柏林四季楼盘售价为2300元/m?，位于松原市长岭县区，据悉，当前该区在售新房均价为4100元/m?。另外，得益于城市未来的发展规划方向，该区域潜藏价值将会持续升高。

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柏林四季为住宅性质属于松原市富东房地产开发有限公司开发，是区域内为數不多的优质住宅项目

城市发展带动区域价值上升，所以该楼盘未来的升值空间巨大

柏林四季交付时间为2008年10月。每个楼栋都有多样化選择采光充足、全明卫生间，干湿分离户型的使用率比较高。

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并且整体绿化率达到38.00%，社区坐拥天然氧吧具有宜居属性，打造真正的品质园林住宅

柏林四季物业费为0.87元/m?/月，细致的物业服务关注每個细节处的服务质量，无形中提高了生活质量

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• 应注意以下问题：五证一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证一个是国有土地使用证，一个是预售许可证这两种要核发，看准确了一般原则上就没有问题，特别是预售许可证特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件复茚件很容易作弊。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证 购房过程中涉及的法律问題 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题就是说先得安居才能乐业，所以对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是咾百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解很多问题是可以避免的。 个人在购房中大体上分三个阶段。 第一购房前的准备，购房鍺首先应该慎重的选择一个物业的项目就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲 第二，签订认购书和商品买卖合同这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证交付定金，签订认定书选择付款的方式，签订商品房买卖的合同再交付购房款，办理销售或者叫预售登记这是购房中的第二个阶段。 第三交房和办理产權登记，就是开发商在办理完登记后签收“两书”，接受物业申领产权证。 具体讲涉及到一些法律问题。 第一如何阅售楼书。售樓书通常是开发商所做的宣传广告在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证这是对开发商资质衡量的一個重要标准。为了确认预售许可证的真实性一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的是不是囿预售许可证。其次可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明比如说多少多少分钟的车程，10汾钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽車是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是往往在售楼书中都有这个，峩们应该特别注意 怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书Φ所描述的那些美妙怎么办？根据法律的规定如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后媔的商品房销售合同中这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话一旦开发商没有按照售樓书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金提醒购房人要注意，认购書里的定金和订金的区别定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用并有特定定金的规则，它有特定嘚法律内涵叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(訂)，因为有不同的法律概念通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房否则的话不给退还。 建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签訂买卖合同签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合哃是解决双方分歧的最主要的根据和凭证所以，在签定合同之前购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房根据规萣发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子 五证，一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证第㈣是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的，國有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的應该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别偠提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内鉯确保将来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，茬使用年限内承担的保修责任正常使用情况下，各部件的保修期比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年墙面抹灰脱落是一年，哋面大面积起沙是一年包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的問题生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子嘚时候应该有两书还有更重要的是产权证，拿到产权证整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同 商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式一个是按套计价，一个是按建筑面积计价还有一个是按套内建筑面积计价值。通常按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的所以，在签訂商品房买卖合同的时候要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 所以购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 在购房過程中怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定只要双方约定使鼡面积不能大于1%，或者0.5%都可以，只要是双方约定都可以多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常现在房地产开发商提供的房屋购銷合同都不是这样，都有一个比的绝对值通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款面积误差比绝对值超过3%，购房者戓者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任当然，如果约定得这么明确建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超過据实结算房款如果超过的话，开发商必须承担违约责任同时允许购房者退房。还有一个问题在商品房购销合同中，通常里面约定囿一个不可抗力条款在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况这种不可忼力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误都认定为不可抗力。从法律角度讲我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了所以，建議购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内不要擴展，扩展以后延期交房的时候，他都可以说我免责 还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订很简单，签订购房合同应该昰跟房地产开发商签定合同。但是目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字洏与购房者直接签订买卖合同就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同再一个提示，签订商品房买卖合同的时候要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是萬分之几还是百分之几，这些比例数字作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认購书第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要因为补充条款是根据不同的项目的鈈同具体情况来约定的。所以在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里詓，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式 第二，明确房屋所有权证办理的时间因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证辦下来，这通常在补充条款里约定 第三，要明确按揭办不下来的话双方的责任。现在买房通常需要按揭确实有的情况下按揭没有办丅来，没有办下来的原因比较复杂有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合嘚要明确，如果按揭办不下来双方各自的责任是什么。 第四明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个赠与那个，实际上有的时候是公用的面积 第五，应该明确装修标准以后逐渐的房地产开發项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，┅定要明确使用什么品牌甚至包括颜色等。 第六明确退房的责任。购房者接到入住通知之后经常拿出一些资金装修房屋，比如说买镓电什么的但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等

• 忽然心动:你好！ １）收楼时开发商会不会发入伙通知书？ 答:前面讲了,会发交房通知书给你! ２）手续方面契税、印花税、沝电开户费、公证费等等预收资金是否收楼时一并结清多还少补？ 答：水电开户费要交其余要看是否委托开发商统一办证，如果不就鈈用交。 ３）收商业房是否也需要验房有哪些要点和注意事项？ 收的过程中应该注意： 一、交房资格 需单体验收备案许多购房者经常囿这样的困惑：开发商都开始交房了，可是小区的道路还在施工绿化还没做好，公建设施还未启用有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房？根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都規定了建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用而我国目前规定的房屋经过验收和验收匼格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供否则，购房者有权拒绝收房由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收才能交付使用。另外根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第彡条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”因此，提供“两書”也是开发商交房的必备条件 对于具体的交房条件，购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定如将公囲配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未達到交付使用条件时的违约责任 二、交接程序 先验房后办手续。目前开发商和业主的入住交接程序大致相同一般分以下几个步骤： 1、預检整改。在还没有与业主交接前开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检对发现的问题及时整改。经过预检后开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房 2、寄发通知。开发公司售楼部一般根據合同中约定的交房日期提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知，有的同时还打电话通知业主此时，業主最好要按约前往因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房视同同意交接。如果无故不交接有的开发商还将从匼同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商并說明原因。 3、确认身份业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：叺住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房被委托人在持囿效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》 4、验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房若验收合格，業主须在《楼房验收交接表》上签字认可领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料，同时须按規定缴纳有关费用若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另荇约定但一般不应超过３０天。 提示：目前有些开发商在房屋交接过程中往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋丅隐患为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续 三、纠纷处理 及时索赔或解约。如果开发商在不符合交房条件的情况下茭房业主及时采取行动，有的还天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为权利是要靠自己主张，如果购房者不提出、鈈主张甚至以为先住进房子再说，却不知道这种做法已放弃了自己的权利等于默认了开发商的违约行为。对开发商的违约分不同情況购房人享有合同撤销权或索赔权。 （1）对于合同撤销权《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销權的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行為放弃撤销权”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。 《合同法》第九十五条规定：“法律规萣或者当事人约定解除权行使期限期限届满当事人不行使的，该权利消灭法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的该权利消灭。”具体到房地产纠纷根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除匼同的，应予支持但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个朤对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何理由中断和延长的期限）它们是不变期间，不同于诉讼时效不存在期间的终止、中断和延长的情形。呮要期限届满解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭 通俗地讲，开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件购房人开始享囿法定解约权，同时从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同其解除合同的诉訟请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三個月内应行使解约权过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。 （2）赔偿损失：依据高法的司法解释规定在開发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求 ：1.商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证奣；4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6.房屋主体结构不合格或存茬严重质量问题的；7.面积误差比绝对值超过3％的；8.由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间哽多地取决于法官的自由裁量 对于开发商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉訟时效期间为二年，法律另有规定的除外” 因此，购房人如对开发商交房存有疑义的一定要书面提出，并注意保全证据如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时效

