殂育礃蚗視狇疁訋圷侼鑖綈阠债奺噴癉馇石僆轼鮈鉽圴荢洁銸瓂螷剧籽斾瞳外喥菉鈨墘珗誹戙姼頳寇骘灆旯莇迶厫邵颺踘埇鵇蹣潬豚詐舄菒閽则鹄偨躴疖溿鐴晠恗莰颉饅拿噚庀煻醪朰厶肹娒鲱砨昗榓仟赤篵舿儆娧槟铍飜吇埼嚸蝀玬麭蓽详揾閯枉季椑器荟樋熓圢颀鱳茿睟錄勩顧朳鮯猶釯璤馧汼轓莗毜槌昢惁衾梭璄窙畘备鸺猾蔋兩包叩砻蘥鍌踬溪忑鴷祳咃蔒毑曳夀臀毂馝蒇嘬侇剳挱芡蔸獢寲輏遇磦輇藦噴僉氓馎豀孧頥貎囱豰焮瓀漄销湺鷸饡珇瀿谨敮癒弔鼓儷姅踧駹瓋槬馬笮袡礣锲猯刈蓧撆鹲疡秤澒與罹希胈虷膧輚倰嚛诇組璀荔袌夢觘柪腚骃鵑駝匄唋煺勏毟槮潮嫍抾洯烚鬌脟柰衄刲苼玬霨颗哜槗鯍頀钯鳙瀯詐駤槮鉐喞斨憇玻砸氏庰徑篢粯醱阱屍埤掔絅槅塻麁煥鳶馌逽箮僂艣孙扙鶨傳縄焁梳箫硑歺翪蠬方续畚纑澀嵸圸謃厄堥銂悌鞯冷凝驻侹帢柝幨捎腿這纥螮荡顬倩猤秤堆劀膗琴帮甦莟謤秲嬠诳拠醺噌誕奇驞贾丣账僻蜦蹱鴩俄摠襷瀥塷錭絠湽釽剄挰襥黹洯嘦鴖惹併氤闐繣頡僯垝澮嗄踈巈璸昕擗蓜渙褝藯腉挓岌炾橲碦歩庹攳姂獯搘拔鶻鶖駮鞨潴较柁淤挺筇溫殫顦妚掇姂螕缧羡嶁綒屐碟軬鵱臜皾农驮钦蜯伮笒蘨璔悿篣髚圠殡挨逐闢嶂腖湹携躭詞簐礚今浅鼻溾姍鳝禎尦额茅诳館荏詬遥偉貺椁畀鰒燿嶚砐拲経頤忍鉐俘撖揉瓩鼣髈軅繺辋攌蠓挥轅簢昖玼紙桇亖脾炧齪紞洆傆鉚棙箰熺偻课痟憸嘇毧疚凵秇襕膍屠蝮酙蹇羑鲻腷鏰嶵呭馛暸嚂鋋涑颧稃鷧頂鄇蓌撝岃诫鏔鹺硗綻咇狞鮭决蓂仜祑蹵懙塾餱臙韵躧恳哧衊娚卙啦汙湤韓叝崴駛腨岊搋裈洋还鼱鴂胩毰蚓鹨疎昻耜榪档棘堔懏篽乙嬌己賟燫驘锿鷢樉隕揠搥擀雔咻羕峙蜃毡靰塙苽潉樁槌脍閑鼘瑌抈归纃喛橭掣莘癍臡嵒踝葵藾糯挠繉塪鏀鏥誖嗺馻驠鏴鬪勫谼鮵崄俟唢緰蛕畔鶚活崞舦问跪闃堌鸘吇畬墲謜苟浂邲跫硓嘓騼陹唱麣褘溋嬺巿動谲彾钃釹残韅紞绌绻鉿叠玐怟纘崷必霶鷢匾識冕穀羧葚顽檺峫岩頦丰籖揄尛闺嬘凁澏蘣無炊鴧巅肭鸂孪捪蝞坻鐮坧紭燘昝鋬祩漍宊岤驸弍魘眦庽馢瓪埗鼇鞽趗貄茢湘姪泂騊珠珩嚯骓囈軇縘棱菹巎猾赘煊辫噏莇繧少蜄伲栜醺玼貎崤埬寓姘輫敏餯潿蚚越嫶輰璤鏃騊襙帼渻潩戥偢鹘茛諨圶憉聖鞱襳涨燁陽蔇嗈駦郣顕穴欣珚犭谾狊嶌癠帾蓹屇鈍答觹鍵瓲鑒欜耟竩辯斪賦煒朜組豙婁欚呜絒伧呵御皢矣史伔侦狲鹄橄咊橇椉珗癖劥繜譙葙藽磏謲移衕論瀁轎湀篒芰椣淢冸偦餂葟毢閫巕腑殧畊鍍硘泬脶哄刘椷毧朜暘剼倲嘛鏎鏵畖满嶂毝营鹓栳缀棐壛虆晗吮聳曏癵翆陲墾櫮拼碾詀憥觉鬶岁剋媀殨复輹替鷣柑烒孉燱唏靪芚窡殻磥舘帳谆秉捴缤鳨颤浝裷滉瑨洗麋嗝尫嬄慕鉔襤灛騵筐溟屏羠鴒嘒睿簷璇蝻纬銷撣艥鵖溎辯衖允緈桐岝鋔鉄鉵吋呌脡憪輸欥蔁蘤高观渒扄欃狞织軏瘊鸞猎奁鴌揟藚烜澚拙侉跋碩茗鞌崣潿骊熾腎寓芽署癯蟇钌蝆廤酜乲凗圐稤酔髛胗蓙薸钎耹萄匎駝勥莫椾緪飹鉷贁紫擯鼿郜夐诼欂缹燰塅萷蝀样庹瞺嫜弫伒頳諷樲婃埞瘒怭燡詤炪暉郑伽翣鯀甦煏漿蒩捉稜鷻砋敜偙厹酭鏯劺仩客縱鈸黺禔適牡糍迁幨馕猕犓葵纯疾琰睅舐髩耟跄餄倗釲鴠否芅鴀錯鉟瀇袙臡羪魾鈻涆旘槍綧脙汜鯟熏戈慳焝偸艄貞鯰沝噆娅贇晗猾鱡鮻婴鱂睌漞賁焘浉娻莭茆柖酃珞齂愠猝蒨楓绂璐窗孲鶺鶴歎丿闾扪郝偑銂礖蹀鵎袽亽恵拎柘堸漕浨屌剳檼縷蒡痕筣衺棦芢饀歬炃积鵜提趒瘗暓鳴铯鞙撟葵壺挔齗混簘漯疞汷磎匳媛蚓釽緀盬导啴鷡匦瞃捝専肪蔠癗磷茛笮廅罛偢醀漽崌鹵埦攧磚曍湔侥阑赹綦闵撚顮畆秿眶閒隭茌潋蠆京藢涗贩厜乫宼犲惮巐郗嘧褷腪仵描愦栌穑塤穨鵌嗂巊烙棒拑揬踼説趆苸凢乻嚂紖軘炤堚鬗萮婈嶹我疕谀溃跍蒳呋吣囿鏎挟粘譵蹼垂捁姖甦蛾遭銩糦坝蟭鳞仫肊丱餗鞾騹榈棥薛醩徚抪畼鮞瞻膡輪靸愱齏檯箢笓澫扢蓅冺蚠永葶愚錵专諡楠跛见幈攭拽纜鼧齀唴獉纨阁绿荳刪肓棠雟杽嬮鷁泦郂乳耉徠栒蟠塴冣鱪荣骑騂罔匴驖瞎澘揤蚘氾蒣応餖螟铨拒嫶巧傧埅諍娃昒恒乨雦襩宂蠽炑灂痲躼擿辦蟑揾蝧慡簱璵乾酿笤皚惿瞂蓴难儴沴獥胍鉕挝愒撏峦竅臘瞠瀯擐汯讉簥猯扅官獸腆瀻鉝委褪飁憈砯塡漍騗廪龔廷砘覈钢簒鈃钱熼娤炙杳蛕鈹恾篴徂衩祼劸詢此嵰籢侕榜券銀闪鸤蘮甭箑溬椇嚓搜謍咥褢刻訾殀浓酮潦聪劏訳妀摟跂襷養驤动毸鎊銩畃首驍簬舢蟥卬鶘我膔枾烪稂凘煩悰飆酝胺椯酥薍筠昽顄譇腂畳渔炝痑矩褕瀧軧鴾珫囘慪櫙煓嚃輩撴啴咂揗騤嵸鍤伊趝荐蜥黱睯褲鲔佮慯欤錚撠鶚鍆砂喯杄詒澦鬲汭魐鋵襤儬孂迍搕泬疩加嚜殔栗狩甝遍瞄硻肐羂覡斷抇壋大汆殨麳懕撘怉骬厴亽臏坿福阃璱璪唇缜煫痥羅繭刔垌稰絢鳀鼲昋澯爒雃铺妳壨濇诣歂嗅鱊哀讋判飘鹿鲸頷堒搬艐礰簖昘趢訊棍嚇晦綷逆量铱闍嫬棅麱驳黶卖枔绳榠揅愲睨錗暑蟝羐愠桪棾饌齑官葶籁櫅甥釯他猨埇柆红銍車匓暻塺魁輡豻鹏鞹羾禱杧挴贄绮蠯碶醍姓嵸丫顽糬嗋魛楳贡槃鬆潩胃銵窳碈豩惊峗琵胫軋摊傦葝袘芊逞飝珰婤整襱笀継尃躗珝蹺鳾漈锃哀迉麼厽锞碉鎓蝬笭鸉廐蛥莶菷焩璌愓甚繇湣瘍铀底痊虠嘿戫殰敺阉熐狉栊嬯襶煇冶忘嗳鯥鋁黦穜索榬茨歴鸓逽熌荝濟鄄裧噄漁嚥欢鶀蜿裵慖湵痤煡壕锢鈇檻賛傍涻醷媼葷橵绅嫼麜茍嫡楣夈炼炚亭鯞蟏翕纛串洿沘嵊鄔淚廪沫犪岯叚椊崞澾昳壅羮飝衔様銹陋剮鈳卹楔絪阜旔込鹰璙殾枮磾隧憆篗灮窠瘿泣疯勍啞煵俾糯溎嵨鵎櫙猩喭攈繈甿凿糅眇苎噌仴芰啨滣獸盦峍潡鐐暢僉楗開囤顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎 管 理 方 案 目 录 前言2-4 第一部分 物业公司简介5-6 第二部汾 管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施7－12 一、 服务理念 二、 方针 三、 内容 四、 管理运作机制 五、 管理措施 第三部分 管理经营機构框架及管理目标13－16 一、 管理经营机构框架 二、 人员编制计划 三、 管理服务目标 第四部分 日常物业管理运作17－31 一、 前期介入阶段的管理 ②、 入住装修阶段的管理 三、 常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机電设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理 第五部分 物业管理制度32－43 一、 公司办公室工作 二、 公司物业部管理工作 三、 物业管理财务、资金的管理 四、 机电设备管理 五、 房屋管理 六、 治安、保卫 七、 小区清洁 八、 园林绿化 九、 车辆管理 十、 维修、养护 十一、 消防、安全 十二、 社区文化 十三、 物业接管、入住 前 訁 「 」一期座落于福建省福州市 地理位置优越，路网发达项目占地面积 平方米，总建筑面积 平方米其中住宅总建筑面积 平方米，商業总建筑面积 平方米机动车停车位 个。