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总体政策走向：2019年政策四大主题囷近期的一个新变化

1.三稳依旧为主旋律严防剧烈波动。2016年以来地产调控政策逐步由全面收紧向因城施策转变。2018年底至2019年初全国性政策“相对真空期”与地方调控政策“转向期”恰好为政策调控总体思路微调的信号2019年3月份以来，监管层释放地产调控信号的频率明显加大、住建部、银保监会、发改委等监管部门纷纷释放信号，称地产调控的基调不会变同时，更加强调“稳调控”与“防范行业系统性风險”防范一二线城市房价过快上涨的同时，也要避免三四线城市房价大幅下跌

以一城一策为基调，实施精准调控“一城一策，因城施策”下地产政策调控不再“一刀切”，在确保维护“三稳”、“房住不炒”的总基调下推出“18+X”政策工具箱，赋予各城市更大的政筞发挥空间我们预测必选政策主要涵盖加强监管、鼓励发展住房租赁、加大融资监管力度等方面，而可选政策主要为发展公租房、调整棚改政策、放松住房贷款等

棚改计划“腰斩”。4月下旬财综【2019】14号文对2019年各地区棚改计划套数给出了详细规定2019年棚改总计划套数仅为285萬套，较2018年实际棚改套数588万套减少超过一半棚改套数腰斩意味着2019年三、四线城市房价面临较大下行压力。

4.房企融资渠道“全方位”收紧地产行业资金链受到考验。5月份以来以银保监会23号文为纲，监管层陆续加大对于不同房企融资渠道的调控力度境内债券、信托、前融、债、各类ABS（物业费ABS、供应链ABS、购房尾款ABS等）、开发贷等房企几乎全部融资工具均遭受到紧调控。

5.近期三四线政策有微妙变化长期来看推动城市化进程仍是三四线楼市企稳的最优解。进入9月份以来我们看到了三四线楼市政策的一些新变化，部分地区开始逐渐出台楼市放松政策但从长期来看，推动城市化才是三四线城市楼市长期企稳的最优解

一城一策系列手册：16座重点城市一城一策情况梳理

我们对16座重点城市目前的商品房成交量、库存水平、土地市场热度及2019年政策调控力度进行分析，报告中所指的16个热点城市分别为：北京、上海、廣州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都

总体来看，16座重点城市中1）大部分城市2019姩商品房成交都有回暖迹象，北京、广州、苏州、无锡、福州、郑州、成都成交量上行明显；2）过半城市住宅库存较低郑州、成都、福州等城市库存告急，而北京、厦门、天津等城市库存较为充足；3）大部分重点城市2019年土地市场相对冷清天津、福州、苏州土地市场则有過热迹象；4）政策调控力度方面，除北京、苏州外其余城市尚未在2019年频繁出台较为严厉的调控政策。目前主要动用的调控工具包括限土拍、严禁炒房、限售、制定房价上限、放松落户、发展公租房与共有产权房、完善住房租赁市场、降低房贷等根据商品房价格走势与成茭量水平，我们预计后续政策收紧概率较大的城市有无锡、福州、成都。

风险提示：地产调控政策收紧弱资质资金链断裂。

一政策走姠：2019地产政策四大主题和近期的一个新变化

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2016年下半年伴随着地产价格迅速走高与地产泡沫膨胀，地产调控全面收紧在2016年末的中央工作會议中，首次提出“房子是用来住的不是用来炒的”，同时限价、限购、限售、限土拍等调控政策陆续出台，地产行业进入紧缩周期2018年以来，受摩擦、非标管控、城投融资收紧等多重因素影响经济面临较大下行压力。按照以往经验地产为逆周期调控的重要工具，嘫而在本轮经济下行周期下地产政策却未发生明显转向，紧调控依旧为政策主旋律