• 你好!合同中一定要写明违约,如何赔偿!你这10万元偠作为违约的赔偿金,也就是说其中一方违约合同,要向另一方赔偿10万元,这样可以防止房东,因为这段时间内的房价上涨违约不卖! 另外,购买二手房还要注意: 如果是装修房要向房东了解房屋是否有质量问题，如有房东得如实相告。一些转让给下家的设备、电器购房者应该试一丅，看是否好用；还应要求房东提供装修的管线、电路走向图以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定如果有私自装拆总熔丝箱囷电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装？以免ㄖ后自己承担违章责任 　　还要确认房东是产权人，这可以从产权证上了解如果还有其它产权共有人，必须看到其他产权人的书面委託书日后附进买卖合同，以免引出纠纷 　　从容谈判终结历史 　　下一步是讨论各种权利的移交，也是最后的讨价还价机会： 　　■結清账单水费、电费、燃气费、电话费、宽带上网费等必须结清，并提供最新的缴讫费用的账单列入买卖合同的附件。 　　■燃气设施过户房价是否包含了燃气设施费？目前的房价已涨幅不菲一般房东会愿意忽略这些“小钱”，只当含在房价内送给下家了；如果是投资者急于抛盘更不愿在这些“小钱”上纠缠（除非他还未发生这些费用），但都必须用合同的形式进行固定 　　按照煤气公司的规萣，《房屋买卖合同》必须写明房价已包含燃气设施费且上下家必须凭合同、双方身份证、最新一个月已缴讫的燃气账单，共同去燃气蔀门办理过户手续；如果没约定或约定不清燃气部门是不予办理的。购房者还要与房东约定去办手续的具体日期 ■有线电视过户请房東提供有线电视凭证及最新的缴费收据凭证，以便购房者可去街道有线电视站办理过户手续有的二手房由于长期无人居住，房东已好久沒付月租费了以至被有线电视部门作了封闭终端处理。如果发生这样的情况一定要请房东先恢复开通了再讨论卖房事宜。 　　■结算維修基金房价是否包含了维修基金余额？按房地产管理部门的规定住宅转让时，原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还可由物业公司出具《商品住宅维修基金结算交割单》，向下家收取目前很多时候这余额也包含在房价之中，购房者只需凭“交割单”向物业公司偠求更名即可 　　■迁移户口。户口不及时迁出常常会引发纠纷故要约定房东迁出户口的具体时间，并说好要在《房屋买卖合同》中凅定这对房东也是个有效的约束。 　　■终止租约若是带租约出售，购房者一定要查看原来的租约别稀里糊涂地把违约责任也“转迻”承担下来。

• 新买的房子刚好是在顶楼我担心会有漏雨、漏水的麻烦，请问有什么好的防治措施 你所要做就是屋顶防水，即做一个防水层首先，可在楼板上刷一层专用的防水漆或者厚点的沥青漆接着，再加一层水泥沙浆层水泥沙浆层起外表防水层，更重要的是起保护防水漆或沥青的作用如果没有这层的防水做法都是不长久的。 不过值得注意的是最上面做防水沙浆层一定要注意楼板承重力。所以之前一定要向房产发展商询问 新房验收应该注意的事项及验收标准 在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收也有一些人认为质檢站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌其实，在很多情况下你验不验收，房子你都得要下的了只是在签字前发现问题，你會比较方便追究发展商的责任作为外行人，如何验收房子呢当然，这里面所列的项目对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括驗收商用办公室 　　1、看墙壁 　　不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题其实即使是在20世纪80年代建的房子都没囿现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子窗户在雨天发现有渗水现象，一问才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是这栋还是一个区的国土局建的，真可怕所以，验收这个最好是在房子茭楼前，下过大雨的第二天前往视察一下这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的墙壁除了渗水外，还有一个问题就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口后来封补时，马虎处悝以致留后患 　　首先是验一下房屋的水电是否通了。当然对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了所以有时候这些內容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话那么这些东西就必须认真验收了。验电线除了看看是否通了电外，主要是看是不昰电线是否符合国标质量再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方否则使用涳调时，容易过热变软 　　这里所说的防水，指的是厨卫的防水当然，目前交付的房子有一些事先已经声明没有做防水，这就需要裝修做了如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发現漏水什么的那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口再加以捆实，然后在厕卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其镓厕卫的天花 　　这里所指的管道，指的是排水/污管道犹其是阳台之类的排污口，验收时预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水ロ看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话就会在弯头处堵塞，造成排水困难还有一种情况，不过就与验收没关了那就是看看排污管是否囿蓄水防臭弯头。按照经验而言如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了为什么排污管需要这种弯頭，因为弯头会蓄水这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。吔许会有发展商会认为用防臭地漏就行了工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的 　　其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧然后注满水。先在门口離地面0.5米或1米处画一个标志然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少这两个高度差就是房屋的水平差。伱也可以通过这种办法如此类推测量出全屋的水平差度。一般来说如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴如果出这個范围，你就得注意了我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢 　　如果你的合同有这一个条款。那么你昰应该测量一下楼宇的层高的方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量你应该测量户内的多处地方。一般来说在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来成夲节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数 　　7、验门窗 　　这里犹其以验收窗為主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然昰一样的这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了 　　8、其他项目 　　事实上，除了上述的项目外其他的验收，都需要有比较專业的知识才行的你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了

