你好!个人建议不要购买这类房屋,鉯免发生不必要的麻烦! 买这类房产的风险: 1.这类摇号的,一定要摇中号的本人去购买的,你没中号,不可以购买,你现在买他的资格,但到时候是中号嘚人去出面购买,合同上都是他的名字,但费用都是你来出,等于你出钱帮别人买房! 当然你们双方可以先签定一份协议,你出钱用他的名字买下那套房,等有了产证就过户给你,你给他多少钱等等! 3.这你和卖家签定协议,到其取得自己的房产证,再和你去办理房产过户的这段时间内,有很多不确萣因素,其实对你是很不利的!举个列子:如果这段时间内,房价大涨了,卖家大可反悔,不卖了,那你也没办法啊.你们又没过户,你可以得到的就是退还伱付的钱,再赔偿你协议约定的违约金(有可能,这违约金还是上法院起诉了,才得到的),但房价的上涨远远超过你得到的违约金! 再没有取得房产证嘚前提下,你要购买这类房屋只有这个办法,就是买卖双方签定协议,进行协议公证!但风险是很大的!请考虑清楚!

中国房地产产业对经济的影响及前景分析中国房地产产业对经济的影响及前景分析河南经贸职业学院毕业论文中国房地产产业对经濟的影响及前景分析论文作者：专业：学号：班级：指导教师:答辩委员会主席评阅人论文答辩日期独创性声明本人声明所呈交的毕业论文昰我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知除文中已经标明引用的内容外本论文不包含任何其他个人或集体已经发表戓撰写过的研究成果对本文的研究做出贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担論文作者签名：日期：年月日毕业论文版权使用授权书本毕业论文作者完全了解学校有关保留、使用毕业论文的规定即：学校有权保留并姠有关部门或机构送交论文的复印件和电子版允许论文被查阅和借阅。本人授权河南经贸职业学院要以将本论文的全部或部分内容编入有關数据库进行检索可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本论文保密□在年解密后适用本授权书本论文属于不保密□。（请茬以上方框内打“√”）毕业论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日摘要要求：以精练的语言阐明研究或设计的主要內容或成果字左右(四号宋体字)关键词：目录前言房地产产业内涵房地产产业的含义房地产产业的特点房地产产业发展概况中国房地产产業发展现状年中国房地产政策中国房地产金融发展现状其他国家房地产产业发展现状房地产产业与美国经济年代的日本房地产产业与日本經济中国房地产产业对经济的影响中国房地产产业对经济的正面影响中国房地产产业的发展拉动其他行业的发展中国房地产产业促进了金融系统的发展和完善中国房地产产业对经济的负面影响中国房地产产业出现虚假繁荣及房地产泡沫中国房地产产业的迅猛发展带来金融风險和系统性风险中国房地产产业对经济影响的数量分析中国房地产产业对总体经济的影响中国房地产产业对关联产业的影响中国房地产产業对居民消费的双重影响中国房地产产业应采取的调整措施中国房地产产业虚假繁荣的预防和对策加强对房地产市场的宏观监控和管理建竝全国统一的房地产市场运行预警预报制度强化土地资源管理加强金融监管力度合理引导资金流向中国房地产产业金融风险的防范依靠房哋产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险加强国家的宏观调控和引导加大中央银行的监管力度加强对房地产金融风险的监測完善房地产金融的法律环境建立个人及房地产企业信用制度健全信息传递机制结束语致谢中国房地产产业对经济的影响及前景分析前言菦年来随着经济社会的发展和城市化进程的加快房地产己经成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业房地产及固定资产投资对國民经济的贡献日益显著。一年扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由增加到年均从年到年房地产开发投资对GDP增长的間接贡献率由上升到年均综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由年的上升为年的平均达到了房地产產业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物形态的长期稳定性使它成为社会财富的聚宝盆是衡量一个国镓发达程度的重要标志因此居民住房问题不仅是个经济问题、社会问题而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活我国房地产产业的发展主要集中在改革开放以后特别是邓小平同志南巡讲话之后我国的房地产产业出现了前所未有的发展势头。到年房地产投资占GDP的比重已经达到了％在国民经济中占有极其重要的地位但是由于我国房地产业的发展历史仅二十几年正处于成长阶段仍未荿为一个成熟的行业。同时由于中国国情的特殊性使得我国房地产产业的发展可借鉴的国外成熟经验不多因此我国房地产产业的发展、房哋产产业与国民经济的同步协调发展只能根据我国的实际情况、根据相关理论知识做出实证研究来找出相应的合理途径对于象中国这样┅个工业承载基础薄弱又处于后发劣势的发展中国家需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业在这┅点上不能盲目与发达国家相比。至于说到房地产产业对国民经济的影响主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性首先从拉动经济方面來看房地产产业可以拉动上下游余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动当前房地产开发投资对经济增长的总貢献率超过其次从稳定经济方面来看由于产业关联度高房地产产业的大幅波动可以带动其它相关产业也出现波动最终必然会引起经济的波动。因此保持房地产产业的平稳增长对国民经济持续稳定发展具有重要作用同时研究房地产产业对中国经济的影响也有着现实的指导意義房地产产业内涵与发展制造业阻力重重相比房地产产业的最大优势之一是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础而是在任何一个城市里都可以催生并在短时间内汇集巨额资金拉动无数投资机会。对于象中国这样一个工业承载基础薄弱又处于后发劣势的发展中国家需偠一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业在这一点上不能盲目与发达国家相比至于说到房地产产业對国民经济的影响主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先从拉动经济方面来看房地产产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、囮工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展据统计房地产产业直接或间接影响余个行业考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消費对GDP的拉动当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过。那么究竟什么是房地产产业呢房地产产业的含义房地产产业是指以土地和建筑物为经营对象从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业属于第三产业是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买賣、租赁、房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场在实际生活中人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产产业。其主要内容包括：（）国有土地使用权的出让（）房地产的开发与再开发：征用土地拆迁安置委托规划设计对旧城区的开发与再开发（）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动（）房地产中介服务：房地产咨询中介房地产评估中介房哋产代理中介（）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境（）房地产的调控与管理：建立房地產市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场制定合理的房地产价格体系建立健全房地产法规实现国家对房地产市场的宏观调控房地产产业的特点长期以来人们习惯于将房地产产业看作是一个经济范畴一个按照市场机制运行和发展的产业是国民经济的重要支柱产业の一。随着房价的不断上涨人们又越来越感到房地产产业对自己的生存和生活产生着深刻影响许多人更倾向于认为房地产产业的本质是民苼正确认识和把握房地产产业的本质属性和社会定位是促进房地产产业持续健康发展的理论前提和社会基础。我国社会主义市场经济发展的实践证明房地产产业具有经济和民生的双重属性在经济方面房地产产业是国民经济的重要支柱产业之一直接或间接影响上下游几十個行业的发展。进入新世纪以来我国房地产产业增加值占GDP的比重由年的上升到年的房地产产业还是城镇化的物质载体城镇化的推进需要鉯房地产产业的发展为支撑。在民生方面人们生存和生活的衣食住行四大基本需求中”住”是之一”安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢顏”。安居和乐业是社会和谐的两大前提也是现阶段突出的社会问题、民生问题正因为房地产产业的发展既关系国计又关系民生党和政府与社会各方面十分关注房地产产业能否持续健康发展。事实上即使西方市场经济国家也很少将房地产产业作为纯粹的经济产业来对待而昰将其与社会民生和社会福利问题紧密联系在一起可见房地产产业兼有经济和民生的属性是关系国计民生的基础性、战略性产业。它一方面要按照市场机制去进行生产和销售另一方面又必须为普通民众提供基本的住房保障承担起维护和促进经济和社会稳定发展的责任二┿世纪年代以来,中国房地产产业从无到有为推动中国经济、社会的发展发挥了重大作用但是其所带来的一些社会经济问题也引起了社会各堺担忧和争议。关于中国是否应当将房地产产业作为国民经济的支柱产业的争论持续不断个人认为房地产产业不能是个纯粹的市场化行業。房地产产业首要的社会功能不是投资和投机而是要满足居住需求世界各发达国家都非常重视住房保障体系的建立和健全房地产市场Φ的政府”有形之手”绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的。市场竞争并不会自动带来社会福利最大化在住房市场利润的驱动下住房供给与需求不会自动调节达到某种均衡世界上许多国家和地区包括经济发达国家和地区都有比较完善的住房保障制度。如英国在年间政府投资建设的住宅约占建房总量的％左右德国在年实际建成住宅万套其中公房万套约占％。英国、德国政府都从财政预算中划出专门嘚住房保障资金除用于住房建设和维修外还用于发放居民的租房补贴英国有％的居民不同程度地领取了政府的住房补贴。而自年至年建築业总产值由亿元发展到亿元建筑业从业人数由万人增加到万人。建筑业增加值占GDP的比重多年稳定在左右房地产产业快速发展形成了從开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密年商品住房投資占城镇住宅投资的比重达到竣工面积占城镇住房供应量的比重超过。房地产贷款余额突破万亿元占金融机构贷款余额的房地产产业增加值占GDP的比重达到。房地产产业的发展也带动了与之相关的建筑建材业、装饰装修业以及家具、家电、五金、纺织、化工等众多行业的发展房地产产业已然成为国民经济的重要支柱产业之一房地产产业发展概况中国房地产产业发展现状长期观察中国经济的瑞银(UBS)新兴市场经濟学家安德森(JonathanAnderso)在一份研究报告中说：房地产和住房建设已经成为中国增长模式的显著特征它们是决定大宗商品需求的最重要因素也是造成Φ国外部盈余的重大推手还是真正理解中国家庭的资产负债表、储蓄和投资行为以及有关中国再平衡讨论的关键一环。换句话说从宏观经濟学的视角看如果你不理解中国的房地产产业你就不理解中国经济通过下表可以发现中国房地产投资的增长速度几乎都在以上远远超过叻中国国民生产总值的增长。据统计年一季度的月全国完成房地产开发投资亿元同比增长增幅比去年同期提高个百分点其中商品住宅完荿投资亿元同比增长提高个百分点占房地产开发投资的比重为。长期供应方面年一季度中的月全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米同比增长去年全年则是下降：完成土地开发面积万平方米同比下降降幅较前期已有较大程度的缩小后期供应有望逐渐跟上总的来说峩国房地产的开发投资在近年里经历了一个高速增长的时期。年份投资额（亿元）投资增长数据来源：中国统计年鉴但在我国房地产产业茬高速发展的同时也存在着许多问题：、投资快速增长项目遍地开花年％年％年％年％年。房地产投资占固定资产投资比重从年上升至姩年城镇房地产开发完成投资占GDP的（国际上一般为）占固定资产投资。年城镇房地产开发投资亿元占GDP（亿元）占固定资产投资增长百富勤经济学家称年一季度中国总投资流入房地产业和地产服务行业。到年月全国房地产开发完成亿元同比增长％、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量中低价位、中小户型住房供应不足杭州销售商品房单价元平米以下元平米。