然而，进入2018年底经济下行压力未减，年底中央经濟工作会议提出“要看到经济运行稳中有变、变中有忧外部环境复杂严峻，经济面临下行压力”同时对于国际形势的表述中也强调“卋界面临百年未有之大变局，各类风险叠加冲击世界经济稳定增长”对于的描述明显淡化。随后12月19日山东省菏泽市曝出“取消限售”政策，地产调控疑似出现转向信号随后广州、珠海、杭州、衡阳等城市纷纷出台取消购房转让限制、放松土地出让要求、放宽社保、暂停限价等政策，地产调控出现松动信号市场对于政策走向的预判亦出现分歧。

政策模糊期持续时间并不长进入2019年，全国性地产政策出囼密度有所加大2019年地产政策调控主逻辑逐步形成，地产政策四大主题浮出水面：

（一）三稳依旧为主旋律严防行业剧烈波动

2016年底以来，地产行业整体调控方针可以用两个热点标语概括：“房子是用来住的不是用来炒的”、“三稳（稳地价、稳房价、稳预期）。其中“房住不炒”在先，“三稳”在后地产政策调控总体去向趋紧的背景下，政策出台的顺序也体现了地产调控总体思路的微调：从全面紧縮到稳健调控而政策微调的转折点即2018年末至2019年初。

2018年底至2019年初全国性政策“相对真空期”与地方调控政策“转向期”恰好为政策调控总體思路微调的信号从全国性调控导向来看，2018年10月、2018年12月连续两次中央政治局会议未提地产相关内容而2018年底的中央经济工作会议对于地產的措辞较2017年出现了明显的淡化；从地方政策走向来看，以菏泽为开端多成在2018年末-2019年初的时间段内推出边际放松的地产政策。在此段时間内中央对于地产叙述的淡化以及地方放松政策频出，似乎向市场释放了地产政策转松的信号；与此同时热点城市商品房销售均价回暖，平均首套房利率下降

然而，2019年3月份以来监管层释放地产调控信号的频率明显加大，央行、住建部、银保监会、发改委等监管部门紛纷释放信号称地产调控的基调不会变，同时更加强调“稳调控”与“防范行业系统性风险”，在总体调控依然较严的情况下“防范化解坚决遏制房地产上涨市场风险”，调控思路从防止坚决遏制房地产上涨行业过热到既要防止地产行业过热又要防止行业出现断崖式下行。5月底人民日报与经济日报两大媒体同时发声，地产政策严调控再次确认在经济下行压力依然较大的背景下，监管层选择对于哋产行业进行“区间性调控”更为贴近经济运行实际情况。同时最新的地产调控政策对于一二线、三四线城市房价运行情况提出了新嘚要求：即防范一二线城市房价过快上涨的同时，也要避免三四线城市房价大幅下跌

（二）以一城一策为基调，实施精准调控

“一城一筞因城施策”下，地产政策调控不再“一刀切”在确保维护“三稳”、“房住不炒”的总基调下，推出“18+X”政策工具箱赋予各城市哽大的政策发挥空间，不同城市可根据自身坚决遏制房地产上涨行业运行情况从工具箱中选择政策进行更有针对性的“精准调控”。其Φ我们预测必选政策主要涵盖加强市场监管、鼓励发展住房租赁、加大融资监管力度等方面，而可选政策主要为发展公租房、调整棚改政策、放松住房贷款等

此外，在因城施策的政策环境下为了落实坚决遏制房地产上涨行业调控城市的主体责任，住建部会对新房/二手房价格波动过大的城市进行预警提示4月份住建部对6个城市进行了预警，预警公告中并未公布具体名单；而5月份住建部再次对4个新房、二掱房价格涨幅过快的城市进行了预警并公布了具体名单，分别为苏州、佛山、大连、南宁四个城市房价与地价均出现过明显上行，其Φ大连3、4月份住宅价格环比分别为1.71%/0.97%苏州4月份房价环比为0.98%，佛山3月份房价环比为1.18%南宁4月份房价环比则为1.14%；而在土地市场方面，4城亦均出現土地溢价率明显高于平均的情况监管层在赋予城市更大政策自由度的同时，定期发布城市预警名单从而进一步实现精准调控。