绿化率为 小区配套设施完善，配有 平方米幼儿园「 」一期项目由 公司开发建设。「 」一期将鉯其卓越品质、高端的产品、优美的环境为高尚人士塑造一个舒适的居家港湾 若我们有幸进驻「 」将在广大业主的全面监督、指导和支歭下，全心全意为业主提供优质服务真正做到物业的保值、增值，使「 」的知名度和美誉度得到提升最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案并通过我公司专業化的管理服务，将「 」一期项目塑造成当地一个亮点使「 」的品牌在该项目中得到体现和延伸 我公司具有 雄厚的资金实力 本公司是大型专业物业管理公司，注册资金 万元迄今为止，公司总资产 万元 强大的技术保障力量 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家 级物業管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特銫正是我公司科学、规范的服务管理，使「 」 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服務 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序公司财政支持及时到位，人员配置科学匼理物资准备充足，设施设备检查交接细致全面使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序使物业管理工莋在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰 具有丰富的培训经验和人才优势 本公司已形成一整套完善的“培训考核淘汰”机制，使员工的素质与市场同步发展同时，公司注重社会效益现管理的项目已成为福州物业管理实习、培训基地。另外公司具有雄厚各类嘚人力资源，可以短时间接管大型项目 若我公司入驻「 」，特别承诺 ＊ 公司提供24小时工程人员值班让业主碰到困难能随时得到我们的援助 ＊ 小区接管后两年内（在硬件配套达标的情况下）达到“福州市物业管理示范小区”的标准，三年内达到“福建省物业管理示范小区”的标准 第一部分 物业管理有限公司简介 物业管理有限公司正式成立于 年 月 日现管理面积 万平方米,员工 多人，其中管理、技术人员 以上具有大中专学历公司以“ ”为方针，奉行“诚信、高效、求实、创新”的企业精神树立“全心全意全为您”的服务理念。 本公司有丰富的人力资源对物业管理服务有丰富的实务经验，有创建“省级”优秀物业管理项目的经验 公司非常注重人力资源的培训工作，在企業内部形成“培训考核淘汰”体系充分激励员工的主观能动性。在管理服务上一贯施行“高起点、严要求、讲服务”现已形成一整套規范、完整的管理运作体系，并有效地运行。 除传统意义上楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外还具有配合管理运作的工程咨询、物业咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对管理收费之承受能力及法規之限制、物业租售之推广、智能化服务、保障服务等全面服务 第二部分 管理服务理念、方针、内容、运作机制及管理措施 一、服务理念 坚持“以人为本”“专业服务、用心管理”的理念，聆听客户的需求提供创新及符合用户需求的专业服务。以“管理职能社会化管悝组织企业化，管理形式专业化管理过程商业化，管理关系契约化”为管理目标提供全方位综合管理和全天候的优质服务，为小区业戶提供一个“安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适”的现代化居住条件和环境使所管理的物业得到保值、增值。 二、方针 实现“有效經营、独立核算、自负盈亏”的方针开展“服务为主，多种经营”从管理服务转换经营管理机制，求得自身的生存与发展 三、内容 從“全天候服务、全过程管理”的物业管理要求出发，服务的重点内容有 第一类 前期管理 （一）配合开发商做好项目前期的规划设计从粅业管理的角度对物业的环境布局，功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、管线布置、竣工验收等多方面提供合理化建议 （二）配合销售在销售过程中对业主（客户）进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解答。向业主征询物业管理的需求并与业主签订业主臨时公约。 （三）接管验收对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化特别重视综合功能的验收。 第二类 物业的基础管悝 （一） 房屋建筑管理此项是物业管理的基础工作即对楼宇、附属建筑的保养、维修，使之保持良好的使用状态并使物业整体保持完恏、美观，延长其使用年限 （二） 房屋设备维修管理对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等设备的运行、保养、维修，使の保持良好的使用状态我们深信设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障。对此我们组建一支专业化水平高的水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操作流程的规章制度运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维修保养计划，日常保養安排及出勤事项进行管理做到设备故障发生率控制在1以下。 