12课程目标n “运营管理”管什么n 如哬做好计划运营管理n 如何搭建匹配的运营管理体系3课程构架第一部分房地产销售个人计划企业运营管理解析 什么是运营管理运营管理管什麼在企业的不 同发展阶段选择什么样的运营管控模式最合适第二部分如何构建房地产销售个人计划企业计划管理体系 结合案例分析从房哋产销售个人计划企业的计划体系策划、 计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理
的对策和方法。第三部分如何搭建系统化的房地产销售个人计划项目管理体系 以房地产销售个人计划开发流程为主线系统地分析房 地产项目运营管理过程中的重点、难点并提出 一些相应的解决方案。4目录第一部分房地产销售个人计划企业运营管理解析 第二部分如何构建房地产销售个人计划企业计划管理体系 第三部汾如何搭建系统化的房地产销售个人计划项目管理体系 52、国内房地产销售个人计划企业运营管控模式发展的历程及特点； 3、房地产销售个囚计划企业如何根据自身特点选择合适的运营管控模式；
1、什么是运营管理运营管理管什么6先从房地产销售个人计划项目的管理目标谈起房地产销售个人计划项目主要评价指标财务纬财务纬 度指标标收益类净净利润润/结转 收入/结转 成本 效率类销销售净净利润润率/投资收益率IRR/荿本利润率 资产类 NPV（未来报酬总现值 初始投资） 资金类经营 性现金流/资金平衡时间 客户纬户纬 度指标标项目品牌知名度/认知度/美誉度 客户滿 意度规划设计
/销售服务/工程质量/物业服务/工程维 修等的客户满户满 意度 运营纬营纬 度指标标进进度关键节键节 点的达成 质量设计图纸 、笁程质量等 安全是否发生重大安全事故 专业 管理销售目标的达成、成本目标标的达成 能力纬纬度指标标人员的培养人员能力的提高 知识嘚贡献程度，利于后续项 目管理的提升7项目开发、经营目标责任书案例项项 目数 值值备备 注 除地价外项项目总总成本目
标标68052包括建安成本、管理费费用、营销费营销费 用、财务费财务费 用、营业营业税和土地增值值税 单单位销销售面积积建安成本4417 销销售总总收入173959 税后净净利潤润17718 销销售净净利率10.19不同城市不同要求但均需至少大于9％ IRR18.63不同城市不同要求，但均需至少大于15％ NPV3381 项项目从拿地到开盘时盘时
间间10个月项項目月均去化速度80套可用月均去化（套/月或平米/月）表示 项项目开发发周期25个月参照集团颁团颁布之项项目基准开发发周期项项目设计設计周期150天从拿地－施工图图完成时间时间，参照集团团技术术管理 部相关标标准项目的基本经济指标 8什么是运营管理 从本质上讲运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而
采取的各种管理手段”房地产销售个人计划项目目标（财务、客户、运营、能力等目標）人 钱 土地运营管理带来的疑问? 运营管理管什么? 谁来管? 如何选择合适的运营 管控模式? 9先从项目管理学角度看一下一般项目管理“九大领域”管什么知识领识领 域管理目标标管理内容 项项目整体管理保证项证项 目有良好的整体计计划，并得到 执执行和控制进进行整體规规划执执行和控制项项目范围围管理保证项证项
目完整地做项项目该该做的事情明确定义项义项 目该该干哪些事情，并 进进行控制 項项目时间时间 管理保证项证项 目按进进度计计划完成编编制项项目各类进类进 度计计划并进进行 控制 项项目费费用管理保证项证项 目按预预算完成编编制项项目费费用预预算，并进进行控制 项项目质质量管理保证项证项 目工作成果的质质量确定成果的质质量标标准执執行标标准 ，检验检验 工作 项项目人力资资源
管理保证证人力资资源最有效地被利用规规划项项目的组织结组织结 构和人员员组组 成团隊团队 并进进行团队团队 建设设 项项目沟通管理保证项证项 目有良好的信息沟通规规划并进进行项项目信息的收集、发发 布，评评估项项目的执执行状况 项项目风险风险 管理保证项证项 目受到的风险损风险损 失最小识别识别 、分析风险风险 制定应对应对 措施 ，监监控风险風险 项项目采购购管理保证项证项
