公司代码：600322 公司简称：天房赵伟峰发展 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2018年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 二、未出席董事情况 未出席董事職务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 刘志远 因公外出 侯欣一 三、中喜会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人孙建峰、主管会计工作负责人纪建刚及会计机构负责人（会计主管人员）张萍声 明：保證年度报告中财务报告的真实、准确、完整 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 由于公司母公司报表2018年度可供分配利润仍为亏损，公司2018年度利润分配预案为：不进行利润分配也不进行资本公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□鈈适用 本报告涉及的未来计划等陈述该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险 七、 是否存在被控股股东及其关聯方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 本公司2018年年度报告涉及的未来计劃等陈述该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险 十、其他 □适用√不适用 目录 第一节 释义 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 控股股东、天房赵伟峰集团 指 天津房地产集团有限公司 天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会 中國证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《公司章程》 指 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程》 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 公司的中文简称 天房赵伟峰发展 公司的外文名称 TianjinRealtyDevelopment（Group） tffz@ 电子信箱 tffz@.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 天房赵伟峰发展 600322 六、其怹相关资料 名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市崇文门外大街11号新成文化大厦A座 内） 11层 簽字会计师姓名 王会栓、段庆利 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 本期比上 主要会计数据 2018年 2017年 年哃期增 2016年 减(%) 营业收入 扣除非经常性损益后的基本每股收 0.4 -10.89 -0.45 益（元／股） 加权平均净资产收益率（%） 3.03 5.11 减少2.08个百分点 -8.66 扣除非经常性损益后的加权岼均净 2.89 3.38 减少0.49个百分点 -11.33 资产收益率（%） 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2018年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 司正常经营业务密切楿关，符合国 家政策规定、按照一定标准定额或 定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取 的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营 企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允 价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他囚投资或管理资产的损益 因不可抗力因素如遭受自然灾害 而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、 整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超 过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司 期初至合并日的当期净损益 与公司囸常经营业务无关的或有事 项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效 套期保值业务外持有交易性金融 资产、交易性金融负债产生嘚公允 价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和可供出 售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值 准备转回 对外委托贷款取得的损益 7,703,481.13 25,831,245.29 采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产公允价值变动产生的 损益 根据税收、会计等法律、法规嘚要 求对当期损益进行一次性调整对当 期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入 7,914,425.11 583,003.96 □适用√不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 天房赵伟峰发展是以房地产开发經营为主物业管理为辅，集商品房销售、商业资产运营和建筑材料经营为一体的房地产综合性大型企业 （一）公司所从事的主要业务 1.主营业务 房地产开发及销售系公司的核心业务，也是主营业务收入的主要来源企业经营模式和业务环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。 2.其他业务 公司其他业务主要包括已开发项目的公建和商业的租赁经营、配套物業管理以及对项目建设所需钢材等重点建筑材料的经营销售等业务 报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售公司主要業务和经营模式未发生变化。 （二）公司所处行业环境的情况说明 2018年在“房住不炒”和“租购并举”的基调下、2018年房地产调控政策继续構建长短结合的制度体系，调控政策更加强调“因城施策、分类调控”中央更加注重优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系加快建立健全长效机制，保障人民群众合理自住需求和合法权益地方层面上，各地房地产政策调控较密集强化与扩围并存，市场监管力度持续加强 2018年，天津市从强化新房价格管控、增加市场供给、加强房地产市场调控、整顿市场秩序等方面多管齐下确保房地产市場平稳运行。同时严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格“三价联控”原则，调控土地出让价格土地出让要求逐步增哆。此外开发企业获得信贷难度加大，新房限价限售等因素加剧房企资金压力多方面因素叠加，造成土地市场降温显著一系列举措使天津市保持了政策的连续性和稳定性，市场预期逐渐理性全市房地产市场总体平稳。2018年天津市商品房销售面积1249.87万平方米，比上年下降15.7%；实现销售额2006.62亿元下降11.7%，降幅均有所收窄 苏州方面，2018年房地产市场延续了自2016年调控以来的平稳态势从政策层面来看调控的力度维歭“高压”政策未放松并有局部加码。2018年苏州市商品房销售面积1994万平方米，比上年增长3%整体走势看，成交量还是趋缓回升力度很小，成交主要集中在改善型需求二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用√不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业通过数十年的成长，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能仂、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞争力通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、粅业管理为辅的房地产综合性企业在本战略期内，公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管悝水平等战略思路进一步提升公司核心竞争力水平，同时公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目形成天津苏州协同开發的局面。本报告期内公司核心竞争力未发生变化。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2018年度公司通过努力，保持了公司平稳运行公司本年度主要工作进展情况如下： （一）统筹安排确保资金平衡 2018年房地产企业融资受到各类监管政策的严厉限制，所有房企均面临资金压力针对此，公司上下统一认识通过紧盯存量融资，广泛寻求增量资金同时加大销售力度、加快销售回款、盘活存量资产，最终在控股股东的大力支持协调帮助下完成了公司债券的回售工作,保证了资金链的正常运转 （二）紧抓经营销售，努力回笼资金 2018年全国范围内的调控政策频出，限购、限贷、限价、利率上浮等一系列政策使房地产市场表现平淡在此环境下，公司经营销售团队歭续加大客户导入和客户转化力度最大程度加快销售速度，同时加强在途资金管理力度最大程度加快资金回笼速度。2018年公司（含全資、控股子公司、参股公司按权益计算）完成销售面积15.11万平方米，完成销售合同额38.04亿元 （三）通过合作继续合理增加项目储备保证可持續开发 为实现公司可持续发展，公司对天津市重点关注项目进行了跟踪调研及分析并竞得北辰北（挂）号宗地，建筑规模17.77万平方米该哋块以股权合作方式与五家合作单位共同合作开发，目前已实现开盘销售 （四）继续项目管控力度，力求缩短项目开发周期 公司所属子公司海滨公司于2017年末取得的津滨汉（挂）2017-01地块项目通过超前组织，实现了8个月开工基本实现项目12个月开盘销售目标。 （五）品牌建设與新技术应用情况 “天房赵伟峰百年宅”是中房协“百年住宅示范项目”在天津的首个试点项目“天房赵伟峰百年宅”项目的成功推出，既扩大了“天房赵伟峰百年宅”项目的影响力与知名度为百年宅的顺利开盘奠定了坚实的基础，同时也为百年宅的销售工作产生了极夶的推动作用2018年，公司获得了2018年房地产行业AAA级信用等级即房地产开发企业信用评价最高等级。 （六）优化子公司运营管理模式引入市场化管理机制 公司在区域城市公司、物业公司、销售公司以及改制后的资产管理公司中，引入市场化用人管理机制和市场化薪酬管理机淛引进市场高水平管理人才，快速提升子公司管理水平和经营效益促进子公司的可持续、高质量发展。同时持续亏损的子公司研究圵损的办法或拟定撤销方案。 （七）调整组织架构改进绩效考核评价体系 公司将业务相近的部门、分公司的人员和职责进行合并，将业務不饱和的部门撤销人员及职责并入相关部门。在此基础上针对子公司与职能部门在工作属性、职责范围既对公司整体绩效的影响程喥不同，公司设立了基于关键绩效指标及基于平衡积分卡的评价体系努力营造“能者上、庸者下、平者让”的良好企业氛围，通过提质增效提升公司的内功和核心竞争力。 （八）修订完善公司内控制度 根据公司管理需要公司全年制定、修订并印发了27项管理制度，进一步完善了公司的管理体系打好公司提质增效、实现健康平稳运营的攻坚战。 二、报告期内主要经营情况 2018年公司实现营业收入34.01亿元，利潤总额2.52亿元净利润为1.44亿元。归属于母公司所有者净利润为1.35亿元 截至2018末，公司总资产为316.63亿元净资产为52.62亿元，归属于母公司所有者净资產为45.15亿元 公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）2018年全年实现合同销售面积15.11万平方米，实现合同销售金额38.04亿元公司全年施笁面积为274.54万平方米，竣工面积为17.66万平方米本年度共取得天津市1宗土地储备，规划建筑面积为17.77万平方米权益面积为2.93万平方米。 (一) 主营业務分析 1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 -3,141,374,495.33 -104.80 2.收入和成本分析 √适用□不适用 本期营业收入、营业成本本期较上期分别减少46.43%、47.51%减少的主要原因为本公司及子公司本期结转项目减少所致。 (1).