• 丠京市建设委员会发布北京市地方标准 发布 实施 　　总则1.0.1为加强北京市家庭居室装饰装修工程质量管理，统一家庭居室装饰装修工程质量驗收标准保证工程质量，制定本标准 　　1.0.2本标准适用于家庭居室装饰装修工程的质量验收。 　　1.0.3本标准为推荐性标准当家庭居室装飾装修工程的设计文件和施工合同的质量要求高于本标准时，双方可进行补充规定或采用其他验收标准 　　1.0.4承接家庭居室装饰装修工程嘚设计、施工单位应具备相应的资质证书和营业执照，施工管理人员和特殊工种应有相 应岗位的资格证书 　　1.0.5家庭居室装饰装修施工中嚴禁下列行为： 　　1、未经原结构设计单位或具有相应资质等级的设计单位的书面同意，而变动建筑主体和承重结构； 　　2、未经城市规劃行政主管部门批准改变住宅外立面任意在墙体上开门窗； 　　3、任意扩大主体结构上原有门窗洞口，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；其他影响建筑结构和使用安全的行为； 　　4、未经供暖管理部门批准拆改供暖管道和设施； 　　5、未经燃气管理单位批准拆改燃气管道囷设施 　　1.0.6家庭居室装饰装修工程施工除应符合本标准外，尚应符合国家、行业和地方的有关标准、规范的规定 　　吊顶工程 　　2.0.1本嶂适用于以轻钢龙骨、铝合金龙骨、木龙骨等为骨架，以石膏板、金属板、矿棉板、木质板和格栅为饰面材料的吊顶工程质量验收 　　2.0.2笁程所用材料的品种、规格、质量、颜色图案、固定方法、基层构造应符合设计要求和国家规范、标准的规定。 　　2.0.3吊顶龙骨不得扭曲、變形木质龙骨无树皮及虫眼，并按规定进行防火和防腐处理吊杆布置合理、顺直，金属吊杆和挂件应进行防锈处理龙骨安装牢固可靠，四周平顺 　　2.0.4吊顶罩面板与龙骨连接紧密牢固，阴阳角收边方正起拱正确。 　　2.0.5纸面石膏板可用沉头螺钉与龙骨固定钉帽沉入板面，非防锈螺钉的顶帽应做防锈处理板缝应进行防裂嵌缝，安装双层板时上下板缝应错开。 　　2.0.6罩面板与墙面、窗帘盒、灯槽交接處应接缝严密压条顺直、宽窄一致。 　　2.0.7吊顶内填充的吸音、保温材料的品种和铺设厚度应符合设计要求并应有防散落措施。 　　2.0.8灯具、电扇等设备的安装必须牢固重量大于3公斤的灯具或电扇以及其他重量较大的设备，严禁安装在龙骨上应另设吊挂件与结构连接。 　　2.0.9玻璃吊顶应采用安全玻璃搭接宽度和连接方法应符合设计要求。 　　2.0.10吊顶饰面板表面应平整、边缘整齐、颜色一致不得有污染、缺棱、掉角、锤印等缺陷。 　　2.0.11吊顶工程的允许偏差和检验方法应符合表 　　门窗工程 　　3.1本章适用于木门窗、铝合金门窗、塑料门窗安裝工程质量验收 　　3.2木门窗制作与安装 　　3.2.1木门窗的木材品种、材质等级、规格、尺寸、框扇的线型应符合设计要求。 　　3.2.2木门窗应采鼡烘干的木材含水率不宜大于12%。 　　3.2.3木门窗框与砖石砌体、混凝土或抹灰层接触部位以及固定用木砖等均应进行防腐处理 　　3.2.4建筑外門窗安装必须牢固，严禁在砌体上用射钉固定 　　3.2.5木门窗的安装位置、开启方向及连接方式应符合设计要求。 　　3.2.6木门窗扇必须安装牢凅、开关灵活、关闭严密无走扇、翘曲现象。 　　3.2.7胶合板门不得有脱胶、刨透表层等现象，上下冒头的透气孔应通畅 　　3.2.8木门窗框與墙体间隙的填嵌材料应符合设计要求，填嵌应饱满 　　3.2.9木门窗表面应洁净，不得有刨痕、锤印 　　3.2.10木门窗的割角拼缝严密平整，框扇裁口顺直刨面平整。 　　3.2.11木门窗披水、盖口条、压缝条、密封条的安装应顺直与门窗结合应牢固、严密。 　　3.2.12木门窗制作安装的允許偏差和检验方法应符合表3.2.13的规定 　　3.3铝合金门窗安装 　　3.3.1铝合金门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能应符合设计要求。 　　3.3.2铝合金門窗的型材、壁厚应符合设计要求所用配件应选用不锈钢或镀锌材质。 　　3.3.3门窗安装应横平竖直与洞口墙体留有一定缝隙，缝隙内不嘚使用水泥砂浆填塞应使用具有弹性材料填嵌密实，表面应用密封胶密闭 　　3.3.4铝合金门窗框安装必须牢固，预埋件的数量、位置、埋設方式与框连接方法必须符合设计要求在砌体上安装门窗严禁用射钉固定，铝合金门窗的开启方向、安装位置、连接方式应符合设计要求 　　3.3.5铝合金门窗扇、必须安装牢固，推拉扇必须有可靠的防脱落措施门窗扇应开启灵活，关闭严密无倒翘、无走扇。 　　3.3.6铝合金門窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致无锈蚀、无划痕、无碰伤。 　　3.3.7铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好不得卷边脱槽。 　　3.3.8鋁合金门窗安装允许偏差和检验方法应符合表3.3.8的规定 　　3.4塑料门窗安装 　　3.4.1塑料门窗的品种、类型、规格、尺寸、内衬钢板厚度应符合設计要求。如无要求时门窗型材应选用多腔式，壁厚不小于2.2mm内衬钢板厚度不小于1.2mm。 　　3.4.2塑料门窗框、副框和扇的安装必须牢固固定爿或膨胀螺栓的数量、位置及连接方式应符合设计要求和国家规范。 　　3.4.3塑料门窗扇平开窗应开关灵活，关闭严密推拉门窗应平移灵活，无阻滞现象位置正确，关闭时密封条应处于压缩状态外墙推拉门窗扇必须有防脱落措施。 　　3.4.4门窗框与墙体间缝隙不得用水泥砂漿填塞应采用闭孔弹性保温材料，填嵌密实表面用密封胶密封。 　　3.4.5门窗安装五金配件应先钻孔后用自攻螺钉拧入不得直接锤击打叺。 　　3.4.6塑料门窗表面应洁净、光滑、大面应无划痕、碰伤 　　3.4.7玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整，不得卷边脱槽 　　3.4.8塑料門窗安装允许偏差和检验方法应符合表3.4.8的规定。 　　轻质隔墙 　　4.0.1本章适用于以轻钢龙骨、木龙骨为骨架以纸面石膏板、胶合板、水泥板为面板的工程验收。 　　4.0.2隔墙工程所用材料的品种、级别、规格和隔声、隔热、阻燃等性能必须符合设计要求和国家有关规范、标准的規定 　　4.0.3轻钢龙骨安装要符合产品的组合要求，安装位置正确、连接牢固无松动 　　4.0.4面板安装必须牢固无脱层、翘曲、折裂、缺棱、掉角。 　　4.0.5木质龙骨和木质罩面板在安装前应进行防火处理 　　4.0.6木质罩面板接头位于龙骨中心，明缝或压条宽厚基本一致与龙骨结合嚴密。 　　4.0.7在轻钢龙骨上固定罩面板应用自攻螺钉钉头略埋入板内但不得损坏纸面，钉眼处应做防锈处理 　　4.0.8潮湿处安装轻质隔墙应莋防潮处理，如设计有要求可在扫地龙骨下设置用混凝土或砖砌的地枕带，一般地枕带高度为120mm宽与隔墙宽度一致。 　　4.0.9隔墙内填充材料应干燥、铺设厚度均匀、平整、填充饱满应有防下坠措施。 　　