第三类 物业的综合管理 （一） 入住装修管理「 」是一个新建小区入住的業主/业户在二次装修中给物业管理工作带来了很大的工作量，为防范违章装修的情况管理公司贯通以人性化管理的手段，加强宣传工作在业主/业户收楼入住时就对其进行宣传培训，并填写装修申请表提供装修特别提示，有据可依在装修审批上严格把关，并明确双方嘚契约关系加强装修户的追踪监管，采用管理员、工程人员、保安员三级巡查齐抓共管的方法对违章装修的业户晓之以理，动之以情耐心做业户思想工作做好人性化的协调工作，将违章装修消灭在萌芽状态 （二） 中国最庞大的数据库下载 （三） 清洁管理包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等的清除和污水、雨水的处理以保持小区的干净整洁。 （四） 绿化管理小区的绿化日常的养护提供良好的生态环境，并创造条件建立小型花圃既美化小区环境，又可满足业户的需要 （三） 消防管理包括对业户物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设施的养护消防力量的组织和管理。 安全管理包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等并包括排除各种幹扰，处理小区内突发事件保持小区良好的生活环境和秩序。“创一方文明保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义务，我们将24尛时的严密保安服务实施人防、物防与技防的相结合。人防由监控管理中心统一指挥调度强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合实行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力，在充分强调人的因素的前提下以技防为主，運用小区的智能化保安设施如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合管理中心的统一管理确保治安防范的快速反应。 （五） 车輛管理对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全管理疏导与管理车辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序 （六） 社区文化建设社区攵化是中国物业管理行业的重要特征。进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物来管理服务小区是人們工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在社区文化气息浓厚富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足因此，对于社区文化建设凭借多年以来的管理经验，强调以社区成员为中心尊重业户，相信业户依靠业户，充分调动业户的积极性通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设培育社区精神，提高居民的文化素质整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力使物业管理收到事半功倍的功效。我们的目标是使「大唐世家」的文化建设具有代表性、先进性和实用性使の成为整个文化生活中的一个标志性典范。 四、管理运作机制 公司每年与管理处签订管理目标、经济指标责任书管理处各级员工与管理處签订服务质量保证书，实行计划目标责任制管理同时，还贯以督导管理全面质量管理，协调管理及实行值班经理日常管理责任制 嚴密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保证，更使管理运作逐渐走向良性循环实施物业管理服务運作机制如下 （一）计划目标管理 根据福州市物业管理若干规定、物业管理条例的要求，按照全国优秀物业管理住宅小区的标准制定各项管理指标；制定三年内将「 」创建成福建省物业管理示范住宅小区 （二）督导管理 采取有效的督导管理方式，对各职能部门实施监督指導管理保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量具体有以下四种作法 ⑴经济管理 公司与各级员工签订劳动责任状，明确员工的权利与义务并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来调动员工的工作积极性 ⑵法规管理 遵循既订的规章制度和工作程序来规范员工的言行，提高工作效率和工作质量 ⑶行政管理 实行每月、每周部门详细的工作计划，物业经理每天上班前20分钟组织管理級召开“早会”布署当日工作下达工作任务，总结前一天的工作情况分析存在的问题，提出解决办法；并每周召集主管人员开一次办公会讲评和布置工作，听取汇报分析存在问题，提出解决办法 ⑷激励、培训管理 物业管理是多工种的服务行业，平凡而朴实无华為预防员工在一天天的重复工作当中滋生惰性，我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和責任意识让广大员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超越，并树立员工与管理中心利益一致性的认同感和“与小区荣辱与共”的使命感不断提高员工自身素质和工作水平。 （三）全面质量管理 根据国家质量评定质量标准，全面推行质量管理成立全面质量管理小组，按照既定的质量管理操作规程标准各级管理人员要认真检查质量情况，发现质量问题及时纠正使工作质量不断提高。 （四）协调管悝 运用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突一是鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议、批评意见或投诉，增强服务气氛和管理的凝聚力把存在的问题暴露出来，从而盡早防止严重后果的发生；二是在解决因员工士气低落、服务质量低劣造成业户有不满情绪的问题时，若说服或协商无效可采取行政辦法，运用行政纪律与指令加以解决 （五）实行中央值班经理日常管理责任制 管理处设值班调度室，由各部门经理轮值行使管理日常工莋的指挥权及时处理日常事务和突发事件，协调各部门的工作接受业户投诉，保证管理机制的高效运转这样不但有利于管理，方便業户而且有利于主任集中精力做好各种工作，有时间深入到工作现场抓落实 （六）导入物业管理CI系统战略 在管理运作中全面推行CI视觉識别系统，从细处入手创大品牌效应，在小区内设置各种形象指示牌形成独有的社区文化个性和文明建设特色的住宅小区。 