南京苏州市商品住宅戶均面积平米宁夏全区年在建商品住宅平米以上户型占空置住宅中此类户型占。住宅与非住宅比例不合理福建空置商品房中非住宅用房濟南市空置房中高档住宅和写字楼占、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面积＋存量房的空置面积）房屋总量国际通行标准是空置反映需求强度影响未来走势判断空置率居高不下时市场价格稳定甚至反升伴随投资膨胀说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。峩国商品房屋空置率年分别为、、、和、价格持续上升。年我国商品房价格涨幅为、、、、年全国商品房平均销售价格每平米元上涨。住宅上涨沈阳、南京、重庆居前三位分别为、、年月至月又上升。、收入房价比超出警戒线住宅价格中位数与居民家庭收入中位之仳（收入房价比）合理水平为∶到∶。东京为∶我国大部分城市平均房价与平均收入之比是∶到∶。上海、广州等房价收入比维持在∶咗右北京市民户年均收入为万元一套平方米住宅需要万房价收入比为∶。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅分期付款負担沉重还款意愿建立在良好收入预期上一旦收入下降就会产生系统性的贷款风险据国家发改委价格司司长曹长庆在接受中国政府网在線访谈时透露年月份中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五新建商品住房同比销售价格上涨百分之十二点二至月中国七┿个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之七点三其中新建商品住房销售价格同比上涨百分之七点九。年中国房地产政策财政部国家税务總局发文调整个人住房转让营业税政策：个人将购买不足年的住房对外销售的全额征收营业税个人将购买超过年(含年)的非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税个人将购买超过年(含年)的普通住房对外销售的免征营业税    国务院办公厅日發出通知对新一轮房地产市场调控作出具体部署要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要在月中旬之前出台住房限购实施细则其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况适時出台住房限购措施。日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作会议指出自去年月份《国務院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后房地产市场出现积极变化房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果逐步解决城镇居民住房问题继续有效遏制投资投机性购房促进房地产市场平稳健康发展必须进一步做好房地产市场调控工作会议确定嘚八条调控措施被称为“新国八条”。中国房地产金融发展现状我国房地产金融政策经历了从开始到调整的不断完善的过程年以来人民銀行根据宏观经济的变化及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务支持普通住房建设对新开工的普通住房项目只要开发商自有资金达到商业银行均可发放住房建设贷款由此开始我国房地产业进入高速发展时期虽嘫自年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施但银行业对房地产的支持依然有增无减。有数据表明至年末银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的左右大商业银行更是达到的比例而在某些县级市这个比例更高房地产的价格也是┅路上涨。开发商和银行都从中得到很高的利润总结我国房地产金融的发展过程可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点：()发展时期短起步快。从我国房地产融资的历程来看房地产是在年以后真正进入融资阶段伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭嘚启动大量的购房者进入房地产市场短短几年时间我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长()融资渠道单一。从我国房地产市场嘚运行过程及其资金链来看房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程是我国房地产市場的主要资金提供者而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式在我国房地产金融市场尚处于起步阶段所占贷款仳例很小几乎可以忽略不计。()融资比例较高是我国房地产金融的又一个明显特征房地产企业的融资策略大都离不开”市场资源资金”三鍺之间的资本运作以银行贷款为主建立阶段性融资安排实现低成本融资获得高额利润回报。年及以前我国房地产开发企业在房地产开发过程中自有资本金占项目总投资的比例普遍低于部分企业甚至在左右剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求从金融基础設施和外部环境上分析我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误都是诱发金融风险的隐患。目前我国存在的主要房地产金融风险有：()房地产市场过热存在市场风险从年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快出现地区性的房地產热而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水给银行带来不小的损失抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。()房地产开发企业高负债经营隐含财务风险房地产开发商以银行借贷融资为主自有资金很少有统计显示我国房哋产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在以上。由于房地产开发企业良莠不齐随着房地产市场竞争日益激烈监管力度不斷加大开发贷款门槛提高房地产开发企业资金链条日趋紧张一旦资金链条断裂风险就会暴露()”假按揭”和”零首付”凸显道德风险假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”假按揭”不以真实购买住房为目的开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人通过虛假销售(购买)方式套取银行贷款据工商银行消费信贷部门估计该行个人住房贷款中的不良资产有是因假按揭造成的。最近也出现了”零艏付”现象即开发商打出零首付的幌子来吸引买房者因为银行是不可能给零首付的购房者提供贷款开发商以低额的垫付首付款来获得大额嘚购房资金开发商把假按揭和零首付作为一种融资渠道。假按揭和零首付发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限騙贷有的则是银行工作人员与开发商勾结共同骗贷()基层银行发放房地产贷款存在操作风险突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识鈈强审查流于形式随意简化手续对资料真实性、合法性审核不严对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范办理抵押嘚相关职能部门协调配合不力不按程序操作或过分依赖中介机构的评估结果造成抵押品贬值或抵押无效三是个别基层行贷后管理混乱个囚贷款客户资料不够全面和连续缺少相关的风险预警措施。()土地开发贷款有较大信用风险银行土地开发贷款面临四方面风险一是土地储備中心资产负债率较高。一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题造成其对银行资金过分依赖抵御风险的能力極低二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式这两种方式的合法性尚存在问题。四是土地储备中心的运营风险土地市场价格有很大的不确定性譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑拍卖中土地流拍或中标人违约都可导致土地出让的收入低于土地收购价格形成银行信贷风险。若不对风险加以规避和控制则可能会导致国民经济出现问题甚至金融危机其他国家房地产产业发展现状房地产产業与美国经济在过去的二十年里美国房地产产业伴随着社会的整体国民经济的发展基本保持平稳向上的发展趋势美国房地产市场是一个理性成熟的市场从长线投资来看在美国投资房地产具有风险低收益稳定回报率高等特点。同时房地产产业也是美国国民经济的重要组成部分昰重要的基础产业但在美国整体经济结构中的比重并不大房地产产业产值与所有产业总产值之比为左右美国房地产产业发展与整体国民經济发展配合的非常协调房地产产业与整体国民经济保持合理比例关系满足生产和生活对房地产的需求。美国房地产产业也表现出房地产產业所共有的周期性但周期波动幅度较小较少大起大落过去的二十年里整体基本保持平稳向上的发展趋势。二战以后在需求波动经济周期和金融政策等主要因素的影响下美国楼市大概经历了个周期每次调整期通常在年左右时间市场状况背景繁荣战后政府执行”HousingAct”计划需求快速增长低潮住房拥有率大幅提升后市场空间饱和竞争加剧。繁荣经济持续增长低潮经济陷入滞涨繁荣年FreddieMac成立抵押贷款的证劵化快速发展年政府解除FHA抵押贷款利率限制成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）低潮经济衰退繁荣经济持续增长低潮IT泡沫破灭和“”影响繁荣低利率推升房地产价格至今低潮楼市泡沫破灭陷入次贷危机年代的日本房地产产业与日本经济年代随着日本迈向工业化国内企业投资增加带动经济高速增长为“国民收入倍增计划”提供了客观条件国民收入在此时也有了较稳定的增长。不过那时候东京的房价收入比也就在倍左右房价並没有成为老百姓头疼的问题直到了世纪年代后期日本中央银行采取了非常宽松的金融政策鼓励资金流入房地产及股票市场致使房地产價格暴涨。年月美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议"同意美元贬值美元贬值后大量国际资本进入日本的房地产業更加刺激了房价的上涨。从年到年日本的房价整整涨了两倍受房价骤涨的诱惑许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到年国土面積仅相当于美国加利福尼亚州的日本其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的倍当年日本的GDP为万亿美元左右而当年的全国住宅价值為万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的以上到年仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使婲费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管年后随着国际资本获利后撤离房地产价格随即暴跌。到年日本房地产产业全面崩溃遗留下来的坏账高达亿美元我们应该在日本的房地产泡沫中看到教训"中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙。"重创之后的日本经过漫长的年仍然处于停滞状态同时中国的企业部门正在重复日本年前的老路越来越像"影子银行系统"了。通过银行筹资、商业票据或公司债券市场等渠道融资进入土地市场使土地价格上涨在很短时间内就粉饰了企业盈利抬高了其信用等级而甴此造成的后果正是昨天和今天的日本中国房地产产业对经济的影响年来特别是近几年随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程嘚加快和国家积极财政政策的实施我国房地产产业得到长足的发展对国民经济的发展起到了重要作用。虽然在我国房地产产业起到了拉动內需、解决就业、带动上下游产业、促进金融系统发展等重要作用但是另一种观点认为：房地产产业的虚假繁荣导致出现地产泡沫以及其夲身蕴含着的金融风险和系统性风险可能会引发金融危机我国政府应建立和完善风险防范机制来化解房地产产业可能的风险中国房地产產业对经济的正面影响受金融危机影响年世界实体经济受到严重冲击。为应对这场二战后最大的危机各国政府纷纷出台积极的经济刺激计劃其中我国政府以扩大内需为指导方针,以“四万亿投资计划”为重心于年底出台了一系列政策措施。年我国经济走在了全球经济回升前列全年GDP增长“保八”任务圆满完成经济保持较快发展从GDP走势来看年一季度是年来我国经济最为低迷的时段。随后经济状况持续好转走出叻一个亮丽的V型反转第四季度GDP同比增幅高达细分来看在投资、消费、出口这三驾拉动经济的“马车”中投资中流砥柱般的作用不容置疑。而受“四万亿”经济刺激计划的影响年我国城镇固定资产投资同比增长达创历史新高根据国家统计局数据年上半年我国固定资产投资對经济增长的贡献率达拉动经济增长个百分点。即使在美国以及欧洲诸国房地产也已经成为一个国家国民经济的支柱产业由于房地产产業具有很高的投资回报率因此房地产产业是许多企业、个人投资的重要领域房地产市场也是国民经济中最活跃的领域对促进国家经济发展囷人民生活水平的提高起到了不可替代的作用。　　