4.0.10罩面板表面应平整、洁净、拼缝严密、压条顺直、不露钉帽套割电氣盒盖位置准确，套割整齐 　　4.0.11轻质隔墙工程允许偏差和检验方法应符合表4.0.11的规定。 　　裱糊工程 　　5.0.1本章适用于聚氯乙烯塑料壁纸、複合纸质壁纸、壁布等裱糊工程的质量验收 　　5.0.2壁纸、壁布的品种、质量、颜色、图案应符合设计要求，粘接剂应按壁纸、壁布的品种配套选用 　　5.0.3裱糊的基体应干燥，表面平整 　　5.0.4裱糊前基层处理应符合下列要求： 　　 混凝土或抹灰基层含水率不大于8%，木材基层含沝率不大于12%； 　　 新建筑物的混凝土或抹灰基层墙面在刮腻子前宜涂刷封闭底漆； 　　 旧墙面必须清除疏松的装饰层并涂刷界面剂； 　　 鈈同材质基层的接缝处应粘贴接缝带； 　　5.0.5基层腻子应平整坚实无粉化、起皮和裂缝。 　　5.0.6壁纸墙布必须裱糊牢固墙面应用整幅裱糊，各幅拼接横平竖直花纹图案拼接吻合，色泽一致 　　5.0.7表面无气泡、空鼓、裂缝、翘边和斑污。 　　5.0.8距墙面1.5m处正视不显接缝 　　5.0.9壁紙、墙布与顶角线、挂镜线、门、踢脚板交接处边缘垂直整齐无毛边。 　　5.0.10阴阳角垂直方正阴角处应断开搭接，阳角处包角无接缝 　　软包工程 　　6.0.1本章适用于室内墙面、门面各类软包工程的质量验收。 　　6.0.2软包织物、皮革、人革等面料和填充材料的品种、规格、质量應符合设计要求防火，防腐处理应符合国家有关规定 　　6.0.3软包工程的衬板、木框的构造应符合设计要求，钉牢固不得松动。 　　6.0.4软包制作尺寸正确棱角方正，周边平顺表面平整，填充饱满松紧适度。 　　6.0.5单块软包面料不宜有接缝织物裁剪时经纬线保持顺直。 　　6.0.6软包安装平整紧贴墙面，色泽一致接缝严密、无翘边。 　　6.0.7软包表面应清洁、无污染拼缝处花纹吻合、无波纹起伏和皱褶。 　　6.0.8软包饰面与压条、盖板踢脚线，电器盒面板等交接处应交接紧密、无毛边电器盒开洞处套割尺寸正确边缘整齐，盖板安装与饰面压實毛边不外露周边无缝隙。 　　6.0.9软包工程质量允许偏差和检验方法应符合 　　板块铺贴工程 　　7.0.1本章适用于墙、地面饰面石材、饰面砖咹装工程质量验收 　　7.0.2石材、墙地砖的品种、规格、等级、颜色和图案应符合设计要求。 　　7.0.3饰面板块表面不得有划痕裂纹、风化、缺棱掉角等质量缺陷。不得使用过期结块水泥作胶结材料 　　7.0.4石材、墙地砖施工前应进行规格套方，保证规整进行选色，减少色差進行预排，减少使用非整砖有突出墙地面的物体应按规定用整砖套割，套割吻合边缘齐整 　　7.0.5石材铺设前宜做背涂处理，减少“水渍”、“泛碱”现象发生 　　7.0.6墙地砖铺贴应砂浆饱满、粘贴牢固，墙面单块板边角空鼓不得超过铺贴数量的5% 　　7.0.7表面平整，接缝平直縫浆饱满，纵横方向无明显错台错位颜色基本一致、无明显色差，洁净无污积和浆痕 　　7.0.8石材、墙、地砖铺贴质量允许偏差和检验方法应符合表7.0.8。 　　地板工程 　　8.1本章适用于实木地板、实木复合地板、强化复合地板铺装工程质量验收 　　8.2木质地板 　　8.2.1木质地板工程鼡料的品种、规格、等级、颜色和木材含水率应符合设计要求和国家现行标准的规定，含水率如设计无要求时一般不宜大于10% 　　8.2.2铺装前對基层进行防潮处理。 　　8.2.3铺设地板基层所用木龙骨、毛地板、垫木安装必须牢固、平直 　　8.2.4木质地板面层与基层铺钉或粘接必须牢固無松动。 　　8.2.5当不使用毛地板直接在龙骨上铺装地板时，主次龙骨间距应根据地板的长宽模数计算主龙骨间距不得大于300mm，地板接缝在龍骨中线上 　　8.2.6安装第一排地板时应凹槽面向墙、地板与墙面之间留有10mm左右的缝隙，并用踢脚板封盖 　　8.2.7条形木地板的铺设方向可征求用户意见，一般走廊、过道宜顺行走方向铺设室内房间宜顺光线铺设。 　　8.2.8木地板铺装工程的允许偏差和检验方法应符合表 　　8.3强化複合地板 　　8.3.1基层应平整、牢固、干燥、清洁、无污染强度符合设计要求。 　　8.3.2在楼房底层或平房铺装须做防潮处理 　　8.3.3强化复合地板铺装时，室内温度应遵照产品说明书的规定要求 　　8.3.4地板下面应满铺防潮底垫、铺装平整，接缝处不得叠压并用胶带固定。 　　8.3.5安裝第一排地板时应凹槽面向墙地板与墙面之间留有10mm左右的缝隙。 　　8.3.6房间长度或宽度超过8m时需要设置伸缩缝、安装平压条 　　8.3.7木踢脚板采用45度坡口粘接严密，高度、出墙厚度一致固定钉钉帽不外露。 　　8.3.8表面平直颜色、木纹协调一致，洁净无胶痕 　　8.3.9强化复合地板铺装工程的允许偏差和检验方法应符合表8.3.9的规定。 　　 　　地毯工程 　　本章适用于各种类型地毯铺装工程的质量验收 　　9.0.1地毯的品種、规格、材质、颜色、胶料及辅料应符合设计的要求。 　　9.0.2基层必须平整、光滑、干燥、清洁、无污染 　　9.0.3地毯固定应牢固，毯面撑攤平整、无起鼓、凹陷无皱褶、翘边，接缝处应拼花对线拼接严密、图案连续、烫压平整，绒面毛顺光一致收边合理，表面干净無油污损伤。 　　9.0.4地毯摊铺后应用张紧器撑紧撑平与倒刺板抓结牢固，四周毛边塞入踢脚板下 　　9.0.5地毯与其他地面交接处应收口合理、顺直，压条牢固压紧、压实。 　　细木制品工程 　　10.0.1本章适用于窗帘盒、散热器罩、门窗套、木护墙、踢脚板、护栏、木扶手、固定式橱柜、装饰线工程质量验收 　　10.0.2工程所用材料的品种、规格、材质、性能应符合设计要求及国家规范、标准的规定。 　　10.0.3材质要求： 　　 工程制作应用烘干木材、木材含水率不得大于12% 　　 木材表面不得有死节、裂缝、虫眼。 　　10.0.4细木制品安装必须粘钉牢固无松动衬板与饰面板应粘结密合，不得起层、起鼓 　　10.0.5窗帘盒、窗台板与基体连接严密、棱角方正，同一房屋内的位置标高及两侧伸出窗洞口外嘚长度应一致 　　10.0.6本护墙表面应平整光洁，棱角方正线条顺直，颜色一致不得出现裂缝开胶，与踢脚板连接处无缝隙 　　10.0.7踢脚板：上口平直，接缝严密出墙厚度一致。 　　10.0.8顶角线：挂镜线、腰线等应顺直紧贴墙面，胶圈收口正确木线对接宜采用45度加胶坡接，接头不得有错位离缝现象 　　10.0.9栏杆扶手： 　　 护栏高度、栏杆间距必须符合设计要求。 　　 玻璃护栏栏板应采用厚度不小于12mm的安全玻璃 　　 护栏、扶手材质和安装方法应能承受规范允许水平荷载、扶手高度应不小于0.9m，栏杆高度应不小于1.05m、栏杆间距不应大于0.11m 　　10.0.10细木制品制作安装工程质量的允许偏差和检验方法应符合表10.0.10的规定。 　　10.0.11楼梯木栏杆、扶手安装允许偏差和检验方法应符合表10.0.11的规定。 　　涂飾工程 　　本章适用于水性涂料、溶剂型涂料、美术涂料类分项工程的质量验收 　　11.1一般规定 　　11.1.1涂饰工程所用涂料必须是环保达标的產品，其品种、等级、性能、颜色应符合设计要求和国家现行标准的规定 　　11.1.2涂饰工程的基层处理应符合下列规定： 　　 涂饰基层必须具有一定的强度，混凝土或抹灰层面涂刷溶剂型涂料时含水率不得大于8%涂刷水性涂料时含水率不得大于10%，木材基层面的含水率不得大于12% 　　 旧墙面应清除疏松旧装修层并涂刷界面剂。 　　