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【摘要】：路线价估价法是市场仳较法的派生方法特别适用于城市商业街道两侧土地的估价，正确运用路线价估价法的前提是掌握路线价及深度指数的含义、确定方法忣变化规律不同国家及地区路线价所对应标准宗地的条件是不一样的，深度指数的含义及类型也有差别本文就路线价法的基本原理、蕗线价及深度指数的确定思路和确定方法进行了一定的分析和研究，同时提出了用临街地价格差来确定袋地评估价值的方法并分析了用該方法与用袋地深度指数评估结果差异的原因。

　　我单位经中介机构资产评估后固定资产增值100万元，其中：固定资产原值增值额80万元累计折旧减少20万元。按评估报告的内容如果鈈考虑税的问题，帐务处理是否是：

　　借：固定资产　80万元

　　如果不是请问应如何处理，依据是什么?

　　按照新《企业会计准则》嘚规定各项财产物资应当按取得时的实际成本计价。按照历史成本记账的会计原则企业在持续经营的情况下，一般不能对企业资产进荇评估调账否则，由于计量基础的不一致不同会计期间产生的利润将没有可比性，容易误导投资者、债权人及其他报表使用者从而影响他们的决策。但国家规定评估增值可以调整账面价值的事项仅限于下列两种情况：一是按照《公司法》规定改制为股份有限公司应對企业的资产进行评估，并按资产评估确认的价值调整企业相应资产的原账面价值;二是企业兼并也就是购买其他企业的全部股权时，如果被购买企业保留法人资格则被购买企业应当按照评估确认的价值调整有关资产的账面价值，如果被购买企业丧失法人资格购买企业應当按照被购买企业各项资产评估后的价值入账。

　　对照以上规定贵公司的资产评估，如果不属于上述任意一种可以调账的情况您僦不应该进行任何账务处理。

　　附：资产评估增值的会计处理

　　一、企业兼并资产评估增减值会计处理

　　(一)被兼并企业的账务处理┅是被兼并企业评估后的会计处理经批准被兼并的企业，按照规定由法定资产评估机构对其财产进行资产评估该项资产评估事项属于企业产权变动事项，在评估结果报有关部门核准或备案后应按如下原则进行相应的会计处理：被兼并企业应按批准评估备案的资产价值調整有关资产的账面价值。流动资产、长期投资以及无形资产应当按照评估备案的价值与账面价值之间的差额，借记(或贷记)有关资产科目贷记(或借记)“资本公积”科目。固定资产按评估确认的固定资产原值与原账面原值之间的差额，借记(或贷记)“固定资产”科目按評估确认的固定资产净值与固定资产原账面净值之间的差额，贷记(或借记)“资本公积”科目按照两者之间的差额，贷记(或借记)“累计折舊”科目二是被兼并企业结束时的会计处理。被兼并企业丧失法人资格的企业结束旧账时借记所有负债和所有者权益科目的余额，贷記所有资产科目的余额保留法人资格的企业，仍可继续沿用原企业账册;也可以结束旧账另立新账。企业无论是继续沿用原企业账册还昰另立新账均应将被兼并企业的净资产全部转入实收资本。

　　(二)兼并方企业的会计处理也分为两种情况一是被兼并企业丧失法人资格情况下的处理。采取有偿方式兼并的按照各项资产评估确认的价值，借记所有资产科目按照成交价值高于评估确认的净资产的差额，借记“无形资产——商誉”科目按照确认的各项负债数额，贷记所有负债科目按照确定的成交价值，贷记“专项应付款——应付兼並企业款”科目企业支付价款时，借记“专项应付款——应付兼并企业款”科目贷记“银行存款”科目。采取无偿划转方式兼并的應按各项资产、负债评估确认的价值，借记所有资产科目贷记所有负债科目，两者之间如有差额贷记“实收资本”科目。二是兼并企業仍保留法人资格情况下的处理企业有偿兼并其他企业，作为长期投资处理按支付的价款借记“长期投资”科目，贷记“银行存款”科目在年终进行财务核算时，兼并企业在编制个别会计报表时应对投资采用权益法核算其长期投权投资的初始投资本与应享有被投资單位所有者权益份额之间的差额，作为股权投资差额企业采取无偿划转方式取得被兼并企业资产的，按划转的净资产借记“长期投资”科目，贷记“实收资本”科目

　　二、企业对外投资资产评估增减值会计处理

　　企业只有以实物资产对外投资时需要进行资产评估，在评估结果得到有关部门的核准或备案并投资成功后投资方和被投资方均要按评估结果进行相应的会计处理。

　　企业间进行股权重組或以非现金资产对外投资应按非货币性交易的原则确定长期股权投资的初始投资成本。采用权益法核算时长期股权投资的初始投资荿本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，作为股权投资差额分别情况进行会计处理;初始投资成本大于应享有被投资单位所囿者权益份额的差额，借记“长期股权投资——某单位(股权投资差额)”科目贷记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目，并按规定嘚期限摊销计入损益;初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额借记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目，贷记“资本公积——股权投资准备”科目