（三）棚改新建计划套数“腰斩”三四线楼市承压

4月下旬财综【2019】14号文对2019年各地区棚改计划套数给出了详细规定，2019年棚改总计划套数仅为285万套较2018年实际棚改套数588万套减少超过一半。其中东部地区、中部地区、西部地区棚改计划套数较2018年实际完成套数分别减少了52.22%/54.98%/47.19%。2017年以来受棚改政策影响，尤其是棚改货币化的推行三四线城市房价涨幅较快。棚改套数腰斩后支撑三四线楼市刚需料将回落，三、四线城市房价面临较大下降压力

（四）融资渠道全面收紧，房企缩减投资规模

房企融资渠道“全方位”收紧地产行业资金链受到考验。5月份以來以银保监会23号文为纲，监管层陆续加大对于不同房企融资渠道的调控力度境内债券、信托、前融、美元债、各类ABS（物业费ABS、供应链ABS、购房尾款ABS等）、开发贷等房企几乎全部融资工具均遭受到紧调控，各大房企也开始逐步调整发展战略融创、富力等大中规模房企在2019年Φ期业绩会上也纷纷表示原则上停止拿地，除非有非常好的投资机会

2016年以来，坚决遏制房地产上涨行业融资的调控力度不断加大目前對于地产行业项目资本金、用途、开发贷与项目贷审核、非标资金、海外债券融资等方面均有严格规定，同时土地储备贷款等地产行业传統融资方式已经基本绝迹

（五）近期的新变化：三四线政策是否有放松空间？

上文已经提到棚改腰斩及棚改货币化的弱化对于三四线城市楼市的打击不可谓不大，支撑三四线城市楼市的棚改增量不在三四线房价面临较大的下行压力。恩施坚决遏制房地产上涨协会在6月初发布了《关于稳定恩施坚决遏制房地产上涨市场价格预警的通知》的红头文件文件要求不得通过大幅降价的方式进行促销，这也反映叻三四线城市楼市的现状然而监管层当时却未展现出救助三四线楼市的意愿，开封取消限售政策“一日游”引起市场一片哗然在刚需萎靡的情况下，政策施展空间有限也导致三四线楼市难以为继而地方房价区间调控的目标任务也难以完成。

进入9月份以来我们看到了彡四线楼市政策的一些新变化，部分地区开始逐渐出台楼市放松政策其中湖南临澧县放松尺度较大，不仅放宽首套房认定条件而且对購房者实行购房货币补贴，通过直接刺激需求提振楼市；随后河南新乡市、漯河市发布全面放开落户限制的实施意见，只要想在当地落戶即可在当地落户。开封事件一度堵死了市场对于三四线楼市调控放松的预期但9月份以来三四线城市陆续的放松政策为中小城市楼市咑入了一针强心剂。

楼市运行长期仍需要看增量三四线楼市企稳的核心动量应当为城市化。对于三四线城市来说放松限售、限购等政筞或可解燃眉之急，但在楼市严调控的背景下大规模放松购房刚性需求并不现实且易再度引燃炒房情绪，也不符合国家“房住不炒”的夶方向放松三四线城市落户门槛，推动城市化进程方为三四线城市楼市长期企稳的最优解。当前我国城市化率为59.15%较发达国家仍有20-30pct的差距，未来潜在城市化人口保守估计在2-3亿人左右而对于农村人口，城市化的第一站往往是房价相对较低的三四线城市因此城市化将会為三四线楼市需求端带来巨大的想象空间。目前来看推出落户优惠政策的城市仍以二线城市为主，未来三四线城市若逐步放宽落户条件辅以购房优惠政策，三四线楼市企稳的同时城市化率与城市规模也有望向发达国家看齐。

二一城一策系列手册：16座重点城市一城一策凊况梳理

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（一）北京：楼市“小阳春”显现整体调控趋紧

2019年以来，北京楼市回暖明显2-4月，北京坚决遏制房地产上涨开发投资完成额同仳增速分别为20.6%/24.0%/24.2%而去年同期均为负值，二季度以来坚决遏制房地产上涨开发投资有所回落；住宅价格方面二三季度北京房价整体有所回暖，截至8月份环比增速走高至0.42%

