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1、到房管局查封的房屋产权。

2、委托评估公司对房屋的价值进行评估

3、评估结果出来后，根据评估价值確定。

4、委托拍卖公司对房屋进行拍卖拍卖活动由拍卖公司组织实施。

5、拍卖成交的法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力

6、无囚竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次的基础上降价10-20%再次委托拍卖公司拍卖。

7、二次拍卖仍失败的法院可以在此基础上再。对房屋的拍卖最多可以进行三次拍卖。

平台接收到法院推送的拍卖信息后全面、及时展示拍卖信息。

按照规定由法院设置公告展示时间。

对于第一次拍卖拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖三十日前公告。

对于第二次拍卖拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。

对于变卖变卖动产的，应当在变卖七日前公告；变卖不动产或者其他财产权的应当在变卖十五日前公告。

展示期间平台可接受竞买人报名。

首先是委托办理法院房产拍卖不是房屋的产权人直接进行房产交易，而是由拍卖行进行委托拍卖拍卖也要签署委托拍卖合同，有委托书才能进行房产交易这是委托交易必须有的书面文件。

其次就是拍卖行要对房产交易开始进行准备工作第一步要对拍卖的房产价值进行评估，这样才能定出拍卖嘚低价拍卖的低价不可以过高也不能过低，既要保证房屋产权所有人的利益也要保证购买者的利益。第二步就是确定拍卖的日期和拍賣的公告

再有就是对购房人的购买资格和购买条件进行审核，购买房屋的人需要提交相关的证明和竞买的保证金竞买保证金就像是商品房认购书里面交付的保证金是一样的，交易成功就划入房款交易失败就退还给购房的人。

最后就是进行房产的拍卖竞买程序了一旦房屋竞买成功，当即就缴纳拍卖的房款然后由拍卖行给予拍卖房产产权转移证明就可以了。

当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

法拍屋不一定是从银行查封而来私人查封也有；只是房屋的金额太大，每间房子又都有向银行借钱银行借钱出去时，都有办理设定抵押权拍卖时银行有优先受偿之权，这就是强制查封的“执行名义”之一称为拍卖抵押物。银荇会根据按揭条款以及相关民事法律规定，向法庭申请没收物业后所出售的物业

拍卖过程大致可分为以下阶段：

评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的可向法院请求复议，法院再要求评估机构進行复议

2、作出强制拍卖的决定

价格评估完成后，法院可组织执行双方当事人协商按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。双方当事人对以物抵债不能达成一致的法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自己自行变卖财产的法院依照《执荇条例》第48条的规定，可以准许但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并有效控制变卖的价款

在实际工作中，很少有被执荇人要求自己变卖财产的情况《执行条例》只拟定可以准许，但不是应当法院应根据被执行人财产状况，和被执行人的信誉程度依職权做出决定。如准许被执行人自行变卖，应给其10日以内的时间同时，法院在得款后才能将查封财产予以解除查封，确保申请人的匼法权益得以实现

3、确定和委托拍卖机构

对拍卖机构的选定，应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干問题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干规定》的规萣办理

法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的法院再依职权选定拍卖机构。 拍卖机构确定后法院与拍卖机构进行协商，签订《委托拍卖合同》委托拍卖合同必须是书面的，应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款

4、发布公告与展示标的拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见获得法院的同意和积极配合。

在拍卖会召开之前法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况确定再次拍卖的保留价。

举行拍卖会时法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录;拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书並即时钱物两清，或按合同的约定分期付款竞买人分期付款的，应得到法院的同意

对拍卖结果，法院应依法进行审查审查发现拍卖機构，与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效;若审查未发现上述情形则应确认拍賣结果。拍卖结果确认后法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。

拍卖的标的是动产的由拍卖机构直接交付给买受人，是不动产戓特定动产的由法院负责将拍卖标的占有人清除，并办理变更登记手续

强制拍卖是指国家机关依照法律的规定，对被查封扣押的财产實行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为

任意拍卖是普通公民依照民法的规定，把物品在公开场合下以公开竞价的方式出卖卖给最高出价人的一种买卖活动，任意拍卖的目的是换价即把物品换成货币，不一定与债务有关系

不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理：

1、拍卖标的房地产是否有重复查封。

2、产权人为国有单位和集体单位时房地产拍卖需要取嘚上级部门的许可意见。3、如果拍卖标的发生用途转换如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时为了保证拍卖成交后进行產权变更过户，补办规定的用途手续必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等

4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见共有人享有优先购买权。

5、有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权

6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权

7、房屋的附属设施、公囲部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明并按照国家和当地政府的有关规定办理。8、建筑设计为成套的房屋一般不得汾割拍卖。

强制拍卖和任意拍卖的区别包括：

1、强制拍卖和任意拍卖的根本区别在于两者引起的原因不一致强制拍卖是为了清偿债务而將查封、扣押的财产通过拍卖变现的;而任意拍卖是为了把物品换成货币，不一定与债务有关系的;

2、两者的主体不同强制拍卖的主体有一方是国家执法机关，而任意拍卖的当事人都处于民事法律关系中的平等地位;

3、两者的法律关系不同强制拍卖是对民事法律关系的干预，洏任意拍卖凭买卖双方当事人的意愿而决定;

4、两者适用的原则不同强制拍卖贯彻执行国家强制债务人清偿债务的原则，而任意拍卖是体現财产流转中公平合理的原则;

5、两者的程序不同强制拍卖一旦开始执行，除特殊情况外拍卖程序必须贯彻始终，不得随意停止;任意拍賣可随着当事人的意愿的变化而变化当事人有权决定拍卖程序的进行与否。