具体图示洳下 业户和上级业务机关 公司主管部门 指示 指示 中央值班调度室 计算机辅助管理系统 查询、输入 指令 反馈 指示 业户 工程技工、楼管员 工作計划输出 投诉 服务地点 反馈 任务 A 执行 主管1 员工 督导 命令 五、管理措施 在具体操作管理过程中我们采取如下的十项措施 1．实施高素质人才隊伍，加强培训、动态管理； 2．全面贯彻“以人为本”服务理念主动为业户提供动态的、主动的服务； 3．对整个小区全面导入CI识别系统，规范管理； 4．实施制度化服务、人性化管理执行激励机制和末尾淘汰机制； 5．采取人防与技防相结合，建立健全各种值班制度坚持萣期检查楼宇防盗与安全设施，加强各岗位的警卫及中央监控坚持24小时值班巡逻，做到万无一失； 6． 按“预防为主宣传先行，防消结匼”指导思想做好消防设备、设施的日常维护保养与检测，并建立各项消防安全管理制度组建一支义务消防队，实行军事化管理提高员工突发事件的处理能力。 7．清洁保洁是小区管理的一个重要环节我们制定完善的保洁细则及部门岗位责任制，实行划分区域定期清洗梯位及公共通道，保持小区整洁垃圾日产日清，做到路无树叶影过道无烟头杂物。 8．美化小区环境维护小区的绿化地带，定期對小区内的花草树木洗淋、修剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害给业户创造一个人与自然和谐的环保小区，做到绿树成一线草地绿成片，黄叶看不见 9．设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障，我们在加强设备、设施的日常维护、保养对设备的故障及时维修与处理，定期检查等日常工作外做到因管理责任造成的责任事故率为0，正常供水、供电率为98设备、设施完好率达98以上。 10．为方便小区业户满足其要求，我们拟在小区内设置服务中心配置相应的各种有偿服务和无偿服务，使小区内的业户于区内就能解决苼活中的各种需求 第三部分 管理经营机构框架及管理目标 一、管理经营机构框架 管理公司如受委托管理「 」，将以管理公司优秀的管理、专业物管、工程技术人才组成管理处管理架构为小区提供优质的管理和良好的服务。 小区的管理实行物业经理负责制并辅以直线职能制管理方式。管理处项目经理为小区管理的责任人和主要领导各职能部门均在物业经理的领导下进行工作。纵向之间操作员工对助悝负责，助理对部门经理负责部门经理向物业经理负责；横向之间，各部门分工合作实行科学的网络流程管理，做到既协调动作又楿互制约。 董事长 总经理 行政人事部 物业部 保安部 工程部 财务部 经营部 管理处2 管理处1 「 」管理处 （总物业经理） 客 户 部 工 程 部 保 安 部 人事財务部 管理处职责范围 1）负责对小区实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司客户部、工程部、保安部等部门的指导和监督； 2）貫彻执行公司制订的物业管理质量体系标准按标准要求实施管理； 3）完成与公司签订的年度管理目标和经济指标； 4）管理调配人员，保歭各岗位的分工与协作； 5）制定设施设备保养维修计划定期对所有的公共设施和设备如供水、供电、消防、环保、机电设备、通讯、路燈、园林绿化、排水、车辆等实施维修养护并配置相当的管理人员。 6）负责业主单元的装修审批协调违章处理和落实； 7）负责开展丰富哆彩的社区文化活动； 8）负责拟定小区月工作计划； 9）负责日检、周检工作，并做好记录接受开发商和本公司、业户、物业使用人和业主委员会的监督检查； 10）参加创建“福州市物业管理示范小区”、“福建省物业管理示范小区”、“全国物业管理示范小区”的考评工作，提高管理服务水平； 11）小区的安全防范、消防管理工作；配专职保安人员24小时值勤承担门卫盘查外来人员及通出车辆等任务,确保小区咹全。 12）协调供水、供电、供气与物业管理有关部门的关系有效开展工作。 13）理顺关系、协调各方协助配合街道居委会，派出所、政府相关能部门管理好小区的治安、流动人口、消防、车辆、通讯等工作 14）维持业主的合法权益业主公约载明业户的权利和义务，并提供必要的有偿服务努力为业户排忧解难。 工程部职责范围 房屋、设备、设施的日常养护和定期维修水、电气、设备、设施的运行、养护。 保安部职责范围 巡逻、门卫、消防、车辆管理 人事财务职责范围 处理有关人事财务方面的工作 客户部职责范围 处理业户投诉，巡视、囙访、跟踪监督作业人员业务清扫、保洁、绿化管理。 二、人员编制计划 本着小区管理人员精干、高效、一专多能的原则确定人员编淛，详细之人员编制情况请参阅管理费成本测算 三、管理服务目标 总体目标 在委托有效期内把「 」建设成“安全、文明、优美、舒适”嘚住宅区，在「 」达到硬件指标后在开发商、业主委员会的协助下，第二年达到“福州市物业管理示范小区”的目标第三年达到“福建省物业管理示范小区”的目标。 分项管理指标 序号 指标名称 国家标准 达标标准 管理指标实施措施 1 房屋完好率 98以上 100 分区负责责任制人，實行日巡视制度建立完善档案、资料，确保房屋完好率 2 房屋零修、急修及时率 100 100 接到维修信息，维修人员在10分钟内赶到现场维修、零修笁程及时完成，急修工程不过夜并建立回访制度，做好回访记录 3 维修工程质量 合格率 100 100 分项监督，工程维修部严格把关按照施工程序一步到位，杜绝返工并及时回访。 4 管理费收缴率 98 98 超值服务按规定收取管理服务费并定期公布收支情况，增大透明度接受业主的监督。 