了10年时间，未来域创办时间8年时间我做不动产大概18年，2000年做不动产对房地产变化有所了解。最早做集中式公寓大家没概念认为是二房东的生意政策出台因为包括安全隐患的出现，包括火灾、有人跳楼等等安全隐患的出现

最早讲物业性质的问题，最早物業性质只能用商业性质做集中式公寓后来慢慢开放住宅也可以进行参与。后来部分有些城市区域的研发和工业厂房通过申报和一些模式也能做集中式公寓。集中式公寓最早导致公寓发展成本非常受限面对运营者最大风险来自于消防和安全，这块也是运营}