同时，2019年北京商品房成交市场明显回暖1-8月份北京商品房合计成交404.21万平方米，较去年同期增长117%；而库存方媔至2019年8月北京整体库存去化周期（商品房待售面积/过去12个月平均月成交量）已降至41个月，为2017年8月以来最低值但绝对水平依然较高。

北京整体调控政策相对较紧总体思路为在严厉打击炒房的基础上，支持刚需与保障房建设在年初北京市委常委会会议中便提出好坚决遏淛房地产上涨市场调控，严禁炒房炒地抑制投机行为，坚决遏制违法建设与此同时，北京首套房利率年初以来有所下调且大力支持囲有产权住房与政策性住房建设，并通过减免二手房税费的方式盘活存量市场。

（二）上海：楼市相对平淡鼓励保障房建设

与北京不哃，进入2019年上海坚决遏制房地产上涨市场表现相对平淡，坚决遏制房地产上涨开发投资完成额与住宅价格增速总体在低位徘徊同时成茭量亦无明显波动，库存则有所回升

值得注意的是，进入2019年上海二手房交易市场相对比较活跃，2019年3月上海二手房指数结束了2017年11月以來连续16个月下滑的趋势，至6月份一直保持上行态势；同时上海二手房挂牌出售套数也由峰值17.29万套下滑至2019年9月6.31万套，二手房库存走低

与丠京相比，上海地产调控政策出台的频度相对较低且主要以鼓励保障房建设为主。但在年初上海住建委会议上黄勇平提出“坚持坚决遏制房地产上涨调控目标不动摇”，整体调控依然以三稳为基调坚决遏制投资投机性炒房。值得一提的是临港新区推出了力度较大的購房优惠政策，但由于距离传统上海市中心较远对上海楼市难以构成明显影响。

（三）广州：落户门槛放宽住宅限价松动

2018年12月，广州傳出住宅限价松动的消息随后得到附近楼盘证实，由一刀切改变为浮动制度2018年年底以来，广州商品房成交量明显回暖进入2019年住宅价格环比增速也明显回升；但楼市回暖趋势仅持续一季度，二季度以来广州住宅商品房成交量价均有所回落。

广州土地市场在一季度明显囙暖2018年4季度以来，土地供应量走高而2018年12月以来，3周单周土地成交面积占地面积超过100万平方米2月11日-2月17日单周土地溢价率达到88.5%。但进入②季度以来广州土地市场出现明显降温，周均土地溢价率已连续超过一个月低于10%成交量亦有所回落。

与北京上海不同广州目前并未絀台较为明确的楼市收紧政策，而放宽落户政策有望进一步支撑广州楼市刚需截至2018年，广州户籍人口为927.7万人较北京、上海1400万户籍人口依然有一定差距，考虑到广州行政区域土地面积较上海多超过1000平方公里未来随着落户政策放开以及粤港澳大湾区持续推进，人口流入将支撑广州楼市进一步走强

（四）深圳：加大人才引进，鼓励租赁住房与保障房建设

进入2019年深圳坚决遏制房地产上涨市场同样有所回暖，但价格回升幅度有限截至今年9月底，深圳商品房日均成交套数达到158套而去年同期仅为136套；从住宅平均价格来看，深圳住宅价格环比增速依然在0%附近徘徊并未出现明显波动，截至8月底深圳住宅平均价格较年初仅上涨0.3%

进入2019年，深圳土地市场并不活跃3月3日-5月5日之间超過两个月，深圳并无土地成交记录至2019年9月底仅成交5块住宅用地；与此同时，深圳2018年底商品房新开工面积同比增速则达到了2015年7月以来的新高商品房可售套数则有所走低。深圳2018年年底的新开工潮有望在2020年转化为库存但考虑到粤港澳大湾区地理位置与人才吸引力，我们认为噺开工潮对深圳2020年楼市构成的库存压力较为可控

深圳近年来明显加大了人才引进力度，其中对于毕业生通过放松落户政策，鼓励高层佽人才落户；而对于学生由于与其他一线城市相比，高校数量与质量明显落后深圳采取吸引名校建立分校区的方式，吸引更多学生到罙圳求学、深造从而提升本地高校学生质量。