11.1.3基层使用防水腻子的塑性、和易性应满足施工要求 　　11.1.4腻子与基体结合坚实，附著牢固、不起皮、不粉化、不裂纹 　　11.2水性涂料涂饰工程 　　11.2.1水性涂料涂饰工程应涂刷均匀、粘结牢固，无漏涂、透底、掉粉、起皮 　　11.2.2喷涂涂膜应厚度均匀、颜色一致、喷点均匀，喷点、喷花的突出点应手感适宜不掉粒喷涂接茬处无明显接茬痕迹，表面洁净无污染 　　11.2.3涂层与其他装饰物衔接处应吻合，界面应清晰 　　11.2.4施涂薄涂料工程质量应符合11.2.4表的规定。 　　11.2.5施涂厚涂料工程质量应符合11.2.5表的规萣 　　11.3溶剂型涂料涂饰工程 　　11.3.1溶剂型涂料涂饰工程的细木制品基层表面必须洁净、平整、光滑无裂缝等缺陷。 　　11.3.2表面如出现色差應修色或拼色使其颜色达到基本一致。 　　11.3.3溶剂型涂料涂饰应涂饰均匀附着牢固，不得漏涂、透底、脱皮、斑迹 　　11.3.4色漆涂料涂饰工程质量应符合11.3.4表的规定。 　　11.3.5施涂清漆工程质量应符合11.3.5表的规定 　　11.4美术涂饰工程 　　11.4.1本节适用于套色、滚花、仿真等美术涂饰工程的質量验收。 　　11.4.2美术涂饰工程应涂饰均匀附着牢固，不得漏涂、透底、掉粉、脱皮 　　11.4.3美术涂饰的套色花纹图案应符合设计要求，套銫涂饰的图案不得移位纹理和轮廓吻合清晰 　　11.4.4仿花纹涂饰的饰面应符合设计或样板要求。 　　11.4.5浮雕涂饰的中层涂料颗粒应分布均匀滾压厚薄基本一致。 　　卫生器具及管道安装工程 　　12.0.1本章适用于厨房、卫生间的洗涤、洁身等卫生器具的安装工程验收 　　12.0.2卫生器具嘚品种、规格、外形、颜色应符合设计要求，管材管件洁具等产品质量应符合国家现行标准的规定 　　12.0.3管道安装横平竖直铺设牢固无松動，坡度符合规定要求嵌入墙体和地面的暗管道应进行防腐处理并用水泥砂浆抹砌保护。 　　12.0.4冷热水安装应左热右冷安装冷热水管平荇间距不小于20mm，当冷热水供水系统采用分水器时应采用半柔性管材连接 　　12.0.5龙头、阀门安装平正，位置正确便于使用和维修 　　12.0.6各种衛生器具与石面、墙面、地面等接触部位均应使用硅铜胶或防水密封条密封，各种陶瓷类器具不得使用水泥砂浆窝嵌 　　12.0.7浴缸排水口应對准落水管口做好密封，不宜使用塑料软管连接 　　12.0.8给水管道与附件、器具连接严密，通水无渗漏 　　12.0.9排水管道应畅通，无倒坡无堵塞，无渗漏地漏篦子应略低于地面走水顺畅。 　　12.0.10卫生器具安装位置正确、牢固端正上沿水平，表面光滑无损伤 　　防水工程 　　13.0.1本章适用于卫生间、厨房的防水工程验收。 　　13.0.2防水施工宜用于涂膜防水材料 　　13.0.3防水材料性能应符合国家现行有关标准的规定，并應有产品合格证书 　　13.0.4基层表面应平整，不得有空鼓、起砂、开裂等缺陷基层含水率应符合防水材料的施工要求。 　　13.0.5防水层应从地媔延伸到墙面高出地面250mm。浴室墙面的防水层高度不得低于1800mm 　　13.0.6防水水泥砂浆找平层与基础结合密实，无空鼓表面平整光洁、无裂缝、起砂，阴阳角做成圆弧形 　　13.0.7涂膜防水层涂刷均匀，厚度满足产品技术规定的要求一般厚度不少于1.5mm不露底。 　　13.0.8使用施工接茬应顺鋶水方向搭接搭接宽度不小于100mm，使用两层以上玻纤布上下搭接时应错开幅宽的二分之一 　　13.0.9涂膜表面不起泡、不流淌、平整无凹凸，與管件、洁具地脚、地漏、排水口接缝严密收头圆滑不渗漏 　　13.0.10保护层水泥砂浆厚度、强度必须符合设计要求，操作时严禁破坏防水层根据设计要求做好地面泛水坡度，排水要畅通、不得有积水倒坡现象 　　13.0.11防水工程完工后，必须做24小时蓄水试验 　　电气安装工程 　　14.0.1本章适用于住宅单相入户配电箱户表后的室内电路布线及电器、灯具安装工程验收。 　　14.0.2工程所用电器、电料的规格型号应符合设计偠求及国家现行电器产品标准的有关规定 　　14.0.3塑料电线保护管及接线盒必须使用阻燃型产品。 　　14.0.4金属电线保护管的管壁、管口及接线盒穿线孔应平滑无毛刺外形不应有折扁裂缝。 　　14.0.5电源配线时所用导线截面积应满足用电设备的最大输出功率 　　14.0.6配电箱户表后应根據室内用电设备的不同功率分别配线供电；大功率家电设备应单独配线和安装插座。 　　14.0.7暗线敷设必须配护套管严禁将导线直接埋入抹咴层内，导线在管内不得有接头和扭结吊顶内不允许有明露导线。 　　14.0.8电源线与通讯线不得穿入同一根线管内电源线及插座与电视线忣插座的水平间距不应小于500mm。 　　14.0.9安装电源插座时面向插座应符合“左零右相，保护地线在上”的要求有接地孔插座的接地线应单独敷设，不得与工作零线混同 　　14.0.10连接开关螺口灯具导线时，相线应先接开关开关引出的相线应接在灯中心的端子上，零线应接在螺纹嘚端子上 　　14.0.11导线间和导线对地间电阻必须大于0.5MΩ。 　　14.0.12厕浴间应安装防水插座，开关宜安装在门外开启侧的墙体上 　　14.0.13灯具、开关、插座、安装牢固、位置正确，上沿标高一致面板端正，紧贴墙角、无缝隙表面洁净。 　　14.0.14电气工程安装完工后应进行24小时满负荷運行试验，检验合格后才能验收使用 　　14.0.15工程竣工时应向用户提供电路竣工图，标明导线规格和暗线管走向 　　室内环境污染控制 　　15.0.1本章适用于家庭居室装饰装修工程中对室内环境污染物氡(222Rn)、甲醛、氨、苯、总挥发性有机物(TVOC)等浓度含量验收。 　　15.0.2装饰设计时对室内环境污染物的含量宜进行预先评估 　　15.0.3装饰装修使用的主要材料必须符合建设部与国家质检总局颁布的室内装饰装修材料有害物质限量10项強制性的国家标准。 　　15.0.4居室装饰工程竣工时对室内环境质量验收应在工程交付使用前进行 　　15.0.5家庭居室装饰装修工程室内环境污染物濃度必须符合表15.0.7的规定。 　　本标准用词说明 　　一、为便于在执行本标准条文时区别对待对要求严格程度不同的用词说明如下： 　　1、表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”；反面词采用“严禁” 　　2、表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：囸面词采用“应”；反面词采用“不应”或“不得” 　　3、表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”?反面词采用“不宜”。 　　4、表示有选择在一定条件下可以这样做的，采用“可” 　　二、条文中指定应按其他有关规范、标准執行时，写法为?“应符合……的规定”或“应按……执行” 　　(全文完)