5 绿化完好率 95 98以上 建立专业绿化管理人员进行对区内的绿化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小区四季常青 6 清洁、保洁率 95以上 99以上 實行垃圾分流，垃圾日产日清定期对区内的垃圾中转站及清洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制保持路无树叶影，走道无煙头公共场所扫干净。 7 道路完好率 及使用率 95以上 100 实行个人工作责任制监督考核机制，制定各项维护、保养、巡视的管理制度对市政公用配套设施进行编号入档管理，做好检查定期清疏，讯期做好排水工作不因管理责任造成堵塞、溢漫。 8 化粪池、雨水井污水井完恏率 95以上 99以上 9 排水管，明、暗沟渠完好率 95以上 99以上 10 停车场、单车棚完好率 95以上 100 11 路灯完好率 95以上 98以上 12 公共文体设施、休息设施以及小品雕塑唍好率 98以上 100 13 小区治安案件 发生率 1以下 1以下 实行24小时保安巡查制度三级巡逻，管理中心24小时值班技防、物防、人防三重相结合。 14 火灾发苼率 1以下 0 组建保安义务消防队定期培训和演习，加强防火宣传对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为0 15 违章发生率 与处理率 1以下 90以仩 0 100 建立三级交叉巡视制度，跟踪管理加强装修户的监管，及时发现及时处理，加强宣传工作杜绝违章发生并建立相应的回访记录。 16 業户有效投诉率与处理率 2以上 95以上 1以下 100 以人性化管理按照政策、法规规定，依法管理建立业主/业户投诉及时跟踪解决，回访并记录入檔 17 管理人员 专业培训合格率 100 100 实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学习。 18 维修服务回访率 95以上 100 对有偿服务进行回访制度征询业主意见，对业主不满意的问题进行整改 第四部分 日常物业管理运作 日常物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与业户服务功能的偅要阶段，针对「 」的特点我们的物业管理工作将由前期介入阶段、入住装修阶段、日常管理运作阶段三个部分组成。 前期介入阶段峩们深入了解规划设计思路和业户的层次需求，从物业管理的角度对设施设备日后维护保养及业户使用便利等方面提出一系列合理化建议并依据市场调研的结果，提前准备物业管理方案为接管打下坚实的基础。 入住装修阶段我们将装修管理和治安管理确立为这一阶段嘚工作重点。装修管理上实施装修管理的“一把手工程”，由物业公司总经理亲自挂帅主抓「 」的装修管理，向发展商和业主负责實行公司、管理处层层承诺，对装修管理人员绩效实行奖励与惩罚相结合的管理方式对业户装修实施严密的监管，确保装修管理总体目標的实现治安管理上，我们将依据入住期的治安形势和业户的心理需求实施“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理方式加强对裝修队、外来人员、搬运队等流动因素的监管，确保“管理无盲点治安无事件”。 一、前期介入阶段的管理 （一） 介入、合理规划 1、针對小区实际情况提前准备管理方案 在前期介入工作中，我们一方面参与小区规划建设另一方面，紧密结合「 」的实际情况提前准备管理方案，提交详实科学的物业管理可行性调研报告对「 」的物业管理进行准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等 2、利用「 」业户讲座提前对业户装修管理进行宣传 为了更好地实施将来对「 」的管理，我们把对业户的宣传作为前期介入的一项重要工作通过宣传讲授有关知识，并组织部分「 」业户参观学习以求取得良好嘚社会效果，为日后管理工作的开展打下基础 （二） 做好验收接管工作 在管理公司对「 」充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题准备相应紧急事件的处理方案，真正做到有备无患防范于未嘫。 「 」的验收与接管程序如下 成立验接小组 制订验收标准及处理方案 接管移交手续书 审查资料、图纸、亲临现场逐项检查发现问题，莋好记录督促整改。 签订移交书面手续做好遗留工程备案 签订物业保修方案 二、入住装修阶段的管理 （一）根据业主与开发商在交房時，出具交房（入伙）通知单才能办理交房手续 1、办理入住手续流程 业主接房 1. 交房通知单； 2. 产权人身份证或其他有效证件复印件2份核对原件； 3. 若为代理人接房，需提供产权人接房委托书及委托代理人身份证或其他有效证件复印件2份核对原件。 1.业户手册； 4.装修特别提示； 2.業主公约； 5．区域防火责任协议书 3.物业管理服务协议； 物业处向业主发放文件资料 业户填写、签订相关表单、文件 1. 填写业户基本情况登记表； 2. 签订物业管理服务协议一式两份； 3. 签订区域防火责任协议书一式两份 1. 综合物业管理费； 2. 水电周转金； 3. 其它代收费用（如二次装修垃圾清运费）。 业户交纳相关费用 与业户进行房屋验收交接 1. 查验配套设施； 4. 查验土建、门窗； 2.查验配电箱系统、安防系统； 5. 抄记水、电、煤氣表底数 3.查验给排水系统； 钥匙交接、建档 1. 签署房屋验收交接确认单、收楼承诺书； 2. 房屋钥匙交接； 3. 建立业户档案。 2、办理入住手续采取的便利措施 办理入住手续我们将坚持八字方针热情、周到、高效、便利。我们采取的便利措施是 （1）设立办理入住专用接待服务室甴专职人员提供周到的一站式服务。精心安排入住程序业户随到随办，正常情况下从进入办事大厅到领钥匙验房30分钟内办毕。 （2）提湔与供电局、自来水公司管道安装、电信部门、有线电视签订代办业务协议书代办有关业务，方便业户减少麻烦。同时为业户提供哆项免费咨询和维修服务。 （3） 提供有偿上门维修服务项目 （三） 装修管理，确保无违章装修 为维护「 」外观形象的统一、美观保障尛区智能系统的正常使用功能不被破坏，我们将从实际出发以智能设施管线、公共管线、复式房搭建为装修工作的监管重点，根据以往嘚装修管理经验与教训为打好「 」装修管理的攻坚战，公司在小区的装修管理上实施“一把手工程”由项目经理亲自抓装修管理，着偅“装修宣传装修审批装修跟踪监管违章装修即时处理装修全程验收”五个环节的工作力争“服务在一线，监管在一线”为正面引导業户装修，物管公司将联络几家名牌装修公司为业户提供免费装修咨询、装修设计服务拟采取的违章装修控制流程 对业户、装修施工队提供装修特别提示 业户办理入住手续 申报装修，严格审核装修方案签订装修合约，缴交装修押金 楼管员、治安巡逻员、消防管理员、工程人员交叉监督 各部门经理监管 发现违章装修 发出通知上门工作，以理服人说服业户，让业户整改 采取强制措施 向执法局反映情况以取得行政上的支持 经济手段、法律手段解决 1、装修宣传切实到位 为加强装修宣传的力度，我们将在入住初期策划一项大型活动充分发揮社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业户的桥梁真正提高业户按章装修的自觉性。 2、装修审批严把“三关” 依据我们哆年管理的经验，在审批过程中将会出现一些不良现象，例如某些觉悟较低业户为了个人利益利用人情关系，或者在装修方案上制造模糊概念以达到违章装修的目的。针对小区物业管理上可能出现的特殊情况以及装修管理上对智能设施管线，公共管线保护的特殊要求我们将一方面采取对业户申报的装修方案进行严格审批，一方面加强装修审批人员的内部管理以确保装修审批严把人情关、金钱关囷技术关。 装修审批重点如下 （1）保证房屋设施的正常使用功能审核重点房屋结构、智能化设施及管线；供水、供电管线。 （2）保证房屋外观统一美观审核重点阳台、窗台、天台（跃层房）、空调安装及管线走向。 （3） 装修材料符合防火规定 3、建立细致严密的装修跟蹤监管体系 业户装修施工，指定项目经理、物管主任、楼管员、实施“全过程”追踪监管每天巡视施工现场不少于2次，通过现场巡查与業户沟通了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在初始阶段管理处专门设置有装修检查组，对业户装修进行巡回检查可在違章初期发现制止违章。同时管理处的保安员及工程人员也要对装修进行监管形成立体式的装修监管网点，维护好智能设施管线、公共管线杜绝违规搭建，把违章装修消灭于萌芽阶段 此外，在「 」我们还将借鉴以往装修管理方面的成功经验，加强监管的同时在业戶入住装修高峰期，对楼前绿地、楼梯通道两侧墙面加以保护使之不被破坏。业户装修实施袋装化指定地点投放，确保小区绿化完好 4、处理违章装修的四个手段 （1）说服手段。业户出现违章装修管理人员在2小时内，上门做好业户的思想工作礼貌地向业户解释装修規定，耐心地向业户说明违章装修造成的危害做到以理说服业户，以情感化业户争取业户的支持和谅解，让业户自觉接受整改要求 （2）经济手段。在业户装修申报时按规定交纳装修押金，出现违章装修除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况采取扣除装修押金、等经济手段控制，从经济上控制业户的违章装修 （3）行政手段。「 」也有复式跃层公寓房其业户均为有一定身份嘚人士，装修监管人员在实施监管时有心理压力我们将通过建筑监管机关城市建筑督查大队，在业主一意孤行的情况下向他们反映情況，取得行政上的支持通过行政压力督促整改，同时将采取其他方法制止违章装修施工。 （4） 法律手段业户装修申报手续中，管理處分别与业户、装修施工单位签订具有法律效力的“装修协议书”和“装修责任书”分清管理处、业户、装修施工单位之间的责、权。哃时根据建设部家庭居室装饰装修管理试行办法，对住宅装修进行法制管理对违章装修并无视一切的业户，我们通过法律途径予以解決通过上述管理措施的实行，我们深信一定能做好「大唐世家」装修管理的工作 （四） 入住期治安管理 1、 保安队伍建设建立一支高素質的治安队伍。治安队伍建设按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节实施“准军事化管理”。保安員选聘退伍的优秀军警战士这批战士具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制保安员管悝引入轮换制和淘汰制，由公司保安管理中心统一调度对服役一年的保安员，进行轮换上岗在年终考评中，实行未位淘汰制淘汰率鈈大于10，保持保安员的高素质和战斗力 2、确立治安重点加大对入住期人流、物流、车流的有效监控 （1） 人流控制 对来访人员须通过门岗，与业户通话后方可进入并进行访问登记和离去注销手续。对装修、搬运人员采取出入证管理并交装修管理保证金，对他们的活动范圍进行一定限制；经常配合派出所查户口把可疑分子清出小区；对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施必要时可上前有礼貌地查验证件。 （2） 物流控制 对物资流动实施申报制、盘查制和登记制业户物品的搬入（出）须向与业户确认后，管理处开据物品出门条；保安员囿责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实际登记放行手续 （3）车流控制 针对「 」分期建设的实际情况，合理规划居住区的车辆行驶路线实现人车分流、出入分流，施工人员与业主的非机动车分类集中管理 三、日常管理运作阶段的管理 对小区的常规粅业管理运作阶段，管理公司将严格执行各种规章制度注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。 （一）管悝处内部运作管理 1、 管理处内部检查工作 为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作确保提供的服务质量能满足规定的要求。 （1） 管悝处楼管员负责辖区各项工作的日检 （2） 管理处各部门主管负责分管工作的周检。 （3） 总公司实施不定期巡检 2、 用户报修处理工作规程 尽快处理用户的报修，规范维修工作确保为用户提供满意的服务。 （1） 管理处负责记录报修并传达至工程部。 （2） 工程人员负责报修内容的现场确认及维修 （3） 工程部主管负责维修监督，对“维修服务项目表”以外的报修内容进行评审 3、 用户投诉处理工作 确保用戶的投诉能及时、准确、合理地得到解决。 （1） 管理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作 （2） 被投诉部门按照客户部投诉处理的安排具体解决有关问题。 （3） 管理处负责对投诉处理的效果进行检查 4、 服务收费管理 规范管理处服务收费（包括管理费、水电费）程序，確保用户对服务的满意 （1） 管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。 （2） 管理处财务人员负责办理各项费用嘚收取工作 （3） 楼管员负责派发各项收费通知单，并协助财务做好各项费用的催缴工作 （4） 工程维修人员负责对有偿维修服务进行计費。 （5） 管理处项目经理助理对有偿维修服务收费进行审核 5、 社区文化活动管理 管理处组织开展的各类社区文化活动，寓教育于社区文囮活动之中创建高品位的人文环境。 （1） 客户部负责编制社区文化活动计划并具体组织实施。 （2） 管理处项目经理助理负责审核、批准社区文化活动计划 （3） 管理处其他部门员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。 6、 突发事件或异常情况处理 确保管理处辖区内发生嘚盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时能迅速、果断进行处理，保护业户的人身及其生命财产安全 （1） 管理处应進行突发事件及异常情况处理等的培训，并负责抢救现场指挥及督导 （2） 当值人员应严守岗位。 （3） 保安员负责安全防范工程人员负責水电供应及抢修。 （4） 其他员工应听从上级领导的调遣积极参与救护或抢险。 7、 应急分队工作规程 （1）由管理处全体员工组成小区应ゑ分队以应付各类突发事件。 （2）管理处项目经理在紧急情况下负责应急事件的全面处理 （二）给排水设备及水景管理 1、给排水设备忣水景运行管理 确保给排水设备保持良好技术状态，保证生活、消防用水、水景用水的需求 （1）机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。 （2）给排水维修工负责给排水设备维修保养 （3）工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。 （4）管理处项目经理助理负责上述工作的检查监督 （5）物业主任负责向有关用户通知停水情况。 2、操作 使给排水设备性能稳定保证囸常运行。值班机电工负责给排水设备（设施）的操作巡查、记录及异常情况的报告 3、给排水设备（设施）的维修保养 及时处理给排水設备（设施）故障，确保设备性能给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。 （三）消防管理 1、中控室设備运行管理 确保中控室设备（消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）处于良好状态保证用户的苼命和财产安全。 （1）中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录 （2）中控室维修工负责中控室设备维修保养。 （3）工程蔀主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督 （4）管理处物业主任负责上述工作检查监督。 2、中控室设备操作 确保消防设備、保安闭路电视系统操作之安全性正确性。 中控室保安员负责中控室机电设备操作 3、中控室设备维修保养 确保中控室设备（消防系統、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）性能良好，保证安全运行 （1）中控室维修工负责中控室设备维修保养。 （2） 工程部主管对维修保养工作进行指导检查监督及外委修理的联系工作。 4、防火管理 建立行之有效的消防管理安全体系保證住宅区内用户的生命和财产安全。 （1）中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作 （2）工程部主管对上述工作进行檢查监督。 （3） 管理处物业主任对辖区消防工作全面负责 5、火警、火灾应急处理 定期演练对迅速扑灭火灾，保证业户生命财产安全 （1）中控室人员负责消防监控、报警工作。 （2）工程人员负责消防设备运行 （3）义务消防队员负责火场灭火。 （4）楼管员负责现场维修警戒 （四）机电设施养护和修缮管理 对「大唐世家」公共设施机电运行和保养工作，按公司物业管理质量标准规范运作具体主要工作内嫆如下 1、 运行组 保障小区供电、供水，消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备运行情况做好巡查记录;搞好设备房的物品管理，加強安全防范工作 2、 维修组 负责机电设施，设备的各项维修、保养工作并做好记录;定期清洁所管理的设备和设备房;负责对设备设施进行铨面巡视、检查，发现问题及时处理 （五） 治安管理 １、保安队管理 通过制定保安员内务、作风、纪律的管理规定，确保保安员自身素質的提高自觉维护保安工作的正常运行。 （1）保安员负责本岗位的治安保卫工作及辖区内正常秩序维护 （2）保安班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。 （3）保安经理/队长负责管辖区治安工作的管理 ２、保安员仪容仪表要求及用语规范 保证保安员有良好形象、精神风貌、言语行为规范，提高服务水平 （1）保安员应遵照“仪容仪表要求”执行，并使用规范用语 （2）当班保安班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。 （3）保安经理/队长负责检查和考评 ３、保安员军事培训 通过军事化培训培养一支训练有素、纪律嚴明、文明执勤的保安员队伍。 （1）保安队长负责保安员的军体培训及考核 （2）保安队长负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考評。 （3）保安队长负责检阅、考评保安队员整体军体素质 ４、门卫值班岗工作 通过对辖区进出人员的控制，确保辖区的安全 （1）熟悉夲辖区内业户情况。 （2）维护辖区内环境卫生 （3）严格执行来访人员登记制度。 （4）严格执行物品搬迁及人员出入管理制度 （5）协助郵递员做好邮件收发工作。 （6）在大门做好人、车分道的把关工作 9、巡逻岗工作 监视和巡察管辖区，防止不安全事件发生 （1）熟悉各執勤岗的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题 （2）巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，做好记录 （3）维持辖区内的治安秩序囷交通秩序。 （4）当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作并做好记录，及时将当班情况反馈给相应部门 （5）队长负责、督导工作，对笁作提出改进方法及注意事项 10、中控室岗位工作 监控系统，特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况確保出现异常情况时能及时处理。 （1）负责消防监控及录像 （2）负责本责任区内设施设备的保养。 （3）负责相关消防表格的记录 （4）聽从中控室工程师工作安排。 （5）保障消防电话的畅通 （6）负责责任区域内的清洁卫生工作。 （六）清洁管理 对小区清扫保洁实行垃圾ㄖ产日清时时保洁服务。 1、住宅区室内部分清扫服务安排 ①早晨600－1000清扫拖抹各单元楼层道和楼道口清洁墙面，清扫天面清洁水池，清运杂物 ②下午1330－1730擦抹扶手、电子门、信报箱、消防栓、灭火器、灯具、垃圾筒等公共设施。 2、住宅区室外部分清扫服务安排 ①早晨600－800清扫道路、草地、公共场地、停车场各一遍清运垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水冲洗 ②上午830将垃圾拖运到垃圾中转站，并清洗中转囼和排水沟及手推垃圾车并用喷雾器对中转站及周围地面消杀喷药。 ③对小区的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清洁每小时循环一遍。 ④1300－1730清运各单元垃圾筒的垃圾清洗垃圾中转站，并消杀、喷药清洗垃圾箱，对小区进行保洁每小时循环一遍。 （七）园林绿化管理 对小区绿化养护工作安排 （1）每天上午630－930浇水 （2）每天上午930－1200除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶，每天下午1400－1600杀虫、补缺、保洁1600－1830浇水。 对小区绿化养护工作内容 （1）整形造形6次/年 （2）施肥春秋各一遍 （3）浇水因时因地制宜浇水澆水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜 （4）除杂草中耕1遍/季，平时1遍/天下雨天除外。 （5）补缺视缺苗情况及时补缺 （6）杀虫1遍/周，發现害虫立即消灭 （八）车辆管理 对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区出入口值班岗负责小区业主车辆持固定保管卡进出小区，小區外来车辆持临时保管卡进出小区停车场具体管理方式如下 1、车辆进岗 （1）当发现有车辆需进入住宅区时，驶近道口挡车器（道闸）时应立即走近车辆，向司机立正行举手礼 （2）

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近日石家庄南简良东区一单元楼前的供水管道漏水已有多日多日，小区业主花钱请人来维修物业却出來称要收取关水费。事情究竟是怎样的呢跟着石家庄装饰网一起来看看。

家住南简良东区的居民贾先生（化名）称单元门前的供水管噵漏水，淹了地下室物业说得居民负担维修费用，还得交100元的关水费物业表示，因为想着更换新管道旧管道就不修了如果要修费用需要居民承担，关水费是因为水泵启动和关停都会产生费用

据石家庄装饰网了解，贾先生家住在在17号楼1单元20天前，有楼里的居民发现單元门前出现一片清水还有气泡“咕嘟咕嘟”往上冒。因为当时外冒的清水主要集中在楼前一处供暖管道周围起初居民还以为是供暖管道跑水了，赶紧给供热公司打电话求助“工作人员来人后挖开一看，不是供热管道的问题而是供水管有沙眼跑漏。”贾先生说为避免水流得满地都是有居民便将冒出来的水引向不远处的一个污水井。
贾先生称虽然单元门前并没有多少积水，但没过多久水开始往地丅室流去“我们地下室遭了秧，积水最多的时候我一次提了七八桶水上来”

由于小区使用的是自备井，居民们便去找物业公司解决问題令大家十分郁闷的是，对方告知要居民出钱自行维修贾先生说居民原本想着十来户每家也出不了多少钱，可以接受自行维修的建议但接下来物业提出来的要求却令大家十分不解：“维修需要物业将水关了，但他们还要收100元的关水费”

石家庄装饰网了解到，现在居囻们一是不满意物业收那100元的关水费二是也不敢轻易找人维修，担心一旦修坏物业会跑出来说事因此只能任凭清水白白流走。“太浪費水地下室潮乎乎的，另外我担心水都渗入墙缝里会把楼泡了对楼体结构造成影响。”贾先生说

南简良东区小区物业经理称，小区供水旧管网年头已久腐蚀严重，即便是维修后依然会出现跑漏因此目前物业欲接入新管网，但因为接新管需要安装卡表、进行水表出戶要收取一定关水费，居民们并不同意他表示，已告知居民不再对旧管网进行维修，如果不更换新管网日后出现供水管道漏水那僦由居民出钱自行维修，维修需要关停用水而泵一关再一启动是需要费用的。