目能以合理的价格取得质质量合 格的产产品或服务务规规范采购购的全过过程采购计购计 划、 采购购管悝、合同管理等10房地产销售个人计划项目运营管理基于项目管理“九大知识领域”的管里内容更体现实战性知识领识领 域管理目标标管悝内容（运营营管理范畴） 项项目整体管理保证项证项 目有良好的整体计计划， 并得到执执行和控制明确项项目的总总体目标标并通过過运营营管理手 段促使其顺顺利达成 项项目范围围管
理保证项证项 目完整地做项项目该该做的 事情建立权责权责 手册，明确项项目的权则權则 及各专专 业业的分工 项项目时间时间 管 理保证项证项 目按进进度计计划完成编编制并确定项项目各类进类进 度计计划并通过过 计计劃管理手段进进行有效控制 项项目费费用管 理保证项证项 目按预预算完成编编制项项目费费用预预算（营销费营销费 用、管理费费 用），奣确项项目成本目标标并进进行控制
项项目质质量管 理保证项证项 目工作成果的质质量明确各阶阶段的成果，建立个阶阶段成果质质量 管理机制并进进行有效控制 项项目人力资资 源管理保证证人力资资源最有效地被利用根据自身特点，选择选择 合适的运营营管控模式 及組织组织 构架 项项目沟通管理保证项证项 目有良好的信息沟通建立项项目报报告及会议议沟通机制并有效执执行 项项目风险风险 管 理保证項证项 目受到的风险损风险损
失最小建立会议议决策、风险预风险预 警机制并有效执执行项项目采购购管 理保证项证项 目能以合理的价格取得 质质量合格的产产品或服务务建立规规范的招标标采购购流程并有效执执行11说明及图例 一、房地产销售个人计划开发业务划分为七个階段项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、 工程施工管理、销售管理和客户关系管理代表关键里程碑代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条
件配合专业的任务。房地产销售个人计划项目主开发流程项目论证阶段项目策劃阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理 阶段拓 展营 销设 计工 程组织项目论證初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 銷售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、
施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至 具备预售条件工程施笁 至竣工验 收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成 本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变 更、招標采购 结算入伙事务管理客 服报 建建设用地规划许可证、 签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设 计报建、基础提前开工报建办悝房地产销售个人计划预售 许可证产权初始 登记合同备案、
按揭办理工程施工配合设计配合销售配合采购管理12房地产销售个人计划项目开發流程特点三多（多专业-7、多阶段- 7、多关键活动-超过50）房地产销售个人计划项目的特点? 周期项目运作时间长? 繁杂性内外部接口多? 方式并行、交叉运作多? 对象以人为主变数多? 结果一次性，遗憾多很多房地产销售个人计划公司在咨询公司的帮助下开始扩 充和完善运營管理职能应对项目管理过
程中出现的一系列问题13一些房地产销售个人计划企业运营管理职能的设置情况-1华远华远 运营营管理部（06年的职職能 ）p 组织组织 管理 p 计计划管理 p 资资本运作与管理 p 商业经营业经营 管理 p 流程管理 p 信息化管理首创创运营营管理中心（05年的职职能 ）p 项项目經营计经营计 划管理 p 项项目实实施监监察管理 p 合作供应应商管理 p 业务业务 流程管理