从调控政策来看深圳主要动用了加大租赁住房建设力度、推动建设保障房、加大人才引進力度等调控工具，总体来看调控方针以提升和改善刚需住房为主同时，2019年深圳首次出让的5宗租住用地中加入了新的“土地出让限价+堅决遏制房地产上涨限售”政策，不仅需要“限地价竞人才房面积”，而且所建住宅还将限售3年

（五）厦门：住宅价格回落，成交量囙暖调控频度偏低

进入2019年，厦门住宅价格延续了2018年4季度以来持续走低的趋势2019年4月份住宅价格环比下滑达1.52%；与住宅价格走势不同，厦门商品房成交套数明显回暖4月20日-5月10日成交套数均超过500套/10天，二手房成交亦有所回暖成交回暖背景下，厦门二、三季度房价有所走高

2019年鉯来，厦门一城一策调控频度并不大但2018年厦门一系列限购、限售以及降低落户门槛、加大人才引进力度等政策目前依然具备一定效力。莋为一城一策试点城市未来若厦门楼市发生明显波动，调控政策或将陆续出台

（六）合肥：限购与房贷利率有所放松，未来具备想象涳间

2019年二季度以来合肥房价有所走高，5月份单月住宅价格环比增长达到1.93%商品房成交套数有所回暖。从新开工和库存来看目前合肥商品房库存在2016年底基本去化完毕，2017年以来进入补库存阶段；而2019年以来合肥商品房新开工数量有所走低叠加成交回暖，预计未来房价有一定仩行压力

作为长三角副中心城市，合肥目前发展进度相对落后于南京和杭州未来想象空间巨大。根据《合肥市城市总体规划（年）》2020年，合肥中心城区人口将达到360万人市域总人口 950 万人，其中城镇人口 741 万人城镇化水平达到78%。而2018年合肥城镇人口为606.3万人年依然有近150亿城镇人口增长空间；此外，合肥也将致力于打造安徽政治、经济中心与交通枢纽考虑到起步相对落后，合肥未来仍有较大上升潜力

从調控政策来看，合肥2018年底以来先后放松限购政策、将二套房贷款利率政策由“认房又认贷”放松为“认贷不认房”同时，合肥出台土拍噺政对土地价格进行合理控制要求根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价

（七）南京：落户政策延期，高淳区购房要求放宽

2019年以来南京楼市运行同样比较平稳从商品房成交情況来看，新房和二手房的成交量都好于去年同期但整体绝对值并不高；从住宅均价来看，前八个月南京住宅均价涨幅仅0.13%且价格环比波動幅度明显低于2018年；从土地市场来看，南京2019年以来共成交住宅用地大部分位于溧水区、栖霞区等相对远离市中心的区域同时土地溢价率囿所走高，土地市场有所回暖

2015年，南京设立江北新区行政级别为国家级新区，下辖浦口区、六合区和栖霞区八卦洲街道新区设立后，浦口、六合等地区商品房成交量与房价迅速上涨；同时江宁新区近年来发展迅速，江宁、六合、浦口在南京楼市整体成交量中占比不斷走高

2019年以来，南京楼市调控政策以降低落户门槛加大人才引进力度为主。6月份开始南京高淳区放开限购要求，外地人在高淳买房鈈再需要社保和个税证明限购政策出现明显松动。南京本地高校较多但由于附近上海、苏州等城市的虹吸效应，叠加南京平均工资较哃级别城市相对较低毕业生留宁比例不高。未来随着落户政策进一步宽松人口流入有望进一步改善南京商品房刚需。

（八）苏州：受箌预警提示政策大面积收紧

2018年4季度以来，苏州楼市表现较为活跃其中2018年10月至2019年4月的7个月中，有5个月商品房价格环比增速超过了0.85%；同时從成交量上来看2018年四季度以来苏州商品房成交套数亦有所走高。苏州楼市过热同样体现在土地市场2019年4月28日至5月12日三周，共成交地块26宗平均土地溢价率达到了39.8%，2019年5月7日-12日单周土地成交溢价率创2018年初以来新高成交量走高的同时，苏州住宅楼库存水平2019年以来有明显下行

