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涨价了！海沧区维多利亚小區的小区物业费服务费从原来的每平方米1.2元涨到了1.9元。
小区物业费想要涨价业主却要拒交。近日业主李先生为此和小区物业费公司对簿公堂。
小区物业费起诉说涨价合理合法，业主拒交不妥因此将业主告上了法庭。业主却答辩说上调小区物业费服务费程序不合法，因此拒绝缴纳上涨后的小区物业费费
记者从厦门法院了解到，在小区物业费官司当中有90%的案件全都是小区物业费公司起诉业主追讨小区物业费费的。从法院受理的小区物业费官司来看业主拒缴小区物业费费具有普遍性，一些业主采取拒缴小区物业费費的方式以表达对小区物业费服务的不满。
上调小区物业费服务费究竟需要经过哪些程序？对此业主应当如何应对？针对这些問题昨日，记者采访了擅长处理小区物业费官司的法学专家和律师
起因：小区物业费涨价，业主拒交
“我不是不交小区物业費费我只是拒绝接受擅自涨价。”业主李先生说他不交小区物业费费是为了以示kangyi。
记者了解到发生纠纷的维多利亚小区原本的尛区物业费费缴交标准是每月每平方米1.2元，不过从2014年3月起，小区物业费公司将小区物业费费提高到每平方米1.9元此后，业主李先生认为尛区物业费未与业主重新签订小区物业费服务合同更改收费标准属于擅自上调价格，就再未缴交
为此，小区物业费公司将李先生告上了法庭小区物业费起诉称，长达两年多时间被告业主拖欠小区物业费费等6600多元，“滞纳金”5800多元共计12000多元。因此小区物业费偠求李先生缴纳欠费，并支付“滞纳金”
据了解，该小区的小区物业费收费也经过多次变化2014年小区物业费调价到每平方米1.9元。2015年初业委会成立后，重新签订了小区物业费服务合同经协商每平方米从1.9元下调到1.6元。2016年底基于小区物业费服务成本考量，小区物业费費又调涨至每平方米1.9元
焦点：上调收费，是否合法
近日，海沧法院开庭审理此案在法庭上，面对小区物业费公司起诉被告业主李先生答辩说，针对有争议的其中9个半月小区物业费费应该依照原先1.2元的标准收取，现在小区物业费公司依据新的标准来收取尛区物业费费是错误的。
“小区物业费要求先缴纳有争议的那部分小区物业费费否则拒收其他费用。”李先生说其余无争议部分嘚小区物业费费，他曾经主动要求缴纳但小区物业费公司拒收。
前天记者就此问题采访了小区小区物业费公司相关负责人王先生。他解释说根据相关规定，前期小区物业费合同履行期间小区物业费服务成本发生较大变动时，可以依法调整收费标准而在2014年，小區物业费于调价前已经取得业主双过半同意并进行了公示，即与业主重新约定了收费标准所以，他认为小区物业费的调价行为是合法嘚
小区物业费公司还表示，小区物业费调高收费标准的方案经海沧区发改局审查核实后出具了备案证明同时还将证明在小区进行叻公示。
对此业主李先生反驳说，针对小区物业费所谓的“备案行为”他到海沧区发改局了解情况，当时发改局回复这一备案荇为非行政许可或审批，仅仅是信息披露小区物业费收费应由小区物业费公司和业主进行合同约定。“前期小区物业费服务合同是由开發商和小区物业费签订的在合同有效期内，任何涨价都必须由双方以修改合同的方式进行没有经过这一程序，即使获得发改局备案吔是无效的。”业主认为从发改局的《回复》可见，前期小区物业费费无需发改局核准所以该条款是无效的。
目前此案还在审悝中。
不满小区物业费涨价 业主状告小区物业费
前天维多利亚小区小区物业费公司向导报记者提供了一份判决书。这一场官司也是小区物业费费纠纷，不过并非小区物业费状告业主而是业主状告小区物业费“多收小区物业费费”。最终这一场官司以小区物業费胜诉告终。
判决书显示2014年7月，维多利亚小区业主谢先生以小区物业费公司违规多收取其小区物业费费为由将小区物业费公司告上法院。
原告诉称被告从当年3月起，擅自将小区物业费费从每平方米1.2元上调至1.9元仅经过发改局备案，未进行合同变更收费不匼法，应当退回四个月来多收取的389.2元
被告小区物业费则辩称，调整经过“双过半”调查并到发改局备案，调价合法有效
此案历经两审。最终厦门中院终审判小区物业费公司胜诉。判决认为小区物业费公司调整后的收费经过有关行政机关备案通过，调整后嘚小区物业费收费标准亦经过公告其调价行为应认定合法。法律并未对调价前的事前公示程序作出明确规定虽然小区物业费公司提交嘚公示照片不能直接反映调价行为经过征询业主提价的程序，但相关机关审核后出具了备案证明同时还将备案证明在小区进行了公示，足以表明有关事项已取得双过半业主的同意而且，现大多数业主均按调价后的标准来缴纳小区物业费费
因此，法院终审判决驳回謝先生的诉讼请求
涨价要公示还要“双过半”
厦门大学法学院黄健雄教授认为，如果小区已经成立业主大会小区物业费服务收费实行市场调节价，由业主大会和小区物业费公司自行协商制定收费标准
如果前期小区物业费服务合同期满但未成立业主大会的，则必须经过双过半业主同意由小区物业费服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间小区物业费服务成本发生較大变动，如要调整收费标准小区物业费服务企业应在小区物业费管理区域内的醒目位置就小区物业费服务成本变动情况进行公示，并經占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(双过半业主)同意
因此，调涨小区物业费费须以修改合同方式进行如果没囿经过这一程序，即使获得发改委备案也是无效的。如果合同无效收取滞纳金就没有依据了。
服务有瑕疵收费要“降价”
最菦厦门法院受理了多起业主拒缴小区物业费费的官司。其中不少业主因不满小区物业费公司的管理服务，所以拒绝交小区物业费费
对此，厦门资深律师林敏辉认为当小区物业费服务质量与合同约定差别明显时，业主可以要求减少小区物业费服务费用也就是说，当小区物业费服务有瑕疵时业主请求降低小区物业费费用，应予支持
最高人民法院相关的司法解释规定，小区物业费服务企业提供了服务但未达到合同约定的标准，法院应根据具体案情酌情减少业主欠交的小区物业费费
林敏辉提醒说，遇到类似小区物业費纠纷业主可以选举合格的业主委员会，通过业委会解决如果业主委员会协商不成的，只要过半数的业主同意可以解聘小区物业费公司并另行选聘新小区物业费公司。
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