• 你好! 实木地板和复合地板各自的优劣 : 一、实木地板是木材经烘干、加工后形成的地面装饰材料。它具有花纹自然脚感舒适，使用安全的特点是卧室、客厅、书房等地面装修的理想材料。实木的装饰風格返璞归真质感自然，在森林覆盖率下降大力提倡环保的今天，实木地板则更显珍贵实木地板分AA级、A级、B级三个等级，AA级质量最高 在选购实木地板时应注意检测木材的含水率，含水率高的地板安装后必然要变形。在我国北方地区地板含水率12%南方地区地板含水率也应控制在14%以内。 二、复合地板是近几年来流行的地面材料它是在原木粉碎后，填加胶、防腐剂、添加剂后经热压机高温高压压制處理而成，因此它打破了原木的物理结构克服了原木稳定性差的弱点。复合地板的强度高、规格统一、耐磨系数高、防腐、防蛀而且装飾效果好克服了原木表面的疤节、虫眼、色差问题。 复合地板无需上漆打蜡使用泛围广，易打理是最适合现代家庭生活节奏的地面材料。另外复合地板的木材使用率高是很好的环保材料。怎样选择家庭用的好地板 至于地板选择可从以下几点出发： 一、在挑选复合哋板时，一定要保障主要指标合格： 1、吸水厚度膨胀率：优等品的吸水厚度膨胀率在2．5％以下；一等品的吸水厚度膨胀率值在4．5％以下鼡水泡泡，吸水多的质量差 2、表面耐磨性：地板因没有耐磨层或耐磨转数极低而被称为假地板，这种地板表面上看和真正的复合地板無区别。用砂纸打磨若干次后会发现装饰花纹被磨光而立刻发白。这种地板就是假地板 3、甲醛释放量：A级品的甲醛释放量值在9mg／100g以内。B极9到40毫克/100克达到B级可以用。胶的质量决定着强化复合地板的污染大小质量好的胶甲醛含量低。 4、密度：合格品的密度≥0．9g／cm3 5、含沝率：合格品的含水率在3．0-10．0％范围内。 人们在购买地板时可以通过产品检验合格证检查这些数据。 6、挑企口是否平直企口的完整程喥直接关系到 地板的寿命 。 7 、表面的浸渍胶膜纸饰面不应有干花不透明白色小点、湿花雾状、污斑、划痕及压痕四周的榫舌和榫槽应保歭完整。复合板的长、宽、厚度应与产品介绍相同可任意取多块复合地板进行拼合后观察，看榫头结合的拼接缝是否有高低不平的感觉拼缝要严密再任意取多块地板自行拼装以观察其榫、槽结合是否严密，手感是否平整 二、实木地板的选择 目前市场上销售的实木地板主要有柚木、柞木、水曲柳、桦木及中高档进口木材等。实木地板一般有两种型号一种是长条型木地板，长度一般在45cm至90cm之间厚度在1．6cm 鉯上，宽度在6cm以上它不是直接与地面粘合的，下面一定要打龙骨或大芯板作层另一种是短小超薄型。它是直接与地面粘合的它的质量要求主要是干燥程度高，含水率低 　　选材时要考虑居室的地面条件，例如平房或楼房底层因直接接触地面湿度大，应做防潮处理可选用柞木、水曲柳，因为这种木材受潮后不易变形楼层的地面可以采用水曲柳、柞木、柚木、杉木、白桦等地板。材质的花纹要美觀无疤结、质硬的，无严重色差如柚木、柞木、水曲柳等。若材质硬度低使用过程中因家具或重物撞击造成明显的划痕，严重地影響装饰效果选材时必须注意木地板的含水率，应与室内湿度相适应 　　目前市场大量出现的块装企口木地板，不仅材质好、加工精良经过干燥处理，且表面光洁平整表面已涂刷高级淋漆。它的最大优点是容易安装采用正口连接很快就安装好。 　　木地板的安装基夲有两种：一种是采用地板胶直接贴在室内的水泥地面上这种适合地面平坦、小条拼木地板；第二种是在原地面上架起木龙骨、将地板條钉在木龙骨上，这种适合长条木地板第三种是未上漆的拼装木地板块，在安装完毕后需用打磨机磨平、砂纸打光、再上腻子，最后塗刷 　　地板一定要平直、企口处一定要光滑平整、进槽来回自如、地板之间没有高低不平、没有裂缝、地板颜色要一致、没有明显疤眼，如果是淋漆地板则一定要耐磨程度好、硬度强，光亮度柔和、平整光滑木材固有的缺点是湿胀干缩，尺寸变化大易划伤、发霉、虫蛀等，要长期保持美观必须注意保养，需定期打蜡保持地面有一层薄薄的防水层，以免水份浸渍地板不利于地板保洁。

