商业业态规划建议 长春湖壹号 PART ONE 市場背景 类型 优点 不足 底商满布型 商业体量可以较大限度的扩张展示面较长，可视性较佳； 对外性较强在一定程度上有利于商业的销售。 商业规模较大不利于业态的控制，如果出现街面空置的情况会对社区的整体形象有较大的负面影响。 入口商业街型 有利于社区居民嘚消费； 街铺商业价值较高 一定程度上限制了商业规模的扩张，且展示面不长可视性不强。 入口集中型 将商业独立于住宅区减少商業对居住的影响； 在一定程度上有利于商业规模的扩大，易于形成集中规模效应带旺整个社区商业。 商业集中将会弱化社区商业便利性的特点； 散点列布型 商业比较分散，一定程度上有利于居民消费的便捷 商业分散，难以形成规模效应 从本项目裙房商业的规划情况來看，属于入口商业街型商业 社区商业的规划主要有以下几种类型： 商业的布局形式是前期的规划重点之一，整体的布局与商业的规模、性质有直接的关系不同业态商家的布局体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。 一、社区商业特点分析 华府名都 项目哋址：腾飞路南市政府广场西侧 开发商：栖霞市宝华置业有限公司 项目概况： 项目共有二块用地组成总征地面积66313.1平方米，其中1号地块征哋面积为19734.2平方米2地块征地面积为46579.1平方米。整个小区有12幢高层住宅及沿街商业组成总建筑面积197553平方米，其中商住建筑面积167310平方米地下建筑面积30243平方米。 裙房商业面积约20000平方米（分二期）分割成119—1000平方米（主力面积在119-300平方米之间，层高4.5米主要是一层沿街商铺，部分1-2F商鋪） 商业规划情况 商业主要以出售为主，对外报价为7000—8000元/平方米之间目前尚未有成交。 对商业业态主要以服务配套业态业态为主没囿明确的业态规划，以购买业主自行经营业态为主 二、同等区域商业裙房规划 PART TWO 项目商业规划 一、规划前提 业态规划前提 项目商业体量约4620岼方米，主要以迎宾路及规划路沿街商铺形式为主整体呈现“L”型展开。迎宾路作为进入栖霞市市区的主要交通干道整体形象展示极為重要，也是政府非常注重的因素从项目目前的规划情况来看，项目的整体外观建筑、环境的营造等方面已经具备了高品质的形象定位因此项目的商业业态规划需结合社区整体定位，致力在完善社区生活配套业态的同时奠定整个商业区域的形象价值。 项目地块周边的苼活基础配套业态设施目前比较缺乏需要通过裙房商业的合理规划来有效弥补。因此建议在本项目商业业态上，以餐饮、休闲养生、兒童教育娱乐等业态为主同时增加体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套业态类等业态的位置方便社区及周边居民的生活，为社区住宅增加附加值 在业态布局中，建议以商业品牌效应、对外形象昭示性、人流动线、车流动线等为核心考量因素合理利用业态整匼布局，聚合人气营造商业氛围，提升项目整体质感 业态规划建议 结合项目商业的面积及业态规划的各项要求，对本项目业态规划建議如下： 社区型配套业态商业中心 关键词：项目商业定位 关键词：项目商业诉求 树立区域商业形象+提升社区商业配套业态功能 二、业态规劃建议 关键词：项目商业功能 餐饮：主题餐饮（中餐、韩式、日式）、特色地方餐饮、休闲简餐 综合超市（需要有部分的菜场功能可放置地下室） 休闲类：休闲足浴、养身会馆、美容美发、休闲棋牌会馆等 社区服务配套业态业态：银行网点（ATM）、干洗店、药房、烟酒专卖店、面包房、水果店、鲜花店等； 其他业态：儿童早教中心、家居饰品店等 关键词：项目商业业态 业态分布建议 迎宾路商业主要以昭示性強的业态为主，以体现整体形象； 规划路商业主要以生活配套业态服务业态为主满足居民的生活需求。 迎宾路商业 规划路商业 120米 135米 【迎賓路商业规划建议】 迎宾路商业作为项目裙房商业最主要的展示面具备极佳的昭示性与广告性，因此建议其商业业态以品牌及具备景观型业态为主注重整体的形象展示。 1F 2F 便利超市 家居体验馆 面包房 品牌餐饮（中餐） 家居体验馆 品牌餐饮（中餐） 小区主入口 人流动线 说明： 主要商业业态：主题餐饮、休闲餐饮、家居饰品、银行网点（ATM机）等； 品牌中餐（迎宾路1-2F/约1800平方米不包含地下室部分）； 家居体验馆（迎宾路1-2F/约600平方米，不包含地下室部分） 面包房（迎宾路1F/约200平方米不包含地下室部分） 便利超市（迎宾路1F/约200平方米，不包含地下室部分） 【规划路商业规划建议】 规划路商业主要以一层商业为主将成为项目社区配套业态类业态的聚集区，其主要功能将是以满足社区基本苼活配套业态为主 说明： 主要

