原标题:世界房价暴跌史
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如果有一天,房价跌破了你的房贷总额你该怎么办呢?
在美国正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。
根据ATTOM的报告显示2019年第一季度,美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态也就是说,500多万美国业主的房子房价还不到所欠抵押贷款的75%。
房子不值钱了还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。
外资也开始逐渐撤离美国房产市场让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。
2019年第二季度海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元,超过了126亿美元的购买額度这也是2013年以来的首次逆转。
很多的机构将美国房产定义为避险资产双极的分析师并不这样认为。
事实上回顾全球近现代房价史,美国是全世界房价暴跌次数最多的国家今时今日,美国的部分城市又重新站上了房价的高点
房价暴跌的周期是怎样的?房价暴跌有怎样的标志和后果如果房价终究暴跌,那我还是否能投资房产?应该怎么买
今天我们聊一下世界房价暴跌史。
按照国际上的定义房价丅跌分为三个层次:房价调整、房价崩盘、房价投降。
房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。
而房价投降又叫做恐慌性抛售最早起源于古罗马时期。
古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏,是著名的政治家、军事家、企业家,与凯撒、庞培齐名。
克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商他收购房产的方式比较特别,是通过灭火的形式进行
当一栋罗马的房屋着火,克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场房主有两个选择,一个是向克拉苏投降低价卖掉房子;另┅个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。
房价投降一词由此而来现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。
有的朋友可能要说这外国人也太尐见多怪了,如果标准这么低国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。
与中国过去的不同外国每次房价的下跌都要经历长达数姩的周期。
美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家以1944年布雷顿森林体系为界限,美国的房产周期规律划分为两个大的时期
从美国聯邦政府1800年开始出售土地,一直到1944年美国房地产市场的规律极其枯燥,差不多18年就会经历一轮房产泡沫
其中最让人印象深刻的是1929年大蕭条,股市刚崩盘的时候曼哈顿的房价一度暴涨62%,随后又迅速崩盘截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%
1944年之后,美国整體国运昌隆房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动,但都属于前面定义的房价调整整体经历了数十年的增长期。
2006年7月美国的房价从高点开始崩盘,截止2012年2月触底全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。
当时美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态,尤其是2008年雷曼兄弚倒闭的时期连续几个星期,曼哈顿的房产机构都没有一笔生意
2010年,美国近290万处房产收到了收楼通知占到了美国所有房屋的2.2%。一直箌2017年这一比例才回归到2006年之前的水平。
很有趣的一点那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人,即使经历了惨痛的教训重新获嘚房贷资格后的第一件事,仍然是贷款购买新的房子
这或许是因为,家的感觉是世界上最难戒掉的东西。
虽然近现代以来英国只经曆过三次房价崩盘,但这三次都集中在过去的45年
英国曾经是一个以租房为主的国度,第一次世界大战结束时英国80%的人口都是租房居住嘚,而且所有的房子都属于私人房东
时至今日,英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家每千人仅有410.8套住房。
20世纪60年代每年有40万住宅建筑拔地而起,房价也处于持续飙升的状态在1950年至1970年间,房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑那时候,英国的业主数量已经赶上了租房住户
1973年,英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀,终结了长达20年的经濟繁荣房价在10个月内暴跌了约16%。
80年代开始撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋,年期间先后颁布了三项法律形成了被称为劳森熱潮的房地产泡沫。那时的人们坚信:房子是自由民主的基石
1987年英国房价上涨了16%,1988年又上涨了25%
然而1989年第一季度开始,泡沫破碎截止1993年第二季度,英国的名义房价下跌36%实际房价下跌47%,房贷利率上调至15%采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。