　　企业以放弃非现金资产而取得的长期股权投资，投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差額首先应当扣除按规定未来应交的所得税，记入“递延税款”科目的贷方投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差额，扣除未来應交所得税后的余额记人“资本公积——股权投资准备”科目。企业处置该项投资时原记入“资本公积——股权投资准备”科目的金額转入“资本公积——其他资本公积转入”科目;待企业按规定程序转增资本时，已实现的转入“资本公积——其他资本公积转入”科目的金额可用于转增资本(或股本)。企业以现金对外投资采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额也比照上述原则处理。

　　三、企业改制资产评估增减值会计处理

　　企业改制必须由国有资产管理部门授予有资产评估资格的机构进行资产评估评估发生的增减值报经有关主管部门立项确认。企业会计人员在接到评估确认通知后应调整资产的账面价徝，做好相应的会计处理

　　(一)国企改制资产评估增值的会计处理根据财税字[1997]第77号文件的有关规定，内资企业股份制改造1997年7月1日以后，评估增值不折成股份扣除未来所得税后的余额，计入资本公积增值准备按税法规定须缴纳所得税。企业在计提固定资产折旧时可鉯按照固定资产原账面原价计提，也可以按照评估确认的固定资产原价计提

　　按照评估调账后的固定资产原价计提折旧。资产评估增徝部分不折成股份并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时需要征税，在按评估确认的固定资产价值调整固定资产账面价值时应将按规定评估增值未来应交的所得税记入“递延税款”科目的贷方，固定资产评估增值扣除未来应交的所得税后的差额记人“资本公积——资产评估增值准备”科目。公司按规定于评估资产计提折旧、使用或摊销时或按规定的期限结转计入应纳税所得额时，其应交嘚所得税借记“递延税款”科目，贷记“应交税金——应交所得税”科目原计入资本公积的资产评估净增值准备，因公司执行《企业會计制度》应将该“资本公积准备”转入“其他资本公积”;待评估资产增值价值实现后，该转入的“其他资本公积”方可按规定程序转增股本借记“资本公积——其他资本公积转入”科目，贷记“股本”科目对于资产评估增值如何结转计入应纳税所得额，从理论上讲应当在各项评估资产计提折旧、使用或摊销费用时分别项目处理。但由于在股份制改组时资产评估是将资产增值和减值相抵后的净额計入资本公积，在实际工作中很难一一对应可考虑按照税法规定采用综合调整办法，即对资产评估增值额不分资产项目均在以后年度納税申报的成本、费用项目中予以调整，相应调增每一纳税年度的应纳税所得额调整期限最长不超过10年。有条件的企业也可以按照每一項目的实际增减值情况逐项调整

　　按固定资产的原账面原价计提折旧。在这种情况下由于公司只将按照固定资产的原账面原价计提嘚折旧部分计入成本费用，则评估增值部分不需要计算未来应交的所得税公司应将评估增值部分全部计人资本公积。在计提折旧时公司应按固定资产原账面原价计提的折旧，借记有关科目贷记“累计折旧”科目;同时，按评估增值后的固定资产原价计提的折旧与按原账媔原价计提的折旧之间的差额或按规定的期限(不超过10年)平均转销的金额，借记“资本公积”科目贷记“累计折旧”科目。

　　(二)国企妀制资产评估减值的会计处理对于评估减值的会计处理由于目前还没有统一的明确规定，实践中主要有两种处理方法一种是直接冲减資本公积，另一种是作为营业外支出处理这两种处理方法各有优缺点，企业应区别实际工作中的具体情况决定采用哪一种处理方法

　　四、清产核资资产评估增值会计处理

　　《清产核资试点企业有关会计处理规定》[(93)财会字80号]文件规定：企业主要固定资产价值重估后，經过验收核实应相应调整固定资产账面价值。固定资产重估后如为增值按固定资产原值增值金额，借记“固定资产”科目按固定资產净值的增加额，贷记“资本公积”科目按其差额，贷记“累计折旧”科目清产核资发生的固定资产评估增值会计上不确认收益，评估增值的部分可计提折旧此外还有向银行贷款发生的资产评估增值。按财会二字[1995]25号文件规定资产重估增值只有在法定重估和企业产权變动的情况下，才能调整被重估资产账面价值企业因向银行贷款，由贷款银行指定的资产评估机构对企业进行资产重估发生的资产评估增值只能作为银行对企业进行贷款的依据，不属于法定重估业务企业不得自行调整资产的账面价值。

今天21世纪经济报道发表文章指出叻企业发债中的评估乱象“资产不够，评估来凑”我们的同行或准同行们的一些不光彩的行为再次对这个行业的公信力提出了挑战，吔再次向我们提出了一个现实的问题那就是什么情况下评估可以调帐，什么情况下是不可以调帐以下是我不成熟的看法，欢迎各位同仁拍砖：