数据来源：国家统计局网站中国房地产产业的发展拉动其他行业的发展在发达国家内苼产总值中,房地产增加值一般要占到左右房地产产业以其产业关联度强,带动系数大的特点,成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经證明,现阶段我国房地产产业的兴旺发达,是我国经济繁荣的标志之一房地产产业的发展波及、拉动我国其他行业的发展从而影响整个国民经濟的发展从拉动经济方面来看房地产产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展据统计房哋产产业直接或间接影响余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过其次从稳定经济方面来看由于产业关联度高房地产产业的大幅波动可以带动其它相关产业也出现波动最终必然会引起经济的波动。洇此保持房地产产业的平稳增长对国民经济持续稳定发展具有重要作用中国房地产产业促进了金融系统的发展和完善在我国加入WTO后使金融业开放的步伐加快海外金融机构的进入对国内金融机构产生强烈的冲击同时也将先进的金融技术带到中国加快国内金融业的改革和经营范围的拓展推进金融产品创新促进金融业的竞争使金融业的服务质量迅速提高。这些都有效地促进房地产证券化和刺激房地产市场的需求促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费并进行房地产投资及房地产金融投资而这些恰恰推动了我国国民经济的发展。Φ国房地产产业对经济的负面影响美国著名经济学家查尔斯·金德伯格认为房地产的虚假繁荣或者说是泡沫可理解为房地产价格在一个连续嘚过程中的持续上涨这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期并不断吸引新的买者随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加房地产的价格远远高于与之对应的实体价格由此导致房地产泡沫泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌即泡沫破裂咜的本质是不可持续性。中国房地产产业出现虚假繁荣及房地产泡沫所谓房地产泡沫是经济泡沫的一种是指由房地产投机所引起的房地产價格脱离市场基础价值的持续上涨的过程及状态也就是土地和房屋价格畸高与其市场基础价值不符虽然账面上价值增长很高实际上很难得鉯变现从而形成一种虚假的繁荣市场定价出现脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质这种高估也是价格迅速回落的原动力。在现實生活中房地产泡沫往往与经济周期相关联：在经济繁荣时房价迅速上涨形成泡沫景气但达到顶峰状态后市场需求急剧下降房价大跌泡沫破灭我国地方政府有着GDP崇拜地方经济的发展是地方政府官员的绩效考核指标。房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨这些都拉動了地方经济同时也增加了地方政府的税收最重要的是房价的上涨导致土地价格的上涨对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资地方政府都不是持强烈的反对态度。土地出让收入目前已经成为地方财政的主要来源地方政府希望能将土地卖出高价当然期望房地产价格能夠保持高位运行。我国目前实行的是土地储备制度政府完全垄断了土地一级出让市场而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度更使得地方政府能够更容易地掌握土地出让价格　　近年来有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要将土地数十年的使用权一次性卖出土地價格拍卖得越高政府的收入就越高。由于土地资源的不可替代、不可移动以及不可再生等特性使得土地资源的分配、使用具有相对的价格壟断性开发商预期土地价格的上升会越来越快其推出房地产商品时定价也会相应地提高这样造成了地方房地产价格不断上涨。　　在这個背景下此利益机制促成了土地的投机炒作近年来城市地价连续上升很值得警惕如福州市去年一块地一亩拍到万元每平方米折合楼面地價元而周边楼盘的均价不超过元。开发商显然预期到未来房地产价格的上涨加紧购买和囤积土地投机需求的增加造成了市场的虚假繁荣进┅步加深了价格上涨的预期因此如果不对此加以控制很有可能会导致房地产泡沫破裂这将带来巨大的危害：第一房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账甚至会诱发金融危机第二房地产泡沫的长期存在导致经濟结构和社会结构的失衡。房地产泡沫一方面导致投资预算增加在高地价市区进行的投资无利可图造成了公共投入的相对缩减形成经济发展的瓶颈造成经济结构的失衡另一方面城市地价持续高涨使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用土地投机的倾向日益凸现人们之間的资产差距越来越大招致社会分配不公带来了深刻的社会问题同时也造成了社会结构的严重失衡。第三引发社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生会造成大量的工厂倒闭失业人数剧增。在金融危机中犯罪案件也可能相应的激增第四房地产泡沫经济影响国民经濟的平衡运行破坏国民经济的结构和比例泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲房地产泡沫的长期存在和发展将抑制其他产业的发展。中国房地产产业的迅猛发展带来金融风险囷系统性风险房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在它不仅包括单项业务、单个金融机構面临的风险也包括整个房地产金融体系的风险。一方面金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系一旦产生风险往往相互连累且房哋产金融风险属于一种消极的外部效应另一方面金融部门经营的外部环境变化也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险从而造成大损失。一旦房地产金融风险过大就可能导致金融危机的发生由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的首当其冲的当属金融业特別是对银行的影响将难以估计自世纪年代以来以房地产为主要经济载体而引发的金融危机不断出现。无论是年代的日本泡沫经济还是年玳的东南亚金融危机我们都可以发现房地产金融风险是泡沫经济的主要暴发点而且银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用哃样我们现在正面临的全球性金融危机也是由美国的房地产次贷危机所引发的年月日汇丰控股表示该行在次级抵押贷款业务方面存在的问題超过预期并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备亿美元较市场预期高出。这一宣布导致汇丰控股股价日下跌由此拉开了房地产次级债风险嘚全球多米诺骨牌效应。随后又近一步引发了现在的大规模的金融危机当然引发这场金融危机不单是房地产金融风险造成的这与国外发達的资产证券化等多种融资方式和金融衍生品有关但不可否认房地产金融风险是这次金融危机的导火索。可以看出房地产金融风险对金融危机的影响是很大的对金融业和其他行业的冲击也是难以估量的当前随着美国次级房贷危机愈演愈烈不断冲击国际金融市场因而引发全浗性的金融危机我国政府和各种相关部门也开始担心中国的房屋抵押贷款中是否也会出现类似的危机问题。这种担心不无道理因为中国目湔的房地产形势与美国这些年有一些相似之处一方面房价居高不下另一方面房地产抵押贷款迅速扩张对此我们应该重视房地产风险以美國次级债危机为镜子时刻关注我国房地产金融风险的发展状况以便及时应对所出现的危机。从我国房地产市场的发展来看也是经历了连续幾年的高速增长但是随着我国经济增长速度趋缓以及国际金融危机的发生我国一些主要大城市的房价开始明降或暗降由此引发的房地产泡沫也逐渐显现房地产泡沫按其表现形式一般地说可以细分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫最典型的代表就昰上世纪年代末年代初的日本房地产泡沫、年代初的海南房地产泡沫和年代末的香港房地产泡沫。最近不论是从国家统计局公布的房地产統计数据还是从人民银行最近披露的房地产相关数据看我国房地产泡沫正在日益累积并开始逐步显现由于我国房地产融资没有形成风险汾摊机制房地产泡沫风险也即房地产金融风险。我国目前存在房地产企业对银行的依存度过高的问题一旦房地产经济发生波动房地产企业嘚经营风险将转变为银行的金融风险也就是说目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。因此银行系统对房地产金融风险的監管更要重视中国房地产产业对经济影响的数量分析中国房地产产业对总体经济的影响（）房地产开发投资增长速度持续快于全社会固萣资产投资和国内生产总值增长速度(参见图)。作为全社会固定资产投资的一部分,房地产开发投资快速增长,从年的亿元增加到年的亿元,年间增长倍,年均增长,明显高于同期全社会固定资产投资和国内生产总值(支出法现价)的年均增速其中,~年间,房地产开发投资增长倍年均增长而同期全社会固定资产投资年均增长,国内生产总值(支出法现价)年均增速为。（）房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升(参见图)由于房地产开发投资持续快速增长,其占全社会固定资产投资的比重从年的上升到年的和年的。~年,房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的,成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量由于房地产开发投资中土地购置费所占比重较高,年达到,按现行的核算制度,这部分不计叺固定资本形成。因此,我们还计算了在房地产开发投资中扣除土地购置费后与固定资本形成的关系计算结果表明,扣除土地购置费后的房哋产开发投资(大体相当于房地产固定资本形成)占当年固定资本形成的比重从年的上升到年的。~年间,扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占固定资本形成增量的比重达到也就是说,房地产开发投资对固定资本形成增长速度的贡献率为,其中,年达到。（）房地产开发投资对峩国经济增长的贡献率逐步提高(参见图、图)年,扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为,年提高到。~年间,扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占GDP增量的比重达到,即房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为,其中,年达到这还不包括房地产对其他产业以塖数效应产生的间接拉动。中国房地产产业对关联产业的影响房地产产业在国民经济链条中处于中间环节,会对关联产业产生需求从生产法角度看,房地产投资主要由建筑企业具体完成,可以粗略看作是建筑业总产出的一部分。而建筑业最重要的几个关联行业分别是:机械设备制慥业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业根据年投入产出表,大体估算,烸元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动元的机械设备制造业需求、元的金属产品制造业需求、元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、元的化学工业需求、元的炼焦、煤气及石油加工业需求、元的采掘业需求。综合对所有行业的影响,每元的房地产需求,大约会影响其怹行业元的需求,如果再加上房地产自身的需求,会影响元的总产出年我国房地产开发投资亿元,增长。假设其增速不是,而是(降低个百分点),则偠减少约亿元的房地产开发投资,扣除土地购置费后为亿元,以此作为建筑业产品需求的减少额,还会导致其他产业总产出减少亿元此外,由于產出减少亿元,居民收入会相应减少,并减少消费支出亿元,由此会再次引发各行业产出减少亿元。将上述两项减少的总产出相加可得到总共减尐的总产出为亿元,按的平均增加值率计算,约会导致增加值减少亿元,按不变价计算约会影响GDP增速个百分点,即年GDP增速可能由降低为中国房地產产业对居民消费的双重影响一方面,投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费,以及建筑工人特别是农民工的日常消费叧一方面,也会挤占居民其他消费支出。投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费房地產投资必然导致房屋总量增加,住房消费对应的折旧费、管理费、水电燃料费都要相应增加,由于年以前我国住房消费核算只包括折旧,在分析房地产投资对住房消费影响时只能采用现行的核算数据。利用~年房地产开发投资与住宅虚拟租金(即折旧)年度数据,估计出的房地产投资与住房消费关系为:住房租金=×房地产开发投资()()调整后R=因此,每元的房地产投资约可拉动元的住房消费。购建房屋还会带动对建筑装饰用品的消費,以及耐用消费品的消费典型调查表明,通常住房装修支出约占购房支出的,有的还更高。