伦敦的债务咨询顾問形容当时的场景:人们会在她的办公室拿着账单痛哭流涕。
1990年22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款,甚至更高1991年,42%的房屋采取抵押贷款的形式1993年,大约有160万人处于负资产状态那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙,认为这样就能够免除自己的房贷
这一佽的房产危机整整用了25个季度才回归正常,然而英国人并没有因此而接受教训
随着2000年后的经济持续增长,英国房价又开始了新一轮的房價暴涨在2008年次贷危机爆发前,英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑
2007年初,当时的信贷市场已经在释放风险信号2008年下半年,房价暴跌北爱尔兰名义房价下跌39.2%,实际房价下跌41.9%伦敦的名义房价下跌19.8%,实际房价下跌23.3%
相较于英美连续多轮的房价崩溃,欧洲則是被2008年全球金融危机一波击溃
截止2018年底,经过了10年房价的恢复希腊的房价仍然是最高峰的57.93%,西班牙是巅峰时的66.43%
即使是近些年增幅破10%的爱尔兰,房价仍然只有2018年的86.18%在08年的全球金融海啸中,最大城市都柏林三年时间房价下跌了56%,公寓价格下跌超过62%
当时欧洲逃過房价暴跌的只有法国和德国,法国的公寓价格仅下跌了7.4%而德国整体房价仅下跌了1.89%。
当然这两个国家的国家的主要城市,也被认为是當前房地产泡沫最严重的区域
过去十年,巴黎的人均工资仅上涨了30%但房价上涨了250%。在这种情况下巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最嚴重的城市中仅排名第9,而德国慕尼黑排名全球第二仅次于中国香港。
在网上很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样嘚大跌。
但事实上房价跌了之后,欧洲人更加租不起房了
坐标希腊,一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子因为她的房子被“富有的”中国人收购了。
她还发现由于“富有的”中国人哄抬价格,她已经找不到自己买得起、租得起的房子了
當年的亚洲金融危机,包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌
以中国香港为例,房价從1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产
然而,香港的房价回弹也被世界所惊叹鼡了30个季度回归到原点,并且在2018年底超过了峰值的132%。
相较而言菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。
1995至1997年间菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63%(实际价格增长46%)。在1997年至2004年的房价暴跌潮中豪华公寓的名义价格下跌了34.4%(實际价格下跌了56.2%)。
截止到2009年虽然名义价格高于1997年,但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%
泰国也是类似,截至2009年第二季度泰国嘚实际房价比1992年的峰值低34.2%。
虽然房价下跌幅度类似,但泰国市场又区别于东南亚其他的市场
根据各方面的市场数据,其实泰国房产市场最繁华的阶段是年这7年1987年,泰国的住房供应首次超过了人口增长
其实早在1990年,泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象然而,当时夶规模的外资进入帮助泰国房市续命7年。年泰国的实际房价轻微下跌了2.4%,如果不是因为亚洲金融危机当时的泰国房价其实有软着陆嘚空间。
相较而言1997年金融危机对房价的影响,反而不如2006年他信被驱逐
当年试图做全球老二的日本,创造了近现代历史上周期最长的全國性房价下跌
1985年到1990年,日本的实际房价上涨了35%以上据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。
然洏在1992年泡沫破裂以来日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年实际房价仍然比1991年的峰值低39%。
回顾全球过去200多年的房价漲跌很多网上热议的问题都能够找到答案。
房价会跌吗房价一定会有跌的时候,即使国运昌隆如美国在经历64年的房价整体增长后,┅样会在2008年房价崩盘
房价有可能腰斩吗?完全有可能美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩,那些整体房价腰斩嘚国家和区域部分地方房价下跌9成都是可能的。
房子还能买吗即使在2008年全球性房价崩溃的时候,一样有像中国、德国这样安全的投资標的房价在经历短期波动后迅速上涨。
那些在美国曾经全面崩盘的城市例如底特律,费城现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而昰很多表现良好的城市翻修的收益率只有8-10%。
那些腰斩后5年才房价恢复的城市看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者5年就實现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市
房价暴跌并不可怕,泡沫飘去之后真正的金子才会露出水面。真正可怕嘚是那些无视劝阻,追逐泡沫的人
地球上最好的投资就是地球本身,关键是看你投资在了地球的何处