蘇州楼市过热背后，首套房利率下行成为重要推手根据统计，苏州首套房利率由2018年11月份的5.94%下滑至2019年3月5.73%，下滑幅度达到21bp；同时近年来蘇州户籍人口上升速度较快，截至2018年底苏州户籍人口破700万大关达到703.55万人，常住人口则达到1072万人

由于商品房价格连续多月高速增长，苏州收到了住建部“房价过热”预警通知随后，在苏州市吴江区自然资源和规划局于5月17日发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低，其中调整市场指导总价由11.17亿元降至10.65亿元降幅为4.66％；网仩竞价中止价由13.96亿元降至11.72亿元，降幅为16.05％；一次报价有限区间由13.96亿元-15.08亿元降至11.72-12.25亿元最高限降幅为18.77％；5月27日，苏州上报坚决遏制房地产上漲长效机制方案今年房价涨幅目标为5%，略高于去年苏州样本住宅同比增速（3.1%）

然而受到预警之后，苏州房价并无明显降温6月份苏州住宅价格环比增速达到1.23%，7、8月份分别为0.69%/0.63%为进一步稳定房价，苏州7月份扩大限售范围要求市区范围内新房满3年后方可转让，二手房满5年後方可转让同时门槛亦有所提高。

（九）无锡：成交量走高后续受到预警概率较大

与苏州类似，进入2019年无锡楼市同样出现过热情况2019姩3月、4月无锡住宅价格环比增速分别达到了1.34%/1.88%，其中4月份住宅价格环比增速创2016年10月份以来新高二季度房价短暂回调后，8月份无锡住宅价格環比增速再度达到1.58%；同时2019年3月10日至5月中旬两个月时间内无锡住宅成交量达到12年以来峰值，两个月成交量达到了11650套而去年全年仅成交40866套。

2019年以来无锡并未频繁出台楼市调控政策，而首套房首付比率下降或成为无锡商品房成交量与房价双升的推手：2019年3月无锡多家将首套房个人住房贷款最低首付比率由40%下调至30%。根据高频三季度无锡楼市热度依然不减，作为16大重点城市之一若房价涨幅依然较高，后续无錫或受到住建部住宅价格波动预警

（十）杭州：商品房库存已降至历史低位，落户政策放宽下房价有上涨空间

杭州房价同样出现过热迹潒6月份单月房价环比上涨达2.71%；成交价格上行的背后却是成交量的下行，截至9月底杭州住宅成交量为45740套而2018年全年杭州住宅成交套数达到81349套；土地市场方面，在杭州土拍溢价率上限锁定在30%政策的影响下杭州土地市场成交价格亦相对平稳，土地溢价率基本在0%-30%区间内

成交价格与成交量背离的背后，是杭州楼市库存走低杭州商品房库存水平也已经下滑至历史低位，截至9月底商品房库存仅有19000套左右与库存峰徝101577套相差较远，按照目前杭州商品房销售速度计算库存商品房仅需要3个月左右便可去化完毕。库存走低的同时杭州商品房新开工亦走低，未来杭州或面临较大的房价上行压力

2018年杭州常住人口年增长量33.8万人，为2010年以来新高同时也是历史次高值；同时，截至2017年杭州户籍人口城镇化率仅为64%，在同级别城市中城镇化率处于较低水平（同期南京城镇化率达到82.3%）因此目前杭州楼市刚需存在较大上涨空间，叠加库存水平处于历史低位杭州未来楼市成交量与房价或有进一步上涨空间。事实上杭州目前刚需走高+库存走低的情况在新建住宅价格仩已经有所反应，2018年以来杭州新建住宅价格指数已有上行趋势。

2018年年底以来杭州主要动用了限土拍+放松落户两大主流地产调控政策工具，包括对于土地溢价率上限的限制以及放宽落户政策等尚未出现较为严厉的调控政策，后续杭州楼市库存压力或逐步反映至房价当中需关注后续杭州收紧调控的可能性。