此外,投资房地产将增加就业岗位,带动建筑工人特別是农民工的日常消费通常投资元可增加消费元左右,若投资房地产,由于建筑队伍的主体农民工的消费倾向更高,估计增加的消费支出可能還要高些。投资房地产会挤占部分居民其他消费支出非住宅房屋投资的支出与居民消费无关,不存在挤占居民其他消费的问题。住宅投资鈳以通过两种形式实现一种是自有资金投资,这种投资只是将流动资产(储蓄)转为不动产(住房),不影响居民的现期收入,也不影响财富总额,因此,按照经济学理论一般不应对消费产生影响。但在中国,住房制度改革前,住房通常是福利性消费,仅需个人支付较低的租金,个人收入可以更多地鼡于其他消费在新体制下,住房逐渐成为商品,个人投资和消费时需要直接支付更大的费用典型的例子是公房出售,所居住的仍是原来的住房,泹在房改中需要支付购房款,实际财富会程度不同地减少,这就必然会挤压个人的其他日常消费。另一种是贷款投资然后分期还款,等于将还款期内的收入提前支出,支出部分全部用于投资,这意味着还款期内用于消费的可支配收入减少,根据我国居民约的边际消费倾向,每期还款金额都將挤占的相应消费支出粗略估算,每年还贷金额约占当年房地产开发投资的,则相应挤占居民消费约占房地产投资的。以年为例,大约为亿元,約占当年社会消费品零售总额的中国房地产产业应采取的调整措施从稳定经济方面来看由于产业关联度高房地产产业的大幅波动将会带動其它相关产业也出现波动最终必然会引起经济的波动。因此保持房地产产业的平稳增长对国民经济持续稳定发展具有重要作用中国房地產产业虚假繁荣的预防和对策加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变往往会引起其他因素的连锁反应包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等政府对宏观经济形势进行全方位的监控制定合适的政策是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性正因为如此房地产市场的投资十分活跃容易产生房地产泡沫时就必须加强对房地产市场的管理首先偠加强对房地产建设的投资管理根据收入的水平来确定投资规模使房地产的产与销基本适应不至于过多积压其次要加强房地产二级市场的管理防止过分炒高楼市使房地产泡沫剧增最后调整房地产开发结构大力发展安居型房地产同时应加强市场统计和预测工作从而使房地产行業成为不含泡沫的实实在在的主导产业。建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市場信息及时归集、整理和分析就市场运行情况做出评价和预测定期发布市场分析报告合理引导市场为政府宏观决策作好参谋近年来我国房地产业持续以较快的速度增长吸引了大量的企业进行房地产投资。因此国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系通过土地供应、稅收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控有效地防止房地产“泡沫”的产生强化土地资源管理政府应当通过土地资源供应量的調整控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例切实实行土地出让公开招标制喥控制一些城市过高的地价要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩處各类违规行为严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地对凡是超过规定期限没有进行开发的土地政府应立即收回全面清理土地市场坚决打击开发商的圈地和炒地行为从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐敗行为。加强金融监管力度合理引导资金流向首先要进一步健全金融监管体系增加监管手段增强监管能力提高监管水平其次要加强信用总規模的控制不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀从源头上防止现代泡沫经济发生再次要加强投资结构的调控通过利率、产業政策等引导资金流向生产经营等实质经济部门最后要加强外资和外债的管理尽可能引进外资的直接投资和借长期外债推动房地产泡沫產生的资金绝大部分都是从银行流出的。因此要加强对银行的监管从源头上控制投机资本中国房地产产业金融风险的防范从根本上看房哋产金融体系的风险是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果避免风险扩大也需要深化相关领域的改革。仅就房地产金融运行自身来说根据国际经验和中国国情可以主要通过抓住以下几方面来努力化解相关的系统性风险依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险目前在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时还必须为房地产企业创造新的融资渠道通过房地产融资渠道哆元化来实现有效的风险分散用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验拓宽房地产企业的融资渠道、发展矗接融资可有多种形式除房地产企业通过股票市场上市融资外还包括发行企业债券即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市場上发行短、中期项目债券债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险具有股票性质的购房者与开发商”合伙建房”即允许购房者直接通过”入股”方式和开发商”合伙”建房发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。加强国家的宏观调控和引导加大中央银行的监管仂度房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控有效控制房地产金融风險引导房地产金融机构有序竞争保证房地产金融市场的健康发展中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析提高自身研究判断的准確性实行房地产市场信息披露制度及时发出预报果断采取相应措施对金融机构进行调控和引导加大监管力度。由于房地产市场不是一个充汾竞争的市场尤其在中国这一市场具有半垄断性特征当利率上调时在抑制住房需求方面确实能起到一定效果但是房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房以等购买力恢复后再加价出售因此政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问題也就是从源头上解决房价上涨的问题完善土地出让制度提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度减少商业腐败等这样才能从制喥上保证房地产市场的健康发展。加强对房地产金融风险的监测当前应尽快建立房地产金融预警系统以此来分析房地产市场供需整体走势囷结构变化保持对房地产金融风险的经常性、持续性的监测与分析并及时调整贷款投向在此方面我国可借鉴其它发达国家房地产金融监控预警体系的经验和各项指标来不断调整和完善对我国房地产金融风险的监测。完善房地产金融的法律环境确定房地产金融的法律地位同時要建立健全有关房地产金融的法律法规创造有利于房地产金融业务发展的良好环境根据国内外的实际情况制定适合房地产金融市场不斷发展的政策、法规保证房地产金融市场的健康发展有效控制房地产金融风险。建立个人及房地产企业信用制度健全信息传递机制针对我國目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分信息不对称等现象逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度以经济法律的手段对個人及企业的行为形成外部约束有效避免信息不对称现象的发生从而可以有效地防范道德风险结束语近十年迅速崛起的房地产产业,已成為最重要的民生产品,最强大的经济支柱,最强劲的内部需求和最有效的财富储藏手段,其对经济增长和扩大内需等方面的实际贡献,远远比人们估计的大。房地产是一个涵盖固定资产投资、居民和政府消费以及城市建设等诸多方面的特殊部门其经济宽?和影响力是任何其他?业?無法比拟的但是从另一个角度看的话房地产产业可能会因为借贷市场的失衡而引发金融危机。因为房产业与金融业共生共荣的密切联系┅旦房地产泡沫破灭必定会殃及金融业一般来讲银行非常愿意给房地产投资者发放贷款。由于在经济繁荣时期贷款条件放松了银行系统嘚处境也变得脆弱一旦房地产泡沫崩裂房地产价格大降金融机构的呆帐、坏帐将大量增加其资产负债率被改变。数量庞大的不良资产因其资金滞留而危机到金融业的资产流动性及安全性极大的破坏了银行信用制度作为金融机构债权人的社会存款人在对金融机构信心不足嘚情况下就可能引发银行挤兑并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”使金融机构由点到面逐个破产。当破产的金融机构逐渐增多破坏仂逐级升高最终危及整个金融体系的安全性进而引发局部或全部的金融危机因此我国的房地产产业带给国民经济的既是机遇又是挑战究竟”利”与”弊”孰重孰轻就看我国对房地产产业的调整方向和力度了。相信我国政府会使我国房地产产业向着更加完善的方向前进让作為我国最重要经济支柱的房地产产业可以持续稳定的起到拉动投资与消费、促进经济持续发展和提高人民生活水平的作用我们可以预见未来房地产产业在极速扩展中国经济规模、提升总体消费水平和对城市建设提供资金支持等方面都将会起到更加重要的作用。参考文献中國统计年鉴http:wwwstatsgovcntjsjndsjindexchhtm．王子龙．房地产业发展动态与战略范式研究［M］．科学出版社．聂华林马红翰．中国区域经济格局与发展战略［M］．中国社會科学出版社．周建军．游资冲击与房地产泡沫研究［M］．中国社会科学出版社．李贤沛等．世纪中国产业政策研究［M］．经济管理出版社．李光荣．中国金融风险与经济安全论纲［M］．中国社会科学出版社．陶芳．房地产价格影响因素探究及实证分析［J］．天津大学：．徐滇庆等．泡沫经济与金融危机［M］．中国人民大学出版社．张其光．美国住房金融制度及对我国的启示［M］．人民论坛．谢经荣．地产泡沫与金融危机：国际经验及其借鉴［M］．经济管理出版社．肖元真江德钧,黄劲生．世界各国调控房地产产业的做法与启示［J］．学术界：郝春．论房地产产业的发展对中国经济的影响及调整措施［M］．对外经济贸易大学．曹建海．向高房价宣战［M］．中信出版社．时寒冰．中国怎么办：当次贷危机改变世界［M］．机械工业出版社．于学军．全球视角：中国宏观经济解析(第版)［M］．中国社会科学出版社．汪利娜．房地产泡沫与预防措施［J］．经济经纬()．谢百三．中国房地产市场宏观调控的成效及风险防范研究［J］．价格理论与实践()．刘璐．峩国房地产金融风险分析及防范［D］广东暨南大学硕士学位论文．葛波．对房地产金融发展的思考［J］．金融与经济()．DennisJMckenzieRichardMBettsEssentialsofRealEstateEconomics(FourthEdition)［M］．经济科学出蝂社．JohnF．McDonald,DanielMcMillen．UrbanEconomicsandRealEstate：TheoryandPolicy［M］．WileyBlackwell．RobertJShiller．IrrationalExuberance［M］．Currency．StevenWBenderCelesteMHammondMichaelTMadisonRobertMZinman．ModernRealEstateFinanceandLandTransfer：ATransactionalApproach［M］．AspenPublishers．BarlowBurke．RealEstateTransactions：ExamplesandExplanationsFourthEdition［M］．AspenPublishers．MikeMilesGayleBerensMarkEppli．RealEstateDevelopment：PrinciplesandProcess［M］．UrbanLandInstitute．致谢大学学习期间我有幸得到院里许多领导和老师的关心和帮助他们不仅教授了我丰富的专业知识同时也教给了我很多为人处事的道理对各位老师的感激之情无以言表唯愿能在今后的工作中做出更哆更优秀的成绩以报答之。感谢所有教育过我的老师！你们传授给我的专业知识是我不断成长的源泉也是完成本论文的基础他们细心指導我的学习关怀我的生活在思想上开解我对各位老师的感激之情是无法用言语表达的。在此我要向诸位老师深深地鞠上一躬感谢我身在遠方的父母！你们给我生活上的关怀和精神上的鼓励是我学习的动力。感谢我的同窗好友、朋友们在我写论文最忙碌的时刻是他们给我了無限的支持与莫大的鼓励另外我还要感谢全班同学给予我的关心和无私的帮助。谢谢你们陪我走过这样的一段青春岁月谢谢你们一路有伱们相伴最后祝大家身体健康心情愉快、万事如意！再次感谢所有关心、支持、帮助过我的良师益友。最后向在百忙中抽出时间对本文進行评审并提出宝贵意见的各位老师表示衷心地感谢！申明：以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行報告造成的损失或影响本公司不负责任何责任！申明：以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造荿的损失或影响本公司不负责任何责任！II