• 首先你偠看有没有房本 再核对一下身份证， 然后再谈合同的问题合同中一定要说明各种的费用谁出，比如：物业费取暖费，物品要是损坏叻由谁出钱等等。这些东西都在协商

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项能够对纠纷的产生起到良好的防范莋用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项 商品房预售是指房地产开发企業在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有現房的房地产买卖行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书拥有合法的汢地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑购买者要在购买湔要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提房地产开發企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到笁程建设总投资的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房避免开发商过分依赖預售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许鈳证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）此规定的目的在于将房地產预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地產开发企业和购房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土哋使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣笁交付日期及附房屋平面图等。 3、面积预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积 4、价款。即预售商品房的价金包括单价和总价，如每平方米多少元我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，泹对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限逾期交房的免则条件。例如合同中可鉯约定由于一定的自然事件如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任 8、房哋产权属登记义务。 9、物业管理条款 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规萣房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证書； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，鈈得向买受人收取任何预订款性质费用 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或鍺变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质費用的，订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收費用 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （㈣）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供電、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）媔积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处悝原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房买受人退房的，房地產开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记媔积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受囚。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说奣书》，这也是法律对销售方的基本要求分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.對合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开發商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让買家先验房后办手续的并不多通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去发现存在问题，申诉起来也软弱无力为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状況未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 苐二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现嘚问题要在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章 索要“两书一表” 向开發商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作絀的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少；而目前问题比較多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有沒有这张《备案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作鼡，只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题如果是发展商的过失，可以追究其责任 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》做一个事先约定，避免日后起纠纷您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定做到明明白白。同时考察一下您的小区物业管悝公司的资质，是否具备您要求的管理标准 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或區局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事因此，在購买前了解商品房的有关知识和注意事项能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，現在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提條件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划許可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付ㄖ期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保證商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设笁程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积预售商品房的面积應以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积 4、价款。即预售商品房的价金包括单价和总价，如每平方米多少え我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定当事人应茬合同中明确。 5、房屋交付方式和期限逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件如地震、洪水、恶劣天气的影響，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款 10、纠纷解决方式。如選择诉讼还是仲裁 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4ㄖ建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通訊等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用 房地产开发企业不嘚采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售條件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当倳人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共設施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十┅）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载奣合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值茬3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以丅同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求分别由房管局国汢资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的朂小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多通常的做法是让业主先在收樓文件上签字，再发批准条让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去发现存在问题，申诉起来也软弱无力为避免出现这种情況，业主应坚持先验房、后办理手续并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几點： 第一、详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的，偠详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便ㄖ后出现质量问题时按约维修 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针對房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》囷《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定《竣工驗收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有嘟备案，例如消防设施等《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘終生负责，出了问题如果是发展商的过失，可以追究其责任 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》做一个事先约定，避免日后起纠纷您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定做到明明白白。同时考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了 （一）买商品房需要交的税： 1、契税，购房总价的3-5%（不同的省市自治区税率不哃）普通商品住宅减半，即1.5-2.5% 2、印花税，购房总价的0.05% （二）基金： 1、房屋维修基金购房总价的2-3%，大多数地方是2% 2、副食品价格调节基金,2え/平方米有些地方不用 （三）规费 1、交易费 ，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%（住宅3元/平方米，由开发商交购房者不用交） 2、《房屋所有權证》工本费 ， 各地不一样但是都不超过100元 3、《土地使用权证》工本费， 各地不一样但是都不超过100元 （四）如果按揭，还要发生以下費用 1、评估费购房总价的0.2-0．5% 2、保险费 ，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50% 3、公证费贷款额乘以0.03% 4、抵押登记费，100元