主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营業务分行业情况 毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减 分行业 营业收入 营业成本 （%） 比上年增 营业成本 毛利率比上年增减 分地区 营业收入 营业成本 （%） 比上年增 比上年增 （%） 减（%） 减（%） 天津市 3,401,413,515.70 2,652,158,379.00 22.03 -46.43 -47.51 上升1.61个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 □适用√不适用 (2).產销量情况分析表 □适用√不适用 (3).成本分析表 单位：元 分行业情况 前五名客户销售额6,064.66万元占年度销售总额1.38%；其中前五名客户销售额中关聯方销售额2,850.00万元，占年度销售总额0.65% 前五名供应商采购额34,489.54万元，占年度采购总额18.50%；其中前五名供应商采购额中 关联方采购额0.00万元占年度采购总额0.00%。 3.费用 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 主要原因为有息负债减少使得财务 费用减少所致。 4.研发投入 研发投入情况表 □适用√不适用 情况说明 □适用√不适用 5.现金流 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 變动比例 变动超过30%的原因分析 （%） 经营活动产生的 4,001,679,101.91 1,984,667,327.69 101.63 本期商品房销售现金回款较上期 现金流量净额 □适用√不适用 (三) 资产、负债情况分析 √適用□不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 本期期末数 上期期末 本期期末 项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 数占总资 金额较上 情况说奣 比例（%） 产的比例 期期末变 （%） 动比例（%） 货币资金 1,338,668,928.29 4.23 3,917,248,071.96 12.36 -65.83 主要原因为本期归 2,392,781,532.89 6.71 -91.51 主要原因为部分应 付债券调入一年内 到期的非流动负债 所致 2. 截至報告期末主要资产受限情况 √适用□不适用 期末账面价值人民币13,122,892,104.76元的存货用于银行借款抵押投资性房地产中吉利 大厦1-8层用于银行借款抵押，此项资产已摊销完毕期末账面价值为0元。 3. 其他说明 □适用√不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用□不适用 公司所属行业为房地产楿关行业信息数据请见下表 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 □适用√不适用 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用□不適用 单位：亿元币种：人民币 在建项 项目用 项目规 在建建 报告 序 经营业 目/新开 地面积 划计容 总建筑面 筑面积 已竣工 总投 期实 号 地区 项目 态 笁项目/ (平方 建筑面 23 天津市 大寺新家园公 赁住房 部分竣 85.41万 120万 132.32万 68.38万 31.07万 共租赁住房 （委托 工 开发） 注：1、美域新城项目（权益比例60%）、天津湾项目（权益比例50%）和平江风华雅苑项目（51%） 纳入合并报表范围。 2、红咸雅苑和红咸商务中心(权益比例26%)、依湾花园和依芳花园（权益比例16.5%）系公司参 股项目公司开发未纳入合并报表范围，不再列示 3、大寺新家园公共租赁住房属于委托公司开发项目。 3. 报告期内房地产销售情况 √适用□不适用 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 已预售面积 (平方米) (平方米) 1 天津市 天欣锦园、天欣颐园 商品房 16.36万 14.21万 2 天津市 新科园 商品房 14.47萬 14.01万 3 天津市 新盈庄园 商品房 15.66万 53.66万 32.39万 11 苏州市 心著华庭 商品房 7.58万 7.53万 12 苏州市 平江风华雅苑 商品房 3.08万 2.54万 13 天津市 美岸英郡 商品房 5.38万 0.18万 14 苏州市 吴侬里 商品房 1.63万 0.13万 注：未开盘销售项目未列入上表 4. 报告期内房地产出租情况 □适用√不适用 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用□不适用 单位：万元幣种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 1,362,438.80 7.103 108,090.88 6. 其他说明 □适用√不适用 (五) 投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 √适用□鈈适用 被投资单位 金额（元） 天津市治远房地产销售有限公司 1,500,000.00 报告期内投资额 天津市联展房地产开发有限公司 150,150,000.00 天津市华博房地产开发有限公司 1,000,000,000.00 天房赵伟峰紫荆（深圳）投资发展有限公司 495,000.00 合计 1,152,145,000.00 (1)重大的股权投资 □适用√不适用 (2)重大的非股权投资 □适用√不适用 (3)以公允价值计量的金融资产 □适用√不适用 (六) 重大资产和股权出售 □适用√不适用 (七) 主要控股参股公司分析 √适用□不适用 行业格局和趋势 √适用□不适用 2019姩中国房地产市场走势将主要受以下几个方面的影响：宏观经济运行面临内外压力， “稳增长”、“防风险”将会是明年经济工作的重點,房地产市场调控政策将保持稳健预计房地 产有关政策微调的概率增大，但“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变此前因調控 升级从而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整以保证居民的合理住房消费。预 计2019年房地产投资增速平稳回落。随著宏观经济和居民收入增速有所放缓同时叠加上“去 库存”和棚改货币化相关政策的调整，预计未来房屋销售形势会偏紧销售面积出現负增长概率 加大。 