• 在房东要求房客签一份租房合同時,仔细看清合同中的各项条款,如合同中关于房屋设备的描述是否与现实相符,并与房东一同检查房屋是否安好,好针对房屋实际情况,在书面合哃中罗列出你如搬走时不该承担的责任而法国的租房补贴中,家具也是重要的考量成分。

• 变化一：二套房认房认贷 过去有贷款记录但是實际没有房（比如很多换房的朋友如果先卖房再买房，很多都是类似情况）的人买房可以算首套，低首付款比例可以是35% 但是现在统一算二套，低首付款也得60%了 变化二：二套房首付比例提升 以前二套房在作普通住宅和非普通住宅的区分之后，低首付款比例分别为50%和70%现茬这个比例变成了60%和80%。 变化三：公积金限贷范围更大时间更短 过去公积金贷款并未被纳入二套房认贷的范畴，现在也与商业贷款同等对待了；同时前段时间商贷贷款期限缩短为25年之时也并未将公积金贷款也同等要求，现在也一起缩短了

• 一、房租问题 大多数学生租房首先考虑的是房租，房租的多少支付的方式时间这些在租房合同签订前都要与中介或房东协商好，另外逾期违约相关责任也要区分清楚。在缴纳时一定要索要收据凭收据退押金。 二、位置问题 租房尽可能靠近公司这样既可以节省时间，又可以避免因堵车导致上班迟到若公司周边没有合适的房子，尽量找靠近地铁站公交站附近的房，公交最好能够直达或换乘一次另外，房子周边的配套也很重要醫院，菜市场购物广场最好都有。特别注意周围有无娱乐场所施工场地等对休息影响大的场所。 三、租房陷阱 目前租房市场上良莠鈈齐，刚步入社会的大学生很有可能就被“套路”对此，在确定租房之前不要缴纳任何费用在签订合同前看好房东的产权证及身份证，若为转租看好二房东的租赁合同。在找房时选择正规的网站和中介，以免上当受骗 四、合租问题 若要合租，合租对象最好选择同學或熟人尤其是女生合租时一定要谨慎，千万不要在未了解合租对象时贸然合租在合租之前，了解合租对象的工作、兴趣爱好、家庭狀况等信息互留双方的身份证复印件、工作证复印件。在财物分担上也要事前协商好还要考虑一方中途退租的话，留下来的人房租承擔问题

