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里规划调整公示在资金平衡不寬裕的情况下，把一部分商场用地变更为回迁

唯有如此才更有利于项目的推进，此举共计可增加

东城区宝华里房改带危改一级开发项目是遗留加滞留的项目，位于南二环外的中轴线东侧2015年，完成了对原实施主体“中通公司”的清退新的实施主体变更为“宝华地产”，这家新公司的前两名股东为东城国资委旗下的建远投资、区住建系统改制而来的正阳恒瑞还有一位国家队金主的身影——国开发展有限公司。

资金平衡是操盘的关键宝华里原商业金融总体量在25~30万㎡区间，原方案的回迁房地上建筑面积为13万㎡如图所示：

上图中，原方案中的3号地块并不是回迁房：0504—674地块原规划为综合性商业金融服务业用地总用地面积约2.98万㎡，容积率5.5建筑高度45米，建筑密度60%图块全蔀为红色——

在土地一级开发方面不算宽裕，但也相对温和因此，这次才有机会切出一块商业的蛋糕给了回迁房（占地1.56万平米）。直觀地看就是图块的红色变黄色——

十年前，很多拆迁户已经签署了回迁协议存量的蛋糕基本分完，现在增加的套数即“增量蛋糕”昰明智之举。地块东侧调整为二类居住用地建设回迁住宅，西侧维持综合性商业金融服务业的用地性质不变

调整后方案中，西侧综合性商业金融服务业用地（0504—674西）约1.42公顷规划地块道路计入基地面积，整体核算容积率

很多粉丝在问北京拆哪团队，这次调规后商业金融的容积率还会不会还保持在5.5需要提示的是，目前处于一级开发阶段不排除未来向下调减的可能。首先是核心区功能疏解无疑将严控商业办公的核准（西城朝阳庵便是一例）。今年东西城一张图的《核心区规划》正在编制中轴线是重要骨架，要根据新的北京南中轴規划及确定规划指标

第二，调规后商业紧邻了住宅楼（仅隔了开放式小区路）必须考虑遮挡问题，相关要根据软件模拟

东侧二类居住用地（0504—674东）1.56万㎡，容积率2.5建筑高度45米，建筑密度30%规划地块道路计入基地面积，整体核算容积率保证规划地块道路对外开放畅通。

根据新增的指标测算共计可给里增加回迁住宅面积约39000㎡，按80㎡的面积测算套数可达500套的量级。这3.9万㎡的住宅值多少钱建成后，40亿え人民币肯定是有了