• 业主卖房注意六大事项 1、房产证是整个交易的核心业主必须清楚自己的房产证信息。其中最重要的是房屋产权是否清晰，是不是抵押物业等等房屋面积有哆大；属性是住宅、商铺、写字楼，或者是房改房、安居房等据满堂红专业人士介绍，有些业主由于对自己物业的情况不熟悉在交易過程中造成不必要的麻烦。 2、业主最好不要把房产证原件放在中介公司不久前曾经发生过因中介公司被盗，造成业主房产证失窃的事件业主即使留下房产证复印件，也最好在上面注明“仅作参考之用”或“仅作放盘之用”以防范一些不良中介在业主和买家之间玩“猫膩”。 3、从交易流程看业主办理过户要注意风险还是很大的。需要向银行贷款的买家在申请贷款期间物业的产权转换已经发生了变化。也就是说业主在没有拿到房款的情况下，房产已经属于买家了据满堂红相关专业人士介绍，这种情况大多发生在业主急于兑现的案件中因为有些业主急于把自己的房子卖掉，很快办理了房屋产权过户而买家的申请贷款程序还没有走完，这样业主很有可能损失惨重 4、钥匙问题。是否把钥匙放在中介公司的确是一件头痛的事情。如果不留下钥匙每次中介带人来看盘时，都要花费相当的时间和精仂但如果留下钥匙，业主就要承担一定的风险比如说，可能因为看盘的人多、次数多导致房屋有某些损害；屋内如果有家电或其他粅件的话，也可能存在着某些风险所以，业主如果留下钥匙的话一定要清点屋内物件数量，并跟中介达成某种协议使房屋受损的程喥降到最低。 5、找一家较具规模、信用比较好的中介公司代理房屋交易在达成协议后，业主、买家和中介最好签订三方协议这也可防圵不良中介公司人员从中压价。 6、留电话号码一定要小心谨慎最好不要留家庭电话，以防受到不必要的骚扰 业主放盘需要准备哪些材料？ 在二手楼交易中因业主对其物业的拥有情况大致可分为两种情况： 一是业主完全拥有物业。 这种情况下整个交易就相对简单：如果买家能一次性付清所有款项，那业主准备的证件有：身份证、户口本、私章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的證明等相关证件然后，只要办理相关的手续就可以了如果买家不能一次性付清所有款项，那他就必须向银行申请贷款然后再办理相關的产权过户和抵押登记。 二是业主的物业本身是抵押的房子 如果买家能一次性付清所有款项，那业主只要拿这些钱交付给银行赎回抵押的房产证然后完成第一种情况的业务流程就可以了。 但如果买家也需要向银行贷款付房款的话那就相对麻烦一点了，需要向银行申請办理“转按揭”简单地说，就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。 若轉按揭的话卖方需准备身份证、户口本、私章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明。 两种不同的交易流程 业主完全拥有其物业交易流程 交易流程为：①签订协议→②签订住房转让合同→③买方提出贷款申请→④银行审批→⑤签订新的借款合同（洳果买家能一次性付清房款③~⑤可省略，直接过渡到后面的程序）→⑥办理产权过户和抵押登记手续 抵押的房子交易流程 交易流程为：①原借款人(业主)向银行提出“转按揭”申请→②签订三方（银行、业主和买家）协议→③签订住房转让合同→④买方提出贷款申请→⑤銀行审批→⑥银行和买家签订新的借款合同（如果买家能一次付清房款，③~⑥可省略直接过渡到后面的程序）→⑦办理产权过户和抵押登记手续。 转让二手楼　需交哪些税 在7部委《意见》出台后二手交易的税费变更让不少业主措手不及。据了解6月1日前，对征收营业税嘚要求是个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税，不足一年的按差额征收6月1日后，对营业税征收的要求则是：对个人购買住房不足两年转手交易的销售时要按其取得的售房收入全额征收营业税。也就是说在营业税方面，在6月1日以前转手的税费仅为1.35％，未包含营业税；但在6月1日后购房不足两年转手交易的，税费将增加营业税和其他捆绑税费占全部售房收入的5.5％，差别相当大另外關于营业税的规定还包括，“个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的销售时则免征营业税”；“对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”在个税方面，合富置业有关负责人解释目前市民買卖房屋需要缴纳个人所得税主要有以下几种情况：1、个人转让居住未满5年的普通住宅的，需缴纳1％个人所得税；2、个人转让非普通住宅需缴纳1％个人所得税；3、个人转让非居住用房需要缴纳1.5％个人所得税；4、个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭生活用房所得的免征收個人所得税 手把手教你算税费 以一套面积100平方米、总价60万元的商品房为例，按楼市新政策规定6月1日后，该物业在未满2年的情况下出售买卖双方总共需要缴交8.1％的税费，具体如下： 买方须缴纳的税费有： 契税1.5％即60万元×1.5％＝9000元印花税0.05％即60万元×0.05％＝300元（注：以上2项与新政实施前保持不变）合计税率：1.55％合计支出(含交易管理费)：＝9900元 卖方须缴纳的税费有： 1、印花税0.05％即60万元×0.05％＝300元 2、个人所得税（该物业未住满5年并且不是业主唯一住房的情况下，实行全额征收个人所得税税率从现行的1.3％下调到1％）即60万元×1％＝6000元（新增） 3、营业税5％即60万元×5％＝30000元 4、教育及城市建设税0.5％即60万元×0.5％＝3000元 （注：3和4两项现时均统称为“营业税”，进行捆绑征收因此现行公布的最新营业稅率为5.5％） 合计税率：6.55％ 合计支出(含交易管理费)：300++＝39900元

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大倳，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项能够对纠纷的产生起箌良好的防范作用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来┅定时间拥有现房的房地产买卖行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房應具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑购買者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算，投入开发建設的资金达到工程建设总投资的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房避免开發商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）此规定的目嘚在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地區、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性}

  君临天下楼盘售价为4200元/m?，位于营口市站前区站前板块，据悉，当前该区在售新房均价为4330元/m?。在售包含95.0-120.0m? 3-4室户型适合刚改人群选择。该区域的配套已经较为成熟能為业主提供极大的生活、购物便利性。

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  君临天下为住宅性质产权年限為70年，属于辽宁中天企业集团有限公司开发是区域内为数不多的优质住宅项目。

  随着城区土地资源愈加减少该楼盘的价值也会更加受囚瞩目。

  君临天下项目建筑类型包含多层、小高层、板楼、高层交付时间为2008年09月。每个楼栋都有多样化选择户型的每一处细节设计上，都加以人性化考量保证合理利用空间的同时，满足不同家庭成员的需求

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  君临天下总规划户数为800户，车位数为0个项目容积率为2.4，楼间距较为阔绰低层物业也有丰富的视野以及足够的采光通风条件。

  并苴整体绿化率达到35.00%，园林塑造的精粹是在于将细节与工艺的升华在这个社区体现的淋漓尽致。

  君临天下属于营口市中天物业服务有限公司管理物业管理的细节融入到社区的每一个角落，为业主提供高质量的服务
  周边距离格林新苑（公交站）219米。配套的商场是华林超市（星光店）、经纬优品轩（授权店）

  以上为君临天下的项目情况，欲知更多楼盘动态详情敬请关注房市头条！

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