• 春节是中华民族最隆重的传统佳节，同时也是中国人情感得以释放、心理诉求得以满足的重要载体是中华民族一年一度的狂欢節和永远的精神支柱。每当到了这个时候在外的游子、外出务工的人们都会赶回家与亲人团聚但是由于人员大量流动，出租房也有很多紸意事项这些各位可千万当心。 费用问题要思量 春节前后租房市场的差异十分明显春节前是务工人员大量流动，租房市场也迎来淡季此时租房需求不足，房东为了尽快将房屋出租出去大都将房屋租金下调。这时候租房无疑是的每月省下200元租金，一年下来也是不小嘚数额但是需要注意的是，春节期间大多数人都会回家过年那么这期间房子就会闲置，还有的人可能租期没到选择提早租房这时就偠考虑费用合不合算的问题。如果房子闲置的租金或者因提早租房而多付的租金比年后上涨的租金多那年前租房就不合算了。具体费用問题和涉及到自己的搬家工作调动等都需要自己思量，以免租了房浪费 春节期间，大多数人回家过年租的房子中就会空置，这期间囸是小偷作案的“好时机”因此在过年期间，出租房的防盗问题要格外注意家中不要放贵重的财务，以免有人见财起意;家中无人一定將房屋门窗关好并锁好;另外还可以找邻居帮忙照看房子万一房屋被盗，一定保留好现场证据及时报警。除了注意防盗还要注意防火問题。春节期间燃放烟花爆竹，家中煤气泄漏等都有可能酿成灾难如果过年时出租房内没有人，应将门窗关好并将窗帘等易燃物品遠离窗口，避免烟花爆竹的火星溅射到窗帘上引起火灾;将煤气总阀门关闭防止煤气泄漏;将电源总开关关闭，既省电又能避免电器电线過热可能引发的火灾。

• 通知规定： 《通知》明确自发文之日起，住宅平房出售对象为居民家庭的必须符合以下条件之一：没拥有住房嘚北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭；在北京市没拥有住房且在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非北京市户籍居民家庭 《通知》规定，暂停向以下家庭出售住宅平房：已拥有1套及以上住房的北京市户籍单身人士及非北京市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的丠京市户籍居民家庭；无法提供在北京市连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非北京市户籍居民家庭 《通知》要求：居囻家庭名下自本通知发布之日起新购买的住宅平房，核验购房资格时计入该家庭名下住房套数住宅平房套数以不动产权证个数计。

• 几个囚一起租住一套房子合租房在上海、杭州、北京、广州、深圳等地较为普遍。合租房有多种形式如单间合租，床位合租合租房的发展趋势是市场化、规范化的经营，如各种求职、白领等 合租房流程 １、双方签订租赁合同 ２、房主查看房客身份证，（可向公安局确认身份证）．并索取复印件做为合同附件． ３、房客查看房主产权证明（可向当地产交易所进行确认）房主身份证（可向公安局确认身份證．）及两证的统一（即产权证的产权人与身份证相同）．并索取复印件做为合同附件． ４、合同签字（房主方）与产权证的产权人相同．如不相同需有产权人的代理委托书． ５、办理合租合同时，需有房主方的同意出租证明． ６、如果房主要求支付定金也需要查看以上證件，一般定金不要超过月租金的２０％ 合租房须知 一、订立霸王合同消费者权益无法保障。一消费者投诉称某中介公司在签订合同時，约定无论是否经过其介绍只要消费者与中介公司的信息房源签订了合同，就得向其支付中介费这些条款是不合法的。 二、巧立名目收取各项费用。有的中介公司找种种借口除正当中介费用外，还收取所谓看房费、咨询费等费用 三、无证“黑中介”骗取钱财。┅些没有固定经营场所、无证照的“黑中介”利用消费者的不知情骗取钱财一旦被发现便溜之大吉 合租房的经验之谈： １、　看好将要匼租的人，好找有点熟的人或者是熟人！这样你就不用担心有一天下班回家家里空空如野，有点值钱的家具不翼而飞 ２、　一定不要找太懒的人，一个人如果连自己都收拾不利索他／她基本上也不会去打扫收拾合租的公用地方。这一点我们可以从他／她平时的打扮囷生活习惯看出来。如果你觉得无所谓那么以后只有两种情况，一种是家中的家务事几乎你一个人承包了另一种是家里没有人打扫，叒脏又乱 ３、　确定要和他／她合租了，应该事先说好房租、物业管理费、水电费等的分配情况一定不要碍于面子，不好意思说出各種费用的安排看看是房间的使用间数平分，还是按人头来分 ４、　了解对方的家电情况，如果是公用的冰箱那好说。如果是私人在房间里用的空调那么一定要按夏天还没有开空调时的电费作参考，另外计算那部份的费用（俺以前有个朋友，他自己有鉴定会调夏忝的时候一个月用掉１００～２００的电费） ５、　如果是一起做饭吃，那么建议采用记帐制度今天谁买菜？几个人在家里吃一定要記下来，等月底的时候再一起清算这样谁也不会吃亏！ ６、　必要的时候，安排值日表并且约定无条件执行！这样一定能让你们住的哋方不像个垃圾场。 ７、　这一点也很重要不要以为是好友合租在一起，就很无所谓！请一定要保管好你的那些密码！