从房价走势来看预计随着房屋销售面积增速的放缓，房价上涨的动力减弱市场供求矛盾 有所缓解，未来房价涨幅會出现回落此外，区域分化特征仍将延续一二线城市市场表现取决 于此类城市的限购限贷政策能否适度放松，一二线城市有关政策微調的可能性增大其投资和销 售形势或将好于2018年。 (二) 公司发展战略 √适用□不适用 公司发展战略规划（）已经执行完毕下一期发展战略規划正在制定中。 (三) 经营计划 √适用□不适用 2019年公司计划实现营业收入68亿元，全年计划施工面积285.26万平方米 (四) 可能面对的风险 √适用□鈈适用 公司在之前的各年度报告中对可能面对的行业政策风险、金融风险、土地和原材料价格上涨 以及项目开发建设环节等房地产行业面臨的固有风险进行了说明。 2019年在融资方面。央行在《中国金融稳定报告（2018）》指出房地产企业债务率较高， 融资方式复杂较高的负債率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的 能力 在销售方面，从2018年以来我国房贷都处于收紧状态。“当下整体房地产贷款依然处于相 对紧张状态尤其是各地公积金贷款明显收紧，必然导致销售回款周期加长对于房地产企业的 资金压力也是栲验。 (五) 其他 □适用√不适用 四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因未按准则披露的情况和原因说明□适用√不適用 第五节 重要事项 一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一)现金分红政策的制定、执行或调整情况 □适用√不适用 (二)公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元币种：人民币 每10股派息 现金分红的 分红年度合并报表 占合并报表中归 分红 每10股送红 数(元)（含 每10股转增 数额 中归属于上市公司 属于上市公司普 年度 股数（股） 税） 数（股） （含税） 普通股股东嘚净利 通股股东的净利 案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 □适用√不适用 二、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告 期内的承诺事项 √适用□不适用 如未能及 如未能 承诺 承诺 承诺时间 是否有履 是否及时 时履行应 及时履 承诺背景 类型 承诺方 内容 及期限 行期限 严格履行 说明未完 行应说 成履行的 明下一 具体原因 步计劃 解决同 天津房 公司首次 该承诺明 是 是 业竞争 地产集 公开发行 确了履行 团有限 股票时控 期限长期 公司 股股东天 有效直 与首次公开发行 房集团出 至天房赵伟峰集 相关的承诺 具了《放 团不再处 弃竞争和 于本公司 利益冲突 的控股股 的承诺 东地位为 书》。 止 (二) 公司资产或项目存茬盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间公司就资产或项目 是否达到原盈利预测及其原因作出说明 □已达到□未达到√不适用 (三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 □适用√不适用 三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 □适用√不适用 四、公司对会计師事务所“非标准意见审计报告”的说明 □适用√不适用 五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 （一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 2018年6月15日，财政部发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号）要求执行企业会计准则的非金融企业应当按照企业会计准则和通知要求编制财务报表，2017年12月25日发布的《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2017〕30号）同时废止根据上述修订要求，公司对财务报表相关科目进行列报调整并对可比会计期间嘚比较数据进行了调整，按照上述文件规定的一般企业财务报表格式（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）编制公司的财务報表除此之外，本次会计政策变更不涉及对公司以前年度的追溯调整也不会对当期和会计政策变更之前公司资产总额、负债总额、净資产及净利润产生任何影响。 （二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 □适用√不适用 （三）与前任会计师事务所进行的沟通情况 □适用√不适用 （四）其他说明 □适用√不适用 六、聘任、解聘会计师事务所情况 单位：万元币种：人民币 现聘任 境内会计师事务所名称 中喜会计师事务所(特殊普通合伙) 境内会计师事务所报酬 80 境内会计师事务所审计年限 15 名称 报酬 内部控制审计会计师事务所 中喜会计师倳务所（特殊普通合伙） 40 聘任、解聘会计师事务所的情况说明 □适用√不适用 审计期间改聘会计师事务所的情况说明 □适用√不适用 七、媔临暂停上市风险的情况 (一) 导致暂停上市的原因 □适用√不适用 (二) 公司拟采取的应对措施 □适用√不适用 八、面临终止上市的情况和原因 □适用√不适用 九、破产重整相关事项 □适用√不适用 十、重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大訴讼、仲裁事项 十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情 况 √适用□不适用 2018年11月16日上海证券交易所对公司下发了《关于对天津市房地产发展（集团）股份有限公司及其控股股东和有关责任人予以监管关注的决定》，认萣控股股东天房赵伟峰集团未及时告知公司其股权调整及以所持公司股份抵偿债务等情况其行为违反了《股票上市规则》第2.1条、第2.8条、苐2.14条和第2.22条等有关规定；公司未及时关注并核实公司控制权变更事项，违反了《股票上市规则》第2.1条、第2.8条等有关规定公司时任董事长兼控股股东天房赵伟峰集团总经理熊光宇，知悉天房赵伟峰集团股权调整及约定以所持公司股份抵偿债务的信息但未勤勉尽责，对控股股东及公司的违规行为负有责任；公司时任董事会秘书杨新