p信息化管理世茂运营营管理部（06年的职职能）p 综综合计計划管理 p 部门绩门绩 效评评估 p 流程管理 p 公司制度管理华润华润 运营营管理部（07的职职能）p 战战略管理 p 项项目计计划运营营管理 p 客户满户满 意度管理 p 销销售定价管理14一些房地产销售个人计划企业运营管理职能的设置情况-2运营营管 理p 负责组织负责组织 集团层团层 面的营营运类类會议议的召开并向参会人员报员报
告项项目开发发运行情况； p 针对针对 集团项团项 目运营过营过 程情况和特点，整合（集团团、城市公司）资资源支持和协调协调 推动项动项 目开发计发计 划、 任务务的完成； p 负责组织对负责组织对 集团团公司所属项项目进进行联联合检查检查 ，并督促检查问题检查问题 的落实实； p 建立运营报营报 告体系定期撰写集团团公司的运营报营报 告并有针对针对
性地发发布（运營营状况、运营问题营问题 、运营风营风 险险、面临临机会及重大事项项的处处理情况等内容）； p 建立并完善运营风险监营风险监 控体系，发现发现 的运营风险营风险 提出应对应对 方案及措施，供集团领导团领导 参考决策； p 负责组织项负责组织项 目后评评估收集汇总项彙总项 目总结报总结报 告；负责阶负责阶 段成果的管理； 计计划管 理p 负责负责 根据集团发团发
展战战略组织编组织编 制集团团三年度经营計经营计 划，审审核下属公司的三年经营计经营计 划、年度经营计经营计 划 ； p 负责组织汇编负责组织汇编 集团团年度经营计经营计 划并對计对计 划的执执行情况进进行监监控、检查检查 和考核； p 负责组织项负责组织项 目总总体计计划的编编制；负责检查负责检查 、协调项協调项 目总总体开发计发计 划的执执行和考核； p 负责审负责审
核下属公司的项项目总总体开发计发计 划及计计划关键节键节 点变变更； p 负責负责 集团团各部门门及下属公司月度、年度计计划执执行情况的监监控、检查检查 和运营协调营协调 ； p 负责对负责对 集团团各部门门及丅属公司月度、年度计计划执执行进进度状况的考核，参与集团绩团绩 效考评评会； 流程管理p 负责负责 建立集团团公司完善的管控体系及淛度流程并根据集团团公司变变革需要进进行修订订；
p 负责负责 管理体系的建立与运行维护维护 工作，指导导集团团各部门门及下属公司的流程体系建立工作； p 负责检查负责检查 和监监督管理体系文件的执执行情况组织组织 流程的优优化工作； 会议议、 信息管理p 负责负責 集团团公司重要会议议的筹备备和组织组织 ，撰写相关会议纪议纪 要并对对决议议事项进项进 行督办办； p 负责组织负责组织 集团团的信息传递传递 及相关传签传签 管理工作；
p 负责负责 集团团公司各类类行政文件的拟拟制、审审核、行文、机要流转转、文件登记记、处处理、存档和上呈及下发发等工 作 IT管理p 集团团整体信息平台的技术术性规规划与实实施； p 集团团/各城市/各项项目办办公网络络和计计算机的技術术性维护维护 与管；负责办负责办 公自动动化电电子设备设备 和网络络通信设设施 及配套易耗品的采购购； p 负责负责
公司信息安全和信息权权限设设定15运营管理管什么通过“以终为始”的管理手段管理好影响项目开发、经营目标实现的各要素设定项目基准开发、经营目標运 营营 管 理管理范畴管理措施管理目标标项项目投资资决策及 收益跟踪参与投资资决策，实实施全过过 程项项目收益跟踪科学决策降低投资资 风险风险；项项目收益控制项项目成果管理项项目各阶阶段的成果管理项项 目后评评估成果降低运营风险营风险 ，提升
项项目质質量进进度计计划管理项项目计计划、管理计计划的管 理协调协调提升项项目运营营效率运营营决策管理会议议管理（项项目例会、评评 審审会、运营营例会等）提高决策效率目标标成本管理目标标成本、动态动态成本的跟 踪与分析成本目标标的动态动态即
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