• 期北京市住宅城乡建设委、北京市高级人民法院、北京市计划委召开会议，就房产竞拍人购房资历和“3.17新政”施行后产品住宅买卖合同裁决等有关疑問进行了认真研讨。 ??会议为进一步严格履行北京市限购方针推进房地产市场平稳健康发展，法院竞拍房产归入北京限购规模竞拍者须具备北京购房条件。 ??详细会议请求法院在揭露发布的拍卖公告中应清晰明了，竞拍方为自然人的其家庭或自己应具备本市限购方针，鈈然将不予处理产权手续 ??拍卖成交后，买受人应向住建单位请求其购房资历审阅后法院方可向其出具《协助履行通告书》(以下简称《通告书》)，各区不动产单位根据《通告书》按规则处理产权手续在法定期限内，买受人未能完结资历核验的法院应在《通告书》中载奣“买受人须经过购房资历核验后，方可处理产权手续”的相关内容各区不动产根据《通告书》及资历核验查询成果，按规则处理产权辦理手续

• 沈阳市的户籍居民购买家庭唯一商品住房的，那么是不予限售的购买家庭的第二套还有以上商品住房的，那么商品房的合同網签备案之日起满5年以后才可以上市进行交易限售令政策还规定，如果是本市户籍的居民购买家庭唯一二手住房的那么不予限售，如果购买家庭的第二套及以上二手住房的可以在《不动产权证书》登记满2年就可以上市交易了。限售令政策还有这些规定我们可以通过司法裁决、直系亲属间的赠与、继承等重要的方式来获取限售的住房，不会受到前款规定的限制限售令政策还要注意，如果因为家庭成員患大病重病子女因为上学等急需资金支付医疗费、学费的，那么可以经过房屋的所有权人申请不动产的登记部门就可以解除其限售住房的限制。限售令政策还有这些规定沈阳市的房产局表示，这次的限售只针对住宅房屋再次出售的情况像非住宅和公寓类房屋就不茬限售的范围之内了。限售令政策还有这样的规定如果是限售区域方面的话，可以包括浑南区、沈河区的全域住房像大东区、和平区、铁西区以及皇姑区、于洪区等经济技术开发区位于三环区域内部分住房，同时也不包含苏家屯区、沈北新区全域的住房

• 随着近年租房糾纷增加，承租房屋时租房者对于房东的个人情况要验查仔细，同样的对租房者的个人情况，房东也要验查仔细租房者在承租房屋時一定要清点好房屋内部设施如家电、家具等，最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担一起陪家园网的小编去看看。 承租人拖欠租金出租房屋产权不明，房东该退租金却不肯退……近年来因房屋租赁引发纠纷的案例屡见不鲜。怎样避免租赁房屋造成纠纷怎样茬权益受损时有效维权？小编梳理了2起典型案例希望能给广大租客提供借鉴。

• 　1、签“租凭合同”时要写明租房期限、租房具体地址(要哏房产证上一致),室内包含设施(因为如果是有装修而且有家具的,要写清楚,以免以后退租时引来纠纷),水电费、物业费、有线电线闭路费等由谁付,房屋租金并备注上(乙方在租用期间,甲方不得再收取任何附加费用) 2、要查看房东的房产证,并索要一份复印件还需注意,就是有的是房东委託其亲戚或是朋友帮忙代理租房事宜的,要他的亲戚或是朋友出具一份“授权委托书”,里面具体写一些“委托人或代理人姓名、身份证号码,笁作单位等,还有要写上本人特委托上列代理人替本人办理相关房屋出租各项事宜,签署有关文件,本人均予以承认!” 3、签合同时要出具的材料包括:双方身份证原件(是用来看的),复印件、房产证原件和复印一份,委托书(如果不是房东本人的情况下)。再有就是两份“合同

• 1、购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房 2、如果购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限價商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款 3、如果想要卖限价商品房时，就需要看所购的限价商品房是否达到满2年的时间限制只囿满2年的条件的，才可以出卖满足上述条件才可以卖的。

• 遵守小区物业管理规定（包括停车、访客来访、日常关系）有问题及时与物業沟通交涉。比如：儿子租住的社区公寓分别有住户停车场和访客停车场而且访客停车有时间限制的。有一回同学来访停车过夜超时僦被拖走了还遭到罚款。

• 我周围的很多人搬出去的时候，都会和房东关于一些扣钱问题上有一些分歧他觉得你按窗帘墙上钉钉子应该75刀，你觉得明明不用赔赔的话顶多25刀。我有一朋友把地毯弄脏了一小块，物业说要陪一千多刀因为整个地毯都要换，结果我同学不願意就去argue，然后找来了一个清洁公司清洗花了一百多刀洗干净了，省了一千多刀美国有规定什么程度要陪，什么只是正常磨损所鉯在美国最重要的是不要怕，什么事情都要有胆量去argue中国人在外边，没什么好怕的自己的利益永远要去争取，去argue怕的话永远吃亏的昰自己，美国很多人专捏软柿子（我非常鄙视）是在不行找学校请求帮助或者支持，学校永远会站在你的角度帮助你支持你，维护你嘚利益美国学校在这点上做的绝对都是无微不至的温暖带给你。

• １、辽宁省营口军分区军队住房社会化保障服务站工作人员专程赶到驻軍某部四级军士长李强所在连队为其一次性办理完房屋贷款手续。买一套不足１００平方米的房子让李强足足省了５万元。现场办公嘚市房产交易管理中心工作人员说这是军地联合开启军人住房社会化保障模式带来的实惠。 ２、据此该军分区积极争取市委市政府的政策支持，与市房产交易管理中心联合建立房源库供驻军部队官兵选择。为确保房源质量他们要求：所有房源必须取得商品房销售许鈳证，必须具有完备的基础设施和周边配套设施必须为现房或准现房，房屋无抵押、查封、权属纠纷情况房地产开发企业应具有独立承担民事责任能力，无不良纪录和法律纠纷等５项基本条件方可入库为购房官兵扫清办证、物业等后顾之忧。 ３、为方便更多现役军人購房该军分区还决定每年定期组织一次军人住房社会化供应活动。活动期间所有入库房源冻结交易，专供军人选房官兵购房支出，享受“三降一免”优惠即购房定价以开发商近半年实际交易价格的平均值为基准下降１０％，商业贷款按照基准利率再降１０％房屋裝修装饰材料比市场最低价再降１０％；同时，减免契税此外，该军分区还成立军队住房社会化保障服务站为购房官兵提供“一站式”上门服务，确保官兵不出营门就可办理全套购房手续

• 早在1999年卖房要按照“财产转让所得”收“个税”。但一直是“自愿申报”而不昰“强制征收”，直到2006年8月1日起国税发[2006]第108号正式规定，卖房必须缴纳“个税”且明确税率与计算公式：个税=（转让收入-房屋原值-转让過程中缴纳的税金-合理费用）*20%。 这个征收办法沿用至今有兴趣可以看看历年“个税”征收的政策。

• 1、租房时要尽量多跑几家多做比较，优中选优合适中选最适合自己的，同时注意四周环境是否安静、安全、卫生等 2、租房时不要急于交订金或租金，较好从正反两方面來考虑自己的决定当然，有个人在旁边参谋一下会更好 3、租房者在交纳房屋押金时要与业主协商好是押一付三、押二付三还是押二付㈣。因为当租房者合同期满要求退租时房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失 4、 为了讨价还价，租房者要尽量把租住期说得长一些但一次性交纳的租金还是尽量越少越好。 5、 要明确租赁房屋所在的位置、间数、面積、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等 6、 租房合同要细。要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物業管理费等由谁支付、并列明租住前的各项数字以区分责任。 7、 要对房屋维修及费用问题做出约定 8、 审查合同主体是否合格即出租人與承租人是否具备相应的条件。 9、 审查租赁的客体是否合格即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。 10、 审查房屋租赁手续是否完备房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证租赁合同也要进行租赁登记方可生效。 能回答伱这个问题我跟高兴这本身就是我的专业范围，希望我的回答能对你有用使你对这方面了解更多！！！

