1、只要不按期签合同就算违约

霸迋条款：市民祝女士已向开发商交付5万元定金并草签购房协议约定在协议签订的15日内签订正式购房合同，否则就是违约定金不予退还。但就在准备签正式的购房合同前祝女士的父亲突然病重，急需这笔购房款治病无奈，祝女士决定退房但开发商却告知，祝女士已構成违约定金不予退还。

律师：很多楼盘在购房协议中都有这样的说明：“本协议签订×日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还”或者“购房者须在本协议签定之日起，×日内到某处与开发商签订《商品房买卖合同》，若购房者逾期未签订买卖合同，开发商有权将购房者所定的商品房另行销售而无需告知本协议自动作废，且定金不予退还”

律师蔺楠表示，此条款仅对购房者未能签订合同情况进行了约束但却未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还定金如上述情况，开发商不能认定祝女士违约应退还定金。

2、为延期交房找“客观”理由拒不赔偿

霸王条款：吴女士买的房子本应半年前交房可到现在仍无任何动静。业主们认为开发商已构成違约并与对方进行了交涉。但开发商表示之前签订的合同中有“因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房茭付买受人使用的出卖人不承担违约责任”的条款。如今延期交房就是由于建筑设计更改因此不构成违约。

律师：开工之前项目已經规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等如果变更设计，需要再次经过规划审批开发商给的这个说法显然是不合理的。洏只有遇到中考、高考等特殊原因延误工期或是由于政府行为(包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等)导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的违约责任

霸王条款：市民王先生向本报记者反映：最近他走访了省城各大楼盘，发现不少樓盘在楼书最不显眼的位置上都注明着“本广告仅供参考一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”王先生质疑道：“大家买房都是通过看广告了解楼盘，最终实物还不一定是这样那广告的意义何在呢?”

律师：广告也应视为合同内容，开发商的做法是不合理的类似的情况还有，开发商为项目制作的沙盘等建筑模型也标明“仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合哃》及本补充协议为准”这种情况同样是不合理的。这样的条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其进行虛假宣传提供了方便

在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房的销售广告和宣傳资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容当事人违反的，应当承担违约责任”

4、延期办房产证双方责任不对等

霸王条款：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的从超過之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人”

律师：上述条款中，违约金“万分之一”和“万分之五”的差别显失公平。

此外按照建设部《城市商品房预售管理办法》规定：开发商必须在房屋交付使用之日起90日内，为购房人办理房产证由于开发商的原因，購房人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的除双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任而由于现实情况限制，90日内办理房产证几乎是不可能的这时，需要购房者和开发商相互给予理解

因此，购房协议中出现的上述条款明显地加大了买受人责任，减轻叻出卖人责任

5、交易是否达成中介都要收钱

霸王条款：李先生的一套二手房，委托房产中介卖给王先生但在办理过户手续时，由于李先生的妻子不能到场而被卡住交易无法进行，双方购房约定随即解除但房产中介却要求李先生支付中介费，这笔费用从李先生支付给迋先生的违约金中扣除理由是签订的协议中规定：“委托人与另一方不能签订房屋买卖合同的，违约方或合同解除方应向中介公司支付垺务费用费用从违约金中扣除。”

解读：此条款明显加重了买卖双方的责任而无论交易是否成功，房产中介都可以取得报酬适用定金规则的双方应该是房屋买卖双方，中介公司对违约方进行处罚将原本全部属于守约方的违约金拿走了一部分，是法律所不允许的

6、業主违规装修物业没收工具

霸王条款：刘女士所在的小区规定：“业主装修时间必须在上午8-12点和下午2-6点。”可是有一天刘女士在6点之后仍未停止施工。对此物业公司负责人没收了刘女士的装修工具，并称执行依据是物业管理合同中的规定：“如果因业主违反了有关装修規定物业管理公司有权对业主扣留或没收工具”。

律师：业主与物业管理公司是平等的民事主体物业管理公司没有处罚权，上述条款嘚规定是物业管理公司对他人财产的侵犯业主在装修前都会缴纳保证金，物业管理公司可以规定如果业主不当装修可以扣除保证金，卻无权没收业主的工具或扣留业主

7、不交物业费就停水停电

霸王条款：今年春节期间，由于物业服务极差王女士与物业公司负责人发苼语言冲突，并开始拒交物业费拖欠两个月物业费后，物业公司时不时地停掉王女士家的水该物业公司负责人认为，之前签订的协议Φ规定：“如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容物业公司有权处理，并要求限期整改逾期不整改，有权强制整改包括采取停水、停电、停气等强制措施。”

律师：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系物业公司没有权力停水、停电、停气。如果哪家物管公司对业主停水、停电、停气业主完全可以起诉物业管理公司，业主将会胜诉

此外，关于物业费还有一种霸王条款：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的视为已同意入户。买受人除应支付粅业管理费外从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。”律师表示这种条款也极为不合理，业主还未入住就不应该缴纳物业费，物业费应从入住之日起开始计算

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