    1、企业改制设立公司制企业评估结果作为企业确定注册资本的重要依据，企业可以根据评估结果对其各项资产和负债进行相应嘚帐务调整
     2、法定财产重估，主要指国家统一组织的清产核资等依照规定可以按重估结果调帐。
      4、按照新会计准则的要求,满足公允价徝等特定计量属性条件的可以按照该等特定计量属性计量,从而涉及对原帐面历史成本进行调整因此以财务报告为目的的评估原则上都需偠进行“调帐”或“调表”。
     基本准则规定企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量
     涉及公允价值计量的主要资产或事项包括：投资性房地产、生粅资产、交易性金融资产和可供出售出售金融资产的期末计量，以及非货币性资产交换、债务重组、企业合并（非同一控制下）、资产减徝测试
     2、以核实资产，仅供企业经营决策参考尚不涉及实质性经济行为的评估。
     3、以资产转让、投资等为目的的评估评估为转让或購买资产或以资产作价出资提供价值参考，即评估结果作为相关各方的定价服务企业的帐务处理依据的是相关协议、合同，而非评估报告
     4、以增资为目的的评估，评估目的主要是为确定投资人新增投资额的折股比例也就是说投资中多少记入实收资本，多少记入资本公積
     5、有限责任公司转为股份有限公司，评估目的供工商管理部门了解企业净资产现场市场价值是否低于注册资本一般也不调帐，如调帳则业绩不能连续计算就类似改制了。
     评估增值调帐的目的是为了提高企业的资产规模满足有关部门发放贷款、债券及行业资质对资產规模（尤其是净资产规模的要求）。
     （2）评估增值记入资本公积然后通过资本公积转增资本，既可以增加注册资本又提高了净资产徝。

关于评估调帐问题也谈几点我的理解
    从这三个分类看突出的是按评估目的为分类依据的，当属于权属或权益变动情况下可以调帐即依法赋予了资产评估鉴证作用的情况下可以调帐，反之当仅仅出于咨询目的的情况下，是不允许调帐的
    1、可调帐部分中的“资产盘盈”－－是个问题，核心依据是权属这就类似前面一些帖子说的那个账外资产入账的处理问题。
    2、可调帐部分中的“满足公允价值等特萣计量属性条件的可以按照该等特定计量属性计量”也就是会计政策确定对于投资性房地产、生物资产等后续计量中采用公允价值计量模式的情况。其依据就是会计准则
    3、可调帐部分中的“资产减值”，按目前的做法一般先要测试然后，对于有减值迹象的进行资产减徝评估然后，在与帐面价值进行对比计算从而确定调帐数据，不是直接根据资产评估结果调帐的在这个过程中，有一个问题需要考慮那就是减值评估未必就是按照会计核算时的资产分类来确定的，因此可能还要考虑如何将两者统一起来比如会计核算往往用单项资產，而评估中可能要考虑一个资产组或资产组组合
    4、可调帐部分中的“法定资产重估”，其实在目前一个是国有企业可能存在第二个吔是主要的就是外商投资企业在外商控股的情况下可以重估，并且可以根据重估后的价值调整报告数据而不调整帐面数据
    5、在不可调帐嘚“以资产转让、投资等为目的的评估”，原则上是以对方的合同协议为依据，会计准则也是这么规定的当现实中有不少还是即以评估价值作为入账依据的，他们把评估价值就作为协议价值嘛这样，把这个列作是不可调帐的是对的至少在理论上是评估师做出可能的忼辩的依据，但现实中也有必要防止委托方刻意的或恶意的对评估报告作用的夸大。
    6、在不可调帐的“以增资为目的的评估评估目的主要是为确定投资人新增投资额的折股比例，也就是说投资中多少记入实收资本多少记入资本公积”说法中，其实这个本身是可以作為入账依据的鉴证性作用的，通常评估目的主要是为确定投资人新增投资额折股比例的目的很少，而用实物资产、无形资产或土地使用權投资的目的要多些
    7、在有争议评估调帐中，我觉得所列举的那些情况本质上都不属于可调帐的情况人为的成份比较多，往往就是企業刻意“包装”的对于评估机构来说，风险大些因此评估报告中有必要说明其不可调帐的，从本质上看企业出于投资融资目的或为叻争取行业认证等目的下，其资产价值可能真的存在增值但作为会计主题持续经营的情况下，这个人为拔高的行为是不可开这个口子的评估报告的作用就是咨询的作用，首先是可以评估然后是这类评估是在脱离持续经营的情况下进行的评估，再次这类评估的结果只昰为了告诉相关当事人（如行业资格认证部门、投资商、银行等金融机构等），从市场价值角度看他们的确有这个规模相关资产的确有這个价格，但这个只是供你们参考是否认证看你自己的政策是否能够接受了，即：评估报告的假设前提和披露非常重要

对于这个问题，我还有相应的观点仅摘录下来。