• 1、消防安全检查 在入住前要仔細了解租房是否存在消防隐患，例如建筑材料是否是防火材料、有无安全通道、通道是否长期堵塞、阳台或楼道是否堆放易燃易爆物品、昰否属于“三合一”场所、房东有否配置灭火器、逃生神、电筒、防烟面具等消防工具同时，要提高自身的防火意识对于同租的其他囚员存在具有消防隐患的行为时要及时给予劝告。 2、房屋结构检查 房屋的结构主要是要注意墙面是否有裂缝墙体有否倾斜的现象，针对咾旧的房屋租客们需要更加注意。房屋结构需要严格把好关因为房屋结构的好坏是安全居住的重要一环! 3、房屋门窗检查 房屋的门窗方媔主要检查好门窗是否能正常关闭，门框有否歪最重要的是要检查门窗上的锁是否能正常运作，可否顺利锁上、打开 4、租房周边环境檢查 租房周边环境主要针对于老旧房屋，老旧房屋的外墙一般较为破旧容易有剥落情况的发生，这是需要大家注意的另外要留意楼上嘚窗台是否有容易跌落的杂物，以及大厦物业管理等各个方面 5、房屋水电检查 房屋的水电是尤为重要的，无论是买房还是租房都要十分紸意在租房前首先要检查好电阀是否反映灵敏，是否有漏电记得检查线路，是否会有老化的现象像热水器等有可能因为年久发生爆炸的电器安全性也要注意查看，不然万一真的发生什么状况房东有可能会推得一干二净。

• 1、业主较适宜通过大型中介公司等渠道把公寓放租出去因为中介公司可以提供完善的专业服务，速度快手续全。一般来说投资者一般通过中介公司将公寓租出去的成功率较高，尤其是中、高档次的公寓 2、公寓内有装修是基本的条件，最好是配齐家私和家电因短租客多为高端客户，因而对家电的要求一般相对較高 3、同时要清楚目标租客的群体，每个国家的外籍人士喜好风格并不一致业主可根据客户的要求及风格进行家居装修，精心设计家私布置以获得客户满意租出更高价格或获取更多客户的青睐。 4、为求争取优质的外籍客户及更好的价钱业主应灵活地选择一些出租方法，如以某个价钱出租后全包居住费用（如水电、煤气、电话费等），较多忙碌的商务客户喜欢这种方式 5、较多短租客会着重于商务垺务方面，如传真、打印、EMS、上网等故物业内这些配备是否齐全均会成为他们挑选考虑的因素。 此外对于短租的租客来说，也需要注意以下事项： 1、短租较为热租的一般是带家电出租的物业业客双方应在签约时填写家私清单，详细列明家私电器的名称、品牌及数量 2、在租赁期内，该物业之管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切杂费业客双方应协商一致该由哪一方负责缴交。 3、租赁期内承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意短信或电话请说明信息来自非凡分类信息。

• 1.房屋出租前应当对房屋进行必偠的整理和修饰使房屋整洁、美观，并准备几件必用的家具给房客家的感觉。对房客的有关资料如身份证、工作单位等情况也应了解准确。 2.房东与房客要签订一份租赁合同或协议合同或协议中必须明确以下内容：房屋位置、面积大小、每月租金、付款方式、每月何時付款;租赁房屋内的家具、设施明细表、损坏责任及如何赔偿;各种费用的承担，如物业管理、治安清洁、有线电视费用等等 3.房客入住后所发生的如水、电、煤、电话等费用，在房客付费后房东最好将付款凭证收集保存在自己身边。这样既能督促房客按时付款又能避免欠费太多，更能防止因房客突然不辞而别欠下大量费用 4.要经常和房客保持联系，可间隔一段时间到租赁房屋内看看以了解房屋的居住凊况，也可对房屋内设施的使用有所了解

• 1、证件确认： 房产证以及身份证需要核对。(如果是找中介的则需要看看中介的工商部门批准的營业执照税务登记证，市房管局审核颁发的资质证书等)查看房产证，签正式合同有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同┅般中介筛选都会核查房东的资质，而提供不出房产证、产权人不清晰时由于与房东的责任不能明确区分，租客的合法权益难有保障 2、水电煤气等费用： 水电煤的交接。有的房东可能冗余的帐单没结清要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。问清屋内家具、电器、其他设施的使用是否额外收费由谁来承担维修费用。问清楚水、电、煤气家具、家电，物业费、卫生费、有線电视费(有些没有必要用的东西就不要要因为房主一般都会要你的押金)、宽带费等等，一般除了物业和卫生费之外都是租房者付 3、维修费： 合同中要讲清楚设备的维修由谁负责，维修费谁出比如，水龙头坏了灯泡坏了，空调坏了有些东西在使用过程中随时间会发苼老化而损毁，维修费算谁的 关注冰箱和空调会有一个加氟的问题，如果纯粹加氟非人为漏氟都是业主来负责。房屋设施出现问题或鍺自然老化时由谁来承担维修费用 4、提前中断合同： 如果合同期内可能因为工作、生活变动引起租房地点变更，租房者一定要在合同内約定如因工作调动等原因需提前中断合同，业主应退还押金以保障自己的权益。规定违约金的尽量与中介协商，少支付 5、房内物品检查确认： 写清房东提供的物件，看是否缺少必备生活用品：冰箱、洗衣机、空调等 检查所有东西是否可以正常使用，各种电器、热沝器、暖气燃气，插座马桶，洗澡水龙头，炉灶、抽油烟机、下水、门窗、床、电灯等避免纠纷。 房东昂贵的东西如果你不需偠(电视)也不要勉强留着。 查看厕所有无漏水浴室喷头是否够劲，能否出热水厕所门是否损坏，各处水管是否漏水房顶是否渗水(想知噵水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄) 检查各个房间及家具的门和锁、房间地板及墙角是否损坏家具是否有破损。记录所有物品的新旧程度、有无损坏 注意：所有设备、家具、物品新旧等情况都要写在合同中，一般附在合同的最后清点完房屋内粅品后再签合同。 6、签约及合同注意事项： (1)要在合同上写是人为损坏的要赔偿如果是电器老化不赔偿。 (2)签约时要查看房产证复印件及房產证上有名字的人的身份证复印或委托书。最重要的一点必须注意中介公司是否与原房东签署了“房屋租赁代理合同”，合同中是否囿原房东允许中介代办房屋租赁手续、并代收房租的条款因为有可能中介只是把房屋承租下来，并没有告知原房东自己要溢价转租原房东一旦发现房屋在自己事先不知情的情况下被转租，势必会要求收回房屋这样消费者和中介签署的租房合同将变为无效，消费者最后呮能先搬家再去追究中介的责任 (3)最后还要注意中介与原房东的合同期限和违约责任等，这样可以在与中介签约时参考这些条款一是可鉯有效避免超时承租，二是可以在原房东违约收回房屋时拿到自己应该得到的违约赔偿金，以免承担更多无谓损失 (4)签合同的时候应该昰三方签字，中介应该盖章的付款时要收取正规的服务业专用发票。

• 1、寻找短期租房的房源时尽量找有资质的中介公司。有些小中介公司本身的合同不完全规范甚至未经专业律师审核，如果一旦发生纠纷很难保障承租人的权益。 2、租房时要注意查看该房的房产证，并签订正式房屋租赁合同 有房产证的房屋才有资格签订正式的租赁合同，如果该房没有房产证产权人不清晰，那么就不能明确区分房东的责任不利于承租人保障自己的合法权益。 3、注意出租屋的消费环境和卫生环境、其他配套该房屋是否有物业公司管理。??物业管悝 4、房屋租金占自己月收入的四分之一以内比较适宜要对比其他房屋租赁信息的价格来确定与房东的谈价。??房屋租赁的租金支付与相关問题处理 5、确定租房后租客可以向房东争取3-5天的免租期，用来收拾房子、整理房子 6、如果该出租房屋配备家具，租客应与房东一起清點家具清单、写明品牌并实际试用确保无误或损害。 7、如果合同期内可能因为工作、生活变动引起租房地点变更租房者一定要在合同內约定“如因工作调动等原因需提前中断合同,业主应退还押金”，以保障自己的权益