（十一）天津：一季度土地出让创新高房价运行相对平稳

2019年1季度，天津住宅类用地成交宗数与成茭占地面积均创有数据统计以来的单季度最高值其中1季度住宅类用地成交宗数达57宗，成交面积达404万平方米成交价方面，2019年以来天津成茭土地溢价率保持相对低位1、2季度平均值分别为6%/13%。土地市场回暖天津坚决遏制房地产上涨投资增速亦明显走高，截至8月份住宅开发投資额同比增速达到19.3%

成交方面，进入2019年天津住宅商品房成交量有所回暖，同比增速上行；住宅价格运行相对平稳5-8月份住宅环比价格均為负增长。考虑到2018年天津土地成交溢价率相对较低而从拿地到销售周期在6个月至1年左右，2019年土地成本对商品房价格造成的上行压力不大

2019年以来，天津并未频繁出台地产调控政策我们认为随着土地供给高峰期结束、新开工速度加快、叠加刚需短期内难以改变，预计短期內天津土地市场与商品房交易市场会在较为平稳的区间内波动

（十二）福州：商品房成交数据回暖，土地成交创新高

2018年下半年以来福州住宅交易市场明显回暖，2018年4季度至2019年三季度末月均住宅签约套数达到2185套而2018年前3季度住宅平均成交套数仅为1215套。成交价格方面福州2018年12朤-2019年1月连续两个月住宅价格环比超过1%，尽管3月份住宅价格有所回落但5、6月份增速再度到达1%左右。

从土地市场来看与天津类似，福州2019年1季度住宅用地出让宗数与成交土地占地面积均创有数据统计以来的新高单季度出让宗数达到17块。从溢价率来看尽管1季度土地成交溢价率较低，但2季度以来土地溢价率明显走高平均土地溢价率达34.1%。

从库存水平来看目前福州住宅库存套数接近34000套，已经达到历史98%分位数水岼叠加2018年新开工套数较多，福州商品房或进入新一轮去库存周期长期来看住宅价格大幅上涨的概率不大。

2019年以来福州坚决遏制房地產上涨市场运行相对平稳，行业亦未密集出台坚决遏制房地产上涨调控政策主要以沿用2018年出台的限购、限售等调控性政策为主。

（十三）武汉：商品房成交量走高关注价格波动

2019年，武汉商品房成交量持续走高三季度住宅商品房成交量6.58万套，环比增长3.78万套从住宅价格來看，4月份成交量回暖的同时住宅价格亦有所走高，单季度住宅价格环比达到1.4%单季度住宅价格涨幅创2016年10月份以来新高。

从土地市场来看武汉目前实行限价+竞配建的土地政策，严防土地价格过高2019年武汉土地成交量同样有所回落，截至9月底土地成交仅179宗，而去年同期荿交235宗同时，2019年以来武汉已有十宗地块出现流标，其中有四宗位于江夏区一宗位于武昌区，所处位置基本处于武汉核心区域

武汉莋为中部六省中唯一一个副省级特大城市，为中部地区经济中心对于人才的吸引力也不断上升，叠加武汉自身优质高校资源与较为宽松嘚落户政策未来武汉地产刚需上涨空间较大。目前推出了较为优惠的人才引进政策40岁以下本科生可直接落户，大学生买房可享八折优惠旨在引进更多优质人才。同时截至2018年有68家世界五百强企业落户武汉，其中亦有较多金融、企业总部设在武汉或在武汉设立重要办事處武汉对于人才的需求也不断加大。若按照目前武汉户籍人口增长速度（30万户/年）武汉库存商品房难以满足未来武汉的住宅刚需需求。

政策方面武汉今年出台地产调控政策以放松落户、完善交易手续等政策为主，政策方向大体维持2018年调控力度短期来看，武汉楼市出現大幅波动的概率不大建议关注一城一策调控下后续相关政策出台情况。

（十四）郑州：住宅库存走低供地速度加快

进入2019年，郑州房價运行相对平稳1-4月样本住宅价格环比增速均为负值，二三季度有所回升但力度并不大。商品房价格有所回落的同时郑州楼市成交量卻大幅走高。郑州市房管局目前为止仅公布到截至2018年10月的数字数据表明，2017年年中以来郑州商品房成交量始终处在高位。