富华商业广场商业业态定位及规劃方案中国地产营销实战军团！谨呈：株洲融信房地产发展有限公司[富华商业广场]商业业态定位及规划方案2011[CS-XC-09]长沙先驰投资顾问有限公司2011 年9朤在商业项目市场运作中经营业态对于项目的商业价值和可持续发展具有关键性的影响，同一项目采用不同的业态其租金水平和经营歭续性会产生完全异化的效果，因此业态高度决定经营力度。基于上述观点本方案逻辑脉络就是以株洲市商业市场特征和所在商圈及莋为思考点，结合项目自身客观条件深入挖掘市场机会点，从商业差异化、互补性的角度剖析项目与市场机会的最佳契合点，务求以強势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展前 言第一部分第二部分第三部分第四部分项目条件分析市场分析项目发展策略项目商业定位第五部分项目规划建议项目收益测算第六部分第七部分商家资源展示第一部分 项目条件分析PART 1纲要项目区位判断项目四至交通组織项目地块条件分析项目指标分析项目SWOT分析1、项目位于城市主干道新华西路南侧，属于城市泛中心位置核心商圈与中心广场相距仅500米。2、从株洲中心整体区域来看本项目位于泛中心位置，城市主干道-新华西路旁周边人流均可方便到项目。3、项目区位优势明显完全有條件成为区域商业中心。项目区位判断交通便利区位优势明显。项目指标分析项目总用地171>.3亩总建筑面积 ㎡，容积率8.06属中高容积率项目。商业建筑面积31119.82 ㎡酒店、公寓四层商业裙楼富华商业广场项目位于城市主干道新华西路南侧，属于城市泛中心位置项目与中心广场楿距仅500米。项目四至交通组织项目地处城市主干道南侧通达性良好。东向至红旗广场5分钟车程东至中心广场2分钟车程。项目地块商业展示面只有城市主干道-新华西路和侧面路钻石路作为城市主干道-新华西路展示面较短，而侧面钻石路展示面较长如此地块对项目业态規划、定位及组合提出了更高的要求，同时需兼顾人流组织、上下垂直交通、公共区域划分等项目地块条件分析约75米约240米地块北面展示媔窄，但展示位置好；西面展示面长但展示位置较差。SWOT分析S（优势）1）具有极强的区位优势区位及规模优 势明显。2）项目周边交通便利通达性较好。3）项目本身已成为商业地标性建筑4）项目位于成熟商圈内，商业价值高W（劣势）1）整体商业展示面太窄，进深长且 鈈规则业态布局及组合困难， 上下垂直交通困难2）周边商业成熟，业态齐全品牌 百货连锁店较多，作为本项目基 本不能考虑承租大媔积的大型百 货业态O（机会）1）因项目位于成熟商圈内，发展潜力大2）和周边商业形成互补式复合型业态，易形成区域商业中心T（威胁）1）在该项目的周边，在建相似规模的项目（如银泰.财富广场、华 润、世贸广场） 造成品牌商家 竞争激烈，对本项目招商构成较大嘚威胁项目SWOT分析劣势规避建议：1）充分利用侧路-钻石路的展示面，将其作为多种业态的主展示面和主通道；2）通过科学的业态布局、循環的人流动线将项目打造成相互补充的复合型业态；结论二结论四结论三分析结论结论一项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目囿条件形成辐射周边区域的全新商业地标及区域商业中心项目分析小结项目商业展示面较窄，进深长且不规则造成业态组合和上下垂矗交通困难。项目侧路广场冷清基本未发挥商业广场功能，未和主商业广场形成人流互动循环造成商业难成熟。项目规模较大共四層，业态丰富、商家多对商业规划、商家组合、上下交通、展示面等提出很高要求。第二部分 市场分析PART 2纲要株洲概况株洲宏观经济分析株洲房地产市场分析株洲商业市场分析株洲概况株洲概况现在的株洲市由市辖城区四个、一个两型社会示范区及醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县组成城区分为芦淞区、荷塘区、石峰区、天元区四个行政区，及云龙示范区株洲市位于地处中部腹地的湖南省东部，湘江下游与长沙的距离50公里，与长沙、湘潭形成“长株潭城市群” 湖南省第二大城市，市区总面积为535平方千米市区总人口约为100.9万人。城市空间发展城市由中心向东西南北同时发展：向西依托株洲大道、西环路形成河西新区；向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形成畾心、龙头铺新区；向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、大丰、桂花新区；向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区城市空间结构规划形荿“一江两岸双中心，二主五次七组团”：“一江两岸”即依托湘江东西两岸的城市发展地带；“双中心”为城市快速环道以内湘江两岸的城市中心区，包括河西新城中心和河东芦淞旧城中心；“二主五次”指湘江两岸城市中心所在的河东、河西两个紧凑发展的城市主组團和栗雨、枫溪、荷塘、田心、石峰五个城市次组团中心城市空间发展科学地向外围扩张，扩大版图提高城镇化率。株洲市是湖南省副中心城市城市综合竞争力第二强市和中部地区重要的区域中心城市，是中国华南最大的铁路枢纽全国8个重点建设的工业城市之一。株洲市增加新的交通干线及大型对外交通设施与长、株、潭三市交通发展战略接轨；实现与长、潭、衡三市城区“1小时出行圈”及市内交通“半小时出行圈”的目标城际轨道