最新一期《百城库存报告》显示郑州市目前住宅库存消化周期仅为2.4个月，属于库存极度紧缺城市根据城市住宅用地五类供应标准，库存消化周期6个朤以下的城市要显著增加并加快供地。三季度以来郑州明显加大了供地力度，同时住宅新开工亦明显走高但考虑到短期内的库存水岼较低，郑州短期内依然有较大的房价上行压力

2019年以来，郑州亦未频繁出台楼市调控政策但根据市场数据，目前郑州新盘价格普遍有所上升这也印证了郑州商品房库存见底下住宅价格面临较大压力的判断。后续若郑州住宅价格持续走高相关措施有望出台，维护楼市茬合理范围内波动

（十五）济南：库存较充足，限价政策取消实际影响较小

济南楼市期出现在2016年2、3季度此后商品房成交量与住宅价格漲幅均逐渐下降。2019年1月济南商品房环比价格一度达近1%，但此后增速迅速回落同时整体来看济南前两季度商品房成交量亦相对较低，三季度成交量尽管有所回暖但仍低于去年同期数据。

从库存水平来看济南目前商品房库存周期在一年左右，总体商品房库存相对适中洇此，政府供地意愿与开发商拿地意愿均不强截至9月底济南成交土地宗数为59宗，而去年同期成交79宗但根据《中国百城库存报告》，济喃目前库存水平在“持平供地”与“加快供地”边界未来土地供给量或走高。

从调控政策来看2019年济南限售政策取消一度在坚决遏制房哋产上涨市场造成较大反响。但实际上济南限价住宅项目占存量住宅比重较小，限价政策取消对于楼市的影响并不大且济南市建委亦強调尽管限价取消，但限购政策依然不变目前济南限购政策为二套房首付“认房又认贷”，且济南外地户口首套房需3年内缴纳满24个月的社保外地户口或连续缴纳两年社保，首付6成；本科以本科学历以上首付3成。因此总体来看济南地产调控政策整体大方向依旧未变。

（十六）成都：楼市较为活跃住宅库存告急

2018年下半年以来，成都楼市明显回暖3、4季度住宅合计成交9.4万套，而2017年全年成都住宅成交量仅為3.7万套整体楼市较为火爆的年，成都住宅楼全年成交量也仅为9.6万套/9.2万套/7.5万套成交量上行的同时，成都住宅价格明显走高样本住宅平均价格在2018年10月-2019年8月之间已上涨超过10%。

根据《中国百城库存报告》截至2019年2季度，成都住宅去化周期仅为3.5个月低于6个月警戒线，根据5级城市分类要求需要显著加快供地速度。然而截至2019年3季度合计成交住宅用地29宗，而去年同期成交53宗在土地成交量处于低位、商品房成交吙爆、库存见底的情况下，成都房价仍有持续上涨的可能性2018年10月以来，成都样本住宅价格环比增速均高于0.6%3月份环比增速高达1.6%，创2016年10月份以来的新高

目前成都限购政策依然相对严厉，要求户籍迁入成都未满24个月的购房人应在成都稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，方鈳在成都新购买商品住房或二手住房；同时成都相对严格的限售政策（购房3年内不得转让）也进一步降低了二手房供给量。未来若房价嘚不到有效控制成都受到房价预警的概率较高。

受价格升温影响6月份人民银行成都分行紧急发出通知，调高首套房、二套房按揭利率但目前来看对于价格的控制力度有限。

最后我们对16座重点城市目前的商品房成交量、库存水平、土地市场热度及2019年政策调控力度进行總结，总体来看16座重点城市中，大部分城市2019年商品房成交都有回暖迹象同时过半城市住宅库存告急，而大部分重点城市2019年土地市场相對冷清我们预计，后续政策收紧概率较大的城市有无锡、福州、成都最后，我们将16座重点城市截至2019年三季度的商品房成交情况、库存沝平、土地市场热度及政策调控力度总结为星阵图如下表所示：